ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>2992 匿名さん
2004年の話だろ？

もうそういう時代ではないのだよ、残念ながら。
「値引き？では、他の管理会社を当たってくれ。」と言われるのが現実。

https://toyokeizai.net/articles/-/466647
【実は続出｢マンション管理会社が突然撤退｣の怖さ】
　　管理組合と｢立場逆転｣､大きな転換期に

管理会社からすれば、儲けの出ないマンション管理なんてやりたくない。
管理会社　:「自主管理？どうぞ、どうぞ♪」
です。

>>3001 匿名さん
全く同意、今大手管理会社は不採算組合や手の掛かる組合にさよならし始めていますね。解約された組合は日本○ウズイン○など独立系が受け皿になっているようです。良い機会だから是非自主管理するべきですね。

>底なしなヤツだなぁ、管理員の労務管理と社会保険の管理はお前がやるのか？笑

マージンを取りすぎだって言ってるんだよ。労務管理と社保の管理がいくらかかるのかな? 毎回他にあるあると言って、いくらでどれくらいの手間なのかを全く言えないなw まあ、実質的な手間はほぼないし、労使折半の部分も1.5割とか、その程度。



>>2989 さん
管理会社がマージンを得ることで、得ないことと比べてエレベーター保守に関して何が違うんですか？？

>違いを自分で考えようとは思わない人なんですか？

違いなんてないと思うけど、あんたが管理会社通した方がいいというからその理由を聞いてるんだよ。どうなの? どうせまたトボけて結局は答えられないんだろ?w


>>2993 匿名さん
>また捏造がはじまったか。理事会で「今月も無事に点検終わりました」と言う報告を、保守業者に変わって言うだけと言うみたい。って誰がいつ言ったか書いてね。

あんたが「理事会での報告が業務だ!」みたいなこと言ってたね。その時のあんたのHNは忘れたけど。

違うというなら、あらためてエレベーター保守を管理会社にマージン払ってやってもらえるサービスの中身を教えてくださいよ。必要だというなら答えられるでしょ。

>何を言っても理解できない人ってどこのマンションにも居て、自分の無知を棚に上げ意味不明と言って終わり。

はい。つまり、エレベーター保守業務を管理会社に業務委託する必要性については答えられない、わからないということね。それなのに必要だと言ってるんだw

>早く20万の内訳教えて下さい。丁寧なんでしょ？（笑）

20万は管理費70万のうちの管理会社のマージンだと言ってるだろ。何回も。んたみたいにトボけて結局答えられない、みたいなことしないから。

>>2992 匿名さん
>2004年の話だろ？

↓これは2年前だな。

築13年目のマンションでエレベーター保守契約が「フルメンテナンス仕様」になったワケ
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/03/30/121554


>もうそういう時代ではないのだよ、残念ながら。
「値引き？では、他の管理会社を当たってくれ。」と言われるのが現実。

https://toyokeizai.net/articles/-/466647
【実は続出｢マンション管理会社が突然撤退｣の怖さ】
　　管理組合と｢立場逆転｣､大きな転換期に


マンション管理会社の受託戸数は右肩上がりで増えているんだよ。
人手不足なんじゃなくて、物件を減らすどころか増やしすぎたから儲からないところを切ったと言う話。地方の30戸以下とか、もともと儲からないマンションがヤバイという話で、都心部の普通のマンション切ってたら、売上上がらないだろ。それが本業なんだからw　

>>3004 匿名さん
>20万は管理費70万のうちの管理会社のマージンだと言ってるだろ。何回も。んたみたいにトボけて結局答えられない、みたいなことしないから。
50戸のマンションがあったら管理費の総額が70万で、委託費が50万、残り20万はマージンなんだな。よくわかったよ。光熱費や予備費なんてないんだー、へぇー

＞50戸のマンションがあったら管理費の総額が70万で、委託費が50万、残り20万はマージン
マージンは３０％でしょうか？

わざととぼけてるのかな? 委託費やその他の契約に管理会社のマージンが含まれているという事。

結局あんたは相変わらず自分が言ったことすら説明できないんだな。

自分が言ったことすら満足に答えられない奴が何言っても説得力ないですよ。。

>>3007 匿名さん
他の委託業者（清掃や保守など）に支払われる金額に管理会社のマージンが乗っかって記載されるわけないじゃん。
組合員の通帳から契約料金が引き落とされてから、管理会社に20%マージンが払われるのかい？
それって二重帳簿ってことだよね？

