オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

いいなあ、茗荷谷。まさかここにできるとは。

立地は良い。あとはグレードがどうか。天井高やスラブ厚が気になるところ。地下住戸込みでカツカツの5階建てなので。

緑が多いところで、窓からの眺めも期待したいですが、どうでしょう？低層階だとあまり期待しない方がいいでしょうか。

茗荷谷、スーパーなどありますか？
土地勘があまりないので教えてほしいです。
マルエツプチがあるようですが・・・

大学が多く、子供を私立に通わせることも視野に入れられるのかと思っています。

>>23 匿名さん
低層階だと眺望はあんまり期待できないと思うけど、道路や大学の植栽の緑は拝めるかと思う。

スーパーは播磨坂方面に三徳がある。この物件から見て駅の反対側になるけど。実際は電動自転車使うことになりそうだけど。

駅前にも小さな三徳がある。湯立坂くだると生協。
うちはすぐ近所に住んでるけど配達と池袋のデパ地下で調達してる。
コンビニはファミマが近くだね。小日向になるけど小林豆腐もおいしいよ。

茗荷谷と本郷三丁目は迷いどころ
学区的に窪町小と本郷小だと前者の方が人気なのかな　本郷小の評判はあまり聞かないので

利便性だけなら圧倒的に本郷なんだよなあ。学区重視ならこっちかな。

>>27 匿名さん

だから普通は本郷が高いのです

本郷ってそんなに利便性良いのかな？
大学があるので学生向けの飲食は多いけど、それ以外の利便性って、むしろいまいちでは？
家族構成やライフステージにもよるけど、茗荷谷の方が利便性が高いって感じる人も多いと思うけど。

>>28 匿名さん

学区は重要です。それにこだわらなければ文京区じゃ、オプレジじゃなくてもいいやとなりませんか？

>>29 匿名さん

春日と後楽園使えるからね
本郷駅と距離変わらんでしょ
大体のJRにはダイレクトアクセス

>>29 匿名さん
本郷三丁目は、大手町まで5分（都心に近い）、大江戸線も使える、徒歩10分程度で春日や後楽園や湯島も使えるってところが良いね。レストランも本郷三丁目の方が揃っている。

>>29 匿名さん

後楽園や春日はもちろん、湯島も十分に徒歩圏内なので、都心への利便性は本郷のほうがいいね。近くでは本郷真砂南地区の再開発が動き出すほか、いつになるか分からないけど、東京ドームシティーの再開発話も持ち上がってるし、将来性を考えたら本郷かな。

春日駅前の再開発で大型スーパーが入ると聞きますが、どこのチェーンだかお分かりになりますでしょうか。今はスーパーでの買い物だけを考えると、こっちの茗荷谷の方が優れていると思ってますがいかがでしょう？

２９です。

春日や後楽園の利便性の高さは分かるのですけどね。
駅も多いし、スーパーやホームセンター、ラクーアもありますし。

ただ、オープンの本郷の物件は高台の上なので、何をするにも坂道が、というところがありますし、本郷三丁目からの帰り道沿いにスーパーとかも無さそうなのがどうなのかなと。
茗荷谷であれば駅のそばに三徳もあるし、休みの日には比較的平坦な道でサンシャインにも行けるし。

飲食も、本郷はラーメン屋とかが多いので独身者には良いと思うけど、家族のいる人には、パン屋とかケーキ屋が多い茗荷谷の方がというところはあるし、公園とか学習塾とかも考えると、茗荷谷の方が生活面の利便性が高くなる層も多いのでは？

２９です。

なお、立地の希少性という意味では、本郷の物件よりもこちらだと思います。

本郷のあたりも旅館等からマンションへの建て替えがだいぶ進みましたが、未だマンションに立て替えられそうな物件も残っていますし、駅から少し遠くはなりますが、コロナ渦で東大周辺の古い商店で廃業→建て替えになるケースも（それ自体は悲しいことですが）この先出てきそうな気がします。

