プラウド山王二丁目

これ三井住友銀行の後ろでしょうか？敷地狭いですけど分譲ですかね

発表されました？

地番表記で「2370番9」とありますが、どこの部分でしょうか？

790.92m2だった「パークホームズ山王二丁目 ザ レジデンス」が、地上6階地下2階（実質8階）で27戸の規模でした。（敷地に目一杯建てて）。

ここが、642.56㎡、9階建、23戸ですので、さらに狭く、どういったマンションになるのでしょう？

>>3 ご近所さん

　あの階段上ったところの左の、ずっと以前から林の所（日本芸術専門学校の隣）。

敷地面積に比して建築面積が小さいので、かなり建物外も余裕を持った９階建てで、今ある木々を利用した植栽にするかもしれないですね。あの高台にどーんと建つ感じかな。２３戸だから、各階３戸上層階は１?２戸でプレミアム？
敷地的には、パークホームズみたいに下からのアプローチは出来ないから、地下もなしで、もしかしたら駐車スペースってないかも。

賃貸なんじゃないの？

>>4 匿名さん
神社側は2項道路だからセットバックしてかなり広くなって雰囲気良くなる。メインエントランスは神社側かな。

最近のプラウドは、立地いいところはチャレンジ価格が続いている。ここも、上層階、軽く２億超えだろう。階段とはいえ、徒歩１分。

単純計算で、一戸あたり63平米。ワンルームマンション？

60平米をワンルームマンションとは言わないが、最近のプラウドだと、60平米台でも7千万から8千万の2LDKをつくる。
　まあ、40平米前後の1LDKをいくつかつくって、50－60平米の2LDK中心、プレミアで80-100平米3LDKを1戸か2戸っていう感じかな。40平米前後が5千万から6千万スタートで、2LDKが8千万から1億超え、プレミアが2億ってとこか。それでも甘いかも。

>>8 検討板ユーザーさん
どんな計算したら63になるの？

63㎡だと3LDK造るところもいっぱいありますよね。うち今賃貸ですけど66㎡で3LDKですし。
自分も徒歩1分のマンションなら>>9さんの予想と同じくシングルからファミリーまで混在したマンションなのかなと思いましたが
スレ主さんの意見だと70㎡台のファミリー向けっぽいとあるんですよね。どちらになるのか楽しみですね。

建築はじまっていますが、分譲、賃貸どちらになるかご存知の方いませんか？

ピーポー通りの安田病院跡
三菱&NTTのマンションっぽい
https://omori-kamata.com/yasudahospital-wadai/

ここはかなり気になります。

近所に住んでますがここに9階建のマンションというのは穴を掘って建てる感じでしょうか？視界が遮られる感じがして心配です

>>15 通りがかりさん

地下０階で地上９階ですから今の地面の高さから９階建の高さの建物が出来上がるのだと思われます
高さが約31メートルなので一般的なマンションの10階建の高さに相当します。天井が高めの高級マンションになりそうですね

ここと神社エリア、大田区の土砂災害警戒区域でピンポイントにイエロー超えてレッドゾーンですね。
あの勾配なら大雨で崩れてきそうな気もします。
熱海の惨状を見ると川沿いとは別に山沿いは厳しいっす。。。

>>15 通りがかりさん

おもしろい笑

>>16 検討板ユーザーさん
階段上の道路と池上通りの間にある道の場所が、１階という計算では？

>>19 マンション検討中さん

銀行の駐車場に繋がる道路？そうであれば違うと思います

>>16さん
>>高さが約31メートルなので一般的なマンションの10階建の高さに相当します。
相当眺めのいいマンションになりそうです。
天井高はどのくらいになるでしょうね。
高級マンションになりそう。

崖崩れだけは気をつけてもらいたいです。
地盤調査など念入りに・・・

コンクリートで固めた丈夫なよう壁ですから大丈夫です。

相続で発生した土地を、野村に売却したのが、令和元年のようですね。
崖側の斜面はあくまでも、三井住友銀行の所有権なので、パークホームズのように下からのアプローチは作れません。

