10年以上連続した駐車場契約問題

>>233
>232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。
それはなぜですか？修繕積立金以外に駐車場使用料という内部留保が積み上がっているはずだから、将来の修繕時に積立金が不足するリスクが少ないと考えるのでしょうか？

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>>235、>>236、>>237
これは所有権の駐車場のお話ですね。
所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。所有者は住居+駐車場の面積(持ち分)に応じた管理費・修繕積立金を払うことになるでしょう。もし駐車場に特別の管理・維持費が掛かる場合には、前述の管理費・修繕積立金に加えて駐車場所有者だけに追加の費用負担が求められるかもしれませんね。

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>>239
これは所有権ではない駐車場が全戸分ある場合のお話ですね。
管理・維持費のあまりかからない平置きの駐車場の場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金で駐車場の管理・維持費も賄えば良いでしょう。立体駐車場や機械式で管理・維持に特別の費用が掛かる場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金に加え、一律同額の駐車場管理・維持費を全戸から徴収する。こうすれば不公平はないと思います。

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>>242 匿名さん

> 所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。
なんでそうなるの？駐車場に所有権がある場合はマンションの敷地じゃないよ。あほ

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>>244 eマンションさん
おまえは駐車場用地の所有権付きマンションを
持っているのかが疑問。
登記簿には所有駐車場の敷地面積は加算されているよ。管理費等は購入時の専有部分の床面積の割合で徴収さ
れているよ。
区画番号は分譲時に指定されて売買契約書に記載され
ている。
もちろん取引に関しては規約で規制されているよ。

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>>244 eマンションさんも>>245 匿名さんもそう熱くならないで下さいな。224 eマンションさんが思い浮かべているのは④の駐車場。245 匿名さんは③の駐車場でしょ？どちらも所有権がありますから、きちんと区別して話さないとこんがらがりますよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

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>>244 eマンションさん
>242は③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲された駐車場の話です。
④平置き駐車場の土地の所有権を販売した駐車場は、マンション内にあるように見えたとしても管理組合は関係ありません。管理、維持は所有者個人の責任で行って下さい。

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>>243 匿名さん

であるならば、
＜再掲＞
>>235
共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

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③は登記できないと思うよ。
まず、表示登記ができない。だから権利設定を登記簿で表現できない。

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管理組合の収入は区分所有者全員で分担する管理費・修繕積立金のほかに特定の区分所有者や部外者が支払う使用料がある。駐車場使用料は駐車場の日常の維持管理に充てて、余った分は将来の修繕のために積み立てるのが本来の姿だろうが、駐車場以外の設備の維持管理にも使われているのが実情である。なぜなら、使用料の余りをマンションの維持管理全般に使えば、その分毎月の管理費・修繕積立金を安く設定できるからである。

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マンションの敷地の登記簿は区分所有建物の敷地にする登記で閉鎖されるんだ。
そのあと区分所有建物の登記簿で権利関係を表現するが、区分所有建物の一部屋は壁床天井があってドアも必要。その一部屋ごとに所有権を設定し、抵当権とか付き、敷地の持分割合を書いている。敷地内の駐車場の一区画の土地は登記の対象にならないよ。壁、天井、出入り口がないからだ。

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>>249 マンション掲示板さん

＜再掲＞
>>208
③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

ですから、当然「区分所有権」は登記されます。

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もしかして駐車場に小屋を建ててるのかい？だったら登記は可能だろう。

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>>252 匿名さん
専有部分になるためには壁床天井出入り口が必要で、
そうするために駐車場一区画毎に小屋があるのね。

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マンションの広告チラシを見ると、毎月の管理費・修繕積立金の額は必ず記載するが、使用料の額は記載不要である。同じようなスペックのマンションだと、毎月の管理費・修繕積立金の金額が購入の判断要素になることが少なくないので、マンション販売業者の関心は、いかに管理費・修繕積立金を安くするかであり、そのためには使用料収入を維持しさらには増やすことが重要である。

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駐車場というよりガレージ建屋の1区画なんだろう。

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専有部分は建物内で一定の用途（住戸、管理人室、会議室、倉庫、駐車場など）に
供することができる部分。郊外の商業施設の屋内駐車場みたいに駐車区画を白線で
区切っただけでは、全体が駐車場という一つの専有部分であり、個々の駐車区画は
独立した専有部分にならないのでわ？

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駐車場使用の権利ですよ。
当然その契約には縛りがあります。
そんなことは当然でしょう。
単なる使用料ではなく、その権利を購入するが、使用できるのは
駐車場としてしか使用できない。
売却や賃貸に出す場合は、マンションに居住する区分所有者だけ。
２００戸のマンションで駐車場が２０戸しかなければ、毎回抽選という
訳にはいかないでしょう。

