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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

自主管理の方がイイ [更新日時] 2025-02-16 21:03:00
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【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28

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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

  1. 6401 eマンションさん

    ては、タワマンの40階建てのエレベータ6人用1基あたりの保守費を教えて下さい

  2. 6402 匿名さん

    そんなことは分からない。
    多分１０万円以内じゃないかな。

  3. 6403 匿名さん

    >>6401 eマンションさん
    あなたが知っているのなら情報の提供をしなさい。

  4. 6404 匿名さん

    管理会社はピンハネをしてはだめ。

  5. 6405 通りがかりさん

    >>6403 匿名さん

    分からないから聞いてたんだよ。
    自分自身が相場把握できないのに
    ピンハネされてないっていいきるのはおかしいって話

  6. 6406 eマンションさん

    また3183か

  7. 6407 匿名さん

    >>6405 通りがかりさん
    分からないんなら、自分で調べてみたらいいんじゃないかな。
    僕は調べてまで書き込みはしたくないんでね。

  8. 6408 匿名さん

    マンコミュへの書き込みは思いつくままに
    書き込むだけだよ。
    読み返したり確認したりはしないしね。

  9. 6409 匿名さん

    >>6407 匿名さん

    調べて分からないから聞いてるんだけど。
    あんたも知らないなら、ピンハネされているかどうやって調べるのさw

  10. 6410 匿名さん

    >>6409 匿名さん
    じゃあピンハネはないということか

    • 1
  12. 6411 匿名さん

    ピンハネされているのを知っている者は関係者以外は
    いないだろう。

    • 1
  13. 6412 匿名さん

    賄賂とかは、実際いくらもらっているのか、
    もらっていないのかは分からない

    • 1
  14. 6413 匿名さん

    自主管理は大変だよ。

    • 1
  15. 6414 匿名さん

    >>6410 匿名さん

    相場が分からないのならピンハネされてないとは言い切れないと言うこと。
    じゃあ、管理会社通すのは危険だよねって話。管理会社を通さなければ管理会社にピンハネされる心配は無くなるからねってことでしょ。

    • 1
  16. 6415 匿名さん

    管理会社はピンハネはしていないよ。
    仕事をしたことに対する適正利潤を請求して
    いるだけのこと。

    • 1
  17. 6416 匿名さん

    自主管理をすれば、管理人や清掃人も理事が
    探さなければならない。
    管理人が突発的に病気になれば変わりがいない。

    • 1
  18. 6417 中古マンション検討中さん

    >>6415 匿名さん

    管理会社の利益を減らすことができれば、管理組合は得するっていうことですね。

    • 1
  19. 6418 匿名さん

    管理会社が委託費等を下げれば管理組合は
    得をすることにはなるね。

    • 1
  20. 6419 匿名さん

    今は管理組合、管理会社も非常に厳しい時期
    だから。
    お互いに辛抱しなくちゃ。

    • 1
  21. 6420 匿名さん

    >>6419 匿名さん
    管理組合がなんで管理会社のために
    辛抱しなきゃならないの？

    • 2
  22. 6421 匿名さん

    お互い様だよ。

    • 1
  23. 6422 匿名さん

    自分の都合だけで値下げをするといっても、相手は
    値上げをしたいと思っているからね。

    • 1
  24. 6423 匿名さん

    だからお互いが共存・共栄でいかなければ
    うまくいかないよ。

    • 1
  25. 6424 匿名さん

    何事も適正利潤が大切です。
    管理会社も暴利をむさぼってはだめですね。

    • 2
  26. 6425 匿名さん

    >>6424 匿名さん

    お前、相場も知らないのに、適正利潤かなんで分かるんだよ

    • 1
  28. 6426 匿名さん

    しったかぶりするなよ。

    • 1
  29. 6427 匿名さん

    適正利潤は適正な利潤だよ。

    • 1
  30. 6428 マンション掲示板さん

    >>6427 匿名さん

    相場を知らないなに、なんで適正利潤だと分かるんだよw

    • 1
  31. 6429 中古マンション検討中さん

    ［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

    ・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
    ・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
    ・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
    ・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
    ・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
    ・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
    ・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
    ・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
    ・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
    ・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
    ・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
    ・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
    ・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

    管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
    管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
    https://diamond.jp/articles/-/269607　
    マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
    https://diamond.jp/articles/-/198244
    マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
    https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
    修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
    http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
    マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
    https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
    管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
    https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
    マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
    https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
    管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
    http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
    億単位の巨額利権！?タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
    https://gendai.media/articles/-/102344

    分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)



    老朽化マンション　“修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)


    【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル


    Q管理費の下げ方を教えて

    Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

    Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

    A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

    Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

    A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

    Qサービスカットと値下げは違うの？

    A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

    Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

    A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

    Qコンサルは高いんでしょ？　

    Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

    なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

    荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　

    【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

    主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
    一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

    A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
    →無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

    B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
    →管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

    C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
    →事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

    １、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
    ２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
    ３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
    ４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
    ５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
    ６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
    ７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
    ８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
    ９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
    10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
    11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
    １２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
    １３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
    １４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
    １５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
    １６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
    １７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
    18、反論できないと、頓珍漢で意味不明な主張をして、それを突っ込まれると、頓珍漢な主張ができない根拠を求めてくる←どうしようもないバカ19、管理費の値下げは管理人の勤務日を減らすことで、それが交渉と思っており、日本語が使えないようだ
    20、自作自演で無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）↓↓↓↓　
    　

    • 1
  32. 6430 匿名さん

    また荒らし参上か。

  33. 6431 匿名さん

    同じことを何回も、それも長文だからまいるよ。

  34. 6432 匿名さん

    ピンハネはしてはいけません。

  35. 6433 匿名さん

    管理会社というとすぐピンハネをすると思い込む
    者の浅はかさ。

  36. 6434 匿名さん

    自主管理は大変だよ。
    良い管理会社を選ぶことが大切です。

  37. 6435 職人さん

    まともな管理会社をみたことがない

    • 2
  39. 6436 匿名さん

    >>6435 職人さん
    そういう偏った見方をされると管理会社が可哀そうです。
    一生懸命がんばっているフロントも数多くいますよ。

  40. 6437 匿名さん

    今日も管理会社のフロントと連絡を取り合ったが
    真面目で一生懸命マンションのために頑張って
    くれているよ。

  41. 6438 匿名さん

    >>6436 匿名さん
    それはフロント個人が頑張っているのであって、会社としてはどこも信用に値しない。
    大手デベは頑張るフロント率が高いが組織として考えたら、、、

  42. 6439 匿名さん

    フロントがやってくれるのであればそれで十分でしょう。

  43. 6440 匿名さん

    >>6438 匿名さん
    コイツ頭のイカれた荒らしだよ

  44. 6441 匿名さん

    管理会社のフロントにはいろんなのがいるよ。
    いいフロントに恵まれるといいね。

  45. 6442 匿名さん

    管理会社のフロントにはいろんなのがいるからね。

  46. 6443 匿名さん

    やはり管理会社のフロントのモチベーションは、いい労働条件
    に恵まれた会社に勤務している者の方が高いんでしょうね。

  47. 6444 匿名さん

    いい管理会社にはいい人材が集まる。
    良い人材とは高学歴者です。

  48. 6445 匿名さん

    良い人材には高学歴者の方が多いだろうが
    それが絶対ではない。

  50. 6446 匿名さん

    はっきりいって管理会社は学生に人気のある企業ではない。
    商事会社やメガバンク、ＩＴ企業に比べれば地味な存在です。

  51. 6447 匿名さん

    学生に超人気の企業と管理会社を比較してもねえ。

  52. 6448 匿名さん

    ピンハネをする管理会社は淘汰しなければならない。
    ただ、それをやっているかどうかが分からない。

  53. 6449 匿名さん

    ピンハネとか談合とかやっていてもその証拠が
    掴めない。

  54. 6450 匿名さん

    そうでもないよ

  55. 6451 匿名さん

    管理会社にもいろんな会社がある。
    フロントにもいろんな人物がいる。

  56. 6452 職人さん

    ［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

    ・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
    ・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
    ・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
    ・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
    ・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
    ・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
    ・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
    ・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
    ・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
    ・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
    ・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
    ・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
    ・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

    管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
    管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
    https://diamond.jp/articles/-/269607　
    マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
    https://diamond.jp/articles/-/198244
    マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
    https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268
    修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
    http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html
    マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
    https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0
    管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
    https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/
    マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
    https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/
    管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だhttp://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
    http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
    億単位の巨額利権！?タワマン管理費をしゃぶりつくす管理会社のヤバすぎる闇
    https://gendai.media/articles/-/102344

    分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”【Jの追跡】(2023年3月18日)



