ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>フロント1人で、１０棟管理ができるという話が前提なら、無理でしょうね（ｗ
それ自体が不可能なので、不可能な話を前提とした合理的な運営はできない

管理会社の求人や厚労省のHPでも言ってることを嘘と言うなら、真実の根拠を答えられるなら答えてみてねw

>1702

自主管理の具体例って何が知りたいの？　自主管理のマンションなど大量に存在しているのに、何が欲しいんだい？　頭大丈夫か？

>これまたヘタクソな誘導尋問だな…　ヒントが欲しいのかな？

ヒント？　またこんな誤魔化しでしか言えないんだな。可哀想なやつだ。
さっさと仕事帰ればいいのに。管理会社も暇な連中だなw

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。
　

>>1704 匿名さん
出た出たお得意の厚労省（笑）なんども論破されてるにそれが理解できず厚労省があ…
フロントが全部やる訳じゃないと言われてもとぼけ続けるやめろよ。ここまで説明したら幼稚園児でも理解出来るけどな
それを認めると何か都合悪いの？別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。
必要な時に連絡を取れる為にはどうすればいいかわかる？組織ってわかる？

>>1705 匿名さん
＞自主管理の具体例って何が知りたいの？　

散々言われていることだと思うけど、あなた個人に実際にやった経験があるのかどうかだけ知りたい。ネットに転がってるという実例報告は別途こちらで探してみるので。

やれるやれる詐欺じゃないんでしょ？ ってだけの話でしょうに。面倒臭いやっちゃ。

個人の経験をここで明かすわけないじゃん。誰も個人の話なんてしてないし、
管理会社のビジネスモデルに関するスレなのに、個人の経験はすれ違いでしょう。
要するに反論できないってこと？　そもそも自主管理にしなさいなんて誰も言ってないよ。自主管理はあくまで手段の一つなのに、何度言ったらわかるのかな？

管理会社のビジネスモデルがコスパが悪いと言う指摘に対し、自分のマンションはこうだと言うのは答えになってないでしょう。

結局、現行の管理会社がぼったくりであると言う上記のコピペに対する指摘に対して反論はできない。これでいいの？

論破されているなら、その部分を指摘してよ。こちらはいちいち出しているんで。
ただ小学生のように「論破されている」と言うだけ？


「論破していると主張している部分の具体的な解説」

お願いしますね。それともまた逃げる？

あと、個人的な体験なんて答えるわけないし、解決にもならない。自主管理の事例なんて調べればたくさんあるのに、調べようとしない時点でただの荒らしでしょ？
納得できないならさっさと退散してくださいw

>>1711 匿名さん
１、1708に記載済み
２、合理化に取組むのは組合側。粗利が3割なのにコンサルに依頼したら3割削減されることはありえない。仕様の変更も含まれている事は誰でもわかる。粗利3割が高いと感じるのはただの個人の感想。3割なんて他の業界でもザラ。
３、マンション管理士が管理会社の業務を担える根拠がどこにも示されていない。

はい、次は君の番ね。逃げずに全部答えろよ

引っ込みがつかなくなった議論を強引にクローズしようとしているとしか思えない。
「実際に自主管理あるいは部分管理を導入したことがある、費用削減効果はXX％程度だった」と明言するだけのことが、何故「個人的経験だから」という理由で拒絶されるのか意味がわからない。そこから発展する議論こそが、自分でも言っておられる「管理費の適正な支出」の真髄な筈なのにね。

新築時点からそうなのでない限り、総会等も相当ザワつく案件な筈。そこまで内情を披露しろとは言わないけど、管理会社との関係を断ち切る話を真面目にやる気があるなら、いくらか表現を工夫してでも方法論に言及するのが正常なスレ主というものなのでは？

「私は経験者です」と言うと嘘になる、というだけのことでは？

>>1710 匿名さん
個人の経験をここで明かすわけないじゃんだって（笑）個人の経験聞きたいって話はスレ違いなんだ。ずーっとあなたスレ違いじゃん。
何のための匿名さんなの？ご近所さん。

経験がないから書けないのかな。
知識がないから創作できないのかな。
見当もつかないから出鱈目すら書けないのかな。
大変だね、お疲れ様。

>>1710
>個人の経験をここで明かすわけないじゃん。誰も個人の話なんてしてないし、

いやいや、そこを明かしてくれよ。
誰も個人情報を晒せなんて言ってないよね？
貴方以外のみんなは貴方個人の経験談を聞きたがってる。
個人情報と経験談の違いくらいは解るだろ？

現実論として、委託管理は「やむを得ない選択」である場面も多い訳だよ。貴方だって言ってなかったっけか。管理組合員の多くは支出の見直しをする意識に欠けていて、管理会社の言いなりになっているだけなんだと。だから90％超の委託率なんだと。だとすれば「全部委託」をやめられる現実的な筋道が解らなければ状況は変わらないよね？
ここで貴方が求められている「貴方の実体験」てのは、その筋道のことだよ。自主管理が全てではないことはみんな知ってるんだわ。貴方の見解はどういう方法に裏付けられてるのか、そろそろちゃんと説明しないことには詰みでっせ。

