オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

発表当初バルコニーはすべてグラウンド側だと勝手に期待が膨らんでいたのですが、基本道路側だったのは残念でした。設備はともかく、1F, 2Fの眺望が抜けるなら踏み込めたのですが。(上層階買えるパワーある人たち羨ましい、、、)

>>403 匿名さん
降りてるので今更なんですが、目隠しフェンスのある1F部屋ってどんな感じでしょうか？住んだ経験のある方いらっしゃいますか？

長く住む物件ではないとデベロッパーが言っていたような。。リセールありきとすると2階以上の億超えはやはり高い。

皆安く買いたいだろうけど現実そんなに甘くないし買えないから仕方が無いんじゃないかな。時間かけていつか買える日を目指して頑張るしか、叶わなそう。・・その時には子供も大きくなってそうだ

私も落選してますが、5-7倍だったらしいですね

>>394 匿名さん

おっしゃるとおり、ここは高過ぎ。リセール考えたら、落選して正解だったかもよ。

デベロッパーを買うというよりは、立地を買うような感じかな。周囲は学校だからやかんや休日はすごく静かだろうな。緑もたくさん目に入ってくるし、稀有な立地だと思う。

資産価値とか、そういうのはあまり考えないで購入できる人にはいい物件でしょうね。もともと古い建物があった場所ですから、新しいマンションが建つことで、周辺の景観はよくなるでしょうね。そうやって周りの建物が新しくなるにつれて茗荷谷の価値がさらに上がり、茗荷谷が高級ブランド化するかもしれませんね。その可能性を秘めた土地だと思います。

大手はこの規模では社内ガイドラインで事業化できないから仕方ない。

もしこの手の小規模やったら今の価格の2割増しだよ。

それでも大手がいいなら別だけど、実際事業化しないから大手としてはやる価値ないんだろう。

だからオプレジ買う場合は大手の競合物件がない立地であることが必須。

それであｔ－だこーだ的外れなこと言う上辺だけの戯言ばかりの不動産キッズが最近増えてきて困る。

>>412 販売関係者さん
不動産キッズ（笑）

>>400 匿名さん

御成門小学校とか興味あるかな？
オプレジの狭小マンション建ちそうだけど

>>401 匿名さん
どこの他社ヒアリングでしょうか。私は3社くらいヒアリングしましたが、どこもオプレジさんには厳しい印象でした。いつもリセールで難渋してます。しかも、この高額ではリセールは正直厳しいと言われましたよ。

>>414
興味あります！どのオプレジでしょうか？

>>416 匿名さん

解体の看板見つけただけで、まだ発表されていない
大門駅の出口のすぐ横の狭小土地
直結といっても良いくらい近い
浜松町一丁目計画って書いてあったと思う

>>417 マンコミュファンさん

現場を歩きました。これは良い立地ですね。都営地下鉄浅草線と大江戸線の大門駅A2出口を出てすぐの第一京浜沿いの場所で、目の前は都営バスの停留所。浜松町駅に近く、増上寺方面に進めば芝公園や港区役所も徒歩圏内。南側に古いビルがあり、北側も細い路地（私有地？）を挟んで建物がある狭小地でありますが、西側（第一京浜）と東側が道路に挟まれた整形地です。交差点の近くに、もつ焼きで有名なあの「秋田屋」があるなど飲食店が多いエリアで、コロナ流行が終息したら、千鳥足の酔っぱらいが多く歩いていそうな場所で、この茗荷谷エリアを希望されている方には合わないかも。ただ、港区アドレスの山手線内エリアで浜松町駅に近く、なかなか得難い立地であることは確かで、売り出されたら人気が出そうですね。

>>418 名無しさん

失礼しました。北側も路地を挟まず建物があります。

外観デザインすてきですね！

お風呂場に窓が付いているのお部屋はポイント高いですね！
なかなかいい雰囲気のデザインとも思います（千駄木の二の舞いはごめん。。。）
ちなみに、施工会社の麦島建設って、東海地方中心に実績があるのですね

外観カッコいいね。高級感がどれほど出るかは未知数なところはあるけど、デザイン的にはかなり人目を惹きそう。オプレジは小規模だけど、ちゃんと毎回デザインにこだわるところは良いね。

http://www.oks-g.co.jp/blank.html

この茗荷谷の物件を設計する尾崎建築設計は、過去のオプレジ低層マンションの実績を見て分かる通り、デザインは手堅いと思います。西日暮里道灌山ヒルズとか、カッコいいです。千駄木フロントコートも、道灌山ヒルズのような色合いをイメージしていましたが。。

