パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

パークホームズで2億5000万円って
市ヶ谷のパークホームズみたい。

三井の名称使い分けは立地イメージもかなり考慮するので、中身とは一致しないことも多いですよ。

>>650 マンション検討中さん

ブリリアシティ西早稲田で、老後資金確保（笑）

>>653 マンション検討中さん
いい物件だとは思うけど、庶民が参戦するには
1億はハードルが高いです。

緑道のホームレスさんがやはり気になります。

>>650 マンション検討中さん

かなり先になりそうですが、南口商店街のセイジョーがあった一画で三井不動産レジデンシャルが何か計画中のようです。

まだ解体中かな？

>>656 ご近所さん
2023年年央には竣工するっぽいですよ。

前に初台がパークコートになったのって、なんかの社長宅跡地だったのでしょ？
よほどの由緒正しき立地でもないと、23区の山手線外側は、パークコートにはなりません。
豊洲にパークコートを望むブロガー餅つきは、ほんとに読む勝ちのないド素人。

>>658 匿名さん
お屋敷跡が由緒正しくパークコートとことですが、　
なんせ仕様があちらはパークコートに似合わない。　　　　　
そして駅から遠い。　　　
そんな既存のパークコート初台は中古で500超　
　
こちらはパークコートにしたらこの値段以上になったことでしょ。　　　

>>647 通りがかりさん
パークコート代々木初台は疑問ですねー
あれこそここより仕様低いのでは？　

昨夜遅めの時間(0時前後)に現地訪問して来ました。
駅からの緑道沿いは街灯がある場所は明るいですが、ちょっと外れると薄暗いので、女性や子どもはちょっと不安に感じるかも？と思ったり。特にエントランスを通過して山手通り側に向かう方面はかなり暗め。
人通りはまばらで、若者の溜まり場になってる感じもなかったです。緑道が整備されたらいい感じになりそう。
ホームレスの方は見かけたけど、定住してる感じじゃないですよね。
甲州街道沿いの騒音計は60デシベルでした。

ホームレスは定住してるでしょ。3回現地見に行って三回ともいらっしゃったけど。小屋の所でしょ。

>>662 匿名さん
はい、あの屋根付きベンチは、あのホームレスの方のおうちみたいですね。

>>662 匿名さん
山手通りに出る手前の小屋の所ですか？

>>664 マンション検討中さん
Yes

この季節、セミの鳴き声が気になります。

初台の戸建てに１５年住み続けて感じたことを、羅列してみます。物件評価ではなく、住む場所としての評価です。

＜良い点＞
①車を使った移動が、非常に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）に接し、複数の高速道路入り口が近いこと。
例）初台南から山手トンネルを使って羽田まで２５分、横浜まで４０分、お台場まで１５分、池尻経由で東名に接続；中野長者橋から、東北道や常磐道、さらに東京外環道経由で関越道に接続；初台出口から中央道に接続；代々木出口や新宿出口から首都高都心方面へ
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局といった公共施設が至近
③徒歩３分内の東京オペラシティーでのコンサート、演劇鑑賞、買い物、飲食
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり）が自転車でアクセス可能
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷、ふどう通りの商店街等の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の有名私立学校に通うのは便利）。新宿駅で大江戸線乗り換えや代々木公園駅から千代田線沿線（赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初”台”（つまり武蔵野台地）にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅方面に行くよりも新宿駅界隈での買い物が圧倒的に多くなるはず（地盤も良好、水害の心配なし）　
⑧近隣商業地域が近くにある、南に低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しつつ、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町、上原２丁目、西原徳川山）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、ドトール、王将、中華料理、たこ焼き、焼き肉、焼き鳥店など近くにあり便利。（スタバ、ものマイスター、ドラッグストア２店舗　が直近なくなったのは大誤算。しかし、コロナ後に新しい店が入る噂あり）
⑨晴れの日には、新宿新都心にある高級ホテルでの会食も便利（ヒルトン、ハイアット、京王プラザetc)

＜いまいちな点＞
・子供が多い割には、児童公園が少ない（週末には、新宿公園、新宿御苑、代々木公園に行ったとしても）
・生協などの宅配でカバーできるが、生鮮食品の買い物がやや不便
・昔ながらの商店街がアマゾンや楽天によって、駆逐されていく現状は、どこの町も同じであるが、特に初台の場合、低層の戸建てエリアが大半を占め、人口がそんなに多くないので、商店街がなかなか育たない。また、山手と甲州街道という大きな道路によって、エリアが分断されていることもネガティブ要因（初台１丁目、本町１丁目、西新宿３丁目、代々木４丁目）