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専有部分と共用部分は建物内部の区分だから、建物の外にある駐車場駐輪場は
専有部分でも共用部分でもない
法４条２項によって規約共用部分にすることができるのは建物に限られるから
屋根も壁もない青空駐車場・鉄骨だけの機械式駐車場・屋根だけの駐輪場は
規約共用部分ではない

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敷地には共有権はないんですか。
敷地には持分権があるんですよ。
登記もされているでしょう。

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それより駐車場の保尊行為について

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>>261 に加えて・・・
>>201、>>202、>>203 匿名さん
これらは、①～④のどれについての投稿なのですか？

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>>258 匿名さん
世帯数より駐車場の方が少ない場合わざわざ再度抽選なんてしませんよ。空きが出たら希望者で抽選。抽選しろとか言ってくる輩うざいですね。

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>>249、>>251、>>253 マンション掲示板さん
>>254、>>256 名無しさん
>>257 匿名さん

③の駐車場は、地下や1階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場をイメージして頂くと良いと思います。稀にこのような駐車場を持つマンションがありますが、これでしたら駐車場を区分所有物件として登記が可能です。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

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③の駐車場の定義をアップデートします。これでしたら勘違いも起きないでしょう。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンションの地下や１階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

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>>250、>>255 匿名さん
なるほど。駐車場が全戸分ある場合でも管理費・修繕積立金とは別に駐車場使用料を徴収する形にするのは、管理費・修繕積立金を安く見せかけてマンションを売り易くする為なんですね。しかしそれだと、駐車場に空きがでると管理費・修繕積立金不足になってしまいますよね。そこはどう考えているのでしょうか？

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>>266 匿名さん
うちは駐車場は不足なので空きは想定はしません。
駐車場会計を創設せよとの意見もあるが現在は一般会計
に計上してその剰余金を特別会計に振り分けている。
勿論組合員の合意は得て作業はしている。

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まさに266さんの指摘通りの事態がうちのマンションで起きた。数年前に駐車場の利用率が７割台になり管理組合の収入が減少傾向にあることが理事会で問題となり、普通なら管理費・修繕積立金の引上げで対処すべきと思うが、どういうわけか駐車場使用料の値上げが提案され、賛成多数で可決された。
周辺の民間駐車場に比べて使用料が安いというのが提案理由だったが、多数派であるはずの駐車場利用組合員が納得して賛成したのだからいいだろう。駐車場を利用しない組合員は負担増を免れることができて、こちらも喜んでいるだろう。

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>>266 匿名さん
駐車場に空きが出るとすぐ不足する訳じゃないでしょ。
仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？

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>>266
マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。

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>>269 匿名さん
>仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
>その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？
266です。駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけると>>268のような事が起こるのは容易に想像がつきますから、新築分譲時に長期修繕計画を立案して管理費・修繕積立金を決めるデベロッパーとデベロッパー系列の管理会社が道義的に責任を負うべきかと思います。ですから、どういった対応をしようと考えているのかお聞きしたいと思いました。

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>>270
>マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
>売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。
全てのマンション業者(デベロッパー)がそうだとは思えません。新築分譲時に長期修繕計画を立案して管理費・修繕積立金を決めるのはデベロッパーと系列の管理会社ですから道義的責任は免れないですし、もし本当に何も考えていないようだと社会的信用を失って事業を継続出来なくなってしまうでしょう。少なくとも上場しているデベロッパーはそんな浅はかな愚行はしないと思います。

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>>268
駐車場使用料の値上げで対応するという案は管理会社が提案したのでしょうか？

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>>271 匿名さん
>駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけると>>268のような事が起こるのは容易に想像がつきますから、
確かに想像は容易だけど、計画は必要なのか疑問だね。
長期修繕計画書を見ればわかると思うけど、足りなくなれば値上げをする計画を追加するだけだよ。
組合員が求めるのは値上げしない継続できる対策だよ。上っ面だけの責任なんて意味ない。

>ですから、どういった対応をしようと考えているのかお聞きしたいと思いました。
入りを増やすか出を減らすか、各管理組合の状態や状況によって対応策も様々。細かい話をしたければ別スレへ。

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>>273 匿名さん
駐車場使用料値上げの話は当時の理事会から出たらしい。管理会社は長期修繕計画とそれに必要な資金計画資料を区分所有者全員に配布していて、それによると数パターンの修繕積立金引上げ案が示されている。ただ、職場で予算管理関係の仕事をしているわけでもない組合員には、資料は単なる数字の羅列にしか見えないだろう。（理事会メンバーも同じ）
結局、「近所の駐車場より安い」というわかりやすい理由で駐車場使用料値上げを行うこととなったようだ。駐車場を含めて分譲マンションの維持管理コストは「持分割合負担」のはずだが、「受益者（使用者）負担（駐車場の使用によって恩恵を受けている組合員が負担するのが妥当）」と考える組合員が結構多いことも影響している。

