ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1359 匿名さん
> マン管より粗利が高い業界あれば、マン管理会社より低くい業界無視して、住民はボラれても納得しなきゃいけないの？

少なくとも私はそんなこと言ってませんよね。
財務諸表から粗利を読み取り、それが売上高の〇〇％だというだけでコスパの善し悪しなど論じることはできない、と言ってます。あなたは管理会社の仕事が「理事会で議事録配るだけ」としか思っていないので、あなたにとって管理会社とは実際その程度の存在なんでしょう。委託管理をやめて自主管理にすればいいと思いますよ。

訊いても答えてはくれないだろうとは思いますが、実際どうなんですか？ あなたが所有するマンションでは自主管理を既に実行していると。そうでなければここまで堂々と委託管理の無益を主張できないはずですよね。色々ご苦労もあるとは思いますが、その実体験を踏まえて自主管理の有益性をここで説いた方が、より健全に「管理会社など要らない」という結論に導ける筈なのですが。なぜそうしないんですか？

建設業を例に挙げておられますが、建物という成果物が「付加価値」ですか？
成果物は成果物ですよ。付加価値とは、財務上の意味は別途ありますが、ここでその言葉を使うのであれば「他社という選択肢もある中で特筆される、特定の委託先が持つ優位性」のことでしょう。付加価値は全ての業務成果に備わり得る、言わば「お値段以上」のメリットのことです。モノとして存在するかどうかの違いはあれど、サービス業にはサービス業としての業務成果がありますよね。そしてどちらにも、成果品には付加価値が備わり得ます。管理会社のパフォーマンスを適切に評価できない、管理組合としてやらなければならない管理業務の内容に関心が無いあなただから、そこが理解できないんです。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。


なお、清涼飲料水は、対価、付加価値は＝清涼飲料水であり、嫌なら買わなければいいし、個人で製造することは不可能だが、マンション管理会社の対価、付加価値のほとんどは外注先が担っており、管理会社自体はほぼ価値を生み出していない。また、管理会社を通さずとも、直接外注先と契約することは容易。

要するに高額な金を支払って契約する意味がない。ただ、管理組合の多数はこの実態に気付いておらず、不利で無駄な契約を続け、無駄を垂れ流している。改善が必要だろう。

>他の業種の売上総利益を見たら通信業は40%近いけどこれもぼったくりかな。

通信業については、ユーザーは通信網を実際利用しているし、通信会社と契約しないと
スマホなどを利用できないが、マンション管理会社に関しては、マンション管理会社と契約しなくても、外注先と直接契約できて、それでほぼ事足りるから、毎月管理会社の利益分まで払っているのは無駄なんだよ。また、通信業は儲けすぎの批判から行政指導から料金下がっているしね

>>1362 匿名さん

色々ツッコミを入れるのは後回しにするとして、整理なさったその３項目を総括しても「管理会社と契約する意味は無い」ということにはなりそうもありません。
ご自身でも書かれているように「改善」の余地がある訳ですよね。削減コンサルを利用すれば削れるムダな支出がある、と言っておられる。ということは、それを実行すれば良いだけではないのですか？
それが現実に難しい、何故なら当事者が気付いていないからだ。と言っておられるのも、本来主張しておられる筈の「管理会社がボッタクリ体質なんだ」というところから逸脱しているように思います。それを言うなら、どちらかと言えば組合側の問題じゃないですか。
委託管理を全否定し、自主管理へと舵を切ることが改善の唯一手段なのだという理屈については、まだまだ論理の飛躍がありますよ。

またこの人は言ってもないことを言ってるようなデマを吹聴している。どこに全否定なんてしているのかな？　コスパが悪いとしか書いてない。コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

>それを実行すれば良いだけではないのですか？

「どう対処すればいい」かと、「管理会社がぼったくりであるかどうか」は話が違う問題。

まず、

管理会社の事業は「ぼったくりである」

だから

対処として削減コンサルを利用する。

削減コンサルを利用すればいいんだから、管理会社のぼったくりではないと言うのは論理のすり替え。

まずは「管理会社がぼったくりの存在である」という認識を持たないと
削減コンサルを利用するだの、改善の必要性は生まれてこなくなる。

だから

管理会社はぼったくりの存在である認識を持つことが重要。

>>1365 匿名さん
>コスパが良ければいいが、悪いなら、自主管理の方がいいと書いてないかな？

「コスパが良ければいい」と書いてあるかどうかは確認していませんが、私はあなたのこれまでの発言から『コスパ次第では管理会社との契約を容認する』というニュアンスは微塵も感じませんでした。実際あなたは本当にそんなスタンスですか？　「管理会社は」と大きく括って、あいつらはぼったくりだと。そう断言している以上、相手を正しく評価して、契約に値する相手なら契約しても良いなどとは考えていないでしょうし、そういう言い方は一切してこなかったですよね。

