すまいよみ スムログ出張所スレ

■当マンションの良さ

クリオシリーズの見どころはなんと言っても間取り。数多くの物件でワイドスパンを採用し、室内の開放感、居住性の高さを追求した間取りには、いつも感動します。

小規模マンションですが、代表的な間取りと予定価格です。


西向き
Aタイプ、80.40㎡
4階、5,190万円

モデルームはAタイプを再現しています。

共用廊下側に窓がないことと玄関入ってクランクした廊下により、プライバシー性を確保するだけでなく、住戸内の奥行きを感じられる設計。玄関入ってすぐの場所に洗面室が配置されていることで、帰宅してすぐに菌や汚れを洗い落とすことができます。

LDに入って開口一番「広い・・・これは最高の空間ですね！」。洋室（4）とLDを一体化したスパン8m強の空間が圧巻でした！あらためて実感したのです。「ワイドスパンは正義だ！」「ワイドスパンは全てを癒やす！」と。

キッチン天板の幅も広くて料理も捗りそうです。各居室の収納も十分で、大型3LDKでゆったり家族4人生活できます。駅距離はありますが、永住目的なら5,000万円強で選ぶ価値があると思いました。

「正義」といっても、一部のタワマンなどでは、トリッキーなワイドスパンの間取りもあるので「ワイドスパンだから！」で思考停止しないよう注意が必要です。　　


Ｄ3タイプ、75.36㎡
4階、5,290万円

敷地南側が現在開けているため、日当たりも確保でき明るい住空間になる西南角住戸です。

住戸4隅がアウトフレームによって全ての居室が整形された住空間は、畳数以上に広く感じられるでしょう。

6.6m強のワイドリビング、ワイドサッシによる開放的なLD空間は、通常のマンションでは中々お目にかかれません。

洗面室、2つの居室がリビングの外になっており、各空間のプライバシー性にも配慮されています。洋室（1）は、2面採光、7畳の広さで、これ以上無い主寝室の居住空間に。更に玄関前にのポーチは、住まいの質を高めてくれます。


西向き
Ｂ1タイプ、65.16㎡
2階、3,990万円


南向きの住戸は1列のみ（E1、E2タイプ）です。

予定価格ですが、平均坪単価は220万円前後でした。


■当マンションのデメリット

西向き住居の採光条件が気になりました。

道路を挟んだ西側に存在する、15階建て555戸の大規模マンション「トーキョーガーデンスイート」の影響で午後の西陽が遮られ、特に秋口から冬にかけて西向きバルコニー前面の日陰の時間が長くなります。

つまり、室内への直接的な日当たりだけでなく、バルコニー前面を照らすひなたからの間接光も限られるということ。

また、1列だけの南向き住戸、バルコニー前の環境には、時間貸し駐車場と「シャトレーゼ」があるため、将来的に両者が無くなり高い建物が建ってしまうリスクも残ります。

以上を踏まえ、私が当マンションをえらぶなら、居住性が高い間取りで、少しでも採光条件が良い角住戸のAかD1,D3タイプ（Fタイプも）を選びます。住空間より価格を優先する人であれば、中住戸の単価が低いので、B1タイプの3LDKが4,000万円前後～の選択する手もあるでしょう。

最後になりますが、北綾瀬駅周辺には徒歩7分以内の駅近に、過去10年多くののマンションが供給されています。中古でも抵抗がない方であれば、一度駅近の（亀有も）中古マーケットを除いてみても損はないと思います。

このマンションは、南東開放の日当たり、開放感ある住空間の良さが1番の魅力！ザ・パークハウスブランドを感じられる造りこみも見所です。


■棟内モデルルームで物件の特徴、良さを実感

まず、2層吹き抜けの高級感溢れる凝った意匠のラウンジは必見です。

所々にアートが飾られ、エントランスホールからの洗練されたアプローチが居住者を出迎えてくれます。

ラウンジには大型ソファが1脚用意されていますが、もう少し、ゆったり滞在できるようなサードプレイスとしての機能性が欲しかったなと思いました。

エレベーターホールが奥まって独立した空間になっているのも、丁寧な造り込みで好感が持てました。

先述した共用廊下側の手摺りパネルは、1.6mの高さを設け、外部からプライバシー性を確保するだけでなく、中原街道の喧騒への心理的な負担も和らげてくれそうです。

棟内モデルルーム見学の醍醐味、駐輪場やゴミ置き場、外部との動線も確認させてもらいました。

駐輪場の一部は2段式ですが、垂直昇降ラック採用により上段でも上げ下げしやすく便利！これいいですね！他の区画は1段式なので、ゆったり出し入れできます。台数については、51戸に対し85台（事業協力者優先区画11台含む）なので、1戸あたり2台は欲しいと思いました。

周辺は、?川が流れているため、大田区の中小河川ハザードマップ上、0～100センチほどの浸水リスクがあるとされていますが、敷地内にはハザード対策が施されています。

電気室は地下ではなくマウントアップして1階部分に設置、駐車場や駐輪場の出入口、メインエントランスについては、万が一の浸水時に水の浮力を利用して50㎝の防潮板が立ち上がる仕組みです。


■モデルルーム住戸

F1タイプの7階とGタイプの10階。　

特にGタイプは実際の部屋に入って、角住戸の開放感、リビングダイニング（以下LD）の2面採光の明るさに感嘆しました！

洋室（1）は、バルコニーに面した足下までの窓であるため、こちらも眼下を見渡せる開放的な住空間に。

高層階でなくても、低層階から日当たりは十分だと思いますし、眺望も4階くらいから臨めるのではないでしょうか（モデルルームでご確認ください）。


■デメリットだと感じたところ

私が感じたデメリットは、中原街道沿いであることと、中住戸の住空間についてです。

中原街道沿いの騒音は、メリットと天秤にかけた時に、人によって好みが分かれるところであり、購入の決断を左右するポイントにもなると思います。車通りの喧騒、騒音が生活の一部になる環境であることは確かです。ただし、バルコニー側と環境、駅からの動線とエントランスが街道から一歩入った静かな場所であることが幸いしています。

南側が低層住宅地につながり、眺望と日当たりを確保できるのは、街道沿いの南側に面した高層建物（マンション）の大きなメリットにもなるものですから、デメリットの必然性も、許容できる部分ではないかと考えています。

