Brillia (ブリリア)Tower 池袋West ってどうですか

補足するとルフォンはコロナバブル直前、PH初台ザレジはコロナバブル前期に販売開始してます。

>>749 マンション検討中さん
初台は総戸数115戸に加えて地権者多くて販売戸数65戸なので比較対象としてはどうかな

初台好きですねｗ
私も住んでましたけどまた住みたいとは思いませんｗ
また、怒られるので初台の話はこれで最後にしますｗ

>>750 匿名さん
748です。
ルフォン大塚ぐらいの人気という事ですかね？
だとしても竣工前には完売できそうですね！

>>751 マンション検討中さん

まあ、ルフォンは各階ゴミ置き場なしの時点で、タワマン仕様ではないけどね。また、設備仕様も微妙。
モデルルームも販売前はガラガラで人気がなく、販売後も度々、先着順販売のダイレクトメールのハガキが来てましたね。
その後、マンション市況が上がり、結果的に当初の割高感が解消されて完売しましたけど。

>>755 通りがかりさん
最近竣工したのかちらほら写真みかけるけど外観はよさそうだけどな。
当初の評判とか本当に当てにならないいい例だわ。

竣工した実物見ると人気だったステアリが意外にショボくて、ボロクソ言われたルフォンが高級に見えるのに笑った。ここと十条はどうなるんだろう

>>757 マンション検討中さん
竣工した実物両方見に行きましたが、実際の外観は私の中ではルフォンの圧勝ですね。
MR見た時にはステアリの方が素敵に見えたんですけどね。
こことか十条も実際に建った方がかっこいい！となるといいですね！

私はステアリとルフォンだと、もともとルフォンの方がオシャレだと思っていましたよ。
たしかにルフォンは各階ゴミ置き場ないのは、、と思いましたが、ステアリはランニング高すぎて論外でした。
結果どちらも逃し、いまに至ってしまいましたが笑
また、東池袋は駅直結多すぎて(今後の計画も含めて)、一昔前の武蔵小杉みたいにパンクしないか心配です。。

やっぱりと言うか当然ですが実物の外観は大事ですね。イメージ画ではわからない明暗はどこで分かれるんでしょうか？

ここも前田、十条も前田、大宮スカイも前田、C地区のJVにも前田。。。難度低めのタワマンとはいえキャパオーバーしてるんじゃない？

GW中ゲストルーム行ったけど、廊下通るとき全室カップルなりお年寄りさん、もしくは男性一人みたいな感じで埋まってた印象でした。

>>758 マンション検討中さん

ステアリって実物のほうがCG感が強いですよね。リアルの街並みの中でそこだけ非現実的なのっぺりした質感。
新築の今だから見れますが10年くらい経ったらどうなることやら。
　

ルフォン大塚は予備認定通していて修繕計画は問題なさそうですが、ここはどうなんですかね。
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/05/25bf4ebe19...

要町駅の物件なんだから、坪単価400台にして欲しい。リセール時に高値を期待できそうもないのがネックだなぁ。

心配しなくてもコロナが終わったら中国人の富裕層が買いあさりにきますよ。
これだけの円安ですから、外国人からしてみるとコロナバブルがなかった事になる価格ですから安くて安くてしょうがなく見えるでしょうね。

親戚に中国人の超富裕層がいますが、彼らはもう日本には興味がありません。
日本はもはや投資対象でなくてなってきています。
インバウンドに頼るのはリスク。

>>767 検討板ユーザーさん
中国からのインバウンドを前提としないと池袋のタワーマンション群の相場は成立しませんよ。
それぐらい池袋のタワーマンションは中国人率高いです。
前提とすることがリスクが高いとお考えならば、買わないか、売り抜けるかが正解だと思います。

>>768 マンション検討中さん
あなたの言っているのは現在日本にいる中国人限定ですね。
大陸からの送金制限もありますし、新しい投資は先細っていくと思いますよ。
池袋タワマンの中国人率の定量的なデータはお持ちなのでしょうか？

