パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

もし区画整理の土地にマンションを立てるのであればこの時期に何かしら届出をすると思ってまして、それも無くワンルームマンションがポンポン立つ現状は、まあそういうことなんだろうなあと思う今日この頃です。

過去レスでもあったけど、クリエイトの隣くらい、今三井のリパークになってるあたりはみたいなマンションになるのでは？という話はあるけど、確証づける情報はないかな

>224

ダイエー跡地は近隣商業地域だから噂通りタワマンなら、用途地域変更か地区計画で高さ制限変更が必要。手続きの過程で市から意見募集とかがあるからHPをウォッチしていれば動きは分かるはず。

>225

一定規模以上の建物だとCASBEEの届け出義務があって市が公表してるけど、ここくらい規模だと現地で建築計画のお知らせが出るまでわからないかな。

アトラスタワーの向かい、パチンコ屋のあたり駐車場を含む土地がタワーマンションの計画があったはず。駅から区役所へ行く道(ＯＸのある通り）は車が入れない歩行者通路になるはずなので建つとしたらどういう設計になるのかなぁ。そしてやっぱり高いですよね。アトラスタワーも相当高いと思ったけど、、、

世田道沿い、橋の手前の一帯が用途地域の変更をして商業地域になりましたね。ビル立てるのかな

販売開始前から次の物件はって話題。ここ、終わってるね。

作文と揶揄されてますけど、割と共感しました。
みんな登戸や遊園に住みたいけど、コンパクト賃貸マンションしか建たないこの現状を残念に思っていますよね。

どちらかと言うと手が出ないの方が正しいですね…

借地じゃなければ、この価格でも手を出そうと思う人が多かったと思いますけどね…

賃貸の相場に対して分譲(何ちゃっても含む)の相場が高すぎるよね。登戸って本来はそこまで裕福でない庶民の街って感じで、そこに惹かれて定住しようとやってきたのに、蓋を開けてみれば都心から流れてくる金持ちしか住めない(しかも定借)価格設定。賃貸で待ってたファミリー層にしてみれば、ある意味裏切られたような気持ちになるのは無理もないのかなーと。

小田急線はそもそもマンションが少ないですよね。
戸建派の人は探しやすそう

作文作成者です。
私も登戸の庶民の街な感じに惹かれてやってきました。
同じく家探ししてる数人と話しましたが、パークホームズ登戸が、ひとつの引き金になってしまった感があります。
生活基盤が登戸なのでそれでも登戸で探し続ける人もいます。
そういう人は今の賃貸に住み続けることも頭に入れつつ、新マンションが出るのに期待してます。
近隣で妥協も考えているということです。（宿河原・生田・中野島・稲田堤・狛江など）
でももう、私含めて心折れちゃった人も多いですね・・・
この間話した人は海老名のマンション買ったと言ってました。
確かに、海老名は登戸の100倍ぐらい店ありますし、マンション価格も安いですね・・・

南武線より川側の登戸新町側に行けば鉛筆戸建ては売っていますよ。駅からも15分以内でしょう。

鉛筆戸建てめちゃくちゃ多いですよね。
そういう選択を取る人も結構いるということなんでしょうね。

鉛筆戸建てや海老名への退避は選択肢の一つですね。特に南武線より川側は浸水リスクが上がるだけに鉛筆戸建ても若干割安感あり。
私も海老名に移住迷ってます。もちろん、パークホームズ海老名ではないですよ(笑)

>>237 マンション検討中さん
海老名、本厚木あたりはまだまだ手の届きやすい価格帯ですね。千代田線直通の利便性を求めるなら、都心を超えて千代田線直通の常磐緩行線（綾瀬、亀有、金町）も視野に入りそうでしょうか。