間取りで言えば、角住戸は先述の通り、居住性豊かな明るい住空間なのですが、中住戸も70㎡超の余裕があればと思いました。


■主な価格、管理費

11月上旬に売出しを始める住戸の予定価格、平均坪単価は、高層階中心ですが390万円前後です。

Gタイプ、10階、70.96㎡、3LDK
8,800万円台

F1タイプ、7階、68.32㎡、3LDK
8,100万円台

低層階の中住戸の売出しは先のようでした。

月々のランニングコストは、上記68.32㎡住戸で、初年度月々30,845円でした。

内訳は以下。
管理費、20,840円
修繕積立金、7,860円
共用聴設備利用料、440円
インターネット使用料、1,705円

当マンションの良さは、「周辺環境の良さと生活利便性を両立した駅近の立地」、「充実した先進の設備、居住空間を高める仕様」です。


2棟、合計111戸のツインプロジェクトなのですが、共用施設を相互利用できるわけではなく、居住者にとっては、それぞれ異なるマンションになる認識です。

両棟とも、時代を反映して共用施設に「スタディルーム」が用意されます。「ラウンジ」は、形状、広さが異なりますが、それぞれ住人同士のコミュニケーションがとれる場になるでしょう。

オートロックは、1カ所のマンションが多い中、しっかり2カ所に設置。更に玄関前は、エリアの新築分譲ではほとんど見られない「カメラ付き」インターフォンにより安全性を高めています。



住戸設備、仕様面は、私が数年間、城東エリアの新築マンションモデルルームを見てきた中で、次元が違うほどの充実ぶりでした。

特筆すべき例
個別宅配ロッカー（現状、佐川急便のみで運用予定）。
住戸前カメラ付インターフォン
ディスポーザー
Low-E複層ガラス
キッチン部天井高2.45m
室内への浸食が少ない扁平梁工法
サッシ高2.15m
廊下床タイル貼（フローリングも選択可）
玄関前花台
玄関周り壁タイル貼
など。


2棟の主な間取りと予定価格です。

・パークステージ
南東向き
C2タイプ、71.07㎡
5階、6,100万円台

D1タイプ、70.06㎡
2階、5,300万円台

D2タイプ、70.18㎡
2階、5,900万円台

Gタイプ、68.48㎡
5階、5,900万円台

Gtタイプ、68.48㎡
1階、4,900万円台

Ｈタイプ、74.90㎡
2階、5,800万円台
5階、6,300万円台
9階、6,500万円台

Ｉタイプ、68.16㎡
5階、5,900万円台

Ｌタイプ、81.98㎡
9階、7,200万円台

南西向き
Bタイプ、67.80㎡
2階、5,300万円台

パークステージの予定価格時、平均坪単価は約280万円でした。


・エアリーステージ
Aタイプ、73.01㎡
2階、5,800万円台
5階、6,100万円台

Dタイプ、64.72㎡
5階、5,300万円台

Dtタイプ、64.72㎡
1階、4,700万円台

Eタイプ、84.53㎡
5階、7,100万円台

Fタイプ、74.97㎡
9階、6,400万円台

エアリーステージの予定価格時、平均坪単価は約275万円でした。



当マンションのデメリットは特に感じませんでしたが、強いて言えば、せっかくの2棟プロジェクトだったので、管理面の良し悪しはともかく、棟ごと違う共用施設などを取り入れ、住人同士が相互利用できる楽しい空間があっても企画として面白かったのではと思いました。

あとは単純にエリア、瑞江、立地の好みの問題かと。

広域から検討する人にとっては、検討材料の多くが、都心部からのアクセスやエリアの特徴になると思います。公式HPでかなり詳しく記載されていますので、よく確認するのと合わせて、自分の足で周辺の街と比較しながら散策してみれば、実際に自分の肌に合った街がわかるはずです。近隣でいえば、「新小岩」「平井」「船堀」「一之江」「篠崎」「西葛西」「葛西」など。

瑞江、周辺エリアで探している人にとっては、オススメのマンションです！

当マンション最大の魅力は、地域の歴史観や従前地の伝統建築、植樹を継承したランドスケープデザインと共用部分にあります。

せせらぎと緑景をまとう1,000㎡超の庭園を中心にした上質で和モダンなランドスケープデザインと、庭園に面した4つの個性ある共用空間。

グランドサロン「景」は、住人が、エントランスと各住戸棟を行き来する中、毎日中庭が拝めるような位置にあります。形だけでなく、ゆったりできるスペースとしても機能する癒やしの空間です（集会室兼）。

ゲストルーム「泉」は、中庭を見ながらジャグジーも堪能できる140㎡のスイートルーム仕様。来訪者だけでなく、居住者もたまに宿泊して楽しめるのが羨ましい！イベントなどにも利用できる空間になりますね。

コモンハウス「和」は、平面図で見ると畳張りの和室が2室、湯沸室もあるフリースペースとなっています。乳幼児のキッズスペースにも、年配者の憩いの場にもなるでしょう。

マルチルーム「蔵」は、旧邸の母屋をリデザインし共用施設に。プロジェクターがあり、防音仕様にもなっているので、リモートワークや、映画鑑賞など多目的な空間として使用できます。棟から離れて中庭を歩いて赴く「離れ」が、粋な計らいで楽しいですね！


月々のランニングコストについて。

70-1タイプ（71.39㎡）
管理費は、21,280円
修繕積立金、8,570円
インターネット、1,524円
共視聴設備、275円
初年度合計、31,649円

管理体系は日勤を予定しています。コンシュルジュサービスや24時間管理にしなかったことが、水回りや植栽管理など負担増になる当マンションの管理費抑制に少なからず貢献しています。管理費も高騰している中で、この中庭と共用施設の維持、管理を含め、187戸の規模でこの管理費は、比較的安いと感じました。