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マンションのような構造物は使用によって摩耗するし、使用しなくても経年劣化する。日常的に掃除や修繕をすることで劣化の速度を幾分遅くすることはできるが、ゼロにすることはできない。時間が経つごとに劣化の程度は大きくなり、１年に３枚はがれていたタイルが年を追うごとに５枚１０枚と増えていく。
したがって、修繕費用やそれに備えるための毎月の修繕積立金はどうしても増えていくのだが、マンションが劣化する、つまりボロ家になるのだから毎月の「家賃」は据え置きあるいは安くなって当然という心理がある。ここが完全自己責任の一戸建て住民と管理会社や管理組合におんぶに抱っこのマンション住民の大きな違いだろう。

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一般的にマンションの工事は定期的に行われるが、戸建てや
賃貸アパートは工事は余程悪くならないとやらない、できない。

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どうやら、そのような傾向ですね。

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>>275
全戸分駐車場があるにも関わらず駐車場使用料を徴収する事にして管理費・修繕積立金を安く見せかけた管理会社を褒める事は出来ません。でもこれは売り易くする為に違いないから、売主デベロッパーからそうするように圧力があったかもしれない。そう考えると管理会社ばかりを責められません。一方、修繕積立金引き上げ案を数パターン用意し管理組合が選択できるようにしていたところは管理会社として責務を果たしていると思います。

駐車場使用料がまだ近所駐車場より安かった今回は、駐車場使用料値上げを選んで良かったのではないでしょうか。問題はさらに駐車場利用率が下がった時でしょう。配布された資料には、他にどのような修繕積立金引上げ案が記載されていたのでしょうか？

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修繕積立金引上げ案は、①ある年度に１度だけドカンと大幅引き上げ、②数年ごとに一定率で引上げ、③数年ごとに引き上げるが引上げ率は徐々に小さく、の３通り。これに加えて修繕積立金据え置き案（値上げしないと将来修繕資金不足でエライことになるぞ）も参考としてついている。

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現在の工事費の大幅高騰を考慮すれば、現状の修繕積立金が
足りなくなるのは明白です。

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１０年前の為替相場と現在の為替相場を比較しても大幅円安と
なっている。
輸入材料が高騰するのは当然ですね。

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工事の需要アップで作業員の人件費も高騰しています。

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マンションでは、修繕積立金の検討をすべき時期にきています。
そうしないと、いざ工事をやる時期がきたときに、積立金不足が生じます。

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>>280
駐車場使用料の値上げは管理会社の発案ではなかったのですね。
下記①②③の修繕積立金引上げ案は当たり前でなんの工夫もない。全戸分駐車場があるにも関わらず駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけ売り易くする事で売主に便宜を図る一方で、購入者には修繕積立金の不足を招くリスクを負わせた。この利益相反行為の責任を感じてはいなかったようですね。前言の>>279 「修繕積立金引き上げ案を数パターン用意し管理組合が選択できるようにしていたところは管理会社として責務を果たしていると思います。」は撤回します。

①ある年度に１度だけドカンと大幅引き上げ
②数年ごとに一定率で引上げ
③数年ごとに引き上げるが引上げ率は徐々に小さく

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毎月の管理費・修繕積立金を低く設定してマンションを買いやすく仕向けるのはマンション業界の伝統だが、その代わりに将来の資金計画くらいは示してくれる（買った後ではあるが）。それでも将来の修繕資金に不安があれば、区分所有者（組合員）がマンション管理をしていく中で是正すればよい。
駐車場が全戸分確保されているマンションでは、１人１台無料で使用するのが本来の姿なので、規約を改正（例えば、標準管理規約の１５条２項を削除）して駐車料使用料をなくす代わりに管理費と修繕積立金を引き上げればよいのである（１５条全部を削除すると、誰がどこに駐車してもよいことになって場所取りでケンカになる）。

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駐車場の使用については、各戸１台が確保できていたとしても、
車を持たない者もいますよ。

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全戸分の駐車場が確保されているマンションでは駐車場使用料を無料にしても、車を持たない人が不当な扱い（駐車場を利用している人が特別な優遇）を受けているわけではない。

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てゆーか、標準規約第１５条は駐車場台数より利用希望者数が多いマンションを
想定してる規定なんだけどね

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全戸分の駐車場はフィットネスルームやシアタールームなどの共用設備と同じで、基本的に区分所有者全員から徴収する管理費・修繕積立金で運営されるべきものでしょう。しかしフィットネスルームやシアタールームでも1回数百円～数千円程度の使用料をとるところがあります。これは消耗品代という理由以外に「使う人だけが得してる」と僻み根性を持つ住人からのクレームを避けるためではないかと推測します。駐車場が全戸分あるのに駐車場使用料を取るのも同じ理由かもしれませんね。

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