ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1359 匿名さん
> マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？

少なくとも私はそんなこと言ってませんよね。
財務諸表から粗利を読み取り、それが売上高の〇〇％だというだけでコスパの善し悪しなど論じることはできない、と言ってます。あなたは管理会社の仕事が「理事会で議事録配るだけ」としか思っていないので、あなたにとって管理会社とは実際その程度の存在なんでしょう。委託管理をやめて自主管理にすればいいと思いますよ。

訊いても答えてはくれないだろうとは思いますが、実際どうなんですか？ あなたが所有するマンションでは自主管理を既に実行していると。そうでなければここまで堂々と委託管理の無益を主張できないはずですよね。色々ご苦労もあるとは思いますが、その実体験を踏まえて自主管理の有益性をここで説いた方が、より健全に「管理会社など要らない」という結論に導ける筈なのですが。なぜそうしないんですか？

建設業を例に挙げておられますが、建物という成果物が「付加価値」ですか？
成果物は成果物ですよ。付加価値とは、財務上の意味は別途ありますが、ここでその言葉を使うのであれば「他社という選択肢もある中で特筆される、特定の委託先が持つ優位性」のことでしょう。付加価値は全ての業務成果に備わり得る、言わば「お値段以上」のメリットのことです。モノとして存在するかどうかの違いはあれど、サービス業にはサービス業としての業務成果がありますよね。そしてどちらにも、成果品には付加価値が備わり得ます。管理会社のパフォーマンスを適切に評価できない、管理組合としてやらなければならない管理業務の内容に関心が無いあなただから、そこが理解できないんです。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。


なお、清涼飲料水は、対価、付加価値は＝清涼飲料水であり、嫌なら買わなければいいし、個人で製造することは不可能だが、マンション管理会社の対価、付加価値のほとんどは外注先が担っており、管理会社自体はほぼ価値を生み出していない。また、管理会社を通さずとも、直接外注先と契約することは容易。

要するに高額な金を支払って契約する意味がない。ただ、管理組合の多数はこの実態に気付いておらず、不利で無駄な契約を続け、無駄を垂れ流している。改善が必要だろう。

>他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。

通信業については、ユーザーは通信網を実際利用しているし、通信会社と契約しないと
スマホなどを利用できないが、マンション管理会社に関しては、マンション管理会社と契約しなくても、外注先と直接契約できて、それでほぼ事足りるから、毎月管理会社の利益分まで払っているのは無駄なんだよ。また、通信業は儲けすぎの批判から行政指導から料金下がっているしね

>>1362 匿名さん

色々ツッコミを入れるのは後回しにするとして、整理なさったその３項目を総括しても「管理会社と契約する意味は無い」ということにはなりそうもありません。
ご自身でも書かれているように「改善」の余地がある訳ですよね。削減コンサルを利用すれば削れるムダな支出がある、と言っておられる。ということは、それを実行すれば良いだけではないのですか？
それが現実に難しい、何故なら当事者が気付いていないからだ。と言っておられるのも、本来主張しておられる筈の「管理会社がボッタクリ体質なんだ」というところから逸脱しているように思います。それを言うなら、どちらかと言えば組合側の問題じゃないですか。
委託管理を全否定し、自主管理へと舵を切ることが改善の唯一手段なのだという理屈については、まだまだ論理の飛躍がありますよ。

またこの人は言ってもないことを言ってるようなデマを吹聴している。どこに全否定なんてしているのかな？　コスパが悪いとしか書いてない。コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

>それを実行すれば良いだけではないのですか？

「どう対処すればいい」かと、「管理会社がぼったくりであるかどうか」は話が違う問題。

まず、

管理会社の事業は「ぼったくりである」

だから

対処として削減コンサルを利用する。

削減コンサルを利用すればいいんだから、管理会社のぼったくりではないと言うのは論理のすり替え。

まずは「管理会社がぼったくりの存在である」という認識を持たないと
削減コンサルを利用するだの、改善の必要性は生まれてこなくなる。

だから

管理会社はぼったくりの存在である認識を持つことが重要。

>>1365 匿名さん
>コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

「コスパが良ければいい」と書いてあるかどうかは確認していませんが、私はあなたのこれまでの発言から『コスパ次第では管理会社との契約を容認する』というニュアンスは微塵も感じませんでした。実際あなたは本当にそんなスタンスですか？　「管理会社は」と大きく括って、あいつらはぼったくりだと。そう断言している以上、相手を正しく評価して、契約に値する相手なら契約しても良いなどとは考えていないでしょうし、そういう言い方は一切してこなかったですよね。

私は「ぼったくり」という言葉を『法外な代金を不当なやり方で取る行為』だと理解し、そういう意味で使っています。多くの場合は騙しの手口を伴い、不当な請求であるという主張に対しては暴力が行使されることも多い。そういう言葉・行為だと思ってます。社会通念上もそうでしょう。ですので、料金設定が割高であるとか、払った金に対して実際の働きが良くないという時に「ぼったくり」と称するのは不適切だと思いますし、実際そんな言い回しはしません。普通に失礼ですから。

管理会社の事業、マンション管理という事業は「ぼったくり」なんかじゃありませんよ。
割高な料金設定で、実務における対応が悪い企業・担当者はおそらく実在するのでしょうし、管理会社という業態がそれを見逃し易いというのが貴方の主張ならば、百歩譲って認めても構いませんが、それが「マンション管理事業はぼったくりだ」と言い切る根拠にはなりません。質の悪い紛い物が混じり得る、ということは管理会社ならではの特性ではないでしょう。

あなたが今までずっと言ってこられた「管理会社と契約する意味などない」という主張も、今ここでご自身でまとめたことに根差しているのだとすれば、安易だという他はありません。そして「コスパが良ければ」と例外を自ら認めるのであれば、管理会社のすべてが利用するに値しないということではないのでしょうから、委託管理と自主管理の併存を素直に認めれば良いと思います。世の中はその併存の状態にあり、今のところは大差で優劣がついています。

自主管理については依然としてノーアイデアのようですよね。そこも問題でしょう。代替案が確立されていないのに現状は否定する。それでは誰もついてきません。あなたは、ちゃんと仕事をしてくれる管理会社に出会ったことが無いと同時に、自主管理をうまいこと運転したことも無い訳ですよね。当然、リプレイスも減額交渉も然りでしょう。単に経験不足なのでは？

管理会社の不当性・不透明性を主張するにしても、自主管理の有用性を説くにしても、実体験を交えた丁寧かつ納得感のある提案がなければダメだと思うのですが、いかがでしょうか。同調して貰えないと「お前は日本語がなってない」「嘘つきだ」「基本的なことぐらい自分で勉強してきやがれ」では、実際に管理組合には大勢いる素人組合員を引き連れていくことは難しいですよ。

相手を正しく評価すると、完全なぼったくりビジネスだと言うことです。

ここは自分の推測と想像と勝手な思い込みを書くところじゃないですよ。
反論したいなら、でしょうから、とかではなく、事実やデータを根拠に言いましょう。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

>1366

まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

>>1368 匿名さん
>要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
>区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

