東京で最高の高級住宅地は？都心限定（山手線内）

今日はドライブで気分転換！軽井沢は、昨日までの混み合いからだいぶ空いてきましたが、スーパーは別荘族で見た通り盛況です。

>>2051 匿名さん

スレと関係ない書き込みはしないでください。
なんど言われてもわからないアスペですね。

>>2052 匿名さん

ここのスレチ外側推しさんみたい？笑

>>2038 匿名さん

柳生社長と三木谷社長は？

ヤギュウ社長って誰やねん。忍者の末裔かw

地歴や地ぐらい以前の現実問題として、有事の際には、首都機能維持が最優先だから、数年前の電力逼迫時の計画停電など、やはり都心エリアは優遇されているので安心度も高く、郊外に行くほど生活に支障が出る可能性が高く、生活利便性も低くなる。山手線内側は当然、なるべく都心近くの安全な高台に住むべき。もう好立地に空きは殆ど無いけれど。

>>2052 匿名さん
ここは、みんなの羨望を集める事で自尊心を保つ心の拠り所なんです。

>>2054 橘さん

外だけど、柳井さんは本宅は山口でしょ？そんな上京さんだから、都内の住宅事情には明るくなかったんでしょう。三木谷さんは…よく知らん。都内出身？本社を二子玉に移したぐらいだからねえ…

>>2058 名無しさん

山口をバカにするなよ！
初代:伊藤博文から前:安倍晋三まで、歴代総理大臣を8人輩出(全国最多)している県だぞ！

>>2047 通りがかりさん

住宅地の条件(立地・利便性・周辺環境・歴史・ほか)は結局『価格』に反映されますので、客観的かつ明確な指標として『地価』で決めるのが合理的だと思います。
但し、地価(公示価格、路線価、等)を単純に比較してもあまり意味がありません。なぜなら、容積率が高ければ建物が高く建てられる(マンションなら戸数、戸建なら延床面積、が稼げる)ため、地価は容積率にほぼ比例して高くなるからです。
よって、1種(容積率100%)あたりの地価、で比較すれのがよいと思います。

近所を散歩中。朝から気持ち良く晴れて、高原の空気を満喫！

>>2061 匿名さん

スレと関係ない書き込みをしないでください。

>>2061 匿名さん

不要不急の外出は自粛してください。
良識ある大人が率先しないから、若者が路上飲みを平気でやるようになる。

>>2061 匿名さん

石田純一みたいなお気楽じいさんなんだろうな！

ここにはマウンティングしたい人しかいないみたいだな

>>2064 匿名さん

あんな年寄りじゃないっす！w
さて午後は知人の別荘のガーデンパーティーへ。元々は港区内のご近所さんで、某外資系投資ファンドの共同代表をされている業界の有名人。10台ぐらい止めれそうなゲスト用パーキングや、著名建築家の建物に庭も広大で流石でした！

>>2066 匿名さん

スレと関係ない書き込みをするな。
なんど言ってもわからんようなので命令にしました。

>>2067 匿名さん

あんたこそ外側はの書き込みするな。命令にします。

>>2066 匿名さん
> 10台ぐらい止めれそうなゲスト用パーキングや、著名建築家の建物に庭も広大

この写真じゃぜんぜんわからんわ。ウソかな？

>>2060 匿名さん

なるほど、と思いましたので、主要エリアの1種単価を調べてみました。
なお、使用した地価データは2021年1月時点の公示価格(単位:千円/㎡)です。

①赤坂1(港-4)、4,840千円、400%
1種単価:1,210千円
②六番町(千代田-3)、4,050千円、400%
1種単価:1,012千円
③三番町(千代田-1)、3,100千円、400%
1種単価:775千円
④元麻布2(港-13)、2,550千円、300%
1種単価:850千円
⑤南麻布5(港-7)、2,020千円、300%
1種単価:673千円
⑥松濤1(渋谷-5)、1,840千円、150%
1種単価:1,227千円
⑦青葉台2(目黒-7)、1,480千円、100%
1種単価:1,480千円
⑧広尾2(渋谷-3)、1,340千円、150%
1種単価:893千円
⑨高輪4(港-12)、1,310千円、200%
1種単価:655千円
⑩東五反田5(品川-9)、1,250千円、150%
1種単価:833千円
⑪田園調布3(大田-4)、1,080千円、80%
1種単価:1,350千円

1種単価が1百万円を超えるのは、青葉台2、田園調布3、松濤1、赤坂1、六番町、の5地区。
外側の高級低層住宅街と、都心ど真ん中の高額マンション地区が、居住面積辺りの住宅地価が最も高いという興味深い結果になりました。

>>2070 匿名さん

都心低層住宅地の大和郷を追加します。
⑫本駒込6(文京-8)、1,210千円、150%
1種単価:807千円

>>2070 匿名さん

これ、サンプリング地点によりかなり違いが生じないか？

>>2070 匿名さん
>>2070 匿名さん

まず、自分で参考になる、をポチるのみっともないですよ。
それから、I種単位というのは、ビルやマンションを建てる際の収益率を見るための数値であって、それの上下によって上だから住宅地として高級、下が低級という判断材料にはなりません。番町と南麻布など、明らかに齟齬が生じています。

