ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

通りすがりさん＝買い替え検討中さんは単なる嘘つきで自分が言ったこともろくに説明できないペテン師なので信用しない方がいいです。

>>1340 匿名さん

>25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
>総腰は自分で調べたら？

いやいや、ですからその「25％」が、連結決算上の数字として「マンション管理事業の」利益率だと何で言えるんですか？と訊いてます。
大手ほど事業展開の幅は広いでしょうから、連結決算の数値だけではより解り難い部分ですよね。素直にそこの見方を教えてくださいと言ってるのですよ。私は知らないんですから。

あなたの主張の裏付けを得るために、私が複数社の決算書をかき集めて調べなければならないのですか？　イヤですよ。何故私がわざわざそんな面倒なことを？
別にその数字に対し「嘘をつけ」などと言っている訳ではありません。他事業との連結決算において、マンション管理事業の利益率を切り取る考え方（あなたのお好きな表現でいえば「ロジック」です）をお持ちなのであれば、それを教えてくださいと言ってます。私を総会出席者だと思って、管理会社がどれだけ暴利を貪っているのかを説いてください。独立系かデべ系か、会社規模の違いによる特色など、どういう切り口でも見てもこの利益率が高過ぎる、というのがあなたのロジックの根底にある筈ですので、それを決算情報を「公開情報」として材料とするならば、もっとちゃんと正確にやってくださいとお願いしているだけです。「少しは自分で調べろ」と言うだけで承認が得られるとは思っていませんよね。そういう不毛なやりとりをすることも含め、自主管理など検討する気にもならないというのが「よくある図式」だと思いますよ。


＞だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・

少なくとも私は、その会社の決算書を見て「ココは儲け過ぎだから契約できない」なんてアホな判定はしませんよ。25％だろうがもっと高かろうが、マンション管理事業だけでそこまで利益を出しているのだとすれば、効率よくやってる企業なんだなという見方しかしません。そうは言っても実利はもっと低いでしょうしね。ボッタクリかどうかは対応の良し悪しで判断します。実際、相見積もりを取っても各社の利益率など当然書いてありませんので、あなたがずっと問題にしていることが一体何を根拠としているのかはいまだに謎です。
ちなみにうちでやったリプレイスの場合、３社（デべ系ＡＢ２社・ゼネコン系Ｃ１社）からとった見積りで、事務管理業務の金額は総額の11.2％～16.4％でした。参考までに言うと管理員業務費が3.8％～4.2％。最終的に選定したのはデべ系のＢ社で、事務管理業務費は最安だったのに対し、管理員業務費は最高値でした。兼務はまあ、どこも普通にしてるでしょうね。Ａ社が既存の委託先です。デべ系の分譲時管理会社でも16％かそこらだった訳ですよ。


＞厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

なるほど。よく働いているんじゃないですか。
で、あなたはその15棟分の仕事は、実際にフロント担当者がひとりで背負える筈などないのだから「外注」でごまかしていて、都度発生するマージンは管理組合にとってはムダ金だと。結果、フロント担当者はさしたる仕事などしてないのに、貰うものだけは貰っていて許せん！と言ってるのですよね。
もう処置ナシだなと言わせていただきますよ。わざわざ引用なさった厚労省の関連サイトとて、多数の兼務をしているからボッタクリだなんてことは言っていないでしょうに。あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ。あなたにはその当たり前の認識が無いだけでしょう。

あなたがそんなにネガキャンを頑張らなくとも、いずれあなたがいる管理組合は委託できる相手を失うことになるんじゃないですかね？自動的に願いは叶いますって（笑）貴方が今のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較検討をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較と判断をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。

三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

よく働いてじゃなくて、大して働く必要ないから15棟も担当持てると普通は考えるんだけど。

それだけ長文書いてウソと出鱈目と誤魔化しばかり。

ここまでかなりひどい実態指摘されたら、普通は疑うんだけど、あんたは必死に庇う。

何ものなんですか？wまあ答えなくていいけど。

公開情報より、自身の意味不明な想像の方が正しいって完全にバカだな。

なに、厚労省が１５棟と言っている。
話にならない。

>あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ


これを加味して15棟も担当できるくらいの仕事量だという事。見えないところでどりょくして大変だったら15棟も担当できないよw

そもそも貴方は管理会社は見えないところの努力には目を向けて想像しようとするのに、見えないところで管理組合からボッタたくったりピンハネしようとしてるところには全く目を向けようとしない理由は何なのかな??w

ここの匿名さんって小学生なのかな？キッザニアで少し勉強すればいいよ。
フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、そこは誰が言っても絶対認めようとしない。

