ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1949 匿名さん
振り出しへのループを続けているのはアンチさんの脳内だけです。彼の発言の不合理性はだいぶ整理され、浸透してきたと思いますよ。管理会社が嫌いで単に金を惜しむだけの人物が、ありもしない代案をあるように見せかけて自説を正当化しようと頑張っているだけです。管理委託費の適正化に未着手の組合がその検討に取り組んだところで、管理会社を閉め出すという展開にはそうそうならないのだということにも思いが及ばないのでしょう。実際、今の勢力図は今後も大して変わらないでしょうね。アンチが単なるアンチの域を出ず、本当の意味での「適正化」の議論を始めない限りは。

全国総数10万弱の分母に対し、分子5千を絶対数として「多い」と称する感覚は一部理解はできますが、このうちどれくらいの数の組合が「正常な維持管理」を実践しているのかは是非とも知りたいところですね。相当な割合でスラム化しているであろうと私は想像しますが、そこを否定できる見解を根拠を携えてアンチさんが示してくれることに期待してます。無理でしょうけど。

＞1944の私の投稿に対し
＞自主管理のマンションもいまだおおくあるし、そもそもそんな難易度の高い業務はないし、管理費削減実績のあるコンサルもいるし。
たった5％の存在を、多くあるという欺瞞。
自主管理をしている管理組合を「委託費が無駄だだから」と決めつけ。
少なくとも、私がいた管理会社が、自主管理マンションから管理を受託した管理組合は、数件すべて、管理不能の状態になって依頼してきた。
＞自分はしたこともないのに「難易度の高い業務はない」と決めつけ。

一歩も進歩なし。

＞既存のマンションの7割は管理会社の分譲時のままで、合理化で削減にとりかかると3割前後は下がる。つまり大半は改革に未着手。
ネットで宣伝しているだけのコンサルを全面的に信用。
ネットで宣伝している会社に依頼するだけで、仕様の変更なしに３割下がるという欺瞞。
管理内容の変更は調べた形跡なし。
結果が出なかった組合は未着手と決めつけ。
「分譲時のまま」の管理会社と交渉し、委託費を減額したり、工事会社を管理組合で選択したりするようになった管理組合を、私は多数知っている。


＞それはネクスコの行動であって消費者がどの時間に料金所くぐるかは値段で決まる。
私はこう書いています。
「通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」
「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」
普通の人なら、この文章が、会社を運営するために、「営業職」の給料以外にも「総務や社屋」の費用がかかるということを示していると理解します。

＞ネクスコが借金返済することをサービスの対価とは言いません。消費者は自分が得かどうかでサービスを選びます。借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。
サービスの対価とは、時間短縮のために支払う通行料金の事です。
ネクスコは、そのサービスを維持するために、通行料金で「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」
利用者は「借金が大変だからといって慈善活動するバカはいません。」のではなく、サービスを利用するために料金を支払い、ネクスコはその料金を「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使ってるのです。
一歩も進歩なし。

＞いい加減HN統一すればどうですか? こんなバカな主張を繰り返すのは一人しかいませんよ。
私のHNは「マンション管理士」か「元フロント」です。
立場をはっきりさせるために、マンション管理士としての発言か、元フロントとしての発言かで、変えています。
どちらの主張が「バカ」かは、他の人に判断してもらいましょう。

さて、最後に
「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」
これに反論があれば、書いてください。
反論がなければ、認めたものとします。

＞1952の
＞自分はしたこともないのに「難易度の高い業務はない」と決めつけ。
は、私の発言です。
訂正します。

ＨＮに関してだけど、ずっと「匿名さん」で通してる者がどのツラ下げて他人に「固定しろ」って言うんだろうな(^^;)　匿名さんという固定ハンドルだとでも言うのかね。自分だってその気になれば別の名前を使えるのだし、匿名を名乗ってる時点で他との区別はしてないじゃんか。

発言の前後が判別できる様になってりゃ、同一人物が「マンション管理士」と「元フロント」を使い分けてたって何の問題も無いんじゃね？　むしろもっと多くてもいい。管理士という資格の保有者としての発言、フロントの実務経験者としての発言、そういう「発言の種類」を区別して、レスを使い分けるのは普通にお利口さんなんじゃないの？　過去のレス番を名前欄に記載するのもいいね。一貫して同じ者から発信された意見であることが解り易い。別に多数決をとろうって話ではないのだから、統一するメリットなんて無いさ。

ただ、名前で判別できるようにしろと言いながら、自分だけ「匿名さん」のままでいるのはズルいね。要するに発言に自信が無いってことだろ？　失言はいつでも切り捨てられるようにしておきたいとｗ　

