こう スムラボ派出所スレ

モデルルーム訪問しましたので寸評を記載します。
立地は白川公園と伏見＆名駅のシティビューを同時に望める立地になります（特に8階がバランス良く見えます）。
共用部はシンプルですがCassina監修のアートが飾られていたり、専有部の建具の監修も担当してます。
【設備仕様】
■良い点
・ディスポーザー
・食洗機
・浴室ミストサウナ
・ローシルエットトイレ（蓋の自動開閉）、手洗いカウンター
・キッチン水栓グローエ製
・全ての収納扉にソフトクローズ
・Low-E複層ガラス
・バルコニー隣戸境がコンクリート
・各住戸宅配ボックス
・内廊下
・玄関電子錠
・玄関前カメラ
・断熱性能等級4
■悪い点
・直床
・キッチン天板人工大理石
・浴室ブランケットライト
・収納扉裏が木目調合わせでない
70年（竣工ベースでは68年）の定期借地権で期間が長いのは良いですが、前払地代方式のため販売価格の一部には住宅ローン減税の対象外となるため注意が必要です。
坪単価は予定価格の平均で坪270～280万円ほどです。
詳細は後日スムラボの記事に記載しますのでお楽しみ！

スムラボにて「アネシア栄 THE CITY」の記事を公開しました！
https://www.sumu-lab.com/archives/22292/
設備仕様は不満ですが、この眺望を新築で得たい人は検討してみても良いと思います。

シティタワー名駅那古野について寸評します。
他の物件比べて影の薄い存在になってますがコストパフォーマンスは非常に高い物件です。
立地面は円頓寺商店街＆江川線に近いながら、一本道に入った静かな場所になります。
メイン開口を南東方向に向けることで、その先の「四間道町並み保存地区」の20ｍ制限を活かして眺望を保つようにしているのが特徴です。
設備仕様は二重床、ディスポーザーあり、手洗いカウンター付きトイレ、キッチンカンター御影石など文句のない出来になってました。
坪単価は高層階の予定価格で坪270万円ほどで近年の名駅-伏見-栄の新築マンション相場からすると割安と言えるかと思います。
詳細は近日スムラボにアップしますのでお楽しみに！

スムラボに本物件のレビュー投稿しました。
https://www.sumu-lab.com/archives/42055/
面積を絞っているので買いやすい価格になっていると思います。
スミフは低層階でも価格を変えないことも多い（特にこの物件は）ので興味のある方は早めにモデルルームに訪問してみてください。

「モアグレース名駅ザ・ゲート」について寸評します。
桜通線の中村区役所駅徒歩3分。太閤通から少し奥まった場所になります。
バルコニー方面は第一種低層地域が広がってますので低層階でも眺望の抜け感があります。
周辺は商業施設よりも飲食店が豊富ということもあり単身あるいは2人世帯に合ってくる立地でしょうか。
総戸数32戸のため外観や共用部に特筆する点はありませんが、設備仕様については結構特色があります。

■良い点
・食洗機
・床暖房
・キッチン天板フィオレストーン（側面も！）
・トイレ手洗いカウンター
・浴室ダウンライト
・玄関廊下折り上げ天井
・玄関前ポーチ（門扉付き）
・スロップシンク
■悪い点
・直床
・キャビネット式トイレ

特に最近では見かけない門扉付きのポーチや、換気のための「回転ランマ」や「玄関扉の通気口」が珍しいですね。
他にも、玄関シューズボックスに「スツール」など、ありそうでなかった設備も付いてます。

Aタイプ 2LDK 56.92㎡ 6F 4,100万円台
Bタイプ 1LDK 43.35㎡ 6F 3,100万円台
Cタイプ 3LDK 67.60㎡ 6F 5,000万円台

価格は平均坪単価240万円ほどで平均相場並といったところでしょうか。
ただ、リニアゲートタワー名古屋の影響で名駅西側の相場も変わってくることが想定されますので底堅さはあると感じます。

