ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>3492 マンション検討中さん

ご質問ありがとうございます。

>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。
>これにつきましては、判断する『根拠』が見つからないとお答えしてもよろしいでしょうか？
有価証券報告書が無い会社を投資家が良し悪しが判断できないのと同じです。
投稿に有りました一部数値は国交省からマンション管理業界へのアンケートレベルの調査で出たものかな？と思いました。
たまにマンション管理士でも『委託管理費が高い。』と即答する人がおみえになりますが、『いやいや、管理契約書の内容を自分で確認したんかい？』と懐疑的に見ております。
同様に
＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
>これは、元受けですね。
>管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。
についても、拝読させていただいた際に、『どういう契約書なのかな？』と思いました。
管理会社との委託契約は事務処理業務で、管理組合の『見積書もらって！』の見積書の取り寄せを実施。
もし依頼した見積書を書き換えて増額するのであれば、設備管理業務に『修繕工事業務』が含まれているのでしたら納得できます。
設備管理業務をどこまでとするか？
図書館に行った際に判例を確認します。
勉強になりました。
ありがとうございました。

>業務手数料です。売り上げの一部です。
確かにキックバックを仲介手数料とすれば勘定科目は収益科目の『受取手数料』が妥当ですね。
ありがとうございます。

＞『業者が金額欄だけ白紙の請求書を管理会社に渡す』
>見積書が先に、管理組合宛てに提出されているのでは？
私の説明ミスで困惑させてしまい、申し訳ございません。
多いパターンは白紙の見積書。
先ずは白紙の見積書を管理会社が受領して好きな金額を記入し、管理会社に提出。
その後白紙の領収書です。
大変失礼いたしました。

おおお！！！
赤字になりました！！！！
ありがとうございました！！！
みなさま、なんとかここまで出来るようになりました！！！
嬉しいです！！！

昨日、爆睡の睡眠学習で考えたのですが、
そもそも管理会社とは
マンション管理適正化法第二条
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
であって、
本業は管理事務ですよね？
そこに、
元請業者として請求書に利益を付けて発行とか
管理組合に業者を紹介したことによる『仲介手数料』って？？？
それって、本業じゃないですよね？
ならば経理的には『受取利息』『雑収入』と同じく『営業外収益』で会計整理すべきですね。
そもそも管理業者が仲介業をやっていいのか？とか『建設業』でもないのに工事の元請になっていいのか？等の疑問が有ります。

私、フレックスタイム制に切り替えており、今日は今から出勤ですので、帰宅しましたら、各種法令の確認をいたします。

みなさまには多々勉強をする機会をいただき、本当にありがとうございます。

＞3503 マンション検討中さん
毎日お疲れさん、プロバガンダ活動大変ですね。
横から見てると滑稽でもあり憐れでもあります。
それでも疑うことなく励むのは、生活が掛かっているからですかね。
自分で自分を褒めてやりたいそんな気分でしょう。
フツーの方から見ると〇〇の見本です。

「検討中」さんは、やっぱり変なキャラだったな（笑）
まあ、意見の発信の仕方におけるクセの強さはともかく、委託管理における管理会社のピンハネはあるという事実に基づいて、組合の支出を削減する方法を探っている様ではあるし、それを実現することでマンション管理士としてのアイデンティティを確立したいと思ってる訳でしょ？　管理会社が嫌いな人にとっては救世主みたいな存在なのでは？
ご本人としても管理組合からの信頼を得られれば、これまでは管理会社に丸投げだった組合の実務を部分的に任せて貰えて、それが食い扶持にも繋がると。別に資格の有無がどうの、プロパガンダがどうのと揶揄することないじゃん。商売なんだからな。それでホントに無資格だったら業務の受託もできないのだから、こんなところでウソついてまで言う訳があるまい。

滑稽で憐れなのは、やはりアンチ君の方だろう。検討中さんは、委託管理の問題点について具体的な指摘をしてくれる味方であって、晴れて管理会社と縁を切った後は検討中さんみたいな業態の個人管理士を頼りにしたい訳だよね？そう言ってなかったっけか？　こんな渡りに舟みたいなキャラが現れたというのに、それでも自主管理をやろうとしないの？？
何度も言ってるじゃんか。あんた一人では何もできないよ、ってな。