>1950

純利益が１０％と書いてある箇所は引用でき無いという事ですね。

そりゃ、そんな記述存在し無いもんね。。

それと「委託管理費の２５％」と書いてあるところはどこですか？

また、勝手に自己流解釈で「事実」を引用できませんよね。

これも、捏造ですね。。

そもそも自主管理の物件は１９８０年くらいからほぼ分譲されていません。
自主管理と委託管理方式を管理組合が選んでいるのではなく、委託管理方式の物件しか売られて無いから、そのまま委託管理方式の方が割合が多くなっているだけです。
自主管理はその後、委託管理方式に切り替えられるけど、ほとんど切り替わっていません。つまり、その必要がないから。そういう意味で、５０００棟は多い。

>ネットで宣伝しているだけのコンサルを全面的に信用。

ネットで宣伝するのは普通です。管理会社は宣伝して無いのかな？w

>「通行料金を、ネクスコは「借金返済のためや、ネクスコの総務や社屋のために、」使っています。」

通行料金をどう使うかではなく、同じサービスでどの料金コースを支払うか、です。
低レベルな論点すり替えですね。料金をどう使うかなど、消費者の選択とは無関係。

>サービスの対価とは、時間短縮のために支払う通行料金の事です。

対価は料金って・・もはや日本語になってませんね。

>私のHNは「マンション管理士」か「元フロント」です。
嘘はやめましょう。1918さんも業界人さんも貴方でしょう。日本語が不自由なことと、言ってる内容がまるっきり一緒です。　

＞それと「委託管理費の２５％」と書いてあるところはどこですか？
＞1517
参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
自分で言い出したこと。
「売上総利益で、委託管理費ではない」というのなら、それでもいいですよ。
２５％のすべては、ここから始まったのですから。

＞1571　そういう意味でも管理会社の実務なんて、１人で１０棟以上担当が持てるくらいの役割しかないものに、管理費の２５％以上も取られていたら、馬鹿げているし、その金を修繕費に回した方がいいに決まっている
ここで、管理会社の売り上げを、勝手に管理費に変更している。
管理費とは管理会社の委託費だというのなら、これは同説明する？
＞1891
＞仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
＞そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。

＞自主管理はその後、委託管理方式に切り替えられるけど、ほとんど切り替わっていません。つまり、その必要がないから。
委託管理方式に切り替え出来ない理由について、以前書いたが、「必要がないから」という理由だと決めつける欺瞞。

＞ネットで宣伝するのは普通です。管理会社は宣伝して無いのかな？w
ネットのコンサルの宣伝は信用して管理会社の宣伝は信用しない理由は？
都合のいい方だけの言い分を取り上げるあなたの姿勢が良く表れていますね。

＞対価は料金って・・もはや日本語になってませんね。
対価とは、受けた利益に対し渡すもの。
高速道路を利用する利益に対し渡すのは通行料金。
だから、対価＝通行料金。
理解出来ましたか？

＞嘘はやめましょう。1918さんも業界人さんも貴方でしょう。日本語が不自由なことと、言ってる内容がまるっきり一緒です。
別ですが、構いません。
そう思って下さい。
「日本語が不自由な」というか、日本語が理解できてないのはあなたです。

以前から、文章の意味を考えず、言葉の端切れをとらえて悪態をついてきましたが、悪態の内容も間違いだらけになってきましたね。

さて、最後に
「あなたの理屈なら、料金所のおっちゃんの給料分以外はボッタクリですね。」
反論がありませんが、認めたのですか。
反論があれば、書いてください。
ネクスコは通行料金で総務の費用を払ってもよく、管理会社は受託費で総務の費用を払ってはいけない理由を、書いて下さい。

>「売上総利益で、委託管理費ではない」というのなら、それでもいいですよ。

全く違うだろw

頭いかれてるよ

>委託管理方式に切り替え出来ない理由について、以前書いたが、「必要がないから」という理由だと決めつける欺瞞。

「以前書いた」があんたの答えか?w

>ネットのコンサルの宣伝は信用して管理会社の宣伝は信用しない理由は？

ネットで宣伝はおかしくないという話。自分が突っ込んだポイントくらい覚えておこうね

>高速道路を利用する利益に対し渡すのは通行料金。
だから、対価＝通行料金。

自分がした質問くらい覚えておこうね。
同じ道路使って料金が高い方をあえて選ぶ意味がないのに、料金払えば関係ないのか?w 安くできる手段があるのに、料金は料金ってw

