ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

自主管理なんて時代錯誤も甚だしい。
貧乏マンションは管理会社に管理を委託することはできないんだろう。
かわいそうといえば可哀そうだが、仕方ないよね。
そういう低レベルのマンションもあってもいいんじゃないかな。
お金がなければそれなりの生活をしなければならない。生活に余裕が出て
きたら普通のマンションを買い換えたらいいよ。それまでは辛抱してがんばれ！

タワマンでなくても平均的な分譲ファミリータイプの平均は１５０００円程度。調べてごらん。突発な事案は自主管理だと理事長なり管理組合。そもそも突発なもの自体少ない。管理会社は
非日常的なものも、日常にあるかの如く嘘をついて、不当なピンハネ管理費を正当化する。そもそも管理員がいれば大体管理員が対応するから、突発な事案自体少ない。理事会にとっては、管理会社から報告受けるか、自主管理なら管理員から報告受けるかの差しかない。
会計業務などは月数万でマンション管理士に委託が可能。

なんでそんなに、管理会社の擁護ばかりするの？

マンション変えろと言う前に自分の仕事変えたら？w

いえね、自主管理するマンションは可哀そうだと思ったもんでね。
要はお金がないから自分たちで努力してやろうということだからね。
お金さえあれば自主管理という発想自体がおこらないし。
住民が可哀そうだよね。

管理会社に何も知らずに掠め取られてるマンションの方がはるかに可哀想。そもそも戸建ては自主管理だしw

感情論に訴えるしかできない擁護派は哀れ

> 自主管理は時間なんて取られないよ。自主管理は管理会社に払っていたマージンが取られないだけ。そもそも、毎月毎月、清掃をどうしろなんてあーだこーだ言わない。契約時に理事長が言えばあとは何年も一緒。管理費の平均は１５０００円。自主管理の平均は大体１００００円。一般の組合員は手間は全く変わらず、毎月５０００円安くなる。

自主管理のレベルにもよると思いますが、自主管理とはいえ、ふつうは、ある程度部分管理を委託する中間業者を使います。その場合、毎月5000円も安くはならないですけどね（ｗ
ほぼ完全な自主管理にすれば、5000円は安くなると思いますが、会計管理（入出金）、各種メンテナンス業者の手配（結果の管理）、住民トラブルの管理、総会の準備、長期修繕計画の見直し、修繕の手配などなど結構仕事ありますよ。

月5000円なら、管理会社に任せたいという人が、多数だと思いますけどね（ｗ

中間業社使ってる時点で自主管理とは言いませんよ。貴方が言ってるのは管理会社に委託しながら一部、直接委託してると言う状況。項目上げて多めに見せてるけど、そういった問題の半分は管理会社に委託してようが理事会の対応が必要になる問題です。

そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

>そもそも管理会社のフロントですら1人につき１０数棟以上担当している時点で、業務量はしれてます。

別にフロント一人でやっているわけではなく、ただ窓口がフロントの1人というだけ。実際の業務は、管理会社内部の人がやっているよ。

1人でやっていると思っていたから、管理の委託費が高いと思っていたの？

内部の話なのになんであなたが分かるの？

自主管理のマンションには住みたくないと思っている人が殆どでしょう。
今時マンションの管理を自分たちだけでやっているなんて考えられない。
一緒になってやればいいでしょう。役割分担というのがありますから。
化石みたいな考え方をしている者もいるんですね。

そんな戯言いいからなんで内部のことわかるの？

マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

可哀そうな人。
貧乏人はそれなりのマンションに住めばいい。
管理会社に管理を委託するなんて高根の花。理想だね。

>内部の話なのになんであなたが分かるの？

普通に一般的な会社の話だと思うけど。。。。。
個人でやっている会社でもないのに、むしろフロント1人で、やっていると思うほうが、すごいと思う。。。。

＞マンションフロントが片手間でできる作業に何十万も無駄金払うよな搾取されたマンションの方こそ住みたくないよ。

こう思っている時点で、自主管理したことないのもまるわかり。
会計業務だけでも片手間ではないよ。

一般的な会社の話はしてなくて、マンション管理会社の話ですよ。フロントに担当物件があって、フロント以外にそのマンションに関する業務をしてる人間がいるとして、そういう事情をなんであんたが知ってるかを聞いてるんですが。だって間違いか嘘かもしれない。推測や想像はいいんで。

>236

少なくとも1人ではないでしょ？総会でもマンション管理の資格持っている人が、別途参加する。見積もりをとっても管理会社の承認印に別の人ハンコもあるし。少なくとも1人じゃないということは明確だと思うけど。

とうか、フロントが、1人でやっているということも想像でしょ？むしろ無理がある想像だけど。

フロントが複数棟あるのは報道もあるし、管理棟数と社員数から導き出せる。
別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。

