ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

一応、一通り言うべきことを言わせていただいて、アンチさんの正体と論理破綻を詳らかに記すことができたと自負しています。客観的に見て、どこからどう見てもアンチさんは只の管理会社アンチであり、管理業務の適正化や本当の意味での「費用対効果」に関する議論など１ミリも関心がないことが明らかになったと思っています。

ご本人がハンドル名を固定しないことは残念ですが、私とのやり取りを辿れば同一人物がずっと同じ屁理屈を並べていることが何方にでもご理解いただけるかと。

今後は同じことの繰り返しにしかならないと思いますので、私も一歩引いてアンチさんの今後を観察することとします。ダメ出しは勿論継続しますが、１対１の会話は成立しないことが十分わかりましたので、ここへきて一部コメントをくださった「正常な会話が出来る方」が、管理会社との契約の要否や自主管理の可能性について、建設的な議論を発展させてくださることを願ってやみません。

アンチさん、自主管理の導入に不可欠なのは「合意形成」なんですよ。
今の貴方では絶対にムリです。

>>1233

見落としていました。この点は謝罪します。

>そういった実情に対し、私は特段違和感を覚えません。フロント業務の内容からして専属選任である必要はそもそも無いと思いますし、事務管理業務として管理組合から受託している業務が「適切に＝組合から問題にされないように」履行できる範囲であれば、10であろうが20であろうが兼任すればよいと思っています。それ自体が委託契約に反することはありませんし、反しない契約とすることも可能。逆に、兼任を許さない契約とすることもできる中では、兼任そのものをその件数によって否定するのは理不尽なことだと考えます。そもそも発注者は兼任件数を把握できません。

要するに、一人で１０?２０も兼任しても、クレームが来ないくらい、一棟あたりなら負担が低い仕事で管理費の３割近くピンハネされていると言うことですね？

それがぼったくりではないかという話なのですが。そんなに少ない仕事に対して管理会社に渡る金が多すぎるので管理会社との契約は管理組合から見ればコスパが悪いという話なのですがどう思われますか？

>とは言え「専従のフロントマン」も、理論上は配置のしようがあると思います。その場合、事務管理業務費は相応に高くならざるを得ないでしょう。既述の通りフロント業務は複数兼任を前提にしていると思っていますし、兼任を前提とした事務管理業務費の金額が、戸あたり単価で2500円もあれば新築でもカバーできると思っていますので、専従として相応にこの金額が高くなっても許容範囲内だと考えます。10件の兼任でパフォーマンスが1/10に落ちる訳でもないと思っていますから、専従化で事務管理業務委託費が10倍になる訳もありません。仮になったとしても戸あたり負担額は２万円程度の増。超高級物件であれば許容範囲でしょう。

金出せば、専従のフロントマンを雇えるのは当たり前です。貴方は可能かどうかではなく、「合理性がある」と言ってます。管理会社が一つの物件に社員を専従にする合理性はなんですか？と言う質問です。普通のマンションでも10棟以上かけもてるのに、高級マンションだと１棟に専従してどんな仕事が毎日あってサービス面では具体的に何が充実するんですか？高級マンションの数だけ管理会社は社員を配置することになれば、今より収益性が落ちますし、貴方は上のレスでクレームが来ないなら１０?２０でも可能だと言っている。クレームが来ないなのに複数棟掛け持ちしないことを管理会社がやる合理的な経営判断って何ですか？



>「スタッフの兼任を減らすと管理会社の利益に繋がるロジック」を訊かれているのですが、私が言ったのは、フロントマンが過度な兼任により疲弊し、そのせいで業務効率が低下したり、短期離職を招くことによってスタッフの教育コストが嵩むという管理会社にとって深刻な問題が生じているという現実がある中で、「兼任を減らすことでそういった不利益の回避には繋がる」（>>1225）という意味です。兼任による負担を軽減できれば従業員が定着し、管理組合との信頼関係もより醸成され易く、社内的にもノウハウの継承などが効率的になるなど、利益が期待できるでしょう。

あの、兼任減らすと、スタッフの数が増えて人件費自体が確実に増えてしまうのですが、採用コストの方が、常時スタッフを雇い続けるより高いのですか？

そうなら、なぜ管理会社は減らしていないんですかね？ノウハウ継承というアバウトな指標の方が人件費増を上回るんですか？

>あー、アンチさん。ズルは無しですよ。
貴方の屁理屈を私が言ったことだみたいに言われるのは流石にどうかと。
>>1077は私のレスですが、そこに引用した貴方の「管理会社不要論」の要素として



「私のレスですが」って貴方、アンチさんの主張だと言ってますよね。そこでさらに引用って最初から引用の箇所を言うべきなのにまた誤魔化しですか？

>①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】

以上２点を再掲したんじゃないですか。
ふたつとも貴方の基本見解だと、ご自身でも確認されましたよ。忘れちゃいました？

だから「だいたい」と書いてますよね。そもそも①は日本語として意味不明でしたが、こちらが良かれと忖度してあげて、管理会社が管理費全体から取る利益と言う意味で理解して「だいたい」と付け加えて「そうです」と言ってあげただけです。そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。

①に関しては、貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３?５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。

フロント業務費など貴方しか使わない単語を使って、管理費全体に対しての話か、意味不明になるのです。

何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。

「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？


>全額が管理会社の粗利で、ほぼ丸ごと外注されてるのに何で管理費の３割以上も取るんだよと。それが貴方がずっと言っていたことでしょう？

粗利を外注ってどう言う意味ですか？日本語がめちゃくちゃすぎてついていけません。。。　

>>1243 匿名さん
>ただ、「大体そうです」と言わないと、厳密には貴方の言ってる内容はデタラメばかりで会話が成立しなくなるから、大体と付け加えて肯定してあげただけです。
さすがにこのタイミングでそれを言うのはどうなの？しっかり認識を合わせる場で大体そうですって言っておきながら…。フロント業務費が分からないならそこで聞くべきでしたね。

通りすがりさん

フロント業務費の定義をお願いします。

>>1245 匿名さん
>>1245 匿名さん

＞フロント業務費の定義をお願いします。

定義とは？　
このワードが関連法規等で定義されている訳ではない筈ですし、標準契約書などに出て来る訳でもないです。なので「定義」があるとは思っていませんが、私がどういう意味で使っているのかという意味で訊かれているのであれば下記の通りです。

私の認識では、本来フロントの業務は「事務管理業務」と称するのが正しいのであって、その業務にかかる費用も「事務管理業務費」として、委託契約書や見積書にもその名称で記載されています。私がこのスレに参加したのは、ある方（>>953さん）が、一般的なマンション管理規約における「理事長」は区分所有法の「管理者」を指すことをご存知なかったのを指摘したのがきっかけなのですが、そこから派生したやりとりの中で、「管理会社のフロントは実質的に何の仕事もしていないのに、管理委託費の３割以上ものフィーを取る」と仰る方がいたので、その間違いを指摘するにあたって、その方にも通じる言い回しとして「フロント業務にかかる費用＝フロント業務費」と呼び替えたに過ぎません。つまり、一般的には「事務管理業務費」と呼ばれるものと同義と捉えていただいて結構です。言うまでもないことですが、この業務はフロントマンが担当者として行うものではありますが、実質的には管理会社が組織的に行うものです。費用の全てがフロントマン個人の報酬では当然なく、フロントマンを支える会社のあらゆる部門のコストや利益を含むものです。

端的に言えば「フロント業務とは国交省のマンション標準管理委託契約書第３条に規定される事務管理業務のこと」です。定義ではないのでこのスレ限定ですが、私はそういう認識でこの言葉を使っています。具体的にどういう内容なのかは、同条に記載の通り「別表第三の内容」を確認いただけばよいと思います。

>>1245 匿名さん
＞何度も言いますが、フロント業務費と言う単語は貴方以外使っていません。
＞
＞「フロント業務費」とは管理費全体を指すのか、管理会社が正式に管理組合から利益として受け取る「委託管理報酬」かどちらを指しているのですか？

言葉の定義が無いから話が噛み合わない、と仰りたいのですね。
前述の通り「フロント業務費」という言葉に明確な定義は無い筈ですが、アンチさんが「フロントの取り分」が過剰であると問題にされている中では、一般的に「事務管理業務費」と呼ばれるもののことを指しているのだろうと解釈していました。なので私は、既述の通りフロント業務費という単語を「事務管理業務費」と同義で使用しています。

