すまいよみ スムログ出張所スレ

「総合レクリエーション公園」（徒歩1分！）「葛西臨海公園」などの豊かな自然や、「アリオ葛西」（徒歩9分）など生活利便施設が点在する環境で人気が高い「南葛西」エリアのポジションの良さと、100戸以下で、ディスポーザ標準装備、キッチンがフィオレストーン天板など、エリアの板状マンションで随一といえる高品質な造り込みが特徴のマンションです。

間取りは、60㎡台後半の3LDKが83戸中60戸を占めますが、バルコニー側だけでなく、共用廊下側の居室もアウトフレーム設計による効率的な空間になっているため、面積以上にゆとりが感じられます。

60㎡住戸、全てのタイプで、全ての居室を5畳以上にしています。アウトフレームの成形された空間で5畳以上を確保できると空間に少し余裕ができ、ベッドだけでなく、子供の勉強机や本棚なども配置できるようになります。子供が大きくなるとジワジワ実感する部分。中途半端に1部屋を4.5畳にすることなく、5畳でもがっつり柱が侵食することなく、限られた専有面積でも妥協していません。

角住戸やテラス付き住戸など居住性豊かな間取りもあり、選び甲斐があります。

以下は、主な間取りと価格です。

Aタイプ（78.41㎡）、4LDK
5階、5,748万円（坪単価241万円）

B2タイプ（67.80㎡）、3LDK
4階、4,898万円（坪単価238万円）

C1タイプ（68.34㎡）、3LDK
5階、4,998万円（坪単価241万円）

平均坪単価は、245万円前後でした。葛西駅徒歩16分の「イニシア東葛西テラス」と同程度なので、少し重ためだと思いますが、上質なマンションであることから、納得感は十分あります。

月々のランニングコストは以下。

上記B2タイプ、67.80㎡住戸
管理費、13,340円
初年度修繕積立金、5,420円

この規模でディスポーザを付けながら、かなり抑えられています。

デメリットは、駅距離とハザードリスクですね。

バス便のマンションは、検討の入り目で好みがはっきり分かれると思います。

ハザードリスクについては、周辺が5m程度（2階相当）の浸水が想定される場所が多い中、マンションが建つ敷地は、3m程度（1階相当）とされています。ただし、多少の冠水に対応できるように、マンション敷地は隣接した道路より500mm程度セットアップしてあると説明を受けました。

事業者都合の手抜きやコストカットが見られず、丹念に造り込まれた住まいに感動しました！

この駅距離で5,000万円を超えてくると少し重いかもしれませんが、「南葛西エリア」は、大型商業施設に大規模公園、豊かな自然があふれ、子育てするには最高で暮らしやすい人気のエリア。まずは、地元の人から相当の反響だったようです。

高いレベルで生活の満足度を得られる物件だと考えています。

駅徒歩20分以上あるバス便のマンションになりますが、気持ちよくオススメしたいマンションになります！！

北千住駅西口徒歩7分の立地は、交通利便性と、数々の商業施設を利用できる生活利便性が高いポジションです。
近年、分譲マンションは少なくなっており希少性もあります。
デメリットは、日光街道沿いの騒音。ただし、西向き住戸は逆側なので、比較的静かな環境になるでしょう。

予定価格は以下となっています。

3LDK
65㎡台の東向き住戸が、上層階で、7,000万円台中盤～
70㎡の西向き住戸が、低層階で、7,000万円台中盤～

実際にこの価格になると、3LDKの平均坪単価は、370万円前後になりそうです。近隣の新築、中古の相場を受けてのことですが、個人的には高いと思いました。
アンケートを受けて、どのくらいの価格になるか注目したいと思っています。8月上旬に正式価格が発表される予定です。

全戸抽選にはならなかったようですね。残り11戸、7月17日(日)まで再登録を受け付けています。以下、再登録住戸の主な価格です。

Htタイプ、64.66㎡
1階、7,398万円

BODタイプ、70.06㎡
2階、7,898万円

CODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

D1ODタイプ、62.54㎡
9階、7,688万円

D2ODタイプ、62.54㎡
11階、7,948万円

Etタイプ、65.72㎡
1階、7,398万円

EODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
7階、8,498万円

コーナーサッシの角住戸や最上階の100㎡超メゾネットタイプなどは、ほとんど抽選だった模様です。残った住戸は、安いけど1階住戸と特徴が薄い重ための住戸。この間取りは70㎡のうま味がないので、私なら、9階の62㎡か65㎡を選びます。それと、1階住戸が好みの方でしたら、Htタイプ、角住戸の64.66㎡、7,398万円も面白いですね。