「リニアゲートタワー名古屋」のモデルルームに訪問しましたので寸評を記載します。
売主は総合地所、三菱地所レジデンスのJVになります（事業割合は6:4）
立地は名駅西（太閤口）からJRで徒歩10分表記になります。桜通線の中村公園駅は4分表記になります。
道中は駅西銀座商店街を歩くことになるため、歩きやすく、夜も暗くないのは良い点ですね。

設備仕様はあまり良くないです（正直内廊下であること以外は郊外クラス）。
■良い点
・食洗機
・床暖房
・キッチン天板フィオレストーン（一部住戸除く）
・浴室ダウンライト
・玄関、キッチン天井が木目調シート
・バルコニー隣戸境がハイタイプ
・内廊下
・玄関前カメラ
■悪い点
・直床
・リビング壁に給気レジスター
・トイレタンクがキャビネット一体型
・ディスポーザーなし

共用部は17階にスカイラウンジ、1階にワーキングラウンジ、コンシェルジュカウンターがあります。
個人的には名駅眺望が楽しめるエレベーターホールの窓が気に入りました（あれは実物が出来たらテンション上がると思います）。

価格の一部を記載します（公式HPの間取りが出ているタイプを抜粋しました）。
W-C1タイプ 1LDK 35.82㎡ 5F 3,000万円台前半
W-Aタイプ 2LDK 65.98㎡ 11F 6,000万円台前半
W-Dタイプ 2LDK 57.72㎡ 10F 5,000万円台中盤
E-Hタイプ 3LDK 86.93㎡ 18F 9,000万円台後半

平均坪単価は315万円ほど。思ってたより（というか個人的な希望より）若干高いかなと。ただし、住戸によって価格の歪みがそれなりにありそうなのでリセールバリューは住戸次第でかなり差がありそうです。（東方向は高層階は名駅眺望で価格が乗っていたり、西方面は高層の建物が少なく低層階でも抜け感があったり。）
詳細なレビューは後日スムラボにアップしますのでお楽しみに！

※※※※※2022/5/30 一部記述が間違っておりましたので修正しました※※※※※

スムラボにレビューをアップしました。
https://www.sumu-lab.com/archives/47760/

1LDKは単身者の1戸目にはおすすめできます。
エリアの将来性は高いので、住みながら街の変化を楽しむ精神が必要ですね。

ジオ覚王山の寸評記載します。
立地は覚王山駅4番出口から坂を下って7分、田代本通沿いです。
覚王山感は薄いですが、田代小・城山中学区のため教育環境としての魅力は大きいですね。
交差点の角地のため周辺では目立ちますし、その分デザインも凝ったものになってます。

設備仕様は総じて高く、特にこの個数でディスポーザーは立派ですね（ただ、その分24時間ゴミ出しはなし）。
しかもディスポーザーは中身が取り外せて洗える珍しいタイプです。
【良い点】
・ディスポーザー
・床暖房
・食洗機
・キッチン水栓グローエ製
・キッチン天板フィオレストーン（角が立ち上がり）
・ローシルエット/手洗いカウンター（角住戸のみ）
・浴室ライトがフラットラインLED
・玄関前カメラ
・スロップドシンク
・LowーEガラス
【悪い点】
・直床
・一部ソフトクローズなし（キッチン、洗面はあり）
・キッチン換気が第三種換気（壁に電動給気シャッター）
・中住戸はタンクありトイレ（キャビネット型）
・天井高2,450mm

平均の坪単価は290万円程で、無茶な値付けとは思いませんでした。
詳しくはスムラボで記事化しますのでお楽しみに！

ジオ覚王山をスムログで記事化しました。

https://www.sumu-lab.com/archives/51556/

販売3ヶ月程ということを考えると売れ行きは良いですね。
実際、設備仕様/グレードも高く、価格も妥当なので今後も順当に売れると思います。

覚王山ブランドかつグレードの高い板状マンションに住みたい方にはおすすめです！

プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークスについて寸評します。

場所は丸の内１丁目で丸の内駅２分ですが桜通線は遠いのはマイナスですね。
ただ、敷地を買い増しによって1,500㎡以上あり、25階建てとしているので希少性はあります。
歪んだ（というより無理やり連結させた）敷地形状を利用して車寄せが設けられているのは良いですね。