高いうちに買って売り抜く、という考えについては賛成です。
ただし、なぜ高いのかを正確に判断した方がいい、『中国人が～』と思考停止するのはリスクだと申したまでです。

中国人は日本人より賢いですからね、気付かないうちに損しませんよう。

>>769 検討板ユーザーさん
論旨全体には一理あるな、と思いますし、あなたがおっしゃっている事の方が正しいのかもしれません。
ただ、それなら池袋のタワーマンションを検討する意味がないのでは？

定量的なデータは持ち合わせていませんが、持ち合わせなくても自明なほど、コロナ前には居住している中国人は多かったですし、池袋の街全体で中国人が多かったです。
中国人の大行列で有名だった某ラーメン屋とか今はほとんどならんでいませんしね。

コロナ後に彼らが帰ってこない可能性が無視できない程高いとお考えならば、買わないか、売り抜けるかしかないと思います。

私は帰ってくると思っていますのでここを買います。

>>770 マンション検討中さん
私は投資目的ではなく実需です。
小汚い+美味い店好きなので、港区渋谷区のような街並みはどうも苦手です。(なかなか買えませんが)
コロナ前と違い中国本土の経済成長も停滞しつつあります。
投資目的なら品川周辺の方がよいのではないでしょうか。

>>771 マンコミュファンさん
770です。
そうでしたか、大変申し訳ありませんでした。
実は私も小汚い池袋西口が大好きです。美味しいお店も多いですよね！
ですので実需で買います。

仮に私の予想が外れて中国人が戻ってこなくて池袋のタワマンが暴落しても、好きな場所に住んでいるので後悔は全くありません。

1期1次どうでしたか？

抽選はずれました。
がっかり

私も抽選はずれちゃいました。。
がっかりですが、切り替えて2次では勝ち取りに行きます。

>>775 マンション検討中さん
倍率はどのくらいですか

>>772 マンション検討中さん
中国人と池袋のタワマンとの相関関係思い込んでない？（笑）
池袋に通う中国人が全員池袋に住みたがるかというとそうではないですよ。
高学歴や金持ちの中国人なら日本の成金ごとく港区とか、湾岸に集まりますし、
池袋に住む中国人なら飲食店勤務とかが多いのでそもそも家なんて買えないし。

結構倍率ついたんですか？1期2次は救済でしょうね。

>>777 通りがかりさん
まぁ中国人は自分で家買わないからね。
貧乏でも親が買う。家ない男は結婚できないから。
池袋を買うかはわからん。
たしかに中途半端な気がする。品質重視なら港区だし、コストなら上野日暮里とか。
池袋をわざわざ買う中国人は少ないかもしれん。

中国人は風水万歳で水辺大好きだから、日本ナイズされてない中国人は湾岸エリア選んでるよ
池袋は好きでも買う対象ではない、賃貸住みは多いだろうけど

ここじゃないけど、池袋付近の別物件でけっこう中国の方々いますよ。

多い多いって聞くけど具体的に割合とかの情報全然ないよね
ステアリも半分中国人買ったとか言ってる人いたけど、又聞きの又聞きで信憑性のカケラもないのばっかり

>>780 匿名さん
池袋は汚いイメージが強い。巣鴨拘置所の跡地、埼玉の首都に風水が良いわけない。

>>777 通りがかりさん
湾岸は住んだことがないので知りません。
池袋のタワマンに住んでいる実感としてはコロナ前は中国人率がびっくりするほど多かったですよ。
ソースは私の実感ですので信じてくれと言うつもりはありません。
でも、住んでる人の多くには共感してもらえると思います。

>>776 買い替え検討中さん
抽選会の内容は公表不可にされているので言えません。すいません。

781ですが、私も実体験です。
国籍等の個人情報を売主や管理会社は出せないので、データあるわけないです。
池袋の高額物件に居住してる外国の方々は、十分にinternationalな教育受けてる人が多く、平和に穏やかに暮らせてますよ。

