10年以上連続した駐車場契約問題

>>141 匿名さん
それもありますが、
将来問題が起きます。それに資産価値が落ちます。

>>150
駐車場の１区画が相続や競売でマンション所有者以外の人の手に渡ったら駐車場として使用されるとは限らないと思いますが、どうしたら問題にならないようにする事が出来るのでしょうか？

駐車場は個人の持ち物ではないでしょう。

>>153 匿名さん
お前のマンションは区分所有ではないの( ´艸｀)

>>152 匿名さん
おまえは競売物件を扱った経験がないよな( ´艸｀)

>>153さん、>>154さん、>>155さん
152の投稿者です。参照している投稿を追っていってもらうとわかると思いますが、152で150さんへした質問は、駐車場の土地が共用部分ではなく所有権なっているマンションの話です。

駐車場が１部屋に1区画以上あるならば各部屋に
所有権を付けた方がいいでしょう。
分譲後であれば各組合員の意思を尊重しようと
するならもめるでしょうね。

>>157
>駐車場が１部屋に1区画以上あるならば各部屋に所有権を付けた方がいいでしょう。
156です。良い面ばかりでなくて悪い面もあると思うのですが、、、。
特に気になるのが、相続や競売で駐車場の１区画がマンション所有者以外の人の手に渡った場合です。駐車場以外として使われたりして問題にならないでしょうか？

所有権付き駐車場があるマンションは購入しない方がいいでしょう。

>>159 匿名さん
地価の安い郊外等のマンションは駐車場所有権付きマンションは必要ないでしょう。

分譲マンションで駐車場が所有権付きは皆無に
等しいくらいです。
あるにはあるが大変な金額になりますのでよっ
ぽど経済力がないと購入は不可能でしょう。

158の疑問にきちんと答えられる人はいないのでしょうか？

131を投稿された匿名さんはもう見ていないかな？
>>131　匿名さん
>所有者以外の人への転売は可能でも建設方法を工夫すれば購入する人は皆無でしょう。
これはどういった方法ですか？

>>158 匿名さん
何事にも物事には良悪はつきもの。
あなたには駐車場所有権付きマンションは買えません。一生駐車場使用料を払いなさい。
私のマンションの地域では外部に駐車場を借りると
月１５万円です。そのような無駄金を使うほどあほ
ではありません

>>163
158です。得か損かは購入金額次第だと思いますが、あなたのマンションの所有権付き駐車場の分譲価格はお幾らなのですか？

158です。131さんでなくても良いので、可能でしたら何方か回答お願いします。
質問１：どのような工夫をすれば駐車場所有権付きマンションの駐車場だけを売買する事を防げるのか？
これは>>131に関する質問です。131さんは建設方法を工夫すれば防げると言われたのですが具体的な方法が不明です。

質問２：駐車場だけの売買を防いだとしても、相続や競売で駐車場がマンション所有者以外の人の手に渡る事は有り得ます。マンション所有者でなければ駐車場としての利用価値はないので、駐車場以外の目的に使おうとする人が現れないとも限りません。それを阻止する手段はあるでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

>>165 匿名さん
質問1は分からないけど質問2は簡単じゃない？
駐車場利用規則等で用途としてそれ以外の利用を禁止する旨を定めるだけかと。あくまで駐車場の所有権なだけなので、外部の人間であってもマンションの規則に準ずることになると思う。

>>166
>あくまで駐車場の所有権なだけなので、外部の人間であってもマンションの規則に準ずることになると思う。
これは駐車場の一区画がマンションの一室と同じような専有部分となっている事を想定したお考えと思います。立体駐車場や地下駐車場ならば可能でしょう。
しかし平置きの駐車場でそのような制限が出来るのでしょうか？平置きの駐車場の所有権とは、土地そのものの所有権に他ならないと思います。

敷地は区分所有者のものではなく、全員のものです。
専有部分に応じて敷地権があります。
私が以前住んでいたマンションでは、駐車場の台数が２０台程度
しかなく、抽選で駐車場の権利を購入しました。
その権利を他人に貸したり売却することは可能ですが、あくまでマンション
に居住している区分所有者が対象という契約書を交わします。
私は、２００万円で購入しましたが、別のマンションを購入したため売却
したのですが、３００万円で売れました。
マンションの住民に対して駐車台数がすくないのですから、マンションに
居住していない住民に売ったり貸したりすることができないように契約書
の内容を変えておく必要があります。

更新トップに来ていたから読んでみました。
自分もマンションに住む予定で、現在車は持っておらず、将来的に欲しいとは思っていますが、
「車売ってません・売る予定もありません」って方に、「中古でマンション買いました。後から来たけど駐車場譲ってください・恵んでください」はさすがに無いわぁと思うし、後々顔合わせる可能性があることも考えると、そういうことは恥とすら思ってしまします。