>1347

どうせフロント以外の人間が何しているか言えないんだから書き込むなよ小学生

しかし、苦しいな。フロントですら１５棟担当が持てるのに、その支援部隊がそれより多い訳ないのに、どこまで頭悪いのかな？

>>1347 匿名さん
>フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、

多分ですが、フロントという呼び名からして「いつもエントランスの受付デスクに座っているのが当然の人」みたいな感覚なんじゃないでしょうか。だから後ろに誰かがいるなんて、ここで指定されて初めて知りはしたが、知りたくはないと。そんな感じだと思いますよ。

>>1349

どうせあなたは嘘しか言えないんだから引っ込んだら？引っ込むんじゃなかったの？

>>1343 匿名さん
>そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

少なくとも、>>1188さんが拠り所としている日本ハウ「ズイ」ングの掲載情報は連結決算の数字じゃないんですか？　リンク先にも思いっきりそう書かれていますし。
旧財閥系の他社に関しては私は調べていませんし、ボッタクリだと疑う気もありませんので、そこもマン管部門だけで売上の25%以上の利益を上げているのだと言うのであれば、同様に「公開情報」を示した方が良いと思います。それが無ければ何も説得力はありませんのでね。…それもこちらに下駄を預けて「自分で調べろ」と言いますか？


日本ハウズイングのHPで別掲されている株主情報にはセグメント別の売上高と営業利益が記載されています。>>1183であなたが「売上の25％もある！」と騒いでいるのは売上総利益。それを粗利と称して、フロント部門の利益もそこにたっぷり含まれているという理屈なんでしょうが、同じ資料を見る限りその８割近くが販売費と一般管理費です。「管理会社としての本業で得た利益」は、同年では6,639百万円。セグメント別の集計値をみれば、そのうち「マンション管理事業」によるものはさらに減って4,824百万円みたいですよ？　当然、マンション管理事業の売上高も総売上の一部ですが、あなたが気にしておられる利益率でそれぞれ比較すれば、マンション管理事業は9.2％、他事業の平均が7.3％です。


あなたが「管理会社はマンション管理で売上の25％も利益を得ている」と思い込んでいる理由は何となく解ってきましたが、同時にそれは事実無根な訳で。そこに不満がおありなら、きちんと根拠を披露なさればよいと思いますが。


何はともあれ、貴方独自の論理で数字を洗っていけば、管理会社が実際に得ている利益が事細かに把握できるそうですから、ボッタクリ管理会社を徹底的に排除するのも自由自在ですね。結果、どことも契約するに値しないという結論に至るのなら、それも良しでしょう。うちはそうはなりませんでしたし、世の中的にもそれが普通かと。

売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？割高かどうかは粗利の部分なので。

もう何から何までデタラメで返信するのも馬鹿馬鹿しい

マンションの基本どころか、会計用語やその意味すら理解できず、もはや会話が成立しないな。営業利益で管理組合の損得計ってたら、営業利益が赤字なら、管理組合は得するのか？？　頭がおかしいか、単純におちょくっているだけなのか。。

>>1343 匿名さん
>三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

ああ、それとあなたが挙げたその社名、たぶん間違ってますよね。
三井の子会社、と言っておられるので「三井不動産レジデンシャルサービス」のことだと捉えますが、正確に言えば三井不動産の孫会社であり、三井不動産レジデンシャルというデベロッパーの子会社です。

決算書がそのまま公開されている訳ではないので、近い年次で数字を拾うぐらいしかできませんでしたが、純利益で総売上の５％弱という感じですから、あなたが言う「粗利」でも25％には全然届かないんじゃないですか？　そもそもあなたはその差額を問題になさりたいのでしょうから、私に根拠を根拠をと言うのであれば貴方が先にそこを明らかにするべきですね。このスレのテーマは「ボッタクリ管理会社は不要か否か」だそうですので。

>>1352 匿名さん
>売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

いえ、その説明では全然わかりません。
人件費は粗利の方にも含まれていますし、営業利益の方が「会社の都合でどうとでも変わる」の部分が特に。


>管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。

私とあなたとで根本的に違うのは「管理組合目線で」の部分かも知れませんね。私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。あなたは自主管理をこの議論の旗印にしているように見せかけて、実際に自主管理をすることについてはあまり関心は無いのでしょう。どうせ仕事をするのは自分じゃないんだし、程度にしか認識していないと。そうでしょ？


>１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？
＞売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？

10万円が定価なら15万円では勿論買いませんが、それって喩え話になってませんよね。
管理業務委託費の話なのですから、10万円で売られている商品（サービス）なら、その10万円に「売ってるやつの給料」も含まれているのですし、定価が無い商品（サービス）の価格を売る側が一方的に決められる訳ではないので。