>>786 匿名さん
池袋のタワマンに住んでいる中国の富裕層の方って一緒に暮らしやすいですよね。
金持ちの白人みたいに権利意識が強すぎないし、お金を持っているので余裕があって金銭的にもうるさいこと言わないですし。

掲示板は面白いよね。中国、中国馬鹿にしながら牽制してるんでしょ。十条、大山、石神井、板橋と開発されても結局は資産価値上げるの池袋なのは分かる人は分かってますもんね、とやかく言うのは買えない、安くしたいっていう層

>>788 名無しさん
なるほど、、！そんな観点がw
ここに掲示板色んな意味で不思議だったのですが、やっと謎が解けた気分です^^
とやかく言うほど人気がある(？)とも受け取れるのでしょうか。

中国バカにされてるのではなく、むしろ反対だと思いますが。
実際、日本の方がバカだしね笑
国としての資産価値も段違い。

>>789 マンション検討中さん

中国に対しての発言はすみません。ただ物件としてはそもそも池袋西口再開発の恩恵をモロに受けますし、豊島区が先日発表したように今後10年かけて発展させますよね。近隣の再開発も結果もっとも恩恵受けるでしょう。資産性という意味をちゃんと考えてみましょう

>>791 名無しさん

年始の発表だとアゼリア通りは整備されるようですので期待ですね。
立教通りの整備は具体化してきてますし。

>>792 匿名さん
おお、いい感じですね。

地歴、初台、頭金の話はここではご遠慮ください。(笑)

>>794 マンション比較中さん
783のことね

感想とか体感みたいなあやふやなものは、個人的主観が強く出るので、検討の妨げになりうるため提供情報としては不要です

>>793 マンション比較中さん
「池袋東口と西口をつなぐウォーカブルなまちづくり」 記者会見
https://www.city.toshima.lg.jp/013/kuse/koho/kaiken/documents/20220117...

年始の豊島区の記者会見資料です。
西口のシンボルストリートと、アゼリア通りと立教通りを位置づけ、歩行者動線整備を行うみたいですね。
回遊性向上を目指す丸の中に当マンションも入るようにしてくださっているのも区長の配慮を感じますね。
池袋駅構内をサンクンガーデンから出たら我が家が見えるなんてわくわくしますね。

ここは池袋止まりの終電に乗っても歩いて帰れるからサラリーマンには良いですね。要町から副都心線や有楽町線に乗れば横浜や銀座にダイレクトに行ける、アクセスが抜群に良いタワマンになりますね。将来が楽しみです。

>>798 匿名さん
要町の副都心線、有楽町線の2路線がいいですよね。
都心に行くにも副都心に行くにも便利です。
階段降りれば目の前が改札なのがさらにいいです。
地下鉄は駅構内に入ってからが長い所が多いですから。池袋駅がまさにそうであるように。

パワカで夫は都心勤務、妻は副都心勤務みたいなパターンでも二人とも通勤便利。
さらに、忙しい二人でも足元にスーパーがあり、西口の飲み屋街で二人で外食して帰っても徒歩。
パワカDINKSにとっては最高のマンションですね。

>>799 マンション検討中さん

そうか？ステアリなら東池袋駅直結やぞ副都心駅新駅も確定や。。外観微妙だけど駅直結だからokや。転売中だからそっちかった方がいいぞ。

>>800 匿名さん
ステアリから副都心線池袋駅予定地まで歩くとどれぐらいかかるか歩いてみられては？
直結なので雨の日はありがたいかもしれないですけどね。
しかも、出来れば、ですから。
出来るまでは雑司ヶ谷まで徒歩ですね。

有楽町線ならステアリの方がいいのは間違いないですね。

ステアリ転売はないな。
理由は2つ。
割高。転売ヤー嫌い。
ステアリは正規値段ならよかったかもしれないが、上乗せしてまでほしいマンションではないので、もう完売物件扱いで話題にあがらないでほしい。