要約してそれなら、やはり完全に発注者側（管理組合）の問題ですね。
既述のとおり、委託費が割高であるとか、業務品質が低いというだけでは「ぼったくり」と称する訳にはいきません。管理組合は管理会社に騙されている訳ではなく、契約を強要されている訳でもありませんので。仮にそれに近いシチュエーションがあるのだとすれば、むしろ改善すべき問題点としては明確でしょう。コスパがどうのと論じるまでもなく、異常な関係性を解消することこそが急務と言える筈です。それでも行動しない、考えない管理組合の意識を改善しない限り、委託するしないに関係なく、そのマンションの管理は破綻するに違いありません。自主管理も到底できないでしょうね。


>まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

お断りします。
私はあなたとは違って、管理会社がどれほど利益を得ているかでパフォーマンスを評価する方法を知りませんし、発注者として何を以て満足を得るのかを数値的に証明する方法も知りませんので。あなたがおっしゃる「公表された根拠のある数字」とは何なのか、イメージがまったく湧きません。あなた独自のものさしを使い、あなたが納得する様な説明をする動機が私にはありません。

管理組合としてやってもらいたいことがあり（あなたにはそれが無いので理解していただけるとも思っていませんが）、同条件で提案された業務体制や委託費を比較して決めた相手が、こちらの目的を達成させてくれればまずは合格です。もっと安くならないかという追究は引き続きあるにしても、コストパフォーマンスを数値的に判定する方法があるなら逆に教えていただきたいくらいです。粗利がどうとかではなく。

最も重要なのは「やってもらいたいこと」をしっかり明確化することだと思いますよ。それが成されていれば、自主管理などおいそれと始められることではない筈です。それこそ数値が示していることでしょう。世の９割以上の管理組合が、あなたが言うように現状を正しく認識していないことがあるのだとしても、総意としては同じ選択（委託管理）をしているという動かし難い事実が。それが「コスパの良さ」を示す数字だとまでは言いませんがね。

長々と書いてますが、要するに、何度きいても、話をはぐらかすだけで、

数字や公表されてる情報では管理会社と契約するメリットを証明はできない

と言うことだけは分かりました。

>>1368 匿名さん
コスパの良さってどうやって証明するのでしょうか。方法をご存知であればコスパの悪さを証明してはいかがです？

揚げ足とるほど反論できないのね。

>>1372 匿名さん
コスパの証明ってなんですか？どうやってやるのか貴方は分かるのですよね？教えて下さい。

どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

でも実際は高くなってるだけだから、全く意味ないよね。

更新事業や修繕事業など、価格が一般的に分かりにくいもの全てが、管理組合独自で見積もりを出した時よりたいてい高い。どうせ、あんたは「管理組合がしっかりやればいい」というんだろうが、常に疑いの目をもっていないといけないような、契約するだけで損になるような、管理会社と契約すること自体、バカげてると言う話。

１、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→そもそも仕事量を把握していない。自主管理をしているのであれば何人でどんな事をしているのか、標準管理委託契約書とどれだけ差分があるのか分かると思います。

２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→コスパが悪いって何？粗利率が他業種より飛び抜けていない事は指摘されています。また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして 区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。
→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

これがコスパの悪さの証明だと言い切る人からすれば頭が悪いと思われても仕方ないです。ただ一方的に高いと言ってるだけですよ。

何事にも常に疑いの目を持ち続けないといけないのは当然のことですよね？医者や裁判官が100%正しい訳ではないのと同じ。自主管理であれば理事長や会計理事が不正をしていないか見なくて良い。なんてこともないですよ。

>>1374 匿名さん
>どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
>管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
>例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

「コスパ」という言葉について、話をはぐらかしているのは無意識のうちに、ですか？
あなたは金額の多寡にしか関心が無いのだと思いますが、私を含め多くの管理組合はそうではないと言っているのです。安かろう・悪かろうではダメなんですよ。究極的には自主管理がその最たるもので、あなたのように管理業務について「自分（たち）でやる場合の労力」に何のビジョンも持たない方が、コスパと称して安直なダンピングを良しとしている様では管理会社との契約の適否を論じることはおろか、自主管理についても検討はできません。

あなたがコスパと呼んでいるものは、正しい意味での「コストパフォーマンス」とは似ても似つかないものです。管理会社がやらない・やってくれないと言うばかりで、代わりに他の誰かにやらせる場合に費やさなければならないことは、わざと無視しているのです。すべては管理会社という業種そのものを否定するために、結論ありきでかき集めている理屈です。


あなたに「管理会社に業務委託するとコストパフォーマンスが良い」と説明し、納得させることは不可能だと思います。何せあなたは管理会社が嫌いなだけですから。今になってようやく「コスパさえよければ」などと言うようにはなりましたが、良いわけがないだろという前提は変わっていませんよね。管理会社を儲けさせるぐらいなら、実際やれるかどうかは知ったことではないが自主管理の方がマシだと。その程度の考えでしょう。

管理会社がフロントマンと管理員を直接的な担当者とし、会社として行なっている業務のすべてを、自分を含む区分所有者全員で分担してやるか・やらないのかという選択肢において、少なくとも私は前者を選ぶ気にはなれません。言いたくはありませんが、たとえ委託費が割高であってもですよ。足元をみられている部分は確かにあるのでしょう。しかし、自力ではできないこと、やりたくないことを有償で引き受けて貰うからには、出来る限り競争原理をはたらかせつつ「やってもらうべきこと」を明確化して、業務委託をするのが合理的だというのが私の見解です。結果、成果に概ね満足できれば、それが適切なコストパフォーマンスというものだと思っています。


あなたが委託管理の有用性を評価することは決して無いのだということは良く解りました。その通りだと認めるつもりはありませんが、その考えを改めていただこうとも思いません。ただ、そこがもう変わらないのであれば、貴方が今後するべきことは実現性のある「別の手段」を提案することだと思いますよ。自主管理です。きっとそこは「自分がやる訳ではないから」ぐらいにしか考えていないのだとは思いますが、それではコスパ云々のご高説も所詮は言いっ放しの愚痴の域を出ません。

今後の「自主管理への展望」についてのご見解に期待します。

管理会社に一途な思いを寄せるのは貴方の勝手です。

契約するメリットを数値的に説明できないことはもうよく分かってますよ

また、自主管理は草むしりや掃除も
住民総出でやるかのようなデマを流す。

自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

>>1378 匿名さん
>また、自主管理は草むしりや掃除も
>住民総出でやるかのようなデマを流す。

草むしり？　誰かそんな話をしていましたか？
と言うか、すべての管理業務を「組合員総出で」やるというならまだマシなアイデアかも知れませんね。あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。


>自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

まさにそこですよね。
理事がほんのちょっと頑張ればいい。輪番制なら不公平も無いと。
あなたの「管理会社不要論」は、そういう勘違いを後ろ盾に言ってることなんですよね？

もはや何度訊いたかわかりませんが、実際あなたが所属する管理組合はどうなんですか？
あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。ここで「擁護派」と大きく括る相手に、根拠や実例を示して委託管理の有用性を説明しろなどと下駄を預けるのではなく、あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。あなたなら容易なんじゃないですか？　実際に実行している「委託管理の代替策」をここで紹介し、実際に生じている課題やその対策、解決事例などを説明すれば、管理会社のダメっぷりなど語らずとも建設的な議論になる筈ですよね。貴方がお持ちの「実例」を、すばらしいモデルケースとして世に知らしめるべきだと思いますよ。「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。


>デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

何者だもなにも無いでしょう（笑）
私は「管理会社が無ければ管理組合の運営には支障をきたす」と思っている普通の区分所有者です。全体の９割を占めるマジョリティの一員に過ぎません。賛同者が大勢いるのですから、デマを広めてまで自分の考えを正当化しなければならない立場ではありませんし、そもそも管理会社にも「擁護」など必要ないでしょう。彼らを攻撃しているのはたかがアンチ一派ですからね。肝心の管理会社は「相手にしなければいい」程度にしか思っていないでしょう。実際、面倒臭い顧客は切り捨てようとし始めているのですし。

管理会社の営利目的や利益相反構造を肯定して合理化を否定する人を「普通の区分所有者」とは言いませんw

>あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。

そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。
管理会社が担うわずんな仕事もマンション管理士等と月々５万程度の顧問契約結べば済むし、それでも管理費全体から30%くらい管理会社に流れる事考えたら全然マシ。

これも過去レスに散々既出。同じ内容の子と何度も繰り返して、荒らしと一緒だな。

>「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。

聞く耳持たないということ? 自分が言ったことの説明すらできないのによく言えるね。

→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

↑なにを言おうが、事実として、マンション管理会社スタッフ一人で10棟以上、担当を掛け持ちできる仕事量なんだよ。現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw

>滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

全く何も知らないみたいだなw

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?逃げずに答えてくださいねw

>また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

ゼロ円でなければいくらなんですか?

>>1382 匿名さん
>現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw
逃げずに反論して下さい。

>全く何も知らないみたいだな
知らないから聞いているのです。

>>1384 匿名さん
>ゼロ円でなければいくらなんですか?
それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

>>1381 匿名さん
>自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?
>逃げずに答えてくださいねw

自主管理であろうと委託管理であろうと、役員も役員以外も組合員の負担は公平ですよ。輪番かどうかはさておき、役員としての仕事が時々回ってきた時に、直接的にやる仕事が生じるかどうかの違いしかありません。フロントの仕事など無きに等しいから、たまに順番が回ってきた素人理事でも十分に対応可能、他の組合員に至っては何もやることがない、だから金を使って外部委託する必要など無いという論理は、極めて浅はか・無責任という他はありません。コスパの「パ」をイメージしていないと、そういう乱暴かつ安直な理屈で物事を考えるようになるのだと思います。


>そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。

自主管理のシェアはもうちょっとありますよ。７％弱だそうです。
ただ、その中にも「なれの果て」的な事例は相当数含まれているでしょうけど。
委託費を払いたくても区分所有者からの管理費収入が滞っているとか、それが常態化して業務委託の決議が取れないとか、もはや取り返しがつかないほど共用部分が荒廃し、あなたが言う「コスパ」を期待しようがなくなってしまい、やむなく自主管理をせざるを得なくなっているとか。そういう「自主管理もどき」、自主管理という名の管理放棄・管理破綻の事例も混じっていると想像します。あなたが自信を持って理想形として挙げられる自主管理が、全体の何パーセントくらいあるのかを私は知りたいです。

つまりあなたの組合では、月々５万の顧問料か何かでマンション管理士その他の有識者を雇い、基幹事務を含むマンション管理業務全般は組合員が自ら実施しておられると。そう解釈して良いのですよね？　比率としては僅か５％に留まるが実在はするのであり、自分のマンションもそのひとつであると。私が「代案」として求めたのは、まさにそういう話です。実際あなたが組合員として実行しておられることを、もっと詳しくここで紹介してくださいと言っているのです。その有用性・実現性を他者も実感することができれば、管理会社をディスるような不毛な手段で、本来のゴール（自主管理）を正当化するような遠回りをせずに済む筈だと言ってます。マンション管理士をどのように選任したのか、そこだけを見ても非常に興味深いですし、どういう名称・内容の契約を締結し、どういう責任と義務を負わせているのかも是非教えていただきたいですね。出納事務についても、理事会としてやっておられるのか別のやり方なのかは知りませんが、様々な苦労話・エピソードをお持ちだと思いますので、できればそれも。決して無理なおねだりをしているつもりはありません。管理会社との委託契約がどれほどムダなのかを立証することに、直接的に繋がる情報だと思いますので、それをここで披露することこそが重要と考えます。

そうすることで、なるほどそりゃ良いやり方だね、うちでもやれそうだ、これなら管理会社なんて必要ないよね、という展開になることを祈ります。それが建設的議論というものでしょう。

>1386

>それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

評価するかどうかではなく、問題は「いくらなのか」ですよね。管理費に対する業務の対価が「どれほどか」を聞いているんですが。

結局、自分で否定してるのに、その根拠を聞かれると、全く答えられないんですか？

>1387

あの、役員が回ってくるかどうかの負担を言ってるんですか？管理会社だと輪番制ではないんですか？意味がわかって答えているのか、わざととぼけているのかどっちですか？

自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。役員が巡ってくるかどうかを聞いていると思っているんですか？　ということは、管理会社と契約していたら役員は回ってこないんですか？

>極めて浅はか・無責任という他はありません。

ここはどう浅はかなんですか？　具体的に教えてください。

例えば、管理会社のフロントがやっている業務を管理人やマンション管理士にやってもらうと、どういう支障が現れるんでしょうか？　浅はかというくらいなら、具体的にどういう支障があるか、想定くらいはできるでしょう。

>>1388 匿名さん
>自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。

あなたに理解する気が無い以上、お答えするのも気が進まないのですが簡潔に答えます。
自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。私はあなたと違い委託管理は便利なものだと評価していますので、その負担は後者の方がより軽減され易いと思っていますが、役員にすべて任せておけば自分には何の責任も負担も生じないと考えるほど頭は腐っていません。自主管理ならば猶のこと、たとえ役員ではない時であっても自分の資産の管理に対する意識はシビアに持ち、その時の役員に協力し、時には自分も動くつもりでいます。

あなたは「役員以外は組合員としてマンション管理に関わる必要は無い」と言っているに等しいんです。役員としての業務は、その時の役員だけがやればいい。やるべき仕事はその程度のボリュームであり、誰にでもできる簡単な内容だと。だ か ら 委 託 管 理 な ど や め て し ま え ば よ い、と、組合の総意としての判断を勝手に方向づけてしまっているんです。年度ごとに毎回、委託か自主かをガチで選択しようなどと本気で考えている訳ではないですよね。組合にとって重要な判断、個々の組合員にどれだけ負担を及ぼすのかという決め事を、「その時の役員がちょっとだけ頑張れば良いのだから」という軽いノリで決めてしまおうとしている。それが今のあなたですよ。普通の組合でそういう態度をとったら総スカンを喰らうことは知っておいた方がよろしいかと。無責任で浅はかだと言ったのはそういう意味です。自主管理が本当にラクな仕事だけで成り立つのなら実例ももっと多い筈でしょうが、実際はレアケースもいいところですし、当のあなたからも「実際やっている」という話は聞こえてきません。要はやったことなど無い訳ですよね。

