シティハウス西池袋ってどうですか？

そうなのですね
あそこはサンシャインから5分でしたっけ？
何がいいのか正直わかりません

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同じ池袋ならやはり
シティハウス西池袋ですかね
再開発への期待も込めて

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要町も再開発されればいいなぁ
大きな道路が通ってるのに回りの物件一つ一つがショボくてもったいない
池袋（商業）- 要町（商業/文教）- 千川（住宅街） の3駅でかなりの規模の街を形成できると思うのに

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>>103 通りがかりさん

要町は池袋に近すぎて発展してませんよね。
巨大繁華街から一歩離れたコミュニティ的な賑わいが欲しいところです。下北沢とか代官山とか大山のような。

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来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場って１坪どれくらいでしょう。
最寄り駅が複数あって便利な立地だけに高めになるでしょうね。

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ここ長谷工なのね

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ここも長谷工、南大塚も長谷工
北大塚は三井住友で外観はわりと良かった。

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総戸数が137戸に対して駐輪場が26台は
なかなか抽選に漏れたら厳しい割合になっていますね。
駅近物件とはいえファミリー層も視野に入るマンションかと思いますので、
月極が近くにあったら良いなと思います。

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>>108 匿名さん

その数字は駐車場。
駐輪場は各戸1台ね。

改めて物件概要見たけど半数以上が非分譲＝賃貸なのが引っかかる。
ゴミ出しとかエントランスの使い方とか乱れそうな気がするのは偏見？

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非分譲が半数以上占めるのは悩ましいところです。
分譲分でも賃貸に出す方もいる事を思うと、かなりの数が賃貸となります。
マンションのルールを守ってもらうよう啓蒙するしかないですね。

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>110

オーナー住民と賃貸住民では意識が違うからね。

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このエリアの賃貸だと池袋の夜の商売の方々も住みますかね？
詳しい方教えてください。

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詳しい人じゃないですけど、東京都内だと夜勤の人も普通に住んでますよ。

知り合いは美容師でタワマン住んでいました。
今は職業も多様化しているので、平日休みの人、夜が遅い勤務の人も住むと思った方がいいのかもしれません。

池袋の夜の商売の方々、マナーを守って生活していただければ大丈夫ですけど。。。

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多様化はいいけど、そいつら大抵マナー守らないからね
深夜に友人呼んで騒ぐ、洗濯機・掃除機使うとか酷いものよ
まぁこの物件特有の話ではないけど、立地的に同じ心配はしておくべきだと思う
住友不動産物件として契約者を選別するとか、規約で深夜帯の騒音制限を明記するとかしないと
この時代、規約に書いてなきゃなにしても良いというやつが多いからね

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マナーが悪いと不快な気分になりますが、
一応、分譲と非分譲でエレベーターは別々のようです。
非分譲と隣合わせの部屋でなければ、室内での音は大丈夫かな思います。

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やはりマンション規約で演奏の時間制限等は必要だと思う
これだけ非分譲が多いのだから、マンション全体の資産価値に関わる

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再開発で立教通りがきれいになるのはかなりプラスだと思いますが
しかも大通り沿いですし

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個人的には外観イメージが好きです。
大通り沿いにこのデザインは目立ちそうですね。

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>1116

管理規約(案）って契約の直前に渡されたりするから、事前に提供を要望してチェック。

自分が知る限り管理規約が成立するパターンは2つあって、一つは契約時に管理規約(案）の同意を書面で取って全区分所有者の同意を得た時点で成立(入居時点で未販売住戸があるときは売主が区分所有者）、もう一つは入居後の管理組合設立総会で賛否を取って議決。

契約の時って押印する書類いっぱいあるから流れでハンコ押しちゃうし、管理組合設立総会はしゃんしゃんってのがパターン。

管理規約(案）に規定が無かったら入居後に管理組合総会で変更するのだけど特別決議でハードル高いし、管理組合による住民自治が機能するまでには時間がかかるのですぐの変更は難しい。