何度も言われていることですが、５万円も割増し価格で売られそうになっていると思う、あるいは「判る」のであれば、買わなきゃいいじゃないですか。他に適正価格で売られている同等以上の商品があるのだから、そっちを選べばいいんですよ。私を含む大多数は、そういう選択肢があることを知っているからそうするのであり、貴方はそれを知らない、あるいは認めようとしない（管理会社＝ボッタクリという大前提から抜け出せないので）が故に、この話はずっと平行線なんです。

「擁護派」と括られるのは不本意ですが、ここは敢えて言いましょう。
管理会社が無くなったり、管理会社側の都合だけで契約対象とするマンションの規模や組合員の属性を限定されたら、普通の分譲マンションのオーナーは非常に困る訳ですよ。便利な選択肢を失う訳ですから。貴方にとってはボッタクリでも、他の多くの人々にとっては必要なものなのだという、実に単純が現実が此処にあるだけです。ご不満ならその現実を否定するに値する、きちんとした理屈を用意しなきゃダメですよ。貴方には「アンチ管理会社」という歪んだポリシーしかありません。自主管理の成立性などどうでもいい、とにかく管理会社憎しだと。そこに共感し、ついてきてくれる人がどれだけいるのかを……まあ、考えてもムダなんですかね…。キライなものはキライですもんね。

もう少し、根本的なところを勉強したら？名前間違いなんてどうでもいいからさ。

野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

売上総利益（粗利）も節税しているはずだから、本来の粗利はもっと高い可能性が高いし、あくまで平均なので、物件によっては３割以上のところも当然ある事になる。要するに管理組合がどれだけ文句を言わないか、ぼったくれるかで個々の状況は変わる。

>私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。

驚きだね。この一文自体、完全に矛盾しているし、管理組合目線で考えてて、コスパは考えないと言っている。頭おかしいな。

>業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。

コスパの感覚がないんだね。管理組合の出費に無駄があっても放っておくということだ。

もう話にならんね。

他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。
他業種と比べ明らかに突出していたら一理あるけど、25%ぐらいなら平均ぐらいで問題を確認できない。

コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？判断基準は？25%？

>>1356 匿名さん
>野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
>https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

いえ、ですからせめて「マンション管理業務」単独の数字をね……(^^;)
私が訊いてること解ってます？　やばいと思ってわざとはぐらかしているのならまだ救いはあるのですが、どうやらそうでもなさそうなご様子。
お互いこうも話が噛み合わないと流石に疲れますね。
ビル管も修繕施工もコンサル業も、管理会社がやる商売は全てインチキのぼったくりだから全部まとめて不当利益ですかｗ


もう一度言います。
私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。……もっと言いましょうか。「そこはどうでもいい」です。
管理会社に依頼したい仕事があり、それをどういう体制・料金でやって貰えるかを複数社から提案して貰い、最も評価できそうなところに発注する。これが現実の「リプレイス」でしょう。結果、管理会社が中でうまいことやって、売上のうち３割利益を得ようが４割得ようが結構なことだと思いますよ。その仕事の内容が、求めた通りであれば組合としての目的は果たされます。逆に、掛け持ちのせいでパフォーマンスが落ちていることが確信できた時は問題にすればいい。また次のリプレイスを検討するだけのことでしょう。

終日営業している飲食店に混雑する時間帯に行って「今は客がたくさん来て効率よく儲かっているのだから、混んでる時は代金もそれだけ安くしなきゃおかしいだろ！」なんて言う客は只のクレーマーですよね。いや、クレーマー以前に「おつむの足りないヤバい人」でしょう。
でもあなた、ず～っとそれに近いことを言い続けてるんですよ？


>>1357さん
>コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？

私も普通ではないと思いますけどね（笑）
彼は特に「パフォーマンス」の部分に何も関心が無いということでしょう。
単にダンピングして貰うか、管理会社に採算度外視で仕事を請けて貰えることを「高コストパフォーマンス」だと、おそるべき思い込みをしておられるのだとしか思えませんな。

単独って事業ポートフォリオ見てみて、逆に押し上げそうな事業ってなんだよw

マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？そもそも建築は仕事として成果物と言う付加価値があるが、マン管の仕事なんて理事会で自社がボッタクれる事業提案して議事録配るだけの仕事だろ。全然違うよ。

あんたが出したくだらない事例と管理会社の決定的な違いは、客が付加価値を感じるものと、実質的な中抜きだけの仕事かと言う点。

もう何から何まで、反論しようにも稚拙すぎていつもどうしようもない。

何か一つでも客観的にぼったくりだと言い切れる物を出せばいいのに。管理会社を擁護したいのではなく、ウソを撒き散らすから否定されてるだけって気付かないか？

■粗利は他業種と比べぼったくりと言い切れるものでは無かった。ウソだったわけだ。
酒も清涼飲料も絶対買うなよ。粗利率50%超えてるからな笑
■マン管の仕事は事業提案と議事録を配るだけ。自分の無知をそんなに言いふらさなくても…苦笑
■建築業は付加価値が残る。三次産業全てを否定してるって気付かないか？