引き続き、あなたからの「自主管理体験談」をお待ちします。
やはり自らやったことは無さそうですから、見聞きしたものだけでも構いませんよ。
こうすれば上手くやれる、こんなに良いことがあるという魅力的な話で、自らのアンチ理論を牽引なさってください。

今ちょっと思い付いたのですが、こんなのはどうでしょう？

よく、資格試験の参考書や様々なHowTo本などに「コレだけやっておけば大丈夫！」みたいなタイトルのものがありますよね。
あなたの言う通り、マンション管理が管理会社にフィーを払ってまでやる必要のないもので、業務量も業務内容も持ち回りの理事だけが本業の片手間でやれる程度のものなのであれば、同じノリで「これだけ」の部分を整理すると良いと思いますよ。一部には、マン管士などの力を借りて外注をする前提の業務もあるでしょうが、それが具体的にどういう項目なのかも一緒に整理すれば完璧でしょう。

そんなに難しい作業ではなさそうですよね？
私は委託管理派ですので、とてもじゃないですがその程度の取り纏めでは済まないと思っていますが、これまでのあなたの口振りからすると、少なくとも「理事としてやること」と「外注先などに振ること」の仕分けぐらいは、あなたなら簡単にできるでしょう。やってみると良いと思いますよ。そうすれば、今よりは多少、賛同を得易くもなるでしょう。

>自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。

はあ?

>>1379で言っていた

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

>あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。


これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

これは何を意味しているんですか？

一般の理事でない、組合員は、日常のマンシヨン管理で自主管理だと負担はあるんですか?ないんですか？

言ってることがころころ変わるから意味が分かりませんね。

>普通の区分所有者です

普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

ではく聞きますが、

分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

ある事情、ある法律とは何ですか？

マンション「管理拒否」増加　前代未聞のはずが　管理会社の事情は
朝日新聞デジタル　2021年9月7日
https://www.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html

　マンションの清掃や資金管理などを委託していた管理会社から管理を断られるケースが、都市部のマンションを中心に増えています。

　背景には、マンション管理を巡る近年のある事情があるようです。

背景には、近年できたとある法律の存在も。

>>1391 匿名さん
>これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

「これは」が何処を指しているのかが不明瞭なので、安直に答えるのは危険ですね。
またお得意の「すり替え」に利用されかねないので。YES or NO の二択に引き込もうとしているのもそういう魂胆なのでしょう。

話が解る方も見ておられるので、あくまで私の言葉で続けますよ。
マンションの管理は組合員全体でするべきことで、その負担は労務・金銭の両面において公平に分担するべきです。どのような手段で管理をしていくのか、どのように資金を費やすのかも当然、組合員全員にとっての問題であり、決め事も全員でする必要があります。委託管理を良しとするかしないかも同様なんですよ。

あなたは初手から「役員or一般組合員」という色分けをして、労務に関する負担は役員にしかないと言っておられます。そしてそれが、業務量として外部委託をするに値しないレベルだから、わざわざ金を払ってまで管理会社にやらせる必要など無いと。そう言っておられますよね。業務量が本当にその程度でしか無いと組合員全員が納得するのであれば、組合の総意として外部委託を否定するストーリーも一応は成立するでしょうが、実際にはそんなに楽なものではありません。例えば理事会の招集と議案の取り纏め、当日の進行から議事録の作成、結論に従っての様々な業務、委託業者への指示など、たったそれだけを採って見ても、理事長が自力でできている事例は殆どありません。その理事長が交代制ともなれば猶更でしょう。ましてや、あなたは管理会社のフロントが行なう業務を「議事録を配るくらいしかしていない」と言っていましたが、議事録とは会議体の進行を記録した証拠書類でしかないのですから、その会議を開催するそもそもの理由と、それに纏わる準備・調整・結果に従っての行動については、貴方は何も見えていないということです。毎回開催時期が近付けば理事会が自然発生し、議事録もひとりでに出来上がるとでも思っているのですか？

少し横道に逸れましたが、要するにあなたは「外部委託するまでもない」という結論を急ぐために、組合員全員の不利益を無視し「その時点の役員だけの負担」に話をすり替えているのです。

あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。そもそもマンション管理は理事会業務とイコールではありませんよね。あなたが所属する管理組合の規約にも、「区分所有者の義務」として規定されていることがいくつもあるでしょう。組合員ひとりひとりが規約や細則を遵守しなければならないのは、それがそのマンションの適正な管理に繋がるからであり、管理費の納入も含め既定の遵守は組合員全員に課せられた負担に他なりません。違いますか？


あなたの口車にまんまと乗せられて、委託管理をやめてしまった管理組合の末路を想像してみました。理事会がやることなど高が知れている、管理会社がやっていたことは議事録を配るくらいのことだから、私たちにだって出来ますよと。ナルホドそりゃいいねと早速時期の委託契約を白紙にしてみたものの、前任の管理会社が業務の引継ぎをしてくれる筈もなし、何から手をつければ解らない中で、急場しのぎでコンサル契約を締結した管理士の指南を仰ぎながら、何もかも自力で処理しなければならなくなる。能力のある役員がいたうちはラッキーでも、そのうち本当に只のド素人が人数合わせで役員となり、事実上機能もせず、滞納管理費の徴収どころか次期役員の選出すら事務処理できず、こりゃもうダメだ、やっぱり管理会社に委託しようよという声が挙がってきたところで、その選出に係る議案処理すらまともにできず、そのうち管理費の負担意識もどんどん劣化してくると。…実際そういう顛末を辿ってスラム化した区分所有マンションがあると聞きますよ。ガセだといいんですがね。

>>1391 匿名さん
>>普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

提案されている内容が本当に「合理化案」なら反対はしませんよ。
単に屁理屈を捏ねて支出を絞り、本来の目的も果たされなくなるようなことなら取捨の議論にもならないと。その程度の当たり前の反応をしているに過ぎません。

>ではく聞きますが、
>分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

これもお得意の二択ですね。
与条件が成り立っていないので、答えは「どちらでもない」です。
分譲時点の管理費が２割から３割の「過剰な部分」を含んでいるという認識自体、私個人には決してありませんし、削減コンサルに委託すればそれぐらいは実現できるという一意見があるだけで、事実として立証されている訳ではありませんよね。仮にそれほどの規模の削減効果が期待できるのだとすれば、合理化と称して検討するのはアリでしょう。個人的にもそうするべきだと思いますよ。あなたが一方的に決めた与条件を正と仮定するならば、答えは「イエス」で結構です。
で？　その結果として「削減効果十分アリ」という結論が出たら、即座に委託管理をやめるのですか？　リプレイスをするのであれば、依然として委託管理継続ですよね。その新しい管理会社がピンハネ企業ではないのであれば、このスレの設立趣意も一気にトーンダウンでしょう。「コスパさえよければ管理会社を利用する意味もある」と趣意変えをするならば結構。それでいきましょうよ。私もまったく異存ありません。

