オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

>>241 匿名さん
実家が椿山荘の近くだからいいかなあと。車は実家に置けるし。てことでの目白台ヒルトップなんです。

播磨坂も春日通りから奥まったところでいいですよね。三徳がすぐそばで便利ですしね。

文京区育ちとしてはやはり区内がいいですね。茗荷谷は予算的に玉砕なので悲しいですが仕方ない。

大手は狭小立地のノウハウが少ないのと、狭小系間取りは
社内ガイドラインでNGだから、こういうところは
事業化できないんだよね。
施工もオプレジが使うようなところはNG。

それを横目にオプレジがどんどん事業化、ライバルなしで
高値完売が続く。

大手の体質なんてそんな簡単に変わらないから、
しばらくはオプレジ天下が続くよ。

しかも狭小戸建てでも文京区で頑張ってるからね。

茗荷谷駅の反対側の裏にあるドムスのような小さくてもしっかりした味わい深いマンションになるといいなと思います。オプレジまだまだこれからも頑張ってほしいです。

オプレジに限らず、モリモトや明和地所あたりも
用地取得後から事業化するまでのスピードが
大手とは全然違うな。

大手だと1・2年かけるところを早ければ半年ぐらいだもん。

ここは高くても驚かないなー


希少立地とはこういうところのことを言うのだろう


過去も含めてここと比較できる立地ほとんどないよね


この立地を高くても欲しい人は戸数ぐらいはいるということ


だからこっちを後に持ってきたんだろうね

茗荷谷って少しブランドっぽくなってきたよね
ちょいちょい住みやすい街なんかで出てくる

子供に対する学習意欲は高いと思うわ
保育所ぐらいの子どもたちが、外国人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、みんな英語話していて驚いた

生まれて数年の人間に負けたと思ったぞ

>>246 販売関係者さん

ノウハウが無いのは分かるけど、間取りの作りや施工会社に社内ガイドラインなんてあるの？

一等地のパークコート、プラウドあたりは別としても、他のシリーズは財閥の物件と比べても外観含めて仕様に大差ないような気もするけど。
ディスポーザーついてない点でNG出す人もいるんだろうが、たしかに場所の割には割安な物件多いから選択肢としてはありなんだよなぁ

大手は45㎡の2LDKや30㎡の1LDKみたいな
破廉恥な間取りは社内NG。
前者は1LDK、後者ならワンルームにしないといけない。

なかなか見学の予約取れなかったが、83はどんな間取りですか？

外観デザインが気になってます。HPには出ていないので。

オープンレジデンシア千駄木フロントコートみたいになるかもしれないから、CGは当てにしない方が良いかと。

心配しなくてもオプは半年で完売させる。
文京区での実績がモノを言う

茗荷谷は高すぎなので本郷だ、と思ったら残り2戸で3LDKは売れてしまったんですね。タイミング遅すぎました。

安いのは魅力だけど、住んでからのガッカリ感が大きそうなので、中々オープンレジには手出せないなー

>>258 マンション検討中さん

とあるオプレジのマンションに住んでいます。物件にもよるかと思いますが、設備は十分に整っていて（ディスポーザーだけはありませんが）、ガッカリ感はなかったです。共用部の不具合も、管理会社に連絡したらすぐに対応してもらいました。間取りも効率的で無駄がありません。共用施設が最小限である一方で、好立地にある分だけ、お得に感じています。私の個人的な意見であり、参考になるかは分かりませんが。。

私も文京区の某オプレジに住んでますが、占有部の仕様はディスポーザーがないのと天井高が少し低いのが少し気になる以外で、それ以外は満足しています。当時財閥系のマンションとも比較しましたが、キッチン棚や水回りタイル貼りがデフォルトになってるなど、オプレジの方が仕様が高かったです。また、戸数が少ないので、プライベート感が強く、静かに暮らす分には良いと思います。