公表されてる全地点を対象に1種単価を計算して、その最高値でランキングすれば良いと思う。

>>2073 匿名さん

そうなるように、都合の良い場所をチョイスしたランキングだから。

>>2060= >>2070だろ。自作自演。
誰も反応しないから耐えられなかったんだろうが。まあいいけど。高級住宅街と直接関係ない数値だから。

>その最高値でランキングすれば良いと思う。

過去にもその話題出たけど、高けりゃ高級住宅街とは限らないって話だった。当たり前だけど。

雑居ビルだらけで豪邸の一軒もない番町と、スレ対象外だけど田園調布などを比較できないのと同じ。

定期的に湧く、1種単価比較厨。

印象は各々だと思いますが、>>2070のデータは主観が入り込む余地の無い客観的数値で、延床面積が同じ建物を建築する際に必要な土地取得単価と言える。
外側の建築規制の厳しい低層住宅街は広めの庭も必要となるし高さ制限もあり景観に配慮されている点で高級感が増す。
都心ど真ん中は土地が超高額で高級グレードのマンション用地となっている。
そういうことでしょう。

>>2070 匿名さん

けっこう説得力あるな。田園調布3は容積率80%が効いて高いなー。まあそれだけ評価が高いってことだね。しかし東五反田5丁目は風俗街アドレスのクセに高すぎるだろw ムダに高い。

>>2073 匿名さん

そりゃ、マンション業種は、勝った土地の上にどれだけの延床面積のマンションが建てられるかが収益の肝であり、当然使用しますね。
でも、戸建てにおいても、延床何百㎡の家を建てたいが土地代が最低でもいくら必要か、と逆算する時の参考値になりますね。

>>2070 匿名さん

なんでもかんでも1種単価で比較すれば良いってモンじゃないよ。
それに、サンプリングが作為的。

ちなみに港区全地点をあえて1種単価でランキングするとこうなる。
（そもそもこういう1種単価での比較自体がナンセンスだが）

>>2083 匿名さん

ですよね。私は南麻布至近なので、なぜパークマンションのある4丁目でなく、割安な5丁目にしたのか、など疑問のある順位だったので、やはり南麻布4はマンションエリアのトップクラスですよね。スッキリしました。
きっと田園調布とか郊外を何とか上位に上げたくて、恣意的な条件下で身勝手なゴリ押しは、いつもの郊外民の常套手段ですね。

>>2083 匿名さん

港区は容積率がすごいな。住宅地と言えそうな200%だと南麻布4のあそこね。やっぱりあのあたりなんだけどマンションに囲まれてるんだよな。
いずれにしても1種単価ランキング上位で、かつ住宅地と言える容積率200%以下のところが最高峰の高級住宅地の候補になるんだろうね。

>>2083 匿名さん

そのリスト興味深い。3位の南麻布4はパークマンション南麻布、赤坂1はホーマットロイヤル。どちらも最高級シリーズで甲乙付け難い物件。有栖川公園付近の雰囲気か、ホテルオークラやスペイン大使館の付近か、どちらも都心マンションの雄ですから。

住宅地として理想的なのは容積率100%、山手線内都心エリアでも150%までがギリかな。都心3区だと厳しいから必然的にマンション街になってしまうね。利便性と快適性の両立が、東京のみならず都心住宅地の永遠のテーマ。

>>2085 匿名さん
> 1種単価ランキング上位で、かつ住宅地と言える容積率200%以下のところが最高峰の高級住宅地の候補になるんだろうね。

となると、>>2070のリストで山手線内側の200%以下は広尾2、東五反田5、高輪4のみになるね。どこも過去レスで賛否両論語られた住宅地で目新しさはないな。苦笑

>>2088 匿名さん

まあそうです。目新しく変わるもんでもないでしょう。マンション街区が最高の高級住宅地となれば変わるでしょうが、私はマンションより一戸建の方がいいと思ってます。

>>2083 匿名さん

おや？一時期最高峰でいいのではと意見のあった白金2や4丁目が出てないね。マンション街の白金台は出てくるけど。やっぱり一種単価のリストは無理矢理で、高級住宅街を正しく反映してない意味ない羅列だね。>>2070は東京の高級住宅街を何も分かってないようだ。

>>2083 匿名さん

アホか？
それ、商業地も含んでるだろ？
上位は商業地ばかり。商業地の地価が高いのは当たり前。
土地用途が『住宅地』に絞らないと意味がない。
はい、やり直し！

>>2083 匿名さん

アホか？
なぜ港区のみでやった？
他区も入れたら銀座やら丸の内で上位が占領されたからだろ？
自演でのコメントもみっともない。

>>2090 匿名さん

白金4(港-27)、1,460千円、300%
1種単価:487千円

>>2083 匿名さん

上位(1種単価が1百万円超)の中で用途が住宅地なのは、南麻布4(パークマンション南麻布)のみですね。
周囲は容積率300%ながら、ギリギリ200%のエリアにある。
パークマンション南麻布は地上8階・地下1階のようですが、高さ制限17mが守られているようには思えないな。建築した時(2004年竣工)には、規制が緩かったのでしょうか？

>>2094 匿名さん

見た感じ6階建だし高さ制限は守ってると思う。なんで8階建なのか知らんけど、たぶん斜面地だからかな？

>>2095 匿名さん

パークマンション南麻布の基本情報。
地上8階のようです。

8階にして戸数を増やしたことにより土地を高くしてもペイしたってこと？
であれば、このポイントは曰く付きの地価だな。

容積率200%以上のマンション地には個人的に興味がありませんので、南麻布のマンションが高さ制限超えていようがいまいがどちらでもよいです。
やはり容積率150%以下の低層住宅街に限ります。特に100%以下の青葉台2や田園調布3は、土地を贅沢に使っていて素晴らしい景観です。

>>2098 匿名さん

スレ対象外エリアは興味ありませんし、そもそもスレチですので書き込みはお控えください。

都心(内側)で居住面積辺りの土地代が高いのはマンション用地。そういうエリアの高グレードマンションが都心最高峰でよいのでは？

低層住宅街(容積率150%以下)に限定すれば、高いのは外側ばかりで、内側は対抗できないことがわかったんだから。