貴方の二択においては「どちらでもない」ですよ。
前者は文字通り管理費全体。正確に言えば標準契約書第６条にある「委託業務費」の総額です。それが一般的にも大項目４つに分類される、という説明を以前しましたよね。その一部（事務管理業務）にかかる費用をフロント業務費と称しているのですから、イコールではないです。
後者はちょっと私には意味がわかりかねます。「委託管理報酬」って、それこそ定義が必要じゃないですかね。語感としては「フロントマンが委託業務の中で得る報酬」のことを仰っているだとは思いますが、私が「フロント業務費」と称しているのは管理会社が利益として受け取るお金とイコールではないので、こっちも違います。

なので、貴方が設定した二択のどちらかではなく、既述の通り標準契約書の規定の通りだと捉えてください。噛み砕いて言っても同じですね。

何度か説明していることですし、そもそも管理費の構成を知る上で「管理事務の内容」は基本事項なのですが、アンチさんはここを未だ理解されていないでしょうから詳しくおさらいしておきましょうか。私が「フロント業務費」と称しているのは、大項目１に関する全ての業務にかかる費用です。アンチさんとして別のご見解があるならこの機会にお示しください。

＜管理事務の構成＞　※（）以下の小項目や行う対象項目の詳細は省略
１．事務管理業務
　1-1.基幹事務
　（１）管理組合の会計の収入および支出の調停
　（２）出納
　（３）本マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整
　1-2.基幹事務以外の事務管理業務
　（１）理事会支援業務
　（２）総会支援業務
　（３）その他
　　　　・各種点検、検査に基づく助言等
　　　　・組合の各種検査等の報告、届出
　　　　・図書等の保管
２．管理員業務
　2-1.業務実施の態様
　2-2.業務の区分及び業務内容
３．清掃業務
　3-1.日常清掃
　3-2.特別清掃
　3-3.業務実施の態様
４．建物・設備管理事務
　4-1.建物点検、検査
　4-2.エレベーター設備
　4-3.給水設備
　4-4.浄化槽、排水設備
　4-5.電気設備
　4-6.消防用設備等
　4-7.機械式駐車場設備

誤字訂正です。すみません。

→ ※（）以下の小項目や「業務」対象項目の詳細は省略

>>1248については異論の余地は無いでしょうから、少し掘り下げておきましょうか。
長くなりますが…。

「事務管理業務」は事実上「フロント業務」であり、そのうち管理費の徴収や集めたお金の管理、それを何処にいくら使うのかという組合の判断を仰いだり、お金の使途も含む「マンションの維持管理に関する行為」について、より良い方策を提案したりする業務が、特に「基幹事務」として区別されています。基幹事務は一括再委託（外注）が許されず、フィーをとって行なうには管理会社として免許を得る必要がある訳です。それ以外のフロント業務の主軸が、理事会や総会の開催支援と、管理組合として行なう点検・検査に関する手続き、それに纏わる資料の保管・管理です。これが社会通念においても「フロント業務」の全容でしょう。

これについて法律に基づく「外注の可否」が少し前に議論となりました。
アンチさんは1-2-(1)「理事会支援業務」が基幹事務であると主張し、外注が法律で禁止されていると誤認するとともに『理事会支援業務以外はほぼ外注できる』と主張しておられました。（>>1086）
基幹事務に関する誤解はその後さすがに認めたものの「基幹事務も実質的には理事会がやる事務に変わりはない（>>1091）」とさらに余計な補足をして、結局「理事会支援業務以外は外注されることによってフロントの業務負担はほぼなくなり、管理費の３割以上の金が管理会社に純粋な利益として入っているに違いない」という個人的感覚論を、未だ改めておられないという状況です。

私はこの誤解（わざとだと思いますが）の主因が、>>1248で挙げた「管理事務の構成」をアンチさんが無視し続けていることにある、と言い続けている訳です。彼に「自主管理を目指すのなら管理会社を攻撃する前に、管理業務の構成と管理費を算定する仕組みを理解するべきだ」といくら言っても「仕組みの話などしていない」と逃げられるのは、こうして費目として並べれば不透明性など無いことが明らかになってしまい、管理会社との契約は無意味だという主張は成り立たなくなってしまうことを、おそらく野生の勘か何かで感じ取っているからでしょう。

ここで「不透明性など無い」と言うと、多分アンチさんは咬み付いてくると予想されます。業務項目として挙げ、そこに費用がかかるということで表向きの金額が見積書に記載されていても、その裏には「外注」があって、管理会社として労力を費やしていないことや、外注費との差額（彼いわくのピンハネ）がいくらなのかということは外観的には判らないだろう、言いたいのでしょう。「仕組みの話などどうでもいいからそこを叩け」というのがアンチ理論の正体な訳です。

外注を想定した業務（※私は本当は「外注」だけではなく「下請」にも触れるべきだと思ってはいますが）について、管理会社がいくら利益を確保し、フロントの負担をどれほど軽減しているのかは、私は当然知りません。発注者の立場でそこを正確に把握している人など普通いないでしょう。何度も言っていることですが、業務仕様通りに成果が上がっているかどうかを判定するのは管理組合マターですし、少なくともフロント業務に関しては基幹事務があり、フロント業務には汎用性の高い「目安」となる戸あたり単価がありますので、依頼したことをきちんとやって貰えているという判定さえ組合として適切にできていれば、目安の範囲におさまっているフロント業務費がボッタクリ価格であるなどと騒ぐ必要は無いと。そういう見解をずっと示している訳です。

大項目２～４の業務項目についても、設定された金額の中には外注に伴う経費が考慮されている可能性があると認識してます。それも前述と同様、管理組合として普通に見極めることが可能で、高過ぎる気がするとか、どうも使途として不明瞭だということであれば、その金額を提示してきた管理組合との協議によって、釈然とするところまで突き詰めることができます。その結果、どうしても受け入れ難い時には、委託項目から外して管理会社が直接手配するとか、他の管理会社から提案させるとか、極論を言えば自主管理に転換するなどの選択肢があると。管理会社と袂を分かつのは、そういう当たり前の検証を経た結論として判断すべきことであって、金銭負担に対する一方的な抵抗感だけで決めることではないです。

業務を委託した先がいくら利益を上げているのか、それが高いせいで委託者が不当に不利益を被るのは避けるべきことですので、管理組合は頑張って「見極め」をしなければなりません。そこを怠っている事例が「委託管理90％以上」の中に少なからず混じっていることは否めません。とは言え、外注（再委託）が否定されていない業務委託において、再委託によって管理会社がメリットを得ること自体を全否定するのはあまりに不合理でしょう。全て自前でやれ、外注するなら発注金額の範囲に納めて経費を見込むな、では、逆に管理会社は仕事を請けてはくれないでしょう。

それぞれの業務項目について、金額の適否を見極めるのは確かに容易なことではないと思います。既述した事務管理業務費の戸あたり単価ひとつを見ても、「目安金額」のことを知らない方が普通にいる中では、金額だけを見れば「高過ぎる」と感じる人は当然いるでしょうね。
例えば単価が2000円で総戸数150戸のマンションであれば、事務管理費の月額は30万円。その規模であればフロントマンは１名でしょうし、当然複数兼任をしていると考えるべきです。私も管理費の内訳を管理組合が精査する場面に立ち会ったことが何度もあります。組合員のひとりが「週に何度か来る程度で30万も月給を取るつもりか！しかも他と掛け持ちをしているんだろう？」と、顔を真っ赤にして異議を唱えたことがあります。そこへ別の組合員が「担当者は１人でも現場に来る時は会社から派遣されて来る訳ですし、組合としても会社と契約して仕事に責任を持っていただく訳ですよね…」と、苦笑いしながらやんわり否定されました。そういうお互いバツの悪い思いをしないためにも、マンションのオーナーとしては最低限の勉強はして、社会感覚のひとつとして「管理費の仕組み」を理解する必要があると思います。

長くなってすみません。続けます。

実例を引用するのは気が進まないのですが、リアリティが必要かと思いますので、「基幹事務以外の業務」の一例として、あるマンションの管理費見積書から「清掃業務」の項目を抜粋して紹介します。数年前に東京都隣県で竣工した総戸数約180戸の中規模タワマンの竣工時点の事例です。非住宅（店舗）を併設しているので、共用部分には全体共用の他に住宅共用と店舗共用が混在します。金額は住宅共用の一部のみ転載します。当然、これを見て高い・いや安いという感覚的な議論の余地はある筈ですが、清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