すかさず援護する辺りは一人芝居のプロだね。
プロバガンダの得意戦術。
誰も援護してくれないので自分で自分を援護する辺りは〇〇の見本ですね。

>>3498 匿名さん

>誰でも出来るって言うのはお前の妄想だろ。

と言って、誰でもできない業務を何一つ提示できないのがいつものあんただなw

否定するだけで、その根拠をいつもできない。まあ、荒らしに言っても意味ないが。
犬の遠吠えみたいに、ズレているというだけで、何がずれてるとも言えない。

>>3506 匿名さん
一人芝居という事にしたいのはわかる。
保身だから。「あなたがそう思いたいだけ」なんだよ。

>>3506

それ、俺へのレスだよね。
俺が誰を擁護してるって？ｗ　俺は自分の意見しか言わないよ。あんたみたいなのと会話している限り、自分の意見が孤立しているという感覚は微塵も無い。
「検討中」さんから見れば、俺とて管理会社への委託を機械的に良しとしているモブキャラの一人だろう。当然、俺も彼の考えを全面的には支持しない。俺は今飲んでるペットボトル飲料の原価を常に気にするような暮らし方はしていないので、管理費や修積金についてもそこそこテキトーだ。広く見聞きした実例から感じる相場感と照らして違和感が無いことと、実際の管理スタッフの仕事ぶりを見て不満が無ければ、委託先の会社の利益率がどうのなんて理不尽かつ不毛なことは言わない。同じことを他の皆さんが考えていれば、普通に組合の総意として委託管理をすることになるよ。幸いなことに、仕事中に昼寝をするような管理員や清掃員にあたったこともないので。（その辺りが費用削減を検討するきっかけになってる人ってホントに気の毒だなとは思うが）

一人芝居がどうのと言ってるあんたは、同質の反論を多数向けられるのが怖い・都合が悪いということだろう。現時点で既に多数派に他ならない委託管理派（こういう括りは好きじゃないけど）が、わざわざ他人を装って多勢のフリをする必要なんて無い筈だよね。逆に俺は、アンチ君がどんなに分身を作ろうが何も怖くない。言ってることが等しく論理破綻しているバカが何人いたところでモノの数ではない。多数決をひっくり返せるほどの数でそのバカが「実在」するのなら話は別だけどな（笑）
でも、現実でここにいるのはあんた一人だろ？　

もう昨日から６月なんだけど、おたくの管理組合の本年度予算はどうするの？
管理会社と手を切るなら、そろそろ理事会で総会議案を承認しなきゃならない時期だよね。今すぐでも遅いくらいだ。何度も言ってるように、あんたの主張は誰も邪魔する筋合いではないのだから、さっさと行動しなさいっての。俺（たち）はあんたと同じことはしないよと。それが何かご不満ですか？（笑）

言い訳が長い。
こんな時間にこんなスレに集まるのはただ一人。
管理会社を個人事業主として経営している万年マン管士不合格者君だけです。
彼の知能パターンはこちらには筒抜け。
その根気良さはプロバガンダという職業肩書がなせる技。
あそこが余りに滑稽すぎるほど単細胞。

>>3510 匿名さん

ありゃりゃ、今度は俺と検討中さんが同一人物認定されてるのか（笑）
流石に勘弁してくれよ。俺はああいうファンタジックなキャラは苦手なのでね。
本人には申し訳ないが、仕事を趣味的にやろうとしている人とはウマも合わない。
あんたと違い自分の理念を行動に反映させている点では称賛に値するし、管理会社によるピンハネの存在を認めつつ、あくまで委託管理を維持した中で支出をシェイプアップさせようという取り組みもいたって合理的ではあるが、俺は正直そこまでガツガツ「見直し」をする気にはなれない。管理士にコンサルティングを委託すれば、それはそれで金がかかるのが当然だしな。

