自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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801
ご近所さん
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802
検討板ユーザーさん
〉理事会さえ言い含めれば、後はどんな難題で
まぁこれさえ出来れば、かなりいろいろできるね。でも、１人でも、裏切れば、賠償問題になるし、賄賂的な話なら、それするくらいなら、自主管理にした方が、横領しほうだいになる。
理事会に、リスクにあうメリットあるとは、思えないけど、防犯カメラけちるくらいカツカツ住宅のマンションなら、あるのかな
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803
匿名さん
自主管理すれば、横領のし放題になる。
チェック機能がなくなる。
理事長が収支報告書や予算書案を作成するのかな。
管理費や修繕積立金は使い放題できる。
その資料作成や出金も自由にできる。ありがたやありがたや、自主管理。
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804
匿名さん
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805
ご近所さん
自主管理でも管理会社と同じシステムで理事会運営すれば横領も発生する。
元々、同じ人間だからね。
だからそこは知恵を絞って、横領ができないシステムを考えればいい。
現在の管理会社が採用しているシステムはぼったくりや横領ありきで構成されているからね。
特にお金の出し入れはガラス張りにし、定期的に組合員がチェックできるようにすればいい。
議決権行使書の行使方法も同じ。
少し知恵があればできることだが、痴呆症化しているマンション管理組合では無理な話だ。
ハイエナ連中（管理会社）はそういうマンションをかぎ分けるのには稀有な才能を持っているからね。
ハイエナ連中の犠牲になっている事すら分かっていない。
気の毒を通り越して唖然としている。
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806
匿名さん
同じように横領があるなら、仕事してる分、自主管理の方がマシ。
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807
匿名さん
管理会社のフロントが横領した場合は、管理会社がその賠償をしてくれる。
自主管理の場合は、理事長が横領したときは、他に負債がなければマンションを
売ればいいが、銀行からの借り入れがあるだろうからそちらが優先弁済される
のでマンションには取り分がない。
使用者責任って知ってる？
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808
匿名さん
管理会社のフロントや管理員が横領をしてもマンションの損害は
まったくないよ。管理会社が支払ってくれる。
自主管理していると理事長が横領をすればお金は返ってこない。
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809
匿名さん
そんなの当たり前だろw 管理会社と契約してなくても銀行員が横領したらその銀行に責任あるのと一緒。
ってか、管理会社がいても管理組合理事長が横領した場合は一銭も戻ってこない。
おまけに管理会社が横領しても、有罪にならないと返金されないし、仮に有罪でも
管理会社があくどくて拒否されたらまた民事で訴える必要もある。
横領をされた時の事考えて管理会社と契約しろとか、頭大丈夫か?
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810
匿名さん
管理会社と契約すれば横領のリスクもそれだけ増えるという事。運よく裁判まで持ち込んで有罪にならない場合も考えたらぞっとするね
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811
匿名さん
>>809 匿名さん 2021/05/14 20:21:22
>おまけに管理会社が横領しても、有罪にならないと返金されないし、仮に有罪でも
管理会社があくどくて拒否されたらまた民事で訴える必要もある。
認識不足も甚だしい。
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812
匿名さん
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813
匿名さん
管理会社の社員が関与した管理組合の財産毀損については、管理会社が当該管理組合に対して損害を補填している。
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814
匿名さん
関与を証明できなければ泣き寝入りするしかないということですね。
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815
匿名さん
マンション管理業者の従業員による業務上横領に関して、その従業員が関与していることが証明できないケースを具体的に教えていただきたい。
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816
匿名さん
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817
ご近所さん
ピンハネやぼったくりは違法ではない。
覆面組合員で決定した組合員に不利な議案の実行も違法ではない。
違法でない行為を検挙できないし、損害賠償請求もできない。
だから、彼らはハイエナみたいに痴呆症マンションを狙って餌を求める。
だから、痴呆症マンションの組合員はあまりに気の毒で可哀そうだ。
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818
ご近所さん
痴呆症マンションから脱却したいのなら、まず、覆面組合員による覆面工作が起きないよう、議決権行使書の結果報告のシステムを変えることだと思う。
ハイエナである管理会社は絶対に拒絶するだろうけどね。
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819
匿名さん
まあ、防犯カメラも市場で売られているものは貶して３倍以上でぼったくっても開き直るくらいだから、管理会社はどうしようもない。
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820
ご近所さん
その3倍以上ぼったくった防犯カメラの設置議案が通常総会に提案され、覆面組合員によって賛成多数で可決されるのだから管理組合はどうしようもない。
通常総会で賛成多数で可決されたら、いくらぼったくりでも違法ではないから、組合員は泣き寝入りするしかない。
防御手段はただ一つ。
覆面組合員の居場所をなくすことだ。
覆面組合員の居場所をなくすには、【議決権行使書による覆面投票】をなくさないといけない。
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