ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>5800さん
すぐやめるような管理人はやめてもらった方がいいですよ。
やめればすぐに管理会社は別の管理人をつけますから。

管理会社と管理人の契約をしていると、教育や休日の
交代要員とかの準備をしてくれます。

ピンハネをする管理会社はだめですが、ピンハネの
意味が良く分かりません。

>>5803 匿名さん

［ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

【複数のHNを使う自作自演の荒らしの特徴・一つでも当てはまれば荒らし】

主にAとBとCに大別されるが、一つでも項目が当てはまれば、荒らし確定。
一人だけで頑張っているが、一人だけだとカッコがつかないのでキャラ分けした複数HNを使い回し、荒らし行為をする。

A.着眼点のすり替え、論理のすり替え（管理会社に直接的『間接的(←ここ重要)』に渡っている無駄なコスト削減が目的なのに、無駄なコスト＝管理会社の利益であり、そこから目を背けさせるために矮小化しようとする。
→無駄コストの分母を少なくするために、委託管理費や事務管理業務費など、公に取っている利益しか取ってないように思わせてその部分しか言及せず、肝心で金額の多い他の中間マージンやバックマージンなどの部分を無視して目を背けさせようとする）

B.管理組合や組合資金の合理的な使い方に関する問題なのに、管理会社都合の話にすり替えようとする。
→管理会社経由での発注（業務委託やバックマージンが得られる管理会社紹介業者での組合直接委託）は管理会社へ渡るコストが無駄（管理会社から得られるサービスの対価として釣り合わず高すぎる項目。契約を維持しているだけで、管理会社の手間がほとんどかからないもの、例えばエレベーター保守や植栽剪定など）だから直接、組合が探した業者と直契約した方が得だというと、「管理会社が利益を得るのは会社維持コストもかかるから当然だ！」とか、管理組合目線からは知ったこっちゃない無意味な主張。

C.反論できないと匿名掲示板にも関わらず「実践や実例で見せろ！」「君or貴方の組合で～」と意味不明に喚く。他人の発言を勝手に捏造して突っ込む。関係や関連のない発言を意味なく結びつける。発言が全て思い込みによる空想や妄想の類いで客観的根拠が何一つない。
→事例など、調べたらいくらでも出てくるし。理屈で反論したければ根拠のある理屈でどうぞ。歪曲したり、捏造しないと反論できない。「独立系エレベーターはすぐに部品調達できないから危険だ！」とかいう。（普通は前もって欠品しやすい部品のストックを持つので業務上問題はなく、事故率でメーカー系と差異のあるデータはない←あったら大問題で当局が業務を認めるはずがない）

１、書き込みの根拠の前提が客観的事実やデータ等ではなく、管理会社性善説に基づく個人的願望に根ざした憶測、と言うより妄想
２、自主管理の理事長の暴走は強調するのに、管理会社は一切、不正を働かないし、営利企業なのに儲けようとしない不思議な前提（管理会社の利益相反やぼったくり商法は一切問題視しない）
３、自分が書き込んだことなのに、聞かれると答えられず、話題を変えたりトボけたり、既出だ！自分で調べろと誤魔化して、答えられない。自ら言ったことですら説明できないのが特徴
４、都合の良い体験談や〇〇から聞いたというが、証拠は一切ない（架空の作り話）
５、ぼったくりだろうが、ピンハネだろうが、価格の高さが品質だと信じ込む
６、管理費が値下げできること認めたくないから、「管理費の値下げ＝サービスのカット」だと決めつけている（仕様を削ることを値下げとは言わない。管理費の値下げは、同じ管理の条件や仕様を競争原理を働かせて他社と競い合わすことで値下げが実現できる）。
７、要するに、書き込み内容が全部ウソだから、突っ込まれると「既出だ、自分で調べろ」と言って逃げるしかない（荒らしが言った嘘を他人が調べようがないw）
８、値下げすると、根拠なく質が悪くなると決めつけるが、管理費が削減できると言う肝心なメリットを一切無視する。管理会社のリスクは都合よく完全にスルー
９、都合が悪いことは全部無視。ありもしない根拠のない妄想のリスクをひたすら吹聴
10、反論できないと、「実践で見せろ」とか、匿名掲示板なのに意味不明なことを言う。もちろん管理会社でうまくいってる根拠もない言い出しっぺ。
11、一般論や方法論の合理性に対する理屈やデータ、公的機関や実在する会社のデータを使った反論ができないと、勝手な妄想を膨らますだけ。
１２、とうとう何も言えなと「君の組合で～～」が口癖。　
１３、他人の発言を完全に捏造（引用を求めても捏造なので誤魔化すしかない）して意味不明なツッコミ。意味不明な妄想による仮定をでっち上げてそこに突っ込んで自己満足
１４、意味不明な曲解、荒らしの都合に合わせた勝手な解釈
１５、明快に答えられないから、謎かけで誤魔化すしかない　
１６、質問やテーマと全く関係ない書き込みで反論したように装う
１７、合理化方法は都合が悪いので見ないふりして「アイデアがない」と言い張り、同じ質問を繰り返す