何にせよ、心強い味方が現れなかったのは残念だったね。
大変だろうけど、総会での上程頑張ってな。やるならばの話だが。

>管理士にコンサルティングを委託すれば、それはそれで金がかかるのが当然だしな。

管理会社に頼む金＞＞＞＞マンション管理士の費用



反論できないから、必死の抵抗が自演認定。そんなことより、管理会社のメリットを説明できないことが問題なんだろ。否定するだけで、何一つメリットを提示できない。そりゃ管理会社がそっぽを向かれて当然。

まあ多分、あなたのマンションが、、と言い出すんだろうな。

マンション管理会社自体が意味なく、ぼったくり団体だという趣旨で、相談しているわけじゃないからね。

＞そんなことより、管理会社のメリットを説明できないことが問題なんだろ。

いや別に（笑）
君以外からは誰からも問題にされていないし、この期に及んで君が共感する様なメリットがあるとも思えない。委託管理を評価する者だけにしか解らないメリットだから。


＞否定するだけで、何一つメリットを提示できない。そりゃ管理会社がそっぽを向かれて当然。

そっぽを向いてるのも君だけだよね（笑）
事実は正確に表現してくれよ。委託管理のメリットを理解できない君が、管理会社に勝手に背を向けているだけだと。　今後もそうしなよ。誰も困らないから。

死んだはずのスレが、ゾンビの様に生き返ったね。

>>3492 マンション検討中さん

>>3458 匿名さんの投稿に、おかしいところはありませんか。
>これにつきましては、判断する『根拠』が見つからないとお答えしてもよろしいでしょうか？

分からないかな？
たぶん、＞3484さんは、分っていて試しているんだと思うよ。

＞フロントは１０～１５棟を担当している（厚労省は１５棟）。つまり、一棟あたりは、フロントにかかる人件費の1/10で管理会社に頼んでいるサービスは賄えるということ。仮にあんたのいうバックオフィスを加味したとして、１５棟から割り引いて１０棟分としてもフロント人件費の1/10が管理会社に支払われる費用ならトントンということになる。

１５棟→１０棟に減じた理由は、（バックオフィスを加味したとして）、フロント以外に会計・出納・電話応対などの人材が必要だという事。

つまり、トントンだという事は、直接関与している人の人件費しか払わないという事。

管理会社は、その他の経費（光熱費・通信費・設備償却費・社屋家賃・もろもろ）分、赤字で受託しろという話。


＞で、管理会社のフロントの給料は５００万円弱とされる。ただ社保など経費はそれ以外もあるから仮に７００万円（管理会社の仕事ができる人間を雇える金額）としても、月額なら÷１２で月約６万円。これ以上、管理会社の取り分が多いとコスパが悪いとなるが、管理費（委託管理費だけではない）のおよそ控えめに２割が管理会社の取り分（管理会社の粗利がおよそ２５％であることや、削減コンサルの削減事例などから逆算）とすれば、仮に５０戸で月７０万円の管理費の物件なら１４万円が管理報酬や中間マージン、バックマージンで流れていると計算できる。６万で済む仕事に対して１４万円も支払っているんだから、明らかに費用対効果が悪い。控え目の数字でこれ。

スーパーに、１０００円で仕入れたのだから１０００円で売れ。
それより高く売ったら、ボッタクリだという話。

売上１４万、直接人件費６万なら、直接人件費率は６÷１４≒４３％となる。
以前、アンチ氏は、管理会社の最終平均利益率は５％と言っていたから、この直接人件費率で、最終利益率５％なら、妥当ではないか。
それを、アンチ氏は１４－６万の８万を、ボッタクリだと言っている訳だ。
おかしいと思わないか。

>>3514 匿名さん2さん

なんで名前をまた買えたの？

何回も指摘されてるが、会社維持経費を払えではなく、会社維持経費や会社の利益を乗せられてまで、誰でもできる仕事、もっと安く実現可能な管理業務をわざわざ高い金払ってまで管理会社に頼む必用ないということ。

水道水の利用で十分な用途に対して
わざわざスーパーで水買う必用ないよね。バックオフィスがかかってるからうちで買ってもらわないと困ると逆ギレされても仕方ないでしょ。