設備仕様は細かい部分でコストカットされてますが、構造面や後から変更できない設備はしっかりとしてます。
ダイレクトウィンドウが多く採用されているのも大きな魅力でしょう（サッシ高もとれているのでなおさら）。
【良い点】
・ディスポーザー
・床暖房
・食洗機
・キッチン天板御影石
・洗面台御影石（20F以上）
・ローシルエット/手洗いカウンター
・浴室に窓あり
・玄関前カメラ
・ハンズフリーキー
・LowーEガラス
・内廊下
・二重床
・天井高：2,600mm、サッシ高：2,200mm(箇所による)
【悪い点】
・キッチン換気が第三種換気（壁に電動給気シャッター）
・コンロ＆グリルが低グレード品
・洗面台天板が人工大理石（19F以上）
・トイレウォシュレットのリモコンがプラスティック
・浴室のパネル貼りが一面（前面）のみ

価格については住戸で差が大きいので平均するのは難しいですが、Bタイプ（73.41㎡、2LDK）の12Fが7,100万円台ですので
7,199万円とすると「坪324万円」となりますのでそのぐらいが全体平均になりそうです。
ぱっと見、価格の印象は高いなと感じますが、他の物件にない魅力（商品力）のある物件だと感じました。

詳細なレビューはスムラボで記事化しますのでお楽しみに！

最終6邸の販売価格共有します。

Dタイプ 5F 2LDK 71.24㎡ 6,348万円(坪295万円)
Dタイプ 6F 3LDK 71.24㎡ 6,398万円(坪297万円)
Fタイプ 6F 3LDK 70.24㎡ 6,988万円(坪329万円)
Gタイプ 5F 2LDK 70.97㎡ 6,948万円(坪324万円)
Hタイプ 5F 3LDK 70.85㎡ 6,888万円(坪321万円)
Hタイプ 6F 3LDK 70.85㎡ 7,088万円(坪331万円)

南側のF, Hタイプは6Fなら駐車場はギリ超えてくるので条件はそこまで悪くないですね。
個人的にはこの物件では珍しく全リビングインではないHタイプがおすすめです。

バンベール・グラン御器所について寸評します。
鶴舞線・桜通線の御器所駅から徒歩4分。第一種住居地域で静かな環境ながらも、マックスバリュやコンビニが近接した利便性の高い立地になります。
総戸数26戸小規模ながら”グラン”とつけているだけあり力が入ってます。特にエントランスアプローチは門壁を設けてエントランスが外部から見えないようにしていたり、建物本体もマリオンや庇に変化を持たせてデザイン性の高い外観に仕上げてますね。植栽についてもバンベールらしく豊かなものになっており、しかも中庭を設けてラウンジから楽しめるようになっています。
専有部の設備仕様もこの辺りでは珍しく「トイレ手洗いカウンター」や「洗面天板が御影石」など高いものになってますね。
現在（2022年11月時点）の販売住戸で価格は坪237～283万円になりますので価格的な割高感は感じないですね。
ただし、住戸数の割には管理費・修繕積立金の初期設定が少額になりますので長く住むには不安な面もあるように感じます（機械式駐車場がないので多少ましですが）。
戸数が少なければそれでけ販売スピードは早くなりますので気になる方はモデルルームに訪問してみてください。

プラウド昭和桜山について寸評します。
桜通線の桜山駅徒歩3分。名古屋市大病院の北側の「旧名古屋大学留学生会館」跡地になります。
定期借地権なりますが入居から71年の設定なのは救いです。また、71戸は桜山エリアでは規模感があります。
24時間営業のマックスバリュ瑞穂桜山店」ができたことで桜山のスーパーない問題も解消したのは大きいですね。
加えて、人気の松栄小・桜山中学区（モデルルームで要確認）なのは学区重視の名古屋ではかなりプラスです。
設備仕様はまだ公開されてませんが、トイレ手手洗いカウンターは図面で確認できますので特別低いということはなさそうです。
価格も未定ですが、坪250～260前後（70㎡換算で5,300～5,500万円ほど）であれば違和感はないかと思います（2019年販売のザ・パークハウス 桜山プレイズが平均でその程度だったので）。