直接雇用の労務管理なんてやり方知らないから回答できないな。企業であれば出退勤の管理はシステムが構築されているし、業務の実施状況はナレッジから作成されたチェックリストがあるから精々2,3時間。
直接雇用の手間を教えてよ。何をどのくらいの時間かけているのか。

デべ系や独立系の大手管理会社が撤退した後の受け皿は、中堅デべ系や地場の中小管理会社。

・参考資料
「週刊東洋経済 2019年3月2日号　管理会社が撤退通告! 漂流し始めるマンション」より。

赤字物件からの撤退 他社でも動き相次ぐ

　実は、こうしたマンション選別の動きを見せるのは住不建物だけではない。先の日本ハウズイングもそうだ。不動産デベを親会社に持たない独立系のため、これまでは委託料の安さを武器として、リプレース物件を積極的に獲得。だが、２年ほど前からその積極性に影が差し始めていた。

　そして18年初には拡大一辺倒だった従来の路線を見直し、物件の採算性を重視。受託管理している９３００棟強（44万戸）のマンションのうち、採算の厳しい３割の管理組合に管理委託料の値上げを要請し始めた。提示した水準までの値上げが難しい場合、管理人の勤務時間の短縮など業務内容の見直しを求めている。受け入れられなければ徹退も辞さずという強い姿勢で臨んでおり、解約戸数が例年にないほど増えているが、「値上げできた物件は多く、事業の採算性は改善している」（日本ハウズイング役員）。

撤退後の受け皿に中堅などが名乗り

　もともと、このマンションは住友不動産建物サービス（住不建物）の管理物件だったが、土日も管理人を配置するなど手厚いいサービスがあだとなり採算を圧迫。管理組合に対する管理費値上げ提案が受け入れられず、結局18年度末をもって撤退が決まった。

　管理を引き継ぐ会社を公募すると、何と15社から申し出があった。財閥系や大手デベロッパー系の参加企業はゼロ。代わりに目立つのが中堅デベロッパーの子会社や地場の管理会社だった。このマンションに限らず、大手が手放した物件を中小管理会社が拾う光景が目につく。

>>3004 匿名さん
マージンを取りすぎだって言ってるんだよ。
→お前が決めることじゃ無い、管理会社の勝手、
　嫌ならやめりゃいいだけなのに文句、子供？笑
労務管理と社保の管理がいくらかかるのかな?
→知らないのに自主管理で直接雇用の話笑
毎回他にあるあると言って、いくらでどれくらいの手間なのかを全く言えないなw まあ、実質的な手間はほぼないし、労使折半の部分も1.5割とか、その程度。
→無知の上、根拠のない推測と自信笑、
　偏執独自解釈万歳マン

>>3010 匿名さん
「管理会社はマージン20％！ずるい！」っていう妄想はお門違いってことだね。

>>3008 匿名さん

業者直接はバックマージンですね。記載されてるとも書いてないのに、勝手に突っかかってこられても困りますね。捏造はいつものことですが。バックマージンで業者と管理会社の取引なんで当然管理組合にはわかりません。でも、しっかり上乗せされているので高いです。管理組合が直接見積もり出せば、はっきりと差額があるのでわかります。
管理会社が進める更新工事や小さい修繕も同様に直契約の体裁ですが、もちろんしっかりバックマージンがあります。だから仕切りに理事会で営業してくるんですけどね。あなたはボランティアでやってるとでも言いたそうですが。

それから、マージンが高いなら、改善を求めたり他の業者との契約を考えるのは当たり前です。馬鹿馬鹿しい高い金額だったり、他に安い手段があるならそちらと契約するのは経済的合理性から言って当然です。放置している方が損失です。

まあ嘘つきで自分が書いたことでも突っ込まれたらしどろもどろになって意味不明なことしか書き込めないあなたが何言っても説得力ないですが。

管理会社はマージン30％！ずるい！

管理会社の規模でマージンも異なる。
管理会社の損益分岐点を調べてください。
予算の収支と決算の収支を通常総会で徹底的に質問してみてください。管理会社の本性が見えてはきます。

マージンは表立って見えなくなっているのがキモ。でも直で見積もり出せば差額で明白。

サービスに見合ってないから表立って手数料として取れないような金額なんだよな。無関心だとそんなもんか、で気づかないが、気づけば、やはり改善を検討せざるを得なくなる。