>>1359 匿名さん
> マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？

少なくとも私はそんなこと言ってませんよね。
財務諸表から粗利を読み取り、それが売上高の〇〇％だというだけでコスパの善し悪しなど論じることはできない、と言ってます。あなたは管理会社の仕事が「理事会で議事録配るだけ」としか思っていないので、あなたにとって管理会社とは実際その程度の存在なんでしょう。委託管理をやめて自主管理にすればいいと思いますよ。

訊いても答えてはくれないだろうとは思いますが、実際どうなんですか？ あなたが所有するマンションでは自主管理を既に実行していると。そうでなければここまで堂々と委託管理の無益を主張できないはずですよね。色々ご苦労もあるとは思いますが、その実体験を踏まえて自主管理の有益性をここで説いた方が、より健全に「管理会社など要らない」という結論に導ける筈なのですが。なぜそうしないんですか？

建設業を例に挙げておられますが、建物という成果物が「付加価値」ですか？
成果物は成果物ですよ。付加価値とは、財務上の意味は別途ありますが、ここでその言葉を使うのであれば「他社という選択肢もある中で特筆される、特定の委託先が持つ優位性」のことでしょう。付加価値は全ての業務成果に備わり得る、言わば「お値段以上」のメリットのことです。モノとして存在するかどうかの違いはあれど、サービス業にはサービス業としての業務成果がありますよね。そしてどちらにも、成果品には付加価値が備わり得ます。管理会社のパフォーマンスを適切に評価できない、管理組合としてやらなければならない管理業務の内容に関心が無いあなただから、そこが理解できないんです。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。


なお、清涼飲料水は、対価、付加価値は＝清涼飲料水であり、嫌なら買わなければいいし、個人で製造することは不可能だが、マンション管理会社の対価、付加価値のほとんどは外注先が担っており、管理会社自体はほぼ価値を生み出していない。また、管理会社を通さずとも、直接外注先と契約することは容易。

要するに高額な金を支払って契約する意味がない。ただ、管理組合の多数はこの実態に気付いておらず、不利で無駄な契約を続け、無駄を垂れ流している。改善が必要だろう。

>他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。

通信業については、ユーザーは通信網を実際利用しているし、通信会社と契約しないと
スマホなどを利用できないが、マンション管理会社に関しては、マンション管理会社と契約しなくても、外注先と直接契約できて、それでほぼ事足りるから、毎月管理会社の利益分まで払っているのは無駄なんだよ。また、通信業は儲けすぎの批判から行政指導から料金下がっているしね

>>1362 匿名さん

色々ツッコミを入れるのは後回しにするとして、整理なさったその３項目を総括しても「管理会社と契約する意味は無い」ということにはなりそうもありません。
ご自身でも書かれているように「改善」の余地がある訳ですよね。削減コンサルを利用すれば削れるムダな支出がある、と言っておられる。ということは、それを実行すれば良いだけではないのですか？
それが現実に難しい、何故なら当事者が気付いていないからだ。と言っておられるのも、本来主張しておられる筈の「管理会社がボッタクリ体質なんだ」というところから逸脱しているように思います。それを言うなら、どちらかと言えば組合側の問題じゃないですか。
委託管理を全否定し、自主管理へと舵を切ることが改善の唯一手段なのだという理屈については、まだまだ論理の飛躍がありますよ。

またこの人は言ってもないことを言ってるようなデマを吹聴している。どこに全否定なんてしているのかな？　コスパが悪いとしか書いてない。コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

>それを実行すれば良いだけではないのですか？

「どう対処すればいい」かと、「管理会社がぼったくりであるかどうか」は話が違う問題。

まず、

管理会社の事業は「ぼったくりである」

だから

対処として削減コンサルを利用する。

削減コンサルを利用すればいいんだから、管理会社のぼったくりではないと言うのは論理のすり替え。

まずは「管理会社がぼったくりの存在である」という認識を持たないと
削減コンサルを利用するだの、改善の必要性は生まれてこなくなる。

だから

管理会社はぼったくりの存在である認識を持つことが重要。

>>1365 匿名さん
>コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

「コスパが良ければいい」と書いてあるかどうかは確認していませんが、私はあなたのこれまでの発言から『コスパ次第では管理会社との契約を容認する』というニュアンスは微塵も感じませんでした。実際あなたは本当にそんなスタンスですか？　「管理会社は」と大きく括って、あいつらはぼったくりだと。そう断言している以上、相手を正しく評価して、契約に値する相手なら契約しても良いなどとは考えていないでしょうし、そういう言い方は一切してこなかったですよね。