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

順当にいけば、令和５年度は国交省のマンション総合調査の対象年度だな。
管理会社からの脱却がどれほど進んだものか、再来年の公表が楽しみだｗ

総合調査の発表年度ですか。
楽しみですね、５年前とどれほど変化があるのか。

自主管理やめて、管理会社が潰れちゃう。

そりゃそうだ。
全国の管理組合が自主管理をすれば管理会社は倒産だ。

ピンハネするような管理会社は不要だけど、ピンハネしている
というのが分からないんではないの。
何をどれぐらいピンハネしているかが。

管理会社のピンハネを心配しているが、自分たちで業者を
探し、自分たちで相見積もりを取ればその心配は解消されるよ。

それができれば問題ないんだが。

やはり、相見積もりはとらなければだめだね。
管理会社任せにしていてはだめ。
ネットで検索すれば業者はすぐ検索できるから。

相見積を同じ自要件で取れれば工事費は
自然と安くなるよ。

>>5813 匿名さん

さすがに、相見積を同じ「自要件」で取ることはできない。

>>5815 検討板ユーザーさん
マナー笑

>>5815 検討板ユーザーさん

さすがに、「ネット投稿の誤字脱字をあげつらうマナー」は聞いたことがない。

誤字脱字の勉強会じゃないし。
添削している訳でもない。
本質を見極めよ。

>>5818 匿名さん
ではスレに沿った話してくれ

>>5821 口コミ知りたいさん
少しはましなこと

ぼけとかあほとか、そんなことしか書けないのか。あほ

今時キーボードでカナ入力でもない限り「じようけん」なんてタイプミスせんだろｗ

マンションの管理の方法として、管理会社に管理を委託するのが
良いのかそれとも自主管理の方がいいかの判断はそれぞれのマンション
で検討して決めればいいこと。
但し、自主管理をするには住民の負担が大きくなる。
メリットとしては、管理費が安く済むことだな。
マンションの資産価値としては自主管理の場合は下がるのかな。

>>5825 匿名さん
　　　　　↑下がりますよ。
へんな長老支配があると思われたら誰も買わない。管理会社が上場してる東急コミュニティとか日本ハウズイングなら安心するだろう。

>>5826 評判気になるさん
二社ともプライム上場ではない。
東急コミュニティーは非上場企業である。
日本ハウジングはプライムではない。
本日の出来高が１００株。
まだ、日本ハウジングの方が安心だよ。
株式を勉強しなさい。

>>5826 評判気になるさん
長谷工コミュニティ―などはプライム上場
で配当利回りが年率６，０％くらいにはな
る。
東急コミュニティーは不動産の持ち株会社
であるし配当は年率３％前後だ。
分譲の管理はハウジングが上。
その他に日本管財もいい。
プライム上場から選んだ方がいいよ。

>>5825 匿名さん
完全自主管理が安く済むといった
妄想はやめようね。
かえって高くついた上にマンショ
ンがめちゃくちゃになったケース
が多いよ。

>>5830さん
何がいいたのかあまりにも書き込みが長すぎて、また他のスレの
貼り付けが多いので読む気にもなれません。
もっとまとめる力を勉強しましょう。

>>5831 匿名さん

まとめる力が仮にあっても、頭の中にまとまった考えが無けりゃムリなんじゃね？
コピペの受け売りしか出来ないレベルじゃあ所詮そんなもんでしょ。

>>5832 評判気になるさん

誰にも相手されず自己レスでレス送りですか。哀れだね。

一言で言うと、管理会社は顧客から中抜きしてぼったくることしか考えてないってことでしょ。

>>5832 評判気になるさん

あれほど粘着していた3183さんはどこに行ったのかな？他のコテハンも同じタイミングで全員退場ですか。とことん気が合うんだねw なんでコテハン辞めちゃったの？使い分けるの面倒になったのかな？w