マンションが建つポイントは、平和橋通りから少し入った閑静な住宅地。「第一種住居地域」に指定され、穏やかな住環境になっています。

エントランスに入るアプローチに奥行きがあり、途中にベンチが設けられますが、主立った共用施設はありません。エントランスホールに座れるベンチがあるだけで、他は、「メールコーナー」「フルタイムロッカー」「ゴミ置場」などが用意されるくらいです。

設備・仕様については、トイレが手洗い器一体のタンク付きなど物足りないと感じました。

間取りは、1LDK（45.54㎡）から4LDK（91.13㎡）までバリエーションがあります。

予定価格です（22年7月13日現在）。

1LDK 3,900万円台～
2LDK 4,800万円台～
3LDK 5,500万円台～
4LDK 7,300万円台～

予定販売価格　3,900万円台～8,000万円台　
最多価格帯　5,800万円台

平均坪単価は、予想していた300万円より若干安い感じがします。例えば、3LDKの5,500万円台は、おそらく69.53㎡住戸の1階なので、4階は6,000万円程度（坪290万円）と予想します。

当マンションの大きな2つのメリット。

穏やかで住みやすい住環境。加えて駅南口と江戸川区役所周辺の集積地帯のちょうど中央に位置し、両方の利便施設を利用できる便利な生活環境。駅徒歩10分以内で、利便性と住環境を両立した、新小岩周辺でも「ちょうど住みやすい」ポイントになります。

バルコニー前面に高い建物が少なく、3～4階より上は抜けてくる南側開放の優れた眺望、日当たりが、このマンションの大きなストロングポイント！リビングやバルコニーから住宅地を見下ろすパノラマビューが圧巻！で、日中の多くの時間で室内に陽光が注ぎ、明るく開放感ある生活を送ることができます。

デメリットは、特徴が薄い共用部、間取り、設備仕様です。小規模マンションでも、住人の入居後の楽しい生活を考え、各社、工夫された共用部やサービスにしのぎを削っている時代です。立地や環境に頼ったシンプルすぎるマンションの企画が惜しいところです。見るべき共用部分がほとんど無く、バルコニー側まで柱が一部浸食している冴えない間取りと、設備仕様も普通でした。

最後に、当マンションの特徴の一つが、竣工後販売であることです。実際の共用部分、部屋を自分の目で確かめられる、早く入居できる、などのメリットがあります。

いよいよ残りが少なくなってきました。

22年7/20現在、ブライトタワーの低層階、２～４階の住戸が売出されています。

中でも４階のSOHO住戸に特徴があります。住人用のエントランスではなく、商業施設の別出入り口から直結で入れる4階部分だからこそ、他居住者に影響を最低限押さえながら外部の人の出入りができる設計になっています。共用施設ではなく外部利用できる「まちのリビング」も4階に置かれています。

物件特性を支える管理規約でも、事務所、もしくは住宅兼事務所として使用することを管理規約として認めています。例えば、事務所にした場合、外部から会社（住戸）への訪問者を管理規約上で明確に許可しています。グレーなことが多い法人利用ですが、できるだけ「白黒」つけた管理規約が盛り込まれています。

居住者にとってのSOHO住戸のメリット、デメリットは、商業施設施設に直結できることと「まちのりびんぐ」に直結できることです。デメリットは、この4階部分だけ外部の来訪者がマンション内に入りこむことが正式に認められていることで、プライバシーや防犯上、他の階の部屋より不安になる部分だと思います。

主な価格帯です。

ブライトタワー西向き

BB1タイプ、79.00㎡、3LDK
2階、7,740万円
3階、7,840万円

BN1タイプ、79.11㎡、3LDK
4階、8,650万円

ブライトタワー東向き

BI1タイプ、66.88㎡、2LDK
2階、6,790万円
3階、6,990万円

BU1タイプ、59.43㎡、2LDK
4階、6,890万円

間取りは異なりますが、3階と4階で階数以上の価格差になっています。

格好良い外観デザインがお目見えしていました！
間もなく竣工ですね。

22年7月下旬現在、残りの住戸は以下です。


◆東向き
残り23戸
1階と2階住戸が主に残っており、多くは次期以降の分譲になっています。

抜け感がある中層階以上がお勧めです。

ＥＣタイプ、69.32㎡
5階、7,208万円

ＥＢタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＡタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＩタイプ、71.70㎡
4階、7,398万円
5階、7,448万円
6階、7,498万円
7階、7,548万円
8階、7,598万円