なんの理由で擁護するの？

平成３０年度マンション総合調査結果（国土交通省）
平均管理費10,862円（駐車場使用料等からの充当額を除く）
管理事務を全て管理会社に委託：74.1％
管理事務を全て管理組合が行う：6.8％

このスレで一番疑問なのは、
本当に、自主管理のマンションに居住していて、
自主管理が良いと言っているのでしょうか。
私の勤務先の周辺でマンションは100近くあるけど、
自主管理マンション、聞いたことないのですが。

自主管理で上手く行っているなら、それに越したことはないわけ。
本当に自主管理で上手く行っている方に発言してもらいたい。

自主管理のマンションはお金のないところ。
全国のマンションでみても殆ど自主管理でやっているところは殆どない。
お金がなければ自主管理しかない。
それを指摘されるのが嫌だから管理会社に搾取されるとかいって矛先を
かわそうとしているだけのこと。
マンションの住民で理事になったときに自分たちで全てやらなければならない
となったらみんな理事を拒否するよ。
お金で済む問題だから、マンション管理は管理会社に任せておけばいい。
少々高くてもそんなことはどうでもいい。たいした金額ではないし。

修繕積立金を毎月５万円とか払っている訳ではないしね。
管理費に至っては月３万円ぐらい払っているのかな。
グレードの高いマンションであれば、それぐらいは払っているだろうが
そこはコンシェルジュやガードマン、管理員、清掃員等が常時いるしね。
施設もいろいろあるだろうし。

私の勤務地周辺のマンションで、
自主管理方式の所を検索すると、
数件ありました。
築：30～54年
戸数：12～53戸
管理員：なし

>>239

論点がズレてるね。

まず、平均の管理費と言うのは投資用などワンルームも含めた金額です。平米単価で言うと200円くらいで、ファミリータイプで言うと14000ー15000円が平均。

しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

そもそも、現在、自主管理が多いか少ないかは問題ではない。管理会社使ってる管理組合が多いのは分譲マンション自体、管理会社と抱き合わせ販売で、リプレイスや契約解除がしにくく、管理会社のぼったくり価格に疑いを持ちにくい状況の結果にしかすぎない。

管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

自主管理のマンションに居住していて、
コストも下がり、良い管理ができているなら、
他のマンションの管理費がファミリータイプで、
15,000円だろうが20,000円だろうが関係はないはず。
ご自身の居住しているマンションの話をしてくださいよ。

まず、自主管理のマンションに居住しているのか、
管理会社に委託しているマンションに居住しているのか、
はっきりさせてから発言してもらいたい。

>>242

なんで調べておいて管理費書かないんですか?w
その条件と同じ条件の管理会社のマンションと値段比較してくださいよw

>>244

何が言いたいんですか？
自主管理のマンションに住んでないと自主管理のマンションを勧めていけないと?

あなたは管理員なのだったら、管理会社の欠点は一切、指摘できないことになりますよ？

このスレはマンション管理会社と契約する意味はないというスレで意味があると
主張するならその根拠書いてくださいよ。もともと分譲マンション自体、抱き合わせで実質、管理組合が自主管理にするかの選択権持ちにくい建付けになっているのに、多くの人が使ってるからというのは全く根拠になりませんよ。

そもそも管理会社にできて自主管理にするとできない業務などありません。
それぞれの業務の専門業者に直接頼むのが自主管理。
間接的に頼むのが委託管理方式。間接的なコストがわりにあってないケースが
多いから問題だということ。

今、管理会社は戸数の少ないマンションを切って戸数の大きいマンションを契約したがっている。これはどういうことかというと、戸数の多いマンションほど、管理会社に任せるのがコストパフォーマンスが悪いということ。

管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、これは戸数が大きくても小さくても業務量は比例しない。つまり、マンションによって同じような理事会支援業務に対し、30戸のマンションで年間100万円払ってるマンションがあれば、300戸クラスのタワマンなら年間1000万近い金額になってる可能性もある。実にバカらしい。

自主管理マンションには住んでいないわけね。
ご自分の住むマンションを自主管理に変更してから発言してください。
終わり。

要するに自主管理のマンションは、築年数が古く、管理費等が少ない
マンションがやるんだね。
だから可哀そうといったんだけどね。

一気に自主管理に移行するとなると、不安が先行し尻込みしてしまう。
未経験者の弱みでもある。
初体験となると誰でも怖いものです。
しかし、＞248さんみたいな方でも管理員は務まっている。
初体験による怖さを回避するには、専門業者によるサポートを受けながらの段階的な移行をお勧めしたい。
まず最初にやるのが
1、総会、理事会を管理会社抜きで進行させる。
2、会計処理を管理会社抜きで進行させる。
この2点を管理会社の力を借りずに、管理組合単独で運営させることです。
この2点さえ管理会社から独立していれば、管理会社による諸悪の根源からは守られることになります。
この2点を管理会社から独立させるために何が必要か、そこから検討すべきです。