…現実には、削減コンサルを入れた後でのことって何も保証されていませんけどね。
コンサルもタダで動く訳ではないでしょうし、委託仕様として従前のレベルをキープするという前提でもないと思います。そして実質的な業務成果。費用を削減した後で、それがちゃんと得られるのかはフタを明けてみなければ解りません。あなたのように費用の削減だけが目的化していて、パフォーマンスに関心が無いと、結局は無暗に自主管理に舵を切ったパターンと同じ末路を辿ることになる気が私はしますが。


>私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

100％かどうかはともかく、私とて管理費を見直す余地はどの管理組合にもあると思っていますよ。あなたが「合理化」と称しているのは単なるダンピングであり、結論としては委託管理をやめようという一本道なので、それは合理化などではないと思っています。管理費支出のムダを省き、場合によっては委託先をも変えようという検討は、多くの管理組合でもされていると思いますし、現に私も最初に「うちはそうしたよ」と言った訳です。忘れちゃいました？

想像でしか反論できないことがよく分かりました。長文お疲れ様でした。

今さっき自分で言ったことですら突っ込まれても答えられないような人が何言っても説得力ないでしょう。

フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務に
そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

>あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。

理事でない組合員が理事会業務に協力することなんて普通のケースであるんですか?

何をどういう形で協力するんですか？

もうほとんど内容ないから読んでなかったけど、少し読んだだけで意味不明な箇所ばかりで、ついレスを返してしまいました。

何をとっても意味不明で話にならないですね。

1395 匿名さんへ
＞＞フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務
管理会社で仕事をしているのはフロントだけですか？
口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？
質問
マンション管理士などの専門家とどの様な内容の契約をすれば、
管理組合の運営はできるとお考えですか？

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？

それにどのくらいの作業時間がかかるんでしょうか? 突っ込むなら説明できるんですよね?

突っ込むから作業時間を知っているとは限らない。元フロントであれば、事務や他部署の業務内容をある程度は知っているだろうけど、その作業時間までは知らないだろうね。

てか、自主管理しているならご存知なんだろ？わざわざ聞かなくても曝してやればいいのに。

>>1395 匿名さん
>そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

お金を払うこと自体を「ありがたい」とは思いませんが、そもそも貴方が言っておられるようなことのために払うお金ではありませんのでね。管理費には専有面積あたりの単価に一応の目安がありますが、その目安ありきの委託費ではないんですよ。あなたにはその意味が永遠に解らないのだと思います。「管理費は修繕や住民サービスに使いたい」だなんて、ここまでのあなたの発言からは微塵も感じられません。自主管理に関するご自身の実績にも一切言及されませんが、ホントに不思議です。やった経験が無いなら無いなりに、ここが難しくて実現に漕ぎ着けられないとか、やってはみたものの軌道に乗るまでのハードルにこういうことがあったとか、何らかコメントがありそうなものですけどね。ああ、この人は「フロントは１人で10棟掛け持ちできるような仕事しかしていない」と言いたいだけなんだなと。マンションの管理をどのように適正化し、組合員の負担をどのように軽減していこうかなどという発想は無いんだなと。そうとしか私は感じていません。取って付けたように住民に寄り添うようなことを言うのも、私に反論するための材料でしかないでしょう。


私の説明を「日本語になっていない」と嘲笑し、一般的な考え方として示したことは「具体性が無い」、逆に実体験に基づく話には「証拠を示せ」と言って、まともにとりあってくださらない。もういいですよ、説得力ありません、意味不明ですと門前払いを喰らわせながらも、こうして言葉尻を捕えようとする「質問返し」だけはやめる気配が無い。
管理会社とは「コスパさえ良ければ契約しても良い」ということでもう異論は無いのですよね？　私はあなたにとってのコスパの基準？が解らないので、良し悪しの示しようもありませんが、私は組合の判断として委託費の見直し結果に納得し、契約変更を承認したので、あくまであなたのご見解の範囲で管理会社との契約をした者のひとりだと思いますよ。世の中には色々なケースがあるでしょうが、数値的には私は多数派です。少数派に属することに不満がお有りなら、自ら掲げる理屈に賛同者が増えるような努力をするなり、多数派が言うことにもっと真摯に耳を傾けるなりするしかないと思うのですが。

>まともにとりあってくださらない

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが

基本的に年契約でひな形もあるのにマンション管理会社ってどれだけ仕事が遅いんですかね?w

>>1392 匿名さん
無料購読期間があったので読んでみました。
記事そのものの内容には特に新鮮な発見はなく「そりゃそうだろうな」と思いました。企業にとっての旨味が薄れたというのが大まかな主旨で、フロントマンや管理員の人件費が上がる中で利益率が低下し、値上げをしようにも組合が応じないことが原因のひとつ。もうひとつは、シニア層に依存していた管理員の人材確保が難しくなったと。この背景にあるのが「高齢者雇用安定法」で、モンスター住民の相手をしなければならないような職場に、わざわざ第二の人生を（しかも65歳を超えてから）求める人は少ないという背景に言及されています。

そういった「利益追求」に対する壁だけでなく、修繕積立金の不足やそれに対する管理組合全体の意識が低いことも、根底的な遠因としてはあるようです。記事の結びとして「自主管理の道」が示唆されていて、ここでアンチさんがおっしゃる「中抜き」の発生による管理費の割高傾向についても触れられています。それが事実としてある中でも、管理主体に本来あるべき意識が無ければムダを省くための議論も始まらない。結果、管理会社が利益を求めることには反発しつつ、依頼していることが何なのかを認識していないがために、契約に基づく関係性が取り返しのつかないほど歪になっているということでしょう。管理会社に管理を丸投げしてきた弊害が、巡り巡ってその管理会社から業務委託を断られる結果にも繋がっている面がある訳ですね。

個人的には、記事本文よりも記事に寄せられたコメント（僅か２件ですが）のうち、大学の先生から投稿されたものに関心を持ちました。原文そのまま引用するのは控えますが、要約すると
・合意ベースでの管理には限界がある。
・「建物が老朽化しても自分が生きている間は使えればよい」と考える人が多いと、適切なメンテをしないことが常態化しがちである。
・それはその住民レベルでみれば一見合理的かも知れないが、公共的観点における合理性とは乖離しているとも言える。
・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。


「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。そうではないと言うのであれば、実績を作る以外にありませんし、実績も無いのに自主管理を伝家の宝刀の如く振り翳すのは、他の組合員に対する騙しに等しい行為でしょう。
この記事に登場する某マンションの理事長も、「管理会社に契約継続を拒否されて、このまま代わりが見つからなければ自主管理となり、不安は大きかった」と言っています。その不安を払拭することこそが、実際に自主管理を導入する唯一手段だと私は思いますよ。只のアンチ理論では元も子も無いと思います。

>>1402 買い替え検討中さん

>・建物には公共性があることを鑑みれば、私有財産だからということで住民の判断だけに管理を委ねてよいものか議論の余地はある。

第201回国会　国土交通委員会　第18号（令和2年6月12日（金曜日））
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/0...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案（内閣提出第三〇号）（参議院送付）