ＥＦタイプ、70.73㎡
4階、7,358万円


◆南向き
コンパクト住戸、1DK住戸を除く、南向きは、残り9戸です。

ＳＪタイプ、80.35㎡
2階、8,048万円
3階、8,158万円
4階、8,278万円
8階、8,748万円

ＳＨタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円

ＳＧタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円
8階、7,408万円

ＳＥタイプ、69.55㎡
1階、6,378万円
2階、6,748万円

南東角住戸のＳＬタイプはすでに完売ですね！

主な間取りと予定価格です。

◆南東向き
Ｉタイプ（69.84㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

Ｇタイプ（55.24㎡、1LDK）
6階、5,700万円～5,999万円の範囲

Ｊタイプ（70.00㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

◆北西向き
Ａタイプ（44.91㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

◆北東向き
Ｂタイプ（52.47㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

予定価格帯での平均坪単価はざっと350万円前後。まだ大枠での発表なので、今後反響によって若干の前後はあるでしょう。

80%が2LDK以下の住戸設定なので、ターゲット層は紹介動画「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」に出演している20代～30代前半と見られるDINKS世帯から若年のファミリー中心になりそうです。

魅力がたくさん詰まったマンションです！

特に、エリアで分譲マンションに住む大きなメリット（都心部へのアクセス、利便性、「東京スカイツリータウン」や再開発された曳舟アリアなど毎日ワクワク生活できる生活環境、内廊下設計、秀逸なデザインなどパークハウスブランドの造り）を見てほしいです。

一方で、騒音に晒される住環境が大きなデメリットになります。騒音や喧噪は、住み始めてから思っていた以上に悩まされる人がいることも事実。住まいの優先順位をよく考え、しっかり検討したいですね。

22年8月初旬現在の売出し住戸です。

コロナ禍以降、郊外で、ある程度の専有面積を求める動向が特徴的になってきていますので、駅徒歩20分以上で、西向き、60㎡台のファミリータイプ、3LDK住戸は、動きが遅いようにも思えます。

Aタイプ　4LDK　81.12㎡
3階、4,898万円
11階、5,378万円
14階、5,498万円

B1タイプ　3LDK　65.95㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
14階、4,598万円

B2タイプ　3LDK　66.05㎡
4階、4,198万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円

B3タイプ　3LDK　66.55㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円


B4タイプ　3LDK　66.32㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
12階、4,498万円

C1タイプ　3LDK　70.76㎡
10階、4,538万円
14階、4,698万円

C2タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円

C3タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円
12階、4,598万円

Dタイプ　2LDK+S　75.58㎡
2階、4,598万円
8階、5,178万円
11階、5,268万円

「オーベルアーバンツ両国」のメリットは、大きく3点。

◆都心部隣接、都営大江戸線、ＪＲ総武線「両国」駅、都営大江戸線、都営新宿線「森下」駅、ＪＲ総武線「錦糸町」駅、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅を利用し、首都圏各所へ多彩なアクセスが可能であること。加えて、最寄り駅徒歩3分の駅近立地。

◆周辺には商業施設が充実し生活に便利な環境と、「両国」「錦糸町」のスポット、商業施設や、深川エリアでの生活を便利に楽しめるポジション。

◆シングル向けながら、居住性、利便性にこだわったマンション。


徒歩10分圏内は、24時間営業の「マルエツプチ 両国緑一丁目店」（徒歩1分）「生鮮マルシェ」（徒歩3分）、「まいばすけっと」（徒歩4分）「ライフ 菊川店」（徒歩9分）などのスーパーが点在し生活しやすい環境です。「両国」駅周辺は、江戸情緒ある街並みに、自然豊かな環境、文化娯楽施設が多く、お洒落なカフェや雑貨店が多い「北斎通り」周辺、楽しく散策できる人気のエリアになっています。ビッグターミナル「錦糸町」駅周辺にある、5箇所もの大型商業施設も日常使いできる位置。

マンションは、コンパクト、小規模ながら、共用部も機能性も充実しています。エントランスは、ハンズフリー共用エントランスシステム「Raccess（ラクセス）」により、自動オートロック。「ラウンジ」が用意され、テレワークスペースとしても利用できるのが嬉しいポイント。

・他の共用部（サービス）
宅配ロッカー
24時間ゴミ出し可能
ペット飼育可能
各住戸まで朝刊を届けてくれるサービス

・主な設備・仕様
Raccess（ラクセス）キー
2.5ｍの天井高
アウトフレーム設計
ガス温水式床暖房（ＬＤ）
室内物干金物
専有部LED照明
T-4等級サッシ（二重サッシ）
連窓サッシ
全戸シューズインクローゼット
ウォークインクローゼット（A、Ｂ、Ｃタイプ）
３口ガラストップコンロ
吊戸棚
カウンター 一体型洗面ボウル
リネン庫
ランドリーキャビネット
コスメポケット
ドライヤー収納
ヘルスメーター収納
ミストサウナ
魔法びん浴槽
トイレキャビネット収納