共用部は駐車場がないのが少しネックですが、毎日使うわけではないので近くのシェアカーを利用してます。それ以外は管理が巡回になってても、24時間の遠隔監視になってて何かあればすぐ駆けつけてくれるみたいなので困ったことはほとんどないです。使ったことはないですが、宅配ボックスでクリーニングも出せるようです。

大規模と比較して共用部は最小限ですが、立地が良いので特に困ったことはないです。ただ私の購入当時はここより大分リーズナブルだったので、この坪単価で満足いくかについては人によると思います。

>>258 マンション検討中さん

それは過去のオプレジのイメージ。最近は設備の性能もよくなり、「安かろう悪かろう」のレベルは脱しつつあると思う。大手デベと比べたら高級感は敵わないが、とにかく土地の仕入れが上手い。

最近のオプレジマンションの好立地仕入れでの分譲実績(文京区だけでも、播磨坂、西片、大和郷)とか、コスパの割に結構しっかりした設備仕様も調べずに、変にブランド志向だけに捉われてると損する気がする。立地は本当に重要な要素だし、その希少性は後々にも響いてくると思うけど。ありふれた場所じゃないこの物件は特にね。そういうことが分かってる人だけで、この部屋数ならあっという間だと思いますよ。

立地が良いって言うけど、場所が良いってだけで、両サイド古いビルの窮屈な土地なんだけど。マンションの外観も分からんし、自転車置き場やゴミ捨て場が地下だし、駐車場なしだし、正直、テンションは上がらない。地下住戸を投資用に買ってみるのはありかも。

外観はいつHPで発表されるんでしょうか。

>>265 通りがかりさん

気になるなら説明会に行かれれば良いのでは？
予算が合うならばですが。
行かれればさすがに模型とかは有るかと思いますけど。

この掲示板でこれだけ盛り上がっているならば、既に反響も多いのですからHPの更新をせずとも売れてしまうと考えて、2期、3期などに入り、人気の間取り(もしかしたら貴方が検討している)が無くなってからの更新になるかも知れませんよ。

実際に住むことも考えておられるならば、先ずはそれぐらいのアクションは起こすべきだと思いますけど。

戸数も少ないので。

生活不便なのに高すぎる。
窪町に入れば子供が賢くなるとでも？
近くの高校受かったなら有りかもだけど塾は遠いね。

子どもいませんが検討してます。生活不便ですか？
池袋のデパ地下で何でもそろうし茗荷谷駅前と播磨坂に三徳があります。ファミマもすぐそば。クリニックも一通りありますね。

区内だと、ファミリーにとってここ以上に便利な立地はないと思うけど。独身やディンクスならパークコート周辺の方が便利だけど。

>>269 匿名さん
それを言うなら本郷の方が良くない？
学区は悪くないし、複数路線使えるから利便性で言うと本郷。
学区重視なら茗荷谷だね。

今週末、要望書提出だが、行くかどうか迷っている。感覚的には、こんな環境の立地の新築にはもう出あえないと思っているが、立地環境プレミアムに加えて、窪町小プレミアムが坪５０万加算されている印象。子供はもう小学校を卒業したので、プレミアム分無駄だが、一方で、文京区の３S１K人気は、まだ現在進行形で上昇している（中古も並行して探していたが、貼られたyoutubeのとおりで、自分がいいと思ったものは「その日のうちに決まってしましました。すみません。」と２件続いた時には凹んだ）。窪町小人気が続けば、中古価格も安泰で資産性は大丈夫（直近では、まだ値上がり余地あり）だが、これもこれでリスク。公立小は、児童は選べないから、学校崩壊するときは一瞬なんだよな（最近では日本橋小の例があった）。