    老朽化マンション　“修繕費”＆“高齢化”問題…解決のヒント“管理会社の見直し”【Jの追跡】(2022年12月14日)


    【産経新聞掲載】管理会社をどこまで信じていいの!? 大規模修繕工事の闇｜マンション管理チャンネル


    Q管理費の下げ方を教えて

    Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

    Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

    A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

    Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

    A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

    Qサービスカットと値下げは違うの？

    A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

    Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

    A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

    Qコンサルは高いんでしょ？　

    Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

    なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

    荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　

    【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

    主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
    一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

    A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。「管理費」の問題なのに、「管理委託費が！」と言うのが口癖。
    →無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

    B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
    →管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

    C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
    →事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

    １、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
    ２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
    ３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
    ４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
    ５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
    ６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
    ７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
    ８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
    ９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
    10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
    11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
    １２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
    １３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
    １４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
    １５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
    １６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
    １７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す
    18、反論できないと、頓珍漢で意味不明な主張をして、それを突っ込まれると、頓珍漢な主張ができない根拠を求めてくる←どうしようもないバカ
    19、管理費の値下げは管理人の勤務日を減らすことで、それが交渉と思っており、日本語が使えないようだ
    20、自作自演で無意味なレス送りばかりやる（荒らしが生きがいの暇人）↓↓↓↓　

  57. 6453 匿名さん

    >>6452 職人さん
    このドジョウみたいな顔のおっさんはもう見飽きたので削除依頼出しておきます。
    それに繰り返し宣伝内容の長文を貼るのは、自由なコミュニケーションの妨害です。

    • 1
  58. 6454 匿名さん

    >>6452 職人さん
    完全にスレ荒らしだね。

    • 1
  59. 6455 匿名さん

    しかし、長すぎる。
    誰も読まないよ。
    ということは、やっぱり荒らしだ、

    • 1
  61. 6456 匿名さん

    同じ書き込みのそれも長文を何回も書き込むのは
    いかんぜよ。

    • 1
  62. 6457 匿名さん

    管理会社はピンハネをするもんだという
    決めつけはいかんよ。

    • 1
  63. 6458 匿名さん

    管理会社も会社の継続性を考えて真面目に
    取り組んでいるところが大半ですよ。

    • 1
  64. 6459 匿名さん

    しかし、長文の書き込みは邪魔だね。

    • 2
  65. 6460 匿名さん

    管理会社がピンハネをしているといっているが
    適正利潤というのが分からないのかな。

    • 1
  66. 6461 匿名さん

    >>6460 匿名さん
    それでは、質問です。（同時にあなたのIQがわかります。）
    その１．適正利潤か否か判断する基準を５つあげなさい。
    その２．”適正利潤””利益相反”という二つの言葉の相関性または相反性について
    　　　　それぞれ例をあげなさい。

    • 1
  67. 6462 匿名さん

    >>6461 匿名さん
    考えるのさえ無駄なこと。

    • 1
  68. 6463 匿名さん

    >>6461 匿名さん
    さすがプロは違いますね。
    IQをどうやって測定するかご存知ですか？
    突然、それでは、って質問しだすとか意味不明ですよね？
    質問なのに例をあげろとか何様なんですか？

    • 1
  69. 6464 匿名さん

    管理会社不要論者はこんな匿名掲示板でウダウダ言ってないで、持続可能な自主管理の具体的施策を自分のマンションの管理組合に提起して自ら理事長にでも立候補してせっせと奉仕しとけ。ま、まともなマンションだと相手にされないか、民度の低い住民のマンションだと目先の小銭の節約に乗ってくるのかも知れんけど、数年もすれば疲れ切った理事会から脱落者がぼろぼろ出て、相手にしてもらえる管理会社に頭を下げて頼みに行くハメになるんだろうけど。

    • 1
  70. 6465 匿名さん

    >>6463 匿名さん
    ごめん。
    IQテストは三回受けたから知ってるよ。
    ちょっとからかってみたかっただけだから。

    • 1
  71. 6466 匿名さん

    >>6464 匿名さん
    激しく同意。
    その自主管理論者たちが不死身だったら、お任せするけど、
    中心人物がとつぜんポックリ逝ったり、いい人だったのに
    ボケまくってコミュニケーションが取れなくなったり、
    狂暴になって暴力ふるうようになったりするかもしれない。そしたら、理事会なんて
    しょせん赤の他人の集まりだから、すぐに崩壊する。

    でもねー、これはここにはもったいない情報だから書かないけど、
    ヨーロッパの小規模マンション向けでクラセルのもっとずっと進化した
    みたいなのがあって、それが自主管理と経費節約を可能にしてくれるもので
    急激に市場拡大してるんだよね。

    • 1
  72. 6467 匿名さん

    要するに自主管理はやらないほうが良いよ。

    • 1
  73. 6468 匿名さん

    自主管理している貧相なマンションの資産価値はないし、
    快適なマンションライフは送れないね。

    • 1
  74. 6469 匿名さん

    自主管理のマンションに住むというのは大変なことだよ。
    考えられないよ。

    • 1
  75. 6470 匿名さん


    気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

    しかし、だからと言って自主管理が可能なのはせいぜい十世帯以下くらいまで。
    自主管理だと、夜間の緊急対応はだれがやる？
    夜間の緊急サービスだけ単体で契約すると、割高になるよ。

    可能だと言い張る人は具体的な成功例を示すべき。
    馬鹿の一つ覚えのように、ここで自主管理と騒いでいる人は
    これまでに何も実例を示していない。

    • 4
  76. 6471 匿名さん

    自主管理はできるけど、そんな面倒なことは管理会社に
    任せた方がいいんでは。

    • 1
  77. 6472 匿名さん

    管理会社の委託費はそんなに高いものではない。
    マンションの住民全員で割れば大した金額ではなかろう。

    • 1
  78. 6473 匿名さん

    それぞれのマンションは、管理費は現在も徴収されているでしょう。
    管理費が値上げになることは殆どないでしょう。
    修繕積立金なら値上げはあるでしょうが。

    • 1
  79. 6474 匿名さん

    >>6473 匿名さん
    デタラメを書き込まないように

    • 1
  80. 6475 匿名さん

    管理費の値上げはほとんどないよ
    管理費の大半は委託費が占めているんだから値上げの前に削減に取り組むことになる。だから、自主管理など元々安いとこや設備のアップグレードをしたとこなど以外はほとんどない

    • 1
  81. 6476 匿名さん

    値上げするときは、管理人や清掃人の人数を増やしたり、勤務日数や
    勤務時間を増やすときぐらいじゃないかな。

    • 1
  82. 6477 匿名さん

    気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

    • 1
  83. 6478 匿名さん

    管理費の値上げをいってきたら、逆に値下げ
    交渉をすればいいよ。

    • 1
  84. 6479 口コミ知りたいさん

    まだ3183さん、自作自演してんだね。もう誰も構ってくれないのにw

    • 1
  85. 6480 匿名さん

    ３１８３さんって、大分前の書き込みまで調べるの。
    暇だね。

  86. 6481 名無しさん

    >>6480 匿名さん


    自作自演って書いてあるじゃん。遡らなくてもお前のことだろ　どこまで読解力ないんだよw

  87. 6482 名無しさん

    >>6480 匿名さん

    遡らないと分からないことさっと答えられるって凄いねw

  88. 6483 匿名さん

    匿名掲示板なんだけどね。
    匿名と書いてあれば、特定しても意味ないんじゃないの。

  89. 6484 匿名さん

    ↓自主管理マンションのなれの果て
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

  90. 6486 検討板ユーザーさん

    >>6484 匿名さん
    自主管理はできないってスレ主も認めてますよ
    簡単な質問にすら答えられず逃げ出しました

  91. 6487 匿名さん

    >>6486 検討板ユーザーさん
    自主管理ができるのはせいぜい10戸以下で
    全員が管理組合活動に熱心で仲良しで
    全員がヒマで時間があって
    全員が有能でないと不可能だよ。
    そんな管理組合は存在しない。

  92. 6488 通りがかりさん

    >>6487 匿名さん

    自分の人生も管理できてないやつが、何書いても誰も相手してくれないよ？w
    まあ、自分で相手してるからいいのかw

  93. 6489 匿名さん

    >>6488 通りがかりさん
    ボケの書き散らしｗ
    おまえこそ自分の人生の管理が出来ているように見えないのだがｗ

  94. 6490 マンション比較中さん

    また3183さんが暴れているの？早く出てこいよ！

  95. 6491 匿名さん

    自主管理はいやだが、１０戸以下ということではないね。

  96. 6492 3183＝6097

    はいは～い、お久し振り。管理会社アンチ君とあほあほマンは元気でやってる？

    もうじきマン管の法定講習があるからこのスレのことも思い出して覗きに来たんだけど
    「早く出てこいよ！」と言われても気付かないよｗ　んで放置してたらこの有様か。
    丸８ヶ月もレス無しとはなあ。
    つくづく広がらない話題なんだな、ピンハネ云々てのは。一言レスしか返せないあほあほマン君では議論の場を回すことすら難しかったか。