まずはちゃんとチェックしないとね。

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ステアリが坪600超で売りに出たみたいですね。
住友ならあげてきそうですね。

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全ては池袋の再開発にかかってる
東だけじゃなくて西と北にもメスをいれてほしい
渋谷より池袋の方がポテンシャルあると思うのだけど…

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池袋の周辺の再開発によっては条件が格段によくなりますね。
複数路線使えて駅近なのでアクセス面においては文句ありませんし。
どう池袋周辺が変わっていくかとても期待しています。

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>>122 匿名さん

再開発が予定どおり進めば、ね。

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>>123 匿名さん

10年後には再開発も大分進んでるやろ

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再開発は、かなり頑張ってほしいと思います。
現状でもかなり古さなどもあるし、
動線とか使いやすさとかそういうことももっと改善すると嬉しいし…。
暮らしていくことを思うと
より暮らしやすくなると資産価値にも良い影響を与えますから。

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>>126 匿名さん

支離滅裂で内容が理解できません。
もう少し整理して書いて頂けませんか？

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>>126 匿名さん
すみません何の話されてるんでしょうか。
この辺りの賃貸住んでるけどまあそれなりにでかい駅の付近なはこんなもんだよな程度にしか思わないよ。
それこそ池袋三丁目計画のあたりは少し避けたいけど、この物件の近くは普通の住宅街なだけかと。
山手通りの車の音が気になる人は気になるかも、とかその程度。

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ウォールドアって個室にもできますし全開にすればリビングをより広く扱えますが、
間仕切りとしてはどれほどの防音があるのかちょっと興味があります。
締め切っても結構音って聞こえてしまいますでしょうか？

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>>129 匿名さん
防音なんて殆どないよ隙間だらけだもん
この物件に限らずだけど

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>>130 通りがかりさん

ですよね。
よく「ウォールドアで仕切って子ども部屋に」なんて言ってますが、子どもが寝るだけならまだしも、勉強するための個室にはなりません。
リフォームで正式な壁を作るか家族が声をひそめて生活するかになります。

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>>129　匿名さん
ウォールドアで仕切っているので、部屋として利用する場合、普通の部屋よりは音漏れします。
壁ではなく、あくまでドアなので完全な部屋として利用するのは難点はありますが、
オープンできるというところで、家庭環境が変わっても、リビングとしても利用できるというところは
利点になってくると思います。

来客が来たときはさっとドアを閉めて個室にできるので、荷物を隠せたり、使い方によってはメリットがありますよ。

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小学校までの子供部屋としては有用だと思うけどね
子供が勉強している時にリビングでテレビなんてつけないでしょ
通常家事の音程度なら気にせず集中できるし、親の監視下にありつつ、仕切りがあるという絶妙な使い方ができると思う
多少の雑音あった方が勉強の観点からも良いしね

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まだ間取りが公開されていないのに何の話だろうと思えば
『ライフスタイルに合わせて間取りを変更できるフレキシブルプラン』という
システムの話題でしたか。
概念図で見る限りとても狭い空間になりそうなので、収納か家事部屋で
使えるんじゃないでしょうか。

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住友不動産の間取りは大体揃ってるから、シティハウス南大塚の3LDK(70㎡程度)と似たような間取りなんじゃないんすかね？
収納か家事部屋って(笑)

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そろそろ決断しないとな。周辺の中古が連れ高になってくれればいいけど。

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もう中古マンション高騰してるからなぁ…
中古買うなら1000万上乗せして新築買うよね

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新しい、ようつべがアップされましたね。
立地はいいなぁ。

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目の前の道路が広いのもいいですよね

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>>45 匿名さん

「ライトグリーンの手すりガラス」って書いてあります。
スミフは緑色が好きですね。

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>>140 匿名さん
私も住友っぽいと思います。

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>>142 マンション検討中さん

サンシャイン裏のシティタワー池袋、他にシティタワー高輪、同じく大崎、グランドヒルズ白金台、オフィスビルだと泉ガーデンタワーと向かいの六本木グランドタワーなど、スミフの中でも代表的案件にグリーンを使う印象です。

