ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。

そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。
管理会社が担うわずんな仕事もマンション管理士等と月々５万程度の顧問契約結べば済むし、それでも管理費全体から30%くらい管理会社に流れる事考えたら全然マシ。

これも過去レスに散々既出。同じ内容の子と何度も繰り返して、荒らしと一緒だな。

>「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。

聞く耳持たないということ? 自分が言ったことの説明すらできないのによく言えるね。

→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

↑なにを言おうが、事実として、マンション管理会社スタッフ一人で10棟以上、担当を掛け持ちできる仕事量なんだよ。現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw

>滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

全く何も知らないみたいだなw

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?逃げずに答えてくださいねw

>また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

ゼロ円でなければいくらなんですか?

>>1382 匿名さん
>現実を認めよう。大した仕事じゃないことをw
逃げずに反論して下さい。

>全く何も知らないみたいだな
知らないから聞いているのです。

>>1384 匿名さん
>ゼロ円でなければいくらなんですか?
それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

>>1381 匿名さん
>自主管理だと、役員でない一般組合員はどんな負担を負うんですか?
>逃げずに答えてくださいねw

自主管理であろうと委託管理であろうと、役員も役員以外も組合員の負担は公平ですよ。輪番かどうかはさておき、役員としての仕事が時々回ってきた時に、直接的にやる仕事が生じるかどうかの違いしかありません。フロントの仕事など無きに等しいから、たまに順番が回ってきた素人理事でも十分に対応可能、他の組合員に至っては何もやることがない、だから金を使って外部委託する必要など無いという論理は、極めて浅はか・無責任という他はありません。コスパの「パ」をイメージしていないと、そういう乱暴かつ安直な理屈で物事を考えるようになるのだと思います。


>そもそもマンションの5％は自主管理ですが? 不要なものに代案はいらないでしょう。

自主管理のシェアはもうちょっとありますよ。７％弱だそうです。
ただ、その中にも「なれの果て」的な事例は相当数含まれているでしょうけど。
委託費を払いたくても区分所有者からの管理費収入が滞っているとか、それが常態化して業務委託の決議が取れないとか、もはや取り返しがつかないほど共用部分が荒廃し、あなたが言う「コスパ」を期待しようがなくなってしまい、やむなく自主管理をせざるを得なくなっているとか。そういう「自主管理もどき」、自主管理という名の管理放棄・管理破綻の事例も混じっていると想像します。あなたが自信を持って理想形として挙げられる自主管理が、全体の何パーセントくらいあるのかを私は知りたいです。

つまりあなたの組合では、月々５万の顧問料か何かでマンション管理士その他の有識者を雇い、基幹事務を含むマンション管理業務全般は組合員が自ら実施しておられると。そう解釈して良いのですよね？　比率としては僅か５％に留まるが実在はするのであり、自分のマンションもそのひとつであると。私が「代案」として求めたのは、まさにそういう話です。実際あなたが組合員として実行しておられることを、もっと詳しくここで紹介してくださいと言っているのです。その有用性・実現性を他者も実感することができれば、管理会社をディスるような不毛な手段で、本来のゴール（自主管理）を正当化するような遠回りをせずに済む筈だと言ってます。マンション管理士をどのように選任したのか、そこだけを見ても非常に興味深いですし、どういう名称・内容の契約を締結し、どういう責任と義務を負わせているのかも是非教えていただきたいですね。出納事務についても、理事会としてやっておられるのか別のやり方なのかは知りませんが、様々な苦労話・エピソードをお持ちだと思いますので、できればそれも。決して無理なおねだりをしているつもりはありません。管理会社との委託契約がどれほどムダなのかを立証することに、直接的に繋がる情報だと思いますので、それをここで披露することこそが重要と考えます。

そうすることで、なるほどそりゃ良いやり方だね、うちでもやれそうだ、これなら管理会社なんて必要ないよね、という展開になることを祈ります。それが建設的議論というものでしょう。