登戸から他エリアの検討って、なかなか悩ましいですね。

登戸駅周辺の分譲マンションの層が薄い。。。古いか遠いですよね
忘れがあったらすみません
【徒歩7分圏、ファミリータイプのみ】
※徒歩分数はマンションレビュー参考
■2020以降
・パークホームズ登戸(5分)
・パークホームズ登戸駅前(石材、2分)
■2010以降
・クリオ登戸新町(4分)
・クリオ登戸(5分)
■2000以降
・アトラスタワー向ヶ丘遊園(7分)
・グランノエル登戸(6分)
・ドメスラフィーネ登戸(5分)
・ドメス登戸弐番館(2分)
・ルネステージ登戸(7分)
■1990以降
・登戸パークホームズ(2分)
・ライオンズマンション登戸駅前(3分)
・クレストフォルム登戸(6分)
・コスモ登戸リバービュー(5分)
・ドメス登戸(7分)
・藤和シティーホームズ登戸2(7分)
■番外編
・登戸ハイデンス(古い、3分)
・ミオカステーロ登戸(8分)

だいたいそんな感じですね。後は、「ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱ ステーションプレミア」が登戸7分だったと思います。

（と即答できてしまうほどずっと調べている）

>>242
2000以降でカウントに値するのはアトラスと今回のパークホームズくらいか。
2019位に分譲のミオカステーロ向ヶ丘遊園ステーションプレミアllも、登戸からは徒歩7分に入らなかったかな？

懐かしいですね…
ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱ ステーションプレミアは即完売で買えなかったんですよね…
クリオ登戸は通勤で使っていた時に隣の教会で葬式あげてたのを見てたのでパスしました。
クリオ登戸新町はちょうど出産直後でとてもマンション買える状態では無かったんですよね（クリオ登戸新町はその後例の件があったので、買えたほうが良かったのかと言われると悩ましい）

ここ住めたとしても、皆の無念が詰まった物件みたいで何かイヤだな(笑)

あとは向ヶ丘遊園とは一体化した街になっているので、

ルジェンテ向ヶ丘遊園(5分)
ブリリア向ヶ丘遊園(5分)
プレシス向ヶ丘遊園(5分)
（※分数は遊園駅から）

も候補にありましたね。
あの時は登戸を中心に考えていたのですが、今思えば手を出しておけばよかったかなと思います。

分かる分かる。ほんとがっかりだよね。
数年前は再開発でできる空き地に何ができるか想像膨らんでたよね。
登戸コルティができるかなとか、商業施設付きの高層マンションができるかなとか。
海老名や武蔵小杉みたいにファミリー向けのタワーマンションとか立ったら最高だよねとかね。
蓋を開けてみれば元からいたパチ屋が戻ってきたり、今はプレハブで営業してる果実店や居酒屋やパブが戻ってきたりするだけ。
地主は自分向けの住宅建てたりワンルームマンション建てたりで土地を手放さないから、三井が「希少性」を売りにしてくる最悪の展開。
値段がどうのとかじゃないんですわ。
なんだろうこの気持ち。

>>247
同じ心境です。プレシス、内覧したものの、超コンパクト3LDK（一部屋4畳半とか）だったのでやめたのですが、ここに比べると良心的な価格設定でした。
地主と不動産屋の術中にはまるのは悔しいので、駅を変えて探そうと思います。。。

みなさんがそこまで登戸に愛着を持っている理由は何でしょうか？
快速急行が停まるのと多摩川があるのはいいですよね。。
（多摩川はデメリットにもなるかもしれないけど）

登戸賃貸民の私が登戸をご紹介します！

■ 通勤
もともと別の南武線沿線に住んでいて登戸で小田急に乗り換えていたのですが、南武線の電車がいつも混んでいてつらかったので登戸に引っ越しました。
快速急行もとても混んでいてつらいので、快速急行はあまり利用しません。
急行がある程度空いているのと、準急が遊園始発のため座って通勤できるのでオススメです。
帰宅時は快速急行乗ることが多いです。下北沢からノンストップで登戸につくので速いですし、多摩川を渡る時は家に帰ってきた安心感がありますよ。

■ 休日
登戸にはショッピングセンターも観光地もない（ドラえもんミュージアムぐらい）ので、わざわざ登戸に遊びに来る人はいません。
なので、休日もゆったりした時間が流れてますよ。
登戸は交通の便が良いので、二子玉川（自転車でも行けますし、遊園からバスもでてますよ！）、海老名、武蔵小杉に遊びに行くことが多いです。
ある程度大きいスーパーに行きたい時は新百合ヶ丘のイオンに行くことが多いです。
多摩川が近いので、お散歩おすすめですよ！（自転車にご注意ください）