    それはそうと、その後管理会社への委託率はどうなった？
    管理会社を見限って自主管理に切り替える管理組合は増えたのかな？
    全体のうち５％「も」いたのがさらに増えて10％を超えてきたかね（笑）んな訳がないよなｗ

    ５年に一度の国交省マンション総合調査が予定通り実施されて、今年の６月にはその結果が報告書にまとめて公表されてる訳なんだが、管理会社アンチ君は内容を確認してないの？
    俺が見た限りだと、自主管理率の調査項目自体が今回から無くなっちゃってるみたいなんだが。あまりにバツが悪い結果だから見て見ぬフリしてるってこと？
    「管理者管理方式」って、アンチ君なら当然知ってるよね。
    今や新築分譲マンションではそれが主流と言っていい。まさに管理会社がよろしくやり過ぎ
    ないように、国交省がガイドラインを定めて正しいやり方を示唆してるぐらいなんだが
    それはつまり、もはや管理会社無くしてマンション管理は成立しないという現実の証でしょうに。面倒臭い管理組合役員なんて、忙しい皆さんは誰もやりたがらないんだよ。

    スレタイになってる「管理会社によるピンハネ」って、今は具体的にどういうされ方をしてんのかな？
    「ピンハネするから要らない」だった筈の管理会社は、区分所有者からそっぽを向かれるどころか
    実態を見れば見るほど今後は益々アテにされてるとしか言えないよね？

    せっかく５年に一度の実態調査の結果が報告された年なんだからさ。その結果を見て
    具体的に何が問題でどういう対策が検討されているのかを把握した上でちゃんと議論を続けなよ。
    それが出来ないならこのスレはもう死に体もいいとこだわな。もはやマンション管理は委託管理方式の一択で、その内容がさらに細分化されてる。ピンハネされたくなければその前提で、ガイドラインに沿った委託契約にすりゃいいじゃん。

    例の長文コピペも微妙にバージョンアップしてるなｗ
    新たに無駄な動画までリンクされてて、久々に笑わせて貰った。

  97. 6493 周辺住民さん

    >>6492 3183＝6097さん
    この方のコメントは、一方的な決めつけで、読むと気分が悪くなる。

    • 2
  98. 6494 匿名さん

    管理会社はピンハネ産業であるとスレには非常に違和感を感じる。このスレ主はピンハネの意味も説明していない。ピンハネとはなんぞや。

    • 4
  99. 6495 マンコミュファンさん

    >>6494 匿名さん

    ピンハネでググれアホ

  100. 6496 匿名さん

    >>6495 マンコミュファンさん
    調べたよ、学者ではないので小理屈は避けて一言で泥棒と同じ用語だよね。貴方はつまるところ管理会社を泥棒扱いをしている重大な過ちを犯している。管理会社は他の営利企業と同じ利益は追求するのも業務内容です。ピンハネはしていません。


  101. 6497 匿名さん

    横からごめんね
    管理会社がピンハネするというのはイメージとして正解
    管理会社が受注してグループ会社や下請けに施工をさせてその手数料としてカネ取るわけよ
    これ管理組合住民には当然無駄なカネで管理組合が発注するならこの手数料的なカネは必要ないわけね
    結果、マンションの修繕工事で色々とやり方があるけれど
    管理会社に丸投げするのが1番高いわけさ
    長年の経験で組合が入札で施工会社に工事させるのと
    管理会社丸投げでは後者が少なくても5割は高額よ
    組合発注が1億なら管理会社丸投げは1億5千万以上
    さらに住民が高齢や素人ばかりなら4倍5倍のカネ
    盗られるわけよ　この字でいいかなw
    管理会社は何もしないのに手数料取るだけだから
    ピンハネと言われるわけさ
    嫌なら組合で発注すればいいだけよ
    それが普通のマンションだから

    • 3
  102. 6498 匿名さん

    当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
    水漏れや雨漏りは、管理会社に対応させていません。

    ■管理組合が、主体的に対応しています。

    管理会社に任せているのは、下記の通り
    ↓↓↓↓↓↓
    ①消防設備点検
    ②エレベーター定期点検

    ③受水槽・高架水槽の清掃
    ④会計管理業務

    清掃業務は、直接清掃業者に
    管理組合が発注しています。

    ゴミ置き場が、見違えるほどキレイ
    になりました。

    【管理会社まかせにしない！】

    これが、より良いマンションにする
    ための鉄則でしょう。

    • 2
  103. 6499 匿名さん

    >>6498 匿名さん
    とても危険なマンション。
    そんなマンションは買いません。
    水回りの管理をしなくてもいい管理委託は管理会社が最も好む契約だ。実務を知らない阿保管理者だね。

  104. 6500 評判気になるさん

    >>6498 匿名さん

    管理会社には極力、関与させないにつきますね。管理会社経由の取引を、管理組合であらためて業者選定してやり直り直したら、中間マージンがカットできるので、その分で断然やすくなります。

    見積や業者選定もたいした手間もトラブルなんてありません。管理会社は大変だ！トラブルになると言いますが、大変なことにしないと、取引を自分たちで囲い込んで中抜きできませんからね。

    • 1
  105. 6501 匿名さん

    >>6500 評判気になるさん
    管理が不安定で良くない。
    文脈から察するとあなたには無理。
    机上の空論を述べるな。

  106. 6502 匿名さん

    >>6500 評判気になるさん
    マンションの水回りの管理を素人集団の組合がする。危険極まりない。マンション管理の良し悪しは水回り管理で始まり水回り管理で終わる。実務経験のない管理者には理解できないでしょうね。困ったものだ。

  107. 6503 匿名さん

    >>6498 匿名さん

    【管理会社まかせにしない！】

    これが、より良いマンションにする
    ための鉄則でしょう。

    素晴らしいですね！

    • 1
  108. 6504 匿名さん

    管理組合に任せっきりはさらに危険。

  109. 6505 マンション検討中さん

    もともとは多くの管理組合が自主管理であったが会計処理ができなかったり管理費の使い込みや業者との癒着が多発し自主管理から管理会社の管理にシフトして行った。

    管理組合任せにすると元に戻ってしまう可能性があり、管理会社より安ければなんでもいいなら理事にバックマージンが支払われる事もあるだろう。

  110. 6506 匿名さん

    自主管理は高くつく上に資産の評価を下げる。
    基幹事務と建物と設備の管理は管理会社への委託管理の方が安心です。私のマンションでは私の不注意で下階に漏水事故を起こし加害者になりました。
    原因調査で管理会社の調査を受けた折に下階との示談もしてくれて被害者宅の補修工事を組合の保険（個人賠償特約）で自己負担なしでしてくれました。
    下階へは菓子折りを持参してお詫びをしただけでした。
    組合はこんな時の為に事故調査費用も保険で請求できるようにしていました。

    • 1
  111. 6507 匿名さん

    >>6503 匿名さん

    当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
    ゴミ置き場の分別・整理を理事長自らが、週3回
    行っています。

    人の上に立場に立つ人ほど、人が嫌がる作業を
    率先して行うと、一目（いちもく）置かれた
    存在になるでしょう。

    これは、管理組合の理事長に限ったことでは
    ありません！

    • 1
  112. 6508 名無しさん

    >>6507 匿名さん
    あなたができなくなったら一体誰がやるのか。なぜ毎日やらないのか。一目置かれて公正、公平でいられるのか。理事のなり手を自分から減らすことは継続性を考慮できていないと言わざるを得ない。
    マンションの管理は一生続くのだから今だけを考えず、将来を見越した施策をできるのがまともな理事長。

    • 1
  113. 6509 匿名さん

    >>6507 匿名さん
    うちにはお宅みたいなバカ理事長が誕生したがまもなく消えた。なぜかはつぶらやでは解らんだろう( ´艸｀)

  114. 6510 匿名さん

    どんどん管理組合から
    直接発注にしましょう！

    管理会社を通さない。

    • 3
  115. 6511 匿名さん

    それ等はピンハネではなく営利企業だから利益の追求を業としての営業活動である。ピンハネは泥棒。

  116. 6512 名無しさん

    >>6507 匿名さん

    自主管理って理事長が清掃や点検するんじゃなくて、管理会社を通さず、直接契約するから余計な中間マージン払わずに済むと言う管理形態です。

    管理会社は結局、管理や工事の品質を高めることなく、中抜きするだけだから、自主管理物件が分譲されなくなって40年以上経つのに、それ以前からの物件は自主管理のままなんですね。