３．清掃業務
　3-A.日常清掃
　　①建物外周 ５日/週 … 30,000円/月
　　②詳細部分A（別表あり）７日/週 … 140,000円/月
　　③詳細部分B（別表あり）５日/週 … 400,000円/月
　3-B.定期清掃
　　①全体共用（外部：敷地・歩道部分）…100,000円/月
　　②住宅共用（塩ビ系床材）…36,000円/月
　　③住宅共用（石材：花崗岩）…50,000円/月
　　④住宅共用（ゴム・ノンスリップ系床材）… 28,000円/月
　　⑤住宅共用（コンクリート素地）…23,000円/月
　　⑥住宅共用（防塵塗装部）…4,000円/月
　　⑦住宅共用（木質系フローリング）…24,000円/月
　　⑧住宅共用（カーペット）…600,000円/月
　3-C.ガラス清掃【部位別内訳は割愛】
　3-D.植栽管理
　3-E.水盤管理
　3-F.ディスポーザー保守
　
「3-B.定期清掃」の各項目を見ていただきたいのですが、当然のことながら仕上仕様別に対象範囲が面積算定されていて、その面積に応じた月額総額を表示しています。算定根拠として見積書に面積表が添付されています。このマンションは基準階含め共用廊下がカーペット仕上となっているので、清掃費としても他の部分より金額の桁がひとつ違います。

管理組合において理事を経験したことがある方や、総会資料などを真剣に見たことがある方には、こんなものをお見せして今さら説明するまでもないことですが、このように清掃業務ひとつを見ても「仕様の違いによる金額の差異」が当然あるので、管理費の多寡は新築当時から管理対象部位の仕様に左右されています。アンチさんは『分譲販売価格に乗じて管理費も便乗値上げされている』とお考えなのですが、そうではなく、管理費は建物の仕様に応じて異なる費用がひとつひとつ積算されて決まるものであり、算定されたその総額は「オーナーとして現実的に払える額でなくてはまずい」ので、最初に管理費を決める売主は、管理費を意識して共用部分の仕様を検討したり、作業頻度を抑えるなどして、積算根拠そのものを調整している、という訳です。

これをアンチさんに説明しても受け入れていただけません。
理由はやはり、この単純明快な理屈を認めてしまうと「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業である」という結論が、根拠を伴わないイチャモンであることが明らかになってしまうからです。


「フロント業務費」とは何ぞや？という話から、マンション管理費の算定根拠である「業務項目の構成」と、それぞれの項目について金額が決まる「仕組み」について、良い機会でしたので少し細かく示しました。アンチさんが自論展開において一切前提としていない部分です。何せ、理事会支援業務を「とうぜん基幹事務に含まれます」と言い切っておられる方でしたので。

長々と書きましたが、以上を踏まえて↓下記にコメントいたします。

>>1243 匿名さん
＞貴方の不自由な日本語を私なりに解釈してあげただけで、本意は管理費全体に対して、管理会社の利益が３～５割になっており、それはぼったくりだと言う主張です。

前言を都合よく翻されたことには目を瞑るにしても、ここで改めてご本人の口から「管理会社の利益は管理費の３割から５割にもなる」と明言された訳です。たぶん数字的根拠は示さないと思いますが、営利企業が売上の３割から５割を利益として獲得することを、彼は「ボッタクリだ」と称している訳ですね。そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。
何せ、少し前までは「フロントマンがろくに仕事をしていないくせに」という論調で、３割５割という利益率のことを問題にされていたのが、ボラれているのはフロント業務費だけでなく他の費用も含めてであり、相手が取っている利益は委託費総額に対し３割から５割の範囲であると認めた訳ですから。しかも、ここ↓にも言及されました。

＞そもそもフロント業務費が委託管理報酬を意味しているのであれば、委託管理報酬は明細で大体、管理費の１割と明示されているので、ピンハネもクソもないわけですが。【>>1243】

フロント業務費＝委託管理報酬という解釈は彼独自のものではありますが、委託管理報酬とは「管理会社が業務対価として正式に受け取る利益」という意味だそうですので（同レス後段の既述の通り）、それが１割と明示されている以上『フロント業務はピンハネされていない』と。何とここへ来てアンチさんはそう認めると仰っている訳です。


ここで私からは別の事実をお示しします。
いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。そしてその事務管理業務費には、管理会社の純粋な利益の他に、従業員（フロントマン）の報酬や会社の運営・維持に関するコストも含まれています。それが２割未満で賄えるという現実がある中、アンチさんは何と『純粋な利益だけで１割であればピンハネではない』と認めた訳です。

…色々と理屈を後付けし、前言を無理くり修正する中で生じた矛盾が、そのような形で表面化しているだけだとは思うのですが、こうして整理することによっても、アンチさんのアンチ理論には合理的な根拠が無いことが客観的にも明らかになったと思う訳です。

>>1252 は「通りすがり」による投稿です。
いつもと違う端末を使用したためか「匿名さん」となっているようです。
修正いたしました。

>>通りすがりさん

フロント業務費と貴方が言ってるのは事務管理業務のことなんですね。事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

つまり貴方も言うように、事務管理業務しかフロントは仕事をしていないのに、その分の費用（事務管理業務費）とさらに同額の報酬（委託管理業務）をもらうのはいくらなんでもぼったくりではないですか？

>そして、決してフロント業務だけでその利益を得ている訳ではなく、仕様等によって金額が決まる建物・設備管理業務や清掃業務費など、委託項目の全てにおいて取っている利益の総額の話をしているのだと。

私はかなりの進歩だと思っています。

すいません。そもそも管理会社が外注できない業務である事務管理業務費でピンハネもクソもないわけで、

「事務管理業務」は３?５割のピンハネはぼったくりだ」と書いてある箇所は具体的にどこですか？

一貫して管理費の３?５割と書いてあると思いますが。管理費と事務管理業務費は全然違いますよね？

勝手に自分が誤解しといて相手のせいにするってどう言うことですか？まあ、最初から反論のための反論なんで気にはしませんがね。

そもそもフロントとは管理会社で委託物件に対する仕事の担当者です。つまり、事務官業務以外でも、委託されている全業務（外注分含む）の管理を任されているのがフロントという意味で、それでもほとんど実質仕事がほとんどなく、1/10人の労力で済むにも関わらず、ピンハネ分を含めて管理費の３?５割、管理会社が利益を取るのはぼったくりだと言ってるわけです。

>前言を無理くり修正する中で生じた矛盾
矛盾している部分とは具体的にどこですか？箇所を指摘して下さい。

>>1251

>清掃対象部位の「仕様の違い」によって金額に差異がでることを示す目的です。

全く答えになっていませんね。

この１０年で平均的に管理費が２割上がったことを証明するには、多くの物件で、床材のトレンドが「以前と比べて」高級なものに変わった事実を証明できないと「利益の追求ではなく、仕様の変更によるもの」であることの証明にはならないわけですが。

さらに言うと、貴方が拾ってきたその仕様には表面積が全く書いてないので、床材の材質で清掃の平米単価で「どれほど」価格が変わっているのか分かりません。しかも、月で５万円以下の科目が多く、これならここの仕様が最近のマンションで多少変わったとしても、戸あたり数百円程度の差にしかなりませんよね？　最も割合が多いのはおそらく内廊下で使われるカーペットの６０万だと思いますが、１０年前も今も、ほとんどの物件で内廊下はカーペットで変わりがないのではありませんか？　わざわざ例を探してもらってご苦労様でした。

貴方が必死に探したことは床材の違いによる価格の差であって、最近の物件で高級床材の採用が増えた理由にはなりませんよね。

そして、清掃費は外注なので、管理会社から見れば、できるだけコストがかからないようにしたいのに、なぜあえてコストがかかる床材を採用するのか謎ですが。

>いくつか見積書の事例を検索しましたが、フロント業務費（事務管理業務費）が管理費の総額に対して占める割合は、概ね10％から15％程度で納まっています。サンプルを拡げたとしても、感覚的に２割を超えることはまずありません。

事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　大規模物件なら尚更でしょう。

単純計算で月２万の管理費で500戸の高級物件があったとすると、月１０００万の管理費総額になり、それに対して２００万円分が管理会社に渡っているわけです。貴方じゃないけど、専従のフロントスタッフを２人雇っても十分釣りが来る金額です。しかも実際には８００万からさらにピンハネ分もある。

これでも擁護する人間は管理会社側の人間でなければただのバカでしょう。

>>1254 匿名さん

アンチさん。
では教えてください。その「事務管理業務費とさらに同額の報酬（委託管理業務）」とは何ですか？
見積書の項目としては存在しませんので、貴方の意図としては「他の各項目に溶け込んでいる」ということだと解釈するしかないのですが、私はそれが何処に含まれ、どのような根拠で「事務管理業務費と同額である」と判断できるのかを存じ上げません。そこをここで教えてください。