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70平米の部屋が一つもないマンションを作る時のスミフって、エスマルチコアとか、色変えたりとか、アクセントつけてくるよね。

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>>143 匿名さん

なんかどれも見た目・リセール微妙な物件だね…。

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シティハウス西池袋はかっこいいと思うけどねー
それよりも施工品質が気になるね
野村もやらかしてるし
設計書通りに作ればいいのに手を抜くからいけない

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>>144 匿名さん
70m2はほしいです。
でも、都心部の3LDKは65m2辺りも多く、広さの余裕はあまりないですね。

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>>147 検討板ユーザーさん
私も欲しい。テレワーク用のスペースとかつけてくれると更に嬉しいです。スミフはあんまり内装の変化つけてれないんだよね。。

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要町の3LDK賃貸って、意外と安いですね。軽く20万円以上するものだと想っていました。古い物件かも知れませんが。

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67と70でそんな変わるかね？

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>>150 マンション検討中さん
柱のアウトフレーム次第

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掲載されているのがKタイプのみとなっておりますが、
その他はどのような状況なのでしょうか？
シンプルな田の字型ですし、コンパクトな感じが案外住みやすそうな印象です。

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>>152 匿名さん
そうですね。田の字だと設計図どおりに作りやすいと思います。

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非分譲の貸値とか売値が気になる

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シティハウス池袋みたいに、ここも価格を一切外部に漏らさず販売するのかな。
資料請求するのも勇気が要る。

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>>154 マンション検討中さん

そうですね。情報が何もないですからね。ただ、1Rメインですよね？

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>>156 マンション検討中さん

ワンルームなんて一軒もないけど？
どこかと間違ってない？

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>>157 匿名さん
非分譲の間取りは公開されていないので、1Rじゃ内科も知れないけど、狭いとこはせいぜい
1Kかなと思います。

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>>155 匿名さん

まんなかより少し低い階の中住戸で86だって

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>>159 マンコミュファンさん

え？3Lで8600？安すぎじゃね？下げ相場来たのか？

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確かに安いですね！！

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どんなに頑張ってもBTTには勝てません

BTTは空地に対する緑化面積の比率が低く、実際に空地を歩いた際の印象は舗装面が多く緑が少ない印象になるということです。
敷地面積　18,152.97 ㎡
建築面積　4,546.44 ㎡
緑化面積　5,813.60 ㎡（空地の42％）
舗装面積　7,792.93 ㎡（空地の58％）

空地の半分以上が舗装された内陸タワマンは見たことないです。

圧倒的です！！！！

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公式に値段来てますね。
今回売りに出される一番高い住戸でも67.44㎡で9900万円（坪単価485）のようです。
平均坪単価460ぐらいになりそうですかね？
地権者住戸多め物件だとしてもスミフにしては安く感じますね。

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>>163 匿名さん

最上階ブロックは、遂に坪５００乗せですね。　
どの辺の時期で、売り出すのだろうか？　　

すみふ池袋は、１期の情報が公式サイトに全く出なかったまま２期に切り替わったようで、コメントが荒れていますね。

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>>164 マンション検討中さん
スミフなので平均でも500近くで来るかなと予想していたので安く感じます

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>>165 匿名さん
ここで、当所は高い高いと言われていましたけどね。最終着地点は、すみふなら安いですか(笑)。金銭感覚が麻痺しまくっています。

光文社跡地は、一体いくらになることやら。

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>>166 検討板ユーザーさん
実際相場が高いですからね。
ここがスミフでも460なら光文社跡地も480ぐらいかなと思います。