一方、氷川下や音羽方面はともかく、茗荷谷の坂上エリアは、そもそも売りに出そうな土地が非常に少なく、特に、この物件のエリアは、マンションも音羽台ハウスくらいしかありませんでしたし、その音羽台ハウスも戸数が少ないので、なかなか中古物件が出てきませんから。
なお、音羽台ハウスは、昔の高級マンションらしく、全戸に駐車場があるのか、あるいはセントラルヒーティングがあるのか詳しい理由は忘れましたが、月々のランニングコストが結構高かったと思います。

>>36 匿名さん

確かに本郷エリアはスーパーマーケットが少なく、普段使うとしたら、本郷三丁目駅の近くのプチマルエツとかかな。でも、春日方面に下る坂の平均斜度は2.3度だから、言うほど上りはきつくはないし、春日の再開発エリアにスーパーができれば、そこそこ便利かも。本郷から春日通りを湯島側に歩けば御徒町・上野にも行けて、御茶ノ水駅は徒歩で行ける。閑静な場所と学区を求めるのであれば茗荷谷、都心の利便性を享受したいのであれば本郷。同時期に文京区内で出た物件だけど、住む人・家族の好みで分かれるのかもね。

>>29 匿名さん
そうかな？ 利便性は本郷のほうが高いと思うけど。

本郷は買い物が便利とか駅に近いとかいう文脈で良さを語る地域ではないと思っていたが...

多分本郷の良さをよくわかっていないんじゃないか？

茗荷谷と本郷、迷うね。
茗荷谷は駅から近く、駅前に三徳やマルエツプチがあって、生活しやすそう。ただ、隣の跡見学園の別館（?）など古い建物に挟まれている感は否めない。この別館の土地も買えれば、駐車場が確保できたかも。
都心へのアクセスを考えた駅力で見ると、茗荷谷駅（丸ノ内線）や護国寺駅（有楽町線）を使える茗荷谷より、本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）、春日駅（三田線）、後楽園駅（丸ノ内線）を使える本郷ヒルズ（オープンはパワーアクセスと表現）に軍配が上がる。テレワークが浸透すれば駅力は関係ないけどね。
駐車場は茗荷谷はお客様用1台、本郷はゼロであまり変わらず、車を持たない世帯だったら本郷のほうが便利かな。
両方とも立地はいいので、残る決め手は学区（茗荷谷に軍配）とか間取りとか坪単価とかの折り合いになる。将来的に三井不動産による東京ドーム一帯の大規模再開発が実現すれば、本郷に良い影響が及ぶのは必至。

>古い建物に挟まれている感は否めない
あの緑のあふれる道を現地に向かって歩いたらそんなことはネガティブな要素にはならないことがよくわかるよ。

オプレジ本郷ヒルズももちろん悪い立地ではないがビルに囲まれた緑のさほど多くない環境にある。それと比べると茗荷谷はとにかくすさまじいまでの緑、緑、緑。茗荷谷と言っても小石川５丁目と比べるとやや買い物も不便な位置にあるが、それを補ってあまりある住環境と言えるだろう。
http://tokyo-sanpo.my.coocan.jp/a050620.htm

本郷の話が出たけれど、四丁目の西側は春日駅に近いので春日駅周辺の充実した商業施設を利用できるため本郷の中でも比較的生活利便性が良い。逆に本郷通りを渡った三丁目あたり、湯島寄りはかなり不便で同じ本郷でも温度差がある。茗荷谷と比較するとやはり駅からの距離や商業施設からの距離から言って本郷ヒルズの方が便利に感じるだろうが、都会的なビル街のど真ん中にあるのをどう思うかというところかな。これは良悪というより嗜好の問題だと思う。

茗荷谷の近くに住んでるけれど、こちらのほうが好み。夜間は人通りが少ないから音羽からこの坂をのぼるのは少し怖いのが嫌だけど。土地は本郷に比べると狭いような気がした。家族は本郷の方がいいと言ってる。どちらか買えればいいなー。

ここは有楽町線の護国寺駅まで下り坂で距離も近いので永田町とか桜田門が最寄りの職場の人に向いているだろうね。これは本郷にはない特色だと思う。住人は検事とか警察官僚とかが多そう。