まあ、領収書の保管が難しい作業みたいだからあんたみたいなバカは頼んだ方がいいみたいだが。

>>3515 匿名さん
＞なんで名前をまた買えたの？
以前から、この名前だが。
こんなケチの付け方しかできないアンチは、哀れと言うしかないな。

＞何回も指摘されてるが、会社維持経費を払えではなく、会社維持経費や会社の利益を乗せられてまで、誰でもできる仕事、もっと安く実現可能な管理業務をわざわざ高い金払ってまで管理会社に頼む必用ないということ。

あんた以外は言ってないよ。
何回も指摘しているが、どんな会社も利益にならないことはしないが、まだ理解できないのか？

もっと安く実現可能な管理業務とは
①　マンション管理士に依頼する
②　削減コンサルに依頼する
事だよね。
実現したら、すぐに報告するよね。

マンション検討中さん。
あなたはどう思う？
こういう無知な人に、社会の常識みを教えてあげるのも、マンション管理士の仕事では？
それとも、コンサルを引き受ける？

＞水道水の利用で十分な用途に対して
＞わざわざスーパーで水買う必用ないよね。バックオフィスがかかってるからうちで買ってもらわないと困ると逆ギレされても仕方ないでしょ。

水道水をスーパーで買うバカは居ないよ。
買うのは、付加価値のある水だよ。

だから、自主管理すればいいじゃないか。
みんな、「管理会社はボッタクリだから、こうして自主管理しました。」と、言えと言ってるじゃないか。

出来ないのに、管理会社に文句言いながら、言いなりに金を払って、ストレスたまるだろ。

＞まあ、領収書の保管が難しい作業みたいだからあんたみたいなバカは頼んだ方がいいみたいだが。

頼んでるよ。
高々月額￥８３０円節約するために、自主管理するのはは面倒で嫌だから。

このやり取りは、もう何回もしているのに、長文コピペでゾンビは生き返る。

>>3515

お～いw そっちも一緒くたにすんのかよ。
俺はあんたが出した掛け持ち棟数がどうこういう理屈にゃ興味ゼロなんだよ。ラーメン喰いに行って「今日は繁盛してるんだから俺に出す一杯は少し安くしろ」なんて恥ずかしいことを言えるのはあんたぐらいだよ（笑）
何を指摘されているのか、主旨ぐらい普通に頭ん中で整理してくれや。つまらん揚げ足取りしてるヤツと一緒にしないで欲しいね。

>>3491 匿名さん

とても考えるきっかけを作ってくださって、ありがとうございます。

＞最後にピンハネは
＞『請求書発行者が管理会社』
＞これは、元受けですね。
＞管理会社にとって、実施業者に払う金額は仕入れ値ですから、売値より安いのは当然です。
について、どうして管理会社が元請となり得るか？考えました結果、
例えば、このように↓主たる業務が何か？判らないほどの事業内容、許認可登録、資格保有者がいる会社でしたら可能ですね。
https://glob-com.co.jp/company_outline.html
但し、従業員数や資格保有者数が公表されていないので、１つの会社がこれほど多種の事業内容をするとなると、別の疑問も湧いてきますが。

管理組合がこのような多種多様の事業内容を持つ会社に、管理会社として
『工事見積ちょうだい！』
といえば、それは『自分の会社の工事事業部門の見積書』と捉え、『下請会社の請求書＋元請の取り分』を入れた『請求書』が出される。
もしそれが嫌なら、『管理会社の管理事務の一環として、○○社の見積もりを取り寄せてください。』と細かく言わないと管理会社名以外の見積書は取り寄せてもらえないということでしょうか？

法には疎いのでこれ以上どうのこうの言えませんが、
なんだか独占禁止法の隙間をすり抜けられた、建設業の下請丸投げ禁止を煙に巻かれたような、モヤモヤした気分です。

とにかくとても勉強になりました。
ありがとうございました。

>>3504 匿名さん

興味深い表現をしてくださって、ありがとうございます。
ちなみに私は家系が農家ですので自民党。
宗教は無宗教ですし、勤務先は公務員では無く一般企業です。
自分で自分を褒めてあげたい時はシュヴァル・ブランを開けます。