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>>167 匿名さん
約1年前の東池袋のステアリにどこまで寄せられるか注目しています。
無責任なギャラリーならば、坪530前後もあるかなと思います。
ここよりも立地は数段上ですし、C1出口が起点なら池袋駅徒歩6分くらいかな？
JVマンションって、どんな値付けをするのかご存じの方いますか？

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>>168 マンション検討中さん
168切れてしまいました
光文社跡を考えると、池袋ならばやはりここは安いので買いってことになるのでしょうね。

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公式HP第２期に変わりましたね。

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>>168 マンション検討中さん
ここが500、光文社跡地が530ぐらいだと予想していました。
なのでここが460ならば光文社跡地が530って事はないんじゃないですかね？
近所なので実測で測ってきましたが、JR池袋駅改札まで光文社跡地が10分、ここが16分でした。
要町はほぼ同距離ですので、さすがに光文社跡地が2割近く高いならばこっち買った方が良くないですかね？

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跡地はタワマンだしね
こことタワマンは需要が異なるから、比較になりにくいのでは？
9500万くらいが妥当かなと

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>>172 マンション検討中さん

9500万円とは、光文社跡のタワマンの予想中心価格ですか？
西池袋と同等の3LDKならば、相当お値打ち価格じゃないでしょうか。

潮目が変わらなければ、軽く億超えと思います。

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>>173 マンコミュファンさん
億を軽く超える、という事は坪550～600とかを想定されてますか？
ちなみにここと同じ広さなら坪500で丁度1億ぐらいです。
さすがに光文社跡地が坪500後半になると予想するなら西池袋で探すならここを買った方が良いのでは？
どうしてもタワーマンション！ならばルミナリーの中古ならば坪460～470前後で動いてますのでルミナリーの中古でいいのでは？

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>>174 匿名さん
光文社跡は、東急と三菱に東建でしたっけ？
すみふと同じく安くするわけはないと思うのですが、550~600と坪単価を示されると確かに実勢から乖離していると思えますね。

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>>175 マンション検討中さん
メジャー7の中で最も強気な価格で売るのがスミフです。
竣工前完売は許されないほど高値をつけるデベです。
池袋で言うと池袋駅徒歩6分のグランドミレーニアすら相当な長期間かけて売り切りました。
そのスミフがつけた値段が坪460ですので、光文社跡地はどんなに高くても坪500かと。

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光文社は、500超えるのでは？
タワマンだし場所も上だから、ここよりプラス要素が複数あると思うし、3L間取りならば低層階部を除いて普通に1億オーバーするんじゃないかな。

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光文社話が続いていますが、西池袋の1期は安かったということでしょうか？
高層階をを1億未満で買いたかった。

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どんな部屋が8600だったのかわからないので何ともですが。
この立地で3L65㎡8600だったら安いと私は思います。

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>>179 匿名さん
B1の6F辺りの階ですよ。86は。

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第2期の値付けはどうなると予想されますか。

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>>181 マンション検討中さん
スミフなのに瞬殺だったのでまず確実に上げてくるんじゃないかと。

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本当に欲しい人にステルスかつ安値で売ってくれたの
か。倍率で煽って値段つり上げる三井より良心的に見えてきた。

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>>183 匿名さん

1期を狙えというセオリーどおりということですね。

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住友の売り方の方が、第一期に最初に申し込んだ人の立場に立ってくれてるよね
他デベみたいに買い煽りして抽選にするよりよっぽどいいわ

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かなり前の書き込みで0.9～1.1位のレンジという話があったと思いますが、これが営業さんの話だったならば少し下ぶれしたということなのかな。それとも、１期限定のお買い得価格なのか。まだ高層階がこれからですけど。

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仮にこの物件、オプレジやリバブルか売主だったとしてたら価格はどうなると思いますか？

そういえば、立教通り沿いにリバブルの物件が建設中ですね。

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立教小の前にも低層を建設中ですね。気になるところです。

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西池袋で検討中で一瞬ここお得と思ったけど、冷静に中古と比較するとルミナリーの中古買った方が得な気がしてきた、、、、
裏がラブホさえ許せれば池袋駅もここより断然近いし、西口再開発の恩恵も真横で受けられる訳で、、、、
子供がいる家庭なら論外な立地だろうけど、うち子供いないし、、、