■ 生活
駅ナカに食彩館がありますが、ミニスーパーなので普段遣いには難しいです。
宿河原・遊園のライフや、登戸新町のいなげやに自転車で買い物に行くことが多いです。でも最近マルエツ（ちょっと高め）ができて便利になりました。
近々オーケーストアができるので、ママ友の中でも最近その話で持ちきりです。
程よくコンビニがあってちょっとした買い物はすぐにできますし、多摩区役所も近いので行政サービスが受けやすいのも良いところです。

■ 魅力
登戸を乗り換えで利用する人からは「登戸何も無い」と言われてしまいますが、住んでみると美味しいケーキ屋さん、パン屋さん、イタリアン、フレンチなど、たくさんあることに気づきます。
住民もみんなおっとりしており、落ち着いた生活ができるのも魅力です。
子育ても、保育園さえ決まってしまえば（決まるまで大変ですが）、ママ友もみんな良い人で安心ですよ。
快速急行が止まるまでは、家賃も安かったんです。「みんな登戸は何もなくて住みたがらないけど、私にしか分からない魅力がたくさんある」という自負が最近までありました。

人混みも嫌だし高い家賃は払いたくないけど、住んでみれば自分のペースでみんな仲良く楽しく快適に暮らせる街、それが登戸です！

>250

JRとの乗換駅にもかかわらず快速急行は複々線化まではスルーされてたからね。相鉄線と競争が激化したら今後はどうなるか。

快急停車+大規模区画整理で地価が上がるのは目に見えていたので実際こんなもんなんでしょうね。
ミオカステーロ遊園2が割安だったのでしょう。

想定外だったのは、大規模区画整理で分譲マンションが全然出てこなかったところですね。
何もないところに高い金払って住もうとは思いませんし、最近はリモートワーク中心で都心に出ることも減ってきたので、じゃあいつも遊びに行ってる海老名でいっかなとなり、我が家は海老名のマンションのモデルルーム見学してます。
差額でロマンスカー通勤できます（笑）

区画整理事業と再開発って似て非なるものの典型例だね。だから割高感だけ。

>245

リモート定着するかがポイントだね。コロナ禍が過ぎたら出勤しろなんてなりそうなのが日本の文化。

うちの会社、在宅の制度は10年前からあったのにコロナが流行するまでは使う人ほとんどいなかった。

>245

リモート定着するかがポイントだね。コロナ禍が過ぎたら出勤しろなんてなりそうなのが日本の文化。

うちの会社、在宅の制度は10年前からあったのにコロナが流行するまでは使う人ほとんどいなかった。

区画整理地内の向ヶ丘遊園の駅近に住んでて登戸駅も徒歩10分以内で行ける距離ですが、無茶苦茶便利です。もちろん電車の便は登戸駅の方がいいですが、生活の便利さは下手すると登戸駅前を上回る。
徒歩2,3分圏内にコンビニ(複数)、郵便局、薬局(複数)、クリーニング店、区役所、スーパー(複数)、医療(複数)。外食もお洒落なパン屋、カフェ(複数)、うどん、そば、イタリアン(複数)、焼肉、マクロビ。今後も新築ビルを中心に飲食店や商業店舗の誘致が続きます。大きな商業施設こそないですが、区画整理をきっかけに最も発展が目覚ましいのは向ヶ丘遊園の区役所周りと言ってもいいかも知れません。
もちろん、住まいは賃貸ばっかですが…

で、パークホームズ登戸は、そんな区画整理地内の中でも徒歩5分以内に最も何もない場所です。コンビニもこの周辺には驚くほどない。なので、自分は登戸駅の駅近にはあまり価値を見出せません。商業的な価値はほとんど上がっていない。それよりも向ヶ丘遊園寄りの地域に分譲が出てきたら(まぁないけど)、それこそ坪270でも買いたいです。所有権ありでね。