高速インターネット「NURO 光　connect」（共用部・専有部）


主な住戸の価格帯は以下です。

Ａタイプ、34.69㎡、1LDK
11階、4,498万円

Ｂタイプ　33.83㎡、1LDK
8階、4,128万円
11階、4,268万円

Ｃタイプ　33.77㎡、1LDK
3階、3,998万円
13階、4,348万円

Ｄタイプ　40.74㎡、2LDK
4階、4,928万円
13階、5,388万円

「シティタワー千住大橋」のメリット・特徴について。

一帯の新しい街並みと公園や「隅田川テラス」などの豊かな自然が千住大橋エリアに住む魅力。最開発エリアで住宅も新しく、若いファミリーが元気に暮らし、子育てのしやすさを実感できるエリアになっています。「北千住」駅、「南千住」駅周辺の大型商業施設も生活圏で、大きな買い物も徒歩、自転車で済ませることが可能です。更に、当マンションが立つポイントも大きな強みに。大通り、電車の騒音から入った環境で、再開発街区の中でも閑静で明るいリバーフロントに位置します。隣の「アクアヴィスタ」「Ｆ街区」と並んで、南向きが開放された最高の一等地です。水辺の潤いや空を身近に感じられる開放感に満ちあふれた中での明るい生活が約束されています。

マンションは、駅直結のように利便施設には隣接していませんが、「テレワークラウンジ」「フィットネスルーム」などの便利な施設や、下層階の住人も楽しめる「スカイラウンジ」など共用部が充実し、大規模タワーならではの満足できる住まいとなっています。42階建てのタワーで実現した、眺望、南向きに開けた開放感が、周辺の板状マンションでは中々体感できない､当タワーならではの大きな魅力。自然豊かな場所に建つ城東エリアのマンションの中で、マンションの利便性と住環境の良さを両立できる強みが、「シティタワー千住大橋」の最大のメリットだと考えます。

デメリットは、都心部へ直結している路線と比較すると機動力で見劣りすることですね。「北千住」駅や「南千住」駅を利用することで交通利便性は比較的高いのですが、最寄り駅は京成本線「千住大橋」駅の1路線。要所への直通移動が限られる「千住大橋」駅は、日中10分間隔の時間帯もあり、移動する際に重たい印象のポジションです。

また、住空間についても、一部ウィークポイント。敷地東側に「アクアヴィスタ」、北側に「オーベルグランディオ千住大橋」、「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」があるため、その階数前後の住戸までは、眺望が各マンションに被ってしまう住戸がでてきます。また、北西向き、北東向きの低層階は、日当たりも制限されます。

気になる価格について。

すでに建っている駅周辺の主なマンションです。

アクアヴィスタ（308戸）
オーベルグランディオ千住大橋（251戸）
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ（280戸）
シティハウス千住大橋ステーションコート（101戸）

過去半年間での成約価格に大きなばらつきは無く、平均坪単価240万円（70㎡換算5,100万円前後）前後での成約が目立ちます。

「北千住」駅では、徒歩7分の「イニシア北千住レジデンス」が坪単価370万円前後で新築分譲されています（22年8月25日現在）。

同駅の中古では、駅徒歩5分の「パークホームズ北千住アドーア」が同じく坪単価370万円程度。

「綾瀬」駅では、「シティハウス綾瀬」が坪単価350万円前後で分譲されています。「シティタワー綾瀬」は坪単価400万円以上を狙っているはず。

千住大橋の中古マンションと大きく乖離が出るため、この価格で検討が進むか疑問ですが、住環境が良いリバーフロント、都心部と比べて相対的に相場が低い城東エリアのタワー物件は、広域からも注目、人気を集めそうなことも踏まえ、「シティタワー千住大橋」の第1期の平均坪単価を360～370万円程度と予想しました。周辺マンションの上を抜ける20階程度、70㎡住戸で7,600万円～7,800万円。

新しい街並み、自然豊かなリバーサイドでの生活。楽しく明るくファミリーで生活する想像力が大きく湧いてくる場所で、魅力あふれるタワーレジデンス。個人的には、強くお薦めしたいマンションです！（9月に発表予定の予定価格を待ちましょう・・・）