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>>188 マンション検討中さん

周辺にに2棟も建設中なんですね。　
階数はだいぶ低いでしょうね。

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ルミナリーの部屋みてきたけど、何がいいのかわからん
やっぱり10年前の内装って感じ
部屋が柱とかで凸凹してる時点で俺は嫌だなぁ
築10年近いし、20年後に大規模修繕よ？
それなら5～10年後にここの中古買うのがいいのでは？

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>>182 匿名さん
１期は13戸だったと思いますしたが、瞬殺ということは完売したということですよね？
すみふね場合は、１期でも完売は珍しいことなのですね。

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>>191 マンション検討中さん

広告を見ましたが、ルミナリーは年数的には築浅になるのでしょうぬ。

でも今後迎える修繕やその積立て費用の高騰を考えれば、特にタワマンは新築で購入し修繕前かつ瑕疵担保責任のある10年位経ったら、維持管理コストが増大する前に売り逃げるべきだと思います。　　

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>>193 マンション検討中さん
だけど、中古市場に需要がなければ売ることもできない。

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需要自体は未来永劫あるでしょ
ここにいる人達みたいにウォッチしている人ばかりではないし、立地は唯一のものだからね
その上で、設備と部屋の梁の出張り有無はポイントだと思うけどね
マンションのメンテや寿命的に、30～40前半は新築一択でしょ。40後半以降なら中古でもいいのでは？

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第２期の情報お持ちの方お願いします。

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>>195 マンション検討中さん

参考になります

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>>195 マンション検討中さん
郊外物件とかなら全面的に同意しますが、西池袋物件ならば一概には言えないのでは？
ここがまさにそうであるように建て替えというイベントがある可能性がかなり高いですよね？
自分が何歳の時に建て替え話が出るかと考えると、70代後半や80代で建て替え話が起こるとなかなかに辛そうです。

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どうでしょう。修繕か建替の議論って築35年前後ですよね。立て替えといっても、管理組合が音頭取って自腹で建替えるパターンか、他デベが割り込んできて費用負担してもらえるパターンに大別されます。
ここからは完全に個人意見ですが、シティハウス西池袋は大通り沿いに面しておりそこそこ大きな敷地面積（貴重すぎ）、文教地区に面している（厳密に言えば少しの住居地域を挟んでますが）、西池袋再開発が計画通りに進めば本物件から徒歩一桁分でオフィスビルにつく、とまぁプラス要素に恵まれる確率が高いです。
この場合の建替え議論って、組合音頭だとしても採算取れるしさっさと建替えよう！か、他再開発と合わせてデベが噛んでくるか、だと思うのですよね。仮に揉めたところで66%以上の議決がないと建替えできないし、40後半でここの中古買ったと仮定しても死ぬまで優雅に暮らせると思うよ。
10年後、練馬や中村橋に住むなら要町（西池袋）住みたいって人多いと思うよ…今も多いのかな？

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>>199 マンション検討中さん
ここは高確率で建て替えが出来る物件だと思います。
だからこそ思うのですが、何歳で建て替えが来るかというのは大事じゃないですかね？
議論が起こるのが築35年、実際に建て替えるのは40年前後です。
60代で建て替えならばまだ引っ越しも楽ですし、仮住まい、建て替えた物件への環境変化も楽だと思います。
これが80代で起こるとどうでしょうか？
家族との思い出がつまったこの古ぼけたマンションで死にたいと願っても強制的に建て替えをされ、老体にむち打ち引っ越しをせねばならず、年寄には厳しい環境変化に耐えなければなりません。
建て替えが出来る物件だからこそ、建て替え時期が何歳になるかを考えるのが大事だと思うのですがどうでしょうか？

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