駅直結とか、設備仕様とかが注目されすぎてる現状に違和感を感じてる身としては池袋タワマンの中ではステアリが象徴物件。
ステアリから池袋駅まで歩くとどれだけかかりますか？
確かに東池袋駅へのアクセスは物凄く便利ですけど、どうせ池袋に歩けなくて電車に乗るなら、護国寺との違いがよくわかりませんし、何なら要町とか千川の方が2路線で便利ですよね。

ステアリが人気だったのは天カセだったり、お風呂の仕様だったり、駐車場の雨に濡れない動線（失笑）ですが、みんな本当にそんなもの求めてますか？

>>803 マンション検討中さん
地下でしか生活してないならそう思うんだろうけど、ステアリなら東口エリアの商業エリアも10分以内でしょ？
むしろそういった駅だけに思考が囚われてる方が視野狭いなーって思うけど…商業も行政も東口が西口より利便性高いじゃん

要町千川の2路線も副都心東池袋駅出来たら即消し飛ぶ比較優位性でない？不動産は将来性を見たほうがいいよ

>>804 匿名さん
ステアリから西武とかヤマダ電機まで歩くと、信号待ち含めると20分ぐらいかかると思うのですが、、、、
ここから西武やヤマダ電機まで信号待ちなし、距離も近いので遥かに早いですよ。
東武はもっと早いです。
サンシャインとかイケサンパークに近い方がいいならステアリでしょうけど。
一般論だと池袋駅に近い、最寄り駅が1路線より2路線のほうが良くないですか？
副都心線東池袋駅が出来てもステアリからは凄く遠いですから。

不動産は立地が一番ですよ。設備仕様なんて10年後には壊れるので意味がないですから。

は？ステアリが一番やぞ。維持管理費がエリアナンバーワン≒一番高級なタワーマンや。

別にステアリがこっちよりもいいとも思わないけど、あの距離を20分とか流石に無理がある。
不動産は立地ってのは誰もが同意するだろうけど、その評価に色眼鏡入れたら意味ないわ。

ここがステアリより立地良い？
流石にないわ。
ブリリアの方が西武やヤマダへの距離が近いとか嘘言うのやめてもらえませんか？
そんな歪んだ理屈が通るならステアリだって有楽町線、荒川線の二路線ですよ。
めちゃくちゃな理屈が通るならね。
別にどっちが良いかは人それぞれですけど、あまりに着眼点がズレすぎ。

>>808 マンション検討中さん

ブリリア→ヤマダ　1100m
ステアリ→ヤマダ　950ｍ
（Googleマップ計測）
たしかに倍くらい違いますね！ブリリアからは7割くらい地下道ルートですから日差しや風を感じながら地上を歩けるステアリのほうがいいですね！

>>807 マンション検討中さん
ステアリから西武までは1100mあり、途中に大きな交差点の信号が2つあるので、信号待ちも含めると平均で20分はかかりますよ。一度歩かれるとわかると思います。

>>808 マンション検討中さん
距離が近いは809さんがご指摘の通り間違いでした。申し訳ありません。
徒歩での時間は平均するとここのほうが早いと思います。
東池袋の交差点の信号待ちはかなり長いですので。

ステアリが一番なんやで。見てくれやこの竪管。通常外壁にあわせて耐候塗装するんやがそのままや。男らしくてかっこええやろ？

何度歩いたか知らないけど、君が普通の人より運が著しく悪いってことはわかった。

>>812 匿名さん
「するんやが」って、何その関西弁？

ステアリ嫉妬民多すぎでしょwここも悪くはないんだからそんな目くじら立てなくてもいい。

>>815 マンション検討中さん
別にステアリが悪いとか新築時の価格が割高といかいうつもりはないです。
ただ、現状は明らかに過剰評価ですよね。
実際に転売も全然売れてないですし、賃貸もなかなか決まってませんよね。