　基礎工事にかなり時間かけているようですが、地下は作らないので、確かに駐車場は作らず、あっても身障者用兼来客用で２台スペースぐらいでしょう。

９階建て２３戸なので、どういう設計にするのか興味あります。早く概要出ませんかね。

https://www.proud-web.jp/mansion/a115980/
公式HP！

23戸しかないか
一戸でも管理修繕費滞納したら大変になりそう

意外性のある外観でした

2LDKと3LDKの戸数がほぼ同数！今時はそういうものなのですね。

こういうマンションいいなぁ

入口そっちなんだ！
上かと思った。
外観が昭和っぽいな。

入口が上じゃ無くて横って事で、階数の謎も解けた。
上の道からだと何階なんだろ？

>>30 匿名さん
上にも入口あるでしょう。でなきゃ引越し搬入できませんから。

マンションの全景が出ているページってあるのですか？
公式サイトのトップだとエントランスは神社の木で隠れていてよく分かりませんが…。
驚かれている方がいるのでどんな風になっているのか気になります。
8階から繋がる階段はその部屋に住んでる方専用の階段なんでしょうかね。
メゾネットや別の階にあるルーフバルコニーを使えるようなプランもあるのかなあ。

＞＞32
「ロケーション」のページの高低差鳥瞰概念図で、大森駅や天祖神社との位置関係がわかると思います。

通常の3LDkはいくらくらいに生るんですかねぇ…

>>33 匿名さん
メールでパンフ送ってきたので、その画像を貼り付けておきます。

>>35
メールでパンフなんて送られてきてない…もう選別が始まっているんですねぇ。

スーモに掲載されましたね。40.87㎡の1LDKの間取りが早く知りたい・・・

6000万位だといいのだが。

平均坪単価490万と予想。

半分はプレミアムというマンションですから、平均単価に意味があるのかどうか・・・

プレミアム住居が有るからこそ、平均単価に意味があると思いますが。
通常住居との単価差が見れますし。

大森駅徒歩2分のプラウドの現在の価値が知りたいですね。

スーペリア４５０－４８０
プレミアム５５０－６２０

ここより駅から遠い中古で築5年のプラウド山王は出たら5から10人内覧入って即売れる様です。
直近で5階南72m2坪408万で出てたよ。
世田谷代田や洗足より高いんじゃないの？
山王アドレス駅2分は！

こちら駐車場は何台分あるのでしょうか？ご存知の方いますか？
やはり高層階の富裕層部屋優先で低層の庶民部屋には回ってこないですかね…

>>45 マンション検討中さん
平置きですね

スーペリアでも坪500ぐらいと思います。

>>46 匿名さん
早速ご教示いただきありがとうございます。
５台ですか…優先権付住戸があると一般部屋までは回って来なそうですね…

JR駅徒歩2分は稀少価値高いですが、階段からのアプローチが前提で、階段を回避するルートだと大分遠回りになるので住む人を選ぶ気はします。
山王アドレスかつ見晴らしはいいですが電車の音と崖の上にたっていることが気にならなければ、、という感じですかね。

>>49 通りがかりさん
ベビーカーだと、都度折り畳む必要ありますね。

>>48 マンション検討中さん
プレミアムは地元富裕層の戸建てからの住み替えで早々に決まってしまうと思います。高齢者が多いから車なしが多いかもしれません。スーペリアの各階一戸は単身者用で、こちらも車なしの人が多そうです。だから実質1/2くらいでしょうか。

外観もうちょっとなんとかならんかったのかな。３０年前のマンションじゃん。

大森駅西口一体は再開発決まってますし、野村の公式サイトでその辺もふんだんにアピールしてくるはず。現在作成中、ご期待ください。

タワーマンションなど構想のマンションが多い中、かなり小規模なマンションですね。
間取りはかな広くて素敵ですが、小規模なマンションの魅力って、住民が少なくてご近所付き合いはあまり気にしなくて良いことくらい？
プラウド物権なので高級マンションでしょうし、戸建感覚で住む人が多そうですね。