○赤羽国務大臣　まず、～

　今回の改正法案で非常に画期的なことは、マンションという私有の建物に対して公的な関与を初めてすること。

これは、老朽化して、ひょっとすると廃墟化するようなところが残ったままになるとまちづくりに大変な問題になってしまう、支障を生じてしまうということの危機感を認識してのこの法改正のつもりでございます。

　ですから、今回は、国による基本方針の策定ですとか、地方公共団体による計画制度や指導助言等の創設といったことの措置を定めておりますが、しかし、だからといって管理組合による役割というのはいささかも変わるものではないと思っております。

　どこまでいっても、そうしたことをプロの管理業がかかわったり、地方自治体がフォローしたりという仕組みはつくらせていただきますが、自治会的役割を担う管理組合の、また唯一の意思決定機関であるというその重要性というのはいささかも変わるものではないというふうに私たちは認識をしておるところでございます。

そりゃ、一人で１０棟以上担当できるような一棟あたりでは極めて負担の少ない業務なのに、管理費の３割近く実入りがあったらボロくてうまみのある商売ですよね。この状況を疑いなく健全だと信じたい人は信じればいいけど、他の組合員の資産の棄損につながっているわけだから、早く意識が向上して管理会社の養分のような組合から抜け出て欲しいですね。

>「今さえ良ければそれでよい」という価値観が、ここにいるアンチ管理会社の理論の根底にあると私は思います。

今さえ良ければいいんなら、管理費削減なんてやらないでしょう。

長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。懸案の修繕費上昇も抑えられるし、管理費削減を否定して、管理会社の営利活動の太鼓持ちをする感覚なんて普通の区分所有者の敵ですよ。

まあ、管理会社は営利企業だから利益求めるのは当然ですが、あなたはその営利活動に管理組合の立場であっても養分になるのが当然だと意味不明なこと言ってる。ほんと、管理会社の人間でなかったら、ただの馬鹿ですよ。

>>1405 匿名さん
>長期的に管理組合財源と資産価値に響くから管理費の削減や合理化が必要と考えるのが普通の感覚でしょう。

その「普通の感覚」が、あなたのアイデアには備わっていないと言っているのです。
ノーアイデアなあなたが実施する自主管理で、資産価値がどう維持されるのでしょうね。
私の「普通の感覚」では、マンションの資産価値を維持するには相応の投資が必要で、単なるダンピングでは逆行しかしない筈ですが…。


>大規模物件なら、ひと月で１００万円削減したら１０年で１億円超ですからね。

それはすごいですね。
可能なら目指せば良いと思いますよ。私は「節約するな」なんて一言も言っていませんよね。管理会社にじゃぶじゃぶ利益をくれてやれとも言ってません。そういう話にすり替えないと、ご自身の理屈を正当化できないということはもう十分わかりました。支出削減、コスパ追求。大いに結構です。究極的には自主管理を選択するのもアリです。でも、あなたにはムリだと言っているのですよ。あなたは管理会社が憎いだけで、自主管理へのハードルの高さも、委託管理のメリットも何も見ようとしていないからです。

私が管理組合の敵だとおっしゃるなら、それも別に構いませんよ。あなた個人に攻撃されているだけですからね。でも、私のことを全否定することで、貴方の屁理屈が自動的に説得力を備える訳ではないので、自主管理を目指し（目指していないと思いますが）委託管理の非合理性を引き続き説きたいのであれば、私になど構わずもっと内容のある作文をすることを強くお勧めします。

まともに取り合ってほしいなら根拠を出して、最低限自分の言ったことくらいは説明できて当たり前。自分の言ったことすらまともに答えられないような無責任な人の主張など、何であっても普通は聞いてもらえませんよ。　

ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。
要するに費用対効果で合理的ならいい。自主管理の話を絞ってやりたければ他でどうぞ。

>ここは、管理会社がピンハネ、ぼったくりの存在か否かのスレであって別に自主管理の成功例を語るスレではないからね。別に部分管理でもいいし、管理費減額でもいい。

なるほど。
スレタイのご高説からは随分とテーマが矮小化しましたね。
看板に偽りあり。自主管理という「出口」の実現性を示すことなく、とにかく管理会社がどんなに悪いヤツらかを話題にしましょうよと。そういうことだったんですね。

くだらないですね。今後も少数派のままでいることは甘んじて受け容れる訳ですか。
本来の「少数派」には、マイナーな判断にポジティブな理由があることに意義を見出しているものだと私は思っていますが、あなたとあなたが所属する組合はそうではなさそうです。スラム化マンションまっしぐらですな。

自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

早い話、あなたとは話にならないということです。

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上のことから、管理会社はコスパが悪い

>>1410 匿名さん
>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

できない、ということで良いのですよね。了解です。

>>1411 匿名さん
だいぶシンプルに整理されてきましたね。
こうして単純化されると、益々イチャモンにしか見えませんが。

＞その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

あれ？　何かシレッと自分に都合の良いことを言ってませんか？
あなたが決算報告書から読み取っている「粗利」とは、おっしゃるように営業経費も含んだ状態で売上高の25％程度、なのですよね。他事業との連結数値であることは置いておくとしても、管理会社の純利益はその「売上高の25％」から経費等を除いた額ではないのですか？

「実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている」の部分が意味不明です。粗利以外にも管理会社が利益を得ている部分があると言うのであれば、そこの説明をもっと丁寧にしてくれませんかね。「決算報告書からもわかる事実」とまで言うなら猶のこと。決算資料のどこにそれが明記されているのか、あるいはそれの裏付けとしてどのような読み取りをすれば良いのか、をです。

管理会社は元々分譲マンションとの抱き合わせ販売で、買った時からくっついていて、それか当たり前と思われる事が多く、個人がおかしいと思っても管理組合全体としておかしいと思わないとリプレイスや減額ができず、競争原理が働かず結果、コスパの悪いサービスになっている。

たいして中身がないのに、割高なコストがかかっているわけだが、この状況がバレたくないから、必死に素人はできないとか、忙しいとか、擁護さんのようにアピールするわけである。でも中身を詳しく聞かれると、虚構なので答えられず、論点ずらしや自主管理批判で誤魔化すしかないのだ。

>自主管理の話をするにしても、論拠を示せない、自分で言ったことのの説明すらできないような人とは話にならないでしょう。

＞それについては、論拠を示しつつ説明する必要があるのは貴方の方なのですが。

あなたの問題は、ここにあります。
今までと違うことをしようとしているのですから、出来るという根拠を示さなければ、誰も賛成しません。

一つずつ解決してみませんか？
第１問
管理組合の会計と、一般企業の会計では少し違います。
何故、一般企業では損益計算書といい、管理組合では収支計算書というのでしょうか？
どう違うのでしょうか？
その、違いを分かっている人に依頼しないと後悔しますよ。
専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。

すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

>>1415 元フロントさん
>>専門家に聞いても結構ですが、正しく答えられたら次の質問に移ります。
>すべての質問に答えられたら、自主管理（一部管理）に賛成します。

いや、ムダだと思いますよ。
彼の目的はそこではないので、自主管理への賛同も不要でしょう。
せっかく主張の内容も単純化されてきた訳ですから、元々興味など無い自主管理に関する議論に引き込むことは無いと思いますが。自主管理実現に向けて知恵を付けたい訳でもないでしょうし。