>別に会計業務など専門チームがあるのは不思議じゃないが、なんであんたが言えるかを聞いてるんだよ。
>なんの理由で擁護するの？

別に擁護はしていない。
1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。
管理会社を擁護しているわけではなく、自主管理を否定している。

＞管理員が常駐するようなある程度の規模のマンションの主な管理会社の仕事は理事会支援くらいだが、

まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。

＞しかもサービスは変わらないのにこれが平気で二万とかいくマンションもあり、この時点でおかしい。

サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。
ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。

＞管理会社の現状が実はボッタクリすぎではないかと言う問いに対して、使ってる組合が多いから違うと言うのは答えになってない。多いが少ないかではなく、費用対効果が適正かどうかで答えるべき。

現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。
うちも管理会社変えましたけど、そこまで大変じゃないですよ。

>>251

>1人のフロントで10棟以上が管理できるくらい、管理業務が簡単だというような変な陽動を否定しているだけ。

簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。

>まぁこう思っている時点で、自主管理は無理だと思うけどね。

自主管理のマンションは日本中に存在しているし、無理だと言うなら、何が無理なの？


>サービスが同じかどうかは、詳しくみないとわからないし、管理費は、広さよりも共有設備/サービスに依存する部分が大きい。

共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。

>ワンルームマンションだとホテル並みのルームサービス/清掃/クリーニングなどがあるマンションもあり、管理費が異様に高い物件もある。

それは高級賃貸マンションでそもそもそういうマンションは分譲されていない。共用施設やサービスは、管理費ではなく、物件の戸数によるスケールメリットの要素の方がはるかに強い。５０戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや２４時間管理などないよ。

>現状、SNSなどで情報が簡単に手に入る時代において、ほとんどのマンションが自主管理ではなく、管理会社を使っているという時点で、費用が適正と思っている人が多いってことだと思いますよ。

現状がどうかなんて知ってるよ。現状がどうですか？なんて誰も聞いてない。不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。

サービスが充実しているから高いのではなく、管理会社がぼったくってるから高い事に大半の区分所有者が気づいてないことが問題。

管理会社と契約しても、不要不急な事業を勧められて、自動更新の項目も毎月自動的にぼったくるわ、住民にとってメリットがほとんどないどころか、害悪でしかない。

否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw

>簡単かどうかは置いといても、事実ですよ。難しいなら、難しい業務が何であるか具体的に教えてください。

毎月の会計業務、住民トラブル対応（法的確認）、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど

業者手配も業者選定や、内容吟味など結構大変だよ
一般的には、清掃業者も1年更新にしているけど、毎年単純更新じゃなくて、再度探すしね。

＞共用サービスが同じ条件でと言うこと。管理人の時間もサービスの内容もたいてい、物件概要欄に載っているよ。

設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。（別に座っているだけじゃないからね）

＞５０戸クラスのマンションでは、都心部の超一等地をのぞいてコンシェルジュや２４時間管理などないよ。

なんか広さ依存しているから、ワンルームマンションだと管理費が安いみたいな言い方していたから、否定しただけですよ。

＞不経済かどうかの話をしている。経済的だと言うなら、その根拠を言わないといけない。

自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。

＞否定するなら、管理会社にしかできない業務を上げてくださいよw

いや、時間をかければ、全部できると思うよ
ただし、その時間をかけるくらいなら、少しのお金は払うというので管理会社を使っている。そんなことはみんなわかっていると思うけど。

>スレ主さん
スレ主さんは、管理業者への支払い明細と規模別の平均的な費用は
知っているのかな？
知っているのなら、例えば５０戸と１００戸、２００戸のマンションの
平均的な相場を書き込んでみてください。
それが分からなければ、高いのか安いのか、また管理会社に搾取されている
のかがわからないでしょう。自主管理した方がいいのかも分りません。

管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。

257さんの質問にスレ主さん是非答えてください。これは参考になります。
教えてください。

>毎月の会計業務、住民トラブル対応（法的確認）、各種メンテナンス業者手配/監査、修繕計画更新、修繕実施、管理人手配/業務監督、管理規約更新、保険更新、理事会、総会準備などなど

全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。そもそも大規模修繕など、管理会社と契約してても組合でやりますし。。

>管理委託費、管理員費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター点検費、
遠隔監視費、消防設備点検費、その他各種点検費
これらの相場は知っているんですよね。ぜひ皆さんにご指導ください。