>>3505 3183さん

すいません！
私の説明が下手で誤解を招いてしまいましたね。
私は
①永続的な自主管理が出来れば、それにこしたことはない。
②①がダメなら上手に（←この上手がミソ！）管理会社を使おう！
です。
理事長になって思いっきり変革や方向転換、無駄のバッサリ斬り！をやってみて、結果『あー、疲れたー、無償の愛は続かないね～。2年で一生分のボランティア活動した気分。これに伝票整理と借金取り立てが有ったらキツイね！』と思いました。
でもこれが他の区分所有者のみなさんと業務分担出来たら、自主管理は夢じゃないとも思いました。

でも、自分のマンションを自主管理にしたいか？というと、今のマンションはメジャー７なのでブランドのイメージを維持するのが資産価値を落とさない１つの方法であり、自主管理のマンションが高値で売りやすいか？と言えば、難しいでしょう。
マンションの所有権は会社の株のような一面が有り、管理組合は健全な運営のために優良の株主を捕まえておかなければならないとも思っています。
だって大規模修繕をやらなければならないのに『修繕費の値上げ反対！』の一点張りをされたら困りますよね。

とここまで書いて、やっぱり説明が下手だと反省しております。

>>3516 匿名さん2さん

私はマンション管理士のお仕事は、自分の社会経験と見識を広めるため＋何よりも本職は会社員につき副業禁止のため、ボランティア活動として実施しております。

その中経験の中で、説得を挫折したご意見・要望は
『自分の自転車がその仕様の都合により駐輪場のラックに入れれないので、管理組合で自分の自転車を買い取れ。』
でした。
延々とご説明をしたのですが、納得していただけず、時間終了に逃げました。

みなさまのお力沿いをいただきながら、この場を借りて説明能力の向上を図ろうとしていています。

>何回も指摘しているが、どんな会社も利益にならないことはしないが、まだ理解できないのか？

会社が利益になることをするかしないかではなく、消費者たる管理組合にとって契約に似合う価値があるかどうかなんだが。

まあ、以前は社用車の経費が掛かってるからみたいなこと言ってたっけな。
社用車を何台も買われたらそのたんび値上げしてやらなきゃいけないのかな?w

まあ、HN変えてばかりで荒らしている自覚はあるらしい。
HN変えないと何度もトボケられないからね。

給料が500万の奴がやる仕事だから月6万の価値だ！
誰もやりたがらないけど誰でもできる！
金を払うんだからそれだけの時間働け！
同じ主張するから同一人物だ！
管理会社を認める奴は全員バカだ！

恥

>>3521 マンション検討中さん
興味本位のボランティアで責任が取れるのかな？
管理組合活動はあなたの趣味の庭ではない。
清掃ボランティアの方がよっぽど有益だ。

>>3505 3183さん
自分の投稿に他人のフリして擁護投稿ww
哀しいだシン。

>>3524 通りがかりさん
普通はマンション管理士の資格を持っている人が組合の為に助言してくれたらありがたいけど。

>>3523 匿名さん

ついに何も言い返せず振り絞った答えが

「恥」

だって。自分の事ようやく自覚したのかな?
いつも荒らしは疑問形で自らは何も説明できないらしい。

単純に管理会社に費用出すだけの価値があればそれを説明すればいいだけなのに
既出だとしか言えないからね。

>>3526 購入経験者さん
これは組合員の資質にもよる。
うちなどは理事長が何回も受験して不合格になりながら
有資格者を目の敵にして肩身が狭いマンション管理士の
組合員もいる始末。僻んでいるのでしょうね。

>>3527 匿名さん
自主管理の有用性まだかな。

>>3529 匿名さん

結局、威勢のいい否定だけで、反論がないという事は管理会社の費用に対する価値はないって認めたってことね。

>>3530 匿名さん
代替手段も出さない時点で管理会社の価値をお前が認めてることになるんだけど、こんなこともわからないのか。
反論ってwwwそんなレベルじゃないだろ。教育してあげてたが、お前の親と同じ結果になったわ。

>>3528 匿名さん
マンション管理士に僻み？w
どんだけ小さいのやら・・・

ああ、そうか。仕事にしようと思っているのに試験に受からない人からすれば、管理士資格を持っているのに「ボランティア」って遊び感覚っぽいのが腹が立つのか・・・
ボランティアのイメージが「無償っていうだけの人」と「遊び感覚って人」がいるのかもね。