>「日本語が不自由な」というか、日本語が理解できてないのはあなたです。

どこがおかしかったか、指摘できるなら指摘してみてください。引用してね。

>ネクスコは通行料金で総務の費用を払ってもよく、管理会社は受託費で総務の費用を払ってはいけない理由を、書いて下さい。

高速道路を乗る場合、高速道路はその路線に1本しかない。
でもマンション管理は管理会社も無数にあり、自首管理も可能。
高いことが分かったら合理化するだけ。　

俺は他の皆さんと同一視されるのは正直心外なんだよなあ…。
でも、アンチ君が「みんなお前だろ？」と言うのは、まさに敗北宣言だと思うんだよね。それぞれ言ってることや議論の切り口が違うのに、敵は一人だということにしないと対応できないと言ってるようなものだから。

前言は平気で翻すし、答えられない問題は相手の日本語のせいにして有耶無耶にするのは、この手のヤツの特徴だわな。それと、昔２ちゃんねるで口喧嘩に負けたヤツが意味の無い長文コピペを貼りまくってスレッドを強制的に終了させるという荒業を使うことがあったｗ　アンチ君がやってることはまさにそれだ。客観的に見ればこのスレも既に終了、主宰者は死に体だよ。あとは暇人同士で飽きるまでやるしかないねｗ

>>1955 匿名さん
>純利益が１０％と書いてある箇所は引用でき無いという事ですね。

そもそもの会話を捻じ曲げるのはやめてください。
私は貴方に「管理会社をボッタクリと判定する利益率の基準を貴方なりに示してください」と求めました。当然、粗利ではなく純利益でです。それに対し、レス番>>1929で貴方が答えたのが↓コレです。

>何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

管理会社が得る純利益として、貴方が許容できるのは多くても10％くらいだと。そういう意味ではなかったのですか？　貴方はいつの間にか「あらゆる管理会社が得ている純利益は10％だ」という言い回しに変えて、自分はそんなことは言っていないという主張に変えようとしていますが、ご自身の台詞に再度立ち返ってくださいよ。私の求めに対し、貴方なりに持っている「ボッタクリの判定基準」として『純利益で10％までだ』と言ったじゃないですか。

ならばそれが果たされなかった事例を紹介するなり、是正させた経験を語ってくださいとお願いしているのです。そうすれば「管理会社はボッタクリだ」という貴方の主張にも説得力が生まれますよと、私は助け船を出しているようなものなんですが、何で解っていただけないんでしょうかね…

「管理会社の純利益は10％だ」なんて誰も言ってません。貴方も、勿論私もです。「何％までなら許せるのか」という問いに対し、他でもない貴方が「多くても10％までだ」と>>1929で言いました。それすらすっとぼけるつもりなら、もはや貴方との会話には何の意味も無いですね。

管理会社にぼったくられる、という可能性は一部にはあると私は認めるつもりでしたが、貴方の主張はどうやらそういう次元では無さそうです。一方的に嫌う相手に乱暴にレッテルを張って、費やすべき労力もコストも踏み倒そうとする横暴な態度を正当化しようとしているだけだと判断せざるを得ません。貴方は思っていた以上に悪質です。実際には貴方の主張が社会で通ることは有り得ませんが、まあ今後も多くの人々を不快にさせることでしょう。残念な方ですね。

本気で会社の純利益が低ければぼったくりじゃないと思ってるの？

500円で他店で売られてるものを10万で売ってる店があって、ウチは従業員たくさん雇って総務がいるんでと言い訳すれば、その高い店で売れていくの？

頭いかれてると思うんで、どんだけ高くても、会社の経費で納得して買えばいいじゃん。止めないよ。

>>1960 匿名さん

何度も言われている通り、契約金額の適否を受託企業の利益の多寡で判定するのは貴方ぐらいなんですよ。法外な価格が間接部門経費だけで正当化されるなどと言ってる人もひとりもいません。そういうことを一切考慮せず、粗利や純利益が高いからボッタクリなんだと言い続けている貴方が、愚かだねと言われているという図式です。

これまでの話だと純利益で10％を超えてくるとボッタクリ濃厚ってことになるんですよね？ まあ、その調子で実際の組合でも変人を演じ続けてください。他の組合員を不快にさせることは十分出来ると思いますが、貴方が望む管理体制に変わる可能性はほぼゼロですし、その点については誰も困りません。

>>1960 匿名さん

＞会社の純利益が低ければぼったくりじゃないと思ってるの？

思っていませんし、そんなことは言ってもいません。
純利益が10％どころか5％に抑えられていたとしても、それだけで適正な委託費とは限らない。ずっとそういう話をしているのだと、未だに解らないから貴方は「残念な人」なのです。