>>816 マンション検討中さん

それってステアリに限ったことじゃなくて、ブリリアも最近は動き鈍ってますし、アウルもなかなか売れてませんよね？
東池袋市況全体がスケベ売りのチャレンジしてるだけで、売れない＝マンションの評価が悪いは違うような。
ちなみにステアリもプレミアム住戸が新築プラス5,000万で売りに出てすぐ成約したり、11階の東向き角が坪612万で決まったり、チャレンジが上手くいってる部屋もあるようです。

>>817 マンション検討中さん
おっしゃる通りですね。
東池袋駅直結タワマン全体が過剰評価になっており、その象徴がステアリかな、と思っています。
築年近いエアライズがグランディアよりだいぶ高いとかどう考えても変ですよね。

客観評価でここの方がステアリより場所がいいとは全く思いませんが、ステアリとここで坪単価2割違うほど立地の差があるとは思えません。

>>817 マンション検討中さん

11階の東角ってなぜか海浜幕張のアレが噛んでた1LDk？
信者が買っちゃったのかな？かわいそう。

>>819 匿名さん
いや、3LDKだし野村の仲介。
残念でしたw

ステアリは希少性のある住戸なら高値でも成約する。億超えを出す買い手が納得する中身があるかどうか。階数、眺望、プランがそれぞれ違うので、一般化はできはいだけ。売れ残るのは、値段＞中身なので、値段を調整すれば、売れる。

>>821 検討者さん

値段なんて調整すれば大概売れる。

>>822 マンション検討中さん
マンションのリセールは買った時にほとんど勝負が決まっているが、あとは値付けのセンス。買い手候補に「おっ」と思わせるラインにすればいいのに、「アホか」と思わせる価格が少なくない。例えば、いま出ているブリリアタワー池袋は坪650位にすれば、満額ですぐに売れそうだが、欲の皮が突っ張ってるよなぁ。

>>818 マンション検討中さん
思えるとか思えないとかじゃなくて、実際の流通市場でそういう価格で成立してるんだから、それが客観的な評価なんだよ
多少の流通在庫より実際の成約を見ないとね

東と西の山手線の壁は想像している以上に高いということ

今日も、このお天気の中、
建築現場作業員さんたちがお仕事なさってらっしゃいました。
ご安全に…

>>823 検討者さん
過去2年ぐらいは「アホか」と思える価格でもほとんど売りての言い値で決まってましたからね。
池袋タワマンの中でも突出して東池袋駅直結が上がりましたよね。
その上がった相場を見て価格を決めたステアリの転売物件が苦戦しているのを見ると潮目が変わったように感じてますが、実際はどうでしょうね。

>>826 マンション検討中さん
ステアリの転売物件がどれもこれも苦戦しているというのは正しくないです。希少性のある住戸は高値で成約しております。在庫物件は中低層階などで眺望がイマイチだったり、間取りが使いにくそうだったりする印象があります。東池袋駅直結ほどの魅力はないかもしれませんが、西口の将来性を考えたら、池袋WESTは良い買い物かもしれませんね。

東と西は好みが分かれるところですね。
当初は東で検討していましたが、何度も足を運ぶうちに、ここの立地の良さに開眼し、こちらへGOを決めました。

東の評判はステアリで急ブレーキかかりましたね。
ここは必ず西口再開発で評価上がるでしょう。某マンション評論家ザマァみろって日が絶対きますよ

今は足踏み状態でも、C地区の詳細が出てきたら必ず東は盛り上がる。
そして、その次は西口再開発の詳細！
要は、東も西も一体となって池袋の価値上げていけばいいってことですね。

