自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6101
匿名さん
>>6098 匿名さん
マンション管理委託費はメチャクチャ安いけど、修繕工事費でボッタクリをやる有名な会社があるから、安易なリプレイスには気を付けてください。
マンション管理委託費の内訳をよく見て削れるところは削るという方法しかない。
しかも今は人手不足で資材の高騰というどうしようもない状況。
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6102
匿名さん
今までの理事会も管理委託費は削れるところは削っていることが多い
削るとすれば、管理会社の甘言に騙されて借りてる、必要としないAEDとかですが
こういうのを削るのは難しい（何かあったらどうする？と言われると理事会もビビる）
最初から導入しないのが一番でしょう
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6103
6097
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6104
匿名さん
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6105
6097
なんかいきなり具体的な方法論を語っちゃってる人がいるけど、
俺の代わりのつもりなのかテキトーな回答しないでくれな（笑）
そもそも下げる余地の無い委託費なら「下げる方法」なんて無いだろ。
アンチはその辺、目的が「管理会社をDisること」でしかないから、委託費を下げるためと
いう名目で管理会社や既存の委託契約を否定する。
委託費を下げたければ下げる余地を探り、整理して、今の管理会社に指摘をして
下げる交渉をすりゃいいじゃん。リプレイスもその延長線上にある行為だろ？
実際は合理的に下げる余地なんか大して無くて、交渉する口実も話術も無いから
上手くいってない。その現実を認める訳にはいかないから、俺みたいな現実論者を
病気だ荒らしだと攻撃するしかないんだろうに。アンチなんてその程度の雑魚さ（笑）
「委託費を下げたいから契約自体をやめる」ってのは本末転倒よ。
そりゃ、契約をやめりゃ委託費の支払い義務も無くなるさ。それでいいならそうしろ（笑）
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6106
匿名さん
管理費の下げ方を聞いてるのになんで委託費になったの？
やっぱりいつもの荒らしの管理委託費くんじゃんw
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6107
評判気になるさん
>>6105 6097さん
要するに収支項目ごとに管理会社と交渉するということ？コンサル使って他社の見積もり取るのではダメなの？
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6108
匿名さん
結局、HNで偽ろうが、言ってる内容が全く一緒だからなw
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6109
匿名さん
>>6107 評判気になるさん
他所の管理会社から見積もりを取るのはどうやって取るの。
コンサルを使おうが管理費の何を下げたいのかが分からないね。
特に見積りを取るというのは管理費全般でいくらの見積りに
なるかを取るのかな。見積に参加する管理会社もその金額を
出すのが難しいだろう。
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6110
匿名さん
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6111
マンション掲示板さん
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6112
匿名さん
いつものアホがアホな話しをしてるな。
ピンハネのスレじゃないのか？管理費削減の話しをしたけりゃカスが立てたとこ行けよ。
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6113
口コミ知りたいさん
悪徳組合員に忖度して何でも聞いてやれば管理委託契約の解約動議を出される可能性が少なくなるのでそのようにしている。
うちの汚い女狐と男妾の自治会長はまさにその類である。これを黙らせるにはどうする。
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6114
口コミ知りたいさん
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6115
匿名さん
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6116
マンション検討中さん
3183はもう辞めたの？ま、どの道、同じことしか言わないからはなから自作自演なのバレバレなんだけどね。悲しいのは論理破綻しちゃってるとこまで全て一緒だからなあw
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6117
匿名さん
>>6114 口コミ知りたいさん
何を基準にしてそんなこというのか？説明しろ。
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6118
匿名さん
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6119
6097
>>6106 匿名さん
＞管理費の下げ方を聞いてるのになんで委託費になったの？
またそれかよ（笑）
論点定めようとすると逃げるのは相変わらずのアンチ節だな。
管理費でも委託費でもどっちでも同じだ。
管理費下げたいなら委託費を下げる以外にどんな方法があんだよ（笑）
＞要するに収支項目ごとに管理会社と交渉するということ？
＞コンサル使って他社の見積もり取るのではダメなの？
知らねえよ。
俺がもしも怪しい項目や金額を見つけたら先ずは今の管理会社に指摘するけどな。そこで交渉の余地があるならそうするだろう。コンサル？いきなりそんなことする意味あんのかね。コンサルはコンサルでしっかり選定する必要があるし、タダで動いてくれる訳でもないわな。管理会社が明らかに不適切な金を取っていて、それでいて指摘にも誠実に応えようとしないなら第三者の手も借りるかも知れんが、そこまでの事態が常日頃から起こってる訳じゃない。
あんたのとこは大変そうだな。既にお抱えのコンサルでもいるの？
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6120
6097
>>6111 マンション掲示板さん
＞6109さんと同意見ですか？
「同意見」というほどの共感は無いが、別に異論も無いね。
先にも書いた通り、現行の委託契約にツッコミを入れて変え様のあるところを変える検討をするのに、何でいきなりコンサルが出て来るのかは意味わからん。コンサルってそもそも誰だよ（笑） 少なくともうちの組合には心当たりが無い。ネットで探すのか？ 玉石混淆であろう手数料ビジネスで生きる者たちの中から、安くてうまいサービスをしてくれるところを的確に選ぶ方法をご存知なら教えてくれよ。
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