ここまでの説明を読んでいただけばおわかりいただけるように、と言うより「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。別の項目で別途取っているという事実はありませんし、当然のことながら請求項目として別立てでもありません。貴方にも見えませんよね？

貴方も認められた通り、事務管理業務費は管理費（業務委託費）総額の１割程度です。私の経験上は高くても２割を超えることは無いのです。前述の通り、貴方が「事務管理業務費と同額の報酬」と仰るのが何のことか私は知らないのですが、それが「フロントが水面下で得る金」を意味するのだとしたら、私はその「通常１割程度、高くても２割未満」の事務管理業務費の中に含まれているとしか考えられません。そうではなく、その他の大項目（管理員業務、清掃業務、建物・設備管理事務）で計上されている金額の中にも経費として含まれているだろう、と仰りたいのでしょう。それが事務管理業務と同額であると言う根拠をハッキリさせてください。


＞事務管理業務であれば、基幹事務と理事会支援だけです。つまり貴方が書いているよううにそれ以外の清掃や設備管理、エレベーター保守、管理員費、と委託管理報酬でさえ別ですよ。

ここまでの度重なる説明と、>>1248で管理事務の各項目を示すことによってようやく貴方はその理解に至った訳です。フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。この議論の核心、貴方が管理会社をボッタクリだ、ピンハネ企業だと称する根拠に最接近していると感じます。お答え願います。


後半にも同様に↓このような記述があるようです。

＞事務管理費だけで１割それとは別に委託管理報酬で１割、つまり管理費総額の２割が公式の管理会社の取り分で、仮にピンハネが１円も発生していなかったとしても、1/10人の労力しかない管理会社の仕事に対して、管理費の少なくとも２割を持っていくのは明らかにボッタクリだと思いませんか？　

解らないのは『事務管理費とは別に委託管理報酬で１割』の部分です。「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

アンチさんの見解・主張として明確にしておきましょう。極めて重要な部分です。
後で「私はそんなことは言っていない」と言われないように、下記に再掲します。

・管理会社のフロントは事務管理業務しか仕事をしていないのに、事務管理業務費とは別に、さらに同額の「委託管理報酬」を取っている。【>>1254】

さあ、一体どういうことなのでしょう？？？

>>1256

存在しますね。そんなことすら知らないとは・・・。

管理会社が利益としてとる科目つまり委託管理報酬（単なる管理報酬）と呼ばれる科目は事務管理業務費の中に含まれている場合もあれば、別にある場合もあります。
ほぼ同額かどうかはそれによりますが、およそ管理費の１割です。名前は管理報酬とか、会社により違うでしょう。

事務管理費だけの１割しか管理会社側の取り分がないなんてことはない。あればご教示ください。

>「社会通念上」でもあるのですが、フロントマンの報酬も、フロント業務を通じて管理会社が得る利益も、どちらも「事務管理業務費」の中に含まれています。

いや、管理組合から見て意味のある契約であるかどうかと、営利企業が利益を得るための行動がどこまでやるのかは関係ありません。馬鹿馬鹿しい契約と分かっていて続けていればそれは立派な背任です。

>フロント業務（事務管理業務）はその他の業務とは別です。お解りになったのですよね？では、それでもなお「フロント業務として他にも同額の金をとっている」という貴方の主張根拠は一体何なのですか。

だから、”フロント業務費”や事務管理業務の３割はピンハネだとか言った箇所はどこですか？管理費全体としか言ってませんが。他人の発言まで勝手に都合よく解釈するのはやめましょう。

早く事務管理業務費の３割と書いている箇所を教えて下さい。

>「委託管理報酬で１割」が「公式の管理会社の取り分である」とはどういう意味なのかが解りません。そこについてのご説明をお願いします。

正確には事務管理業務費も会社の取り分ですね。

概ね管理費の２割はあるということです。

逆に１割しか取っていない事例があればご教示ください。１５％でも良いです。
少なくとも２割は取っていると思いますので。

これはもう、お手上げかも知れませんね。
「人語を解さない」とまで言うと言い過ぎですが、
関連法規や各種基準の基本事項すら知らない、前言は平気で翻す、
相手の発言をあたかも従前から承知していたことであるかのように奪い取り
反論に窮すると「日本語の不備」にすり替えて相手を罵倒する。
そんな人物像しか見えてきません。自主管理どころではないですね。
只の管理会社アンチではない、私が思っていた以上に危険な方かも知れません。

言った・言わないの言い合いはここで一旦打ち切ります。
ここまで不誠実な方との直接会話はあまりに不毛ですので。
また後で、アンチさんの発言は私の方で整理するとともに
ここで本当に自主管理導入の可能性を正しく議論するためにも
一般的な管理委託契約の業務内容、費目の構成についてきちんと触れながら
安易な自主管理絶対論の「穴」を指摘していこうと思います。

>通りすがりさん

自分の無知を指摘されて逆ギレですか？

貴方は一貫して誤魔化しと開き直りの連続で自分の言ったことですらその根拠を示せない。終わってますね。。

言った言わないは調べればわかるはずですよ。掲示板は全て見られますから、言った言わないなんてありませんよ？何言ってるんでしょうか。

一体言わないではなく、貴方は自身で言ったことに対して説明すれば良いのです。
言ってないことは聞いてないので。難しいことは何一つ聞いてません。あなたの言ったことを聞いているだけです。

>1258の内容もただキレているだけで、具体的にどこかを全く指摘できない。
いつもそうです。誤魔化してとぼけているだけ。

そもそもピンハネで事務管理業務だけ指しているわけがないでしょう？

当然、自分が話を振った委託管理報酬にも答えられない。
言った言わないではなく、貴方がついさっきの>>1256で聞いてきたことですよ？
管理費が上がったのが仕様だとまだ言い続けるツッコミにもスルー。

これまで貴方自身が言ってることの根拠ですらまともな答えが一切ない。

もうどうしようもないな。早くここから退散したらどうですか？嘘と誤魔化し、トボけてばかりなんだから。

>>1259 匿名さん

私がこれ以上手を下すまでもなく、貴方は今後もどんどん語るに落ちていくことでしょう。理に適う思考は何もなかったと。私はそこを洗い出しただけで御役御免です。

掲示板は過去のやり取りも全て見ることができる。
本当にその通りですよ。
ハンドル名を変えてもアンチはアンチの顔しかしていませんので、その論理が破綻していることは誰の目にも明らかとなるでしょう。どうぞ続けてください。

自分の発言ですら説明できず、仕組みがどうのと言いながら、基本的な仕組みも知らない貴方が何言っても説得力が皆無ですよ。

ピンハネって外注して自分は何もしない、又はほとんど何もせず利益をあげる事って定義されていますが、少なくとも私のマンションでは連携をとって価値ある対応をしてくれています。

例を挙げると、管理人とフロントの連携です。理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。フロントから報告する事で私達に理解しやすい言葉にしてくれ、トラブルの解決方針なども提案してくれます。管理組合の直接発注ではできないサービスの一つですね。

建物の点検業務も組合から依頼した場合、報告業者が見積りも持って来ると思いますが、それを断り他社との相見積を組合が取れるのかは疑問ですね。ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。そういった面も含めて、管理会社が間に入る意味はあると思います。

区分所有者は、管理会社に「共用部分の管理」だけでなく、専有部分の「便利屋」さんを求めている。
が、アンケート回答の設定で誘導されているのかもしれない。

住宅：マンションに関する統計・データ等 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

●平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）
3．区分所有者向け調査の結果（PDF）
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf
34of49（378ページ）

１０① マンション管理業者が提供するサービスの範囲として望ましいもの（重複回答）

全体では、
「共用部分の管理」が90.9％と最も多く、次いで
「専有部分で発生した水回り、鍵、電気などトラブルへの緊急対応 」が66.9％となっている。

「専有部分の照明電球の交換や家具の移動などのサービス」17.5％
「高齢者の見守り支援など特定の居住者に対する生活支援サービス」31.7％
「わからない1.9％
「不明」1.6％