>>54 匿名さん
こちらを検討する人はタワマンや大規模に興味ないでしょうから、小規模マンションの魅力という概念自体がないと思います。

>>47 匿名さん

「あわよくば買えるかも・・」と思っている多くの人が撤退する値付けと思います。
プレミアムは2億超えですね。

どのように値付けのメリハリをつけるか見物です。

本気で買いたい人がほぼ無抽選で買えて即完する限界の値付け
そんなとこやろ

地盤強化のために、コストが増えて、売値も高めになったりするものなのでしょうか。

https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/bousai_machiduku...

>>58 匿名さん
そのような土地はよけいにかかるコスト分安く買えますからトータルのコストでは変わらないです。

tonikaku安く買いたい

>>56 マンション住民さん

2億超えですか...
相場が上がったとはいえ、三井よりも大分高いですね。

ポストにチラシが入っていました、この場所では高そう…

具体的な価格が出てきてから、検討ですね。

>>62 マンション検討中さん
近隣にお住まいの方への優先案内とありますね。チラシにはプレミアムしか掲載してませんし公式HPもプレミアムのみ。地元富裕層に早々に決めてもらい、スーペリアは一般販売でしょうか。プラウド山王分譲でこの辺りのマーケットを野村はよく分かっているようですね。

>>64 匿名さん

ん？　ネットなど見ない、近隣の金持ってるじいさん、ばあさんへ知らしめる
為であって、「見込み客」を早めに拾うのが目的だよ。こういった人へは、HPみて
もらって申し込みしてきた場合にリモート説明会やって・・っていう手順ではデベも
アプローチできないから、チラシ見て電話してきたら営業かけるんだろう。
こんなマンコミなんてサイトの存在さえ知らない人達だし。
「優先案内」であって、「優先権」ではない。

HPで入力してきた人たちでも、現居住住居や属性みれば、「見込み客」かどうかは
わかるし、探りを入れる確認の電話あっただろ。
　この立地で広めの間取りだから、価格見ないで購入申し込みする人もいるだろうか
ら、23戸などあっという間だと思うよ。　モデルルームないしあまり人手も割いてい
ないみたいだし、デベも自信あるんだろう。

何なら買い替えの戸建ての売却を野村が仲介すれば一客で二度美味しい。

先日物件エントリーしたら電話かかってきて、73m2で9千万台、80以上のプレミアムだと億超えだと言ってました。
電話のやり取りで既に選別されている気がしました。

お、意外とリーズナブル？

>>67 検討者さん
駅徒歩９分のモリモトはスーペリアの平均420でしたから、徒歩２分のこちらのスーペリアは500近いでしょうね。プレミアムは2億前後という感じでしょうか。

最初はかなり惹かれましたが、現実問題、あの階段の昇降はキツいかなー。
重い買い物荷物持ってたらとてもじゃないけど無理。
階段無しルートもみずほ銀行横の坂道は急だし。
安田病院跡地に期待ですかねー。

>>69 匿名さん
73平米で9900万なら坪450弱ですよ。

>>67 検討者さん

プレミアムではない3LDKが坪420から460万円くらい？
もしそうなら、意外と、これまでにない高値というほどではないですね。

>>72 マンション検討中さん
競争率高そう。

>>67 検討者さん
202の3LDKが9000万台でしょうか。2階からだと西側は目の前に三井住友銀行ビル、北は天祖神社の木しか見えず、この階層の条件は良くないかもしれません。だから安いのかと思います。