私は「ぼったくり」という言葉を『法外な代金を不当なやり方で取る行為』だと理解し、そういう意味で使っています。多くの場合は騙しの手口を伴い、不当な請求であるという主張に対しては暴力が行使されることも多い。そういう言葉・行為だと思ってます。社会通念上もそうでしょう。ですので、料金設定が割高であるとか、払った金に対して実際の働きが良くないという時に「ぼったくり」と称するのは不適切だと思いますし、実際そんな言い回しはしません。普通に失礼ですから。

管理会社の事業、マンション管理という事業は「ぼったくり」なんかじゃありませんよ。
割高な料金設定で、実務における対応が悪い企業・担当者はおそらく実在するのでしょうし、管理会社という業態がそれを見逃し易いというのが貴方の主張ならば、百歩譲って認めても構いませんが、それが「マンション管理事業はぼったくりだ」と言い切る根拠にはなりません。質の悪い紛い物が混じり得る、ということは管理会社ならではの特性ではないでしょう。

あなたが今までずっと言ってこられた「管理会社と契約する意味などない」という主張も、今ここでご自身でまとめたことに根差しているのだとすれば、安易だという他はありません。そして「コスパが良ければ」と例外を自ら認めるのであれば、管理会社のすべてが利用するに値しないということではないのでしょうから、委託管理と自主管理の併存を素直に認めれば良いと思います。世の中はその併存の状態にあり、今のところは大差で優劣がついています。

自主管理については依然としてノーアイデアのようですよね。そこも問題でしょう。代替案が確立されていないのに現状は否定する。それでは誰もついてきません。あなたは、ちゃんと仕事をしてくれる管理会社に出会ったことが無いと同時に、自主管理をうまいこと運転したことも無い訳ですよね。当然、リプレイスも減額交渉も然りでしょう。単に経験不足なのでは？

管理会社の不当性・不透明性を主張するにしても、自主管理の有用性を説くにしても、実体験を交えた丁寧かつ納得感のある提案がなければダメだと思うのですが、いかがでしょうか。同調して貰えないと「お前は日本語がなってない」「嘘つきだ」「基本的なことぐらい自分で勉強してきやがれ」では、実際に管理組合には大勢いる素人組合員を引き連れていくことは難しいですよ。

相手を正しく評価すると、完全なぼったくりビジネスだと言うことです。

ここは自分の推測と想像と勝手な思い込みを書くところじゃないですよ。
反論したいなら、でしょうから、とかではなく、事実やデータを根拠に言いましょう。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

>1366

まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

>>1368 匿名さん
>要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
>区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

要約してそれなら、やはり完全に発注者側（管理組合）の問題ですね。
既述のとおり、委託費が割高であるとか、業務品質が低いというだけでは「ぼったくり」と称する訳にはいきません。管理組合は管理会社に騙されている訳ではなく、契約を強要されている訳でもありませんので。仮にそれに近いシチュエーションがあるのだとすれば、むしろ改善すべき問題点としては明確でしょう。コスパがどうのと論じるまでもなく、異常な関係性を解消することこそが急務と言える筈です。それでも行動しない、考えない管理組合の意識を改善しない限り、委託するしないに関係なく、そのマンションの管理は破綻するに違いありません。自主管理も到底できないでしょうね。


>まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

お断りします。
私はあなたとは違って、管理会社がどれほど利益を得ているかでパフォーマンスを評価する方法を知りませんし、発注者として何を以て満足を得るのかを数値的に証明する方法も知りませんので。あなたがおっしゃる「公表された根拠のある数字」とは何なのか、イメージがまったく湧きません。あなた独自のものさしを使い、あなたが納得する様な説明をする動機が私にはありません。

管理組合としてやってもらいたいことがあり（あなたにはそれが無いので理解していただけるとも思っていませんが）、同条件で提案された業務体制や委託費を比較して決めた相手が、こちらの目的を達成させてくれればまずは合格です。もっと安くならないかという追究は引き続きあるにしても、コストパフォーマンスを数値的に判定する方法があるなら逆に教えていただきたいくらいです。粗利がどうとかではなく。

最も重要なのは「やってもらいたいこと」をしっかり明確化することだと思いますよ。それが成されていれば、自主管理などおいそれと始められることではない筈です。それこそ数値が示していることでしょう。世の９割以上の管理組合が、あなたが言うように現状を正しく認識していないことがあるのだとしても、総意としては同じ選択（委託管理）をしているという動かし難い事実が。それが「コスパの良さ」を示す数字だとまでは言いませんがね。