マージンは何％ですか？

>>3016 匿名さん
＞マージンは表立って見えなくなっているのがキモ。でも直で見積もり出せば差額で明白。
みんなその時点で直に切り替えているのに、あなたは切り替えないで、管理会社は悪だと、ここで言うだけ？

では、差額が判明した時点で、直契約に切り替えた方がいいということなんですね。やっと認めましたね。ありがとうございます！

とりあえず、管理組合は今の契約をチェックして見直し、見積もりを出してみるということはしたほうが良さそうですね。

>>3019 匿名さん
値段よりも、非常時対応や、メーカーの部品在庫を重視する人もいますよ。
値段の問題よりも、エレベーターが長く停止することを嫌う人は、多少高くてもメーカーと契約するでしょう。
人それぞれ、他人がとやかく言う事ではないでしょう。

直契約なんて御免だな。
面倒だ。

あなただけでしょう。普通は値段です。第一、普通にメンテしていれば、長く停止することはありません。仮に数年に１度、独立系にしたせいで数時間や半日、階段を使うことになっても毎月の管理費が２割安いならそっちの方がいいと思うでしょう。普通はね。大規模マンションなら、エレベーターは複数あるので壊れてない方を使えば良い話です。

今は独立系にも在庫を供給しないといけない法律になっています。独立系でも遜色ありません。それを知っている人はみんな独立系に変えてます。知らないと損し続けます。大半は後者です。

でもあなたは部品の供給が確実だと思いたい！そのためにはどれだけぼったくられても平気だ！管理会社にお金を払えば払っただけ安心だと考えたら、そうされたら良いと思います。他の住人は可哀想ですが。

>>3021 匿名さん

理事長や担当理事の負担が契約時に少しある程度です。残念したね。

どのくらい面倒なのか、調べて反論してきてください。管理会社を有難がりたいならね。

>>3022 匿名さん
＞あなただけでしょう。
皆が安い方を選ぶなら、EV保守に限らずメーカー品は駆逐されているはず。
人それぞれ、他人がとやかく言う事ではないでしょう。

日本って先進国の中でも物理物では無い「サービス」に対する価値判断が極端に低い珍しい国なんですよね。島国で他国からの影響が軽微なのも影響してるのでしょうが、だからこそ他国と比較してそうした事業が発展しづらく景気も長らく低迷してるのが残念...。

価値判断が低いという前に、悔しかったらそのご自慢の「サービスの中身」を教えて欲しいね。いつになったら紹介するのかな？　

あるある、というだけで、何があるのかと聞いたら、HN変えてトンズラだもんね、荒らしさんは。どうせ貴方が知らないだけだ！とか言って業務内容を並べてまた逃げるんだろうが。

エレベーター保守を管理会社に業務委託したら管理会社から一体どんなサービスが受けられるの？はぐらかさないで教えてくださいね。

>>3026 匿名さん
金魚の記憶は１秒しか残らないそうです。
＞価値判断が低いという前に、悔しかったらそのご自慢の「サービスの中身」を教えて欲しいね。いつになったら紹介するのかな？　
何回答えても同じこと聞くのは、あなたの記憶力は金魚並み？

書いてないから聞いたんだよ。自信あるなら、さっさと書いたらいいじゃん。書けないの？自信あるんでしょ？

>>3022 匿名さん
お前の選択に付き合わせられる他の住人は幸せなのか？お前の選択が多数に受け入れられるという変質的な思い込みだけだよな？なぜ他者の選択に付き合わされる住人が可哀想と言い切れるのか不思議だわ。毎回毎回根拠無き自信のかたまりだな。

>>3028 匿名さん
過去レスを見れば一杯書いてあるよ。
見直してから言ってね。

すいません。どうしても見当たらないので、レス番だけでもお願いします！それすらダメですか？どうしてもエレベーター保守を管理会社に依頼したときの管理会社のサービスの「中身」を知りたいので。

お願いします！この通りです！

>>3031 匿名さん
サービスというものに対する認識が違うのでしょうね。
早めのお知らせ貼り付けとか、点検時の挨拶とか、EV内の掃除とかだけがサービスではないでしょ。
あなたにとって有益なサービスとは何ですか？
指摘しても無駄だと感じるし、面倒くさいので、わからないでいいです。