貴方も「管理会社の純利益が低くてもぼったくられることはある」と思うからこそ、そのご発言なんでしょ？ そういう貴方が管理仕様や自主管理に要する実務について真剣に考えられないのが不思議です。実にチグハグだと思いますよ。安い金額で委託できてもダメな場合があるということを知っているのなら、委託するにせよしないにせよ、管理実務について実体験に基づく自分の考えを展開しないのはあまりにも片手落ちというもの。

＞契約金額の適否を受託企業の利益の多寡で判定するのは貴方

また他人の発言を捏造しましたね。どこで言ったのか、レス番で示して下さい。

>>1963 匿名さん
>また他人の発言を捏造しましたね。どこで言ったのか、レス番で示して下さい。

これは「言った・言わない」の話ではなく、貴方の主張を私はそう解釈しているという話です。こちらの勘違いだと言うのであれば、それなりの説明を携えてきちんと指摘してください。ちゃんと修正しますから。

貴方は管理会社に払う委託費の適否を、その会社の粗利や純利益でのみ判定しています。今のところ私はそう理解しています。例えば、貴方がちゃんとその委託費に見合う業務の内容を見て、それらが達成されているか否かを見届けた上で評価した結果「不適切だ」と判定しているのだ、ということであれば、そう言ってくだされば結構。この場で私がそういう理解に至る様な説明をすれば良いじゃないですか。

万事において、貴方はそういう当たり前の対応をせず、闇雲に「管理会社はボッタクリのピンハネ企業に決まってる」「裏付けとなる説明などするつもりは無い、まずはそこだけを認めろ」と言い続けるだけなので、私も貴方の発言を誤解したままなのです。

全部委託が主流であるマンション管理の世界も、貴方に言わせれば「多くの区分所有者が管理会社の本性を知らず、委託費の不透明性に気付いていないがゆえに、その正常化に向けた検討にも未着手のままにある」ということなんですよね？　これも私の勝手な解釈ですか？　レス番を示さないと自分の発言を思い出すこともできませんかね。
委託金額の適否を管理会社の利益率以外で判定する貴方なりの方法をお持ちだからこそ、私にこのようなツッコミをくれているのでしょうから、その方法とやらを披露すれば私も黙りますよ。それをいくら言ってもしないから、私の上げてもいない揚げ足を取ろうと躍起にならざるを得ないのです。

「マンション管理士を頼ればいい」「ネットに実例はいくらでも転がっているからそれを見ろ」という安直な丸投げ論ではなく、どんなに些細なことでも良いので貴方の実体験に基づく「管理会社のボッタクリを暴き・是正する方法」を論じてください。もう何度言われたことかわかりませんが、貴方の意見を広く認めさせるにはそうする以外にありませんので。

言った言わないでしょう。解釈でなくて、言った事の事実確認です。

では聞きますが、貴方がそう解釈した部分を引用して下さい。
どの文言を見てそう解釈したんですか？

スレ主さんへ
＞「マンション管理士を頼ればいい」「ネットに実例はいくらでも転がっているからそれを見ろ」という安直な丸投げ論ではなく、どんなに些細なことでも良いので貴方の実体験に基づく「管理会社のボッタクリを暴き・是正する方法」を論じてください。もう何度言われたことかわかりませんが、貴方の意見を広く認めさせるにはそうする以外にありませんので。

この提言に答えてください。
このスレは私ではありませんが、ここで投稿している、あなた以外の全員が思っていることを代弁しています。

・ある点検業務について、管理会社が発注している業者以外の業者に、見積もり依頼した。
・マンション管理士に相談した。
・ネットで宣伝している業者に相談した。
・別の管理会社に相談した。
・マンション管理ソフトについて調べた。
・自主管理マンションの役員に、どのようにして管理を実施しているか聞いた。
このくらいのことは、無料ですから、理事会の承認が無くてもあなた一人でできます。
そして、回答はこうだった、くらいは書けるでしょう。

ネットの掲示板で、「管理会社はボッタクリだ！」と、いくら書いても、管理委託費は下がりません。

結局自分で言ってる事ですら、何も答えられないと。口頭じゃないんだから、言ったことは全て残ってますよ。結局、また誤魔化しと嘘ですか。。

議論以前に嘘ついたり捏造したりする人とまともに会話が成立しないですよね。全部出鱈目で他人の発言ですら捏造するんですからどうしようもないですね。

>>1965 匿名さん
＞解釈でなくて、言った事の事実確認です。

小さい子供がよく言う「何月何日の何時何分何秒だよ？」というやつですね。
付き合うつもりは毛頭ありません。


＞では聞きますが、貴方がそう解釈した部分を引用して下さい

言うなれば、ここに至るまでの貴方の発言すべてですよ。
とりわけ「コピペ」と称しているものがそうです。
もっと具体的に言って欲しいですか？
例えば『単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている』といういつものくだりにも、業務の対価としての適否を粗利率の数字で判定しようとする貴方の本質がハッキリ顕れています。

