ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

通りすがりさん＝買い替え検討中さんは単なる嘘つきで自分が言ったこともろくに説明できないペテン師なので信用しない方がいいです。

>>1340 匿名さん

>25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
>総腰は自分で調べたら？

いやいや、ですからその「25％」が、連結決算上の数字として「マンション管理事業の」利益率だと何で言えるんですか？と訊いてます。
大手ほど事業展開の幅は広いでしょうから、連結決算の数値だけではより解り難い部分ですよね。素直にそこの見方を教えてくださいと言ってるのですよ。私は知らないんですから。

あなたの主張の裏付けを得るために、私が複数社の決算書をかき集めて調べなければならないのですか？　イヤですよ。何故私がわざわざそんな面倒なことを？
別にその数字に対し「嘘をつけ」などと言っている訳ではありません。他事業との連結決算において、マンション管理事業の利益率を切り取る考え方（あなたのお好きな表現でいえば「ロジック」です）をお持ちなのであれば、それを教えてくださいと言ってます。私を総会出席者だと思って、管理会社がどれだけ暴利を貪っているのかを説いてください。独立系かデべ系か、会社規模の違いによる特色など、どういう切り口でも見てもこの利益率が高過ぎる、というのがあなたのロジックの根底にある筈ですので、それを決算情報を「公開情報」として材料とするならば、もっとちゃんと正確にやってくださいとお願いしているだけです。「少しは自分で調べろ」と言うだけで承認が得られるとは思っていませんよね。そういう不毛なやりとりをすることも含め、自主管理など検討する気にもならないというのが「よくある図式」だと思いますよ。


＞だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・

少なくとも私は、その会社の決算書を見て「ココは儲け過ぎだから契約できない」なんてアホな判定はしませんよ。25％だろうがもっと高かろうが、マンション管理事業だけでそこまで利益を出しているのだとすれば、効率よくやってる企業なんだなという見方しかしません。そうは言っても実利はもっと低いでしょうしね。ボッタクリかどうかは対応の良し悪しで判断します。実際、相見積もりを取っても各社の利益率など当然書いてありませんので、あなたがずっと問題にしていることが一体何を根拠としているのかはいまだに謎です。
ちなみにうちでやったリプレイスの場合、３社（デべ系ＡＢ２社・ゼネコン系Ｃ１社）からとった見積りで、事務管理業務の金額は総額の11.2％～16.4％でした。参考までに言うと管理員業務費が3.8％～4.2％。最終的に選定したのはデべ系のＢ社で、事務管理業務費は最安だったのに対し、管理員業務費は最高値でした。兼務はまあ、どこも普通にしてるでしょうね。Ａ社が既存の委託先です。デべ系の分譲時管理会社でも16％かそこらだった訳ですよ。


＞厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

なるほど。よく働いているんじゃないですか。
で、あなたはその15棟分の仕事は、実際にフロント担当者がひとりで背負える筈などないのだから「外注」でごまかしていて、都度発生するマージンは管理組合にとってはムダ金だと。結果、フロント担当者はさしたる仕事などしてないのに、貰うものだけは貰っていて許せん！と言ってるのですよね。
もう処置ナシだなと言わせていただきますよ。わざわざ引用なさった厚労省の関連サイトとて、多数の兼務をしているからボッタクリだなんてことは言っていないでしょうに。あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ。あなたにはその当たり前の認識が無いだけでしょう。

あなたがそんなにネガキャンを頑張らなくとも、いずれあなたがいる管理組合は委託できる相手を失うことになるんじゃないですかね？自動的に願いは叶いますって（笑）貴方が今のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較検討をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。のスタンスを貫ければの話ですが。で、他の管理組合は依然として合理的な比較と判断をする筈ですよ。自主管理という選択肢も含めてね。