>1386

>それを含め3割削減って事なんですね。なるほど、コスパはいいですね。自分の仕事を評価して貰えない取り組みなので役員をやりたくない人は増えますね。

評価するかどうかではなく、問題は「いくらなのか」ですよね。管理費に対する業務の対価が「どれほどか」を聞いているんですが。

結局、自分で否定してるのに、その根拠を聞かれると、全く答えられないんですか？

>1387

あの、役員が回ってくるかどうかの負担を言ってるんですか？管理会社だと輪番制ではないんですか？意味がわかって答えているのか、わざととぼけているのかどっちですか？

自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。役員が巡ってくるかどうかを聞いていると思っているんですか？　ということは、管理会社と契約していたら役員は回ってこないんですか？

>極めて浅はか・無責任という他はありません。

ここはどう浅はかなんですか？　具体的に教えてください。

例えば、管理会社のフロントがやっている業務を管理人やマンション管理士にやってもらうと、どういう支障が現れるんでしょうか？　浅はかというくらいなら、具体的にどういう支障があるか、想定くらいはできるでしょう。

>>1388 匿名さん
>自主管理は平の組合員に管理に関する負担があるかないかを聞いているのですが。。

あなたに理解する気が無い以上、お答えするのも気が進まないのですが簡潔に答えます。
自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。私はあなたと違い委託管理は便利なものだと評価していますので、その負担は後者の方がより軽減され易いと思っていますが、役員にすべて任せておけば自分には何の責任も負担も生じないと考えるほど頭は腐っていません。自主管理ならば猶のこと、たとえ役員ではない時であっても自分の資産の管理に対する意識はシビアに持ち、その時の役員に協力し、時には自分も動くつもりでいます。

あなたは「役員以外は組合員としてマンション管理に関わる必要は無い」と言っているに等しいんです。役員としての業務は、その時の役員だけがやればいい。やるべき仕事はその程度のボリュームであり、誰にでもできる簡単な内容だと。だ か ら 委 託 管 理 な ど や め て し ま え ば よ い、と、組合の総意としての判断を勝手に方向づけてしまっているんです。年度ごとに毎回、委託か自主かをガチで選択しようなどと本気で考えている訳ではないですよね。組合にとって重要な判断、個々の組合員にどれだけ負担を及ぼすのかという決め事を、「その時の役員がちょっとだけ頑張れば良いのだから」という軽いノリで決めてしまおうとしている。それが今のあなたですよ。普通の組合でそういう態度をとったら総スカンを喰らうことは知っておいた方がよろしいかと。無責任で浅はかだと言ったのはそういう意味です。自主管理が本当にラクな仕事だけで成り立つのなら実例ももっと多い筈でしょうが、実際はレアケースもいいところですし、当のあなたからも「実際やっている」という話は聞こえてきません。要はやったことなど無い訳ですよね。

引き続き、あなたからの「自主管理体験談」をお待ちします。
やはり自らやったことは無さそうですから、見聞きしたものだけでも構いませんよ。
こうすれば上手くやれる、こんなに良いことがあるという魅力的な話で、自らのアンチ理論を牽引なさってください。

今ちょっと思い付いたのですが、こんなのはどうでしょう？

よく、資格試験の参考書や様々なHowTo本などに「コレだけやっておけば大丈夫！」みたいなタイトルのものがありますよね。
あなたの言う通り、マンション管理が管理会社にフィーを払ってまでやる必要のないもので、業務量も業務内容も持ち回りの理事だけが本業の片手間でやれる程度のものなのであれば、同じノリで「これだけ」の部分を整理すると良いと思いますよ。一部には、マン管士などの力を借りて外注をする前提の業務もあるでしょうが、それが具体的にどういう項目なのかも一緒に整理すれば完璧でしょう。

そんなに難しい作業ではなさそうですよね？
私は委託管理派ですので、とてもじゃないですがその程度の取り纏めでは済まないと思っていますが、これまでのあなたの口振りからすると、少なくとも「理事としてやること」と「外注先などに振ること」の仕分けぐらいは、あなたなら簡単にできるでしょう。やってみると良いと思いますよ。そうすれば、今よりは多少、賛同を得易くもなるでしょう。

>自主管理であろうと委託管理であろうと、組合員の立場は同じであり、管理に関する負担も同じです。

はあ?