>>269 匿名さん
それを言うなら本郷の方が良くない？
学区は悪くないし、複数路線使えるから利便性で言うと本郷。
学区重視なら茗荷谷だね。

>>269 匿名さん
それを言うなら本郷の方が良くない？
学区は悪くないし、複数路線使えるから利便性で言うと本郷。
学区重視なら茗荷谷だね。

窪町は学区が広く、校内や教室にはキャパがあるから、小日向台とか、大塚への学区割りの見直しは近々あるかもね…

千代田区とか子供が居なくて小学校が閉校してるのに
子供が多くて良いね

ここの中古なら10年後でも売れるでしょう。
でも、高い値段で購入したからといって、高い値付けできますかね。
これからどんどん団塊が世を去って中古が出回るというのに。

団塊が住んでたような築古なんかには興味ない

本郷は都心に近いのですが、スーパーが少ないところが不便ですね。

>>279 マンション検討中さん

春日で再開発しているパークコート（本郷ヒルズから徒歩5分）にスーパー（ピーコック？）ができるので、本郷ヒルズが完成する頃には、むしろ便利になるのでは？ 東京ドームの再開発も控え、利便性で比べたら、茗荷谷より本郷のほうが良いと思います。学区を気にするのなら茗荷谷でしょうが。

>>278 匿名さん
跡見別館、使われてなさそうですね。

>>280 匿名さん

窪町よりも本郷小の方が良いっていう声もあるし、窪町狙いってだけではこの高値は買いづらい。

>>282 匿名さん

「みんなの小学校情報」というサイトの口コミの点数では、窪町小学校より本郷小学校のほうが評判がいいです。一部の方がご指摘されているように、オプレジ茗荷谷は、将来的に評価が保証されるとは限らない「学区」というブランドによって、あまりにも高値が付きすぎているのかもしれません。都心へのアクセス、近隣の再開発などの立地も総合的に考えると、実需で買ったとしても、本郷のほうが投資効率が良く、相対的に資産価値が高いのかなと個人的には思います。

>>283 匿名さん

その通りですね。

学区狙いでなくても住むにはいい場所だと思う。

学区のために買うのだとしたら
つまらない場所だよ。
眺めも悪いし、ザ・通学路。
周りは寂しく楽しくない。
安いなら考えるけど時期が悪かった。

>>286 名無しさん
昔、バレンタインデーに余ってんなら貰ってやる、と言ってて女子からガン無視されてた同級生を思い出したよ。
Good Luck!

親としては、子供が(行きたくて受かればですが)お茶の水女子、竹早、筑波などに徒歩で通学出来る環境は魅力的です。
通勤時に駅ですれ違う子供たちを気の毒に思う私は考えすぎでしょうか？
朝早くに起きて通学する事も社会勉強、という考え方も有りますけど、本当にそう思います？
出来るなら子供が通学している間は通っている学校の近くに住んであげたいな。
家にも早く帰ってこられるし。
茗荷谷はパチンコ屋・ゲームセンターなどの無駄な施設(これに近づくちょっとxxな人)が近くに無いのも子供にとっては良いと思っています。

>>288 小石川5丁目住人さん

万が一の売却という局面になったときは、本郷のほうが買い手はつきやすいと思う。本当に名門校を目指す経済的な余裕があれば、オプレジは検討しないだろうし。受かるかどうかも分からないし、未来永劫にわたって名門であり続けるかも分からないし、学校のブランドなんて水物だよ。

国立は抽選や内部進学率がね。
音羽中は校舎が新しくていいけど
裏の校庭は筑波のものという。

とはいえ、あっという間に売れてしまうんでしょうね。
竹早のテニスコートそばのオプレジも静かでいい場所だなと思いました。

83㎡を前向きに検討してましたが、違う区のマンションに決めました。窪町小は人が多すぎで評価も下がってきているため選ぶ理由は無いかもしれませんが、私立小が決まっていたり、中学校受験するファミリーにはいいマンションだなぁと思います。

天井高さ2400，これじゃ住む気になりませんね

>>292 匿名さん
窪町小の評価が下がっているなんて、初めて聞きました。窪町小の評価は上がりこそすれ下がってはいませんよ。このエリアは、湾岸タワマンエリアなどと違って、なかなかマンション供給がなく、生徒数の急激な増加などはありません。