＜その他＞
・新宿駅再開発は楽しみ（小田急の立て替え、ヨドバシカメラや京王も再開発予定etc）
・西新宿３丁目の再開発による相乗効果あり（商業施設に期待）
・初台商店街は、幡ヶ谷や笹塚と比べると小規模であるが、道が広いので歩行しやすく快適（いずれ、初台百貨店も生まれ変わると期待）又、緑道に自転車置き場が設置されていることはプラス（この点、笹塚や幡ヶ谷は、雑然とした駅前広場になっておりマイナス要因）
・初台の多くは低層の住居専用地域に指定されており、大通り沿いにあるような容積率が緩和された高層物件は、今後立ちにくい。今回の藤和ホームズのような立て替えにより増床物件は出て来るかもしれないが、残されたマンション用地はほぼなく、本物件の希少価値は高いはず。（残された広い敷地は、幡代小学校の南側のNPC管理の駐車場および、山手通り沿いのベトナム大使館移転予定地（平和不動産が絡んでいるらしい））
・医療関連施設は小児科を除いて充実している。
・緑道は、初台に住む人間にとって、新宿方面に行く際の大動脈。桜やハナミズの花も楽しめる。渋谷区は、財政的に余裕があり、近いうちに再整備されるでしょう。又、高齢者のボランティアが定期的に掃除してくれており、憩いの場となってます。

＜結論＞
再開発が進む西新宿や渋谷駅に近く、一方で代々木公園や新宿公園といった自然環境にも恵まれ、交通の要所にも位置する初台は、さらなる変化の要素が多いと思います。

VR模型見てて気づいたんだけど全面タイル張りじゃないのね。北側、東側は吹き付けタイルで残念。

最上階除くとIタイプの部屋のみ甲州街道、首都高側にバルコニーがあるんだが、騒音とか排ガスとかどうなんだろうな。目の前の国際装飾ビルで遮られるようにも見えるが。

>>669 マンション検討中さん

でもなんかものすごい倍率になってるらしいですよ。

2行灯のDが酷すぎて角がお得に見えるからな。

行灯部屋は気が滅入る。物置きとして利用します。

>>670 マンション比較中さん
16F 10倍

>>673 マンション検討中さん

割安に感じた人が多かったんですね。

>>674 マンション検討中さん
逆にDタイプは売れてるんですかね？

>>673 マンション検討中さん
それは大変、、
私のとこ４倍なのでまだよかったかな。
ちなみにＣです。

>>676 マンション検討中さん
Aは何倍ですか？

夏休みで新規申込も停止ですかね

抽選会の案内来ましたね。130平米の記載がないけど申し込み入らなかったのかな？

Iタイプが一番人気だったのかな。開口部は広いし間取りも割と良い。騒音さえ我慢できればというところが。

>>677 匿名さん
10F 7倍

２期に回る部屋はあるんでしょうか…

>>682 匿名さん

Dタイプのみ回ります。

1期1次57戸みたいですね
全部屋申し込み入ったのでしょうか？

>>684 匿名さん
D、J、Kタイプ以外は入りました。

みなさんどうでしたかー？
Dは部屋がなあ…諦めます！

>>686 匿名さん
うちも落選でした。ガッカリ。

現実的な選択肢はD6戸のみとなりました。
C外れちゃった人がDに流れるかな？総額も近いし。

>>688 匿名さん

行灯部屋が気にならない人はいいのでは？
うちは気になるのでもう買わないです…

蝉の鳴き声が異様にうるさい。
低層はあかん。

>>690 評判気になるさん

緑道整備で綺麗になるさ。

あと何部屋残っていますか？

>>692 匿名さん

Dが6戸、最上階JとKが1戸ずつ。

>>693 匿名さん

ありがとうございます

へぇ、王様部屋はこれから売るの？
単に申し込みが無かっただけ？

こんだけ広いなら玄関は SIC にして欲しいね。
買えないんだけど。

こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？

>>696 匿名さん
出ますよ。Jタイプの2.5億が狙い目です。

8月末までMRクローズするのに9月上旬に1期2次やるのね。
販売開始2ヶ月弱で完売しそうね。

キャンセル住戸でませんかね？

緑道案良いねぇ。楽しみ。