三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

よく働いてじゃなくて、大して働く必要ないから15棟も担当持てると普通は考えるんだけど。

それだけ長文書いてウソと出鱈目と誤魔化しばかり。

ここまでかなりひどい実態指摘されたら、普通は疑うんだけど、あんたは必死に庇う。

何ものなんですか？wまあ答えなくていいけど。

公開情報より、自身の意味不明な想像の方が正しいって完全にバカだな。

なに、厚労省が１５棟と言っている。
話にならない。

>あなたは実際に行なわれている細かい仕事の内容には関心が無い様ですが、それをフロントマンに「会社として」対応させるために、会社は貴方には見えないところで様々な努力をしている、と考えるのが普通の感覚ですよ


これを加味して15棟も担当できるくらいの仕事量だという事。見えないところでどりょくして大変だったら15棟も担当できないよw

そもそも貴方は管理会社は見えないところの努力には目を向けて想像しようとするのに、見えないところで管理組合からボッタたくったりピンハネしようとしてるところには全く目を向けようとしない理由は何なのかな??w

ここの匿名さんって小学生なのかな？キッザニアで少し勉強すればいいよ。
フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、そこは誰が言っても絶対認めようとしない。

>1347

どうせフロント以外の人間が何しているか言えないんだから書き込むなよ小学生

しかし、苦しいな。フロントですら１５棟担当が持てるのに、その支援部隊がそれより多い訳ないのに、どこまで頭悪いのかな？

>>1347 匿名さん
>フロントって呼び名からして後ろに人がいる事が分かると思うけど、

多分ですが、フロントという呼び名からして「いつもエントランスの受付デスクに座っているのが当然の人」みたいな感覚なんじゃないでしょうか。だから後ろに誰かがいるなんて、ここで指定されて初めて知りはしたが、知りたくはないと。そんな感じだと思いますよ。

>>1349

どうせあなたは嘘しか言えないんだから引っ込んだら？引っ込むんじゃなかったの？

>>1343 匿名さん
>そもそも、連結の数字が25%とどこにも書いてないのに勝手に自分の主張に合うように、お前の数字は連結だからと出鱈目書いて否定するってどうしようもないね。

少なくとも、>>1188さんが拠り所としている日本ハウ「ズイ」ングの掲載情報は連結決算の数字じゃないんですか？　リンク先にも思いっきりそう書かれていますし。
旧財閥系の他社に関しては私は調べていませんし、ボッタクリだと疑う気もありませんので、そこもマン管部門だけで売上の25%以上の利益を上げているのだと言うのであれば、同様に「公開情報」を示した方が良いと思います。それが無ければ何も説得力はありませんのでね。…それもこちらに下駄を預けて「自分で調べろ」と言いますか？


日本ハウズイングのHPで別掲されている株主情報にはセグメント別の売上高と営業利益が記載されています。>>1183であなたが「売上の25％もある！」と騒いでいるのは売上総利益。それを粗利と称して、フロント部門の利益もそこにたっぷり含まれているという理屈なんでしょうが、同じ資料を見る限りその８割近くが販売費と一般管理費です。「管理会社としての本業で得た利益」は、同年では6,639百万円。セグメント別の集計値をみれば、そのうち「マンション管理事業」によるものはさらに減って4,824百万円みたいですよ？　当然、マンション管理事業の売上高も総売上の一部ですが、あなたが気にしておられる利益率でそれぞれ比較すれば、マンション管理事業は9.2％、他事業の平均が7.3％です。


あなたが「管理会社はマンション管理で売上の25％も利益を得ている」と思い込んでいる理由は何となく解ってきましたが、同時にそれは事実無根な訳で。そこに不満がおありなら、きちんと根拠を披露なさればよいと思いますが。


何はともあれ、貴方独自の論理で数字を洗っていけば、管理会社が実際に得ている利益が事細かに把握できるそうですから、ボッタクリ管理会社を徹底的に排除するのも自由自在ですね。結果、どことも契約するに値しないという結論に至るのなら、それも良しでしょう。うちはそうはなりませんでしたし、世の中的にもそれが普通かと。

