自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6368
匿名さん
先週は日経平均の数十年ぶりの高騰で投資家
の思惑が極限まで高まり小生も友人たちも思
い迷う週でした。
下がる予想をしてレバレッジを仕込んだもの
はそれなりの利益は確保した。
小生はまだ高騰するとして持ち込んだが含み
益が減少したのでしばらくは動きを止めるに
とどまっている。
週明けはどう動くかの確認の情報が錯綜して
つかみにくい。
その矢先にワグネルのクーデターと鎮圧の情報が錯綜している。
昨日と本日は引くか責めるかの二者択一に追い込まれているようで暇ではある。
AIに相談したら守れとの答えである。
虎穴を得んば虎児を得ず、の心境。
１日も早く世界が戦争をやめてほしい。
ならず者国家が思ったより多いのには驚い
てはいる。うちのマンションも１０年くら
い前は悪い連中に占領されかかっていたのだ。
敢然と立ちあがった理事長と管理人のおか
げで現在は平和を装って入るがなりすまし
は相当住んではいる。
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6369
匿名さん
固定資産税の還付で一番の欠陥は、令和３年以前に適正に
値上をしたマンションが適用除外だということだ。
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6370
通りがかりさん
下手な鉄砲も数撃ちゃ当たるってか。
当たらないと思うけどなあ。
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6371
匿名さん
悪徳管理人の交代を管理会社から理事会に報告
があったらしい。
悪徳組合員が理事会に殴り込みをかけてきたら
しい。
管理会社の変更をするようにとの申し出をした
。
交代制の新任の理事長は管理会社にその旨を通
知した。
それでも管理会社は強行して管理人の交代を決
行した。
管理人室は臨時の管理人がきた。
悪徳組合員の元理事長、現自治会長、町世話人
が管理会社の変更を理事長に迫った。
その旨を理事長は管理会社に通知した。
管理会社の支店長が来て管理人交代と管理委託
契約は関係ないので管理会社の変更をするなら
そのようにされても結構ですとの返答があった
との知人の理事から聞いた。
管理会社は組合員の苦情を聞いて悪徳組合員を
無視して管理人の交代を実行したのである。
この支店長の度胸に命じて管理会社変更を留ま
るようにとの要望も理事長に出された。
長文との批判を受けるのでここらへんで、
( ´艸｀)
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6372
通りがかりさん
>>6371 匿名さん
で？
君の名は話は長短かかわらず趣旨不明瞭。
そもそも内容がつまらないんだよ。
作り話かも知れないゴシップからどんな話に展開させろと？
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6373
匿名さん
そもそも、管理人交替の権限は理事長に委ねられている。管理会社にその権限はない。
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6374
匿名さん
>>6371 匿名さん
状況がよく解らないのですが、その「交代を強行された管理員」と、一部の悪徳組合員？とが癒着していて、交代を阻止せよと理事会に殴り込みがあった……という話なんですか？
だとすれば、管理会社を変更したところで同じことじゃないですかね？ 管理員交代するなら契約を切るぞと管理会社に脅しをかけたが、管理会社からは毅然と拒否されたということ？
それとも、管理員を続投させる前提で管理会社を変える方法は一応あるにはありますが、そういうパターンですか？
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6375
匿名さん
>>6373 匿名さん
ん？
その管理人は管理会社が配置している管理員ではなく？
任命や解任の権限が理事長にあるんですか？
組合の直接雇用ということ？
-
6376
ご近所さん
>>6373 匿名さん
あんたが、相手にしてるのはただの荒らしだから無視した方がいいよ。さっきも重松スレ荒らしてた人だよ
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6377
匿名さん
組合の悪徳黒幕どもが管理人と組んでやりたい放題でした。
勿論管理会社雇用ですが匿名の組合員からの苦情が多かったようです。
苦情の対応で雇用先からは改善を要求しているが組合員を先導して委託契約の解約へと動いていたようです。
そこへ新任の支店長は解約覚悟で管理人の交代をしました。
-
-
6378
匿名さん
>>6377 匿名さん
「管理人交代の権限は理事長にある」と言ってる人がいるんですが、
やはり間違いということで良いのですよね？ 聞くまでもないことだとは思いますが。
それはそうと、管理人が何で雇い主と発注者（組合」の契約解除を画策するんですかね？
黒幕とは言え一体何がしたい人達なんですか？
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6379
匿名さん
>>6378 匿名さん
組合雇用の管理人の採用と解職は組合理事長の権限。
管理会社雇用の管理人の採用と解職は管理会社の権限。
こんなことも知らない組合員への説明は骨が折れるし面白くない。
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6380
匿名さん
>>6374 匿名さん
管理員の交代ではない。
管理人の交代である。
プロならば管理人と管理員を混同しないこと。
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6381
匿名さん
悪徳理事はいても僅かですが、本当にやりたい放題なのは管理会社です。彼らはビジネスとして100%の確率でボッタくってきます。仕事ですからね。
-
6382
名無しさん
>>6380 匿名さん
管理人と管理員の違いを教えてください。
無知なので。
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6383
マンコミュファンさん
>>6379 匿名さん
組合雇用の場合は解るんですが、それでも理事会承認は必要ですよね？ そして管理会社が配置した管理人の解任と雇用は管理会社権限でというのは間違いないのですよね。
>>6377さんは後者のパターンについて語っておられる訳ですが、管理会社が配置した管理人が悪徳組合員と結託してやりたい放題・その管理人が自分を雇用している管理会社と組合の契約を切らせようとしているというのは一体どういう状況なんですか？
その管理人や悪徳組合員に何のメリットがあるんです？
-
6384
匿名さん
>>6381 匿名さん
お前もぼったぐり人じゃないのか( ´艸｀)。
みんな何らかの収入を得ないと生きてはい
けないよ。
お前がおったくりマンでなければ霞を食っ
て生きてるんだよな。
ぼったくりは良くないよ。
-
6385
匿名さん
>>6384 匿名さん
管理会社の収入の為、ボッタくりを許してあげるって発想ないよw
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6386
匿名さん
管理会社がボッタクる理由は、ただ一つ。
理事長をはじめとする、管理組合が『無知』だからです。
管理組合のひとり一人が問題意識を持ち、知識を身に付けましょう！
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6387