>>1379で言っていた

>あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。

>あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。


これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

これは何を意味しているんですか？

一般の理事でない、組合員は、日常のマンシヨン管理で自主管理だと負担はあるんですか?ないんですか？

言ってることがころころ変わるから意味が分かりませんね。

>普通の区分所有者です

普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

ではく聞きますが、

分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

ある事情、ある法律とは何ですか？

マンション「管理拒否」増加　前代未聞のはずが　管理会社の事情は
朝日新聞デジタル　2021年9月7日
https://www.asahi.com/articles/ASP965W76P91ULEI002.html

　マンションの清掃や資金管理などを委託していた管理会社から管理を断られるケースが、都市部のマンションを中心に増えています。

　背景には、マンション管理を巡る近年のある事情があるようです。

背景には、近年できたとある法律の存在も。

>>1391 匿名さん
>これはその他の理事でない組合員は負担があるという意味ですか?

「これは」が何処を指しているのかが不明瞭なので、安直に答えるのは危険ですね。
またお得意の「すり替え」に利用されかねないので。YES or NO の二択に引き込もうとしているのもそういう魂胆なのでしょう。

話が解る方も見ておられるので、あくまで私の言葉で続けますよ。
マンションの管理は組合員全体でするべきことで、その負担は労務・金銭の両面において公平に分担するべきです。どのような手段で管理をしていくのか、どのように資金を費やすのかも当然、組合員全員にとっての問題であり、決め事も全員でする必要があります。委託管理を良しとするかしないかも同様なんですよ。

あなたは初手から「役員or一般組合員」という色分けをして、労務に関する負担は役員にしかないと言っておられます。そしてそれが、業務量として外部委託をするに値しないレベルだから、わざわざ金を払ってまで管理会社にやらせる必要など無いと。そう言っておられますよね。業務量が本当にその程度でしか無いと組合員全員が納得するのであれば、組合の総意として外部委託を否定するストーリーも一応は成立するでしょうが、実際にはそんなに楽なものではありません。例えば理事会の招集と議案の取り纏め、当日の進行から議事録の作成、結論に従っての様々な業務、委託業者への指示など、たったそれだけを採って見ても、理事長が自力でできている事例は殆どありません。その理事長が交代制ともなれば猶更でしょう。ましてや、あなたは管理会社のフロントが行なう業務を「議事録を配るくらいしかしていない」と言っていましたが、議事録とは会議体の進行を記録した証拠書類でしかないのですから、その会議を開催するそもそもの理由と、それに纏わる準備・調整・結果に従っての行動については、貴方は何も見えていないということです。毎回開催時期が近付けば理事会が自然発生し、議事録もひとりでに出来上がるとでも思っているのですか？

少し横道に逸れましたが、要するにあなたは「外部委託するまでもない」という結論を急ぐために、組合員全員の不利益を無視し「その時点の役員だけの負担」に話をすり替えているのです。

あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。そもそもマンション管理は理事会業務とイコールではありませんよね。あなたが所属する管理組合の規約にも、「区分所有者の義務」として規定されていることがいくつもあるでしょう。組合員ひとりひとりが規約や細則を遵守しなければならないのは、それがそのマンションの適正な管理に繋がるからであり、管理費の納入も含め既定の遵守は組合員全員に課せられた負担に他なりません。違いますか？