不動産に詳しいコンサルに相談したところ、やはり登戸の定借でこの価格はかなり割高に感じるので、必要に迫られてなければ見送りでいいんじゃないかとの回答でした。
他のスレにもあったけど、都心の一等地でもない限り、定借と分譲がほぼ同等の扱いというのはなかなか見られないとのこと。
もちろん需要と供給でそれでも買う人がいるなら成り立つだろうが、その分買う側にとってはリセールのリスクも込みで不利な条件ということは、覚悟しておいた方がよさそう。

見送った先にあるのが三井の石材店で、どうせそこも割高で出てくる。
その後は遊園の野村まで数年無いかもしれない。
絶対登戸という人の一部は買う決断を渋々するでしょう。
そしたらそれが相場になってしまう。
悔しい。私はこの街から出ていくために他の街の情報収集中です。

悔しいの同感です。街としての価値は大して上がってないのに、供給の少なさだけで決まっている価格なので。石材は無視して、自分は多少年月かけても野村まで待つのはありと思ってます。ミオ遊園llより割高だとしても、所有権がある分、納得感は得られると思うので。

手前味噌な計算だけど、、
初期価格坪平均270万。月払い地代は70m2の部屋で月1万前後。70年地代維持されたとして、70m2の部屋で坪プラス40万になる計算。従って、70年地代＝所有権という定義を借りれば、実質坪310万ってとこかな。

>263

70年地代払い続けても土地は自分のものにならない。70年借地＝所有って説明自体詐欺まがい。

最近の三井物件、給湯器リースって増えてるけどここは違うのかな。サブスクの流れという意味では定借も該当するのに何で給湯器はサブスクにしないのか。三井には一貫した思想はないのかな。

ここの４L買います
ネガティブな投稿が多いので逆張りで

どうぞどうぞ。
納得して買うのであれば、それは良物件でしょう。

4LDKとはお目が高いですね。
登戸で4LDKはもう一生でないかもしれないですね。
希少価値あると思いますよ！

バブルはいつかはじける。繰り返しでしょ。

できれば買う理由とか教えて欲しい・・・

納得できてうらやましいです

>>266 マンション掲示板さん
かっこいいー
ネガティブ意見は予算足らずで買えなかった人の僻みが大部分だと思います。(興味無い人はわざわざ書き込みしに来ませんし)
羨ましーの意見はこういう掲示板では埋もれがちなのでいいなーと思ってる人も居ますよーということをお伝えしておきます！

わたしも前向きに検討してましたが悩んでます。
定借&価格からリセールは難しい、賃貸はランニングコストから賃料が高すぎる、終の住処としては5,60年後子供たちに負債を残しそうで怖い。築5,60年のマンションには住まないだろうし、二束三文でも売れれば良いのですが
定借終了までのランニングコスト分は遺産を遺しておくかですね。

街としての魅力がな…価格に見合わない感ある

>>274
そう思う。予算というより納得感だよね。

生田緑地の大規模再開発が控えているので、それが完成すれば登戸も少しは魅力が出てくるでしょうか・・・？

生田緑地の大規模再開発は商業施設と温泉施設と自然体験エリアが
計画されているんでしたっけ？
商業施設は分棟型の建築様式だそうで期待できそうですが、
完成は何年後の予定なんでしょう？

生田緑地計画は2023年開業予定でしたかね。
ところで遊園ダイエー跡地の環境アセスメント手続きが始まりましたね。野村不動産による商業施設＋集合住宅163戸。
（仮称）向ヶ丘遊園集合住宅・商業施設計画に係る条例環境影響準備書
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000127108.html

新築をあきらめ、中古にすれば、駅歩２分、77m　４LDK　430万円（188.6万円 / 坪）。　でも新築住みたいよね。

ダイエー跡地はバルコニーで洗濯干したら、排気ガスたっぷり吸い込むな

なるほど。取得した敷地がでかいから、現行の都市計画内で商業施設と住宅を別にして建てるのか。
着工から内覧までの延月数が33ヶ月、アセスの手続きを含めると2024年後半に入居できたらって感じかな？

>>278
情報ありがとうございます。スレ立たないかな？さすがにまだ早いか笑。
>>279
その物件も悪かないんだけど、日当たり悪いのと、リノベ済みでも写真見るとどうしても仕様の古さが不便に見えちゃう。築10年くらいまでなら中古もありなんだけどねー

