10年以上連続した駐車場契約問題

>>233
>232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。
それはなぜですか？修繕積立金以外に駐車場使用料という内部留保が積み上がっているはずだから、将来の修繕時に積立金が不足するリスクが少ないと考えるのでしょうか？

>>235、>>236、>>237
これは所有権の駐車場のお話ですね。
所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。所有者は住居+駐車場の面積(持ち分)に応じた管理費・修繕積立金を払うことになるでしょう。もし駐車場に特別の管理・維持費が掛かる場合には、前述の管理費・修繕積立金に加えて駐車場所有者だけに追加の費用負担が求められるかもしれませんね。

>>239
これは所有権ではない駐車場が全戸分ある場合のお話ですね。
管理・維持費のあまりかからない平置きの駐車場の場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金で駐車場の管理・維持費も賄えば良いでしょう。立体駐車場や機械式で管理・維持に特別の費用が掛かる場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金に加え、一律同額の駐車場管理・維持費を全戸から徴収する。こうすれば不公平はないと思います。

>>242 匿名さん

> 所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。
なんでそうなるの？駐車場に所有権がある場合はマンションの敷地じゃないよ。あほ

>>244 eマンションさん
おまえは駐車場用地の所有権付きマンションを
持っているのかが疑問。
登記簿には所有駐車場の敷地面積は加算されているよ。管理費等は購入時の専有部分の床面積の割合で徴収さ
れているよ。
区画番号は分譲時に指定されて売買契約書に記載され
ている。
もちろん取引に関しては規約で規制されているよ。

>>244 eマンションさんも>>245 匿名さんもそう熱くならないで下さいな。224 eマンションさんが思い浮かべているのは④の駐車場。245 匿名さんは③の駐車場でしょ？どちらも所有権がありますから、きちんと区別して話さないとこんがらがりますよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

>>244 eマンションさん
>242は③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲された駐車場の話です。
④平置き駐車場の土地の所有権を販売した駐車場は、マンション内にあるように見えたとしても管理組合は関係ありません。管理、維持は所有者個人の責任で行って下さい。

>>243 匿名さん

であるならば、
＜再掲＞
>>235
共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

③は登記できないと思うよ。
まず、表示登記ができない。だから権利設定を登記簿で表現できない。

管理組合の収入は区分所有者全員で分担する管理費・修繕積立金のほかに特定の区分所有者や部外者が支払う使用料がある。駐車場使用料は駐車場の日常の維持管理に充てて、余った分は将来の修繕のために積み立てるのが本来の姿だろうが、駐車場以外の設備の維持管理にも使われているのが実情である。なぜなら、使用料の余りをマンションの維持管理全般に使えば、その分毎月の管理費・修繕積立金を安く設定できるからである。

マンションの敷地の登記簿は区分所有建物の敷地にする登記で閉鎖されるんだ。
そのあと区分所有建物の登記簿で権利関係を表現するが、区分所有建物の一部屋は壁床天井があってドアも必要。その一部屋ごとに所有権を設定し、抵当権とか付き、敷地の持分割合を書いている。敷地内の駐車場の一区画の土地は登記の対象にならないよ。壁、天井、出入り口がないからだ。

>>249 マンション掲示板さん

＜再掲＞
>>208
③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

ですから、当然「区分所有権」は登記されます。

もしかして駐車場に小屋を建ててるのかい？だったら登記は可能だろう。

>>252 匿名さん
専有部分になるためには壁床天井出入り口が必要で、
そうするために駐車場一区画毎に小屋があるのね。

マンションの広告チラシを見ると、毎月の管理費・修繕積立金の額は必ず記載するが、使用料の額は記載不要である。同じようなスペックのマンションだと、毎月の管理費・修繕積立金の金額が購入の判断要素になることが少なくないので、マンション販売業者の関心は、いかに管理費・修繕積立金を安くするかであり、そのためには使用料収入を維持しさらには増やすことが重要である。

駐車場というよりガレージ建屋の1区画なんだろう。

専有部分は建物内で一定の用途（住戸、管理人室、会議室、倉庫、駐車場など）に
供することができる部分。郊外の商業施設の屋内駐車場みたいに駐車区画を白線で
区切っただけでは、全体が駐車場という一つの専有部分であり、個々の駐車区画は
独立した専有部分にならないのでわ？

駐車場使用の権利ですよ。
当然その契約には縛りがあります。
そんなことは当然でしょう。
単なる使用料ではなく、その権利を購入するが、使用できるのは
駐車場としてしか使用できない。
売却や賃貸に出す場合は、マンションに居住する区分所有者だけ。
２００戸のマンションで駐車場が２０戸しかなければ、毎回抽選という
訳にはいかないでしょう。

専有部分と共用部分は建物内部の区分だから、建物の外にある駐車場駐輪場は
専有部分でも共用部分でもない
法４条２項によって規約共用部分にすることができるのは建物に限られるから
屋根も壁もない青空駐車場・鉄骨だけの機械式駐車場・屋根だけの駐輪場は
規約共用部分ではない

敷地には共有権はないんですか。
敷地には持分権があるんですよ。
登記もされているでしょう。