自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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1261
匿名さん
自分の発言ですら説明できず、仕組みがどうのと言いながら、基本的な仕組みも知らない貴方が何言っても説得力が皆無ですよ。
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1262
eマンションさん
ピンハネって外注して自分は何もしない、又はほとんど何もせず利益をあげる事って定義されていますが、少なくとも私のマンションでは連携をとって価値ある対応をしてくれています。
例を挙げると、管理人とフロントの連携です。理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。フロントから報告する事で私達に理解しやすい言葉にしてくれ、トラブルの解決方針なども提案してくれます。管理組合の直接発注ではできないサービスの一つですね。
建物の点検業務も組合から依頼した場合、報告業者が見積りも持って来ると思いますが、それを断り他社との相見積を組合が取れるのかは疑問ですね。ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。そういった面も含めて、管理会社が間に入る意味はあると思います。
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1263
匿名さん
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1264
ご近所さん
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1265
匿名さん
>>1262
>理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。
いや、事務管理業務費を払っているからやらないと問題です。ボランティアでやってもらっているわけではないのに、喜ぶ意味がわかりません。
>ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。
その前にピンハネの意味理解してますか？管理会社の取り分を省くだけで
業者の取り分は変わらないですよ？
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1266
eマンションさん
>>1265
あなたの回答で確信しました。やはり何も知らず、単純に直接契約との差額が3割あるからピンハネと騒いでいるだけですね。
どうしてあなた自身が管理会社を作って93%の管理組合を救わないのですか？５割の暴利を適正な１割にするだけで相当数の管理組合が乗換えますよ。騙されている人達の為にも正義の会社を作って悪徳ピンハネ会社を駆逐してください。
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1267
匿名さん
>>1266
ではあなた自身が管理会社に寄付でもすればよくないですか？そこまで管理会社に無駄なお金を払うのが好きなのであれば。あなた自身が札束をそっとフロントマンに渡せば良いのでは？ 理事会や総会でもそう呼び掛ければ良いのでは？もっと管理費を上げてくれと。
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1268
匿名さん
しかし、擁護派って言い返せないと「あなたがやればいい」と言うよなw
ここまで一切、まともな反論ができていないのがすごい。
まあ、ピンハネもぼったくりも事実だからどうしようもないわけだが。
管理会社の仕事内容と、明細見て、外注項目で実費調べたら、頼む意味がないどころか、マイナスでしかない。
管理会社のような費用対効果が著しく悪く、住民を騙すことがビジネスモデルのような業界はやがて終わっていくと思うよ。だってしれば知るほど、意味ないもん。
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1269
eマンションさん
>>1267
また得意の捏造、曲解ですか。無駄なお金を払いたいなんてどこに書いてあるのでしょうか？
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1270
eマンションさん
ピンハネ、ぼったくりと叫ぶ人達は、自分は何一つ示さず、調べれば分かるしか言わない。都合が悪い部分は一切スルーして抽象的で無責任な言葉で逃げる。
高齢化が進む郊外の小規模マンションの自主管理なんて既に終わっています。友人、知人に聞いてはいかがでしょうか？役員をやりたがらず一部の人間がずっと役員をしている。それは自分の会社に工事を発注するために。
予防保全なんてとてもできず、問題が起こったあとに対応。外観はボロボロで半分以上が賃貸に出され、清掃員がサボっていても誰も注意しない最低のマンション。アンチさんのマンションかもしれないですね。
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1271
匿名さん
>>1267
管理会社の経営を良くするには住民が管理費を収めないといけないから、あなたが率先して管理会社に収めればいい。
>>1270
小規模は管理会社が入ると高くなるんだよ。エレベーター保守や清掃費も最低料金あるから戸あたりの単価はどうしても高くなるし、管理会社が入っても同じ理屈で割高になる。小規模の方が基本管理費が高くなるから、管理会社は省いておいてランニングコスト安くしておかないと売りにくい。
「予防保全」とは管理会社がぼったくる常套文句だから騙されてはいけない。予防保全といえばなんでもぼったくりを正当化できる。
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1272
匿名さん
大規模物件で例えば500万円の管理費収入があれば、委託管理報酬と事務管理業務費だけで100万円が管理会社に渡る計算になる。
実質的な仕事が理事会の議事録作りと、些細な議案のためで、いずれにせよ複数棟を掛け持ちできるくらいの仕事しかないなら、ボッタクリだし、その金を修繕費にあてた方がよほどいい。
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1273
eマンションさん
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1274
匿名さん
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1275
eマンションさん
大規模物件なら当然そういうこともあるでしょうね。居住者や不動産、関連業者の対応など事務仕事が小規模物件より増えるでしょうから。
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1276
匿名さん
>居住者や不動産、関連業者
これはフロントの仕事ではないんですか？
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1277
匿名さん
大規模高級マンションで少なくとも毎月２００万円かけて頼む価値のある仕事内容って何ですかね？
不動産業者との対応など定型メールで重要事項説明書など送るだけで２分で済みそうですし点検業者の立ち合いも基本的には物件の管理人の仕事です。管理の実務は外注先が担っており、管理会社が果たす仕事って、理事会で修繕の営業提案して、議事録作る以外にほとんど思いつきませんが、他に何かありますかね？
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1278
eマンションさん
>>1276
フロントの仕事は理事会議事録作成と些細な議案作成でしょ？アンチさんがそう定義していますよ。
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1279
匿名さん
自分の所のフロントは、専有部分向けの物品販売やリフォーム斡旋の説明会を開いたり、管理委託契約以外の業務もやっている。経費（主に人件費）は、共用部分の管理委託費（事務管理業務費）で確保されている（はず）なのでそれらの収益は全部が管理会社の純利益になる。
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1280
匿名さん
>>1279
それは業務ではなく、単なる営業ですよね。。
立場利用して営業までしているんですね。
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