自分ではそうは感じないのだとすれば、貴方は共感を求めようとしている相手とは所詮、感覚が合わないということでしょう。自分の発言を客観的に見ることもできないと。そんなことで一体どうやって「管理会社との決別」を他人に勧めるつもりですか？　…あ、これもまた「誰が決別させようなどと言いましたか」とか言って煙に巻こうとするのですかね（笑）

「手数料ビジネス」って、マンション管理業に限らず良く使われる表現ではありますが、マンション管理会社がそれに該当するのだとして、粗利25％がまるで暴利であるかのように騒ぎ立てるのは貴方ぐらいだと思いますよ。マンション管理業はサービス業の一種であり、手数料ビジネスの性質も持つと思いますが、それで粗利25％を取ることにどういう問題があるんでしょうか。また話がフリダシに戻りそうですが、粗利が25％だと、純利益が貴方の定めた基準を超えてしまうとか、やるべき仕事をやって貰えなくなるとかいう判断を自動的にしてしまうのですか？

貴方が自分基準で許容できる「多くても売上の10％」だという純利益と、ネットで拾った某企業のサンプルである「粗利25％」の差額が、貴方に言わせれば『不当に費やされるムダ金だ』ということですよね？　そこを追及したいのであれば、ちゃんとエビデンスを揃えなければ議論すら始まらないでしょう。以前オバケを例に話をしましたが、オバケに財布を取られたと主張したいのなら、逃げるオバケの後ろ姿ぐらい写真におさめてからにしなさいなと。そういうことです。

はい。結局、自分が言った内容すら、聞かれたら答えられないですね。
しかも他人の発言を捏造する。何をもとにしたのかすらも答えられない。

付き合うつもりがないって、あんたが自分で言ったことを聞かれてるんだろ？

しかも他人の発言をこうだと言った、その内容すら答えられないとはどういうこと？自分が言った内容ですらまともに説明できない人の意見を誰が聞くの？中身以前の問題でしょ。

>貴方が自分基準で許容できる「多くても売上の10％」だという純利益と、

これもどこにこんなこと書いてあるんだ？

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　１から１０まで無茶苦茶すぎてついていけない。。

書いてあることが無茶苦茶すぎてついていけない。

これ全部読んでる人いるのかなｗ
貼ってる方も読ませる気ないだろ。

>>1970 匿名さん
提示されてるサイトはどれも気を付けましょうって事を
長々と書き、いいのか悪いのか分からないけコンサルや管理会社の宣伝ばかり。
結局管理組合はどうしたらピンハネやぼったくりに合わないようになるのか何一つわからない。

>>1966さんの言う提言に答えるのが前進だと思うけど、この手のものには一切反応しないんだよな。
これを書くとコピペが貼られる。

他人の責任にする前に組合員は自分の住んでいるマンシ
ョンの管理がどのようなシステムでどのように運営され
ていることを学習したほうがいいでしょう。
管理会社がどうして組合費をぼった食っているのかを理
解しないで論じることはナイセンスです。
私が理事長の時は理事会や総会での管理会社の坦当に報
告するべき事項が終われば退席を命じていた。
議案や議事録等は理事数人で作成して管理会社に提出し
て印刷して組合員に送付させた。
それくらいの仕事を出来なければ外部の者に頼むと余計
な出費が生じて組合費の無駄使いをされている。
築30年だが管理費等は駐車場使用料は別にして100円
以下/㎡で推移して大規模修繕費2回分を支払っても剰
余金は豊富です。
この実例に反感を持つマンション管理士や管理会社関
係者は多いです。
組合員が賢くなれば必要最小限でも素晴らしい管理はで
きます。
私はマンション管理士は居住しているものに相談はして
いる。勿論私も資格保有者です。
マンション管理士の知識を自分の住んでいるマンション
に生かして組合員の為になりたいと思って勉強しました
。

>>1973 匿名さん
>この実例に反感を持つマンション管理士や管理会社関係者は多いです。

そうなのかねえ？
発注者が業務区分をしっかり認識していて、自分達でやるべきことと業者に委託することを正しく区別できているなら、管理会社としても本来歓迎すべきことな筈だけど。まあ、実際にはそう思わない管理会社もいるからこそ、アンチ君みたいなのが湧いてくるんだろうけどな。