主な間取りと予定価格です。

・楓館（南西向き）

65E-2タイプ（68.66㎡）
7階、6,800万円台
11階、7,400万円台

75Cタイプ（77.78㎡）
7階、8,000万円台
11階、8,400万円台


・桜館（東向き）
65Ｇタイプ（68.67㎡）
1階、7,200万円台
3階、7,600万円台

75Bタイプ（76.52㎡）
1階、7,500万円台
3階、7,800万円台
6階、8,100万円台

東向きの1階は、川越街道から離れるに従い、前面道路から実質、半2階～2階の高さになります。


・楠館（西向き・南向き・北向き）

70Cタイプ（南向き、74.79㎡）
1階、8,500万円台
3階、9,000万円台

「楠館」の70Cタイプ、90Aタイプ、95Brタイプ、95Ｂタイプ、65Arタイプは、南向き、敷地内中庭を臨み、棟マンションの中で一番条件が良い住戸設定だと思います。70Cタイプの3階が坪単価約400万円。

予定価格時の平均坪単価は360万円前後です。


当マンションの主なデメリット川越街道沿いの騒音です。特にバルコニーが街道に面した「楓館」については、T3ないし二重サッシのため、窓を閉めての生活は問題ありませんが、季節の良い日に窓を開けての生活は憚られる環境なので、優先順位を付けて選びたいです。

設備は悪くありませんが、サッシ高（1,890mm）や、ウォールドアで繋がるLDと隣洋室が連窓サッシでなかったり、梁の浸食、住戸周り、バルコニー周りの仕様、奥行き、質感などの仕様がもう一つだと思いました。ランドスケープの格式高い重厚感コンセプトと個別住戸内の空間仕様にチグハグ感を少し感じました。

最後に、購入検討者は、若年層のパワーカップル層、子育て世代が主だと思いますので、小さい子供をたくさん抱えながらの、共用部分、中庭などの管理状態を上手く保っていけるかも、このマンションの価値を将来まで発揮できる鍵だと思います。

「竹ノ塚」駅徒歩10分以内の分譲マンションは、過去10年で「エクセレントシティ竹ノ塚駅前」だけ（のはず）で、特にファミリータイプでは久しぶりの分譲。

当マンションは、駅東口一体の商業集積を日常使いできる便利なポジションと、内廊下設計やワイドスパン中心の間取りなど、居住性豊かな住空間仕様が大きな魅力です。マンションの立地は、賑やかな商業エリアを駅との動線上に抱え、舎人公園通り、旧日光街道の交差点付近に位置する、ちょうど住居系エリアに入った暮らしやすいポイント。「渕江小学校」がマンション目の前にあり、子育て環境も良好です。

住戸設定は、開けている住環境の東向きと、あえて南向きではなく、マンションが隣接している西向きとしています。

目立った共用部分はありません。

オートロックは1カ所ですが、自動着床エレベーター（居住者の居住階に自動着床）を採用、ノンタッチキーと合わせて非接触で住戸と外部を往来できます。

見どころ満載の居住空間は、さすがクリオシリーズのマンションだと思いました。

外部からのプライバシー性を確保する内廊下となっていること、1階の一部住戸で「プライベート離れ」付きプランが設定されていること、そして、ワイドスパン中心の開放感ある住戸設計がされていること。

ワイドスパン42戸中33戸
角住戸42戸中27戸

（住戸一例）
西向き
Bタイプ（72.37㎡）
6階、5,600万円台

東向き
C1タイプ（70.12㎡）
6階、5,600万円台


一方のデメリットです。東向き住戸は車通りの喧騒、西向き住戸は、隣接している7階建てマンションの存在です。住環境が気になるかもしれません（モデルルームで要確認）。

ハザードマップ上は、荒川、芝川などの氾濫で最大3メートルの浸水リスクが確認できました。ただし、お隣の「渕江小学校」が緊急避難建物にも指定されていることは、安心できる要素です。

当マンションの良さは、大型公園や自然に囲まれた生活環境の良さ、加えて、全戸南西向き、ワイドスパン中心で角住戸率69%の豊かな居住空間と便利な最新の設備にあります。


近隣の街道沿いには、「セブンイレブン」や「スシロー」をはじめとした飲食店があり、同じく徒歩9分の「パークホームズ船堀」と比べると、明るくて生活しやすい立地、船堀駅周辺と西葛西駅周辺の両方の生活利便施設を利用できるポジションです。

マンションの南側に広がる「宇喜多公園」「行船公園」一帯は、沢山の家族、子供で賑わう人気スポット。「江戸川区自然動物園」は、レッサーパンダやアシカなども見られる、身近な動物園です。

近くを流れる「新川」は、四季折々の景観が豊かな水辺。千本桜で有名です。

西葛西方面、公園一帯の南側には、「イオン葛西店」や大型商業施設「サニーモール西葛西」などの生活利便施設が揃う商業集積地があり、子供ができれば、この一帯を中心に遊んだり、お買い物したり、たくさんの思い出ができるでしょう。住みやすい生活環境となっています。


小規模マンションのため、共用施設は最低限ですが、スマートフォンを利用した施錠管理システム、宅配型トランクなど、最新の設備が充実しています！

「テブラコネクト」は、スマートフォンで施錠が可能なだけでなく、両親や知人のスマートフォンに合鍵まで発行できるシステム！宅配業者に1回限り許可するワンタイムキーを発行すれば、不在時、荷物を室内まで入れてもらうこともできます。玄関錠の解錠・施錠を行った際、通知が届くように設定ができるため、家族の外出・帰宅時間を把握することもできます。

「エアトランク」は、0.2畳サイズ（110サイズのダンボールが9個程度を収納）を配送料など無料で利用することができる宅配型トランクルームです。


主な間取りと価格です。
ＡタイプとＢタイプは、ワイドスパンの居住性が高い間取りが魅力です！

Aタイプ（71.00㎡）
2階、5,390万円

Bタイプ（70.43㎡）
4階、5,290万円

Cタイプ（55.01㎡）
1階、3,990万円
3階、4,490万円
4階、4,590万円
8階、4,890万円

月々のランニングコストは以下。

Ａタイプ71㎡
管理費、21,840円
修繕積立金、4,970円


当マンションのデメリットは、船堀街道の騒音です。静かな場所に住みたい人には向いてないでしょう。江戸川区は特に子育てに便利な環境なので、子育て世帯であればマンション内でお友達やコミュニティを作りやすい大規模マンションの方が、さらに子育て支援のメリットが享受できると思います。新築にこだわらなければ、船堀なら、駅徒歩3分の254戸「ザ・パークハウス船堀」、同4分の245戸「プラウドシティ船堀」。西葛西で言えば、幼稚園の園バスがエントランスまで迎えに来てくれる、駅徒歩7分の358戸「ザ・ガーデンズ西葛西」、同8分の459戸「レジデントプレイス西葛西」あたりは、充実した共用部分、サービス含め、一見の価値あるマンションです。


