自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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5851
周辺住民さん
管理会社と理事会は仲良くしなさい。
ウィンウィンの関係なんだから。
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5852
匿名さん
管理会社と仲が悪いマンションはかなり
あるようだね。
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5853
匿名さん
工事を発注するときは、相見積もりを取るのが大切だね。
業者については管理会社からの推薦もあってもいいと思うけどね。
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5854
匿名さん
管理会社の推薦といえばすぐ反発する者もいるが
悪いことをさせないように理事がしっかりすればいいんだよ。
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5855
匿名さん
管理会社とは仲良くしてください。
信じ信じられる関係がベストです。
-
5856
匿名さん
>>5847さん
大規模修繕工事の見積り金額には、共通費というのがあります。
共通仮設費、現場管理費、一般管理費というものですが、施工会社の
従業員の人件費とかも負担するようになっているんですよね。
２０％前後の共通費は高いですよね。
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5858
検討板ユーザーさん
>>5851 周辺住民さん
何処がウインウインだ??
ケツの毛まで抜かれる～??
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5859
匿名さん
>>5858さん
管理会社が全て悪質ではないですよ。
あなたのとこが委託契約を結んでいる管理会社が
悪質で信じられないのであれば、リプレイスすれば
いいでしょう。
-
5860
匿名さん
>>5857さん
長い書き込みですが、要するにぼったくりマンション
には気をつけろということですね。
-
5861
匿名さん
>>5877さん
だからといって、自主管理がいいということにはならないでしょう。
マンションの管理は管理会社に任せるのが一番の方法です。
問題はそれをチェックできる術が理事会にあるかということになります。
-
-
5862
匿名さん
やはり理事のメンバーの力不足が大きく影響しているんでしょうね。
批判だけはするがその努力はしない。この構図ではありませんか。
-
5863
匿名さん
>>5877さん
マンションの管理を管理会社に任せず自主管理で対応している
>>5877さん
マンションは全国でもかなり数はすくないですよね。
何故だと思いますか。
住民の皆さんは、マンション管理のプロでもなく、また時間も
ないんです。
だから管理会社に管理を委託しているんです。
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5864
匿名さん
>>5860 匿名さん
「ぼったくり管理会社」ではなく
「ぼったくりマンション」なんですね！ なるほどです！
-
5865
匿名さん
-
5866
匿名さん
管理会社との契約が総合契約なら、各種点検や清掃費、管理人人件費、
等で利益を取るのは当たり前のことですよ。
それが嫌なら自分たちで業者を探して契約することになります。
一部部分契約をすることも可能です。
-
5867
匿名さん
管理会社と管理組合が信じられない関係とは
寂しいですね。
-
5868
匿名さん
ピンハネといっているけど、工事や点検業務に対する
紹介料じゃないの。
それはピンハネとは言わず適正利益です。
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5869
匿名さん
適正利益なら問題はないんだけど、暴利を貪られるのは
だめだね。
ウィンウィンの関係でなければマンション管理はうまく
いかないよ。
-
5870
匿名さん
どうしても管理会社とうまくいかない。どうも暴利を貪られている
と思うなら管理会社をリプレイスすべきでしょう。
リプレイスすることができないんだったら、いまの管理会社との
契約を続けると共に、批判はしないことだね。
-
5871
匿名さん
リプレイスをするときは、その理由は相手が気にくわないから
ということでもいいんですよ。
だから簡単にリプレイスができそうなんですが、それが難しい。
だれがその行動にでるかですが、その人材がいない。
時間と知識が必要ですからね。
-
5872
匿名さん
リプレイスするという話しになれば、管理会社抜きで
やらなければならなくなる。
そのときは、別の管理会社に相談すればいいよ。
管理会社を代えるときは、次の管理会社を選んでおく
必要があるから。
-
5873
匿名さん
>>5872 匿名さん
その次の管理会社を選ぶのはどうして決めるの。
次の管理会社が今の管理会社より悪い場合もあるしね。
-
5874
匿名さん
管理会社の評判を近くの知り合いが住んでいる住民から
聞けばいいんでは。
-
5875
匿名さん
いくら近くに知り合いがいたとしても、そこの管理会社との
比較まではしらないんじゃないかな。
-
5876
匿名さん
ここのスレで一番の問題点は、ピンハネという言葉が
踊っているが、実際ピンハネが行われているかどうかの
証拠等が分からないということだね。
-
-
5877
匿名さん
ピンハネとか談合、癒着は住民には分かりません。
本当にやっているかどうかも分かりません。
まじめに適正利潤でやっている管理会社にとっては、
迷惑でしょうね。
-
5878
匿名さん
証拠がつかめないし、やっているかどうかも分からないことに
神経をすり減らすのは無駄だね。
-
5879
匿名さん
ピンハネはだめだから、自主管理がいいという発想もおかしいね。
自主管理は大変だよ。
-
5880
匿名さん
自主管理しているマンションについては、管理会社のフロントも
大変だよね。
特に管理人がいなければ、話のしようもないから。
-
5882
匿名さん
>>5881 匿名さん
ブーメランばっかりじゃないか。
お前は何がしたいか簡潔に書いてみな。
-
5883
匿名さん
簡潔に書くにはそれなりの能力を要するからね。
彼にはその能力がない。
-
5884
匿名さん
５８８１は何がいいたいのかな。
もっとまとめる能力がないと社会や会社では通用しないよ。
ひとりよがりで他人のことは聞く力がない。
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5885
匿名さん
-
5886
匿名さん
>>5885 匿名さん
自己弁護するくらいなら分かりやすく書きなさい
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5887
匿名さん
-
-
5888
名無しさん
-
5889
匿名さん
ピンハネされていると思っている者の書き込みだから
しょうがないでしょう。
思い込みも激しいようだし。
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5890
匿名さん
そういうマンションは自主管理すればいい。
そうすれば住民から苦情がくるよ。
-
5891
名無しさん
-
5892
匿名さん
>>5891匿名さん
あんたのとこは、管理会社にピンハネされてるんかい。
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5893
匿名さん
>>5881匿名さん
もう少しポイントを絞って、具体的に書き込みをしたらどうですか。
あれもこれも、すべてではここにいる皆さんも返答のしようがないでしよう。
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5894
匿名さん
スレ主さん。
自主管理がいいのなら、それを総会に提案して承認を
もらってください。
しかし、自主管理は大変ですよ。
だれか理事で会社をリタイアした者が中心になってやらなければ
マンションの管理はできないからね。
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5895
匿名さん
自主管理をするということは、管理人の教育や清掃、
工事の発注等全て理事でやらなければならなくなる。
苦情の対応や工事の立ち合い等もね。
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5896
口コミ知りたいさん
要するに自主管理は大変だね。
マンションの資産価値落ちるよ。
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5897
匿名さん
ピンハネしている管理会社は嫌だけど、ピンハネという意味が
分からない。
それに証拠も当然つかめないからね。
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5898
匿名さん
>>5897 匿名さん
ここで同じコピペを貼り続けている人が言うには、例えば清掃員の人件費を、管理会社経由と直接派遣会社と契約すると3割安くなり、その差額がピンハネだとのことです。
住んでる世界が違うようです。
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5899
匿名さん
>>5898匿名さん
そんなに安くはならないでしょう。
相場は大体決まっていて、ある程度はそれに基づいて
価格は決めているようだし。
-
5900
匿名さん
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