デザインから最上階５階の100平米住戸はこの住戸のみって事ですね。
玄関が４階で、階段を登ってあとは５階は独り占め？

間取りは以前、載ってたけどどうなったんだろ。
1.7億くらいかなぁ。

５階はまさに1.7億で、既に売れてるみたいです。
この近辺で3LDKの物件がほとんどないので、需要あり、リセールバリュー高いと思います。

>>426 匿名さん

唯一というか、そのネックが大きすぎてリセールは期待できないでしょ。メゾネットもリセールダメなのに。

>>427 匿名さん

その通りだと思う。メゾネットはリセールにとってはマイナスだよ。

エレベーターがあれば最上階を狙いたかった。
圧迫感も電線ビューもないから。

マンションなのに階段があるってデメリットでしかないですよね。しかもこの価格。。。エレベーターロックもないし、外廊下で、、、っていくらなんでもないでしょ。リセール全く期待できず。1億くらいまで価格下げたら売れるかもね。1.7億もだすならアトラスタワー茗荷谷のほうが断然いいです。

>>430 匿名さん

階段なくて、エレベーターロックあって最上階フロア独り占めならいいですけどね。。。

アトラスタワー茗荷谷は最上階南向き100平米が分譲時1.6億でしたからね。
10年で変わりましたね。
震災・災害・オリンピックでの人手不足、仕入れ代（入札？）、資材高騰もあるでしょうけれど、「子供のために出しましょう」と足元を見られている気がしてならない。

リセールを考えたら、このオプレジの物件に1.7億円は出せないな（そもそも買えない身分で言うのも説得力ないですが……）。リセールを考えず、一生住むつもりであれば、お金を出す人もいるのかな。でも実需で買う層であれば、もっとスペックの高い物件を選ぶのかな。

>>431 匿名さん
ここまで頭悪い叩きだと目的が分からない。
100㎡1億ってどこまで疎開したら買えるの？
坪450-500換算で1.4-1.5億とか言うならわかるけどそのくせ外廊下とかエレベーターロック無しとか物件の構造は把握してるんだ。暇人？
アトラスタワー買える層じゃないことだけは確かだね。

>>436 匿名さん

オプレジ仕様で坪567万円。大規模再開発の予定はなく、学区のブランドに頼った茗荷谷の異様な坪単価の上昇。両脇の建物の建て替えの可能性。駐車場なし。リセールを考える上で不安要素が多い。あくまで個人的な意見です。

2期の目玉部屋はどこですか？

>>437 匿名さん
学区のブランドに頼ったとおっしゃいますが、子育て世代にとって教育環境は肝中の肝です。どのような教育環境を準備するかはこども将来に大きく影響します。もちろん確率論ですが、その可能性を最大化させることは、もっとも効率のよいお金の使い方（投資）だと思います。何倍にもなって返ってきます。

都心のメゾネットってリセール強いんじゃないの？

>>439 匿名さん

住まいに高いお金かけなくても
賃貸で孟母三遷すればいいじゃない。
窪町小で中受するんでしょ？
多分また私立中や塾の近くに引っ越したくなるよ。

税金でもなく、人の勝手なのに、僻みが酷くみっともないですよ。

不安な人々の＊＊ですね。ここにコメント書いてないで、不動産のプロにお聞きになったらどうですか？私は文京区の不動産に知り合いが多いので、アドバイスをお聞きしてこちらの物件は見送りました。初心者たちで騒ぐより、実際に売買取引してる方からのアドバイスのほうが参考になりますよ。

>>442 マンコミュファンさん
僻みでも何でもなく、マンション購入の先達として純粋に意見しただけじゃないかな。色々な意見があるからこそマンション購入の検討できるんだと思うよ。

>>442 マンコミュファンさん

もしかして購入しちゃった人ですか？

今、検討真っ只中です。
1号室と2号室の玄関はそこそこ離れているけど、３号室と４号室の玄関が近いのと、向きが気になって。
隣が変な人だったら、玄関の出入りの際、押し込まれたり、通せんぼされたりとか…
それだけなんですけどね、気になるのは。
4号室、すごい惹かれているのですが。

30ヘーベーのルーバルに、キッチンから出られ、風呂にも窓があり、中住戸の坪単価より1.5倍はする所に住んでます。
蓼食う虫も好き好きで、転売も欲しい金持ちがひとりいればいいのです。
まぁ、新築よりは不利なのは、中住戸も同じ。