自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？
しかも大抵は築年数が立って設備の古い昔のマンションで、住民も高齢化しているのに。

言ってること自体、全く、ナンセンスないいがかりですね。
自主管理を突っ込み出したら、余計ボロが出ると思いますよ？w

自主管理は機能不全で荒廃してるんですか？築年数かかっているのに、今のマンションより管理費も修繕費も安いんですが、それで成立しているのに、そこから考えても管理会社がいかに無益でぼったくってるか分かりますね。自主管理の積立金見たら、修繕が大変だ大変だと言うのは管理会社の営利目的であることがバレてしまいますからね。

自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

そもそも元フロントとHNなのって、管理会社の擁護って、誰が見ても自己擁護のポジショントークにしか見えませんが、どこまでバカなんですか？

>>1417 匿名さん
>>自主管理ができることを示すも何も、既存マンションの5％は自主管理ですよ？

それ、前にも言われていて意味が解らなかったところなのですが、「５％が自主管理」だから何だと言いたいのですか？
ほんの僅かでも実例はあるんだぜ、という意味でしょうか？
だとすれば、そんなことは十分解ってますってば。
その５％の中でも実態は玉石混淆だと思いますよ。自主管理を選択した経緯も様々でしょう。あなたと同じ発想で「管理組合はボッタクリだから自分達でやった方が合理的だ」という判断に基づいている事例も当然含まれている筈ですよね。私は「自主管理などできる訳がない」などとは一度も言っていません。専門業者に委託する場合と比較して、自分は「委託」の方が得策だと考えていて、世の大半も同じ選択をしていると理解しているだけです。別に委託費をぼったくられているとは思いませんし、委託業務は自分達でやるには億劫だと思っているからです。

あなたはそうではない訳ですよね？
委託業務の内容は大したことがない。それを管理会社にやらせるとぼったくられると。そういう判断の基で自主管理をやっておられるのなら、「うちの組合は自主管理をやってるよ」とひとこと言ってくださればいいのに、と思います。そうすれば、そこから建設的な議論が派生するに違いないんです。私からもいくつか自主管理の経験者に質問したいことがありますしね。


>自主管理の話に逸らしても、管理会社がぼったくりビジネスであることの否定にはなりませんよw

当たり前じゃないですか。
私はもう、管理会社がぼったくりかどうかなんて大した問題じゃないと思ってます。私はボッタクリだとは思いませんが、貴方はそう思っていると。そこを平らに均す意味はもはやありませんし、実際ムリですよね。あなたは絶対に考えを変えないでしょうし。

ボッタクリならボッタクリで「出口」が必要だと言ってるんですよ。
元々このスレのテーマとしても「管理会社はボッタクリだから、いっそのこと自主管理の方がいいんじゃないのか」と問題提起されてる訳ですよね？　私は、もはやそこが論点だと思いますよ。管理会社がボッタクリでも、自主管理の実現性が低ければマンション管理は破綻します。あなたが言っておられた「住民サービス」も「資産価値の維持」も、具体的な方法が確立されていなければ空想でしかありません。あなたは当然そこに自信がお有りなのでしょうから、そっちの話でこのスレの議論を牽引してくれませんかねと期待しているのです。そこも話をはぐらかして逃げるのですか？

私は管理費の適正化は十分可能だと思っていますし、多少割高だったとしても自らの手を煩わせるくらいなら委託したいと考えるタチなので、自主管理は今のところ選択肢に無いです。私が独断で勝手に決めた方針ではなく、組合の総意としてそういうことになってる訳です。組合員がみんなバカだからだ、とあなたなら言いそうですが、別にそれでも構いませんよ。基本、総意としてハッピーなんですから。

↑ もう根拠も何もない主観しか書けない単なる感想なんだから勘弁してくださいよ。

↑自分は根拠を示せてると思ってるんだ？（笑）

散々書いてあるが、何度でも教えてあげようw

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

アンチの事実を言い換えてみた。これが事実？都合のいい部分だけを切り取っていることが明らかに。

・担当以外の社員は遊んでる
・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない
・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

あほらしくなってきました。
管理会社にカネを払いたくないと、ダダをこねているだけ。
会計の質問をスルーするなど、現実には自主管理をする気はない。

>あほらしくなってきました。

反論できないやつはいつもこう言うよね。

最初から、自主管理をする気かどうかなんて話してないからね。

管理会社が無駄かどうかが論点。スレタイを見よう。
あなたが反論するなら、管理会社との契約のコスパの良さを証明すればいいだけなのに、それが答えられないから、自主管理の事例をひたすら聞いているだけ。

個別の事例を聞いて満足したいなら、自主管理のマンションが今でも大量に存在するから聞いてくればいい。ここはあくまで、一般的なケースでの管理会社のビジネスモデルで契約するに値する内容かどうかが論点。

結局、関係ない自主管理のやり方に話逸らすことしかできない。自主管理の会計？
そんな話してないし、興味あれば調べればいい。

アホらしくなっている奴がなんで必死にレスするんだろうねw

しかし、結局、話逸らすだけで、ここまでの管理会社と契約する優位性の根拠は一切出てこないな。

契約ごとなのに「コスパは関係ない」とか、値段がどれだけ高くても構わないと言い切る、経済感覚がまるでない、買い替え検討中さん の開き直りコメントくらいかな？

・担当以外の社員は遊んでる

→フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w

・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない

→管理組合が契約するか否かとは関係のない問題。商取引は合理性とコスパで決まる。
めちゃくちゃぼったくる会社の存在がそれなりにぼったくる会社と契約する理由にはならない。普通にぼったくらない会社と契約するか、そう言う業態と契約しないかの判断になる。

・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある

→総会の資料はマンション管理士に頼めるし、もともと管理会社は住民同士のトラブルに介入しない。張り紙で注意するか、１、２回電話で嗜める程度。それ以上は警察案件でそもそもマンション管理会社の仕事じゃない。

やれやれ、こんな頭の悪い質問しかできないのか。。。

そもそも質問なんかしていない。言い換えただけで、勝手に質問だと勘違いしないでくれる？

>フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w
→これだけでこの人に一般的な感覚が無いことがわかる呆　勝手にボロを出すんだから┐(´д｀)┌

↑じゃあなんなの？w

コスパの感覚があるのが一般的な感覚だが。管理費は管理会社の社員のためにあるの?
管理会社の会社運営の経費の分まで管理費にたかるってどんだけだよw 金万体質ならその分も管理費から払わなきゃならないのか？　どこまで頭悪いんだよw

得意げにボロが出たと言うくらいなんだから、さすがに説明できるでしょ？w

コレに説明必要？すごいな。
分からなければ小学校をちゃんと卒業しなさい。まずはそこから。いってらっしゃい。

自主管理なんてアホなことは言わずに管理会社を利用するのが賢い組合役員

業務ごとに別々の管理会社と契約しても構わない。外注手配業務で、手数料の価格競争をさせれば良いと思う。

>>1432

はいはい。結局また何も説明できないんだね。答案にこんなことも分からないのか、とバカなこと書いてそうだ。誰もあんたのバカな脳みそりかいできんて。ここは掲示板なんだから、あんたの勘違い誰も分かりようないだろ?w