>281

アセス終了後に建築確認取得、着工だろうから入居は2024年度末かな。戸数からすると販売開始はその1年半くらい前からか。

>282

スレ立てるのはまだ早いでしょ。

あとアセス資料に事業計画の問い合わせ先が長谷工になってるから施工も担当かな。残念。

ダイエー跡地、タワマンはガセだったね。高さ制限あるから可能性は低いと思ってたけど。

建物の規模からして、工期３３か月って長いと思ってたら解体工事も含んでるんだね。それだと、アセス終了後にスタート、解体と並行して建築確認の手続きかな。

府中街道との間に川と緑地公園(歩道)があるのがせめてもの緩衝地帯かなぁ。うーむ。
規模も小さいし、長谷工なのは仕方ないか…

あそこの緑地、自転車バンバン通るしベンチでタバコ吸ってる人結構いるから通るときいつも気分最悪なんですよね…

プラウド向ヶ丘遊園スレになってて笑う。
でももうそれで良いんじゃない？

販売開始前から次に期待って終わってる。

イオンと直結ではないのが惜しいですが良い感じですね。
163戸だとするとこの辺りではアトラスタワーに次ぐ規模感になりそうなので楽しみです。

＞290

通路造って屋根付けるようにアセスに意見書だすとか。理由をどうこじつけるかだけど。

府中街道沿いというところがマイナスポイントですがね?
前にルジェンテ向ヶ丘遊園を検討していたときにも思ったんですが、あの辺りは車の交通量が多くて危ないんですよね。

後は学生街というところもあり、コロナ前はダイエーに大学生が結構たむろして騒ぐってことがよくありました。
自転車のマナーも良くなくて、車のクラクションもよく鳴ってますし、そのあたりの影響がどう出るかなという感想です。

上のほうで生田緑地の大規模再開発について触れられてますが、ドラえもんミュージアムの裏ってことですよね。
あのへん全然行ったこと無いし、あそこに商業施設作られても誰が行くんだろう感があります・・・

正確に言うと、生田緑地（川崎市の公園）の再開発じゃなくて、向ヶ丘遊園跡地（小田急の私有地）の再開発ですよね。
向ヶ丘遊園が閉まって20年近くになるけど、小田急も大々的に宣伝するだろうし、他の商業施設との差別化要素もあるから、一度は言ってみようって人は結構いるんじゃないかな。手頃な温浴施設だったら地元民含めリピートしやすいし。
プラウド向ヶ丘遊園の価値を高める可能性はありそうだけど、パークホームズ登戸から見れば駅の逆側だし、関係はないね。

>>290
商業施設はイオンになるんですか？
(だったらちょっとがっかり)

もともとのダイエーがイオン系列なんで、少なくともイオン系列って感じですかね

長谷工で160戸ほどとなるとオハナですかね。。。
階数からすると2重床か。

ここ、ネット環境はどうなんでしょうか。
コロナが流行り出してから在宅勤務が多いので気になってます。
今住んでいる賃貸が光なので、ここも光が使えるといいのですが。

>>299 検討板ユーザーさん
J-COMって聞いてます

>>300 通りがかりさん
jcomですか。。
ありがとうございます！

jcomの上り速度は最大320Mbpsで他社に比べるとかなり遅いと聞きますが、
マンション全体で契約する形になるんですよね。
例えば自分の家だけ光回線と契約するなどの個別契約は可能なのでしょうか。