売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？割高かどうかは粗利の部分なので。

もう何から何までデタラメで返信するのも馬鹿馬鹿しい

マンションの基本どころか、会計用語やその意味すら理解できず、もはや会話が成立しないな。営業利益で管理組合の損得計ってたら、営業利益が赤字なら、管理組合は得するのか？？　頭がおかしいか、単純におちょくっているだけなのか。。

>>1343 匿名さん
>三井の子会社、三井住友レジデンシャルサービスはマンション部門だけで、管理と大規模修繕だけ。

ああ、それとあなたが挙げたその社名、たぶん間違ってますよね。
三井の子会社、と言っておられるので「三井不動産レジデンシャルサービス」のことだと捉えますが、正確に言えば三井不動産の孫会社であり、三井不動産レジデンシャルというデベロッパーの子会社です。

決算書がそのまま公開されている訳ではないので、近い年次で数字を拾うぐらいしかできませんでしたが、純利益で総売上の５％弱という感じですから、あなたが言う「粗利」でも25％には全然届かないんじゃないですか？　そもそもあなたはその差額を問題になさりたいのでしょうから、私に根拠を根拠をと言うのであれば貴方が先にそこを明らかにするべきですね。このスレのテーマは「ボッタクリ管理会社は不要か否か」だそうですので。

>>1352 匿名さん
>売上総利益は粗利のことだよ。営業利益は人件費も含まれている利益で、その数字は会社側の都合でどうとでも変わる数字なので管理組合から契約する意味において、関係ないのはわかるよね？

いえ、その説明では全然わかりません。
人件費は粗利の方にも含まれていますし、営業利益の方が「会社の都合でどうとでも変わる」の部分が特に。


>管理組合から見てどうかという話なので、重要なのは粗利。

私とあなたとで根本的に違うのは「管理組合目線で」の部分かも知れませんね。私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。あなたは自主管理をこの議論の旗印にしているように見せかけて、実際に自主管理をすることについてはあまり関心は無いのでしょう。どうせ仕事をするのは自分じゃないんだし、程度にしか認識していないと。そうでしょ？


>１０万円で売ってるものを１５万円で売ってても買わないよね？
＞売ってるやつが、この５万円は僕の給料も含まれてるんですと言われても、買う方はそんなの関係ないよね？

10万円が定価なら15万円では勿論買いませんが、それって喩え話になってませんよね。
管理業務委託費の話なのですから、10万円で売られている商品（サービス）なら、その10万円に「売ってるやつの給料」も含まれているのですし、定価が無い商品（サービス）の価格を売る側が一方的に決められる訳ではないので。

何度も言われていることですが、５万円も割増し価格で売られそうになっていると思う、あるいは「判る」のであれば、買わなきゃいいじゃないですか。他に適正価格で売られている同等以上の商品があるのだから、そっちを選べばいいんですよ。私を含む大多数は、そういう選択肢があることを知っているからそうするのであり、貴方はそれを知らない、あるいは認めようとしない（管理会社＝ボッタクリという大前提から抜け出せないので）が故に、この話はずっと平行線なんです。

「擁護派」と括られるのは不本意ですが、ここは敢えて言いましょう。
管理会社が無くなったり、管理会社側の都合だけで契約対象とするマンションの規模や組合員の属性を限定されたら、普通の分譲マンションのオーナーは非常に困る訳ですよ。便利な選択肢を失う訳ですから。貴方にとってはボッタクリでも、他の多くの人々にとっては必要なものなのだという、実に単純が現実が此処にあるだけです。ご不満ならその現実を否定するに値する、きちんとした理屈を用意しなきゃダメですよ。貴方には「アンチ管理会社」という歪んだポリシーしかありません。自主管理の成立性などどうでもいい、とにかく管理会社憎しだと。そこに共感し、ついてきてくれる人がどれだけいるのかを……まあ、考えてもムダなんですかね…。キライなものはキライですもんね。

もう少し、根本的なところを勉強したら？名前間違いなんてどうでもいいからさ。

野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

売上総利益（粗利）も節税しているはずだから、本来の粗利はもっと高い可能性が高いし、あくまで平均なので、物件によっては３割以上のところも当然ある事になる。要するに管理組合がどれだけ文句を言わないか、ぼったくれるかで個々の状況は変わる。

