ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

収納口座・保管口座を同名義で支払口座とするのが得策だと思うならそうすればいい。あるいはそれが可能な管理会社を選定すればいい。極論を言えば、行き着く先は自主管理ということでしょう。
提供されるサービスの内容を正しく把握し、それと実際の費用負担を照合して総合的にメリットがあると考えられる選択肢をとる。業者選定としてはそれが基本かと。支払管理にフィーが発生していて、それが高過ぎると疑うのなら説明を求めればよいのでは？　それで説明が得られないならサービスの選択肢から除外する。そういう当たり前のことをやっていくと「管理会社とは契約しない」という結論になるのかな？

普通はならないから現状がある訳で。

>2279

いや、それは当たり前でしょう。設備不良が起きた場合はその業者に責任を取ってもらうだけでは？手間は変わらないのでは？　ただ、本来的には元々管理会社経由で受注しているところは管理会社にバックマージンが渡っているケースが多いので（相見積もりのガチンコで料金交渉した場合と料金が違う）、そういう意味でも管理会社にお膳立てされた管理パッケージというのは著しく管理組合に不利な立て付けになっている。

>>2280

その通りです。だから裏でバックマージンをとり、不利益がその分管理組合に転化されています。
しかも責任は取らない。

>>2281

１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

しかし、おかしいかおかしくないかで言えばおかしい。
管理会社の仕事の実態は、外注先の管理だが、これを定額ではなく、パーセンテージで利益をとることが問題。だから、大規模物件ほど、コスパが悪くなる。エレベータメンテや清掃業者が５０戸→５００戸で１０倍の業者と契約するわけじゃないからね。

＞１９７０年代以前は自主管理が主流でしたし、それが合理的でした。
＞しかし、不動産会社は分譲後も儲けたいとなって、管理子会社を作って
＞管理の一括契約をパッケージで分譲し、ぼったくり管理ビジネスと一体になってそれが常識化してしまって、疑問を持たれることが亡くなってしまった。そういうもんだろうと。

ならば管理組合の意識の持ち方ひとつで、その昔ながらの「合理的なかたち」に戻すことが出来るはずでしょう。50年前の管理方式を現代のマンションに当て嵌めて、当時はあったという合理性が再現できるのかは甚だ疑問ですけどね。

時代とともに変わった面があるのだとすれば、それは「なるべくしてそうなった」ということだと思いますよ。そうではないと言うのなら、在るべき姿に戻ればいい。実態として戻らない、戻ろうという気運が生まれていないということは、多くの管理組合は現状に一定の満足を得ているということなんでしょう。

時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。５０年前の自主管理のマンションが未だに管理会社と契約していないんだから、それが答えでしょ。

1970年代以前は「主流」だったことが今は10％にも満たない。未だに管理会社と契約していない自主管理マンションが数パーセント残っている一方で、大半は委託管理にシフトしたと。「それが答え」ってそういうことで合ってますか？

全部委託方式にシフトしたマンションはもれなく、管理会社の口車に乗せられただけだと言うのであれば、早いとこ啓蒙してあげた方がいいですね。理屈も方法も既に解っているご様子なので、続きをどうぞといったところでしょうか……。

＞時代も何も、ぼったくり管理会社を利用するかしないかという話。

50年もかけて、殆どのマンションは利用するようになったんですよね？
いや、現実にはもっと短期間でシフトは完了してしまったのかな。
踏み止まった管理組合は今となっては風前の灯火。
早く元通りの世界に戻しましょうよ。何から始めればよいのか提案してください。
この50年の間に、社会において起こった様々な変化を考慮すると大変でしょうけど。

メリットしかないはずの自主管理マンション、なのに住みたくないのはなんでだろう。
売れないし注意しろって情報が氾濫している。

自主管理が売れないのではなく、古いというだけ。
それ以上に維持費が高止まりする物件の方が売れない。

＞本当に管理会社方式が良ければ自主管理が今では残ってないはずだが、五パーセントも残っていいる。

良くわからないですね。
大半のマンションが自主管理だった、というのが元々の状態だったのなら
普通の感覚なら「今や５％”しか”残っていない」と捉える筈なんですが。
それを「５％も残っている」と評価するのは、残りの９５％は自主管理の真価に
気付いていないだけだ、という意味ですか？
あるいは委託管理方式の欠点に気付いていないだけだと。
それにしても、５％以外の大多数がそういう理屈で推移したというのは
なかなか納得できる考察ではないと思いますが。