>>442 マンコミュファンさん

もしかして購入しちゃった人ですか？

設備仕様など見ると、専有部はシーザーストーン天板や廊下水回りのタイル貼りなど普通のオプレジより仕様も高めなのに、エレベーターロックがないのは不思議ですね。外廊下で構造的にエレベーターロックかけても仕方ない、ってことなのかも知れないですが。

>>450 匿名さん
エレベーターロックって、逆に採用しているマンションの方が少ないでよね。エレベーターロックマンションって、大手役員や芸能人などが住む港区や南青山などの超高級マンションぐらいですよ。茗荷谷ではレアですよね。

>>451 匿名さん

オプレジさんはエレベーターロックのある物件が今までそこそこあったので、皆さん不思議がっているのだと思いますよ。本郷のオプレジもエレベーターロックありましたしね。茗荷谷の高級物件の多くは内廊下ですし、まあ、今の価格でリセールできる可能性は限りなく低いでしょう。ということです。

>>451 匿名さん

最近のオプレジシリーズは、エレベーターロックのあるトリプルセキュリティーが標準ですよ。東京23区内で販売中の本郷ヒルズ、千代田外神田、目白プレイス、西荻窪、中目黒もすべてトリプルです。

>>451 匿名さん

いやいや、アトラスタワー茗荷谷もエレベーターロックあるよ。

もし地下が残るようなら
英語塾や個別指導塾等にしてほしいな。

>>451 匿名さん
高級物件に住んだことのない方なのかなと思いました。私は茗荷谷の財閥系の物件に住んでいますが、内廊下やディスポーザーが当たり前で快適です。地下に自転車を取りに行っても自転車用のエレベーターがあるので朝の混雑時にイライラしません。
このお値段を出す方は、上記の設備は標準という感覚ですよ。逆にこのお値段でこの仕様だと、中古での買い手を見つけるのは難しいのでは？と思ってしまします。まあ、稀に賃貸仕様でこのお値段で購入してくれる人がいるのかもしれませんが、マンションをいままで検討したこのない方なのかな？と思います。そういう人が見つかればいいですね。

立地は仕様では変えられないからね。リセールがー！仕様がー！とか庶民的な話ではなくて、お金持ちの趣味でもうすでに売れちゃったんだから、少なくとも1人はこの価格を出す人が短期間で見つかった、ってことだし、一期も抽選で坪500万以上出す人が複数以上いたんだから、それだけ欲しい人が多いんじゃない？あとは、みんなこの掲示板みたいに細かい仕様とか気にしてないとか。

皆さん、ここの価格は高いと感じているので、買う理由が欲しいんだと思いますよ。立地に加えてもうワンパンチ欲しいところですが、オープンにそれを求めるのも筋違いではありますしね。

オープンさんじゃなければ、、、。もしくはオープンでも値段相応の仕様なら購入したかったのになあ。。。
当初は10倍以上の倍率だと豪語していたのに、そんなことはなかったのが現実だね。

学区が良いので賃貸に出しても引き合いが多いエリアなんじゃないですかね？しかしすごいですねー窪町小学校にセレブの子供が集まるのかあ。

>>460 マンション検討中さん

賃貸なら値段次第で検討する人はいそうですね。お値段次第ですが。。。うちの子、窪町行ってますけど、ピンキリですよ。よくも悪くも公立ですから、普通です。セレブ、そんなにいませんよ。

>>461 匿名さん
在校生の保護者様、質問させてください。
勉強する子をからかう空気はありませんよね？
学級崩壊はありませんか？
いじめ・暴力はありませんか？
先生方の教え方は上手ですか？
校庭が児童数の割に狭いように感じますが体は動かしているのでしょうか。

>>462 匿名さん
まったくないとは言いませんが、比較的少ないですよね。

>>462 匿名さん
逆に完璧な学校ってどこですか？中受率50%と10%では、明らかに質が違いますよ。それは素直に認めましょう。

>>457 匿名さん

茗荷谷駅と護国寺駅は文京区内の駅力で最下位を争っていますが、売却や賃貸を想定した駅力はそもそも関係なく、確かに車のある富裕層に駅の利便性なんて関係ありませんよね。リセールやら仕様やらを気にするのは、ローン返済で一杯一杯の庶民の考えることなのかもしれませんね。

流石に文京区でうっせぇわ歌う小学生は知らん

>>465 匿名さん
なぞのランキング登場ですか…

>>467 匿名さん

これですね！　

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110365

自宅は護国寺が最寄りなのでちょっとかなしくなりました。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110365