回答数　3,211

>>1263 匿名さん

急にどうしたん？

>>1262

>理事会までにどんなことがあったかをまとめて報告します。

いや、事務管理業務費を払っているからやらないと問題です。ボランティアでやってもらっているわけではないのに、喜ぶ意味がわかりません。


>ある程度仕事をあげないと業者側も嫌がりますから。

その前にピンハネの意味理解してますか？管理会社の取り分を省くだけで
業者の取り分は変わらないですよ？

>>1265
あなたの回答で確信しました。やはり何も知らず、単純に直接契約との差額が3割あるからピンハネと騒いでいるだけですね。

どうしてあなた自身が管理会社を作って93%の管理組合を救わないのですか？５割の暴利を適正な１割にするだけで相当数の管理組合が乗換えますよ。騙されている人達の為にも正義の会社を作って悪徳ピンハネ会社を駆逐してください。

>>1266

ではあなた自身が管理会社に寄付でもすればよくないですか？そこまで管理会社に無駄なお金を払うのが好きなのであれば。あなた自身が札束をそっとフロントマンに渡せば良いのでは？　理事会や総会でもそう呼び掛ければ良いのでは？もっと管理費を上げてくれと。

しかし、擁護派って言い返せないと「あなたがやればいい」と言うよなw
ここまで一切、まともな反論ができていないのがすごい。

まあ、ピンハネもぼったくりも事実だからどうしようもないわけだが。
管理会社の仕事内容と、明細見て、外注項目で実費調べたら、頼む意味がないどころか、マイナスでしかない。

管理会社のような費用対効果が著しく悪く、住民を騙すことがビジネスモデルのような業界はやがて終わっていくと思うよ。だってしれば知るほど、意味ないもん。

>>1267
また得意の捏造、曲解ですか。無駄なお金を払いたいなんてどこに書いてあるのでしょうか？

ピンハネ、ぼったくりと叫ぶ人達は、自分は何一つ示さず、調べれば分かるしか言わない。都合が悪い部分は一切スルーして抽象的で無責任な言葉で逃げる。

高齢化が進む郊外の小規模マンションの自主管理なんて既に終わっています。友人、知人に聞いてはいかがでしょうか？役員をやりたがらず一部の人間がずっと役員をしている。それは自分の会社に工事を発注するために。
予防保全なんてとてもできず、問題が起こったあとに対応。外観はボロボロで半分以上が賃貸に出され、清掃員がサボっていても誰も注意しない最低のマンション。アンチさんのマンションかもしれないですね。

>>1267
管理会社の経営を良くするには住民が管理費を収めないといけないから、あなたが率先して管理会社に収めればいい。

>>1270

小規模は管理会社が入ると高くなるんだよ。エレベーター保守や清掃費も最低料金あるから戸あたりの単価はどうしても高くなるし、管理会社が入っても同じ理屈で割高になる。小規模の方が基本管理費が高くなるから、管理会社は省いておいてランニングコスト安くしておかないと売りにくい。

「予防保全」とは管理会社がぼったくる常套文句だから騙されてはいけない。予防保全といえばなんでもぼったくりを正当化できる。

大規模物件で例えば500万円の管理費収入があれば、委託管理報酬と事務管理業務費だけで100万円が管理会社に渡る計算になる。

実質的な仕事が理事会の議事録作りと、些細な議案のためで、いずれにせよ複数棟を掛け持ちできるくらいの仕事しかないなら、ボッタクリだし、その金を修繕費にあてた方がよほどいい。

>>1272 匿名さん
ヒント:後方事務

後方事務がフロントより働いてるんですか？w

大規模物件なら当然そういうこともあるでしょうね。居住者や不動産、関連業者の対応など事務仕事が小規模物件より増えるでしょうから。

>居住者や不動産、関連業者

これはフロントの仕事ではないんですか？

大規模高級マンションで少なくとも毎月２００万円かけて頼む価値のある仕事内容って何ですかね？

不動産業者との対応など定型メールで重要事項説明書など送るだけで２分で済みそうですし点検業者の立ち合いも基本的には物件の管理人の仕事です。管理の実務は外注先が担っており、管理会社が果たす仕事って、理事会で修繕の営業提案して、議事録作る以外にほとんど思いつきませんが、他に何かありますかね？

>>1276
フロントの仕事は理事会議事録作成と些細な議案作成でしょ？アンチさんがそう定義していますよ。

自分の所のフロントは、専有部分向けの物品販売やリフォーム斡旋の説明会を開いたり、管理委託契約以外の業務もやっている。経費（主に人件費）は、共用部分の管理委託費（事務管理業務費）で確保されている（はず）なのでそれらの収益は全部が管理会社の純利益になる。

>>1279

それは業務ではなく、単なる営業ですよね。。
立場利用して営業までしているんですね。

>>1277
逆に聞きたいのですが、高級マンションに住んでる人は何もしない会社に何故お金を払うのでしょうか？

>>1281

関心なく、ピンハネの構図に気が付いていないからでしょう。

逆に聞きたいのですが、なんで擁護したいのですか？
普通の感覚であれば、無駄な出費は避けたいと思うのですが・・

>>1282 匿名さん
何百人もいて、普通の人より稼ぐ事ができるのに気付かない？そんなバカなことありえますか？情弱にも程がありますよ。

擁護はしていません。単純に契約書があり、それに則ってしているっていうのを理解しているだけです。

無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…
責任も付いて来ますし、管理費を滞納するような人に督促したり、騒音の相談を受けるのなんて願い下げです。

>>1283

契約に違反しているかどうかではなく、契約の中身が費用対効果があるかどうかでは?

>無駄な出費を抑える代わりに余計な労力を使う気にはならないですね。10年に一度とはいえ役員になった時に、あなたの言う毎月2日分の労力を費やすのはねぇ…

別に管理会社のやっているわずかなことを暇している管理人にやってもらえば
済むのですが・・。

要するに考える気もない無頓着な貴方が、なぜそこまで管理会社の利益の維持に繋がることには労を惜しまないのか、謎ですが。。

>>1284
管理人にやらせる？考える力がある人は発想も面白いですね。
何百人もいて、全員情弱で管理人が暇なマンションって…日本に何棟もあるから大丈夫ですね。

>>1286

単純に管理会社がピンハネぼったくり体質であることがバレるのが嫌な人なのでは？
自主管理が増えたら売り上げ上がらないもんね。

自主管理が大変とか言うが大嘘だ。
実際にはマンション管理士や管理人に管理会社がやっていた僅かな仕事を依頼すれば済む話。要するに大変と思い込ませて契約を正当化させたいだけのハリボテビジネスだよ。

まあ、自主管理はともかく、仕様を殆ど変えずに独立系にリプレイスするだけで３から４割くらいは安くなる。

これで管理できるんだから、分譲当初のデペ系の管理会社の高さはどう考えても正当化できないよね。

リプレイ後2,3年で値上げ2割ぐらいの値上げを要求して来た

ウチはさらに1割減を提案してきた

>>1289 職人さん
じゃあ管理会社を変更するなり減額交渉するなりして委託管理自体は継続、ってことでこのスレ的にはFAなん？
適正な費用がどのくらいなのか解ってて、そういう契約に変更する手段（リプレイスや減額交渉）もあるのなら、自分でやるのは億劫だし押し付け合うのも気持ち悪いから安いとこに頼もうよ、って普通なるわな。ならないなら自主管理でも別にいいけど、その二択併存を一切認めないってのは不自然だよ。純粋な比較の結果とは別の思惑があるとしか。

よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。委託金額の規模が違うだけで、管理会社に役員が操られてるのとなんも変わらんと思う。ここでのバトルも、パイの取り合いでより大きいピースを取りたがってるやつがライバルをやっつけようとしてるだけ。自主管理って単にそういうパターンで発案されて結局ポシャるか、逆に本当に一部のスーパー役員（マニアに近い）がいて、半ば趣味的に実務を牛耳る前提でやってるかという印象しか無い。普通の人は役員の仕事なんてたとえ簡単でもやりたがらないんだから、自主管理って組合全体でそうしようと発想するような方針じゃないと思うんだよね。よっぽど金に困ってるならいざ知らず。超レアケースなのはそのせいっしょ。

>1292

では貴方が養分になりたければいいのでは？合理化をどうしてもやりたくなくて、
管理会社にお金が渡る仕組みが快感ならそうすればいいのでは？

別にFAも何もここは
管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけなんで
否定したいなら、管理会社と契約した方がコスパが良いことを証明したらどうです？