だいぶ、価格が上がっていて、びっくりしました。

金町の新築70㎡前後が、徒歩7分のプレミストと9分のバウスが5千万円台の中で、徒歩10分シティテラス金町は、棟や階数によってメリハリも付けていますが、70㎡7,000万円近い売出しも！

立地面や規模感で他の物件に勝る、金額に替えられない満足度が高い企画なのは確かで、イトーヨーカドー跡地再開発の輪郭が出てきている中で、強気なのだと思います。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

◆Ａ棟
A-B3タイプ、70.35㎡
6階、6,300万円

A-B7tタイプ、70.35㎡
1階、5,200万円

A-B7タイプ、70.35㎡
11階、6,700万円


◆Ｂ棟
B-C1タイプ、80.50㎡
6階、6,800万円

B-B3タイプ、70.35㎡
8階、6,000万円


◆Ｃ棟

C-F5タイプ、75.37㎡
2階、5,800万円
3階、5,900万円
9階、6,200万円
17階、7,400万円

C-B3タイプ、70.35㎡
2階、5,400万円
19階、7,100万円

C-F2tタイプ、75.37㎡
1階、5,500万円


◆Ｄ棟

D-F1タイプ、75.37㎡
12階、6,200万円

D-F1タイプ、75.37㎡
7階、6,300万円


◆Ｅ棟

E-Hタイプ、86.95㎡
9階、7,200万円

E-B2タイプ、70.35㎡
12階、5,900万円
14階、6,100万円

9月1日から改正された、不動産の表示に関する公正競争規約によって、「住吉」駅徒歩が10分から11分へ、「西大島」駅も7分から8分へ変更になりました。中には「資産価値が落ちるのでは」と思われている方もいますが、あまりこだわらず、永住前提で住まい選びをしっかりされている人にとっては、評価以外、物理的な物が変わるわけではありませんから、「良い住まいが選べた」と自負をもって良いと思います。そもそも当マンションのメリットは、駅近の立地ではなく、東向きの抜けた開放感ある住空間や「猿江恩賜公園」の自然、「錦糸町」「亀戸」直方商業施設が利用できるなどの生活環境が主だからです。

残りの売出し住戸ですが、東向き棟「ザ・スカイ」ものこりわずか。低層階がほとんどになりました。
周辺は、ハザードリスクが高いエリアですが、当マンションが立つポイントは、比較的浸水リスクが緩和されているポイントになっていて、ハザード上は、最大1階部分の浸水リスクが指摘されています。更に、敷地は若干底上げされていますから、2階だったら比較的安心と言えるでしょう。

ＥＦタイプ（69.32㎡）
2階、6,948万円
3階、6,998万円

ＥＤタイプ（69.32㎡）
2階、7,028万円
3階、7,078万円

ＥＣタイプ（69.32㎡）
2階、7,058万円
3階、7,108万円

ＥＧタイプ（71.10㎡）
2階、7,298万円

ＥＢタイプ（69.26㎡）
2階、7,088万円
3階、7,138万円

ＥＩタイプ（71.70㎡）
3階、7,328万円
4階、7,398万円
5階、7,448万円

ＥＦタイプ（70.73㎡）
2階、7,258万円
3階、7,308万円

当マンションは、生活環境が良く、南向き中心の住戸中心、居住性が考えられた専有部分など、生活し始めれば満足度は高いはず。お花茶屋エリアが好きで、永住前提で考えるのであれば、良い選択肢の一つになると思います。

「お花茶屋」駅の北側エリアは、空が開けた自然あふれる住環境で、「曳舟川親水公園」を中心に、若いファミリーから高齢者まで元気な姿が見られる明るい街並みを形成しています。周辺は、自然スポットだけでなく、多くの生活利便施設にも恵まれ、子育てにも適した環境。「ライフ葛飾白鳥店」や複合商業施設「コープみらい葛飾白鳥店」をはじめ、マンションから10分以内には、他にも15以上の商業施設があります。水戸街道が近いため、車があれば更に生活を便利にできるエリアです。

当マンションの魅力は、日当たりが良く明るい南向き中心の住戸プラン。南側を向いて東西に長い恵まれた敷地形状のため、49戸中47戸を南向きに設定、更に前面は比較的低層の住宅地のため、良好な開放的な住環境を実現しています。

設備・仕様面について。ディスポーザーはありませんが、「食器洗い乾燥機」、「ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機」、トイレは「ローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」付き、「二重床二重天井」を採用しています。共用廊下側の居室には「可動式ルーバー面格子」が装備、バルコニー戸境壁はしっかりコンクリートで、外部とのプライバシー性を確保、全体的に充実していて、生活レベルを高めてくれそうな好印象。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