ちょっと古いけど、このランキングかな？

>>468 マンション掲示板さん
信頼性低そうなランキングですね。

立地はすごくいいと思います。ただ、オプレジのマンションは、エレベーターロックのあるトリプルセキュリティが標準なので、この茗荷谷の物件にエレベーターロックが付かないのには、何かしらの理由があると考えられます。ご購入を検討されている方は、デベロッパーに理由を聞いておいたほうが良いと思います。

>>471 マンコミュファンさん
エレベーターロックって、住んでみると不自由な面もありますよね。マンション内のご近所付き合いとかは、エレベーターロックがないほうが良さそうですね。エレベーターロックがついてる茗荷谷ではアトラスタワーぐらいだと思いますよ。

18戸だよ、地下も最上階も同じ穴のムジナ…みんな友達、４年に一回理事
田舎が鍵かけないようにロック不要

>>472 匿名さん

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/myogadani3/structure03.html

シティハウス文京茗荷谷レジデンスもトリプルセキュリティだよ。

>>472 匿名さん

エレベーターロックは不自由どころか、セキュリティが高まって意外と良いですよ。確かに住む前は面倒だと思いましたが。特に最近は宅配などで外部の人が入ってくる機会が増えたので、目的階に止まらないエレベーターは安全だと感じています。ご近所付き合いぐらいなら、階段を使えばいいですしね。

マンション内でご近所付き合いはあるんでしょうか。一戸建て育ちで分からずで。

>>472 匿名さん

都心のマンション内で、エレベーターロックが面倒なくらい行き来する付き合いって、どんだけある？ ほとんどは、入居時に挨拶に行くか、共用部ですれ違って挨拶するか、理事会の総会で顔を合わせるぐらいでは。

昔、エレベーターロックのないマンションに住んでいました。階下の人が精神異常者で、階をまたいで徘徊するのが怖くて今はエレベーターロックがなくては住めません。ちなみに精神異常者のいるマンションは最低でも1億を越えるファミリー世帯のマンションで、一人暮らしの方でした。こんなこともあるので、エレベーターロックなしでは住めないです。

どんなに話しても今更エレベーターロックつかないです。
ご近所づきあいは挨拶程度で。
深入りすると住みづらくなります。
「どこの制服？」ってなるでしょう。
挨拶すらしないのは教育上よろしくないです。

私も以前住んでいたマンションの隣人が変な人で、壁をたたいたり、ドアを蹴ってきたり、本当に怖い思いをしました。平均的に1億以上はするマンションだったので、お金があっても変な人はいるのだと痛感しました。子供が小さいので怖くて引っ越しましたが、隣人だとエレベーターロックでは防げないです。。。

>>475 匿名さん
結局階段で行き来できるなら、エレベーターロックってセキュリティの意味ないですね。

>>481 匿名さん

うちは階段でも行き来できないようになっていますよ。階段で行き来できるのは意味ないと思います。

>>482 匿名さん
当然、階段にもセキュリティがないと意味ない。ただ、そんなことよりも、外廊下でエレベーターロックのない物件に、第二期の価格をどう付けてくるかに注目だね。

A2タイプの間口ってどのくらいなんでしょう。コンロとシンクがL字になっているから狭そうな気がしました。

問い合わせしましたが、A2は完売してました。

茗荷谷駅から歩きました。クレヴィア茗荷谷 文京の丘と比べて見ましたが、オープンレジデンシア茗荷谷の方が立地がいいかなと思いました。直近の物件からみても茗荷谷駅から近く、大通りからも一本入るので立地がいいかもと思いました。

立地だけでいうと、茗荷谷でここより良い立地なマンションは中々ない上にエリアが希少なんだよね。小石川5丁目も良いけど、そっちはわりとマンションがある。

>>488 匿名さん

参考になります。
茗荷谷で物件を一年半ほど探しています。
中古でもいいので検索しており1980年代の物件もこちらの新築物件とほぼ変わらない価格なので驚きました。　折角お金を払うのであれば新築や築浅がいいですし、場所も駅近がいいです。
マンション選びは難しいですね。

>>489 マンション検討中さん
茗荷谷で築浅で好条件な部屋が欲しかったら、中古は気に入ったものがあればすぐ内見して買うしかない。特に窪町小学区は、賃貸暮らしの人含めてみんな狙ってるから。ここは正直かなり高いけど、好立地かつ希少性高い。ただ、小規模で共用設備は最小限でリセールは未知数。実需で、とにかく立地が気に入った、って感じの人向け。