>>293 マンション検討中さん
高さ2400は普通ですよ。

>>295 名無しさん
最近のオプレジは2500が標準。2400は低いですよ。

>>289 匿名さん
沖有人さんや榊さんなど、いつも意見が衝突しているお二人ですが、この窪町小エリアは資産価値が高いという点では一致していますよ。そんなエリア、なかなか珍しいですよね。茗荷谷は目立たないけど、地味にすごい場所です。

>>296 通りがかりさん
なかにはそんな細かいことを気にする人もいるんですね。普通の感覚の人は、気にならない差だと思います。

>>298 匿名さん

いやいや、むしろ天井高100ミリの違いをリセールバリューの観点から気にしないと、高づかみしちゃうよ。

>>299 名無しさん
いやいや、このエリアの人は天井高ではなく教育環境という立地で選んでますから。

>>294 名無しさん

https://www.minkou.jp/primary/school/review/30078/

どこまで信じていいか分かりませんが、窪町は口コミではあまり評価が高くないみたいです。

>>300 匿名さん

教育環境や学区の評価なんて、いじめとか学級崩壊とかの評判が広まれば、砂上の楼閣のごとし。交通の利便性や建物のスペックを考えて買うのが不動産の基本だと私は思うな。

>>301 文京区民さん
東京都内 475位 / 488校中だそうですね。この順位、普通に考えたら信用できませんよね。信じるのは自由ですな、進学率などは圧倒的に高いですし、親の教育意識が違います。逆に、それが居心地悪い人もいると思うので、そういう人には絶対オススメできないエリアですね。

>>297 匿名さん

自分で調べもしないで、他人の評価を鵜呑みにして論じるなんて、説得力ゼロですよ。どんなに学区が良いと思っていても、大人がそれでは、子供への教育に良くないです。

茗荷谷はあまりにも高過ぎて諦めました。本郷も人気だから売り切れてしまうでしょうか。

>>304 評判気になるさん
マンション評論の世界では有名なお二人ですよ。専門家の評価が説得力ゼロとは、そのような意見を初めて聞きました。

いつの間にか窪町はマンモス校になっていますね。公立ではクオリティを保つのはかなり難易度高いでしょうね。学区が自慢の地域で学級崩壊なんて起こったら事件ですね。

>>306 名無しさん

もちろんお二方を存じ上げております。不動産購入にあたり、榊先生に相談したこともあります。榊先生が日刊ゲンダイで窪町小学校の学区推しであることも知っております。ただ、このスレでも、どなかかがご指摘されていたように、学区というのは非常に不安定な要因であって、物件のリセールバリューを考える場合は、あまり重要ではないと考えますが、これは私の個人的な意見であり、学区を重視してマンションを買われる方もいらっしゃるのは事実で、それは否定しません。そこは不動産に対する見方の違いかと思いますので、私のコメントはこれで終わらせていただきます。ありがとうございました。

>>308 マンション検討中さん

この掲示板にはいくつかデベさんが関与しているようなコメントを見ますよね。308さんのおっしゃることはもっともだと思います。

3S1Kって不動産屋が作ったのかと思うくらい効果抜群ですよ。実際教室が足りない。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kyoiku/gakko/elementaryschool/jid...