法律的にみて権利があるのも、規約が変更可能なのは理解していますが、欲しいからと言って、空きが出る以外で定期抽選に変更するのも、周辺の駐車場より高くすることも受け入れられないでしょう。権利は平等ですが、権利を得る機会は平等ではありません。マンションでは新築購入者と中古購入者の権利を得る機会が平等だったら、それこそ新築購入者にとって不平等ではとすら思います。

駐車場の権利はその所有者がもっています。
売るのも貸すのも契約を守っている限りは自由です。
高く売るのも貸すのも自由でしょう。

駐車場の所有権の場合の法律の承継システムは
強行規定だから無視できないのでご注意ください。

マンションの駐車場には下記①～④の種類がありますが、投稿者それぞれが勝手に思い浮かべた「駐車場」について投稿しているようです。どの種類の駐車場の話をされているのか記載して頂けるとわかり易くなると思います。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの---自分は見たことないですが、あると投稿された方がいたので加えました

分譲マンションの駐車場を区分所有者（組合員）の共有物にするか、区画ごとに所有権を設定して売り出すか、マンション業者が自由に決めていいのだが、お役所は共有物方式を推奨する。これは、駐車場数が少ないマンションの場合、個別の所有権を設定すると抽選に外れた組合員は駐車場の利用がほぼ不可能になり、「駐車場付きマンション」の売り文句が誇大広告ではないかと役所に苦情を申し立てる連中がいて、その対応が鬱陶しいからである。共有物にしておくと「共有者全員で平等に使う」という法律上の原則があるので、それを管理規約で修正する（駐車場利用者の入れ替えを行わず実質的に一部の組合員の専用使用とする）のは組合員の自由な判断であり役所は知りませんと言うことができる。

俺が平成の初めごろに住んでいた中古マンションは、部屋とは別に駐車場利用権が
売買されていた。家族の誰も免許を持っていないのに、何を思ったのか、おやじは
部屋と駐車場利用権のセット販売を購入し、駐車場は親戚の兄ィが使っていた。

>>174
>おやじは部屋と駐車場利用権のセット販売を購入し、駐車場は親戚の兄ィが使っていた。
駐車場代をもらっていたら賃貸借、駐車場代をもらっていなければ使用貸借という事になると思いますが、駐車場利用権の又貸しは法的にはどうなんでしょう？

>>175 匿名さん
法律に当てはめて、厳格に判断するならアウトですが、親族ということは契約書に残すことをせず、金銭のやり取りの証拠も残していないのならば、
「名義は親戚のままだが、実際は、貰った車を置いているだけ」などの言い分が通りそうですね。

兄弟はは三親等内、キヤクニハないか・

>>173 匿名さん
どこの役所に言うの？

駐車場の専用使用権を購入していれば簡単に
手放しなさいとはいえないでしょう。
それを条件に購入した者もいるでしょうから。

ベランダや玄関ポーチの専用使用権は管理規約によって認められた権利、
いわば管理組合内だけで通用する内輪の権利だが、マンション業者から
直接購入した駐車場利用権については管理組合は口出しできない。

普通は入れ替えなんてありません。ありえません。通常は固定で使います。外れた人は残念でした。嫌なら引っ越すなりしてくださーい。

うちのマンションは３年ごとに入れ替え抽選をしているけどね。
戸数以上の駐車場があるからだろうが、２台目も抽選しているよ。

>>180 匿名さん
所有権がいいですよね。
うちは分譲時に駐車場の１区画を所有権として
購入した。

>>180 匿名さん
>マンション業者から直接購入した駐車場利用権については管理組合は口出しできない。
管理組合は駐車場の土地の所有者ですよ。所有者が口出し出来ないなんて、おかしいと思わないのですか？

>>181 マンコミュファンさん
>普通は入れ替えなんてありません。ありえません。通常は固定で使います。外れた人は残念でした。嫌なら引っ越すなりしてくださーい。
これは下記①～④のどの種類の駐車場の話をされているのですか？駐車場の種類を明確にしなければ、正しい考えなのかどうか誰もコメント出来ませんよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

所有権ではなく、権利を与えるものですよ。
その権利を買うのです。そして売ることも、貸すこともできるものです。
但し、マンションに居住している区分所有者限定として。

理屈上は駐車場を除くマンションの土地建物は組合員の共有、駐車場は区画ごとに特定の組合員の単独所有にできないこともないが、面倒くさい。そこで分譲業者は、マンションの土地建物を分譲したうえで、区画ごとの駐車場利用権を別途売りに出した。
しかし、これだと分譲業者は駐車場部分については所有権（所有権にはその物を使用する権利が含まれている）を分譲し、さらにその使用権を販売することになって、使用権の二重売り（ぼったくり）ではないかとクレームがついたのである。
裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなったが、駐車場は分譲業者ではなく管理組合（駐車場の共有者である組合員）との契約で専用使用を認める方式が一般化したと言われている。