遅ればせながら「グランクレア橦木町」の寸評を以下に記載します。
場所は物件名の通り、”橦木町”ですが、一丁目なので一般的な住宅街の雰囲気かと思います。
そういはいっても、通学校は定評のある「山吹小学校・冨士中学校」であり、最寄り駅も「久屋大通」駅徒歩11分とそれほど遠いわけではないので、住環境と利便性のバランスが取れている点が魅力ですね。

外観デザインはこのエリアに合わせて力が入ったデザインになっており、車寄せもしっかりあります。

設備仕様で比較的高く、この戸数でディスポーザーが採用されているのは有難いですね。

良い点
・玄関前カメラ
・玄関ハンズフリーキー
・ディスポーザー
・食洗器
・キッチン天板御影石
・洗面台天板御影石
・トイレ手洗いカウンター
・浴室ミストサウナ

悪い（イケてない）点
直床
キッチン水栓タカギ製

その他、一般的な白色のか壁紙ではなく、いくつかの種類のアクセントクロスが標準で採用されている点がおもしろいですね
また、バルコニーが避難経路になっていないので、バルコニー隣戸境が完全なコンクリートになっており、非常にプライバシー性が高いです。さらに、実質トランクルームとして使用できる防災備蓄倉庫も設置されています。


現（2023年10月）時点の残り住戸は下記になります。

Bタイプ　72.35㎡　3LDK
2階　5,380万円（坪245万円）
3階　5,410万円（坪247万円）

Cタイプ　67.44㎡　3LDK
12階　5,460万円（坪267万円）
15階　5,630万円（坪275万円）※2LDKへ変更済み

Eタイプ　71.48㎡　3LDK
2階　5,260万円（坪243万円）
3階　5,290万円（坪244万円）

個人的にEタイプは、南面に開口部がないため、角住戸であれながら単価が盛られておらず、視界もある程度は開けているのでおすすめです！
かなり動きが早く、おそらくEタイプは今月中には完売しそうなので気になるか方はお早めにモデルルームに行ってみてください。

「ローレルアイ名古屋大須」について寸評します。
本マンションは大須一丁目に位置し、『大須観音』駅徒歩3分です。
周辺は低層の事務所ビルやマンション、ごく一部戸建が立ち並んだエリアで、所謂下町的な雰囲気があります。
総戸数は42戸で1フロア3邸で、1～3LDKがそれぞれ1邸ずつ配置された構成です。
設備・仕様については以下の通りです。
良い点
・複層Low-Eガラス
・玄関前カメラ
・床暖房
★突板フローリング
・ディスポーザー
・食洗器
・キッチン天板フィオレストーン
・浴室全面パネル張り

悪い（イケてない）点
・直床
・玄関ハンズフリーキーなし
・キッチン水栓タカギ製
・洗面台天板御影石
・トイレ手洗い器なし、タンクありトイレ
近年分譲の板状マンション同様にコストカットしている部分は多いですが、ディスポーザーの設置や、突板フローリングなどなかなかお目にかかれないグレードの部分もあるので総合的には悪くはないと感じました。
その他、着階制限ではありませんが、エントランスのセキュリティ解除の一定時間しかエレベーターの呼び出しボタンを押せない仕様で、通常の板状マンションよりセキュリティが高くなっています（一般にエントランスのセキュリティしかないマンションが多い）。

価格は以下の通りです。※予定価格の最大値を記載

8階 1LDK 44.57㎡ 3,599万円台(坪267万円）
8階 2LDK 53.17㎡ 4,699万円台(坪291万円）
8階 3LDK 67.36㎡ 5,899万円台(坪289万円）

1LDKは2面採光で間取りもよく、上記の通り単価も盛られてないため、単身者ないしは二入世帯で検討する価値はあると思います。
詳しくはスムラボでレビューしますのでお楽しみに。

「ヴィークコート上前津」について寸評します。
本マンションは上前津二丁目に位置し、『上前津』駅3番出入口から数秒という距離（徒歩1分表記）です。
また、交差点を渡ればすぐに大須商店街という距離感なのが魅力ですね。
総戸数は42戸で1フロア3邸で、1LDK、1LDK+S、2LDKがそれぞれ1邸ずつ配置された構成です。
設備・仕様については以下の通りです。

