自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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5875
匿名さん
いくら近くに知り合いがいたとしても、そこの管理会社との
比較まではしらないんじゃないかな。
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5876
匿名さん
ここのスレで一番の問題点は、ピンハネという言葉が
踊っているが、実際ピンハネが行われているかどうかの
証拠等が分からないということだね。
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5877
匿名さん
ピンハネとか談合、癒着は住民には分かりません。
本当にやっているかどうかも分かりません。
まじめに適正利潤でやっている管理会社にとっては、
迷惑でしょうね。
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5878
匿名さん
証拠がつかめないし、やっているかどうかも分からないことに
神経をすり減らすのは無駄だね。
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5879
匿名さん
ピンハネはだめだから、自主管理がいいという発想もおかしいね。
自主管理は大変だよ。
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5880
匿名さん
自主管理しているマンションについては、管理会社のフロントも
大変だよね。
特に管理人がいなければ、話のしようもないから。
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5882
匿名さん
>>5881 匿名さん
ブーメランばっかりじゃないか。
お前は何がしたいか簡潔に書いてみな。
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5883
匿名さん
簡潔に書くにはそれなりの能力を要するからね。
彼にはその能力がない。
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5884
匿名さん
５８８１は何がいいたいのかな。
もっとまとめる能力がないと社会や会社では通用しないよ。
ひとりよがりで他人のことは聞く力がない。
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5885
匿名さん
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5886
匿名さん
>>5885 匿名さん
自己弁護するくらいなら分かりやすく書きなさい
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5887
匿名さん
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5888
名無しさん
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5889
匿名さん
ピンハネされていると思っている者の書き込みだから
しょうがないでしょう。
思い込みも激しいようだし。
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5890
匿名さん
そういうマンションは自主管理すればいい。
そうすれば住民から苦情がくるよ。
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5891
名無しさん
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5892
匿名さん
>>5891匿名さん
あんたのとこは、管理会社にピンハネされてるんかい。
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5893
匿名さん
>>5881匿名さん
もう少しポイントを絞って、具体的に書き込みをしたらどうですか。
あれもこれも、すべてではここにいる皆さんも返答のしようがないでしよう。
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5894
匿名さん
スレ主さん。
自主管理がいいのなら、それを総会に提案して承認を
もらってください。
しかし、自主管理は大変ですよ。
だれか理事で会社をリタイアした者が中心になってやらなければ
マンションの管理はできないからね。
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5895
匿名さん
自主管理をするということは、管理人の教育や清掃、
工事の発注等全て理事でやらなければならなくなる。
苦情の対応や工事の立ち合い等もね。
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5896
口コミ知りたいさん
要するに自主管理は大変だね。
マンションの資産価値落ちるよ。
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5897
匿名さん
ピンハネしている管理会社は嫌だけど、ピンハネという意味が
分からない。
それに証拠も当然つかめないからね。
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5898
匿名さん
>>5897 匿名さん
ここで同じコピペを貼り続けている人が言うには、例えば清掃員の人件費を、管理会社経由と直接派遣会社と契約すると3割安くなり、その差額がピンハネだとのことです。
住んでる世界が違うようです。
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5899
匿名さん
>>5898匿名さん
そんなに安くはならないでしょう。
相場は大体決まっていて、ある程度はそれに基づいて
価格は決めているようだし。
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5900
匿名さん
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-
5901
匿名さん
-
5902
マンション検討中さん
それをピンハネと言ってしまうと、スーパーもコンビニも車も家も第一次産業を除く何もかもがピンハネになってしまいますけどね。
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5903
匿名さん
仕入れ値にいくら上乗せすればピンハネになるんですか。
適正価格であればピンハネとはいわないでしょう。
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5905
匿名
スーパーって付加価値つけて売ってるんだ。知らなかった。
カルビーのポテトチップスにどんな付加価値をつけてるんですか？教えてください。
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5906
匿名さん
スーパーの商品に付加価値はありません。
全国同じ商品です。
管理会社には、サービスの質の向上という付加価値をつけることができます。
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5907
匿名さん
スーパーのＡという商品の原価が７０円なのを売価１００円
にするのはピンハネかな。
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5908
匿名さん
修繕積立金はプールしておいて使っていくものですが、
管理費は通常の管理に使用していくもので、積み立てて
おくものではありません。
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5909
匿名さん
サッシ・網戸 サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
周期４０年 二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。
-
5910
匿名さん
サッシ・網戸の交換方法としては、カバー工法が多いようです。
但し、１戸１００万円程度かかります。
これをやるとなると修繕積立金がかなり必要となります。
この工事はやらないで、各戸に任せるという方法もありでしょう。
また、リビングのフロアだけにするとかの方法もあります。
戸車の交換は実際できるのかどうか分かりません。
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5911
マンコミュファンさん
レス送り酷いな。前によく登場してた複数のコテハンも一斉に居なくなったし、やはり全て同一人物の自作自演だったようだね。上の意味不明なレスを繰り返してる人と一緒なのかもしれないけど。
-
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5912
匿名さん
別に自作自演ではなく、ここのスレに関連した書き込みが
されているだけでしょう。
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5913
匿名さん
ピンハネされているかどうかの判断は、工事とかの相場とかを
知らなければ意味がありません。
ただ、同じ条件での工事費や点検費での比較でなければならないでしょう。
現実的には、比較は難しいでしょう。
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5914
匿名さん
ピンハネは嫌だ、管理会社は嫌だと喚いていること自体がおかしい。
ピンハネが嫌なら自主管理しか道は残されていない。
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5915
名無しさん
>>5911 さん
そういうことにしておきたい気持ちはよ～く解るが
言えば言うたびに逆効果だよw
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5916
匿名さん
ここは匿名掲示板だよ、違反の書き込みや中傷とかがなければ
何を書いてもいいだろう。
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5917
匿名さん
あの長い書き込みをする者はどうしているのかな。
同じ内容の書き込みだけど、もう少しまとめる力があれば
皆さん対応してくれるんだけど。
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5918
匿名さん
以前は二人でバトルをしてたようだけど、お互いに長すぎる
書き込みで、殆どだれからも読まれることはなかったと思う。
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5919
匿名さん
管理会社がピンハネをしているという書き込みがありますが、
紹介や相見積もりをとるため、また管理人が工事個所のチェック等を
することによる適正利益なんでしよう。
それをピンハネとは言いませんよ。
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5920
匿名さん
管理会社からピンハネされていると思うなら、自主管理をと
いうことかな。
しかし、自主管理はつらいよ。資産価値にも影響するしね。
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5921
匿名さん
長い書き込みをされる方がいますが、同じもののコピペだしね。
たまには、違う内容の書き込みを期待したいね。
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5922
名無しさん
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5923
匿名さん
管理会社に管理を委託した方がいいか、自主管理がいいかの
論争ですよね。
信頼のおける管理会社ならそんな心配もいらないのですが。
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5924
匿名さん
管理会社が工事にたいして手数料とかを取るのは
普通のことだよね。
それを大げさにピンハネだとか談合だとかで騒ぎ
立てる方がおかしい。
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