１、1708に記載済み

wどこだよw

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

要するに、あんたが言うように週5で関わり続ける必要ないような薄い業務に対して
管理費の最低25％も払うのはコスパが悪いって話なんだが、理解できているかな?w

２、合理化に取組むのは組合側。粗利が3割なのにコンサルに依頼したら3割削減されることはありえない。仕様の変更も含まれている事は誰でもわかる。粗利3割が高いと感じるのはただの個人の感想。3割なんて他の業界でもザラ。

で、あんたが言っていた

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

これだけに過ぎない業務に管理費の3割も取るのは普通コスパが悪いと感じるが
それを適正と感じる感覚がおかしくないかということ。まあ、個人の感想でそれい゛構わないというんならお好きにどうぞとしか言えないわw

それとコンサルに依頼しても3割削減できると書いてある箇所はどこですか？
コンサルは定額で依頼できるとしか書いてないと思うけど、また他人の発言を捏造したのかな？w

他の業界なんて関係ないよ。管理組合にとって契約に値する内容であるかどうかが全てだからなw ほかにも高い業界があるから割高な管理費でいいでしょで、説得できるかな?


３、マンション管理士が管理会社の業務を担える根拠がどこにも示されていない。

マンション管理士はそういう支援サービスを行ってるよ。見ないふりはやめよう。
滞納の回収など、そもそも管理会社と契約していても管理費から司法書士費用が出てる。管理会社は最初の電話最速だけ。自主管理にしたら管理人に依頼するだけ。法人化して管理人を雇用している組合もある。

>「実際に自主管理あるいは部分管理を導入したことがある、費用削減効果はXX％程度だった」と明言す

自主管理のマンションの管理費と同規模の委託管理のマンションの差額が削減幅

>「私は経験者です」と言うと嘘になる、というだけのことでは？

私は経験者だから自主管理を信じろとか書いている箇所はどこですか?w
またウソ?

>個人の経験をここで明かすわけないじゃんだって（笑）個人の経験聞きたいって話はスレ違いなんだ。ずーっとあなたスレ違いじゃん。

個人の話を聞きたいと書いてある箇所はどこ?
またウソ?

スレタイみたら?
↓どこにも自主管理の個人的な事例を聞きたいだの書いてないよね?w

ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
自主管理の方がイイ [更新日時] 2021-10-22 19:29:26
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【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

１、1708に記載済み
>管理費の最低25％も払うのはコスパが悪いって話なんだが、理解できているかな?w
自分こそ理解できていないじゃないか（笑）管理費についても何度も教えて貰っておきながら未だに言い続けるのは都合が悪いからだよね呆

２、
>それとコンサルに依頼しても3割削減できると書いてある箇所はどこですか？
コンサルは定額で依頼できるとしか書いてないと思うけど、また他人の発言を捏造したのかな？w
>削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い
発言に責任持て

>他の業界なんて関係ないよ。
客観的な基準だろ。
1万円のうち2500円が粗利です。って言われてボッタクリと思う方が少ない。

３、
>管理費から司法書士費用が出てる。
司法書士がなんで出てくる？

>管理会社は最初の電話最速だけ。自主管理にしたら管理人に依頼するだけ。法人化して管理人を雇用している組合もある。
まず、督促な。
で、マンション管理士にいろいろさせて、管理人にいろいろさせて本当に３割削減できてるの？

>客観的な基準だろ。

全く事情が異なる他の業界を持ち出して納得する奴なんていないよw あんた以外は。

>1万円のうち2500円が粗利です。って言われてボッタクリと思う方が少ない。

仕事内容次第な。

あんたが言うような↓だと

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくりだと思わない感性の方がイカれてるね。

>マンション管理士にいろいろさせて、管理人にいろいろさせて本当に３割削減できてるの？

いろいろなんてしないよ。なんせあんたが言うように↓たったこれだけの業務だからw

>別にフロントが週5日一つのマンションに携わり続ける必要なんてなく、必要な時に連絡がとれればいいだけ。

>削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い
発言に責任持て

じやあ別に宣伝じゃないが、↓　ここの業者は平均36%削減だとよw


https://mankan-sc.com/case2.html
管理適正化＋電気代削減によるコストダウン実績一覧（一例）
次の表は、当社のコンサルティングで、実際に削減できた事例です。