＞個別契約は可能なのでしょうか

ここは各住戸までの配線がどうなってるかと管理組合次第なところがある。前者は営業に確認すればわかるかもしれないけど、後者は入居してから。ただ、個別契約してもJCOMとは解約はできないので2重に払うことになる。

jcomのホームページ見てみました。jcomで光が使えるのは戸建てだけみたいですね。マンションは下り：320Mbps、上り：10Mbpsが最高のようです。

説明会に行ってきました。
確かに立地は申し分ないのですが、やっぱり高すぎですね・・。

仕事で小田急も南武線も使うのでぜひ登戸、と思っていましたが
価格に見合っていないです。

登戸の分譲をを諦めようかと検討中ですが、最近このエリアで
ミオカステーロ宿河原以外に、エクセレントシティ登戸というのも
あったんですね。全然気づかなかったです。

登戸徒歩10分なら、まだ許容範囲かな・・

周囲に高い建物が多く圧迫感・囲まれ感が強いのと、
隣が墓地・・・
私は立地が残念だなと思いました。

エクセレントシティ、チラシ入ってました。あの場所は登戸じゃなくて宿河原ですね。間取りも２Ｌ中心で狭いです。川沿いなのでミオカステーロよりハザード赤いですねぇ。

周囲に高い建物なんて、9GATESの単身者マンションしか無いな
K出さんマンションを高い建物と見るとそうかもしれんが

ここのマンション購入します。理由は…
墓地→景色の一部で気になりません
定借70年→そんなに長く生きませんので…
都心アクセス→やはり小田急で登戸から新宿
間でこの価格帯、駅近あまりないですよね
設備→総じて残念ですが、洗面所の設備はまぁまぁかと。
ハザード→水害頻度と今後の対策次第ですよね、予知はできませんし、その時はその時でしょう。
物件価値→転貸、売却は難しそうですね、資産運用目的であれば購入は考えない方が多そうですね。

>309

買います宣言しないと踏み切れないのかなここは。

＞資産運用目的であれば購入は考えない

実需でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなって悲惨。転売のことは考えないと。

一生住むつもりで買っても、想定外のことがあると売却をせざるを得ない状況になることがありますからね…自分もそのリスクを考えて購入に踏み切れなかったです。
逆説的ですが、売却時の損失が気にならない、リスクを負ってもこの物件がいい、他に何件か(投資用でなく居住用に)物件を所有しているような経済的に余裕のある人、こういう人達ならそんなこと気にせず買うと思うので、やはり自分には縁がなかったんだなぁと思います。ただ、皮肉にもこのスレは意図せず登戸遊園の次の分譲に関する情報が集まっているようなので、しばらく定期的に覗かせてもらおうと思います。

先程相談会参加してきました。
やはり柏屋さんのプッシュがすごいですね、建物に雰囲気残されたところをアピールされてますが、柏屋さんを出すのはそこまで効果的ではないかなと…。そういう取り決めなのかもしれませんが。
南武線ユーザーからの流入は多いにありそうですね。静観です。

日影図見ましたがあの立地でそこそこ日当たりが良いのは墓地のおかげですよね。低層階でも全く日当たりがない部屋はなかったです。申し込みに行きましたが希望の住戸はすべて抽選になりそうです。かなり調整かけてる雰囲気でした。これで価格公開して申し込み者増えたらどうなるんでしょう。

>314

要望書の調整なんてポーズ。要望書締切りから価格発表、登録開始までの期間と登録期間があって後から来た人も受け入れるわけだからね。

抽選にならないように販売住戸増やせばいいだけのことなんだけど、読み間違えて売れ残りってことになったら不人気ってレッテルついちゃうからやらない。

墓地だから建物たたないってのも最近は当てはまらないからね。納骨堂なんてのが最近の流れ。

リフォーム費用がいくらかかるか分からないのが嫌なんだよな
設備は賃貸レベル（積水みたいにいいとこの賃貸だともはや負けてる）だから、正直読めない

>317

オプションについて具体的なことは契約してからだから、あらかじめリフォーム会社にいってざっくりいくらぐらいかかるか把握しておいたら。契約してから予算オーバーでできないだと痛い。

>>318 匿名さん
これはありますねぇ。

>>317 匿名さん

設備がなぁ…

私の知り合いも購入するって言ってて、抽選の心配してますし好調なようですね。
早々に完売でしょう。
登戸エリアの特性をよく理解した値付けだったかと思います。
すっぱいぶどうの人たちがいっぱいいますがお気になさらず購入すればいいと思います。

お値段がリアルに酸っぱい。

ボランティアじゃなくて営利企業なんだから、安値で売り捌くわけがないわな。

皆さんはリフォームするなら優先順位はどのような感じですか？