あなたの口車にまんまと乗せられて、委託管理をやめてしまった管理組合の末路を想像してみました。理事会がやることなど高が知れている、管理会社がやっていたことは議事録を配るくらいのことだから、私たちにだって出来ますよと。ナルホドそりゃいいねと早速時期の委託契約を白紙にしてみたものの、前任の管理会社が業務の引継ぎをしてくれる筈もなし、何から手をつければ解らない中で、急場しのぎでコンサル契約を締結した管理士の指南を仰ぎながら、何もかも自力で処理しなければならなくなる。能力のある役員がいたうちはラッキーでも、そのうち本当に只のド素人が人数合わせで役員となり、事実上機能もせず、滞納管理費の徴収どころか次期役員の選出すら事務処理できず、こりゃもうダメだ、やっぱり管理会社に委託しようよという声が挙がってきたところで、その選出に係る議案処理すらまともにできず、そのうち管理費の負担意識もどんどん劣化してくると。…実際そういう顛末を辿ってスラム化した区分所有マンションがあると聞きますよ。ガセだといいんですがね。

>>1391 匿名さん
>>普通の区分所有者がなんで合理化に反対するんですか？

提案されている内容が本当に「合理化案」なら反対はしませんよ。
単に屁理屈を捏ねて支出を絞り、本来の目的も果たされなくなるようなことなら取捨の議論にもならないと。その程度の当たり前の反応をしているに過ぎません。

>ではく聞きますが、
>分譲時から合理化に着手していないデベ系の管理会社の管理費は2-3割程度の管理費削減を他社への見積もりやコンサルを雇ってやるべきかどうか、イエスかノーかどっちですか?

これもお得意の二択ですね。
与条件が成り立っていないので、答えは「どちらでもない」です。
分譲時点の管理費が２割から３割の「過剰な部分」を含んでいるという認識自体、私個人には決してありませんし、削減コンサルに委託すればそれぐらいは実現できるという一意見があるだけで、事実として立証されている訳ではありませんよね。仮にそれほどの規模の削減効果が期待できるのだとすれば、合理化と称して検討するのはアリでしょう。個人的にもそうするべきだと思いますよ。あなたが一方的に決めた与条件を正と仮定するならば、答えは「イエス」で結構です。
で？　その結果として「削減効果十分アリ」という結論が出たら、即座に委託管理をやめるのですか？　リプレイスをするのであれば、依然として委託管理継続ですよね。その新しい管理会社がピンハネ企業ではないのであれば、このスレの設立趣意も一気にトーンダウンでしょう。「コスパさえよければ管理会社を利用する意味もある」と趣意変えをするならば結構。それでいきましょうよ。私もまったく異存ありません。

…現実には、削減コンサルを入れた後でのことって何も保証されていませんけどね。
コンサルもタダで動く訳ではないでしょうし、委託仕様として従前のレベルをキープするという前提でもないと思います。そして実質的な業務成果。費用を削減した後で、それがちゃんと得られるのかはフタを明けてみなければ解りません。あなたのように費用の削減だけが目的化していて、パフォーマンスに関心が無いと、結局は無暗に自主管理に舵を切ったパターンと同じ末路を辿ることになる気が私はしますが。


>私は分譲時から合理化に着手していない管理費はほぼ100%に近く削減が可能だと考えますが、あなたがそう思わない条件があるとすれば何ですか？

100％かどうかはともかく、私とて管理費を見直す余地はどの管理組合にもあると思っていますよ。あなたが「合理化」と称しているのは単なるダンピングであり、結論としては委託管理をやめようという一本道なので、それは合理化などではないと思っています。管理費支出のムダを省き、場合によっては委託先をも変えようという検討は、多くの管理組合でもされていると思いますし、現に私も最初に「うちはそうしたよ」と言った訳です。忘れちゃいました？

想像でしか反論できないことがよく分かりました。長文お疲れ様でした。

今さっき自分で言ったことですら突っ込まれても答えられないような人が何言っても説得力ないでしょう。

フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務に
そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

>あなたの言葉に敢えて乗ってあげれば「非役員の組合員にも管理業務の負担はある」のですよ。
理事長を自分たちの代表として、現職の理事・監事の業務に協力し、やがては自分もその職務に就くという立場に、組合の構成員としての負担が無いなどという言い種はナンセンスでしょう。

理事でない組合員が理事会業務に協力することなんて普通のケースであるんですか?