総じて、生活しやすい立地と暮らしやすい間取りに最新の設備。永住前提で考えているのであれば、積極的に検討しやすい新築マンションだと思いました。

当マンションのメリットは、駅徒歩3分の駅近立地と、全戸南向き（おそらく）の住戸設定である事。徒歩3分は本当に近くて、機動力を発揮できる場所です。移動だけではなく、駅東口、イトーヨーカ堂を中心とした商業集積一帯の生活利便施設を間近に利用できる恵まれた生活環境になります。冬場を除けば、日当たりも悪く無さそうです（要確認）。

デメリットは、西側に東武スカイツリーラインの高架があることでの騒音、道路挟んだ南側に11階建てのマンションの存在により、眺望が抜けない住環境であること。特に1階と2階住戸は、目の前の駐輪場が被るため、駅徒歩3分の立地に優先順位を置いて選ぶ必要がありそうです。

この好条件は、沿線、草加市、西新井周辺に明るい人からすれば触手が動くと思いますが、都内で新築駅近立地も希少になってきていますから、広域からも人を集める物件になるかもしれません。

価格はどうなるでしょうか。

近隣の新築マンションの売出し価格です（およそです）。

「クリオ竹ノ塚」
竹ノ塚駅徒歩10分
平均坪単価260万円（70㎡価格5,500万円）

「シティハウス綾瀬」
綾瀬駅徒歩4分
平均坪単価330万円（70㎡価格7,000万円）

以上を踏まえ、平均坪単価を300～310万円（70㎡6,500万円前後）と予想してみました（あくまで個人的な予想です）。

ようやく注目されてきた足立区竹ノ塚。楽しみなマンションです！

駅徒歩12分がデメリットですが、駅遠の立地を積極的に選ぶメリットもあります。

すなわち住環境の良さです。青戸小学校、青戸平和公園がすぐ近くにあるため、良好な子育て環境になっており、周辺地域に明るい人ならファミリーで永住するには適した場所だと思います。

また、水戸街道から少し入ったポジションにあるため、車保有者にとっては、各方面に出やすくロードサイドのお店も便利に利用することが出来るでしょう。

ポイントは、駐車場設置率、永住するにふさわしい居住性豊かな間取りと充実した設備だと思います。それと駅距離があるため抑えられた価格とのバランス。個人的には、中層階で、70㎡5,000万円切るくらいの価格だと検討しやすいかなと思いますが、どうでしょうか。それらを満たせば、車を持っての生活で予算を少しでも抑えて検討したい人にとってはオススメできるマンションになりそうです。

年明け1月15日（土）、16日（日）のプロジェクト発表会を楽しみにしています！

当マンションの良さは、「亀有」駅徒歩3分、大型複合商業施設「アリオ亀有」同じく徒歩3分の高い生活利便性を享受できる立地と、内廊下設計、角住戸率100％など優れた住空間のマンションデザインにあります。

特に亀有は、東京の東エリアでも多数の生活利便施設が集積する屈指の街。

大小連なる9つの商店街に、「イトーヨーカ堂駅前店」、電気専門店「ノジマ」、家具の「ニトリ」などが入居する駅前の複合ビル「リリオ亀有」が徒歩2分で利用できる他、シネコンや約130もの専門店が入る大型商業施設「アリオ亀有」も徒歩3分の場所に！

様々な生活シーンを演出してくれる「アリオ亀有」が徒歩3分！
江東5区でシネコンがある街は、「豊洲」「木場」「錦糸町」「西新井」「亀有」だけです。徒歩3分で映画を見に行ける贅沢な環境。

生活の全てが快適！「1度住んだら離れられない亀有」の駅近徒歩3分！亀有が大好きな人にとっては、垂涎の立地ではないでしょうか。地元の人で41戸すぐ埋まってしまいそうな気がします。

一方、当マンションのデメリットは、大通り沿いの騒音です。

都道環状7号線「環七」は、トラック、バスなどの大型車が多い大動脈です。日中だけでなく、特に西向き住戸は、夜中や早朝も窓を開けての生活、就寝は憚られそうです。当敷地前は交差点のため、信号待ちの車の排気ガスも気になります。北側に位置する常磐線の高架を通る電車音も、人によっては気になるかもしれません。

メリットとデメリットがはっきりしているので、検討する人は、優先順位をつけやすいと思います。

建物は、13階建て41戸の小規模になります。

住戸設定は北東向きと南西向き。

物件の東側は「第一種住居地域」の低層エリアが広がるため、日当たりは限られますが、駅徒歩3分にいながらの開けた眺望、採光は大きな魅力！大通りの騒音も和らぐ方面。

西側で気になるのは、環七を挟んで対面の細長い15階建てマンションくらいです。離隔は取れていますし、日が入ってくる南西方面は開けた環境なのでそれほど悪い条件ではありません。南西向き住戸前が日陰になる時間も少ないでしょう（モデルルームで要確認）。

内廊下設計により各住戸のプライバシー性を高め、角住戸率100％により室内の明るさをしっかり確保（一部の行灯部屋を除く）した建物デザインが、立地に次ぐ当マンションの良さです。

1階共用部分は、エントランスホール、宅配ボックス、24時間対応のゴミ置き場、管理員室、ペット足洗い場、防災備蓄倉庫など必要最低限が用意され、セキュリティは、風除室1カ所と玄関前での通話による確認のみ。オートオック2カ所か、「クリオ亀有ガーデンマークス」や「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」のように居住者のみが乗降できるような着床制限エレベータであれば尚良かったですね。「ラクセスキー」は、鞄から鍵を出さずに解錠できます。

設備・仕様面について。

水回り関連で、ディスポーザーはありませんが、キッチンやトイレ、洗面所まで全ての水道を浄水にする新日本建設オリジナルの「エクセレントウォーターシステム＋」が採用される他、食器洗い乾燥機など必要なものは一通り揃っています。外出先や室内の離れたところから給湯や床暖房などをアプリで操作できる便利なIOT対応。構造は二重床・二重天井、天井高は2,430mm～2,480mm。また、騒音に最大限配慮し「T-4サッシ（二重サッシ）」としています。