個々の組合員が委託費の適否に疑問を抱いて、自分とこの管理システム？を学習しようという意欲を持つのは良いことだわな。実際、貴方のところではそういう意識が高まっていて、管理会社にどう仕事をさせるかという場面では「適正化」を実行している訳だ。

で、それでも管理会社には何らか仕事を依頼してる訳だろ？　彼らにやって欲しいこと、自分達でやるよりやらせた方が得策だということはそれなりにあると。俺はそれって当たり前のことだと思うし、本当の意味で組合員全員のメリットを追求するのであれば、管理会社ありきの検討をするのが自然だと思う。たぶん、９割を超える管理組合における「組合員の総意」でもあるだろうね。

管理会社にぼったくられていると言うのなら、どうぼったくられているのかをハッキリさせて、貴方の組合のように予防策を講じればいい。方法論は教科書に書いてある訳ではないから、経験者が他にも展開して共有し、広く浸透させていくのが良策と言えるだろう。そうすれば自然に、質の悪い管理会社は淘汰されていくだろうし、「ボッタクリ」の証拠も積み重なっていく。アンチ君はそういう話を全然しないんだよな。だから今の惨憺たる有様に陥るのだ。

>私が理事長の時は理事会や総会での管理会社の坦当に報
告するべき事項が終われば退席を命じていた。

そうなんですよね。管理会社って結局は営業マンだから、自社の売上が第一ですからね。管理会社＝管理のプロみたいなイメージでどうしても流されてしまう理事もいるから、決定に影響を与えるような場には参加させない方がいい。

管理費の合理化の話し合いに管理会社の人間がいて、真っ当な議論になるわけないですからね。

理事会で上座の理事長席の隣に坦当フロントを据えて
下座には管理員を座らせて各理事と他の役員を挟み撃
ち状態で理事会を開催する。
これには私も不満を持っていたので理事長就任の席で
フロントと管理員に会計報告を終わらせて退席を命じ
た。
この席上にいた副理事長が坦当等の退席後に管理会社
の坦当の退席の不便さを他の理事にぶち巻きだして二
手に分かれて理事会は紛糾した。
改革の火ぶたが切られた瞬間であった。

おお、面白そうです。その後の行く末気になりますね。

しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。

理事会の運営の仕方について、管理会社のいない場で、「管理会社はただの管理費を狙う営業マンだ。流されずに用心すべき」と、あらかじめ根回ししておいた方が良かったかもしれませんね。

>>1977 坪単価比較中さん 45分前
管理会社は大手で人気ナンバーワンの管理会社です。
特に不満があったわけではありませんが
、これからのマンションの管理に対する私の考えが
あっての第一歩でした。

109は実は業界では評判悪いんですよね。１０９スレにはクソミソに言われてますが　

不満があったわけではないという表現には少々嘘っぽく聞
こえますので少し訂正させてください。
表現は違いますがマンション内には色々な方がお住いにな
っていて組合がしっかり機能していないと管理会社も仕事
がしにくいので様々なトラブルから逃げざるを得ない案件
もあることに気づいていました。
管理会社のそういった管理手法が少しは不満と言えば不満
と言えるのかもしれません。
どこのマンションでもこういった悩みをもって役員になり
たがらないのではないかとも思われます。
例えば反社会的人物の入居に関する件などです。
悪質な規約違反を放置してマンションが荒れだしてしまわ
ないかとの危機感もその一つです。
設備等の不具合で漏水事故や機械式駐車場の大きさ制限
を無視しての不法駐車による人身事故等の危険性や、
悪質な住民によるマンション内の徘徊や不審人物の出入
り等での住民の不安、
未成年者の深夜のロビー等での大声をあげての騒音の問題。
特に不審人物のマンションへの出入りの調査を管理
人にお願いしたりしました。
管理人からの様々な証拠を添えた証言を聞くうちにどう
しても改善しないといけないと思って籤で当たりました
ので理事を拝命して理事長になりました。

なるほど。

住民によるトラブルはなかなか、大変そうですね。
それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。
平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？

>>1981 坪単価比較中さん 8時間前
戸数が１０００戸超ですから駐車場使用料が
貢献してくらます。
駐車場使用料を無料の意見はありましたが死守しました。

>>1981 坪単価比較中さん
住民との対応は私の主義主張が実現すれば組合員
の為には大きな貢献になることに自信がありまし
たので反対者に対する対応も自信をもって主張し
ました。一歩もゆずりませんでした。
身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