>>186 匿名さん
>所有権ではなく、権利を与えるものですよ。
>その権利を買うのです。そして売ることも、貸すこともできるものです。
駐車場の利用権が所有権よりも強い権利だとは思えません。利用権とはどのような法律に裏付けられた権利だとお考えですか？

>>187 販売関係者さん
>裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなったが、
それはどの裁判の判例ですか？
居住用マンションの共有の土地に設けられた駐車場での判決なのか、特殊な事例なのかを知りたいです。

>>189 匿名さん
何でもかんでも聞きまくってて何を目指しているのか分からなくなったよ。何を知りたいんだっけ？

多くのマンションでは、駐車場は管理組合と組合員との間の契約（使用契約）によって利用されていると思う。組合員は月額使用料を払い、管理組合はその組合員が特定の区画を専用使用することを保障する内容になっているはずだ。
しかし、一方で組合員は駐車場の共有者として持分に応じて駐車場を無償使用できる法律上の権利を有している。組合員Aが管理組合との契約に基づいて使用している区画を、組合員Bが共有者持分に応じて俺も使用する権利があると言い出すとうるさい。Aの使用権は契約の相手方である管理組合に対してのみ有効であるのに、Bの使用権は法律に裏打ちされた、誰に対しても主張できる権利であるからだ。

そこで、管理規約の中に「当マンションの駐車場については、法律とは別に契約によって使い方を決める（持分に応じた無償使用ができるとは限らない）」旨の条文を一つ差し込んでおき、これに不賛成ならこのマンションを買うな、と警告するのが一般的だ。上記のBが四の五の言ってきても、規約を読まなかったお前が悪い、と言い逃れできるようにしてあるわけだ。

>>190 匿名さん
>何を知りたいんだっけ？
189です。駐車場使用権とは、法的にどの程度の力のあるものなのかを知りたいです。
駐車場使用権を買ったのだから駐車場を専有使用するのは当然の権利だと主張されるなら、裏付けとなる法的根拠や具体的判例を示して頂きたいと思います。皆が納得できる物が示されれば、この論議も終わるでしょう。

>>192 販売関係者さん
192で述べたやり方が上手くいくとは思えません。法律に違反する条文が無効なのは勿論、契約書の条文が全て有効だとは限らないからです。

契約には「契約自由の原則」という基本ルールがあり、契約内容は当事者間で自由に決めることができる。つまり、法律とは違った内容にしても有効というのがミソで、これが原因で昭和の時代にサラ金問題が発生したと、管理組合の古老から聞いた人もいるだろう。
もちろん、法律と異なる内容にできるといっても一定の制約はある。公序良俗とか権利の濫用禁止の法理とかによって契約自由の原則は修正を受ける。しかし、数に限りがあるマンション駐車場について、最初に契約した特定の組合員が実質的に使用し続ける（数年ごとに利用者の全面的入れ替えを行う仕組みがない）契約内容が直ちに公序良俗に違反するとまでは言えないのではないか。

>>185 匿名さん

①ですね。入れ替えなんて仲良しごっこかよって感じです。

>>196 マンコミュファンさん
仲良しごっこがしたいから集合住宅を選ぶのではないのですか。
嫌なら戸建てがありますよ。

ちなみに、うちのマンションの駐車場使用細則では、契約の期間は１年で期間満了１カ月前までに管理組合・利用者（組合員）双方から特に申し出がなければ従前の内容で契約が継続される。ということは、管理組合が「この区画は利用者を入れ替えるのでアンタとの契約は今期限りで終了する」と１カ月前に通告すれば、利用者を変更できることになる（実際にやるかどうかは理事会次第）。
猿知恵と言われるとそれまでだが、定期的に利用者を入れ替える旨の条文でなくても、入れ替えは可能であると読める条文を入れておくことで、駐車場の使用に関して特定の組合員を不当に優遇または差別しているわけではないと言い抜けられて、法律上の問題はないと考えたのだろう。

>>195 販売関係者さん
法律の事をよくご存じなのはわかりました。
数に限りがあるマンション駐車場について、最初に契約した特定の組合員が実質的に使用し続ける（数年ごとに利用者の全面的入れ替えを行う仕組みがない）という契約は、公序良俗ではなく権利の侵害の問題です。特定の購入者にだけ駐車場を永年使用出来るという特権を与えて販売するのは売主の優越的な地位の濫用であり、与えられた特権は無効ではないかと思います。
また、駐車場使用権の別売りについても同様だと思います。ですから裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなった判例を是非お示し頂きたいです。

>>198 販売関係者さん
>ちなみに、うちのマンションの駐車場使用細則では、契約の期間は１年で期間満了１カ月前までに管理組合・利用者（組合員）双方から特に申し出がなければ従前の内容で契約が継続される。
こちらの規約であれば、駐車場利用者を入れ替える事が可能なので法的な問題はないと思います。