良い点
・ZEH-M ORIENTED取得
・複層Low-Eガラス
・玄関前カメラ
・玄関ハンズフリーキー
・床暖房(キッチン、リビング横の洋室も！）
・食洗器
・キッチン天板天然石
・タッチレス水栓
・洗面台天板天然石
・浴室床タイル張り
・リビングエアコン標準設置

悪い（イケてない）点
・直床
・ディスポーザーなし
・トイレ手洗器なし
・タンクありトイレ
・洗面台引き出しにソフトクローズなし

その他、敷地が小さいため全体的に窮屈になってしまうのは仕方ないですが、郵便受けが風除室にあり、入居者と同じ導線になってしまっているのはいただけませんね。

洗面台天板の天然石など完全にコストカットに振り切っているわけではありませんが、『上前津』駅や『大須観音』駅を最寄りとするライバル物件がディスポーザーを設置しており、そういった点で仕様の悪さが目立ってしまいますね。

一部価格は以下の通りです。

8階 1LDK+S 55.32㎡ 4,890万円台(坪290万円）
8階 1LDK 43.98㎡ 3,860万円台(坪290万円）
8階 2LDK 62.75㎡ 5,910万円台(坪311万円）

棟内の平均は坪290万円程です。
比べる住戸次第ではありますが、「ザ・パークハウス上前津」より少し高いぐらいでしょうか。
正直、新築のライバル物件「プラウドタワー久屋大通公園南」や「ザ・パークハウス上前津」をスルーしてまで本物件を買う意味が見出しにくいですが、例えば最上階はプレミアがそれほど乗っておらず、その辺りを狙っている人ならアリかなと言ったところ。
その他、現状でもどの住戸でも選べる状況にあるため、早めにモデルルームに行ってみることをおすすめします（逆に言えば後から行くことにほぼメリットはないかと）。

詳しくはスムラボでレビューしますのでお楽しみに。

「パークハウス上前津フロント」について寸評します。
本マンションは大須４丁目に位置し、『上前津』駅2番出入口から50mの距離（徒歩1分表記）です。
総戸数は90戸（地権者住戸が15+地権者店舗が1戸）で2LDK多めです。
設備・仕様については以下の通りです。

良い点
・複層Low-Eガラス
・床暖房(キッチン）
・食洗器
・キッチン天板フィオレストーン
・洗面台引き出しソフトクローズあり（三面鏡扉も！）

悪い（イケてない）点
・直床
・非ZEH-M
・玄関前カメラなし
・玄関ハンズフリーキーなし
・ディスポーザーなし
・洗面台天板が非天然石

全体的にコストカットは激しいです。できればディスポーザー、玄関ハンズフリーキーは死守してほしかったです（これがないとコストカット感が強くなってしまうため）。

一部価格は以下の通りです。

Aタイプ 11階 1LDK 35.19㎡ 3,148万円台(坪295万円）
Fタイプ 10階 2LDK 60.46㎡ 5,798万円台(坪317万円）
Cタイプ 11階 2LDK 51.18㎡ 4,418万円台(坪285万円）

棟内の平均は坪300万円程になるでしょうか。ただし、販売後半戦では値上げする可能性もあるのでもう少し上振れするかもしれません。
坪単価は新築のライバル物件「プラウドタワー久屋大通公園南」や「ヴィークコート上前津」より安く、特にC、Dタイプの2LDKにはお買い得感がありますね。
割安な住戸は販売スピードが早いため興味のある方はモデルルームに行ってみることをおすすめします。

詳しくはスムラボでレビューしますのでお楽しみに。

「レ・ジェイド名古屋丸の内」について寸評します。
本マンションは丸の内二丁目に位置し、最寄りは『丸の内』駅で、鶴舞線に近い1番出入口徒歩3分、桜通線近くのエレベータ口まで徒歩５分です。
また、南東角地で東方面は那古野神社という静かな環境です。
総戸数は39戸で1フロア3邸で、3LDK、2LDK、1LDK+Sがそれぞれ1邸ずつ配置された構成です。
駐車場はタワーパーキング30台で設置率76％と非常に高い設定です。