>1433

別に自主管理なんて誰も言ってないよ。単純に合理化を未着手な管理会社はぼったくりだという事。

・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実

・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝　決算報告書からわかる事実

・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い

以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。

＞>あほらしくなってきました。
＞
＞反論できないやつはいつもこう言うよね。

これはブーメランだな・・・・・

>>1436

いや、あんたは答えていいじゃん。
答えている人間をブーメランとは言わないw

基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。

マンション管理は難しくて無理だから私らに手数料分ピンハネさせろと言うのが管理会社の手口だ。だからこう言うスレに荒らしがくる。

＞基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。

その通りだが・・・
使い込みが怖い。
言い出しっぺが使い込んだりして・・・

安けりゃいいってもんじゃない
貧乏人根性は捨てよう

管理会社の取り分が無駄って話を理解しようね。管理会社の中抜き分をいくら増やしても管理会社の役員報酬が上がるだけw

管理員、清掃員やフロント等、従業員を養うだけなら「ボランティア」。
取締役会長等、（グリードな）役員の報酬のための「ビジネス」？

管理はボランティアではない | マンションの罠 | 特集 | 週刊東洋経済プラス
https://premium.toyokeizai.net/articles/-/23147

2020年3月14日号
インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮
管理はボランティアではない

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

ボランティア価格と思わせてるが、実際にはボッタクリ。マンション管理と検索すれば、管理会社の宣伝ばかりだが、管理会社はそんなにボランティアやりたいのかな？w

>マンション管理と検索すれば、管理会社の宣伝ばかりだが
当たり前

管理会社は、あんまり正常な形とは言えない。

●「マンション管理はこうして見直しなさい」２００５年　廣田茂著、ダイヤモンド社、１１４頁より。

　管理会社の収入としては、なんといっても契約している管理組合からの管理委託費がメインです。いまでも、一度契約すると金額を含めて、そのままずっと任せっぱなしという管理組合が少なくありません。

基本的に薄利多売ですが、非常に安定した収入源といえます。

　また、実際の管理業務では、建物・設備のメンテナンスや修繕工事など多数の外注業務があります。これらの外注業務を管理会社が手配する場合、手数料やバックマージンがあるのが普通です。

これらも管理会社にとっては重要な収入になります。

●「マンション管理はこうして見直しなさい[新版]」２０２０年　廣田晃嵩著、ダイヤモンド社、１１７頁より。
https://diamond.jp/articles/-/238257

法定点検は通常、管理会社を通じて専門業者に頼んでおり、管理会社の手数料がプラスされています。

そこで、管理組合が専門業者へ直接発注することで、金額を下げられる可能性があります。植栽管理や定期清掃などについても、管理組合として独自のネットワークを持っている場合、直接契約が可能かもしれません。

●マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る(インタビュー) :: リフォーム産業新聞
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにもかかわらずにですか。要するにキックバック。みかじめ料みたいなものですね。

　そりゃあ、私はもう全然納得いかなくて。だから、「確かに、あなたが管理しているマンションで工事をやる。修繕のための会議を招集したり、書類を作ったりとか煩わしいことがあるんであれば、それはあなたたちが管理組合に言って、正式に金をもらったらどうだ。我々からせびる話ではないだろう」と私は言うんですよ。

　だけども、「どうしてマージンを貰うのがいけないの？」っていうところもあるんです。大手の管理会社でも。それで、私は管理会社の社長に直接言ってるんです。「あんたの番頭がこういうふうに言ってきてるんだけど、そんな馬鹿な話はないだろう。そういう費用が発生するんだったら、管理組合に掛け合って金貰うべきじゃないのか。我々が負担するのは筋が違うだろう」と。でも、分かってない。それで、「じゃあ、そのことを管理組合に話していいのか」って言うと、「そりゃあ、まずいだろう」って言うんですよ。「ダメだって思うようなことを何でうちに言うんだ」って私は言うんだけど。

もらえるところからもらうということでしょう。バックマージン込みの値段を結局管理組合が払っている。そもそも管理会社なんて寄生しているだけで、何ら価値を生んでない。価値を装って騙しているだけの詐欺集団。

株式投資で儲ければ管理会社への委託費支払いなどは些末な問題ですよ

管理会社と信頼関係を構築して「あとはよろしく」がマンション生活の基本。
「管理会社に中抜きされて・・・」の心配性・貧乏性住民は自主管理すればいい。

そりゃ管理会社も商売だから、しっかりやるマンションと手抜きするマンションは
区分管理している。サラリーマンが２４時間３６５日頑張ったら体を壊すｗ

1448さんは管理費の何％までなら許容範囲なんですか？

普通の人は管理費の㎡単価ぐらいは気にするけれど、同じ委託内容で管理会社としての利益率の多寡なんて気にしないんだよ。ましてや「〇％までならOK」とかｗ　んな判定の仕方があるかｗ

普通の人が気にするかを聞いてないんですよ。
そりゃ理事会に営業しにきて議事録配ってるだけで30%のぼったくりまでなら許せるなんて言えないかw

正味の仕事内容とぼったくりを普通の人がまだ気にしてないだけだよ

ボッタくりの取引と分かれば、普通の人は取引を見直したいものだけど、
それ聞かれたら、気にするか気にしないかの話にすり替えてまで、管理会社の肩持つ理由ってなんですか?w

同期採用の中で最下位のぼんくらフロントでも輪番制の中卒理事よりアタマいい

それだけはないw

フロントは地方のボロマンションくらいじゃないと買えないだろw

>>1454 匿名さん
相手より頭の良し悪しは管理に関係ない。管理会社は必要な会社と思っているが、あなたみたいな人は必要ない。
同期で一番のぼんくらでも丁寧なサービスで高評価を得ているなら自慢していいよ。

ってか、管理会社のサービスってなに？
下請けにぶん投げていかにぼったくりやピンハネするかだろ。
サービスや下請けコスト落とした分だけ利益になる構造なのに何期待しているのかな？

>>1457 匿名さん
私が管理会社に何を期待しているか君には一生理解できないよ。
サービスを落としたら利益になる？意味が分からない。サービスって言葉の意味を理解してね。
下請けコストを落としら利益になるのはどの業界も同じ。管理会社憎しで考えるから周りが見えないのだろう。

管理会社の人間はどっか行ってろよ。ここは区分所有者が、損しないために知恵をつける掲示板なんで。金払う立場の区分所有者は管理会社を擁護する理由ないんで。できるだけ損をしたくないと考えるのが消費者なんで。

管理会社はよほど無茶をしない限りほとんど変わらないから、サービス向上のインセンティブが働かない。だから、サービス切り詰めによって利益を得る体質。

>>1459
勝手に管理会社の人間にされてしまった。
君の説明で知恵がつくか？ただ高い、何もしない、ムダ。と愚痴を言ってるだけ。知恵を付けさせたいなら管理会社を使わない場合、どういう業務をどんな業者にいくらぐらいで依頼できるか具体的に記載したら？
あと、管理人に督促電話させるとかいい加減な事言わないでね。一般的な管理人の業務から逸脱しているし、トラブルになった時の責任も不明確。そもそも管理人が暇なのは一部。