    だって管理会社と契約する意味が全くないですから。


    • 1
  117. 6513 匿名さん

    自主管理はダメだ実務経験者。

  118. 6514 匿名

    どういう意味かな

  119. 6515 匿名さん

    横からまたごめんね
    管理会社使うなら事務管理の委託だけで十分
    マンション修繕は管理組合の総会の承認で発注でok
    全ての修繕工事は施工会社と材料、素材(塗料や樹脂)
    のメーカーが2社がダブルで約10年程度以上の保証付き
    工事の施工は施工監理する技術者などが常駐するし
    理事会や住人に負担になることは無い
    管理会社に丸投げすると何もしないのに
    5割以上手数料取られるから気をつけなよ
    元大手管理会社フロントの忠告です

    • 2
  120. 6516 評判気になるさん

    >>6515 匿名さん

    賢い組合は管理会社に工事は関与させませんからね。中抜きが激しいから工事会社は手抜きになって最悪

    • 1
  121. 6517 匿名さん

    >>6512 名無しさん

    無償で清掃しているわけではありません。
    清掃会社を間に入れています。

    清掃会社と管理会社で競合させ、
    その清掃会社に決めました。

    管理組合にとっても、安い費用で
    清掃業務を委託できて、有益です。

  122. 6518 匿名さん

    清掃費を節約しなければならないマンションは資産価値がさらに劣る。

  123. 6519 職人さん

    >>6518 匿名さん

    清掃費の節約ではなく、管理会社の無駄な中間マージンをカットしただけですよ。

    • 2
  124. 6520 匿名さん

    >>6519 職人さん

    ■まさに、その通りです。
    去年まで、管理会社に巡回清掃を委託していました。

    たまたま、2人組の清掃員が当方が理事長を務める
    マンションに入るのを見かけ、離れた場所から
    様子を見ていました。

    そうしたら、たった15分で作業を終え、
    クルマに乗り込み、出ていきました。

    誰も、見てないと思ったのでしょう。
    10階建てのマンションです。
    （投資用の分譲賃貸）

    管理会社に清掃を委託するのを止める、
    きっかけとなりました。

    • 1
  125. 6521 匿名さん

    また横からすみません
    管理会社頼りにせずに管理組合主体で
    マンション管理ができているマンションは
    当然に資産価値も高評価できます
    管理会社に丸投げできるのは
    一戸の月額管理費10万円以上の超高級分譲マンション
    管理会社に丸投げするなら必然的に管理費や
    修繕積立金に負担額は増えることになります
    ランニングコストが高額なマンションが
    資産価値があるわけありませんよ
    極力お金の必要な事は管理会社には任せないこと
    事務管理だけで十分です

    • 1
  126. 6522 マンション掲示板さん

    >>6520 匿名さん

    管理会社経由の契約はたいてい中間マージンが上乗せされていて、業者は管理会社にキックバックを支払っていたりします。だから、バカらしくなり、真面目に仕事しないことも考えられます。管理会社もキックバックくれる業者には
    強く言えないので、質が落ちる。

    つまり、管理会社が関与した取引は質が悪くなります。

    • 3
  127. 6523 3183＝6097

    ピンハネは理論上あるだろうね。
    実例としてどんな費目でどのくらい取られてるのか俺は知らんけど。
    実際そういうことがあって、管理組合の取り組みとして削減したことがあるなら
    是非披露してみてくれと何度もここで提案したんだが、
    「ネットにいくらでも転がってるだろ」の一言で誤魔化される。
    まあ、そういう机上の空論しか展開できないヤツはほっとくとして、委託価格の適性化を
    管理組合が目指すこと自体は俺は大賛成よ。その結果「管理会社は要らない」などという
    結論には到底ならないだろうと思うだけで。
    だって、普通はみんな管理組合の役員なんて、ましてや管理者を兼ねる理事長なんて
    やりたくないに決まってるからな。一部を除いてはだが。

    賢い理事長さんが頑張ればいいとか言ってる人もいるが、まあいつもの御仁かな。
    第三者管理方式も今のところはマジョリティではないけれど、検討中の組合は多いし
    今後どんどん増えることは間違いない。自主管理マンションは５％から増えるどころか
    もはや消滅寸前ですな。むしろそれで上手くいってる事例があればプラチナ級じゃない？
    管理会社なんて要らない！と言いたいならその稀有な事例紹介とともに存分にドヤればいいのに。

  128. 6524 匿名さん

    >>6523 3183＝6097さん
    同意


  129. 6525 匿名さん

    管理組合の運営を管理会社に委託する分譲マンションについて、
    国土交通省は12月20日、事業者が自社やグループ内の企業に
    清掃や修繕などの業務を発注する際、住民や所有者への
    事前説明を義務づける方針を示した。

    住民らが割高な費用負担を迫られる例があり、改善をめざす。

    https://www.asahi.com/articles/DA3S16110936.html

    • 1
  130. 6526 マンコミュファンさん

    >>6525 匿名さん
    いいね

  131. 6527 eマンションさん

    そんなの当たり前やん
    事前説明なしで費用がかかることを
    管理会社が勝手にできるわけないやろ
    緊急時以外はな
    誰の金やとおもとるんや

  132. 6528 3183＝6097

    >>6525 匿名さん

    ますます管理会社と管理組合は共存の関係性を深めるな。
    流石にもうスレタイを変えないと（笑）
    俺がひとつ提案してやるよ。

    「管理会社のピンハネを防ごう！ 時代は第三者管理方式」　～自主管理なんてもう無理ゲー　

    ピンハネ自体は否定してないから結構よくない？ｗ

  133. 6529 匿名さん

    主の言い分はよくわかる
    不動産の売買でも理屈上は業者を噛まさないでも取引できるし登記もできる
    　でも実務上は業者に3パーセントの手数料を払って売買仲介させ更に司法書士を使って登記させる
    　マンション管理も第三者を噛ませた方が円滑に回るから管理業者が存在するわけで価値観がバラバラの集合住宅で自主管理はなかなか難易度がある

    　例えばポストの鍵が壊れたら自分で部品を取り寄せて部品代だけ管理会社を通じて管理組合に請求するような小さい事の積み重ねでフロントマンを幾らか緊張させることはできるだろう　意識の高い人は自分でできるレベルの事はあえて自分でやって管理会社の存在価値の低さを間接的に教えてやる、ケチというよりしっかりしてる細かい人だと思わせることは大事だ

    • 1
  134. 6530 3183＝6097

    >>6529 匿名さん

    集合郵便受は標準管理規約における分類は共用部分でも、そこに設置されている錠の部分だけは専用使用部分として、故障時の修繕対応を入居者に委ねている組合は在るにはあるんだが、その話だと係る費用を組合に精算させるということなのだから、普通に「共用部分の修繕」な訳だよね。それを『フロントを緊張させるために入居者が独断でやって、後から管理組合に請求する』なんてやっちゃダメに決まってるじゃんよ。実際そんな真似をしたところでフロントは緊張なんてしないよ。ちゃんとルールを守ってくださいよと注意される程度だろう。それに、あんまりそんなことばかりやってると管理会社の方から次期契約の更新を拒否されるかも知れないよ。うちに任せた筈の仕事を勝手にやってしまって失敗した時の責任は転嫁してくる、委託費の多寡に変なツッコミを入れてくる様な組合は、受託企業の方から排除されかねない。もうそういう売手市場的な時代になりつつあるんだってば。
    リプレイスをチラつかせたところで「どうぞどうぞ！」と（笑）
    そうやって実際に管理会社に逃げられちゃって、不本意な後釜選定を余儀なくされた組合の話を聞いたばっかりだわ。

  135. 6531 匿名さん

    >>6529 匿名さん

    当方が理事長を務める管理組合でも、
    集合郵便受けのダイヤル錠交換は、
    管理会社に一応、見積りを取ります・・

    しかし、業者を間にかませ、実際には
    理事長である当方が行っています。

    品物は、モノタロウで入手可能です。

  136. 6532 匿名さん

    >>6530 3183＝6097さん

    ルールを守ってないとはどこの部分の事を言ってるの？
    担当者と話して見積もりを取った上で簡単作業だから自分でやることで作業料を節約してるだけの話しなんだが
    それがルール違反になるのなら主の言ってるピンハネ業そのものになってしまうな

  137. 6533 匿名さん

    築古マンションで郵便ポストも腐ってボロボロでしたが所有者は無関心でした。郵便物もポストからこぼれて整理に困っているとの報告が絶えない。規約等のもその旨の決まりはない。ようやく重い腰を上げて規約等の改正等でポストは共用部分として交換することになった。カギの所有権をどうするかが問題になっている。