Ａタイプ（75.21㎡）
2階、5,698㎡

Ｂ１タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円
3階、4,998万円
4階、5,198万円

Ｄ１タイプ（65.40㎡）
1階、4,798万円
2階、4,898万円
3階、4,998万円

Ｄ3タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円

Ｅタイプ（65.62㎡）
1階、4,798万円
3階、4,998万円

Ｇタイプ（58.99㎡）
1階、4,298万円
3階、4,398万円
4階、4,598万円

Ｈタイプ（71.88㎡）
2階、5,398万円

Ｊ２タイプ（70.70㎡）
6階、5,698万円

平均坪単価は、250万円前後でした。

デメリットは、「亀有」や「青砥」最寄りのマンションに比べると、交通利便性が見劣りするポジションであること。ゆったりした専有面積の住戸が少ない事ですね。また、周辺は、ハザードリスクが高いエリアです。

以上を踏まえて、検討したいですね。

22年9月現在、現在、先着順受付で売出されています。

◆アクアレジデンス

A-Cタイプ（70.46㎡）
4階、6,700万円

A-Eタイプ（70.46㎡）
6階、6,800万円

A-Kaタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Lタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Nタイプ（70.46㎡）
4階、7,000万円
5階、7,000万円


◆ブリーズレジデンス

B-B1-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B2-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B3タイプ（70.42㎡）
9階、6,400万円

B-B4タイプ（70.42㎡）
5階、6,000万円
7階、6,100万円
9階、6,400万円
10階、6,500万円

B-B5タイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
7階、6,100万円

B-B6aタイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
9階、6,400万円

B-B8タイプ（70.42㎡）
10階、6,500万円

B-Aタイプ（70.42㎡）
6階、6,400万円

当初の売出しから値上げは無さそうです。前述の通り、駅徒歩8分の中古「シティテラス平井」の条件が良い住戸は、安定して250万円以上で成約されてきましたので、前面の商業施設を抜けるか抜けないかあたりの6階、日当たりが良い70㎡中層階が6,000万円（坪単価280万円）、抜け感がある高層階の住戸が6,400万円（坪単価300万円）は、検討しやすい価格帯だと思います。こちらには旧中川を挟んで江東区隣接、都心部までの物理的な距離の近さもあります。

今検討している人は、条件が良い住戸を早めに決断した方が良いと思います。住友不動産だから徐々に値上げすると決めつけているわけではありませんが、現状の売出しも高いとは思いませんので、北口の「プラウドタワー」のリリースや販売状況によっては、ブリーズレジデンスの低層階や、住環境が良いとは思えませんが駅近の「コンフォートレジデンス」の価格を上げてくる可能性はあるでしょう。

2回目のオンライン事前案内会に参加しました。

1回目では提示されなかった第1期の予定価格と､ランドスケープデザインの追加詳細、主な間取りが説明されました。

今回紹介された67㎡前後の中住戸は、8m以上のワイドスパンを採用し、ＬＤ12畳以上のリビングを確保した効率的な間取り。居住性の高さが魅力です。

第1期は、南東向き、南西向きの高層階からの売出しになります。つまり、当タワーで一番条件が良い住戸位置からという、住友不動産の常套的な売出し方法。

主な予定価格です。

◆西角
Ａタイプ（75.80㎡）
24階、9,900万円（坪単価431万円）
30階、10,100万円（坪単価439万円）
39階、10,400万円（坪単価452万円）

◆南西向き
Ｃタイプ（67.44㎡）
24階、7,800万円（坪単価381万円）
30階、8,000万円（坪単価391万円）
39階、8,200万円（坪単価401万円）

◆南角
Ｄタイプ（75.55㎡）西角住戸
24階、11,400万円（坪単価498万円）
30階、11,600万円（坪単価506万円）
39階、11,800万円（坪単価515万円）

◆南東向き
Ｆタイプ（67.48㎡）
24階、8,400万円（坪単価410万円）
30階、8,600万円（坪単価420万円）
39階、8,800万円（坪単価430万円）

Ｇタイプ（54.99㎡）
24階、6,900万円（坪単価414万円）
30階、7,000万円（坪単価420万円）
39階、7,200万円（坪単価432万円）

◆東角
Ｈタイプ（75.68㎡）西角住戸
24階、10,600万円（坪単価462万円）
30階、10,800万円（坪単価470万円）
39階、11,000万円（坪単価479万円）