新キャラの登場でスレの空気がちょっとだけ変わったね。
ただ、アンチ君の無駄に長いコピペと違って有意義な情報ではあると思うが、「管理業務の適正化」の手段という点では、個人的には手離しで評価できるやり方とは言えんなあ。

>>1977
＞しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。

管理会社側に立った訳じゃなくて、理事長が就任後さっそく独断で理事会の仕切り方を決めてしまったことに対して異議を示したということじゃないのかね。俺に言わせりゃ至極当然の反応だ。管理会社主導で理事会を進められることで、個々の出席役員が自由に議論できないとか、説明されるべきことが正しく説明されないとかいう状況があったのだとすれば、「改革の火蓋」と称するように多少の強行手段もやむなしだったのかなとは思うけど、それを全ての役員（ひいては全ての組合員）が望んでいるとは限らず、逆に組合員ではない中立的立場である管理会社が出席することを重要視していた役員だって普通にいた筈だ。例えば何らかの業務委託をする際、技術的なことは管理会社や管理員の意見を求めたいのに（その意見が正しいかどうかを議論することも含め）、理事長が一方的にそれを無効化しまっては揉めることもあるだろうと俺は感じたよ。以後の理事会が紛糾したということは、その理事長の振る舞いが他の役員から問題視され、物議を醸したということでもある。結果的に良い方向で納まったのであれば「正しかった」と言えても、決してフェアではないショック療法的なやり方だったという前提で話さないと余計な誤解を招くだろうね。理事長さんの武勇伝としては面白くとも、これこそ管理費削減やリプレイスの好例だみたいに語られると正直違和感ありまくり。アンチ君がアホみたいに喜んで飛びついて来そうでもあるし。

都市部のマンションでは、駐車場使用料は元々無料だなんてことはない。無料という現実的選択肢があった中で、敢えて有料とすることができたのだとすれば、管理費収支を改善させた事例としてはかなりレアな部類だろう。見直し後は管理費の㎡単価が100円で回ってるという話には、そういう恵まれた背景があるからだという説明がきちんとされることを望むよ。削減コンサルとやらに金を払い、名も無き管理士を顧問に据えれば万事解決、みたいなデマが広まらないためにもな。

>>1983

>身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

こんなことあるんですか?
まあ1000戸ってそれだけで億単位の予算の莫大な利権ですから
管理会社が死守したい気持ちは分かりますが。管理費100円/平米にした時の経緯など
差し支えない範囲で知りたいです！

>>1984 業界人さん 9時間前
説明不足で申し訳ございません。
その件については理事会の席上事細かく理事の面々に
説明したところ副理事長を残して他の理事は理解して
いただき賛成を得ました。その席上で管理会社変更及
び管理方式の変更案の議題の説明書を理事長名義で書
面を交付して説明をいたしましたところ副理事長以外
は全員賛成してくれました。
一応私の主義主張は認めてもらえそうでした。
勿論規約にあります理事会の成立要件を確認しての採
決です。。一応ここまでの説明をいたします。
投稿は議案書や議事録よりも難しいですので誤字脱字
は大目に見てください。

>>1986

業界人さんは合理化反対、管理会社徹底擁護の荒らしなんで気にされなくていいと思います。

>>1981 坪単価比較中さん
管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれており
ません。
一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管
理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使
用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練
習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが
、
会計報告では管理費会計では駐車場使用料を修繕積立金
会計にしていましたので、
私の代で管理費会計を一般会計として各項目に分けて整理。
駐車場使用料は別の会計処理にして修繕積立金を特別会
計に名称を変更しました。
従いまして、会計処理としては一般会計・特別会計・駐
車場会計としました。
今後のために頭の整理のために記載して投稿しました。
誤字脱字及び文法処理の誤りは大目に見てください。

>>1987 匿名さん
ありがとうございます。
大型マンションで人口だけでも4千人超ではないかと思い
ますので総会でさえも脅しみたいな発言等に会いました。
その時は議題と大きくはなれた発言については時間の都
合上無視していたら、あなたは理事長としての素質に欠
ける等の発言が多かった割には私の意見は多数決で採択
されました。
管理会社などは大手ですが普通は出席しないのに課長や
他の数人の社員が同席するようになりました。
坦当の退席の命令が効いたみたいです
。勿論総会も重説と会計報告と管理会社等への説明発言
が終了後に退席としました。
退席時は副理事長のシンパが退席拒否の発言を繰り返し
ますが他の組合員が抑えてくれました。