私は「ぼったくり」という言葉を『法外な代金を不当なやり方で取る行為』だと理解し、そういう意味で使っています。多くの場合は騙しの手口を伴い、不当な請求であるという主張に対しては暴力が行使されることも多い。そういう言葉・行為だと思ってます。社会通念上もそうでしょう。ですので、料金設定が割高であるとか、払った金に対して実際の働きが良くないという時に「ぼったくり」と称するのは不適切だと思いますし、実際そんな言い回しはしません。普通に失礼ですから。

管理会社の事業、マンション管理という事業は「ぼったくり」なんかじゃありませんよ。
割高な料金設定で、実務における対応が悪い企業・担当者はおそらく実在するのでしょうし、管理会社という業態がそれを見逃し易いというのが貴方の主張ならば、百歩譲って認めても構いませんが、それが「マンション管理事業はぼったくりだ」と言い切る根拠にはなりません。質の悪い紛い物が混じり得る、ということは管理会社ならではの特性ではないでしょう。

あなたが今までずっと言ってこられた「管理会社と契約する意味などない」という主張も、今ここでご自身でまとめたことに根差しているのだとすれば、安易だという他はありません。そして「コスパが良ければ」と例外を自ら認めるのであれば、管理会社のすべてが利用するに値しないということではないのでしょうから、委託管理と自主管理の併存を素直に認めれば良いと思います。世の中はその併存の状態にあり、今のところは大差で優劣がついています。

自主管理については依然としてノーアイデアのようですよね。そこも問題でしょう。代替案が確立されていないのに現状は否定する。それでは誰もついてきません。あなたは、ちゃんと仕事をしてくれる管理会社に出会ったことが無いと同時に、自主管理をうまいこと運転したことも無い訳ですよね。当然、リプレイスも減額交渉も然りでしょう。単に経験不足なのでは？

管理会社の不当性・不透明性を主張するにしても、自主管理の有用性を説くにしても、実体験を交えた丁寧かつ納得感のある提案がなければダメだと思うのですが、いかがでしょうか。同調して貰えないと「お前は日本語がなってない」「嘘つきだ」「基本的なことぐらい自分で勉強してきやがれ」では、実際に管理組合には大勢いる素人組合員を引き連れていくことは難しいですよ。

相手を正しく評価すると、完全なぼったくりビジネスだと言うことです。

ここは自分の推測と想像と勝手な思い込みを書くところじゃないですよ。
反論したいなら、でしょうから、とかではなく、事実やデータを根拠に言いましょう。

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。

要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

>1366

まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

>>1368 匿名さん
>要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして
>区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。

要約してそれなら、やはり完全に発注者側（管理組合）の問題ですね。
既述のとおり、委託費が割高であるとか、業務品質が低いというだけでは「ぼったくり」と称する訳にはいきません。管理組合は管理会社に騙されている訳ではなく、契約を強要されている訳でもありませんので。仮にそれに近いシチュエーションがあるのだとすれば、むしろ改善すべき問題点としては明確でしょう。コスパがどうのと論じるまでもなく、異常な関係性を解消することこそが急務と言える筈です。それでも行動しない、考えない管理組合の意識を改善しない限り、委託するしないに関係なく、そのマンションの管理は破綻するに違いありません。自主管理も到底できないでしょうね。


>まず、管理会社と契約することに合理性があると言うなら、「公表された根拠のある数字を使って」コスパを証明してください。

お断りします。
私はあなたとは違って、管理会社がどれほど利益を得ているかでパフォーマンスを評価する方法を知りませんし、発注者として何を以て満足を得るのかを数値的に証明する方法も知りませんので。あなたがおっしゃる「公表された根拠のある数字」とは何なのか、イメージがまったく湧きません。あなた独自のものさしを使い、あなたが納得する様な説明をする動機が私にはありません。