>私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。

驚きだね。この一文自体、完全に矛盾しているし、管理組合目線で考えてて、コスパは考えないと言っている。頭おかしいな。

>業務内容に対し委託費が割高かどうかを、決算情報で粗利の額を見たり推定したりして検証する感覚は無いので。

コスパの感覚がないんだね。管理組合の出費に無駄があっても放っておくということだ。

もう話にならんね。

他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。
他業種と比べ明らかに突出していたら一理あるけど、25%ぐらいなら平均ぐらいで問題を確認できない。

コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？判断基準は？25%？

>>1356 匿名さん
>野村パートナーズの売上総利益率は約２４％
>https://catr.jp/settlements/1ea87/157017

いえ、ですからせめて「マンション管理業務」単独の数字をね……(^^;)
私が訊いてること解ってます？　やばいと思ってわざとはぐらかしているのならまだ救いはあるのですが、どうやらそうでもなさそうなご様子。
お互いこうも話が噛み合わないと流石に疲れますね。
ビル管も修繕施工もコンサル業も、管理会社がやる商売は全てインチキのぼったくりだから全部まとめて不当利益ですかｗ


もう一度言います。
私は契約の発注者である管理組合の目線で考えるからこそ、管理会社が委託業務費でいくら利益を上げるのかは重要ではないと思っています。……もっと言いましょうか。「そこはどうでもいい」です。
管理会社に依頼したい仕事があり、それをどういう体制・料金でやって貰えるかを複数社から提案して貰い、最も評価できそうなところに発注する。これが現実の「リプレイス」でしょう。結果、管理会社が中でうまいことやって、売上のうち３割利益を得ようが４割得ようが結構なことだと思いますよ。その仕事の内容が、求めた通りであれば組合としての目的は果たされます。逆に、掛け持ちのせいでパフォーマンスが落ちていることが確信できた時は問題にすればいい。また次のリプレイスを検討するだけのことでしょう。

終日営業している飲食店に混雑する時間帯に行って「今は客がたくさん来て効率よく儲かっているのだから、混んでる時は代金もそれだけ安くしなきゃおかしいだろ！」なんて言う客は只のクレーマーですよね。いや、クレーマー以前に「おつむの足りないヤバい人」でしょう。
でもあなた、ず～っとそれに近いことを言い続けてるんですよ？


>>1357さん
>コスパも他人と感覚がズレているだけ。決算書の粗利を見てコスパを判断するって普通なのか？

私も普通ではないと思いますけどね（笑）
彼は特に「パフォーマンス」の部分に何も関心が無いということでしょう。
単にダンピングして貰うか、管理会社に採算度外視で仕事を請けて貰えることを「高コストパフォーマンス」だと、おそるべき思い込みをしておられるのだとしか思えませんな。

単独って事業ポートフォリオ見てみて、逆に押し上げそうな事業ってなんだよw

マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？そもそも建築は仕事として成果物と言う付加価値があるが、マン管の仕事なんて理事会で自社がボッタクれる事業提案して議事録配るだけの仕事だろ。全然違うよ。

あんたが出したくだらない事例と管理会社の決定的な違いは、客が付加価値を感じるものと、実質的な中抜きだけの仕事かと言う点。

もう何から何まで、反論しようにも稚拙すぎていつもどうしようもない。

何か一つでも客観的にぼったくりだと言い切れる物を出せばいいのに。管理会社を擁護したいのではなく、ウソを撒き散らすから否定されてるだけって気付かないか？

■粗利は他業種と比べぼったくりと言い切れるものでは無かった。ウソだったわけだ。
酒も清涼飲料も絶対買うなよ。粗利率50%超えてるからな笑
■マン管の仕事は事業提案と議事録を配るだけ。自分の無知をそんなに言いふらさなくても…苦笑
■建築業は付加価値が残る。三次産業全てを否定してるって気付かないか？