主な間取りと第1期1次の価格です。

西向き

Bタイプ、60.95㎡（2～13階）
3階、5,248万円（坪単価284万円）

東向き

Cタイプ、65.75㎡（2～4階）
3階、6,158万円（坪単価309万円）

Dタイプ、68.14㎡（8～13階）
8階、6,958万円（坪単価337万円）

Eタイプ、75.96㎡（2～4階）
1階、6,598万円（坪単価286万円）

Grタイプ、86.78㎡
5階、8,598万円（坪単価327万円）

平均坪単価は320～330万円前後です。


私なら、騒音が少し軽減できて、抜け感がある北東向きのDタイプを選びたいです。が、価格が重ためだと思いました。

一方で、騒音に晒される西向きですが、Bタイプの60㎡は、この価格ながら南西角住戸の日当たりと開放的な空間が魅力！中層階で5,500万円前後なら狙い目かなと思っています。

当マンションの魅力は、大きく以下の2点に凝縮されます。

・東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩2分の立地
・コンパクトながら快適さを追求したマンションデザイン


「綾瀬」駅は「大手町」駅直結20分。「綾瀬」は千代田線の始発駅にもなっています。「北綾瀬」に多くの始発を譲ったものの、日中「北綾瀬」や「亀有」だと約10分に1本が、綾瀬だと5分に1本電車が来るので時刻表いらず。寒い日、暑い日に1本乗り遅れたストレスが少なくて済みます。

駅徒歩2分は機動力を発揮するだけではありません。「綾瀬」駅北側は商業エリアとなっているため、大型商業施設が隣接している生活環境と同じ事を意味します。夜遅くてもサンダル履きでスーパーまで出向く事が出来ます。「ベルクス」が徒歩2分、「東急ストア」が徒歩3分、「イトーヨーカ堂」が徒歩4分、コンビニエンスストアも徒歩3分以内に2店舗。

ワンランク上のお買い物であれば、「マルイ」や「東急ハンズ」「ルミネ」などの人気商業施設がある隣駅「北千住」を日常使いできます。子供服も化粧品も、ちょっとしたよそ行きの洋服も美味しい惣菜も、1駅乗れば一通り揃います。

駅近ながら子育て環境も悪くありません。子供が産まれれば、抱っこしながら、ベビーカーを引きながら、駅周辺の生活利便施設とマンションを徒歩で往復することが苦にならないのは駅近だからこそ。子供が大きくなって1人で行動するようになっても、夜間、駅とマンションとの行き来が安心。女性の終電付近での一人歩きも同様です。

22年の4月からは、「綾瀬小学校」（徒歩7分）が新校舎へ移転するため、最新の教育体制も期待できます。

子供が乳幼児の頃は、全長2kmにも及ぶ「東綾瀬公園」（徒歩5分）一帯の様々な施設や自然の中で子育てし、大きくなったら「東京武道館」（徒歩4分）に通って活発な少年少女に育ってくれることを期待できる環境。


当マンション、もう一つの大きな魅力が、小規模マンションのハンデを補う企画の良さです。

内廊下設計でプライバシー性を確保。外部からはマンションに入っていく居住者と住戸を特定できないため、女性単身者にも安心です。

防犯面は、エントランスのオートロックに、エレベータの着床制限（シークレット運転）、玄関のトリプルセキュリティを採用し万全。更に、FIX窓を除く窓に防犯センサーを設けています。

エントランスには、Wi-Fiを完備した「ラウンジスペース」が用意され、テレワークにも使用できます。100冊前後の本が集められる「選書サービス」は、年に2回程度入れ替えていく予定。コンパクトながらマンション内のサードプレイスとして生活を豊かにしてくれるはずです。

サブエントランス付近には、無人コンビニ「Store600」が。スナックやちょっとした雑貨、衛生用品など、品揃えは住人の嗜好を捉えながら替えていくそうです。スマホによる専用アプリで決済も便利。わざわざ身支度することなくマンション内で欲しいものが手に入ればありがたいサービスになります。

「シェアサイクル」は重宝するでしょう。スマホ予約と電動自転車で快適に利用できます。マンション内の駐輪スペースは限られますから、あえて保有せずに、必要な時に近隣のお買い物や散策を楽しむスタイルも、これも駅徒歩2分だからこそ。また、自転車置き場が屋内なので、保有する自転車の風雨による劣化も軽減してくれます。

「屋上テラス」。10時～20時まで開放し、花火開催の日は22時までの延長も計画されているようです。低層階を選んだ住人も、スカイツリービューを楽しんだり解放的な空間で気分転換することができます。

荷物保管サービス「サマリーポケット」は、入居者特別価格で利用することができ、限られた専有部を助けてくれます。

「住まいのアプリ」は便利だと思いました！スマホ内で、専有部の取扱説明書を保存できるだけでなく、住宅備品の購入や修理の依頼もできます。


全5タイプの間取りと主な価格です。

Aタイプ（60.05㎡）3LDK
6階、5,508万円
10階、6,078万円

Bタイプ（60.79㎡）3LDK
6階、5,528万円
10階、6,098万円

Cタイプ（31.80㎡）1LDK
6階、3,458万円
10階、3,578万円

Dタイプ（30.13㎡）1LDK
6階、3,238万円
10階、3,358万円

Eタイプ（34.43㎡）1LDK
6階、3,638万円
10階、3,758万円


綾瀬エリアでは、過去にグロスで6,000万円を超える成約は中々見られないのですが、22年ぶりの駅徒歩2分の50戸以上、今の趨勢を考えれば、効率が良い3LDK住戸、60㎡グロスで6,000万円前後は魅力的です。

当マンションのデメリットは、穏やかで開放的な綾瀬駅の南側、低層の住宅地エリアに建つ駅徒歩4分の「シティハウス綾瀬」と比べた時に、お世辞にも優れていると言えない住環境です。ただし、これは商業エリアの駅徒歩2分の立地とトレードオフになるものです。

物件の特有ではなく一般的なことですが、綾瀬駅周辺のハザードリスクについて。綾瀬4丁目は、高潮、荒川の氾濫時に、最大5ｍ程の浸水リスクが指摘されています。スロープより上部は50cmほど敷地が底上げされているものの、2階住戸が万が一のリスクを孕んでいます。