>>1989

副理事長は何者なんですかね。副理事長の適性がなければ、互選で選ばれるのと同様、理事会の過半数で解任できると思います。

管理会社も課長が出席したとなれば、相当気にかけているのでしょう。やはり動くかねが違いますからね。

とにかく、管理会社の人間のいない場所で理事会の意見集約が必要ですね。その副理事長を省いて、残りの理事で意見をまとめて、議案にするのがいいと思います。また総会では、集計も管理組合主導がいいと思います。管理会社に任せると、不正が起きるかもしれません。

いずれにせよ、平米で１００円って、平均が２００円くらいなので、その価格でも維持できるというのは、いかに管理会社が中抜きやピンハネをしていたか、ということになりますね。

>>1986 匿名さん
補足をどうも。
理事会での決め事は「成立要件」ではなく、あくまで「可決要件」を満たしていることが求められる筈だけど、欠席理事はいなかったか、いても採決に際してきちんと説明は果たしたのだと解釈して良いのかな？
総会で動議をかけるのとは違って、理事会なら出席理事の間で急遽発案したことを協議することは規約でも妨げられてはいないと。別にそれがルール違反だとは思わないし、ケチをつけたくて言った訳でもないが、俺はその「その場での説明」を要することである以上、やはり理事会の開催前に私製の議案書ぐらいは用意して、招集を掛ける時に配布・説明するぐらいのことはしても良かったんじゃないかと思ったよ。正しいことを正攻法でやるのだから。管理会社に何らか察知されたところで理事会当日に妨害されるようなことでもない。副理事長に（管理会社に対する）特別な思惑があったかどうかは貴方の説明では判らないが、結果的に多数決で潰さなければならないような相手なら、猶更事前の根回しをしないと些か乱暴だと俺は思う。まあ、結果オーライだったのは何よりだね。

貴方の貴重な経験談をこれ幸いと嗅ぎつけたアンチ君が、さっそくチョロチョロしているようだ（笑）委託費見直しのために行動した経験の無い彼にとって、ここで貴方が出した材料は自己弁護のために大いに役立つと思っているんだろう。貴方が合理的かつ厳しく委託費の見直しをしたことは解るし、それが本来正しい意味での「適正化」だと俺は思ってるけど、アンチ君がここで唱えていることはそうではない。くれぐれも褌を無断借用されないように、貴方の方法論をアンチ君に利用されないように気をつけるんだね。

管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

1989さんも「管理費」について説明しているのに、業界人さんが、頑なに「委託費」という言い方に変えて言ってる時点で、まだバックマージンの存在を隠したいんだね。人の発言まで平気で捏造する人の書き込みなんて読む価値ないよ。

副理事長については他の理事からは解任できるのではと
の意見はあります。
しかし彼も同じマンションの住民ですのでこのままでよ
いと思います。
そのうち対決姿勢は明らかになりますのでその時に考え
ます。
ただし理事会の案に対する議事録には書記が他の理事と
協力して私と副理事長や理事及び幹事の意見等を肝心な
箇所は記録することにしていました
。ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
ールではありません。
誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願
いいたします。

>>1993 匿名さん
意見が対立するからと、解任しなかったのはいいですね。自分と異なるものを排除するようであれば中立の人が反対に流れる事も考えられますし。

参考に教えて頂きたいのですが、管理費は元々はいくらだったのでしょうか？

>>1922

業界人さんが書き込む目的は議論ではなく、荒らすことです。もうお相手は無用です。
HNを変えて同様のことを書き込むでしょうが、無視しましょう。

いずれにせよ、営業マンである、管理会社を極力排除しないと、営業により、管理費が餌食になってしまいますね。

管理会社変更や管理費削減の知恵などあれば拝聴したいです。

>>1995 匿名さん
常に担当がいるのは望ましくないと思いますが、管理会社を極力排除する必要性までは感じないですね。

他マンションの事例等は担当から聞けるでしょうし、管理員と密にコミュニケーションを取っているのも担当です。

管理会社が不利になる事例を教えてくれる管理会社がいるんですか？w
あの物件は、管理会社を経由して外注先依頼するのではなく管理組合から直発注で管理費削減に成功しました、なんて言わないと思いますよ。　

>>1997 匿名さん
管理費の削減について直発注のデメリットは聞けますよ？継続させるために悪い事例も聞けるでしょう。
不利な事例ではなく有利な事例も聞くのは普通の事だと思います。単純に費用が削減されるだけならいいですが、そんな話ではありませんから。

管理会社は自社の利益が減ることに繋がるアドバイスをするんですか？しないんですか？

>>1999 匿名さん
さあ？