>よくある話だと、やたら自主管理にこだわる組合役員が、メンテ業者とか相談役のコンサル（管理士）と実は昵懇だったりとかね。

管理会社と契約していればそこに管理会社の取り分が１００％のるからどちらが割が悪いかバカでもわかるでしょう。

>>1293 匿名さん
＞管理会社がピンハネのぼったくりの存在であるかないか指摘しているだけ

言いたいことがそれだけなら、あなたはそう思っているけど他人はそう思ってないという結論で終わりじゃんかw
自分と違う考えを変えさせたいという目的があるのなら「自分はこう言ってるだけだ」では全然言葉足らずっしょ。解らないのはオマエが馬鹿だからだと言うだけではダメで、相手にナルホドと感心させるような説明をしないと。相手が馬鹿なら馬鹿でも解る説明を、自分の考えを押し付けたい側がしなきゃならないよね。擁護派がアンチ派を黙らせられないのと同じで、アンチ派も管理会社のことを合理的に否定しきれていないと思う。

俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど、今のところ管理会社への委託で何も不満や不自由は無いね。赤の他人に養分呼ばわりされても只のノイズ。「やるべきことに必要な金なら出す」というスタンスだから。実際、どんな業者だって十分な養分を与えなきゃ動かないんだし。
色々な価値観や考え方がある中で、みんなでやろうとしていることに反対意見もあって、それでも一定の方向性に導くということがマンション管理では必要な訳で、管理会社はそれを有料でやってくれる会社なんでしょ？　その労力が全く評価に値しないという考えならそれを貫きゃいいが、ちゃんと周りの賛同を得た上でなければそれも不可能なんだし、強引にやったら自治活動ですらない。管理費の不当性について色々言ってる人がいるけど、会社としての利益追求を問題にするばかりで「やって貰ってること」は評価してないじゃんか。そこを評価している（できる）者と自分との違いが認められないのは、議論の相手をやっつけてどうにかなることではないよね。

「リプレイスするだけで３割は安くなる、仕様を変える必要も無い」とまで言う人がいたから、そこまで解ってるなら普通にそうすりゃいいじゃんと思ったんだけど、それに対して横から「では喜んで無駄金を払って管理会社の養分になれば？」と返されてもね。こいつ横槍を入れてくるくせに人の話聞いてないなとしか思わんな。ここにアンチ派と擁護派が何人いるのかも良くわからなくなってるけど、どっちも基本的に言いっ放しだね。

払わずに済む金を払って快感を得る者なんている訳がないのに、労力と出費を天秤に掛けてどっちか得な方を選べばいいじゃんという意見に対して嫌味で返す意図って何だろう？　そういうとこも含め、やっぱり何等かの思惑があんのかなと思わずにいられない。昔見た総会で逆ギレする独裁理事の姿と被るなあ。

横槍云々はデジャヴだなー。同じ人が言われてんのかな

>>1294

>>俺は無駄な金は払いたくないし、逆に金で解決出来ることなら余計な労力を使いたくないと考える人間だけど

管理会社の人間だから余計なことを書くなと言った方がスッキりするよ

無駄な金払いたくない人ななら、書いている内容が矛盾しまくりだよw

「管理会社がぼったくり」の存在かという議論に対し「指摘した人間がどうか」に話を逸らしたくてしょうがないみたいだな。そんなこと書くんなら管理会社との契約のコスパの良さを証明するロジック考えたらどうなの？

アンチ派のロジックは平均１０棟も掛け持ちしているのに、粗利が労力分の人件費からすれば、取りすぎで割りに合わないと言うのは一つのロジックだが、

擁護派からロジックを聞いたことがないけどどうなの？

アンチの主張は全然ロジカルじゃないのにそれに対抗するロジックってなんだよ笑
お前がまずロジックだせよ

新しい言葉覚えて使いたかったのね笑

コスパしか頭にない人には何故委託管理が多数派なのか理解できないのでしょうね。
スーパーが商店街の近くにでき、商店街がつぶれていく理由が分からないのです。野菜も肉も全部商店街で買った方が安くコスパがいいのに。

デベから独立系に変更したら安くなるのは当然。ブランド品とノンブランド品が同じ価格な訳ないですから。
有名デベの名を冠した管理会社、独立系の管理会社、自主管理。どのマンションに住みたいです？その理由は？

ナンセンスｗ

>>1300 匿名さん
当然貴方には分からない価値ですからね。他に理屈が分かる人に伝わればいいので

擁護派と言うか、擁護にもなってないなw
コスパを考え無いとか、ブランドとか、
他人がわざわざ調べないと分からない管理会社のブランドに金突っ込むのが好きとか、完全に頭おかしいなw

>管理会社の人間だから余計なことを書くなと言った方がスッキりするよ
>無駄な金払いたくない人ななら、書いている内容が矛盾しまくりだよw

アンチ派の欠点はまさにそういう反応をするとこなんだよね。
言われたくないことを言われると「お前は管理会社側の人間だろ？」と決めつけて、相手の言動に矛盾ありと言いながら、その矛盾点を相手に伝わるように説明することができない。客観的に見て、自分が批判してる相手（擁護派）と何も変わんないんだわ。傍目から見ればバーカバーカと言い合っているだけで、自分の考えを相手に解らせようとか、逆に相手の考えを拾って「ここは正しいがここは違う」という対話をする気が無い。


>「管理会社がぼったくり」の存在かという議論に対し「指摘した人間がどうか」に話を逸らしたくてしょうがないみたいだな。

俺はボッタクリ管理会社もこの世にはあると思ってるよ。決して少なくもないだろう。委託費の金額は不明でも、外観的にろくな管理をされていないマンションはあちこちで見掛ける。もしかしたら自主管理物件かも知れないけどな。でも、それが全てではないと思っているから、アンチ派が管理会社を一色で塗り潰して「全てボッタクリだ」と言うのであれば共感のしようがない。例外を認めない只の思い込みでは支持できないからな。ここにいるアンチ派が実際どういう人物なのかは知りようが無いし別に知りたくもないが、真面目に自主管理を考えてる人とは明らかに別人種だろう。

ボッタクリ管理会社もあるし、普通に仕事を頼むに値する管理会社もある。それを現実として認めないのは個人の自由だが、それじゃあ永遠に少数派のままだ。少数派には少数派なりのポリシーもある筈で、実際に自主管理で頑張ってる組合もあるはずだけど、アンチ派はその足も引っ張ってる。

>言われたくないことを言われると「お前は管理会社側の人間だろ？」

言われたくないことって何ですか？

それを具体的に聞きたいな?w

結局、ロジカル的な反論はできず、あんたがやればいいとかしか言えないからな。いかにやましい商売しているかわかる。

>自主管理が大変とか言うが大嘘だ。
>実際にはマンション管理士や管理人に管理会社がやっていた僅かな仕事を依頼すれば済む話

こういう人がいるから、自主管理はしないほうがいいと思うけどね。
あなたの言うマンション管理士に、管理会社がやっている仕事を全部するという契約にいくらの費用がかかるか聞いてみたら？

断られるか、管理会社と対して変わらない費用をだされるかのどっちかだよ（ｗ

擁護さん、もう少しまともな反論できないのか？同じ質問繰り返しても逆効果だよ。

管理会社がやっている仕事＝1人で担当物件が10棟以上持てる内容

これに大金を払えと言うのが擁護派の主張です。

https://www.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html?ref=hiru_mail_...

朝日の有料記事だし個人的には金払ってまで読もうとは思わないけど、管理会社の方から断られることがあるという現実は事例としても増えてるみたいだね。それを「やはり旨味があったってことだろ？」と嗤うのか、マンション管理そのものの破綻の予兆と危惧するのかが、アンチ派と擁護派の本質的な違いかもね。

記事リンクありがとうございます。契約されている大半のマンションの大半はうまみがあると言うことですね。そりゃ、管理費下げられたマンションは管理組合にうまみないからね。つまり、管理組合は管理会社のうまみの分損をしてると言うこと。

まあ、切りたい管理会社はさっさと切ればいいと思うよ。全マンションの5%は自主管理でやれてるわけだし。

5%しかやれないとは考えられない

＞つまり、管理組合は管理会社のうまみの分損をしてると言うこと。

結局「つまり」と言ってしまうか。そこが意識の壁なんだよなあ・・・
記事で「旨味」と言われてるのは営利企業として当然に追求する利益のことだよ。受託者にとってはそれが丸ごと損だというのがアンチ派の考えなんだな。擁護派の全てが正しいとは思わないが、受託者が得る利益が労務の対価であると考えれば、委託者だってその労務による利益を得るじゃないか。まあ、こんなこと言っても解ろうとする気が無いのだろうけど。

住宅ローンのトピとか見ると良くいる「利息負担があるからローンを組むのは損でしかない」と言う人と、ここのアンチ派はすごく似てる。金銭負担することで得る利益というものが見えていないという点でね。