  138. 6534 3183＝6097

    >>6532 匿名さん
    ＞担当者と話して見積もりを取った上で簡単作業だから自分でやることで作業料を節約してるだけの話

    ああ、そういう話なのか。
    共用部分の修繕で区分所有者個人が管理組合に相談する前に無断で部品の手配などをしてしまう様な書きぶりだったし、その部品代の支払いを管理会社（組合？）に追認させるみたいな印象も持ったのでね。でも、そんなことでフロントが緊張する訳がないという見解は変わらないな。

    要は管理会社が手配する仕事も、組合内の「意識が高い人」が先回りして、相見積もりを取ったりDIY的な作業を手弁当でやったりしようよ、って話だよね。当然、その都度管理会社には相談しながら。全然やりゃいいと思うけど、主流化はしないだろうな。うちの組合だったら理事会は通せても総会で否決されちゃう提案だよ。

  139. 6535 匿名さん

    >>6530 3183＝6097さん
    横から失礼します。

    ＞委託費の多寡に変なツッコミを入れてくる様な組合は、受託企業の方から排除されかねない。もうそういう売手市場的な時代になりつつあるんだってば。
    リプレイスをチラつかせたところで「どうぞどうぞ！」と（笑）

    確かにそういう傾向になりつつありますし、そういう悪しき傾向を肯定するような特集記事が数年前に某経済誌でありました。
    管理委託費が高騰しております。高騰の理由は”人件費”とされていますが、
    この分野で人件費がそれほど跳ね上がっている印象はありません。

    あなたのおっしゃるようなマンション管理業界の”現況”によって
    悪徳管理会社の言うなりにならざるを得ない管理組合が増えているとしたら、
    大変憂慮されます。うちのマンション管理組合もそのひとつです。
    理事会は管理会社に遠慮して、みずから相見積もりを取ることさえやめてしまいました。割高でいい加減な修繕工事が増えています。
    この現況を変えないと、全国に管理不全マンションが増えて行くことでしょう。
    修繕積立金が枯渇したら、管理会社は管理委託契約の更新を拒否することでしょう。
    あなたはそんな悪徳管理会社を容認しろとおっしゃるつもりですか。

    • 2
  140. 6536 名無しさん

    >>6535 匿名さん

    3183は荒らしだから相手にしても無駄ですよ。
    ただ時間かけて荒らしてるだけの人です。

    見積は管理組合で取るのが鉄則です。
    管理会社経由だと手数料分高くなるだけでなく、手数料目当ての無駄工事が増えます。管理組合の無駄が管理会社の利益になると言う構図があるから彼らも必死です。

    管理組合に直接見積を取られたら商売にならないから、難しいだの大変だのトラブルになるだとウソを並べて、利益の源泉である見積業務を手放さないんですよ。

    大規模修繕はともかく、通常の設備や小修繕の見積業務なんて簡単です。ようはそれを大変で難しいことにしないと、管理会社は商売にならないと言うだけです。

    つまり管理会社の言うことは聞いてはダメです。

    • 3
  141. 6537 3183＝6097

    >>6535 匿名さん
    ＞あなたはそんな悪徳管理会社を容認しろとおっしゃるつもりですか

    え？
    俺のリプの何処をどう読めばそんな台詞が出てくんの？
    フロントの動きを厳しく律したいのなら部品の手配をセコセコ自力でやる様な遠回しなことをしないで、普段の理事会に区分所有者がしっかり参加して意見を述べるなり、業務の遂行状況が解る様な資料・説明を求めりゃいいじゃんよ。
    悪徳業者を容認するどころか「排除しろ」と言ってんだよ。
    そのためには区分所有者側が利口になる必要があるし、排除した暁に適切な管理をするためには優良な管理会社を選定する必要があるだろと。
    要はそこ。「優良な管理会社なんていない」という話に結局は帰着させたいだけなんじゃないの？

    あんたは「悪しき傾向」と言ったな。管理会社の方が管理組合を選ぶようになってきているのは良からぬことだと。逆だよ。ただでさえ人出が足りなくなっている中で、限られた労力が適切に回っていくためには、発注者側の不良因子は選別して再教育するなり、それがダメなら淘汰するなりしなきゃならなくなってる。そのために管理会社が毅然とした態度に出ることは、オーナーとしての高い意識を持って管理業務を適正に処理していこうとしている管理組合にとってはむしろ良い傾向だろう。何が「悪しき傾向」なんだ？

    管理費の高騰に人件費が絡んでいるのはその通り。て言うか、当たり前だろう。従前のようにフロントマンが１人で10件以上も担当して、意識の低い組合役員の面倒をみなきゃならない時代を終わりにしましょうという世の中の流れがある中では、従業員の勤務体制や報酬も当然に見直される訳だよ。建設業界とかもそれが原因で工事費が高騰してるじゃんか。

    改めて言うが「悪徳業者を排除する」という文言を「管理会社不要論」を正当化する口実にしなさんな、って話。このスレの目的は後者なんじゃなかったっけ？
    俺は『管理会社は必要だ』と思っていて、その必要論を正常化させるべきだと思っているから、ここでグダグダ詭弁を弄しているアンチにダメ出しをし続けているのだよ。
    あんたの組合とて、今の管理会社の言いなりになってたら酷い目に遭いそうだと思うのなら皆で話し合って対策を考えればいい。リプレイスはその一手段だよ。悪徳業者なら「どうぞ」とは言わずに食い下がってくるかもな。いま「どうぞ」と言って引き下がる管理会社は、むしろ仕様に応じた業務を適切にやっているという自負があるところだろう。ウチより安いところでウチより良い仕事ができるところを探せると思うならどうぞそうしてください、という事なんさ。無理にディスカウントに付き合わなくても他に依頼者はいるのだ、とね。

  142. 6538 3183＝6097

    >>6536 名無しさん

    で、「横からすみません」と誰かさんが出て来た後に必ずアンチ登場。
    「この人は荒らしだから言ってもムダですよ」と一芝居打つところまでがセットだな。
    要は管理会社なんて要らないと。こっちが本音で、いきなり本音を展開したら話にならないから「横からすみません」と露払いをしてる訳だ。

    もう随分前からバレバレ（笑）

  143. 6539 匿名さん

    >>6538 3183＝6097さん
    それは妄想だと思う。
    ここは５ちゃんねるではないから。

  144. 6540 入居済みさん

    >>6539 匿名さん

    3183はずっと粘着してる管理会社の元か現職かわからないが、単なる嵐。ってか、参考になる情報が一切ないモノホン嵐。管理会社が可哀想だからもっと管理費や修繕費払ってね。勝手に見積もり取らないでねと言ってるだけ。この情報聞いて、誰も得しないでしょうw

    • 2
  145. 6541 3183＝6097

    >>6540 入居済みさん

    コロコロＨＮを変えてるが、結局はいつものコレ↓が主旨な訳だよな。

    ＞つまり管理会社の言うことは聞いてはダメです

    管理組合に求められる主体性を尤もらしく語ることで「管理会社不要論」に肉付けをしているだけ。横からマンもそれを演じるキャラのひとつだろうね。

    正常な管理組合は管理会社の言うことをちゃんと「聴いて」いるのだよ。
    言われる事のすべてに盲従しろとは誰も言っとらん。発注者として発注仕様や委託金額の適否を正しく判定するには、相手の提案を正しく理解し自分達にとって必要なことを取捨選択しなければならない。全体的な意識が低い組合なら猶更、そこを自覚して管理会社によるサポートを受ける必要がある。
    「管理会社のいう事を聞くな」という間違った標語を「言いなりになるな」という意味ではなく「相手にするな」という意味で広めようとする者のせいで、安かろう悪かろうの管理会社を選んでしまったり、出来もしない自主管理の途に進んでしまったりしたら目も当てられん。そして、一度そうなったらもう後戻りはできなくなってしまう。既述のとおり、今は「正常な」管理会社の方からそういう管理組合は見限られるようになりつつあるんだけどね。

    …とまあ、これはアンチ君に向けたレスとしてはもはや無意味ではある。
    理解しようとしないし、そもそも目的が「管理の適性化」ですら無いからな。
    たまたま読んでくれた「正常な判断力を持つ人」が、歪んだネガキャンに惑わされて委託管理や第三者管理の途を踏み外してしまわないための進言だとでも思っていただきたい。

  146. 6549 匿名さん

    大阪府警は21日、マンション管理会社の社員だった68歳の男が、マンション管理組合の修繕積立金など約4700万円を着服したとして逮捕したと発表しました。

    管理会社は被害総額が最大約9億円に上る可能性があるとしていて、今後、余罪を調べています。

    https://news.yahoo.co.jp/pickup/6526655

    • 1
  147. 6550 匿名さん

    >>6549 匿名さん

    被害総額がすごいね。
    マンション管理に詳しいある弁護士が言っていたけど、
    管理会社側からの示談や賠償補填のおかげで、実際に明るみにならないだけで
    こういう事件は稀ではないらしい。
    今回の事件も管理会社がきちんと賠償できるといいけど、
    そうでなければ、被害に遭ったマンション管理組合は
    管理不全マンションへの道まっしぐらで可哀そうすぎる。