当初予想していた坪単価360～370万円程度をはるかに上回る価格でびっくりしましたが、比較的予算に余裕がある方なら、第1期は住まいの満足度が高い条件になります。南角、東角、西角、南東向き中住戸、南西向き中住戸の順に単価を高くしています。想像を超える価格でしたが、このエリアの中で、タワー大規模、42階建ての高層タワーの住空間など、単価なりの企画であることも確かで、エリアでは珍しく、高いけど付加価値が高いレジデンスになります。

南西向きの中住戸であれば予想に近く、しっかり眺望と日当たりが取れ、比較的検討しやすいと感じました。

今までは相対的に東側エリアが低かったわけですから、単に価格を引き上げるだけではなく、上質な住まいがエリアの相場や人気を引き上げてくれることは望ましいことだと思います。

この後のスケジュールは、実際のモデルルーム訪問、希望住戸の申し込みへと入っていきます。

事前案内会に続いて、モデルルームを訪問しました。

これから販売予定の住戸と予定価格です（坪単価は価格帯の中間で試算。5,000万円台は5,050万円）。

◆北東向き
Bタイプ　1LDK（52.47㎡）
3階、4,800万円台（坪単価305万円）
6階、4,900万円台（坪単価311万円）
9階、5,100万円台（坪単価324万円）


◆北西向き
Cタイプ　2LDK（55.00㎡）
4階、5,100万円台（坪単価309万円）
6階、5,200万円台（坪単価315万円）
9階、5,300万円台（坪単価321万円）

Aタイプ　1LDK（44.91㎡）
3階、4,100万円台（坪単価305万円）
6階、4,300万円台（坪単価320万円）

Hタイプ　2LDK（55.33㎡）
3階、5,100万円台（坪単価307万円）
6階、5,200万円台（坪単価313万円）
9階、5,300万円台（坪単価319万円）


◆南東向き

Jタイプ　3LDK（70.00㎡）
3階、6,500万円台（坪単価309万円）
6階、7,600万円台（坪単価361万円）
9階、8,100万円台（坪単価384万円）

Eタイプ　2LDK（55.09㎡）
6階、5,800万円台（坪単価351万円）
9階、6,100万円台（坪単価368万円）

Gタイプ　2LDK（55.24㎡）
6階、5,800万円台（坪単価350万円）
9階、6,100万円台（坪単価367万円）

Iタイプ　3LDK（69.84㎡）
3階、6,800万円台（坪単価324万円）
6階、7,600万円台（坪単価362万円）
9階、7,900万円台（坪単価376万円）

マンション全体の平均坪単価は335万円でした。
（南東向きは355万円、北東向きは315万円、北西向きは315万円）

日当たりを優先順位から外せば、北西向き、北東向きのこの格での新築分譲は魅力！

マンションギャラリーでは、外観模型で実際の建物の質感や、モデルルームでは最新の設備を体感できるので、オンラインだけでなく、実際に訪問することをお勧めします。

主な住戸の間取りと価格（22年10月7日現在）

22年10月7日現在、3号棟と4号棟が売出されています。
以下は、販売中（予定）住戸の一部です。

◆3号棟

3-61Aタイプ（2LDK、61.49㎡）
2階、5,100万円（※予定価格）
6階、5,300万円（※予定価格）
7階、5,400万円（※予定価格）
8階、5,400万円（※予定価格）

3-65Bタイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,400万円（※予定価格）
3階、5,400万円（※予定価格）
6階、5,600万円（※予定価格）
7階、5,600万円（※予定価格）
8階、5,600万円（※予定価格）

3-70Bタイプ（3LDK、70.15㎡）
2階、5,778万円（※先着順価格）
6階、6,128万円（※先着順価格）

3-86Bタイプ（4LDK、86.39㎡）
3階、7,168万円（※先着順価格）
5階、7,200万円（※予定価格）
7階、7,300万円（※予定価格）


◆4号棟

4-57A2タイプ（2LDK、61.49㎡）
5階、5,000万円（※予定価格）
6階、5,000万円（※予定価格）

4-65Ａ2タイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,408万円（※先着順価格）
4階、5,528万円（※先着順価格）

4-70Ａ1タイプ（3LDK、70.15㎡）
4階、5,928万円（※先着順価格）

4-74Ａgタイプ（3LDK、74.17㎡）
1階、6,100万円（※予定価格）

4-86Cタイプ（4LDK、86.45㎡）
2階、7,200万円（※予定価格）


平均坪単価は280万円前後でした。　

個人的な所感としては、生活スペースを最大効率化した秀逸な2LDKの素晴らしさに感嘆したのと、駅距離があるこの立地で3LDKなら、最低70㎡の住戸を選びたいと思いました。

