自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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2521
通りがかりさん
>>2520 匿名さん
使い分けのあなたにそっちもこっちもないだろ笑
知識がないから話にはウソしかないようだけど。
その上で二次元でイキってる理由を説明してもらえますか？せっかくだからひろゆき風に。
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2522
匿名さん
ひろゆき「管理会社は修繕積立金を原資に利益を上げている、弱い管理組合だとマージン３５～５０％、普通の管理組合だとマージン２０～３０％である。」？
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2523
匿名さん
ここまで何も言えないとはな。。
荒らそうにも、ひろゆき気取りだ！ではね。とにかく、書きこみたいけど中身ないからね。バカさ加減には同情しますよ。
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2524
通りがかりさん
>>2523 匿名さん
回答になってないねぇ
他の言い方で言ってみて。
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2525
通りがかりさん
>>2522 匿名さん
おもしろいです。2次元では言い回しが伝わらないのが残念ですね。
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2526
匿名さん
>>2524 通りがかりさん
あんたが回答してないんだが。
管理会社の味方する一般ユーザーいると思うか?
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2527
通りがかりさん
>>2526 さん
>>2526 匿名さん
いや違うね、覗いたらイキった奴が偉そうにしてたんで同じ表現で投稿しただけだ。覚えがないか？俺の表現アンタを真似たんだが笑、管理会社の味方？何言ってんの急に、他人の投稿の中身なんか興味ないだろ。2500前後当たりからその気もないのにやたら「説明してほしい」って釣って他人を小馬鹿にしてんのアンタだよな。違うなら違うって説明してみて下さい。
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2528
匿名さん
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2529
匿名さん
>>2527 通りがかりさん
何を言っても、中身に対して全く反論も説明もできず、バレバレの自作自演でひろゆきだと遠吠えしかできないんだから、仕方ないよ。管理会社に任せないとダメと言いながら、任せたら何をしてくれるかも全く説明できず、「偉そうに」しか言えないんだもんな。そりゃ荒らし認定されても仕方ないんじゃないの？
管理会社がいいというなら、何がいいか言えばいいだけなのに。。バックオフィスがあるってのはサービスの中身でも何でもないから。。窓口が一つになって、３割り増しの工事を押し付ける以外何もないけど何かありますか？w フロントが１０棟以上掛け持ちしている時点で、そりゃサービスなんてできないし、大抵は管理人で事足りるから、そもそも管理会社の出る幕はほとんどない。契約の時だけ。それで毎月ピンハネしていくんだから、明らかに割が合わないのに、その必要性を聞いたら、会社維持経費がかかるから、って、サービスの充実ではなく、会社の都合だから、管理組合から見れば、全く意味がないんだがね。
まあまた全く批判できず、ひろゆきだとしか書けないと思うけど。
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2530
通りがかりさん
>>2529 匿名さん
アンタは一見議論を求めているようだけど、中身なんかどうでも良くて実際は他人と他人の意見を小馬鹿にしたいだけだろ？全部のスレを見た訳じゃないが、同じことを異なる相手に繰り返しているヤツなんだろ？くだらねー。
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2531
匿名さん
中身も言わないのに、何を主張したくて来ているの？ただ荒らしたいだけか？
意見なんて言ってないから小馬鹿にされているんだろ。管理会社に費用かけて頼む意味は何ですかと聞いたら、普通は得られるメリットを答えるのに、会社の維持経費がかかっているからって、答えになっていると思っているの？
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2532
匿名さん
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2533
匿名さん
>>2526 匿名さん
はいはい、ひろゆき君ではなく「いつもの人」です。こんにちは。
やっぱり投稿名は固定しなきゃダメなんですかね。しませんけどね。
＞管理会社の味方する一般ユーザーいると思うか?
いると思いますよ。まず私がそうです。
勿論、ろくに仕事もせず高い委託費を取ろうとする管理会社は別ですし、そもそもそういうところは契約相手としても対象外ですが、組合が正当な手順を踏んで選定し、ちゃんと仕事をしてくれている管理会社なら、相応のフィーを払うのは勿論のこと、あらぬ理屈でイチャモンをつける質の悪い住人（区分所有者とも限りませんね）の攻撃からは守るつもりです。私は常に正しい方の味方ですから。
今の貴方のご発言、すごーくシンプルだなと改めて思いますよ。
この人はホントに管理会社のことが嫌いなんだな、何か過去に遺恨となるような出来事があって以来目の仇にしているか、あるいは商売敵として何としても排除したいと思っているかだろうなと。そうでもなければ、わざわざ委託管理がされているマンションを購入したり、そこに入居したりはしない筈ですし。
え？ 委託管理のマンションしか事実上選択肢が無いからだ、って？
そりゃおかしいでしょう。自主管理のマンションは「５％も」あるのでしょ？
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2534
匿名さん
自主管理をしているマンションは、築古のマンションが圧倒的に
多いんです。それも築３０年以上前に建てられたマンションです。
それから小規模マンションですね。
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2535
通りがかりさん
>>2531 匿名さん
やっぱり小馬鹿にしてたんだ笑、恥ずかしいヤツめ。管理会社の費用と会社の維持費がかかる話しの間には何往復かのやりとりがあるんだろ？おおかた説明不足の質問と勘違い回答なんだろ？話が飛躍し過ぎなんだよ。結局、アンタの人間性の問題だろ？
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2536
匿名さん
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2537
匿名さん
>>2534 匿名さん
そうですね、竣工当初から自社管理でそのままきているんだと思います。40年代50年代は圧倒的に多かったですよね。管理規約なんて数ページの時代ですね。
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2538
匿名さん
>>2533 匿名さん
管理会社が好きか嫌いかなんてどうでもいいんですが、例えばエレベーター保守や植栽を業務委託で頼んだ場合、管理会社からはどんなサービスを受けられるのかを聞いてるんですが？
管理会社の味方で詳しいなら仕事内容くらい答えられるよね？仕事をしてるかどうかではなく、具体的に例えば毎月どんな業務をしてるんですか？
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2539
匿名さん
>>2536 匿名さん
タコマークです（笑
データ、ありがとうございます。
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2540
匿名さん
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