    管理会社管理者方式を導入して、理事会や監事などの監視チェックをすべて外してしまったら、修繕積立金着服の発覚も遅れることだろう。お金を取り戻そうとしても
    取り戻せないかもしれない。
    ちょっと、想像するだけでもゾッとするね。




  148. 6551 匿名さん

    6550だけど、業界全体で”こういう事件は稀ではないらしい。”そうだ。
    明るみに出す会社のほうが信用できそうな気がするけどね。

  149. 6552 口コミ知りたいさん

    一番怖いのは管理会社の無駄な中抜きは犯罪ととらえられてない事。管理組合に害悪しかもたらさないのに、問題視されてないのが問題ですね。

    • 2
  150. 6553 匿名さん

    処分を受けた管理業者一覧
    不適正にもほどがある　マンション管理不適正化法

    （１）　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、 事件として表に出てこないケースはもっとあります。なぜか行政処分されなかった事件、 及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合或いは損害を与えた役員による事件は、
    　　　　 【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

    （２）　コンテンツとして個々の事件を見るのではなく、全体をコンテクストで見て下さい。 今の状況が見えてきます。 　　(ContentsとContext)
    　　　「国交省の組織的隠蔽」～立入検査での違反業者は処分も公表もしない～

    処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2025年(令和7年)1月
    処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
    　(未処分)

    2023年11月21日,同社が事件を公表したが、2025年1月16日現在、国交省の行政処分はない。 （未定） 株式会社
    ビケンテクノ

    登録番号:
    (未公表)
    大阪本社：大阪府吹田市南金田2-12-1

    東京本部：東京都品川区東品川2-2-4天王洲ファーストタワー17F

    同社大阪支店（大阪市中央区）マンション管理課・Ｘ課長（60歳で定年後再雇用）が、 2023年9月2日頃から欠勤・行方不明となり、2023年11月16日社内調査で 管理組合の預金の払戻請求書を偽造して銀行から引き出し着服していた不正行為が発覚し、 翌17日同社はＸ課長を行方不明のまま懲戒解雇した。

    14管理組合の被害総額2015年度以降 9億1474万4839円 （注)　金融機関における取引履歴の保管期間 （10年）

    Ｘ課長は8管理組合の預金通帳と印鑑を預かり保管していた。 他の管理組合は、Ｘ課長から言われるままに払戻請求書の押印を行っていた。 Ｘ課長は払戻手続きを自ら行い現金を領得。 管理組合の決算報告書を改ざん。決算報告では通帳残高証明の開示もしなかった。 管理組合からの開示要求もなかったため、残高虚偽表示が管理組合に発覚することはなかった。

    株式会社ビケンテクノ社発表　(いずれも投資家向け報告書)
    ・2023年11月21日 「当社元社員による管理組合財産着服疑念の発生について」(PDF 87KB)
    ・2023年12月 1日 「現段階での調査状況および調査委員会の設置に関するお知らせ」(117KB)
    ・2024年 2月14日 「専門家による調査委員会の調査報告及び当社の対応に関するお知らせ」(773KB)
    ・2024年 2月14日 「特別損失の計上に関するお知らせ」(PDF 92KB)
    ・2024年 3月 1日 「管理組合財産着服事案に対する再発防止策に関するお知らせ」(PDF 124KB)

    同社概要：設立（1963.5.14）・資本金18億8百万円・従業員数2,134名・売上346億9千万円・経常利益24億8千8百万円（いずれも2023年3月決算） 尚、本調査（報酬及びDigital Forensic鑑識調査）費用 3千9百6万6千円含む不正関連損失 9億5381万1千円を特別損失に計上した。

    今後、抜本的な再発防止策として、マンション管理課の業務を同社の連結子会社マイムコミュニティーへ移管する。 現在、マイムコミュニティーが管理する管理組合のうち、理事会が設置されておらず管理業者が管理 者に就任しているものが37 件ある。そのうち27 件については、マイムコミュニティー自身が管理者 となっており、印鑑を保管して出納の承認を行っている。国土交通省が推進している第三者（管理者）管理方式

    改善措置指示 2024年
    令和6年
    8月20日 株式会社長谷工コミュニティ

    登録番号:
    (5）第030710 東京都港区芝２－６－１
    (1)同社元従業員が管理組合の財産を着服した。 (2)管理組合への会計報告で事実と異なる記載で報告をした。 (3)管理組合への管理事務報告で事実と異なる記載で報告をした。 (4)重要事項説明会の日時及び場所について掲示をしなかった。 (5)重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなかった。

    　以上、国交省近畿地方整備局発表(PDF 393kb)
    　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 1,077KB)

    同社概要：設立1978年9月7日、主要株主：長谷工管理ホールディングス、 資本金28億4,000万円、従業員数1,306名他5,635名(2024年4月1日現在)

    ●同社は2010年にも管理員の横領着服で処分を受けている。
    同社2010年10月1日付け文書「お客様へのご報告とお詫び」(PDF 73kb) (※2010年の発表です)

    改善措置指示 2024年
    令和6年
    3月27日 株式会社
    ダックス

    登録番号:
    (3)第093723号

    法人番号
    5290001008686 福岡県福岡市中央区長浜１－１－１
    (1)元従業員が2010年から2022年12月の間に、5管理組合の資金数千万円を横領着服した。（法第81条第1号）
    (2)複数の管理組合で会計の収入及び支出の状況に関する書面の不実記載（法第76条及び法施行規則第97条第5項違反）
    (3)複数の管理組合で管理事務報告書の不実記載（法第77条及び法施行規則第88条違反）

    　国交省九州地方整備局発表文書(PDF 94kB)

    同社創立1995年2月　資本金1億円
    (一社)マンション管理業協会加盟2022年7月14日

    （注）同一社名で業種も異なる別会社が全国に40社以上あります。他社の迷惑にならぬよう本件の法人番号も記載

    • 3
  151. 6554 匿名さん

    >>6549 匿名さん
    この事件の被害は、投資用の区分マンションが多いような気がします。

  152. 6556 匿名さん

    >>6553 匿名さん
    今後、理事会廃止型の管理会社による第三者管理方式が増え続けると、管理会社社員によるこういう着服事件がそれに付随して増えそうでおそろしい。それを総会監視型などと呼んでいるけど、理事会廃止してしまったら、総会の監視機能など限界がある。
    しっかりした外部専門家を監事として雇えればいいが、かなりのコスト高になる。

    • 3
  153. 6557 3183＝6097

    >>6556 匿名さん

    ちゃんとそういう意識があるなら管理会社には区分所有法の管理者としての権利義務を業務として委託するにとどめ、理事会はその監視機能として存続させるという手が当然にある。実際にはそこの負担が負いきれないからこそ世の中には第三者方式が増えているんだが、別に「組合が自分でやっちゃダメ」なんてことはない訳で。金の使い込みを「おそろしい」と言いながら、理事会廃止が大前提だと思ってるのはホントに不思議なことなんだよな。

    外部専門家？　また例のマンション管理士様の登場かいな。
    別にそれでもいいけど、管理会社への委託だとブラックボックス化して怖い怖いと言う傍ら、なんで同じ第三者である外部専門家には安心して業務委託ができるのか、説明がつくのかね？　何でもいいからウチにご用命くださいなとでもいうステマか何かなんだろうか。でも、それだと総会は通らんよ。他の組合員の皆さんはバカではないのだろうから。

    何度も言ってる気がするけど、管理会社は信用できないと思うなら自主管理をすればいいのよ。ちゃんと組合の総意を取ってね。全体の５％未満の超レアケースとして注目される事請け合い。

  154. 6560 3183＝6097

    >>6558 マンション掲示板さん
    ＞行政が罪を犯した管理会社の悪質さを
    ＞国民に知らすために情報や買う社名を晒してるのに
    ＞こんな掲示板で削除するとはどゆこと？

    たぶん>>6555のことを言ってるんだと思うが、俺が昨日削除依頼を出したんだよ。
    過去の不祥事はともかく実在の社名を挙げて、そこの社員を馬鹿呼ばわりしたり
    会社そのものが悪質であるかの様な言い種は流石に如何なものかと。
    それは只の誹謗中傷ではないのかと指摘したら、管理者はしっかり削除したのさ。

    君が言うデジタルタトゥ―とやらは、どちらかと言えば書き込んだ君の刺青じゃないか？
    つまらん証拠が残らなくて良かったな。今回のそれは俺はもう削除依頼は出さない。
    関係者から問題にされた時は正面きって戦うといい。