以上ですが、周辺の現相場から良心的な新築分譲価格も踏まえ、特に、3LDK住戸は、単身者にも、マンションが高騰している都内で検討しあぐねているDINKS、3人家族にもお勧めしたいマンションです！

モデルルームを訪問したので、追記しました。

オートドアを3カ所、うちオートロックをエントランスと1階共用廊下扉の2カ所に完備している点は安心です。最近はオートロック1カ所の新築も多いので。鍵を鞄やポケットにしまったまま解錠できる「ハンズフリーキー」を採用しています。

宅配ボックスや24時間利用できるゴミ置き場、ペット足洗い場以外、主な共用施設はありません。エントランスにはソファが用意されるので、来客対応はこちらでできるでしょう。

67.54㎡住戸のランニングコストは以下。
管理費、24,625円（インターネット使用料込み）
初年度修繕積立金、11,080円

管理費は㎡あたり365円。住友不動産のマンションは大規模だと共用部分を絞り込んでランニングコストを安くする物件が多いのですが、この中小規模物件は重ためです。リビオレゾンはあれだけソフト面を頑張って㎡321円。79戸の「メイツ東綾瀬」の管理費は㎡186円、70.66㎡住戸で13,200円です。ただし、この規模のマンションでディスポーザー装備、インターネット使用料込みになっている点は評価できます。

住戸は、北向きと南向きの2棟配置。

北向き住戸はコンパクトな2LDK住戸中心。南向き住戸は3LDK中心。

北向きは現在比較的抜けている環境ですが、エントランス前の駐車場の存在が気になります。

マンション南側は、開口部が狭いのですが、低層の住宅地のため日当たり、眺望が半永久的に約束されています。駅徒歩4分ながら恵まれた住環境。南向きは全角住戸のため、最高の住空間！このマンションの見どころです！

間取りは、40.46㎡の1LDKが1戸、70.86㎡住戸が1戸、他は、55㎡前後の2LDK住戸、67㎡前後の3LDK住戸がメインとなります。

住戸の設備、仕様について。優れた住環境に居住する快適性を、さらに引き出してくれています！

主な設備と仕様。

・床暖房
・キッチン天然石カウンタートップ
・生ゴミディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・手洗いカウンター付きトイレ
・無線LAN給湯リモコン
・ミストサウナ
・可動式ルーバー格子
・Low-Eガラス
・ミニシンク

・二重床二重天井
・天井高2,450mm
・バルコニー防水コンセント
・バルコニー奥行き2,000mm

かなり充実しています！まずディスポーザーが標準装備である点は、忙しい共働き世帯やファミリー層にとって何より嬉しい点。キッチンの天板には天然石、トイレには手洗いカウンターが設置され上質さを演出してくれます。バルコニーには、絶滅危惧種となったミニシンクが！子供の汚れ物の処理や植栽の水やりに大きく役立ち、生活満足度を向上させてくる設備です。バルコニーの奥行きをしっかり2m取ってある点もさすが！20センチ変わるだけで、バルコニーでの使い勝手は異なるものに。このあたり、生活満足度を少しでも向上させる設備仕様のスパイスは、リビオレゾンより「一日の長」がありますね。

主な間取りと第一期の価格です。

南向き
Aタイプ（67.54㎡、2LDK+S）
10階、7,200万円

Bタイプ （67.20㎡、1LDK+2S）
8階、7,200万円

北向き
Cタイプ （55.59㎡、1LDK+S）
9階、5,500万円

E3タイプ （55.59㎡、2LDK）
9階、5,500万円

南住戸住戸の平均坪単価は350万円
北向き住戸の平均坪単価は320万円

グロスで6,000万円を超える成約がほとんど見られない綾瀬エリアにおいて、60㎡台で7,000万円を超える価格は、中々にチャレンジしてきた印象があります。ただし、駅徒歩4分で、南側を住宅地に抱える角住戸設定の最高の住空間、居住性を高める数々の充実した設備に、大きな価値があるのも確か！

当マンションのデメリット
同程度の住戸規模のリビオレゾンであれだけできるのを見せられてしまうと、共用部の乏しさが残念です。住友不動産のマンションは、楽しさ、親しみやすさが少ないと思います。住まいへの企画が、悪い意味でフォーマット化されているような。規模感は違いますが、「シティテラス金町」や「シティテラス住吉」みたいに、せめて「テレワークスペース」や「個室ブース」を設けるなど、もう少し考えられなかったのでしょうか。その一方で管理費も重ためです。

それと、物件特有のデメリットではありませんが、リビオレゾンでも触れたとおり、綾瀬駅周辺は比較的ハザードリスクが高いエリアです。

この物件こそ、竣工済み販売が威力を発揮しそうですね。南向き住戸に入った時の、先まで抜けた眺望と開放感！を想像してしまいます。北口のタワマンが坪単価400万円？！でリリースされた後なら、長期戦にして竣工済み物件をこの価格で売り切る勝算を見出しているのでしょうか。

シティテラス住吉の良さは、都心近接、大手町直通10分のロケーションにいながら、住んで良しの住吉界隈、自然環境、子育て環境の良さ、大型商業施設「アリオ北砂」が徒歩5分にあり、便利な生活環境にあります。

駅距離があっても、マンション内に「テレワークラウンジ」がある事、外に出れば「アリオ北砂」があることで、デメリットを軽減させてくれます。

デメリットは、交通利便性。「西大島」駅徒歩14分、「住吉」駅徒歩15分の立地です。更に「錦糸町・亀戸」と「東陽町・門前仲町」の南北を結ぶ都営バスのバス停が微妙に離れています。駅遠のマンションは、バス邸が近いなどでカバーしてほしいですね。近隣のハザードリスクも踏まえておきましょう。万が一のときは2階部分までの浸水リスクがあります。