何をどういう形で協力するんですか？

もうほとんど内容ないから読んでなかったけど、少し読んだだけで意味不明な箇所ばかりで、ついレスを返してしまいました。

何をとっても意味不明で話にならないですね。

1395 匿名さんへ
＞＞フロント一人で片手間で10棟以上担当できるような業務
管理会社で仕事をしているのはフロントだけですか？
口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？
質問
マンション管理士などの専門家とどの様な内容の契約をすれば、
管理組合の運営はできるとお考えですか？

>口座振替・決算・請求書の発行・延滞利息の計算・他にも沢山ありますが
それらの費用は考えないのですか？

それにどのくらいの作業時間がかかるんでしょうか? 突っ込むなら説明できるんですよね?

突っ込むから作業時間を知っているとは限らない。元フロントであれば、事務や他部署の業務内容をある程度は知っているだろうけど、その作業時間までは知らないだろうね。

てか、自主管理しているならご存知なんだろ？わざわざ聞かなくても曝してやればいいのに。

>>1395 匿名さん
>そこまでありがたがって大金を使うことが正しいと思えばどうぞ。管理会社に渡る無用な金は修繕や住民サービスに使いたいけど、貴方は管理会社に支払うことが好きらしい。貴方と同じマンションじゃないから別にいいけど、同じマンションで理事とかなら最悪だったでしょう。

お金を払うこと自体を「ありがたい」とは思いませんが、そもそも貴方が言っておられるようなことのために払うお金ではありませんのでね。管理費には専有面積あたりの単価に一応の目安がありますが、その目安ありきの委託費ではないんですよ。あなたにはその意味が永遠に解らないのだと思います。「管理費は修繕や住民サービスに使いたい」だなんて、ここまでのあなたの発言からは微塵も感じられません。自主管理に関するご自身の実績にも一切言及されませんが、ホントに不思議です。やった経験が無いなら無いなりに、ここが難しくて実現に漕ぎ着けられないとか、やってはみたものの軌道に乗るまでのハードルにこういうことがあったとか、何らかコメントがありそうなものですけどね。ああ、この人は「フロントは１人で10棟掛け持ちできるような仕事しかしていない」と言いたいだけなんだなと。マンションの管理をどのように適正化し、組合員の負担をどのように軽減していこうかなどという発想は無いんだなと。そうとしか私は感じていません。取って付けたように住民に寄り添うようなことを言うのも、私に反論するための材料でしかないでしょう。


私の説明を「日本語になっていない」と嘲笑し、一般的な考え方として示したことは「具体性が無い」、逆に実体験に基づく話には「証拠を示せ」と言って、まともにとりあってくださらない。もういいですよ、説得力ありません、意味不明ですと門前払いを喰らわせながらも、こうして言葉尻を捕えようとする「質問返し」だけはやめる気配が無い。
管理会社とは「コスパさえ良ければ契約しても良い」ということでもう異論は無いのですよね？　私はあなたにとってのコスパの基準？が解らないので、良し悪しの示しようもありませんが、私は組合の判断として委託費の見直し結果に納得し、契約変更を承認したので、あくまであなたのご見解の範囲で管理会社との契約をした者のひとりだと思いますよ。世の中には色々なケースがあるでしょうが、数値的には私は多数派です。少数派に属することに不満がお有りなら、自ら掲げる理屈に賛同者が増えるような努力をするなり、多数派が言うことにもっと真摯に耳を傾けるなりするしかないと思うのですが。