    ところで、>>6542-6548もゴッソリ削除されてることには気づいてるよね。
    そっちは俺が自作自演をしていると一方的に決め付ける内容だった。
    複数のＨＮを使い分ける者が、根も葉も無いことを言って俺を個人攻撃してきて
    やれ荒らしだつまらん人生だなと、およそスレの趣旨にそぐわない暴言を吐くから
    削除して欲しいと管理者に依頼をかけたんだわ。結果はご覧のとおり。
    指摘したレス以外にも削除されたものがあるから、管理者なら投稿者を特定し
    同一人物のしわざであることは推測可能ってことなんだろうね。

    ここの管理者はちゃんと仕事をしてるよ。荒らしを排除しようとしてくれてる。
    対応は迅速かつ公平だわ。
    今後も安心して主題に適う書き込みを続けようと思う。君もそうするといい。

    で？
    悪徳管理会社とやらの悪行とその根拠は？
    君が社名を挙げたその企業は、常態的にそんな不祥事を続けていると言うの？？
    こんどはHNを変えず、堂々と事実を書き込んでくれることに期待する。
    ピンハネ回避のために管理会社を排除した成果はどんだけ出てるのかな？
    いろいろ引き続きよろしく頼むよ……。議論が進みやしない。

    またしばらく間を置くかもだが、取り敢えず君への宿題は
    「管理会社に頼らない自主管理方式、あるいは外部専門家への委託をしているケースは全体の何％ぐらいに”増えたのか”」を調べることだ。国交省の昨年の調査結果には載っていなかったので、調べてくれると助かるよ。

    では　(^^)ﾉｼ

  155. 6565 元　官僚

    客の管理組合の口座から金を盗んで
    国交省が悪事を世間に社名や悪事の内容を
    公表し晒す行政処分を受けた糞管理会社が
    必死でSNSの書き込みの削除依頼してるのさ
    行政処分を受けた管理会社でググると大量に出る
    企業で泥棒の社員が1番多いのはマンション管理会社
    ピンハネなど朝飯前の泥棒株式会社な
    国交省の告発文書には元社員の横領や着服と
    書いてあるが
    泥棒した時はその管理会社の社員だろうが
    特に同じような事件を幾度も繰返し起こす会社は
    自浄能力が皆無で管理職や役員が馬鹿もしくは
    知能が低いタワケだということ

    [一部テキストを削除しました。]

  156. 6566 匿名さん

    >>6557 3183＝6097さん
    自主管理はマンション総数3戸以下にはおススメします。
    それ以上は全員のIQやリテラシーが相当高くないと無理だと思う。
    そういう人たちはふつう仕事が忙しくて自主管理の理事会活動に関わる時間が無い。

    • 2
  157. 6567 匿名さん

    >>6565 元　官僚さん
    日本最大の悪徳管理会社の名前が抜けていますよ。
    何人ものマンション管理士が「あそこは別格の悪徳管理会社」と言ってました。

    • 1
  158. 6568 検討板ユーザーさん

    >>6566 匿名さん

    理事会活動って何で面倒かと言うと
    管理会社の工事営業の場になってるからだよ。

    別に面倒でもなんでもない。問題が無駄遣いによる金欠だとすると、はるかに管理会社に委託してる方が問題になる。それが商売だからね

  159. 6569 3183＝6097

    >>6566 匿名さん
    ＞自主管理はマンション総数3戸以下にはおススメします。

    だねぇ（笑）
    ３戸でも区分所有は区分所有だもんなあ。

    • 1
  160. 6571 名無しさん

    削除される自作自演に削除されない自作自演、管理者にはIP等が見えているだろうから誰が自作自演しているかバレバレなのだろう

    アンチは既に議論できないみたいだしスレの存在意義はなくなったな

    • 1
  161. 6572 匿名さん

    同意

    • 1
  162. 6575 管理担当

    管理担当です。
    いつもご利用ありがとうございます。

    他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、関連レスの一斉削除を行わせていただきました。
    レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

    検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、第三者にも、不快感を与えることがありますので、どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。
    今後とも、宜しくお願いいたします。

    • 1
  163. 6576 3183＝6097

    >>6573=6574 匿名さん

    君、もしかして自分でやってない？
    俺になりすまして「自演らしき投稿」を。セコいと言うか回りくどいと言うか…
    自演がどうのとかどうでもいいから、スレタイに沿った話をしてよ。
    ちゃんと宿題を設定してあげたじゃないか。
    この５年間で、組合と管理会社の関係性は「委託率」においてどう変化したのよ？
    現実の区分所有者さん達は「管理会社なんて信用できない、要らない」と考えて
    完全にとは言わないまでも自主的な管理をするようになってきたのか？

    第三者管理方式は「管理者管理方式」とも言って、区分所有法でいう管理者を
    旧来の管理規約のように理事長が兼ねるのではなく、職としての管理者を
    業務委託によって選任する訳だよね？　そして今やそれが主流になりつつあると。
    管理会社が勝手に決めてそうなってる訳ではなく、区分所有者がそれを選択する
    ケースが圧倒的に増えてるんだよ。
    その理由をよ～～く考えるんだな。中立的な思考ができるのなら、だが。

  164. 6577 匿名さん

    >>6576 3183＝6097さん
    >>第三者管理方式は「管理者管理方式」とも言って、区分所有法でいう管理者を
    旧来の管理規約のように理事長が兼ねるのではなく、職としての管理者を
    業務委託によって選任する訳だよね？

    最低でも国土交通省のガイドラインなどを読んでから、
    意見を述べましょう。
    「管理者管理方式」の三つのパターンが図で書かれています。
    間違ったことを偉そうにしゃべると、恥をかくだけです。

    • 1
  165. 6578 通りがかりさん

    >>6575 管理担当さん

    3183は自演を指摘され、はっきりと「自分だって」と書いてましたよ。この人は散々妨害してましたよ。有益情報はゼロなんでさっさとアク禁にして下さい。

  166. 6579 匿名さん

    >>6578 通りがかりさん

    お節介かもしれませんが、　右上の「…」をクリックして
    削除依頼を出さないと、このスレでいぢましくなるほど
    一生懸命訴えてもあまり意味がないです。

  167. 6580 名無しさん

    こんな掲示板のルールすら理解できないのに工事の見積りなんてどうやってとってるんだろう？

    ピンハネ回避のために電話するだけ。というが具体内容は一切出さない。やれてるなら事例をどんどん出して共有すりゃいいのに…

  168. 6581 3183＝6097

    >>6577 匿名さん

    やれやれ………

    ＞「管理者管理方式」の三つのパターンが図で書かれています

    で？　それがどうかしたのかな。
    どの図をどう解釈してるのか知らんけど、国交省が示しているとすれば「第三者管理方式」の
    ３分類であって、それは理事会の有無で分類しているだけのことだよ。
    理事会がある場合は「誰が理事長になるのか」で細分化されるから計３パターンあるだけだ。
    それが何故「”管理者管理”方式」と呼ばれるのか知ってるか？　という話をしている。

    言葉尻をとらえて「理事長が管理者となるパターンもあるよ」とでもドヤりたいのだろうが
    俺が言った「旧来の管理規約」の場合、理事長はほぼ例外なく区分所有者である点は理解してるか？
    標準管理規約がそうであるように、一般的な管理規約では理事＝組合員が大前提だからだ。
    それとは違って第三者管理方式では、理事会を温存するパターンでも管理者を組合員以外から
    選任するところがミソなんだよ。理事長を管理者とする場合の理事長は区分所有者ではない。
    君が見てる図にもそう書いてあるだろうに。見落としてんの？

    区分所有法には「管理者」という役割は定義されているが、管理組合の理事長というポストは
    定義されていない。従来の一般的な管理規約では法第３条団体の代表である理事長を、
    法律上の管理者であることにしている「だけ」だった。
    それが様々な弊害を引き起こしていることが問題視され、本来必要な管理者としての機能を
    理事長のそれとは区別し、業務の範囲や責任を明確化しなきゃならないと多くの人が考える様に
    なってきたから、第三者管理方式には「管理者管理方式」という二つ名があるのさ。
    必ずしも区分所有者ではない、必ずしも理事会の長ではない「真の管理者」が管理をする
    管理方式だという意味なんだよ。　では実際それは誰が適任なのかという話において
    管理会社に委託するのが現実的だと多くの人が考えてる。
    その世の中の流れにおいて、もはや自主管理派なんて出る幕はないのさ。管理会社アンチも然り。

    勉強になっただろ？

  169. 6582 3183＝6097

    >>6579 匿名さん
    ＞お節介かもしれませんが、　右上の「…」をクリックして
    ＞削除依頼を出さないと

    いや、散々依頼はしてるんじゃないか？
    事実無根なら管理権限者には相手にもされないだけで（笑）
    自作自演はやめろと言うなら「自分だってやめろ」と誰しも言うだろう。
    そう言った者が同じことをしているなどというイチャモンは論理破綻だな。
    俺からの削除依頼は普通に対処して貰えてるから、既に答えは出てるけどね。