窪町小は建物が綺麗なのと教育熱心な親が多いだけで別に普通の学校ですよ。

区内で頭が良い公立は窪町よりも誠之小学校です。

小学校の口コミの点数なんて、小学生本人が書くこともあまり想像できないのですが、誰がどのような評価軸でつけてるんでしょうね…。

この口コミの方、入学時期と書き込み時期を確認すると子供が２年生の末にこの投稿を書いている。
で、思うのは書き込みの内容は高学年のお子さんを持つ親の内容に思う。
流石に小学２年生で塾でイライラしてる子はいないだろう。
あと自分の子供が通ってる学校をここまで貶める書き込みを本当にするだろうか。
自分がこの学区に引っ越してきて期待に足りないなと思ったら、もう少し頑張って欲しいって感じでポジティブに捉える書き方をするかなぁ。
これじゃ自分の住んでる（本当に住んでるか分からないが）地域を否定しちゃうことになるから、イコール物件価値も下げちゃう事になるよ。
この書き込みでそこまで考えないかも知れないけど。

https://ukiwanet.com/search?page=1

いじめ報告サイトでは、文京区立の小学校では、窪町2件、本郷2件が報告されています。全く関係ないですが、奇しくも、このたびオプレジが販売を始めた学区です。

あったとしても、そういう学年、クラスがあったということでしょう。さらに本当の保護者かどうかも不明です。文京区の公立小学校は概ね下手な私立よりマシですが、そういう小学校が妬ましい人もいるということを考えないといけませんね。不動産価値を毀損する目的で、そういう書き込みをする人もいますから、あそこもここも...。なにしろそこに子供を通わせていなくても、誰でも書き込める匿名というシステムに大きな欠陥があります。

匿名の個人が自由に書き込める掲示板というシステムは、いずれ廃れると思います。

ホリエモンが身元の明らかなテリヤキストなる人に書かせるグルメ情報サイトを立ち上げたように、不特定多数のどんな社会的地位でどんな経験があるかが不明な人が無責任に書き飛ばすようなサイトの情報信頼性はいずれ地に落ちると思います。そういう人の無責任な嘘情報は、いずれ根こそぎ違法になるでしょう。そうしないとネット情報の信頼性はいずれ担保できずにネットで情報を提供するサイトは壊滅的な打撃を受けるからです。

あまり書きたくないけれど、やはりそこらの公立とは違うと思いますよ。
卒業生など愛校心のある方が熱心に保護者会の運営に携わって(窪町DNAとでも言えば良いのでしょうか)良い意味で伝統を守っていたり、土地柄か伝統芸能の著名な方がこられ自然に本物と触れられます。

学区分価格が高く設定されるのはしょうがないと個人的には思いますよ。

検討者さんが『無駄に高い』と判断されるならば検討から外せば良いだけで、挑発されるのは如何なものかと。

まあ、書込みの内容から想像するに、お子様がおられる印象は受けませんけど。

父、自分、そして自分の子どもも窪町を出ました。手前味噌ながらいい学校だと思います。

ここなら窪町まで歩いてすぐですし、安心ですね。みどりも多く抜群の環境だと思います。

>>308 マンション検討中さん
沖有人さんの『マンションは学区で選びなさい』を読んでみてください。学区というのがリセールバリューを考える上でいかに重要かの根拠がしっかりと書いてあります。国立小３校が徒歩圏にあって、落ちても文京区内でも教育熱心な方が多い窪町小です。こんな立地、全国探してもあまり見当たりませんよ。私立だとまた別だと思いますが。教育熱心な親が多いということは、それなりにしっかりとした家庭の子が多いわけです。子どもの成長にとって生活環境はとても大きい影響を与えます。受験率が低い学校だと、勉強を熱心にすることで周りの子どもたちから浮いてしまい、マイナス評価をされてしまい、肩身の狭い思いをすることさえあります。どんなクラスメートに囲まれて生活するかは、とても大切な要因です。文京区は全体的に中学受験率が高いですから、そこまで極端な差はないかと思いますが。

>>316 名無しさん
こんなサイトがあるんですね。早稲田実業など、有名な学校もありますね。いじめは悪ですが、動物である限り本能的なものでもあり、ゼロにはできません。そのため、いじめをいかに早く発見し、解決するかが大事になります。その意味では、有名校の名前がちらほら見えるのは、別の見方をすれば、早期発見早期解決の取り組みがしっかり行われているとも言えます。残念ながら、いじめの取り組みが遅れている学校は、いじめの認定自体を嫌がることもありますからね。