「管理会社とパッケージ」という点を問題視することにも違和感があります。
管理開始当初の管理会社を分譲事業者が選定したマンション、という意味だと解釈しますが
そうでなければ商品として成立しなかった訳ですし（自主管理マンションを買う人なんて
それこそ少数派もいいところだと思っています）
その管理会社を変えたければ変えることはできます。勿論、自主管理にシフトすることもね。
その結果、50年後の今は「たったの５％」が自主管理を選んだということでしょう。
しかもその５％には、かつては委託管理方式だったマンションが、建設的な判断で
敢えて自主管理の道を選んだというパターンも当然含まれている筈。
それがたったの５％にとどまり「大多数」にはなっていないのは変じゃないのですか？

デべのお仕着せのせいで委託管理が定着したのは事実だと私も思いますが、
市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？
たった５％の人達を除けば。

ただ、残り９５％の中にも潜在的な自主管理志向の方々はいるのでしょうから
それを頑張って発掘するのは有意義なことかも知れませんね。

続きをどうぞ。結果を出してナンボです。

「マンションは管理を買え」という古臭い言葉がありますが、あれはあれで
市場の意向をちゃんと反映したものですよ。
結果、高い買い物をさせられたという顛末も勿論あり得るのでしょうが、商品としては物品ではなく「サービス」ですし
継続的な委託業務なのですから、価格満足度が低いと考えるならリカバリも可能でしょう。

やればいいんじゃないですか？　自主管理でも一部管理でも。
やれてもいないのに優位性を唱えても、誰もついてこないのは自明の理。

>>2020

だから、消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。市場に自主管理の物件が分譲されてないんだから、選びようがない。５％しか残ってないが、自主管理のマンションは管理会社といまだに契約していない物件がいまだに全物件の５％も占める。

自主管理が一般的にどう評価されているかのイメージと、実際の優位性は違う。今は古い物件にしか自主管理がないから、自主管理＝古臭いマンション　というイメージだけで、世間にそう思われているだけで、実際のコスパは自主管理の方がいいと経験者は分かっているから、昔の自主管理のマンションはそのままが多い。本当に管理会社と契約した方がいいなら、契約している。

＞市場には否定されず、入居後のオーナー達にも受け入れられているということですよね？

だから、自主管理の物件が分譲されてないから、選択肢がない。選択肢がないことを選んだとは言えない。
j
管理を変えというのは、管理会社に操られた管理組合のマンションは買うなと言うこと。少なくとも平均以上の管理費の高いマンションはぼったくられている可能性が高い。

＞消費者が管理会社を選んだのではなく、供給側が子会社で儲けるために管理会社の全部管理方式しか分譲しなくなったんだよ。

200歩譲って、消費者には管理会社を選ぶ権利が無かったとしましょう。
でもそれは「購入時」だけの話ですよね。
まさか管理開始後もそんなシバリがあると思っている訳ではないですよね？
貴方のデータが正しいのだとすれば、オーナーとして管理方式・管理会社を選択する
権利がある中で、自主管理を選んでいるのは全体のたったの５％ということでしょう。
５％もあれば十分な数字だという特殊な感覚をここで否定しても埒が明きませんが
50年前は大多数だったのが５％にまで減り、その後も回復していないという事実は
実にシンプルだと思いますよ。

売主に押し付けられた管理会社以外に選択肢が無かった、そのせいでぼったくりに
合っていると言うのであれば、それを打開する選択肢がちゃんとあります。
自主管理も部分管理も選択肢外、管理会社を変えるという発想も無いのであれば
残念ながら既に詰んでますね。でも、そんなことはない筈ですから頑張ってください。
続きをどうぞ。理想を掲げるならやるべきことぐらいやりましょう。

デベ系の管理会社は、親会社がいるので工事はそこを通さなくては
だめでしょう。
しかし、分譲時は親会社と管理会社の意向で決められるが、時の経過とともに
住民も利口になり自分たちの考えで工事等を行うようになる。
管理会社も思うようには管理組合を操ることはできなくなる。
それと自主管理とは全く関係がない。

そうだよ？だから？

「分譲販売時に管理会社を売主が決めたからと言って
区分所有者にとって他に選択肢が無いなどということはない」ということですよ。
そのせいで管理会社にぼったくられてるなんて被害妄想みたいなもんです。
「搾取されているにもかかわらず現況を変えられずにいる」のだと言うのなら
自主管理も部分管理も夢物語。主体性の無い管理組合にそんな能力はありません。
勿論、管理会社の手を借りず適切に委託業者を選定するなんてこともムリ。

しかし実際は、今時の管理組合は（厳密に言えば「実際に機能している役員は」と
言うべきですが）、そこまで無能なメンツばかりではないでしょうね。
知恵を着けた組合員が増えているからこそ、管理会社要否の議論も発生するのだし
リプレイス業務を専門で引き受けるコンサルなどという業種も成り立つのでしょう。
無駄な金は払いたくない、余計な仕事はしたくないしさせたくもない。
誰もがそう考えた結果、現況としては委託管理の比率が９割を超えている。