管理組合としてやってもらいたいことがあり（あなたにはそれが無いので理解していただけるとも思っていませんが）、同条件で提案された業務体制や委託費を比較して決めた相手が、こちらの目的を達成させてくれればまずは合格です。もっと安くならないかという追究は引き続きあるにしても、コストパフォーマンスを数値的に判定する方法があるなら逆に教えていただきたいくらいです。粗利がどうとかではなく。

最も重要なのは「やってもらいたいこと」をしっかり明確化することだと思いますよ。それが成されていれば、自主管理などおいそれと始められることではない筈です。それこそ数値が示していることでしょう。世の９割以上の管理組合が、あなたが言うように現状を正しく認識していないことがあるのだとしても、総意としては同じ選択（委託管理）をしているという動かし難い事実が。それが「コスパの良さ」を示す数字だとまでは言いませんがね。

長々と書いてますが、要するに、何度きいても、話をはぐらかすだけで、

数字や公表されてる情報では管理会社と契約するメリットを証明はできない

と言うことだけは分かりました。

>>1368 匿名さん
コスパの良さってどうやって証明するのでしょうか。方法をご存知であればコスパの悪さを証明してはいかがです？

揚げ足とるほど反論できないのね。

>>1372 匿名さん
コスパの証明ってなんですか？どうやってやるのか貴方は分かるのですよね？教えて下さい。

どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

でも実際は高くなってるだけだから、全く意味ないよね。

更新事業や修繕事業など、価格が一般的に分かりにくいもの全てが、管理組合独自で見積もりを出した時よりたいてい高い。どうせ、あんたは「管理組合がしっかりやればいい」というんだろうが、常に疑いの目をもっていないといけないような、契約するだけで損になるような、管理会社と契約すること自体、バカげてると言う話。

１、 マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。
→そもそも仕事量を把握していない。自主管理をしているのであれば何人でどんな事をしているのか、標準管理委託契約書とどれだけ差分があるのか分かると思います。

２、 それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）
→コスパが悪いって何？粗利率が他業種より飛び抜けていない事は指摘されています。また、組合員で
対応する場合のコストは無視されていますが、業者への発注や議事録作成、配布などの手間ひまはいくらやっても0円ですか。

３ 管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。 要するに、管理費削減や合理化に取り組んでいないマンションは無駄な出費をして 区分所有者の財産を無駄に垂れ流し続けている。
→マンション管理士が管理会社の仕事を丸々受持つのですか？理事会、総会資料を作り、ファシリテーション、時には自らが資料を説明するなんてあり得ないと思います。第一、どんな契約を結ぶ事が出来るか指針がなく管理組合に不利です。標準管理委託契約書は、対管理会社向けに作られたものであり、参考にはなりますが管理士側が受けてくれるかは管理士個人又は会社に依存します。
督促も管理人にやらせればいいと宣いますが、利息計算は？滞納者とトラブルになったとき等の対処のノウハウは？

これがコスパの悪さの証明だと言い切る人からすれば頭が悪いと思われても仕方ないです。ただ一方的に高いと言ってるだけですよ。

何事にも常に疑いの目を持ち続けないといけないのは当然のことですよね？医者や裁判官が100%正しい訳ではないのと同じ。自主管理であれば理事長や会計理事が不正をしていないか見なくて良い。なんてこともないですよ。

>>1374 匿名さん
>どんだけ頭悪いの？>1367でコスパが悪いこと私的されているんだから、逆に
>管理会社と契約した方が安くなるとかでしょう。
>例えば、管理会社を通した方が管理会社の大量発注効果で安くなるとか。

「コスパ」という言葉について、話をはぐらかしているのは無意識のうちに、ですか？
あなたは金額の多寡にしか関心が無いのだと思いますが、私を含め多くの管理組合はそうではないと言っているのです。安かろう・悪かろうではダメなんですよ。究極的には自主管理がその最たるもので、あなたのように管理業務について「自分（たち）でやる場合の労力」に何のビジョンも持たない方が、コスパと称して安直なダンピングを良しとしている様では管理会社との契約の適否を論じることはおろか、自主管理についても検討はできません。

あなたがコスパと呼んでいるものは、正しい意味での「コストパフォーマンス」とは似ても似つかないものです。管理会社がやらない・やってくれないと言うばかりで、代わりに他の誰かにやらせる場合に費やさなければならないことは、わざと無視しているのです。すべては管理会社という業種そのものを否定するために、結論ありきでかき集めている理屈です。