>営利企業として当然に追求する利益のことだよ。

なんで管理組合が管理会社の利益追求に付き合わなきゃならないんだよw
コスパが良ければ利用し、コスパが悪ければ利用しない。それだけのこと。自由主義経済の鉄則だね。利用して欲しければコスパと商品価値を上げろってこと。
飲食店に行って「値段の割に不味いから食いたくない」と言ったら、店主から、
「利益追求するから、儲けるために品質落とすの当たり前だろ」と店側の都合押し付けられてその店行くか？　

しかし、マンションの管理会社は住民が無関心が故に競争がほとんどないから、その状態が続いている。それが問題だということ。

>「利息負担があるからローンを組むのは損でしかない」と言う人と、

どんなローンを組むかどうかは個人が選べるが、マンション管理会社は個人が選べないし、選べる管理組合理事長は利権になりやすく妥当な判断ができず、現状が続いている。ここが決定的に違う。

>マンションの管理会社は住民が無関心が故に競争がほとんどないから、その状態が続いている。それが問題だということ。
問題は住民の無関心だろ。管理会社のピンハネを糾弾して自主管理を促すのではなく、住民の無関心を糾弾して管理会社の監視、住民の理事会への関与を促すべきでは？
その結果、自主管理となるならいいが、ステップが飛び過ぎ。いきなり自主管理なんて、無関心な住民ができる訳がない。

>1314

住民が関心を持ってまともに判断すれば、意味ないのが管理会社との契約であると？

まず、管理会社との契約自体が得かどうか判断しないとね。

>>1315 匿名さん
＞住民が関心を持ってまともに判断すれば、意味ないのが管理会社との契約であると？



誰か通訳プリーズ

>>1313 匿名さん
>コスパが良ければ利用し、コスパが悪ければ利用しない。それだけのこと。自由主義経済の鉄則だね。利用して欲しければコスパと商品価値を上げろってこと。

私のマンションでは管理開始後６期目で管理会社のリプレイスが検討され、第７期から別の管理会社に変えました。理由は色々ありますが、委託費の見直しだけでなく、管理対象となる共用施設の構成が変わったことによる「管理内容自体の見直し」が主目的でした。フロントの対応への不満も一部にはあったようです。結果的に管理費支出が大きく減少することにはなりませんでしたが、組合としては概ね満足しています。自主管理は検討の俎上に上がりすらしませんでしたね。私もそうですが、他の皆さんも昼間は仕事をしている方ばかりでしたし、理事会も月イチの開催が精々です。150戸のマンションで管理業務を自力でやるなんて私は考えられません。

自主管理の意味を理解してから投稿されたらどうですか？何度もhn変えて架空の話書いてご苦労ですが。。

>>1316 匿名さん
ヘイ!シリ！翻訳して。っと言って下さい。

1317さん

6期目で共用施設の構成が変わったとは何が変わったんですか？

また、管理費減額は大きくなかったとありますが、だいたいでいいので何%位ダウンしたんですか？

>>1320
それを知ることに何の意味があるの？

>1321

では1317は何を伝えたかったんですか？
自分の主張の根拠として例を出されているのに、その中身を聞かれてなんで拒むんですか？

>>1322
それを聞けよｗ

もう無茶苦茶。そりゃ管理会社でしか働けないわけだw

>>1322 匿名さん

私が書いたことの意味を理解して頂けていない様なので、少し表現を変えます。実行されたリプレイスはそれ自体が目的だった訳ではなく「管理費の見直し」と「管理内容の適正化」が目的でした。あなたが想像するような、単純な管理費の減額が目的ではありませんでした。勿論、結果的に減らせればそれに越したことはなかったのですが。昔の話なので資料を引っ張り出さないと正確な数字は覚えていませんが、確か５％も減っていないと思います。安かろう悪かろうでは目も当てられないので、候補会社のプレゼンテーションの質が重視されました。
実際に変更された管理内容については詳しく説明する必要は無いと思います。「管理費の算定に影響する部分が変わった」ということで貴方なりに想像してください。それが架空の話だと思うのであれば別にそれでも結構。実例を紹介しても信じてくださらない方にわざわざ内情を晒したくはありませんし、そこまで頑張ってあなたを説得する筋合いも無いので。

あなたが「コスパと商品価値」と書かれたので、そこを普通に追求し管理費の見直しをすべく、複数社からの提案を経てリプレイスを実行したという話をしたまでです。あなたが言われる通りにコスパ云々を検証した結果としても、結局は管理会社を利用しているというパターンであり、私はこれが普通だと思っています。


＞自主管理の意味を理解してから投稿されたらどうですか？

では、ぜひ教えて頂けないでしょうか？
私は実際、あなたが思い描く自主管理の何たるかを知りませんので。私は輪番での役員ぐらいなら無条件で引き受けますが、管理会社のフロントの代わりに仕事をするのはまっぴらです。しかしそれが、自主管理となると通用しなくなると思ってます。

あなたの「自主管理」だと、個々の区分所有者は管理費の出納や諸々の業者を手配する作業から解放されつつも、支出を免れるウルトラＣがあるのですか？
私はそこを、お金を払ってでも管理会社にやらせたいと考えていますので、その考えを覆すような説明をしてください。少なくとも私のマンションでは、私と同様の方が100人以上はいたわけです。そういう者たちに、自主管理とは何かを説いてみてください。「管理会社は利益を取りすぎだから」というご説明はもうお腹一杯ですので、営利企業の営みを普通に認めている私たちに、自主管理に積極的になれる動機となる材料をお願いします。

自分の体験談を根拠にしたいなら、最低限突っ込まれても説明できないとおかしいでしょ。てかあんたもう来ないんじゃなかったのかな？

過去ログくらい読んだら？嫌というほど出てるけど。

自主管理も何も、中抜きするだけの管理会社を排除するだけの話なんだが。。

1325さんはあなた、あなた、と書いてるけど、誰に向けて書いてるの？

管理会社のビジネスモデルは管理組合にとって契約に見合うかどうかという話題に、あなたも何もないでしょう。特定個人の相談をしている人はどこにいるの？

> 管理会社がやっている仕事＝1人で担当物件が10棟以上持てる内容
>これに大金を払えと言うのが擁護派の主張です。

というか、この話ってアンチ管理会社派の人ですら、否定しているレベルの話ですよね（笑
なんで窓口の人（フロント）が、１人だったとして、すべての管理業務をその人がしているんですか(笑
その理論で、ぼられているというなら、まったく信用できないし、
こんな人が、自主管理進めるから、自主管理反対派が増えるのだけどね

１人でできると思うなら、管理会社設立して、１人で１０棟担当したらもうかるよ（笑
どんな企業だって、窓口担当者は、複数の相手を担当するけど、実業務は、ほかの人がするんだけどね

1329さん

では管理会社のフロントはだいたい何棟担当しているものですか？

>では管理会社のフロントはだいたい何棟担当しているものですか？

こんなのどんな業務しているかによって全然違うと思うよ
本当に窓口のみだけなら、１０棟以上いけるだろうし、営業兼務してたり、内部業務やマネージャー兼務なら、数棟とかでもあるだろうし。

１人で１０棟の管理いけると思うなら、１棟程度余裕だろうから自主管理で１人でやってほしいけどね。

>>1326 匿名さん
>自分の体験談を根拠にしたいなら、最低限突っ込まれても説明できないとおかしいでしょ。

私がここで「管理項目のここをこう変えました」とか「変えた結果管理費が〇％下がりました」と説明したところで、それが何の根拠になるのですか？　ああ、そういう契約事例があるなら管理会社への委託もアリだよねなんて、あなたは絶対言わないでしょうｗ
うちが支払っている管理費は、貴方の経済観念に照らせばまだまだ「高い」のだと思いますよ。それでも「やめようよ」という話にはなってません。合理的な理由もなく管理会社を目の敵にしている人など組合員の中には殆どいないからです。

コスパに見合った商品価値を追究せよ、という話なんですよね？
追究した結果、管理会社に委託するメリットは無いというのが>>1322さんや>>1313さん（同一人物だとは思いますが）のお考えであって、私は別の判断として「コスパに見合った管理内容で契約を変更した」という事例を出しました。その契約が実在する証拠をここで示せと言われるのであれば、残念ながらムリです。あなたが根拠と言っておられることはその証拠になり得ませんし、うちの管理組合の判断をあなたが否定したいのであれば「中抜きする管理会社を排除しろ」というだけでは言葉が足りません。利益を求めない会社も、外注元として経費を取らずタダ働きをする会社も存在しないと、私を含め大多数の管理組合員は思っていますから。