>>490 匿名さん
バルコニーがお茶大に向かってたらよかったですけどね。残念。

D2タイプ（74.58平米）は窓付きバスルームがあって希少性が高い。収納スペースもあり、オプレジにしては居室内の柱の食い込みが少なく、なかなか良さげでは。天井高はいくつかな。下がり天井部分はどこかな。玄関前にアルコープもあるのかな。立地が良い一方、エレベーターロックやディスポーザーや駐車場がない分、坪単価がどのくらいになるかが判断基準になりそう。学区の評判が良くて、大学などに囲まれた文教エリアであるのは当然で、それを差し引いて、建物・設備スペックや今後の生活スタイルなどを冷静に見極めた上で購入できたら、かなり良い物件となるかもしれませんね。適正価格を判断するために、周辺の不動産相場を調べたり、地元不動産に聞いたりするのも良いかも。不動産購入の成否は入念なリサーチをするかどうかにかかっています。

>>490 匿名さん

ありがとうございます。
周辺の護国寺や大塚と比べても狙う方が多いというエリアということが伝わりました。不動産の方からも多くの人が空きやタイミングを見ていると聞いていたので理解できました。　

D2は面積の割に部屋が狭い。長細いからかしら。

>>494 匿名さん

492を投稿した者です。おっしゃるとおり、細長いですね。廊下の面積を少なくして効率的な間取りにしたにもかかわらず、縦横比のバランスが悪いですね。

ここは立地は良いですが、デベが学区のブランドの足元を見て坪単価を上げすぎ。中学受験や高校受験で受かった名門校が遠かったら、通学する子供が可哀想。世間的に評判のいい小学校に行ったからと言って最終的には本人のやる気と努力だし、親同士のプライドに挟まれて窮屈な思いをするのは子供たち。仮に最高学府に行っても、誰もが知る企業において、社会人として成功しない事例をたくさん見てきた。良い学区に住んだからと行って、親のエゴで子供の未来の選択肢を決めるのはどうかなと思う。特にこれから混沌とした時代に、旧来の価値の押し付けに従って、学区の優劣で不動産を選ぶなんて馬鹿馬鹿しいと個人的には思う。学区で不動産を選ぶことは否定しない。いろいろな考え方があるべきで、あくまで自分の経験に基づく意見です。気を悪くなさらないでください。すみませんでした。

同じ文京区内でも、学級崩壊のない普通の公立小学校の学区で、それなりに駅近の新築または築浅で、このオプレジ茗荷谷より割安な物件はたくさんあると思うし、その分を塾などの教育にかけるというのもありかな。確かに、茗荷谷のオプレジは高い気がする。まぁ、そもそも文京区内の公立小学校はどこも安定してると思うけど。

巣鴨SAPIX近くの文京区が塾通い的には最強。山手線で鉄にも通いやすい。学区は駕籠町。場所は都立小石川の隣。少人数で面倒見が良かったよ。

嫁は普通の公立中から小石川高に合格したとのこと。

>>496 匿名さん
同意見です。とはいえ世の中には「少しでも良い（何が良いのかはここでは置いておきますが）学区に行かせたい」と思う親は沢山いて、そう言う親がいる限りこういう土地の値段は下がらないんですよね。「その学校がある限り価値が下がりにくい」というのは、家を買う上で大きいメリットだと思います。アメリカでは学区ベースで不動産を検索できるサービスがあり人気になっていますしね。
一方、不動産価値とは関係ない個人感情の話をすると、このような混沌とした世の中ですので偏差値をベースとした「学区」「高学歴」「有名私立」といっだのの価値に対しては非常に懐疑的です。むしろ、個人主義の時代において価値が同質化された環境で育つことの危険性の方が高いとも思います。

いずれにせよ、子供は親の思う通りにはなかなか育ちませんから、土地の価値だけに目を向けて投資目線で買うならアリな物件だと感じました。

>>501 マンション検討中さん

大変勉強になります。アメリカで学区が不動産価値を決める背景には、エリアによって教育格差がものすごく大きい事情があるみたいですね。幸いに日本はそこまでの差はないのかな。文京区の名門公立小学校「3S1K」は不動産業者が名付けたのか分かりませんが、受験業界が勝手に付けた「早慶上智」から上智が抜けて「早慶明」と呼ばれちゃうなど、序列なんて時代の流れには脆いのかもしれませんね。