管理人の労務管理どうするか早くおしえてね。勤怠と仕事ぶり、自主管理はどのくらい時間かけてるのかな。
あと、管理費の委託管理以外の内訳もね。

丁寧（笑）なんでしょ？

>早めのお知らせ貼り付けとか、点検時の挨拶とか、EV内の掃除とかだけがサービスではないでしょ。

これはフロントではなく、管理人さんがやることですよね？

フロントの業務は何ですか？

いいから早く管理会社との契約を切ってみなさいってのｗ
怖い橋は誰か一緒でないと渡れないってか。

>>3019 匿名さん
＞では、差額が判明した時点で、直契約に切り替えた方がいいということなんですね。やっと認めましたね。ありがとうございます！

はいはい、それでいいよ。
やれるもんならやってみな。
間に人を入れなきゃ中間費用がかからないなんてのは子供でも解る理屈だ。
問題は実現性があるかどうかだろ。
やれるやれる言いながら実際にはやれない、やる能力が無い。
本来、そういう者が専門家の手を借りることになるのだよｗ
管理会社に払いたくもない金を払わずにいられないのは何故なのか？
まだ解らんのかｗｗ

>問題は実現性があるかどうかだろ

じゃ、なんで実現性がないのか。どんな不都合があるのか

具体的に教えてください。たた、ムリムリと言われても実際、直契約でやってる組合もあるわけで。

何がどう無理なのか、具体的に教えてください。

>>3037 匿名さん
親切な投稿者のみなさん、これに答えたら即、否定と更に説明を求めてきます。理解する気がないか底抜けの○○なので気をつけて下さいね。

>>3038 通りがかりさん
気をつけます。

>>3037 匿名さん
理事達が自分達で見積もり取ってきて、安ければ管理会社を通して契約すればいいだけでは？
なぜ、わざわざ直契約にしなくちゃならないのか？？？

>>3034 匿名さん
宇宙人と話しているような気がする。

>>3040に一つ足すと、理事側も安いだけではなく信用性の高い業者から見積もり取っているから、管理会社も自分のところの下請けに組み込むのに問題ないんだろうな。
どこの業者でも良いというわけでは無いのかもしれん。

このスレで、自主管理の話、見なくなったね。
やっと、無理とわかったのかな？

要するに管理会社と契約するメリットやサービスの中身や契約しない場合の不都合は説明できないと言うことはよく分かりました。

ただ漠然と不安煽ってるだけですよね。何が不安かも示せずに。詐欺師だってもっともちゃんと説明すると思うけど。

管理会社を通さないとダメだ。でもその理由は言えないけどってw

>>3042 匿名さん

同じ業者でも、管理会社がピンハネして、料金が高くなると信頼性が上がるってどういう意味ですか？

直契約すると、業者が手抜きするんですか？業者の従業員が、直契約か管理会社の業務委託か現場によっていちいち確認するんですかね？で、直契約ならサボると？

>>3043 匿名さん
深く考えられていなかったからね。
自主管理をしている所はあるけど、適切に管理出来ているかは未知数だし、突っこんだ質問をしてもはぐらかしたり明後日の回答だったから、表面だけで語っていたのは明らか。

>>3045 匿名さん
レス番号間違えていませんか？

＞同じ業者でも、管理会社がピンハネして、料金が高くなると信頼性が上がるってどういう意味ですか？

さあ？わかりません。

＞直契約すると、業者が手抜きするんですか？

別に手抜きしないでしょう。法的にきちんとした契約書を取り交わしていれば。


＞業者の従業員が、直契約か管理会社の業務委託か現場によっていちいち確認するんですかね？で、直契約ならサボると？

そんなことはないでしょう。

ぼったくられてるのを適切な管理っいうのは間違えでしょう。

だって、サービスの内容も言えないんだから。適切だの、しっかりしてるだの、アバウトな単語で誤魔化してるだけでしょう。

特に外注業務をする際、管理会社に手数料払って得られるサービスって実際には何もないよね？知らないだけって言って逃げてるばっかで、その知ってることを聞いてもはぐらかしてばかり。まあ、存在しないから仕方ないけど。

幽霊やUFOみたいに、あるあると言いはってるだけみたいなw

>>3044 匿名さん
管理会社も組合（理事）に直契約されると若干面倒みたいですよ。

管理会社を通せばそのままの金額で契約できるのに、なぜ直契約しなければならないのですか？理事側が契約書内容を検討する必要も無いし、簡単ですよね。

>>3048 匿名さん
ぼったくりが嫌なら、全部の業者と直契約で管理会社無しの自主管理がしかないですよね。
頑張って下さい。
ほとんどのマンションの組合はそんな手間は嫌がりますので。