これは年間の削減額ですから、組合員の負担は今までと同じなのに、毎年これだけの貯金が増えることになります。

マンション の規模 管理委託
費削減 同左
削減％ 無駄の
削減 火災保険 削減 電気料金 削減 合計
削減額 １世帯当り削減額
U岡崎 107戸 131万円 38% － 22万円 44万円 197万円 1.8万円
D松本 68戸 116万円 20% － － 58万円 174万円 2.6万円
am栄新町 57戸 300万円 52% 84万円 最適化 － 384万円 6.7万円
?藤山台 50戸 252万円 43% 検討中 10万円 78万円 340万円 6.8万円
L原 44戸 154万円 22% 2万円 － 16万円 172万円 3.9万円
SP小原橋 43戸 156万円 43% － 7万円 68万円 231万円 5.4万円
?吹上 41戸 288万円 47% － 3万円 73万円 364万円 8.9万円
NDS 40戸 272万円 48% 10万円 ー 62万円 344万円 8.6万円
ＲＭ四日市 40戸 208万円 47% － 最適化 26万円 234万円 5.9万円
CH正木 40戸 97万円 30% － 1万円 3万円 101万円 2.5万円
CH大垣郭町 39戸 211万円 49% － － － 211万円 5.4万円
MＧ菊池 35戸 50万円 18% 4万円 6万円 － 60万円 1.7万円
ＷＭ茜部 35戸 222万円 44% － 6万円 32万円 260万円 7.4万円
Ｆ岐阜 32戸 100万円 40% 2万円 最適化 27万円 129万円 4.0万円
ＢＰ新那加 30戸 126万円 40% － 最適化 25万円 151万円 5.0万円
ＣＨ長良東 30戸 82万円 33% 1万円 12万円 36万円 131万円 4.4万円
Ｃｈ藍川 28戸 55万円 26% － 5万円 23万円 83万円 3.0万円
AM福光 27戸 104万円 41% 37万円 2万円 － 143万円 5.3万円
TN新那加 27戸 42万円 19% － － 15万円 57万円 2.1万円
S末広 25戸 174万円 54% 検討中 4万円 16万円 194万円 7.8万円
am栄新町2 24戸 62万円 29% 32万円 2万円 7万円 103万円 4.3万円
P各務原 24戸 47万円 16% － 9万円 34万円 90万円 3.8万円
ＢＰ新那加Ⅱ 20戸 90万円 35% － 最適化 33万円 123万円 6.2万円
F大垣東 20戸 85万円 40% － 14万円 55万円 154万円 7.7万円
F大垣西 20戸 89万円 41% － 14万円 58万円 161万円 8.1万円
CH平和 20戸 120万円 42% 24万円 5万円 30万円 179万円 9.0万円
CH大垣藤江 20戸 116万円 43% － 2万円 12万円 130万円 6.5万円
CH井田 19戸 46万円 28% 　 2万円 2万円 50万円 2.6万円
?G開明 16戸 20万円 15% － － 10万円 30万円 1.9万円
F切通 16戸 47万円 28% － 4万円 18万円 69万円 4.3万円
CH長良東Ⅱ 16戸 50万円 39% － 2万円 11万円 63万円 3.9万円
平均 34戸 126万円 36% 22万円 7万円 32万円 165万円 4.9万円


※平成30年9月末現在の実績例。
※各項目の削減額は年間です。

※火災保険の「最適化」は、見直しの結果、掛金がアップしたケース。

じゃあ何か基準示せよ。
仕事内容は厚労省が出してんだろ。

君が出した資料はなんの参考にもならないけど、分かってる？お疲れ様。

哀れな人。。

>1719

てか仕事内容、1708で自分で言ってたのにww

＞分かりやすく管理費が月1000万の大規模物件で言うと、たったこれだけの業務に250万円だとボッタくりだと思わない感性の方がイカれてるね
そう思うあんたの方がイカれているよ。
1000万は管理費なのかね、それとも管理委託費の事なのかね
250万は粗利益で、費用の額ではないだろ。
そこから、間違ってるね。

管理費の全国平均は１戸当たり￥10，820（ネット調べ）。
管理費１０００万なら戸数は１０００戸
建物は４～5に分かれているだろうから
管理組合は４～５+団地管理組合
管理委託費は受託業務の内容次第で変わるから、別として
事務管理費はせいぜい１管理組合当たり２０万円
そのうち、あんたの嫌うバックオフィスでする会計・出納・口座振替・苦情受付・緊急対応・登録受付などの費用が４割として８万円、フロントの費用は１２万円
あとは、排水管洗浄・設備点検・清掃・植栽管理・管理員などの費用だよ
マンション管理士が全部の業務を１０万円でやってくれたとしても、
節約額は月１０万円
１戸当たりの節約額は、ひと月当たり１０００円だよ
１０人の役員に、月1万円払ったらチャラだな。

まず、管理委託契約の中身を見なさいよ。

管理費と管理委託費の区別もつかず、事務管理費が管理委託費の全部だと思っているような人物に、誰も耳を貸さないよ。

それからもう一つ
管理会社が管理組合から１５万円で受託し、
１０万円で業者に丸投げしている業務を
管理組合が直接、業者に発注しても１０万円では受けてくれないよ。
何故だか、わかるかな？

＞次の表は、当社のコンサルティングで、実際に削減できた事例です。
つまり、このスレは、管理会社とコンサルの代理戦争か。