相場は管理会社に頼んでいれば、その時の委託費が分かりますし、それ以下を念頭に
複数社に見積もればいいですね。マンション管理士にも相談できますし。

>自分でやれば安くなるのは、知っているが、それ以上に時間のほうが大事ということ。別に経済的だからよいということではない。
少なくとも自分でやるよりもそっちのほうが良いと思っている人が多いという事実はある。

自分って一体だれのこと？もう一度、自主管理とは何なのか学習した方がいいですよ。
自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。そもそも、負担があるのは理事会だけで、組合員は単に管理費が安くなるだけです。マンション住人がみんなほうき持って清掃すると思ってるんですか？

継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか？

管理費の相場は教えてもらえないんですか。

>全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できますよね。

それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

＞自主管理は自分で管理をするのではなく、管理会社を通さず、直接、業者と契約する管理方法です。

その契約をしたり、管理したりするのが、住民＝自分達ってことなんだけど
業者選定をしたり契約したりするのも管理ですよ

＞継続的な外注業務に対し、毎月マージンを払うのは馬鹿馬鹿しいと言ってますが、それに対して反論はありますか？

それが大変な業務だとわかっているから問題ないし、外注業務以外にもあると書いてあると思うけど。

>設備やサービスが同じマンションってなかなかないし、管理人の業務内容なんて、物件概要欄なんかにのってないよ。（別に座っているだけじゃないからね）

大まかに言えば同じですよ。タワマンのプール付きとか特殊な場合をのぞいて、５０戸クラスのファミリータイプで、管理人が常駐か、巡回かの違いくらいで、あとは築年数でオートロックがついてるかどうか、宅配ボックスがあるかないか、くらいですね。それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw

>それを個別じゃなくまとめて依頼しているのが管理会社だと思うけど。
個別に依頼した場合より、管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

要するにまとめて、分譲時に契約した内容を引き継いだだけで、多額の管理費を払うことが不経済だと言ってるんですが、まだ分かりませんか？

最初の発注と契約業務が煩雑なだけで、それ以降は自動更新です。自動更新に対して毎月マージンを上乗せされるのは馬鹿馬鹿しいと言ってるのに、まだわからないんですか？

管理会社の方、必死ですね。
文面からその必死さが伝わってくる。
管理会社の方はどうしてスレ主のような方が多くなっているのか、よく分かっていないみたいですね。
分かる必要もないですけどね。
悪いのは会社であって、あなたたちは単なる歯車。

>管理会社を使うほうが明確に高いという根拠がない限り、管理会社がぼっているということにはならないですよ。一般論でいえばまとめて依頼したほうが安いし。

いや、明確に高いですね。項目によって差があるにせよ、概ね委託費の1/3は管理会社に支払う余分なマージンだと思います。

あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか？

こんなところで必死に工作してるくらいなら価格に見合った仕事すればいいのに。

管理人も自社のHPでは最低賃金付近で求人出しているのに、顧客の管理組合には平気で１.５?２倍の上乗せを管理組合に請求。別に自社雇用だからいいのかもしれないが、その金を管理組合が出すんなら、独自に、1.5倍の給与で業務委託で求人出した方がよほど人材も集まるし、柔軟な運用ができる。

工事を依頼した場合管理会社はいくらのバックリベートを取っているというのが
分るのかな。
だから管理費の項目別相場を書き込んでみれば、自分のマンションの価格が高い
のか安いのかがわかると思うんだけど、誰もそれは書かない。知らないのかな。

>例えば清掃にしても、10棟以上担当物件抱えた管理会社フロントが毎週マンションにやってきて外注業者に指示だししてるとでもいうの？

そもそもフロントが、1人で管理していると言っているのは1人ですよ

うちのマンションでは、簡易清掃（見回りの時にゴミがあれば拾う）は、管理人さんの業務として委託して、清掃業者の清掃後の見回りも管理人さんに委託している。

＞あなたはマージンを一切上乗せせず、管理会社はボランティアで発注してると言うんですか？

誰もそんなことは言っていない。
”全部、管理員やマンション管理士に依頼や相談すれば解決できます”っていうから、それをまとめて依頼しているの管理会社って話をしただけ。
それで、どうせ個別で何個も依頼するならまとめて依頼したほうが安いのじゃないの？という話。

＞それもそんなに大きな差ではありません。他に差がつく要素あったら教えてくださいよw

例えば、内廊下と外廊下でも電気代、清掃料金は大きく違う。ディスポーザがついていて結構違う。管理人に関しては、出勤時間や業務内容（清掃をやってくれたり、コンシェルジュ的なことをしてくるかどうか）で違う。防犯カメラの数でも結構ちがう。宅配OBXならクール対応しているかどうか違う。24時間ゴミ出し対応しているかどうかでも違う。新聞を部屋の入口までもってきてくれるサービスも結構高い。などなどいっぱいあるよ。