設備・仕様については以下の通りです。

良い点
・ZEH-M ORIENTED取得
・内廊下
・エレベーター着階制限
・玄関ハンズフリーキー
・床暖房
・食洗器
・ウルトラファインバブル給湯器
・キッチン天板フィオレストーン
・浴室LEDフラットライト
・タンクレス、手洗いカウントタワーあり（A、Bのみ）

悪い（イケてない）点
・直床
・ディスポーザーなし
・玄関前カメラなし

後述の価格からしたら当然ですが、比較的仕様は頑張っている方かと思います。ただ、せっかくの14階建てなので直床にしてほしかったです。

一部価格は以下の通りです。すべて6階です。

Aタイプ 70.08㎡ 2LDK 7,688万円（坪363万円）
Bタイプ 80.08㎡ 3LDK 9,398万円（坪388万円）
Cタイプ 50.65㎡ 1LDK+S 5,188万円（坪339万円）

高っ！。。。単価差が通常と異なり、広い住戸ほど高単価ですので余計総額が高く見えてしまってますね。

管理費・修繕積立金の合計が533万円（Aタイプ70.08㎡換算で3万7千円ほど）とタワーマンション並みの維持費になります。

駐車場が手に入る確率が高いため、中心地で車を持ちたい人は検討してみてもよいですが、基本的には周辺の中古マンションを併せて検討することをおすすめします。

「葵クロスタワー」について寸評します。
本マンションは東区葵一丁目に位置し、最寄りは、桜通線「高岳」駅徒歩4分、東山線「新栄町」駅徒歩5分ですので、鉄道利便性は名古屋でもトップクラスに高いですね。
小川交差点の角地に立地するため、騒音はそれなりに大きいですが、その反面、前の建物との離隔はとれていますので、低層階でも眺望が苦しくないです。
総戸数は146戸で全住戸西向きです。
駐車場は機械式が42台、平置きが4台で設置率31％です。

設備・仕様については以下の通りです。

良い点
・玄関前カメラ
・玄関ドアICカード施錠開錠
・ディスポーザー
・床暖房
・食洗器
・キッチン天板天然石（Aタイプ以外）
・洗面台天板御影石
・浴室ダウンライト
・浴室4面パネル

悪い（イケてない）点
・外廊下
・直床
・サッシ高1,900mm
・タンクありトイレ、手洗いカウンターなし

一般的な板状マンションと見ればそれほど違和感ない設備仕様・グレードですが、"タワーレジデンス"と謡っているわりにはパッとしないとも言えますね。
その他一部タイプの給湯器にエネファーム（その他はエコジョーズ）が導入されています。

一部価格は以下の通りです。すべて10階です。
Aタイプ 39.8㎡ 1LDK 3,460万円（坪287万円）
Bタイプ 62.11㎡ 2LDK 5,960万円（坪317万円）
Dタイプ 62.88㎡ 2LDK 5,300万円（坪279万円）
Fタイプ 51.05㎡ 1LDK 4,330万円（坪280万円）
Gタイプ 72.12㎡ 3LDK 6,030万円（坪276万円）
H2タイプ 86.32㎡ 3LDK 7,330万円（坪281万円）

Bタイプはより開放感のある北西の角住戸のため単価が盛られていますが、平均して坪280万円といったところでしょうか。
対して、Hタイプは角住戸でありながら単価が盛られていないため一番お得感があると思います。モデルルームにあるようにコーナーサッシ部分にソファを配置するスタイルはくつろげそうな印象を受けました。

管理費は165.3円/㎡、修繕積立金119.3円/㎡（Gタイプ72.12㎡換算で1万9千円ほど）で週5日の日勤管理ですがかなりお安いです。

販売状況は2024年10月時点で3割ほど（竣工は2025年3月）なのでそれほど売れ行きは良くないですが、上で挙げた角住戸H2（H1）タイプは動きが早そう（駐車場と被る最低層階のあれば6,500万円ほどで買えます）なので気になる方はモデルルームに行ってみてください。