月々のランニングコストは以下です。
70.15㎡住戸で初年度25,985円。
管理費、17,620円
修繕積立金、7,020円
自治会費300円
インターネット使用料、1,045円

ランニングコストはこんな物かと思いましたが、駐車場は12,500円～14,500円、駐輪場は100円～300円、サイクルポートは600円と、いずれも抑えられていますね。

私が当初思っていた以上に販売は好調でした。リリースを見ていると抽選住戸も多く、当初の見通しよりもかなり早く販売が進んでいるようでした。

「リセール」については、立地はもちろんなのですが、「購入時の価格」が大事で、駅から距離があっても大型商業施設や大型公園に近いこと、利便性が高い企画である事なども影響してきますので、駅から距離があるから一概にリセール（％）が悪いことにはなりません。現在の相場からではありますが、新築時に抽選になったりするのは、企画が良く価格が検討しやすいと判断されているからです。永住型のレジデンスではありますが、何か不慮で売却する際も、「石神井公園界隈なら、大規模のあのブリリアシティ」と指名買いも入りやすくなりますから、心配は少ないでしょう。

現在、販売中の主な住戸と価格です。

Ｇタイプ、57.58㎡（2LDK）
3階、4,238万円
9階、4,558万円

C2タイプ、71.06㎡（3LDK）
3階、5,198万円
9階、5,488万円
10階、5,508万円
11階、5,528万円

Dタイプ、68.73㎡（3LDK）
3階、4,998万円
6階、5,168万円
10階、5,308万円
11階、5,328万円
12階、5,428万円

Fタイプ、81.49㎡（4LDK）
3階、5,658万円
4階、5,798万円
6階、5,918万円

平均坪単価は、245万円前後でした。

月々のランニングコストについて。

71.06㎡住戸
管理費：18,300円
修繕積立金：9,950円
インターネット利用料：990円
給湯器リース料：2,200円

初年度で31,440円は、エリアの板状タイプのマンションでは重ため。修繕積立金を多めに設定してあることは悪くありませんが、管理費が少し重たいのと、給湯リース料が余計でした。シティテラス金町は、大規模のメリットを活かして、70.35㎡住戸がインターネット使用料など込みで12,305円ですから、その差は歴然。エリアで検討している人にとって、月々1万円近い差は、検討材料の一つになるでしょう。

子育て世帯が検討するなら、新宿地区の環境に、お隣、東金町地区の再開発などが控えているエリア特性に加え、大規模マンションの利便性を享受できる「シティテラス金町」がお薦めなのですが、シティテラスは売り急いでいないため、直近では、特にエリアの将来性を先取りした価格まで吊り上がってきています。

例えば、南向きを開放したA棟の6階、70.35㎡住戸が6,300万円（坪単価295万円）。悩ましいですよね。前面の環境が塞がれたC棟、D棟はもう少し安いですが。

当マンションの南向きの9階、71.06㎡住戸の5,488万円（坪単価255万円）と比べると大きな価格差があります。シティテラスは、南側に常磐線の騒音を抱えますが、こちらの南側は、穏やかな低層の住宅地というアドバンテージもあります。

月々1万円（およそです）のランニングコストの差額分を、住宅ローンの月々支払い額に充てると（0.5％、35年借り入れ）、単純計算ですが約400万円多く借りられることを踏まえ、価格だけで大きな判断基準にするのは避けたいです。価格は住まいの満足度に直接的につながるメリットでありません。

それでも、検討材料の大きな一因になることは実際ですから、借入の与信に余裕が無く、永住前提で当マンションの特徴を気に入った方なら、お勧めできるマンションだと思います。

22年10月現在の主な販売住戸の価格です。1年たたずに2度目の値上げ。低層階で坪単価330万円。分譲開始直後は上層階で坪単価300万円ほどでしたから、実質40～50万円程度の値上げ。

Aタイプ、3LDK（70.56㎡）
3階、7,500万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
4階、7,100万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
3階、6,800万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
4階、6,700万円

江東区内では、「ヴェレーナグラン門前仲町」「MJR深川住吉」「猿江恩賜公園レジデンス　」「バウス西大島」が、いずれも検討しやすい割安感があったため、ファミリータイプはあっというまに供給がなくなり、近隣で残すのは、当マンションと「ジオ南砂町」、60年定期借地権の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」くらいになってしまいました。売り急いでいない事業主が値上げしても、私達は他に選ぶ選択肢が少ないわけですから、仕方無いですよね。

他のエリアでも、住友不動産の分譲と、地域の中古、他のデベロッパーの分譲と乖離がある場合がありますが、良い条件の物件が出たら、早めに検討していきたいですね。