>>3531 匿名さん

代替手段があるかないかではなく、値段なりの価値があるかどうか、だよ。
費用が高いか安いかの話なんだが。。

高すぎるということは認めるんだなw
認めないなら値段なりの価値を説明してもらおう。

ちなみに代替なんて管理人でもほぼ同じ仕事やろうと思えばできる。最賃なんだから
数万円上乗せすりゃあいくらでもやってくれるよ。どっちみちたいした仕事ないから。領収書の保管とかねw

管理人でできないっていうなら、何ができないのか、それにどれほどの時間的労力がかかるのか。管理会社フロント以外にできない業務なのかを説明してくださいね。

>>3533 匿名さん
マンション管理士3-4万円
会計士5万円
管理員に追加業務数万円(3-6万円)

個人に、安く見積っても11万円以上払うのかぁ。。。組織には14万。普通の感覚を持っているなら責任能力の低い個人より、組織と契約するなぁ。

マンション管理で毎月会計士に依頼するほど処理なんてないだろw
手帳簿かソフトで十分だよ。

なんでそんなに金かけたいの？
追加５万で十分だよ。

結局、管理会社が割高である反論はないってことね？

>>3535 匿名さん
追加5万でできる事例でもあるのか？割高また妄想か？
比較対象がないのに割高って頭すごいなwww勝手にこれぐらいでできるハズって思い込んで高い高い騒ぐとかwww

反論ある？www

>>3535 匿名さん

だからそれを思う存分実行しろよw
誰も止めてないだろw
手間も費用も僅かなのにどうしてやらねえw 謎だw

独りじゃ怖くて出来ないから誰か一緒にお願い！ってか？

>>3537 3183さん

管理会社費用対効果に合わないと言うこと自体は間違いないみたいだw

事例も何も自主管理はそうやってるよ。

そもそも自主管理の理事長が無償や低報酬でやれている業務を管理人がお金もらってもできないとか、ないからw

まあ、いずれにせよ管理会社が割に合わないビジネスってこと自体は認めるようだ。事例は？しか反論がないみたいだからなw

>>3539 匿名さん
自主管理でやれているのが根拠なんだな。じゃあ管理会社と契約している組合が圧倒的多数だから、お前の好きな費用対効果やコスパの良さも証明されているって事でいいのか。

大勢が契約しているかどうかなんて知っているよ。多くの人が気づいてないから問題視している。シェア＝正解なら世の中からあらゆる問題が消え去るよw

結局、あんた自身、費用に対して管理会社と契約するメリットを一切説明できなかったんだから諦めたら？w

コスパがいいか悪いか。悪いんだよ。

>>3535 匿名さん
＞手帳簿かソフトで十分だよ。
手帳簿では、口座振替は出来ないよ。
ソフトは、無料なのか？
無料で、いいのが見つかったかな？
使い方は、誰に聞くんだ？

市販の会計ソフトの使い方が分からない人はマンション管理会社と契約するのか？w

>>3543 匿名さん
手帳簿で、どうやって口座振替するんだ？
市販の会計ソフトって、クラセル以外に見た事あるのか？

こんな調子で、自主管理とは・・・・。

もう、管理会社にしかできない業務をできず、料金が高すぎるのに、管理会社との契約を正当化できないだろ。今は分譲とセットの抱き合わせと無関心組合で持っているだけなんだから。競争原理を働かせて選択したわけでもないし。

擁護派の荒らしが、管理会社との契約で得られる、料金なりの価値をまるで説明できないことは確か。

>>3545 匿名さん
意味不明。
アンチが、自主管理出来ないことだけは、確かである。

管理会社が契約できる価値があるなら、なんでそれを説明できないのかな？それが答えじゃない。荒らしているだけじゃん。

>>3547 匿名さん
自主管理していたら、数台ある内の一つの給水ポンプが作動しなくなった。
さて、どうする？

>>3548 購入経験者さん

聞いてばかりですね。管理人が対処するでしょ。

その前に貴方は管理会社にしかできない仕事やメリットを説明できないと言う事でいいということですね？

>>3549 匿名さん
管理人が「買い替えます」と言ったら、買い換えるんですか？