主な間取りと価格について。

B1タイプ（70.27㎡）
8階、6,400万円

C1タイプ（67.34㎡）
8階、6,100万円

先着順販売の平均坪単価は約300万円でした。

販売開始が遅れていましたが、年末にモデルルームを訪問しました。

第1期1次の予定価格は以下です。
平均坪単価は360万円前後でした。

東向き住戸

EFタイプ（69.32㎡）
10Ｆ 7,368万円
9Ｆ 7,318万円
8Ｆ 7,268万円
7Ｆ 7,218万円

EGタイプ（71.10㎡）
10Ｆ 7,738万円
9Ｆ 7,688万円
8Ｆ 7,638万円
7Ｆ 7,588万円

EAタイプ（69.26㎡）
10Ｆ 7,488万円
9Ｆ 7,438万円
8Ｆ 7,388万円
7Ｆ 7,338万円


南向き棟

SLタイプ（90.44㎡）
10Ｆ 10,218万円
9Ｆ 10,098万円
8Ｆ 9,948万円
7Ｆ 9,828万円

当マンションの特徴・良さは以下。

・都市の生活を堪能しながら、広大な自然環境に住まう極上の立地！
・城東エリア屈指、4つのエリアを生活圏に持つ生活利便性と交通利便性！
・快適な生活提案とランニングコストが抑えられた大規模マンション！

モデルルームを訪問して、あらためて大規模ランドスケープデザインと、充実した共用部、共用サービス、住戸設備・仕様の良さ、70㎡住戸で月々13,000円台という管理費の安さにも魅力を感じました。

一方で、東向きで一番多い69㎡台住戸ですが、居住性がもう一つだと思ってしまったタイプがいくつかありました。具体的には、子供部屋になる洋室の形、広さ（4.3畳、4.5畳など）、窓がない部屋の設定が少し残念なところでした。スパンが足りない（5.85m）ことと、2WAYキッチンや、マルチワークカウンターなどの生活提案企画を間取りの中に盛り込んだからだと思いますが、もう少しゆったり目の住戸設定が欲しかったなと思いました。

218戸の大規模の販売状況を注目したいと思います。今年楽しみなマンションです！

第4期1次の主な販売住戸です。残りは少しとなっていますので、販売もラストスパートですね。

特に、南向きの中住戸3LDKは、下記DRタイプが最後の1列、検討する最後のチャンスになります。

数年前までの亀有の価格からすれば、かなり上がってしまった感がありますが、中古も上がってしまっている中、23区、駅徒歩4分、南向き開放、日当たり良好の好立地で新築マンションとあれば、6,500万円強、坪単価も320万円以内で比較的検討しやすい気もします。

南向き

DRタイプ、69㎡、3LDK
5階、6,650万円、坪単価318万円
6階、6,660万円、坪単価318万円
7階、6,790万円、坪単価324万円
11階、7,280万円、坪単価348万円

Hタイプ、75.14㎡、3LDK
3階、7,800万円、坪単価342万円

Bタイプ、76.96㎡、3LDK
4階、7,450万円、坪単価319万円


東向き

Iタイプ、75㎡、3LDK
8階、7,300万円、坪単価330万円


西向き

Aタイプ、71.21㎡、3LDK
3階、6,190万円、坪単価286万円
7階、6,650万円、坪単価308万円

先日開催されたプロジェクト発表会にて提示された販売予定価格帯です。

3LDK70㎡台、西向き、5,800万円台より
3LDK70㎡台、南向き、6,300万円台より
4LDK76㎡台、南向き、6,900万円台より
4LDK83㎡超ルーフバルコニー付き、8,000万円台より

およそですが、
西向きは、平均坪単価300万円前後
南向きは、平均坪単価320万円前後

南向き中層階で、70㎡6,700万円程度でしょうか。予想より若干高めでしたが、有楽町線延伸の期待がありますので、検討者は前のめりでモデルルームへ来場するでしょう。東陽町、住吉界隈の駅近、築浅中古は坪単価350万円、グロスで7,500万円前後まで上がってきましたので、新築であることを考えれば、共働き世代には手を出しやすい価格と考えます。

「猿江恩賜公園レジデンス」「シティテラス住吉」あたりが競合になってきます。

前回の「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」第2期は、途中から販売戸数を増やして631戸。3倍の倍率優遇を含まない総登録件数が5,546件の平均倍率が8.7倍でした。

今回の売出し住戸は、「SUN VILLAGE（第1期2次）」250戸と「PARKVILAGE（第2期）」308戸の合計558戸になります（22年1月30日現在）。


SUN VILLAGE
　　
左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：16戸、10,324万円、92.07㎡、370万円
Ｂ棟：10戸、6,094万円、75.65㎡、266万円
Ｃ棟：45戸、6,097万円、75.92㎡、265万円
Ｄ棟：26戸、5,530万円、61.29㎡、298万円
Ｆ棟：60戸、6,748万円、78.53㎡、284万円

SUN VILLAGE合計250戸
平均6,463万円、75.95㎡、281万円


PARK VILLAGE

左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：42戸、10,147万円、86.54㎡、387万円
Ｂ棟：65戸、6,447万円、77.41㎡、275万円
Ｃ棟：63戸、6,981万円、81.57㎡、282万円
Ｅ棟：64戸、7,737万円、88.46㎡、289万円
Ｆ棟：74戸、7,640万円、84.25㎡、299万円

PARK VILLAGE　合計308戸
平均7,616万円、83.44㎡、301万円


PARK VILLAGEの住戸は全体的に専有面積がゆったりめで、グロス価格も高めですが、南向きを東京湾に向けて開放されるＥ棟、Ｆ棟の単価が比較的軽い設定となっているように感じました。

また、北向きでも抵抗が無い人であれば、PARK VILLAGの人気を避けて、SUN VILLAGE のＢ棟の都心向きが、グロス、単価ともに軽いため、人気が出そうな気がします。


今回の販売における主な変更点を幾つか。

3倍の優遇倍率は無くなりました。

法人と個人、また、家庭内で複数人が同一住戸に申し込みができなくなります。

間取り変更についても前回のように選べなくなっており、既に決まっています。第1期で間取り変更済みのキャンセル住戸が再登録されるので、同じタイプでも、異なる間取りが混在しています。

カラーも三種類のみの選択となります。

3倍の優遇倍率は無くなりますが、前回抽選で漏れた人の多くが申し込みそうなので、前回と比較して当たりやすくなるとは思えませんね・・・。


今後のスケジュールについて。

22年1月初旬よりモデルルーム見学を開始していますが、今回の販売スケジュールは以下です。

3/21（月・祝）：ご希望住戸の承り期限
3月下旬～：対面、オンラインでの受付
4月上～中旬：【抽選会】

今回販売が無かったSEA VILLAGE は、次回、5月以降に販売される見込みです。注目されるタワー棟の販売はまだ先のようでした。すでに、2月下旬までモデルルームは埋まっており、抽選以前にモデルルーム見学に行くことがまず最初の難関なんですよね。随時キャンセル枠を更新しているので、あきらめ図こまめにチェックすることと、次回の受付開放時は、数分前からスタンバイして、クリックしまくる事をお薦めします（苦笑）。