プレミア坪600ですね・・　仕方が無いかな。

スーペリアでも、平均坪500万だそうです・・

それでも売れる立地ではある

>>76 マンション検討中さん

大井町より高いくらい？あり得ないわぁ

>>78 マンション検討中さん
山王は高級住宅街ですよ。

>>67 検討者さん
それほんとですか？2-4階73m2で、私は11000-12000万円台だと聞きました。

眺望が気になって、Google earthで９階相当の高さ(海抜48m)から駅側の絵をつなげてみましたが、周りのビルが高すぎて、東京湾は見えるか見えないかギリギリくらいっぽいですね。ちょっと残念。
ただの参考情報ですが。
緯度：35.58809068863266
経度：139.7267932640173

>>80 マンション検討中さん
私が電話で話した女性の担当者さんはそう言ってました。正式発表ではないので最終的な価格ではないでしょうが。

その後オンライン説明会の予約が取れず、再度申し込んでも連絡無いですね。

山王の高台は階段か坂登りが必須です。こちらは階段はあるものの大森駅利用の高台で一番良い場所です。しかも角地。騒音もそれほど気にならず、周辺の雰囲気も良いです。貸して良し住んでも良し。学区も申し分なし。ゴミゴミした駅前も再開発で広々とした広場になる予定。スーペリア73平米9000万台なら欲しい人多数だと思います。周辺戸建てとの比較では1億～でしょうかね。

73平米は9000万台後半から1億、85平米以上のプレミアは1億後半から2億円台だそうです。
私には毎日あの階段登らないといけないのは現実的ではないかな。4階以下は見晴らし悪いですしね。

山王一丁目のモリモトと比べると、73㎡１億でも安く感じる。
駅近、山王小学区の新築マンションは希少。

>>67 検討者さん
電話のやり取り同感です。

ここ最近の相場、立地に対して、かなり安めの値付けですね。
個人的には膝に自信がないのでフラットな道でないと辛いですが、
すぐに売れちゃうでしょうね。

>>87 マンション比較中さん
大森駅の入り口にも10段くらい階段あります。駅構内でも多くの人が階段を使います。それなのに階段がーというのが不思議でなりません。

駅の階段をあまり利用されない方かもしれないし、なるべく階段や坂道がない立地を求めることは、そんなに不思議な話には思えませんね。

>>88 匿名さん
ずっと住むなら老後の事も考えるわ。

>>89 通りがかりさん
大森駅は坂の途中にあり、どこへ買い物行くにも坂です。西口から東口へ抜けるにも階段がメインでエスカレーターを使うと遠回りになります。大森は高台と埋立地の際にある街ですから、階段や坂道が嫌なら大森駅近物件は止めた方が賢明かと思います。

ここから階段を使わずに駅に行くには、暗闇坂ルートになるのだろうか。

>>91 匿名さん
東口の人は帰りはアトレを経由してますね。
エスカレーターで東急ストアって。
朝はアトレ開いてないですが
坂はどちらにしろ山王側は特に避けられないですかね。

1億切りの部屋は倍率付きそうですね

近所に住んでいて毎日あの坂を上っていますが、辛いです。お年寄りは途中で休憩しながら上っているのを見てるので老後はもっとつらいかと。近所の高齢者は階段で荷物を運べないので買い物は配達をお願いしています。
電動自転車乗るにしても、みずほ銀行側からか暗闇坂方面から回ってくることになるので遠回りです。
選挙時期になると、駅前の街頭演説が非常にうるさいです。

坂が辛いって、坂上の築古マンション群は、どこでも条件同じだろ。
この場所の価値は周辺住民ならわかるはず。
　このマンションができると、かなり雰囲気良くなるし、この階段道の価値も上がるだろう。

早くも倍率工作が始まってますか

山王の年寄りは坂の上り下り毎日してオゼキ通ってるんで階段くらい大丈夫だよ

三菱東京UFJのあったビル解体。こちらも徒歩2分。跡地は三菱地所レジデンスの所有。パークハウスになりそう。

>>99 匿名さん

大森三菱ビルのこと？　駅前再開発時に、またオフィスビルとしてリニューアルになるのでは？