長々と書いてますが、要するに、何度きいても、話をはぐらかすだけで、

数字や公表されてる情報では管理会社と契約するメリットを証明はできない

と言うことだけは分かりました。

>>1368 匿名さん
コスパの良さってどうやって証明するのでしょうか。方法をご存知であればコスパの悪さを証明してはいかがです？

揚げ足とるほど反論できないのね。

>>1372 匿名さん
コスパの証明ってなんですか？どうやってやるのか貴方は分かるのですよね？教えて下さい。

どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

でも実際は高くなってるだけだから、全く意味ないよね。

更新事業や修繕事業など、価格が一般的に分かりにくいもの全てが、管理組合独自で見積もりを出した時よりたいてい高い。どうせ、あんたは「管理組合がしっかりやればいい」というんだろうが、常に疑いの目をもっていないといけないような、契約するだけで損になるような、管理会社と契約すること自体、バカげてると言う話。

１、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→そもそも仕事量を把握していない。自主管理をしているのであれば何人でどんな事をしているのか、標準管理委託契約書とどれだけ差分があるのか分かると思います。

２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→コスパが悪いって何？粗利率が他業種より飛び抜けていない事は指摘されています。また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして 区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。
→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

これがコスパの悪さの証明だと言い切る人からすれば頭が悪いと思われても仕方ないです。ただ一方的に高いと言ってるだけですよ。

何事にも常に疑いの目を持ち続けないといけないのは当然のことですよね？医者や裁判官が100%正しい訳ではないのと同じ。自主管理であれば理事長や会計理事が不正をしていないか見なくて良い。なんてこともないですよ。

>>1374 匿名さん
>どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
>管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
>例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

「コスパ」という言葉について、話をはぐらかしているのは無意識のうちに、ですか？
あなたは金額の多寡にしか関心が無いのだと思いますが、私を含め多くの管理組合はそうではないと言っているのです。安かろう・悪かろうではダメなんですよ。究極的には自主管理がその最たるもので、あなたのように管理業務について「自分（たち）でやる場合の労力」に何のビジョンも持たない方が、コスパと称して安直なダンピングを良しとしている様では管理会社との契約の適否を論じることはおろか、自主管理についても検討はできません。

あなたがコスパと呼んでいるものは、正しい意味での「コストパフォーマンス」とは似ても似つかないものです。管理会社がやらない・やってくれないと言うばかりで、代わりに他の誰かにやらせる場合に費やさなければならないことは、わざと無視しているのです。すべては管理会社という業種そのものを否定するために、結論ありきでかき集めている理屈です。


あなたに「管理会社に業務委託するとコストパフォーマンスが良い」と説明し、納得させることは不可能だと思います。何せあなたは管理会社が嫌いなだけですから。今になってようやく「コスパさえよければ」などと言うようにはなりましたが、良いわけがないだろという前提は変わっていませんよね。管理会社を儲けさせるぐらいなら、実際やれるかどうかは知ったことではないが自主管理の方がマシだと。その程度の考えでしょう。

管理会社がフロントマンと管理員を直接的な担当者とし、会社として行なっている業務のすべてを、自分を含む区分所有者全員で分担してやるか・やらないのかという選択肢において、少なくとも私は前者を選ぶ気にはなれません。言いたくはありませんが、たとえ委託費が割高であってもですよ。足元をみられている部分は確かにあるのでしょう。しかし、自力ではできないこと、やりたくないことを有償で引き受けて貰うからには、出来る限り競争原理をはたらかせつつ「やってもらうべきこと」を明確化して、業務委託をするのが合理的だというのが私の見解です。結果、成果に概ね満足できれば、それが適切なコストパフォーマンスというものだと思っています。


あなたが委託管理の有用性を評価することは決して無いのだということは良く解りました。その通りだと認めるつもりはありませんが、その考えを改めていただこうとも思いません。ただ、そこがもう変わらないのであれば、貴方が今後するべきことは実現性のある「別の手段」を提案することだと思いますよ。自主管理です。きっとそこは「自分がやる訳ではないから」ぐらいにしか考えていないのだとは思いますが、それではコスパ云々のご高説も所詮は言いっ放しの愚痴の域を出ません。

今後の「自主管理への展望」についてのご見解に期待します。

管理会社に一途な思いを寄せるのは貴方の勝手です。

契約するメリットを数値的に説明できないことはもうよく分かってますよ

また、自主管理は草むしりや掃除も
住民総出でやるかのようなデマを流す。

自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

>>1378 匿名さん
>また、自主管理は草むしりや掃除も
>住民総出でやるかのようなデマを流す。

草むしり？　誰かそんな話をしていましたか？
と言うか、すべての管理業務を「組合員総出で」やるというならまだマシなアイデアかも知れませんね。あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。