29，30階のプレミアム住戸売れていないようですが、何故ですか？

30階プレミアを検討したが、駐車場出入口が店舗搬送車両と共用の為に
シャッターが無く、セキュリテイー面が危惧されたので止めた。

たしかに。
シャッターくらい付けてほしい。

>>832 買い替え検討中さん
なるほど

店舗関係者はマンションに入るわけではないので、セキュリティに問題ないでしょ

>>835 マンション検討中さん
日本語、大丈夫？

「店舗関係者はマンション建物でなく共用駐車場に入る
→だから共用駐車場にシャッターがない」
ここで店舗関係者の話は終わり。

「共用駐車場にシャッターがない
→車のセキュリティーが心配」
と832さんは言ってる。

>>836 匿名さん
車自体のセキュリティの問題もあるだろうけど、共用部車道で子供が遊んでいたり、機械式駐車場内で子供が遊んでいて、事故になるとかの方がセキュリティ上のリスクだよね。
車が傷ついても大した事はないけど、子供をひいたり、駐車場の操作でケガさせたら下手したら人生終わるから。

>>836 匿名さん
煽るの好きだね

ちなみに、駐車場出入口シャッター無に気付いたのは、申込前に念の為に
敷地配置図PDFを拡大確認したらシャッター記載無に気づき、MR訪問し
聞いたら「店舗配送日時が不定期なのでシャッター無にした」と言われた。
又、営業曰く、聞かれた際にだけ無と答えるそうだから、既契約者の中には
当然、シャッター有りと思ってる人もいて、引渡し時に問題になるかも。

重要事項説明で少し話あるだろ
そこで気づかなかったらその人の責任

模型にも外観予想CGにもシャッターゲートはないのでそれを契約するまで気づかなかったらその人の責任。
839は相当なうっかりさんだけど、契約する前に気づいてよかったね。

駐車場はいらない、もしくはとめられたら何でもいい人以外は買っちゃダメなマンション。
郊外の駅遠物件並み。いや、配送車が入ってくる分、それ未満かも。

駐車場関係はくそって最初から言われてたのに、何を今さら…

結局スーパーは何入るか決まったんですか？

>>843 名無しさん

決まってはいるようだけど教えてはくれない。

>>824 匿名さん
マーケット価格が必ずしもただしいわけじゃねーぞ笑笑

>>845 マンション検討中さん
相対する意思決定の元で形成された少なくない数のマーケットデータを否定するってことは、独自の感性で相場測ってるの？スピリチュアル系の方？

対案も出さないで否定するだけなんて野党みたいだなｗ

>>846 匿名さん
池袋のタワマンみたいに売買数が少ない物をマーケットデータに基づく相場と言えるかどうかは相当疑問。
極端な話、2-3人割高でもいいから買う、という人がいればすぐに相場が変わっちゃうことになる。

新築みたいに数百戸規模、中古でも湾岸みたいに売買数が多ければ別だけど。

>>847 マンション検討中さん
前提からして崩れてると思うんだけど、湾岸は絶対的戸数が多いからサンプル件数も必然的に多くなる、池袋エリアは湾岸と比べて相対的に戸数が少ないから、サンプル件数も少なくなる、それは当然の話であって、そもそも同質的でない湾岸エリアは比較対象として不適切でしょ。

そもそもだけど、池袋エリアが2,3個のイレギュラー案件に引っ張られる程度の成約件数しかないと思ってるのも間違ってる。西はグランディアくらいしか参考にならないけど、東は相場を測るに十分な件数になってるから、実際の成約件数調べてみた方が良いよ。

サンプル件数なんてエリア総戸数に対してどれくらいあればいいかの相対的な話であって絶対数じゃない。

>>848 匿名さん
絶対数だよ。
統計学の初歩を勉強すればわかる。
特に今みたいに相場が激変していて、1年前のサンプルなんて全く意味がない状況では、東のタワマンのNは絶望的に少ない。
少ないからこそ、どうしても欲しい人がいれば高くても買っていくので成約価格は高くなってるけどね。
信頼区間がやばいぐらいでかくなってるものを、データに基づいた相場というのは完全にナンセンス。

件数が少ないので制約価格の信頼性には限りがあり、適正価格はもっと上振れするかもしれない、ということかね