口コミ知りたいさん
管理会社が可哀想だからとかいうのって、６０９７さんの口癖だったなw
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6388
匿名さん
管理会社もただぼった来るだけのようなことをしていれば
会社の継続性はないよ。
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6389
匿名さん
6097 3183 2023/05/08 23:21:20
削除依頼
>>6092 検討板ユーザーさん＝いつものアンチ君
ああ、そのコテハンって俺のことなら年明け以降もずっと見てるよ（笑）
君は相変わらずだな。ずっとその調子で何の進歩も無い。
そのショボい稚拙な持論を否定してくる相手はすべて同一人物だということにしないと
管理会社アンチ論を維持できないという時点で、君はここでの議論に負けてるんだよ。
そのうちまた管理人にごっそりレスを削除されることになりそうだが、
同じことをどんだけ繰り返そうとも、管理組合が管理会社を頼りにして維持管理を
していくという図式は今後も変わらない。変えたきゃもっと頑張りなさい。
-
6390
匿名さん
輪番制の理事ならマンション管理に関しては管理会社に
依存するのが普通だよ。
それが嫌なら自分たちで頑張ることだな。
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6391
匿名さん
だいたい、ピンハネされるというが、他所と比較して
どれぐらいピンハネというか高いかが分るのかな。
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6392
マンション掲示板さん
-
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6393
匿名さん
管理会社が点検業者や工事業者から紹介料を
若干得る行為は談合でもピンハネでもないよ。
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6394
匿名さん
>>6393 匿名さん
なんで管理会社を擁護？
ここは管理組合が損を減らし、効率的な管理をするための情報交換の場です。
バックマージンが当然と開き直っているけど、あなたの立ち位置は管理会社側ということ？
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6395
匿名さん
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6396
マンション検討中さん
>>6395 匿名さん
管理組合からみれば、恐ろしい話だね。
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6397
匿名さん
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6398
匿名さん
ピンハネされているというが、相場というものは
把握していますか。
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6399
eマンションさん
>>6398 匿名さん
その相場を聞かれて、あんた何も答えられなかったでしょw
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6400
匿名さん
僕に聞いたことがあるといってもねえ。
匿名さんとして書き込んでいるんでね。
僕に質問すればすぐ答えるけどね。
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6401
eマンションさん
ては、タワマンの40階建てのエレベータ6人用1基あたりの保守費を教えて下さい
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6402
匿名さん
そんなことは分からない。
多分１０万円以内じゃないかな。
-
-
6403
匿名さん
>>6401 eマンションさん
あなたが知っているのなら情報の提供をしなさい。
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6404
匿名さん
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6405
通りがかりさん
>>6403 匿名さん
分からないから聞いてたんだよ。
自分自身が相場把握できないのに
ピンハネされてないっていいきるのはおかしいって話
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6406
eマンションさん
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6407
匿名さん
>>6405 通りがかりさん
分からないんなら、自分で調べてみたらいいんじゃないかな。
僕は調べてまで書き込みはしたくないんでね。
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6408
匿名さん
マンコミュへの書き込みは思いつくままに
書き込むだけだよ。
読み返したり確認したりはしないしね。
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6409
匿名さん
>>6407 匿名さん
調べて分からないから聞いてるんだけど。
あんたも知らないなら、ピンハネされているかどうやって調べるのさw
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6410
匿名さん
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6411
匿名さん
ピンハネされているのを知っている者は関係者以外は
いないだろう。
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6412
匿名さん
賄賂とかは、実際いくらもらっているのか、
もらっていないのかは分からない
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6413
匿名さん
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6414
匿名さん
>>6410 匿名さん
相場が分からないのならピンハネされてないとは言い切れないと言うこと。
じゃあ、管理会社通すのは危険だよねって話。管理会社を通さなければ管理会社にピンハネされる心配は無くなるからねってことでしょ。
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6415
匿名さん
管理会社はピンハネはしていないよ。
仕事をしたことに対する適正利潤を請求して
いるだけのこと。
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6416
匿名さん
自主管理をすれば、管理人や清掃人も理事が
探さなければならない。
管理人が突発的に病気になれば変わりがいない。
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6417
中古マンション検討中さん
>>6415 匿名さん
管理会社の利益を減らすことができれば、管理組合は得するっていうことですね。
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