>自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

まさにそこですよね。
理事がほんのちょっと頑張ればいい。輪番制なら不公平も無いと。
あなたの「管理会社不要論」は、そういう勘違いを後ろ盾に言ってることなんですよね？

もはや何度訊いたかわかりませんが、実際あなたが所属する管理組合はどうなんですか？
あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。ここで「擁護派」と大きく括る相手に、根拠や実例を示して委託管理の有用性を説明しろなどと下駄を預けるのではなく、あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。あなたなら容易なんじゃないですか？　実際に実行している「委託管理の代替策」をここで紹介し、実際に生じている課題やその対策、解決事例などを説明すれば、管理会社のダメっぷりなど語らずとも建設的な議論になる筈ですよね。貴方がお持ちの「実例」を、すばらしいモデルケースとして世に知らしめるべきだと思いますよ。「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。


>デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

何者だもなにも無いでしょう（笑）
私は「管理会社が無ければ管理組合の運営には支障をきたす」と思っている普通の区分所有者です。全体の９割を占めるマジョリティの一員に過ぎません。賛同者が大勢いるのですから、デマを広めてまで自分の考えを正当化しなければならない立場ではありませんし、そもそも管理会社にも「擁護」など必要ないでしょう。彼らを攻撃しているのはたかがアンチ一派ですからね。肝心の管理会社は「相手にしなければいい」程度にしか思っていないでしょう。実際、面倒臭い顧客は切り捨てようとし始めているのですし。

管理会社の営利目的や利益相反構造を肯定して合理化を否定する人を「普通の区分所有者」とは言いませんw

>あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。

そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。
管理会社が担うわずんな仕事もマンション管理士等と月々５万程度の顧問契約結べば済むし、それでも管理費全体から30%くらい管理会社に流れる事考えたら全然マシ。

これも過去レスに散々既出。同じ内容の子と何度も繰り返して、荒らしと一緒だな。

>「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。

聞く耳持たないということ? 自分が言ったことの説明すらできないのによく言えるね。

→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

↑なにを言おうが、事実として、マンション管理会社スタッフ一人で10棟以上、担当を掛け持ちできる仕事量なんだよ。現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw

>滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

全く何も知らないみたいだなw

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?逃げずに答えてくださいねw

>また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

ゼロ円でなければいくらなんですか?

>>1382 匿名さん
>現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw
逃げずに反論して下さい。

>全く何も知らないみたいだな
知らないから聞いているのです。

>>1384 匿名さん
>ゼロ円でなければいくらなんですか?
それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

>>1381 匿名さん
>自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?
>逃げずに答えてくださいねw

自主管理であろうと委託管理であろうと、役員も役員以外も組合員の負担は公平ですよ。輪番かどうかはさておき、役員としての仕事が時々回ってきた時に、直接的にやる仕事が生じるかどうかの違いしかありません。フロントの仕事など無きに等しいから、たまに順番が回ってきた素人理事でも十分に対応可能、他の組合員に至っては何もやることがない、だから金を使って外部委託する必要など無いという論理は、極めて浅はか・無責任という他はありません。コスパの「パ」をイメージしていないと、そういう乱暴かつ安直な理屈で物事を考えるようになるのだと思います。


>そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。

自主管理のシェアはもうちょっとありますよ。７％弱だそうです。
ただ、その中にも「なれの果て」的な事例は相当数含まれているでしょうけど。
委託費を払いたくても区分所有者からの管理費収入が滞っているとか、それが常態化して業務委託の決議が取れないとか、もはや取り返しがつかないほど共用部分が荒廃し、あなたが言う「コスパ」を期待しようがなくなってしまい、やむなく自主管理をせざるを得なくなっているとか。そういう「自主管理もどき」、自主管理という名の管理放棄・管理破綻の事例も混じっていると想像します。あなたが自信を持って理想形として挙げられる自主管理が、全体の何パーセントくらいあるのかを私は知りたいです。

つまりあなたの組合では、月々５万の顧問料か何かでマンション管理士その他の有識者を雇い、基幹事務を含むマンション管理業務全般は組合員が自ら実施しておられると。そう解釈して良いのですよね？　比率としては僅か５％に留まるが実在はするのであり、自分のマンションもそのひとつであると。私が「代案」として求めたのは、まさにそういう話です。実際あなたが組合員として実行しておられることを、もっと詳しくここで紹介してくださいと言っているのです。その有用性・実現性を他者も実感することができれば、管理会社をディスるような不毛な手段で、本来のゴール（自主管理）を正当化するような遠回りをせずに済む筈だと言ってます。マンション管理士をどのように選任したのか、そこだけを見ても非常に興味深いですし、どういう名称・内容の契約を締結し、どういう責任と義務を負わせているのかも是非教えていただきたいですね。出納事務についても、理事会としてやっておられるのか別のやり方なのかは知りませんが、様々な苦労話・エピソードをお持ちだと思いますので、できればそれも。決して無理なおねだりをしているつもりはありません。管理会社との委託契約がどれほどムダなのかを立証することに、直接的に繋がる情報だと思いますので、それをここで披露することこそが重要と考えます。