自主管理にしたければすればいいのだけど、
自分のマンションで多数決を形成できないから掲示板で実績を書けないということ。

コテハンで書き込みをすれば、書き込むときもその後も
気を遣うからね。
だから気軽に書き込める匿名さんがいいんだよ。

>>5836 匿名さん

つまり管理会社の肩を持つのはずっとあんた一人だとやっと白状したんだねw

>>5836 匿名さん
　　　　　　↑こんなこと言うのはパート3のスレ主だけ

管理会社の肩を持つ必要もなければ管理会社との
繋がりは全くないんだけどね。

マンションの管理を管理会社に委託するか、それとも自主管理
するのかということだが、やはり管理会社に管理を委託するのが
一般的だと思うね。
自主管理となるとマンションの住民が自分たちで動かなければ
ならないことが多くなるからね。
お金で済む問題だから、できればみんな楽をしたいと思うんじゃないかな。
問題は、暴利を貪る管理会社を選ばないことだが、これが難しい。
他マンションとの交流を図るのがいいとおもうけどね。よそから情報を
収集できれば対比ができるから。

よそのマンションとの交流があれば、収支報告書の内容の
比較表を作成し、高い項目については、値下げ交渉をすればいい。

そのよそのマンションとの交流ですが、管理会社からの
紹介では今後の交渉が難しくなるので、独自に開拓しな
ければならない。
マンションの住民に聞けば、誰か知り合いがいるとは思いますが。

しかし、現実問題として、管理会社がピンハネをしていると
思っている方もいるんでしょうね。
管理会社は悪徳会社ばかりではないんですけどね。

マンションの管理について、いかに素晴らしい管理をしていくかは
管理組合も管理会社も目的は同じ筈なんですけどね。
どこでボタンの掛け違いが生じたのか。

ねちねち独り芝居を続けて「参考になる」を自らポチるいつもの人と、
それに痺れを切らして時折ネコパンチで反撃するコピペマン。
その二人のショボい応酬。
退屈だなあ。

>>5845さん
退屈ならここにくることはないよ。
あなたは価値のある書き込みができるの？
できるんならどうぞ書き込みをして下さい。

>>5843 匿名さん
我がマンション理事会も自分から手をかける気も能力も無いので、以前は丸投げで、30％ものコンストラクションマネジメント費と言う経費をかけられても一円の値引きもせず、自分の管理組合の資産を棄損させていた。
皆、お金に苦労している様だが。
無責任極まり無い??

大規模修繕工事には、共通費といって施工会社の社員の経費とか
工事に対する諸経費がプラスされているけどね。
現場事務所、駐車場とかの経費も当然含まれているよ。
それがないか少ない見積は、それぞれの工事費の中にふくまれている。

>>5847 通りがかりさん

管理組合の資金が自分の給料の原資だから管理会社は必死でしょう。
できるだけ、関与させない方がいい。１００万円を越える工事は直発注に限りますね。
あいつらはシロアリと一緒ですから。

>>5849さん
そんなに管理会社に気を使いながらマンション生活を
送るのは大変だね。

管理会社と理事会は仲良くしなさい。
ウィンウィンの関係なんだから。

管理会社と仲が悪いマンションはかなり
あるようだね。

工事を発注するときは、相見積もりを取るのが大切だね。
業者については管理会社からの推薦もあってもいいと思うけどね。

管理会社の推薦といえばすぐ反発する者もいるが
悪いことをさせないように理事がしっかりすればいいんだよ。

管理会社とは仲良くしてください。
信じ信じられる関係がベストです。

>>5847さん
大規模修繕工事の見積り金額には、共通費というのがあります。
共通仮設費、現場管理費、一般管理費というものですが、施工会社の
従業員の人件費とかも負担するようになっているんですよね。
２０％前後の共通費は高いですよね。

>>5851 周辺住民さん
何処がウインウインだ??
ケツの毛まで抜かれる～??

>>5858さん
管理会社が全て悪質ではないですよ。
あなたのとこが委託契約を結んでいる管理会社が
悪質で信じられないのであれば、リプレイスすれば
いいでしょう。

>>5857さん
長い書き込みですが、要するにぼったくりマンション
には気をつけろということですね。

>>5877さん
だからといって、自主管理がいいということにはならないでしょう。
マンションの管理は管理会社に任せるのが一番の方法です。
問題はそれをチェックできる術が理事会にあるかということになります。

やはり理事のメンバーの力不足が大きく影響しているんでしょうね。
批判だけはするがその努力はしない。この構図ではありませんか。

>>5877さん
マンションの管理を管理会社に任せず自主管理で対応している
>>5877さん
マンションは全国でもかなり数はすくないですよね。
何故だと思いますか。
住民の皆さんは、マンション管理のプロでもなく、また時間も
ないんです。
だから管理会社に管理を委託しているんです。