すでに竣工染みですが、まだ売出されています。

2020年当時の第1期売出時は、正直「高い」と思っていましたが、2022年に入り近隣の中古物件の売出も高くなってきていますから、メリットが多い新築マンションとしては検討しやすくなってきたと感じています。特に、南砂町から東陽町エリアにかけて、たくさん存在する駅距離があるマンションの中では、大型商業施設隣接、大規模、長谷工と住友不動産タッグの効率が良い田の字型間取り、設備の良さが光っており、競合に対しても選び甲斐があるマンションとなっています。

以下は、販売中の主な住戸です（22年2月初旬現在）。

南向き、B棟
G1タイプ、68.26㎡
10階、6,300万円
9階、6,200万円
8階、6,140万円
7階、6,110万円
6階、6,050万円
5階、6,000万円

南向き、C棟
Hタイプ、70.28㎡
7階、6,320万円

G2タイプ、68.26㎡
12階、6,320万円
11階、6,290万円
10階、6,260万円
9階、6,170万円

南向き、D棟
G4タイプ、68.26㎡
2階、5,860万円
1階、5,830万円

東向き、E棟
Iタイプ、56.68㎡
10階、5,200万円
9階、5,170万円
6階、5,050万円
5階、5,020万円

J2タイプ
12階、5,930万円
10階、5,900万円
9階、5,870万円

少しまですが、売出中の住戸です（22年2月初旬）。

A1タイプ、64.31㎡、3LDK
6階、6,500万円
9階、6,800万円

A2タイプ、64.31㎡、3LDK
7階、6,200万円
10階、6,600万円

B2タイプ、61.01㎡、3LDK
7階、5,600万円
10階、5,900万円
13階、6,200万円

C2タイプ、67.02㎡、2LDK+Ｓ
4階、6,300万円
5階、6,500万円
11階、7,000万円

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
5階、6,900万円
10階、7,500万円

D’タイプ、70.02㎡、3LDK
3階、6,500万円
6階、6,900万円

E2タイプ、67.2㎡、3LDK
3階、6,100万円
5階、6,500万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
6階、6,500万円
10階、6,900万円

Fタイプ、76.59㎡、4LDK
3階、8,500万円台

一部の住戸を除いて売出し直後と価格帯は変更ないように思えます。
長谷工×住友不動産の田の字型でも効率が良い間取りに、個別宅配ボックスなど設備も充実しています。共用施設に「コワーキングスペース」もあり、時勢を反映した最新マンションです。

今の相場観からすれば、東京駅まで10分ちょっとの新築が6,500万円前後だと検討しがいがあると思います。
新?線もほぼきまり、新小岩、再開発が著しい小岩エリアは将来が明るいですね。
3月に竣工予定。楽しみです♪

駅徒歩3分と再開発エリア隣接の明るい将来性がストロングポイント。一方で、大通り沿いの騒音と潰れた南向きの環境、南西向きバルコニー前の住環境が将来まで確保できるかの不安要素。メリットとデメリットがはっきりしたマンションだと思います。

いかにも、オープンハウスらしい、ニッチな場所だと思いました。　

共用施設を最低限にしているため、月々のランニングコストが抑えられています。

D1.D2タイプ（70.20㎡）
管理費、13,730円
初年度の修繕積立金、6,320円
町内会費、300円
インターネット使用料、1,100円


以下、主な間取りと予定価格です。

A1（11階より上はA2）タイプ
75.88㎡、4LDK
4階、6,680万円
9階、7,180万円
14階、7,630万円

Ｂ1（同B2）タイプ
65.52㎡、3LDK
9階、6,180万円
14階、6,530万円

D1（同D2タイプ）
70.20㎡、3LDK
7階、6,680万円
9階、6,780万円
14階、7,080万円

Ｅ1（同E2）タイプ
70.95㎡、3LDK
9階、6,580万円
14階、6,880万円

F1（同F2）タイプ
73.29㎡、3LDK

4階、6,530万円
7階、6,730万円
9階、6,830万円
14階、7,130万円

平均坪単価は、315万円前後でした。

プラウドタワーと比べて、駅距離分の差はありますが、特段安いとは思いませんでした。
ランニングコストで、200戸強の小規模のタワーマンションと差ができますが、それでももう少し安ければと言う印象です。

予定販売価格が発表されました。

２LDK：4,200万円台～
３LDK：4,900万円台～
４LDK：5,700万円台～

2階の68.37㎡の3LDKが4,900万円台～でしょうか。

「シティテラス金町」は、Ａ棟の南向き、1階、70.35㎡が5,200万円ですから、比較すると一見それほど強気な価格帯ではなさそうですが、近隣では、「プレミスト金町」や「ライオンズ綾瀬セントマークス」「メイツ東綾瀬」などの売れ行きが良さそうとは思えませんので、決して安いとも思いませんでした。

「シティテラス金町」は、早期完売しないような価格設定が特殊ですし、駅距離以上に新宿地区の環境の良さ、隣接エリアの今後の再開発、大規模マンションの利便性のメリットがあることも確かなので、検討する方は、そこをどう自分の価値観や優先順位と照らし合わせて評価するかだと思います。

デメリットは水戸街道沿いの喧噪ですね。
バルコニー側は、水戸街道と逆側なので比較的静かだ都は思いますが、共用廊下側の部屋は窓を開けての生活は厳しいです

金町駅周辺と水戸街道で分断されてしまうのが少し残念なポイントですが、それでも徒歩1分にセブンイレブンと、近隣10分以内にはスーパーも複数あり、街道沿いのファミレスなどの飲食店も生活し出すと意外と便利で、通学区の小学校、学童が徒歩5分以内など、生活しやすい環境です。

徒歩10分程度の場所には、「新?線」旅客化に伴う新駅誕生の期待があり、将来的には「新小岩」「錦糸町」方面も出やすくなりそうです。