自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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1421
匿名さん
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1422
匿名さん
散々書いてあるが、何度でも教えてあげようw
・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実
・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝ 決算報告書からわかる事実
・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い
以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。
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1423
匿名さん
アンチの事実を言い換えてみた。これが事実？都合のいい部分だけを切り取っていることが明らかに。
・担当以外の社員は遊んでる
・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない
・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある
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1424
元フロント
あほらしくなってきました。
管理会社にカネを払いたくないと、ダダをこねているだけ。
会計の質問をスルーするなど、現実には自主管理をする気はない。
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1425
匿名さん
>あほらしくなってきました。
反論できないやつはいつもこう言うよね。
最初から、自主管理をする気かどうかなんて話してないからね。
管理会社が無駄かどうかが論点。スレタイを見よう。
あなたが反論するなら、管理会社との契約のコスパの良さを証明すればいいだけなのに、それが答えられないから、自主管理の事例をひたすら聞いているだけ。
個別の事例を聞いて満足したいなら、自主管理のマンションが今でも大量に存在するから聞いてくればいい。ここはあくまで、一般的なケースでの管理会社のビジネスモデルで契約するに値する内容かどうかが論点。
結局、関係ない自主管理のやり方に話逸らすことしかできない。自主管理の会計？
そんな話してないし、興味あれば調べればいい。
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1426
匿名さん
アホらしくなっている奴がなんで必死にレスするんだろうねw
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1427
匿名さん
しかし、結局、話逸らすだけで、ここまでの管理会社と契約する優位性の根拠は一切出てこないな。
契約ごとなのに「コスパは関係ない」とか、値段がどれだけ高くても構わないと言い切る、経済感覚がまるでない、買い替え検討中さん の開き直りコメントくらいかな？
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1428
匿名さん
・担当以外の社員は遊んでる
→フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w
・粗利25%以上の会社はぼったくり企業以外にこの世に存在しない
→管理組合が契約するか否かとは関係のない問題。商取引は合理性とコスパで決まる。
めちゃくちゃぼったくる会社の存在がそれなりにぼったくる会社と契約する理由にはならない。普通にぼったくらない会社と契約するか、そう言う業態と契約しないかの判断になる。
・理事会や総会の資料を作り、住民同士のトラブルに介入する会社がある
→総会の資料はマンション管理士に頼めるし、もともと管理会社は住民同士のトラブルに介入しない。張り紙で注意するか、１、２回電話で嗜める程度。それ以上は警察案件でそもそもマンション管理会社の仕事じゃない。
やれやれ、こんな頭の悪い質問しかできないのか。。。
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1429
匿名さん
そもそも質問なんかしていない。言い換えただけで、勝手に質問だと勘違いしないでくれる？
>フロントや一部関係する社員以外は管理組合との契約に元から関係ない。管理に関係しない総務や他部署の社員を食わすために住民の管理費使うって？w
→これだけでこの人に一般的な感覚が無いことがわかる呆 勝手にボロを出すんだから┐(´д｀)┌
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1430
匿名さん
↑じゃあなんなの？w
コスパの感覚があるのが一般的な感覚だが。管理費は管理会社の社員のためにあるの?
管理会社の会社運営の経費の分まで管理費にたかるってどんだけだよw 金万体質ならその分も管理費から払わなきゃならないのか？ どこまで頭悪いんだよw
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1431
匿名さん
得意げにボロが出たと言うくらいなんだから、さすがに説明できるでしょ？w
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1432
匿名さん
コレに説明必要？すごいな。
分からなければ小学校をちゃんと卒業しなさい。まずはそこから。いってらっしゃい。
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1433
匿名さん
自主管理なんてアホなことは言わずに管理会社を利用するのが賢い組合役員
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1434
匿名さん
業務ごとに別々の管理会社と契約しても構わない。外注手配業務で、手数料の価格競争をさせれば良いと思う。
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1435
匿名さん
>>1432
はいはい。結局また何も説明できないんだね。答案にこんなことも分からないのか、とバカなこと書いてそうだ。誰もあんたのバカな脳みそりかいできんて。ここは掲示板なんだから、あんたの勘違い誰も分かりようないだろ?w
>1433
別に自主管理なんて誰も言ってないよ。単純に合理化を未着手な管理会社はぼったくりだという事。
・管理会社のフロントが概ね１０棟以上担当しているほどの作業量しかない＝企業が自社HPや求人でも謳っている事実
・その少ない業務量に対する対価が管理会社の売上総利益（粗利）は２５％程度で営業経費も含まれるため、実際にはそれ以上が管理費から管理会社に流れている＝ 決算報告書からわかる事実
・管理業務は管理組合から管理会社を通さなくても直発注できて、管理会社の利益が乗らない分、安い
以上は全て事実及び、事実から導き出せる理屈。そのことから、管理会社はコスパが悪い。では、擁護派の「事実」を聞きたいな。
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1436
匿名さん
＞>あほらしくなってきました。
＞
＞反論できないやつはいつもこう言うよね。
これはブーメランだな・・・・・
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1437
匿名さん
>>1436
いや、あんたは答えていいじゃん。
答えている人間をブーメランとは言わないw
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1438
匿名さん
基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。
マンション管理は難しくて無理だから私らに手数料分ピンハネさせろと言うのが管理会社の手口だ。だからこう言うスレに荒らしがくる。
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1439
匿名さん
＞基本的にマンション管理は意思決定以外、全て外注できる。無駄な手数料を払って管理会社を通して外注するか、直で外注するかの差。直で外注する方が、合理的に決まってる。
その通りだが・・・
使い込みが怖い。
言い出しっぺが使い込んだりして・・・
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1440
匿名さん
安けりゃいいってもんじゃない
貧乏人根性は捨てよう
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