完全な自主管理とまでは言わずとも、委託管理を選択した中でも、費用の適正化を
実現している事例もそれなりにあるでしょうから、自主管理とそれらを合わせれば
比率はもっと増えるに違いないです。それが「大多数だ」と言えるように頑張ればいい。
意欲をお持ちの方は続きをどうぞ。腰が重い管理組合をその気にさせる必要が
あるのですから、まずはご自身の有言不実行を打開することから始めてみては？

常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない。

選択肢があることと、それを認知しているかどうかは別。

大半の住人は無関心だから管理会社が変えられることを知らない。
だからぼったくられても気づかない。気づかないギリギリの線をぼったくってる。大きくない分気づかなりが、長期にわたってぼったくられると、それだけ大きな機会損失になる。

めんどくさいから委託管理しているのではなく、元から委託管理だから、めんどくさいことすら知らないだろ。そもそも面倒なら、自主管理はなぜ存在しているの？面倒なんじゃないの？なぜ自主管理のマンションは委託管理に変えないの？

実際は自主管理でも大した面倒になってないし、金払って委託管理するほどの面倒さじゃないから自主管理が続いている。

いい加減、同じ質問繰り返すのやめたら？

世間の95％は無関心で無知だから現状を変えようとしないと。
そういう意見ですか？
もしもそうだとしたら、正しい方向を示して現状のまずさを指摘し
改善に向けた手ほどきをていねいにやるだけで、95％のうちいくらかは
貴方の理想に近づく筈だと思いますが、50年もの間にそうはならず
むしろ真逆の方向に世の中は変化した訳でしょう。
多数派の意向を「無知で無関心だから」という安直な理屈で否定していては
この先の50年も管理会社によるボッタクリは続くんじゃないですか？

自主管理のマンションは、たとえ面倒な手間がかかっても自分達の意識が
行き届いた管理をしたいとか、同じ費用負担をするにしても納得感が伴う
支出がしたいとか、そういうことを考えた末に自主管理を選択したのだと
私は思っています。勿論例外はあって、単に管理費を払うことに抵抗があるとか
元は適切な自主管理をしていたのにそれが立ちいかなくなり、委託管理に
戻そうとしてももはや管理費の徴収が現実的に難しくなってしまって、簡単に言えば
お金がないから業務委託ができないという事例も含まれていると思いますし、
もしかしたら最初から自主管理でスタートしていて、貴方が言うように無知無関心な
管理組合員が現状を変えようとしない結果、そうなっただけというパターンも
あるかも知れませんね。いずれにせよ、全体への比率はたったの５％なんでしょうが。

私は別に貴方に「質問」はしていません。教えていただきたいことは特にないので。
なんだか変だなと感じたことを指摘しているまでで、的確な返答には正直期待していません。
訊きたいことがあるとすれば、今のそのご高説に則して何らか行動を起こした結果、
管理会社の体質が正されたり、歪んだ関係を断ち切って管理状態が改善されたという
実体験がおありなら報告してくださればいいのに、とは思っています。

続きをどうぞ。机上の空論で現況は変わらないので、行動で示すべきかと。

あ、ちなみに

＞常識化して、無関心だし、変えられるものとも思ってない

ここはその通りですね。
私は現在、戸建てに住んでいるので管理費の負担意識についてリアルな意見は無いのですが、マンションに住んでいたこともある者としては、その管理を管理会社に委託するのは当たり前のことだと思っていました。そこを変えることについてはあまり関心を持ったことがありません。何故なら、㎡単価でよほど突飛な金額でもない限り、その額を払うこと自体には抵抗がありませんでしたし、お金を払っている以上はそれに見合った仕事をして貰えて当然だと思っていたので、担当者の動きが悪い時は問題にして改善を求め、その結果を評価する意識は普通に持っていたからです。

「ぼったくられた」って、要はボヤボヤしていたせいでお金を騙し取られた…ということじゃないんですかね。私はそういう経験って無いんです。金の使い方には細かい方なので、そもそもボッタクリの被害になど合わないことを目指します。それが「管理会社と契約をしないこと」には直結しないという点で、根本的に貴方とは違うのだと思っています。

私は「管理を合理的にやるためには費用を負担するのが常識である」と思っていて、その認識を変えることについては、メリットが明確に示されない以上は無関心です。委託管理という状態を変える必要は無いと思っている人間です。無関心で無知だからではなく、何が得策なのかを考えた結果としてそういうスタンスをとってます。

あんた自身の想像はわかったから他所でどうぞ。