マジレスすると、検察は赤レンガ組除いて転勤があり、警察庁も地方機関ポストと本庁ポストを行き帰するので、そんなに有楽町線に拘らないです

値段はいくらくらいになりますかね。文京茗荷谷の方だと手ごろ感ありますけど

小石川播磨坂より高くないといいけど、どうだろうね。

>>45 匿名さん

警察官僚も検事も転勤が基本なので新築マンションなぞ買わんでしょ。ここは普通の大企業ダブルインカム夫婦が買うんだろうね。

大手町・丸の内に勤務するダブルインカムが、職住近接の本郷ヒルズを選ぶのか、子供の教育を考えて学区が魅力の茗荷谷を選ぶのか、価値観によって分かれる物件なのかなと思います。閑静な茗荷谷も非常に魅力的ですが、コロナで在宅勤務になってもワクチンの普及で4～5年後には普通の生活に戻ると言われている中、将来的なことを考えると、オフィス街へのアクセス面で有利な本郷のほうがいいでしょうか。皆さんのご意見をいただければと思います。

本郷は真砂図書館を自宅のように使い倒せるよ
勉強が捗る
ラクーアのジムが使える
区役所近いね
茗荷谷は播磨坂の桜、テニスコートが特徴的かな
播磨坂を降り切ったら、いつも潰れる店がある

https://www.b-kushoren.com/list-of-member-stores/

商店街は本郷エリアの方が多いね。東京ドームシティーのラクーアなども近いし。

>>51 マンション検討中さん
ファミリーなら茗荷谷の方が満足度高いと思う。すぐ近くにスポーツセンターや教育の森公園、学習塾などファミリー向け施設が多い。休日は丸ノ内線で後楽園や池袋もすぐ。本郷というか春日後楽園界隈のように繁華街らしい繁華街はないけど、ファミリーで住んで困ることはほとんどない。

本郷も良い立地だけど、広い公園などは少し困るかも(コロナ前に戻れば東大本郷キャンパスが子供の遊び場になってた)。あとは利便性の高い施設は坂を降りた春日後楽園界隈なので、そこはどう考えるかって感じ。ただ、文京区はほぼ電動自転車は必須なので、自転車使えば気にならないかも。都心までのアクセス重視なら本郷で良いかな。本郷小も3S1K以外の人気校の一つではあるし。

>>54 匿名さん

とても参考になります。ありがとうございます！
東大の本郷キャンパスは素敵そうですが、今はコロナでどの大学も自由に出入りできないので残念ですね。

>>54 匿名さん
同じ文京区内でも街の雰囲気がだいぶ違うんですね！ 今後の参考にさせていただきます。本郷小学校も人気なんですね。

>>56 マンション検討中さん
生活圏になりそうなエリアを実際に歩いてみたら雰囲気が違うのはよくわかると思う。茗荷谷なら教育の森公園周辺から播磨坂くらいまで、本郷なら総合体育館や東大赤門からラクーアやドンキホーテまでかな？文京ガーデンが開館するとそこも生活圏になると思う。茗荷谷周辺は子連れ家族であふれてるけど、本郷はもっと学生街で春日まで行くと繁華街って感じ。

>>57 匿名さん

実際に歩いてみます！
ありがとうございます！

私は茗荷谷と本郷で悩んで、結局本郷の中古3LDKを数年前に購入しました。
本郷は京成上野駅までタクシーやバスですぐ行けるので成田空港にアクセスがよいですね。羽田空港も三田線→京急で40分ちょっとで行けます。コロナで飛行機使う機会は無くなってしまいましたが。

とりいそぎ事前案内会は申し込んだけどいくらくらいだろう。
ダブルインカムで手が届く価格帯だと嬉しいですが
プランもきっとそんなにないですよね。

流石に本郷よりこっちが高いでしょう。
学区の差と希少性の差が大きいよ。

>>61 マンション検討中さん

数年前に本郷のパークホームズ坪500超で即完だったよ
当時何故少し前にパークコートタワー買わなかったのかと思った
ここはそれより高いのか？

>>62 匿名さん
窪町小は確かにいいと思うけど、逆に言うとそれしかないんだよな。
本郷小も悪くないし、総合的に見て本郷の方が高くても売れると思います。
といいつつ、両方とも坪480万くらいと予想します。
まぁ、私なら周辺の財閥中古を買いますが…