そうすることで、なるほどそりゃ良いやり方だね、うちでもやれそうだ、これなら管理会社なんて必要ないよね、という展開になることを祈ります。それが建設的議論というものでしょう。

>1386

>それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

評価するかどうかではなく、問題は「いくらなのか」ですよね。管理費に対する業務の対価が「どれほどか」を聞いているんですが。

結局、自分で否定してるのに、その根拠を聞かれると、全く答えられないんですか？

>1387

あの、役員が回ってくるかどうかの負担を言ってるんですか？管理会社だと輪番制ではないんですか？意味がわかって答えているのか、わざととぼけているのかどっちですか？

自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。役員が巡ってくるかどうかを聞いていると思っているんですか？　ということは、管理会社と契約していたら役員は回ってこないんですか？

>極めて浅はか・無責任という他はありません。

ここはどう浅はかなんですか？　具体的に教えてください。

例えば、管理会社のフロントがやっている業務を管理人やマンション管理士にやってもらうと、どういう支障が現れるんでしょうか？　浅はかというくらいなら、具体的にどういう支障があるか、想定くらいはできるでしょう。

>>1388 匿名さん
>自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。

あなたに理解する気が無い以上、お答えするのも気が進まないのですが簡潔に答えます。
自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。私はあなたと違い委託管理は便利なものだと評価していますので、その負担は後者の方がより軽減され易いと思っていますが、役員にすべて任せておけば自分には何の責任も負担も生じないと考えるほど頭は腐っていません。自主管理ならば猶のこと、たとえ役員ではない時であっても自分の資産の管理に対する意識はシビアに持ち、その時の役員に協力し、時には自分も動くつもりでいます。

あなたは「役員以外は組合員としてマンション管理に関わる必要は無い」と言っているに等しいんです。役員としての業務は、その時の役員だけがやればいい。やるべき仕事はその程度のボリュームであり、誰にでもできる簡単な内容だと。だ か ら 委 託 管 理 な ど や め て し ま え ば よ い、と、組合の総意としての判断を勝手に方向づけてしまっているんです。年度ごとに毎回、委託か自主かをガチで選択しようなどと本気で考えている訳ではないですよね。組合にとって重要な判断、個々の組合員にどれだけ負担を及ぼすのかという決め事を、「その時の役員がちょっとだけ頑張れば良いのだから」という軽いノリで決めてしまおうとしている。それが今のあなたですよ。普通の組合でそういう態度をとったら総スカンを喰らうことは知っておいた方がよろしいかと。無責任で浅はかだと言ったのはそういう意味です。自主管理が本当にラクな仕事だけで成り立つのなら実例ももっと多い筈でしょうが、実際はレアケースもいいところですし、当のあなたからも「実際やっている」という話は聞こえてきません。要はやったことなど無い訳ですよね。

引き続き、あなたからの「自主管理体験談」をお待ちします。
やはり自らやったことは無さそうですから、見聞きしたものだけでも構いませんよ。
こうすれば上手くやれる、こんなに良いことがあるという魅力的な話で、自らのアンチ理論を牽引なさってください。

今ちょっと思い付いたのですが、こんなのはどうでしょう？

よく、資格試験の参考書や様々なHowTo本などに「コレだけやっておけば大丈夫！」みたいなタイトルのものがありますよね。
あなたの言う通り、マンション管理が管理会社にフィーを払ってまでやる必要のないもので、業務量も業務内容も持ち回りの理事だけが本業の片手間でやれる程度のものなのであれば、同じノリで「これだけ」の部分を整理すると良いと思いますよ。一部には、マン管士などの力を借りて外注をする前提の業務もあるでしょうが、それが具体的にどういう項目なのかも一緒に整理すれば完璧でしょう。

そんなに難しい作業ではなさそうですよね？
私は委託管理派ですので、とてもじゃないですがその程度の取り纏めでは済まないと思っていますが、これまでのあなたの口振りからすると、少なくとも「理事としてやること」と「外注先などに振ること」の仕分けぐらいは、あなたなら簡単にできるでしょう。やってみると良いと思いますよ。そうすれば、今よりは多少、賛同を得易くもなるでしょう。