あなたに「管理会社に業務委託するとコストパフォーマンスが良い」と説明し、納得させることは不可能だと思います。何せあなたは管理会社が嫌いなだけですから。今になってようやく「コスパさえよければ」などと言うようにはなりましたが、良いわけがないだろという前提は変わっていませんよね。管理会社を儲けさせるぐらいなら、実際やれるかどうかは知ったことではないが自主管理の方がマシだと。その程度の考えでしょう。

管理会社がフロントマンと管理員を直接的な担当者とし、会社として行なっている業務のすべてを、自分を含む区分所有者全員で分担してやるか・やらないのかという選択肢において、少なくとも私は前者を選ぶ気にはなれません。言いたくはありませんが、たとえ委託費が割高であってもですよ。足元をみられている部分は確かにあるのでしょう。しかし、自力ではできないこと、やりたくないことを有償で引き受けて貰うからには、出来る限り競争原理をはたらかせつつ「やってもらうべきこと」を明確化して、業務委託をするのが合理的だというのが私の見解です。結果、成果に概ね満足できれば、それが適切なコストパフォーマンスというものだと思っています。


あなたが委託管理の有用性を評価することは決して無いのだということは良く解りました。その通りだと認めるつもりはありませんが、その考えを改めていただこうとも思いません。ただ、そこがもう変わらないのであれば、貴方が今後するべきことは実現性のある「別の手段」を提案することだと思いますよ。自主管理です。きっとそこは「自分がやる訳ではないから」ぐらいにしか考えていないのだとは思いますが、それではコスパ云々のご高説も所詮は言いっ放しの愚痴の域を出ません。

今後の「自主管理への展望」についてのご見解に期待します。

管理会社に一途な思いを寄せるのは貴方の勝手です。

契約するメリットを数値的に説明できないことはもうよく分かってますよ

また、自主管理は草むしりや掃除も
住民総出でやるかのようなデマを流す。

自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

>>1378 匿名さん
>また、自主管理は草むしりや掃除も
>住民総出でやるかのようなデマを流す。

草むしり？　誰かそんな話をしていましたか？
と言うか、すべての管理業務を「組合員総出で」やるというならまだマシなアイデアかも知れませんね。あなたが言う自主管理とは、一部の役員しか負担を負わないのだということでしたから。


>自主管理は不要な管理会社を通さずに直契約するだけなんで、基本的に区分所有者の負担は全くないよ。理事会の負担が若干増える程度。

まさにそこですよね。
理事がほんのちょっと頑張ればいい。輪番制なら不公平も無いと。
あなたの「管理会社不要論」は、そういう勘違いを後ろ盾に言ってることなんですよね？

もはや何度訊いたかわかりませんが、実際あなたが所属する管理組合はどうなんですか？
あなたが意にも介さない「フロントの仕事」は一般の組合員が本業その他の片手間で負担なくやることができていると。ここで「擁護派」と大きく括る相手に、根拠や実例を示して委託管理の有用性を説明しろなどと下駄を預けるのではなく、あなたが「管理会社を使わずに済む代案」として自主管理の成立性を実例とともに示すべきでしょう。あなたなら容易なんじゃないですか？　実際に実行している「委託管理の代替策」をここで紹介し、実際に生じている課題やその対策、解決事例などを説明すれば、管理会社のダメっぷりなど語らずとも建設的な議論になる筈ですよね。貴方がお持ちの「実例」を、すばらしいモデルケースとして世に知らしめるべきだと思いますよ。「マンション管理士の手を借りればいい」程度の説明では説明になっていません。結局は、組合側に相当な実務対応力のあるメンバーが不可欠です。


>デマを吹聴してまで管理会社を擁護したい貴方は何者なんですか？

何者だもなにも無いでしょう（笑）
私は「管理会社が無ければ管理組合の運営には支障をきたす」と思っている普通の区分所有者です。全体の９割を占めるマジョリティの一員に過ぎません。賛同者が大勢いるのですから、デマを広めてまで自分の考えを正当化しなければならない立場ではありませんし、そもそも管理会社にも「擁護」など必要ないでしょう。彼らを攻撃しているのはたかがアンチ一派ですからね。肝心の管理会社は「相手にしなければいい」程度にしか思っていないでしょう。実際、面倒臭い顧客は切り捨てようとし始めているのですし。

管理会社の営利目的や利益相反構造を肯定して合理化を否定する人を「普通の区分所有者」とは言いませんw