480いくかー。高いな。

最近発売されたオープンレジデンシア物件（茗荷谷、本郷周辺）の平均坪単価です。（ ）内の価格は、最寄駅周辺物件の平均坪単価です。茗荷谷、本郷ヒルズの最寄である護国寺駅、本郷三丁目駅、春日駅の周辺平均坪単価も載せておきます。

オープンレジデンシア西方 470万円台
(最寄駅=東大前駅徒歩8分 402.0万円)

オープンレジデンシア小石川播磨坂 440万円台
(最寄=茗荷谷駅徒歩6分 404.4万円)

オープンレジデンシア文京本郷台 400万円台
(最寄=湯島駅徒歩4分 442.1万円)

護国寺駅 386.9万円
本郷三丁目駅 441.6万円
春日駅 511.1万円

>>65 匿名さん

西方→西片

誤字です。失礼しました。

文京区はオープンレジデンシアが多いなあ
オープンのマンションが人気の出る土地柄ってどんなかんじだろう

そうだよね
茗荷谷が坪500超えるイメージがないんだよな
しかし、湾岸の価格を見ていると、文京区はバーゲンセールだなと思う
スミフ大井町ですら坪480だってよ

>>68 匿名さん
湾岸の高騰は異常ですよね。地盤や都心への交通利便性を考えた場合、この茗荷谷の物件や本郷の物件のほうが湾岸より優っていると思うのですが、不動産の評価はそうならないんですね。

若い人は文京区には住みたがらないよ
古臭い場所だしお洒落な場所や美味しいものもない

>>70 マンション検討中さん
な事はない。

>>70 マンション検討中さん
若い人が流行りで好む街、特に一つの箱に大量の世帯が入るタワーマンションの林立する湾岸エリアは、今のニュータウンのように、いずれは廃るんじゃないかな。

文京区は土地柄、湾岸と争うことが多いよね。
しかし東京でそれは、辺境エリアの争いでしかない。
一度でも都心に住めば、僕の発言の意図がわかると思うよ。

>>63 マンション検討中さん

両方とも坪480万円くらいだと、どっちがお得なんだろう。茗荷谷の学区を魅力とみる世帯はいるかもしれないけど、交通の利便性など総合点でみたら、将来的に貸しやすい、売りやすい立地は本郷なのかな。実需のつもりで住んでも、不測の事態のときにリセールできるかの観点も必要かな。

>>65 匿名さん

湯島の物件以外は相場より高かったってこと？なんか意外だね。
こりゃここや本郷も価格は期待できないのかな。

>>75 匿名さん
それでも西片も小石川播磨坂もあっという間に売れるんだから（学区の影響もあるが）、需要を考えて希少な土地を仕入れるオープンハウスはすごいと思う。

>>75 匿名さん
西片も小石川播磨坂も希少な立地で学区も良かったから値段上げながら即完売だった。ここも学区と立地の希少性考えるとオプレジと言えども高くなると思う。

どっちも高台で売れるでしょ

神田で立地最高とか言われてる時代だから
マンション日照りや

文京区は、水道とか氷川下を除くと、大きな工場跡地とかが出てくることが少ない一方で、都心３区違って高額の住戸がバンバン売れると言うほどでもなかったから、大手のデベロッパーはなかなか手がけにくく、オープンのような会社に合うのでしょうね。

都心３区と違って基本的には住宅地なので、地域的にピンポイントで狙っている人はそこそこいるから、一棟分譲して見込み客を押さえて、その周辺で小規模物件開発すれば、大して宣伝しなくても難なく売れるのだろうし。

文京区はすぐ住民が反対運動起こすからデベロッパーも手をつけたがらないんじゃないですか。
こんなだから文京区は廃れていくんだよ。

オプレジの飯田橋の営業マンは本当に感じ悪い。会うだけでイライラするし買う気なくなるぞ

文京区で@500は無いかもね。
オープンで今まで@500行ったのって表参道とか渋谷区の数物件しかないように思う。
さすがにその辺はオープンもわきまえてるでしょう。