    俺もその都度、長々と書き込んではいるが、それが無益な内容だと判定され
    削除されるなら素直に受け止めるよ。じゃんじゃん指摘して貰って構わん。
    判定するのはアンチ君ではないのだから何も問題はない。

  170. 6583 3183＝6097

    という訳で、管理担当さんにだいぶご負担を掛けてしまった様なので、以後はスレの進行が正常化することに期待する。管理会社不要論を展開したけりゃそれも構わんが、やるなら合理的な説明を納得感の伴う論理・言い回しでお願いしたいね。過去に不祥事があったからダメだ、なんてのは子供の理屈だわ。
    企業の体質に問題があるなら、サービスの利用者として改善を求めるのは当然だが、デカ過ぎる主語で批判目的の批判しかしない様では話にならん。数字的にも、大多数の管理組合・区分所有者が管理会社が業務としてマンションの管理をサポートしてくれることに期待しているのは事実なのだから。そこを大前提とした議論が出来ない者はこの場には要らない。

  171. 6584 匿名さん

    公で国が行政処分として晒している企業名を
    ここスレで削除する意味がわからん
    広く世間に企業の悪事や危険性を周知させるためだが
    このスレの管理人はアホですな
    まさか企業の悪事を隠すためですかね
    笑う便所の落書きスレ

  172. 6585 マンション掲示板さん

    何度も行政処分を受けている管理会社は
    その体制や社宮が悪く管理職や役員の能力が
    低いという現実。
    行政処分を受けた管理会社で検索すると多数あるが
    中でも常連のように何度も悪事をする業者は
    拡散した方が良いでしょうね
    特に横領や着服など、金を盗む行為が複数の
    東急や吸収されたコミュニティワン、日本ーーー
    日鉄コミティーに常連以外では高額横領も
    有るようで、行政処分を受けた管理会社で検索で
    全て出ますので管理会社の変更など検討の参考に
    して下さい。

  173. 6586 3183＝6097

    >>6584 匿名さん

    少なくとも俺が削除依頼を出した時の「依頼理由」は、特定の企業の
    過去の不祥事について投稿するべからずということではなく、
    そこの従業員はもれなくバカなんだとか、管理会社自体が泥棒体質なのだとまで
    言うのは一方的であり、主語のでかい誹謗中傷だから削除するべきだという内容だった。
    過去の事実を知らしめることと、処罰の対象にならない部分まで攻撃することとは
    きちんと区別しなさいよという話をしたまでだよ。

    そういう意味では、君のその>>6584は引き続き削除されるべきだろうし
    >>8585の方は依頼をかけても削除はされないだろうね。
    管理人さんがどう判断するかはまた別の話。

    アホ呼ばわりされた管理人さんは自ら削除することはできないだろうししないだろうが、
    俺も別にわざわざ削除依頼をかけるつもりは無い。
    アンチによる失言のサンプルとして残すのもそれなりに有意義だろう。
    て言うか、管理人をそこまで悪し様に批判しておきながら、よくもまあ場所だけは
    のうのうと使い続けられるなという「呆れ」はあるよ。

    過去に処分履歴が一切ないことを選定条件とするなら、その管理組合の方針として
    意味はあることだろう。選択肢はだいぶ狭まるだろうし、今のところネガな過去が無くても
    使っているうちに…ということは有り得る。そこを受け容れられるなら好きにすれば？って感じだな。
    過去の問題を発注者として把握しながら、敢えてそこを使うという選択肢にはそれなりに
    意義があると俺なんかは思うんだけどね。別に「弱みを握る」という訳ではないが。
    何にせよ、行政処分を受けたことがある企業はダメだと社名を挙げて言うのであれば
    逆にそういうフィルタにかからない企業名を挙げてみてはどうだろうかと思うよ。
    まあ、しないだろうけど。何せ管理会社アンチだもんな。

  174. 6587 匿名さん

    違法行為で国交省から行政処分を受け
    世間に社名や悪行を晒された多くの管理会社の中
    特に顧客の金を横領着服を1回ではなく
    複数回も反省なく繰り返している
    コンプライアンス意識皆無な
    社内統制が全くない最近のマンション管理会社は下記
    ・日本ハウジング
    ・東急コミュニティー
    ・コミュニティワン(東急に吸収合併)
    ・日鉄コミュニティー
    ・穴吹コミュニティー
    ・東武ビルマネジメント

    他にも多数の横領着服した管理会社はあるが
    改善策すら機能せずに悪事を複数回繰返す
    企業として最低な管理体制ですね
    フジテレビ以下ですよ
    フジでもプライドが有るでしょうし
    万引き盗人は愚かで恥でしませんよ

    • 1
  175. 6588 3183＝6097

    >>6587 匿名さん

    既述のとおり俺は削除依頼をしないけど、そこに書いてある

    「コンプライアンス意識皆無」
    「社内統制が全くない」
    「フジテレビ以下」
    「万引き盗人」

    というくだりは大丈夫？
    根拠を伴う事実として責任を持って投稿したということでいいんだね？

    つくづくスゲー人だなと思うばかりなんだが、管理者さんに削除して貰った方が
    よっぽど君のためだと思うんだけどなぁ。

  176. 6589 評判気になるさん

    >>6588 3183＝6097さん

    自演野郎のお前が言うなw

  177. 6590 マンション掲示板さん

    個人としての感じたことを書いてるだけでしょ
    おおやけに広く世間に開示されてる情報
    誹謗中傷ではないね
    企業が同じあやまちを何度もくり返すのは
    その企業の体質やコンプライアンス意識の低さ
    改善するてだてもない企業ってこと
    広く国民が知れば契約するわけもなく
    淘汰されるのが消費経済のあたりまえ

  178. 6591 匿名さん

    >>6590 マンション掲示板さん
    個人の意見であれば誹謗中傷していいのか。なるほどなるほど。

  179. 6592 マンコミュファンさん

    >>6591 匿名さん

    3183さんなんでHN変えたの？

  180. 6593 通りがかりさん

    犯罪犯した会社を罵ってどこが悪いのか意味不明？
    ぬすっと社員雇ってるのはアホ管理会社
    教育もできないアホ管理会社はさらされ罵られ
    それでも反省しないからまたぬすっと繰り返すわな
    国交省も社名さらして改善方針の提出程度じゃ
    ヌルい
    最近9億円も盗んだ馬鹿タレ社員がいる会社は
    マヌケすぎ
    その多額な金額のぬすっと発覚まで管理職も
    気がつかないとは狂っとるな

    • 1
  181. 6594 マンション検討中さん

    管理会社不要論は間違いだった訳ですね。管理員の雇用から始まり具体内容をツッコめば、自作自演をして論点ずらして逃げる。このレスの後は同意って投稿して自作自演だって騒ぐのでしょう。

    その程度だから自主管理が増えないんです。管理会社が憎いなら自分のマンションで自主管理進めて、そのナレッジを投稿して下さい。空想ばかりで実現性が全く見えません。

    • 1
  182. 6596 口コミ知りたいさん

    >>6595 名無しさん
    どこがわからないのか具体的に書いてくれませんか？日本語でお願いします。
    無敵

  183. 6597 eマンションさん

    >>6594 マンション検討中さん

    3183さんでしょ？内容一緒だもんね。なんで自演荒らし行為を繰り返すの？

  184. 6598 マンコミュファンさん

    >>6597 eマンションさん
    そういうのいいんで自主管理の素晴らしさ語ってくださいよ

  185. 6599 マンコミュファンさん

    ドロボウ社員がいる管理会社使うより
    素人でも管理組合ですべてやるほうが絶対にいいわさ
    マンション購入する人なら多少の知識はあるし
    修繕も建設建築関係者とかプロも住人にいるっしょ
    会計事務くらい外注すれば万全
    まぁ会計の専門家も住んでるなら頼めばええかもw

    • 1
  186. 6600 匿名さん

    築40年になる分譲マンションの区分所有者です。

    保険会社に提出する漏水の示談書に、当方の名前を記入し、勝手に捺印までしてました。

    『有印私文書偽造』という立派な犯罪です。
    （5年以下の懲役）

    犯人は、管理会社の社員でした。

    • 2

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総戸数 48戸

オーベル葛西ガーラレジデンス

オーベル葛西ガーラレジデンス

東京都江戸川区南葛西５-6-4

4600万円台～7700万円台（予定）

1LDK+2S（納戸）～4LDK

62.72m2～82.02m2

総戸数 155戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町３-2016-1

8148万円～8348万円

3LDK

68.4m2～73.26m2

総戸数 31戸

ヴェレーナ西新井

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原１-19-2他

6168万円～7198万円

3LDK

66.72m2～72.59m2

総戸数 62戸