>>5860 匿名さん
「ぼったくり管理会社」ではなく
「ぼったくりマンション」なんですね！　なるほどです！

>>5864さん
あら捜しをしても意味ないですよ。

管理会社との契約が総合契約なら、各種点検や清掃費、管理人人件費、
等で利益を取るのは当たり前のことですよ。
それが嫌なら自分たちで業者を探して契約することになります。
一部部分契約をすることも可能です。

管理会社と管理組合が信じられない関係とは
寂しいですね。

ピンハネといっているけど、工事や点検業務に対する
紹介料じゃないの。
それはピンハネとは言わず適正利益です。

適正利益なら問題はないんだけど、暴利を貪られるのは
だめだね。
ウィンウィンの関係でなければマンション管理はうまく
いかないよ。

どうしても管理会社とうまくいかない。どうも暴利を貪られている
と思うなら管理会社をリプレイスすべきでしょう。
リプレイスすることができないんだったら、いまの管理会社との
契約を続けると共に、批判はしないことだね。

リプレイスをするときは、その理由は相手が気にくわないから
ということでもいいんですよ。
だから簡単にリプレイスができそうなんですが、それが難しい。
だれがその行動にでるかですが、その人材がいない。
時間と知識が必要ですからね。

リプレイスするという話しになれば、管理会社抜きで
やらなければならなくなる。
そのときは、別の管理会社に相談すればいいよ。
管理会社を代えるときは、次の管理会社を選んでおく
必要があるから。

>>5872 匿名さん
その次の管理会社を選ぶのはどうして決めるの。
次の管理会社が今の管理会社より悪い場合もあるしね。

管理会社の評判を近くの知り合いが住んでいる住民から
聞けばいいんでは。

いくら近くに知り合いがいたとしても、そこの管理会社との
比較まではしらないんじゃないかな。

ここのスレで一番の問題点は、ピンハネという言葉が
踊っているが、実際ピンハネが行われているかどうかの
証拠等が分からないということだね。

ピンハネとか談合、癒着は住民には分かりません。
本当にやっているかどうかも分かりません。
まじめに適正利潤でやっている管理会社にとっては、
迷惑でしょうね。

証拠がつかめないし、やっているかどうかも分からないことに
神経をすり減らすのは無駄だね。

ピンハネはだめだから、自主管理がいいという発想もおかしいね。
自主管理は大変だよ。

自主管理しているマンションについては、管理会社のフロントも
大変だよね。
特に管理人がいなければ、話のしようもないから。

>>5881 匿名さん
ブーメランばっかりじゃないか。
お前は何がしたいか簡潔に書いてみな。

簡潔に書くにはそれなりの能力を要するからね。
彼にはその能力がない。

５８８１は何がいいたいのかな。
もっとまとめる能力がないと社会や会社では通用しないよ。
ひとりよがりで他人のことは聞く力がない。

５８８１は荒らしへのメッセージだと思うけどね。

>>5885 匿名さん
自己弁護するくらいなら分かりやすく書きなさい

>>5886 匿名さん

自己弁護とは？

茶番が続くw

ピンハネされていると思っている者の書き込みだから
しょうがないでしょう。
思い込みも激しいようだし。

そういうマンションは自主管理すればいい。
そうすれば住民から苦情がくるよ。

>>5889

あんたもだよw

>>5891匿名さん
あんたのとこは、管理会社にピンハネされてるんかい。

>>5881匿名さん
もう少しポイントを絞って、具体的に書き込みをしたらどうですか。
あれもこれも、すべてではここにいる皆さんも返答のしようがないでしよう。

スレ主さん。
自主管理がいいのなら、それを総会に提案して承認を
もらってください。
しかし、自主管理は大変ですよ。
だれか理事で会社をリタイアした者が中心になってやらなければ
マンションの管理はできないからね。

自主管理をするということは、管理人の教育や清掃、
工事の発注等全て理事でやらなければならなくなる。
苦情の対応や工事の立ち合い等もね。

要するに自主管理は大変だね。
マンションの資産価値落ちるよ。

ピンハネしている管理会社は嫌だけど、ピンハネという意味が
分からない。
それに証拠も当然つかめないからね。

>>5897 匿名さん
ここで同じコピペを貼り続けている人が言うには、例えば清掃員の人件費を、管理会社経由と直接派遣会社と契約すると3割安くなり、その差額がピンハネだとのことです。

住んでる世界が違うようです。

>>5898匿名さん
そんなに安くはならないでしょう。
相場は大体決まっていて、ある程度はそれに基づいて
価格は決めているようだし。

>>5899 匿名さん
<例えば>です。