>>34 匿名さん

本郷ヒルズ近くの野村不動産の本郷真砂南地区再開発計画は頓挫したみたいですね。

うわーここ立地最高だね

オープンレジデンシア本郷ヒルズは坪460万円超か～。茗荷谷はそれを超えるか。

再開発でこれから春日駅付近は盛り上がりそうですけど、茗荷谷は再開発の予定とかあるのですかね。本郷ヒルズの方が再開発の場所には近いので色々と考えます。

茗荷谷は480くらいを予想！

唯一の不満はオープンハウスであること

>>86 匿名さん
春日にこれ以上再開発はないですよ。
あちらは単身者の時に住んでいましたが、住環境や利便性重視のファミリーなら茗荷谷一択でしょう。

オープンハウスが大手に比べ不利なところはどんな点ですか。場所も規模もドンピシャなんですが、メジャーではないため、気になります。

>>90

大手＝大規模　と考えるとオープンは小規模しか作らなく修繕費の負担率が高いので将来的な上昇は覚悟しておかないとならないと思います。
あとはディスポーザー無し、共用部は質素、管理は巡回のため管理人は無し、こんなところでしょうか。
セキュリティ的にはそのぶんエレベーターにもロックがあるのでそこがプラスポイントでしょうか。

>>91
ありがとうございます。
そうですね、修繕費が高くなりますね。
ディスポーザーないのですか。戸数からして仕方ないのですね。管理人さんは常駐せずともセキュリティがしっかりしていればその点は心配なさそうですね。

出遅れましたが月末に本郷、来月あたまに茗荷谷の説明を聞きにいきます。
子どもがいないので本郷のほうがよいのかなと思ってますが、茗荷谷のあの場所は静かでいいところなので、どちらか購入できたらいいなと思ってます。

会社が近いので現地に行ってみたんですが、すぐ前の通り、抜け道?になっているようで、数秒で一台ものすごいスピードで通ってました。トラックと宅配トラックが多かったです。

3LDKだと1億いきますよね…年収高くないと買えそうにないです。涙

2LDKで7500までなら買いたいけど、どうなるだろ！

文京区のオープンに１億も出してたら間違いなく将来 詰みますよ。

Grタイプだと1.3億-1.4億かな。高い。。

2LDKでファミリーだと狭く感じますかね。

かなり事前予約の申し込みが入っているようですね。

@500でしたら買う人減るかな…

マンション建て替えまで考えたら手堅いと思う。
マンション余りの時代ね
値下がりしにくい

オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。

本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。

管理費高めなんでしょうかね。

播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。

>>90 マンション検討中さん

オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。

営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。

>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。
アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。

>>106 マンション検討中さん

参考にしていただけて何よりです。

駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。

また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。

この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。

>>103 匿名さん
オープンだと他のところより安いのが妥当なのですか？ブランドがないのでしょうか？

@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。

>>108 マンション検討中さん

ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。

狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。

住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。

>>110 匿名さん
他と比べると残念感がでる旨、承知しました。
詳細に教えていただきありがとうございました。

>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。

ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。

確かに自分で調べられないor調べてもよく分からないけど住居用のマンションが欲しいなら財閥系が色々な意味で無難でしょうね。
親切と見せかけて蹴落としにかかってる人がいてちょっと面白いですね（笑）
この物件を検討している方は、18戸しか無いからメリットについてあまり押さないですもんね。抽選になるでしょうから、ライバルは少ない方が良い。

立地は茗荷谷の中でも抜群だし、地元需要で実需として3LDK1億くらい出せる人はたくさんいるだろうから抽選だろうね。

蹴落とし作戦！笑ってしまった。
近所に住んでるけど、当たればいいかな程度。

へー、デベや仕様に拘りがない方が多いんですね。では抽選になるか、価格が高いかになりそうですね。いずれにせよ価格次第であることには変わりありませんが。

3LDKで購入確定ですね。

3LDK1.3億
100㎡越えは1.7億。

高杉嘘やろ

本郷より高くなりそうですね。