> マンコミュ昭和おじさん（地方、独身、実家）の
> 特徴は公立で価値のある学校を許さないことである。
>
> 自身の世界では掃き溜めのようなくだらない公立しか
> 知らないから、公立で価値があることは認められない。
>
> そしてエア検討者として四六時中ネガ活動しているのである。

>>321 名無しさん
この物件をよほど高額で売りたいのかどうか知りませんけど、本当に購入したい方はわざわざライバルが増えるようなコメント書きませんよね。それか、よほど高額でリセールしたいのでしょうか。まあ、学区云々は個人の価値観であり、強要するものでもありません。

>>324 匿名さん
「ライバルが増える」って。そんなふうに物事考えたことありません。学区は資産価値を検討する上で、重要な指標のひとつだという事実を述べているだけです。

なんと殺伐としたスレなんだ。自分は自分、他人の意見は他人でいいじゃないか、こんな親達が良い学区を！とか言ってるから笑けるよなー

>>324 匿名さん
場所の特性上学区限定で検討しているであろう人が多い物件に対して「学区は重要じゃない」て書き込みをわざわざしにくる意図は正にあなたがライバルを増やしたくないからでしょうか。
フラットな目線で良いところ悪いところを意見交換して検討材料に加えるのがこういった掲示板の利点かと思っているので、検討から外したかのような口ぶりで何度も書き込みにくる人がいるのが不思議でしたが理解できたような気がします。
先日話を聞きにいきましたが大混雑していたので、ネガティブキャンペーンを行ったところで倍率はそこそこ高いのでしょう。
そもそもこういった掲示板を見ていない人が多数でしょうから、いずれにせよ抽選になるのなら誰かを蹴落とすよりも運に任せ、後腐れのない結果を受け入れたいものです。

>>326 匿名さん
「笑ける」→「笑える」

価格決まったようですね！

>>328 正しい日本語さん
方言のようですね
使用例　自分が正義と思っていて笑けるわー
https://www.google.com/amp/s/www.weblio.jp/content/amp/%25E3%2582%258F...

>>329 マンション検討中さん
価格どこにでてます？あと、今週登録締切なのに、未だに外観デザイン決まってないって、大丈夫なんですかね…

>>329 マンション検討中さん

2LDK、3LDKの価格帯をよろしければ教えて頂けますでしょうか。
以前3LDKは１億超えと他の方が書かれていたかと思いますが、１億未満は無いのか気になっております‥

周辺が学校に囲まれているので、平日は結構賑やかなのでしょうか？
平日在宅ワークすることを考えると、チャイムや部活動での音がどの程度なのか気になってます。

茗荷谷住んでますが、静かですよ。
チャイムの音も部活動の音もあまり聞こえないです。

外観は既に決まってますよ！
3LDKの一階は1億以下です。その他は1.1-1.3億です。3LDKの部屋は一期でほとんど出るみたいなので、今から審査だと間に合わないと思いますよ！

全然詳しくないんですが、この施工会社はちゃんとした会社なのでしょうか。

目の前を通ったら看板が切り刻まれていましたけど、周辺とトラブルあったりするんでしょうか。嫌がらせでも、気味が悪いですね。

>>335 マンション検討中さん
詳細どうもありがとうございます。
2階以上1億未満希望だったので、見送ることに致しました。
良い雰囲気のマンションになると良いですね。

>>337 マンション検討中さん

随分前に切られてそのあと囲いのみになって、またあの切られたものが貼ってありますね。直せばいいのになと思いました。

いま見てきました。故意に切られてるものではないですね。

工事してました。

>>335 マンション検討中さん

外観の画像がありましたら見たいです！

ここは駐輪場置き場が圧倒的に少ないですね。駐車場がない分、一人一台は自転車必須かなと思うんですが、子育てファミリー世帯にはあまり向かないかもしれませんね。価格とのバランスが…