>1325さんはあなた、あなた、と書いてるけど、誰に向けて書いてるの？
>管理会社のビジネスモデルは管理組合にとって契約に見合うかどうかという話題に、あなたも何もないでしょう。特定個人の相談をしている人はどこにいるの？

ご覧の通り、レス番にアンカーを打って書き込んでいます。
誰に向かっても何もありませんよね。
私が誰に向けてレスしているのかが解らないのであればアンカーが何処を指しているかを見てください。
「特定個人の相談をしている人」とは一体何の話なんですか？
一般論として管理会社を否定したいという意味で言われているのであれば時期尚早というものでしょう。何せ管理会社と契約していない管理組合は全体の数％、そのうちあなたのように「ビジネスモデル」そのものを否定している人はさらに少数派でしょうから。

私が見渡したところ「管理会社のビジネスモデル」という表現を使っているのは「あなた」ぐらいではないでしょうか。味方が大していないとなれば、あなたのお考えを一般化するのはそれだけ大変ですよね。

「自主管理」とは何なのか。それを広く勧めるに足るご説明を引き続きお待ちします。

>>1329 マンション比較中さん
>どんな企業だって、窓口担当者は、複数の相手を担当するけど、実業務は、ほかの人がするんだけどね

信じ難いことですが、契約内容の適否を論じていながら、そういう基本的なことを解っていない人が一部にいるんでしょうね。管理会社から派遣されるフロント担当者や管理員は、自分が自給で雇っているアルバイトと同等なのだと。そういう発想なのかなと。

私の仕事も複数の案件を並行して担当するのが通常ですが、同時進行する数には時期によって差があります。効率よく回せばそれだけ儲かるし、一部に業務が集中していれば労働力を内部でやりくりすることが当然あります。回せているつもりでパフォーマンスが低下すれば信用を失い、次の仕事も失う。「ひとりでいくつ兼務しているのか」を発注者から訊かれることはしょっちゅうありますが、10件やっていれば10件と答えますし、人工は１でも社内的な担当は〇人いて、出てくる顔は適宜変わることがありますと説明することもあります。管理会社がそれでやっていけるかどうかは知りませんが、フロントの担当者だって組合員の目が届かないところでは、部下を使い他部署のサポートを得ながら仕事をしてるでしょうね。そうでなければ、兼務が増えても同じ仕事を維持できる訳がないので。
ここでアンチと呼ばれている方は（強硬なのは少数派だと思いますが）、委託先に対しそういう評価ができないというだけでしょう。

>私がここで「管理項目のここをこう変えました」とか「変えた結果管理費が〇％下がりました」と説明したところで、それが何の根拠になるのですか？

じゃあ何のために例挙げたんだよw
頭大丈夫？もうここへ来ないんじゃなかったの？読む気無くすからせめて10行以内にまとめて出直しなさい

結局、架空の話でも出さないと自分の主張正当化できないなんてどうしようもないね。

管理費の中の管理会社の取り分は平均少なくとも25%あるのは管理会社の決算から明白。それに対して管理会社の仕事内容は1人で10棟掛け持ちできるくらいの仕事量

↑公開情報


私のマンションは?！

↑あんたの捏造話

どっちが信憑性あるの？

反論あるなら公開情報で反論してきたら？

まあ、管理会社の擁護が目的の人に何言っても無駄。書いてる内容以前に文章がめちゃくちゃだし。自分で書いてる事ですら聞かれたら答えられないし、管理会社はこんな人材しかいないから終わってるんだけどな。

>>1335 匿名さん
私のことを「管理会社の人間」と決めつけていらっしゃるのは、そういうことにしておかないと管理会社を否定することもできないということですか？
私は管理会社に業務を委託している管理組合の一員ですよ。そういう相手に思い留まらせるようなことを言えなければ、あなたがどんなにピンハネだボッタクリだと捲し立てても只の愚痴ですよね。委託管理を選んでいる組合はすべて、管理会社に騙されているか、何らかの利権が絡む判断をしているだけだとでも？
架空の話でも架空の相手でも何でも良いので、９割以上の大多数派である相手の思い込みや勘違いをひっくり返すような、感情論に頼らないマトモな論理を伴う提案をするべきですよ。私は管理会社擁護派でもアンチ派でも、どちらでもないです。なるべく楽して得をとれる方を選ぶ普通の消費者です。管理会社は儲け過ぎだから自主管理をやろうぜ、では到底靡きません。儲け過ぎだと思うならまずはそこを削らせようと「普通は」するんですよ。うちの組合もそうしましたよという話をしているのです。


>管理費の中の管理会社の取り分は平均少なくとも25%あるのは管理会社の決算から明白。それに対して管理会社の仕事内容は1人で10棟掛け持ちできるくらいの仕事量
>↑公開情報

こちらは何を言ってるのかな？と思って随分と過去のやりとりを調べたのですが、たぶん>>1188のことですよね。>>1188もあなたのレスなのですか？それとも別の情報があるなら教えてください。「管理会社の仕事量は１人で10棟掛け持ちできる程度」というのが、公開情報としてどのように発信されているのかは今のところ見付けられていませんし。

>>1188
>管理組合から考えて得かどうかに、人件費や諸経費を反映した営業利益を出しても意味がありません。粗利分が要するに管理会社に渡っているお金なので、管理会社と契約しなければ管理組合から取れば、かからないお金です。

>受託戸数１位の企業とは日本ハウジング

>日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
>https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

リンク先の資料（決算情報）の見方を教えてください。
日本ハウ「ズイ」ングは独立系管理会社の最大手ですが、会社として展開している事業はマンション管理だけではない筈ですし、ホームページもそういう内容です。あなたが「管理会社の取り分は平均して少なくとも管理費の25％」と断言する根拠がこの資料なのだとすれば、せめて「マンション管理」に関する売上額と、管理費収入の中から得る利益の内訳を切り取った上で言っていただきたいですね。連結決算書と言うからには、主たる事業がマンション管理ではあっても、修繕施工や非住宅系ビル・その他不動産の管理事業の収益だって反映されている筈。マンション管理以外のグループ企業の決算情報もコミだと思うのですが。実際、あなたが「売上総利益（粗利）」として転載している数字って2019年度のそれですよね。販売費が含まれているようですが、そこでの利益も「フロントのぼったくり」にカウントするのですか？

そうやって細かく「マンション管理会社の利益」として洗い出して行った方が、もしかしたら貴方にとってはより有利な結論が得られるかも知れませんよ。それを私や、日本中のすべての管理組合に知らしめれば、現在の７％が２倍、３倍になるかも知れないじゃないですか。
今のところ、あなたのご説明は単純に雑なのだと私は思います。管理会社なんてクソだぜ的な論理だけでは、ハッキリ言って聞くに値しません。どっちが得なのかを「管理組合に」説明できなければね。今のところ自主管理が経済的にどう得なのかも一切示しておられないようでは、片手落ちもいいところですね。


私が本当に管理会社の人間だったら、あなたのような人に委託管理を勧めたりはしませんよ。提案するだけ労力の無駄ですし、受託したら理不尽な思いをするだけですので。ご存知の通り、昨今は管理会社もそういう考え方で受託業務を選別したがっているのですよね？割に合わない仕事は請けないと。なので、貴方も存分にその流れに乗れば良いと思いますよ。管理会社と契約する連中は損をしている、と思うのであれば放っておけばいいじゃないですか。私も金銭的損得勘定だけで自主管理を目指す人々に対してはそういうスタンスです。同時に「おめでたいなあ」と思うことが多いですけどね。

誰かが「ここは管理会社は不要かどうかが趣旨のスレッドだ」とも言ってました。
そうだとすれば、事実上議論の余地など無いですし、消費者の総意としての結論もとっくに出てますよね。少数派だけでつつましくやりたい、という趣旨があるならそう言っていただいた方が。じゃあ何でこんな掲示板でやるの？という話にもなるでしょうし。

結論が出ていると思っているのに必死に否定したがるのは何故なのかな？w
結論が出ていると思ったら放っておいたらいいのにw

結局、管理会社と契約する合理性については一切説明できず、大半の組合が管理会社と契約しているから正解だとしか言えないからな。

>1337

厚労省は１５棟と言ってますが...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474

25%は日本ハウジングだけでなく、三井不動産の管理部門や他もそんな感じですよ。
総腰は自分で調べたら？

だいたい否定するなら、あなたは正解が何％なの？　それも言えないのに、何を根拠に否定しているの？　まああんたから根拠がある説明を今まで聞いたことないけど・・