東京で最高の高級住宅地は？都心限定（山手線内）

外側はそもそも対象外。

何処にも存在しない理想の地をユートピアという

>>2000 匿名さん

10億以上20億クラスの豪邸は何軒あるかね？田舎の田園調布など広さや価値以前に立地で論外だろ。その他郊外スレ行ってくれ。

>>1994 匿名さん

さっきから雨が降ってきました。山の天気は気まぐれですねえ。笑

>>2003 匿名さん

池田山のどこに20億の豪邸があるか知らんが、高級住宅街として最も重要なのは、一軒の豪邸ではなく、高級邸宅が『面』でまとまっていることであり、ちょっと歩いたらミニ戸やボロ屋・安アパートが目につくようでは問題外だろ。

>>2005 匿名さん

池田山に限りませんが、都心住宅地なら、10億以上の邸宅が10軒20軒とか面で立ち並ぶのは当然でしょう。例えば池田山なら土地100坪に上物で10億、そんなのが平均だそうだし、過去レス見ると300、400、500坪以上の家もあるようです。数十億ですね。

数日前に書き込まれていましたが、消極的賛成で、『白金4』が最高峰ということでよいのではないでしょうか？
池田山さんも白金4を次点(≒同格)と認めていらっしゃるようですし。
池田山さんは敵が多過ぎて、失礼ながらトップには相応しくないかと。。

>>2006 匿名さん

そんなのが平均というデータをお示しください。
池田山は昭和の普通住宅が大半というのが専らの意見ですが。

>>1999 匿名さん

その通りですね。
昨日の書き込みで広尾に180㎡の敷地制限が設けられたことを知りました。将来的に狭小区画が淘汰され綺麗な街並みになれば、より高級感が出てきますね。

>>2008 匿名さん

100から150坪平均と、過去レスに面積の付いた地図がありましたから参照すれば。

>>2010 匿名さん

それって、いいところのみを切り取った画像だろ？ミニ戸も含め、全体でよろしく。
あと昭和の普通住宅ではなく、上物も平均10億あることもデータで示してくださいね。マジで普通なのばかりだから無理だと思うが。

ミニ戸3軒ぐらい見つけて喜んでたよね、アンチ五反田さん。でもその南の500坪超の家の文筆部分だと知って沈黙だったな、平均だいぶ広いねそこだけでも。

あとインドネシア大使公邸の付近は150坪から300、400坪超クラスが20軒以上立ち並んでた。過去レスに出てたよ。

>>2006 匿名さん

たったの10軒20軒なんだ。
スレチだが、田園調布3は『数百邸』の高級邸宅が連なる圧倒的な景観なんだが。
松濤・神山町エリアの景観も圧巻。
内側は一軒の素晴らしい豪邸はあるけど、面となる住宅街は貧相だねぇ。

五反田は推しが一人粘着しているが、アンチが多過ぎ。最高峰には相応しくない。てか、最高峰ではない。
白金4で決定でよいでしょう！

広尾3丁目の羽澤あたりもよい住宅街。陸の孤島だけど

ヒマなんでねむの木の庭がある1ブロック、空き地とマンションとねむの木の庭を除いた15軒をぜんぶ測ったところ、平均72.8坪でした。1番大きなねむの木の庭が170坪。平均で100から150坪もありませんわ。

>>2013 匿名さん

2-3億程度の家が何百軒あっても、別にどうってことないよね。まあそもそも対象外だし。

>>2016 匿名さん

どうせ狭いとこ選んだんだろうから、フェアに行く勇気があるなら、インドネシア大使公邸付近の広いエリアも測ってみたら？まあそんな男気はないだろうがw

>>2015 匿名さん

ハネザワガーデンの頃は良かったが、今はマンション以外は狭い戸建てばかりだよ、知り合いも何人か住んでるから悪くは言いたくないけど、高級感のない普通の都市型住宅地。

>>2017 匿名さん

10億が10邸点在(大半は普通住宅、ミニ戸もあり、混在)
3億が300邸(10億レベルもあり、ミニ戸は一切無し、)
どちらが高級かなぁ。

>>2020 匿名さん

対象外の話題は他スレで。

>>2018 匿名さん

ねむの木の庭のブロックが1番わかりやすいだろう。ここも隣ブロックなんだからインドネシア大使公邸付近と言えるけど、自分で測れよ。そしたら合ってるかどうか調べてやるからさ。

>>2018 匿名さん

まあ平均150坪とかホラ吹いて恥ずかしいよなー

>10億が10邸点在

それ平均であって20邸以上あるよ。あと200坪クラスが数軒、430坪とか530坪もあるから30億とかするでしょ。現地歩いてみなよ。

>>2022 匿名さん

過去レスに既出。見てからレスしなよ。認めたくない現実は無視とか、情けないヤツだ。言葉遣いも下品だしちょっと真似してみたw

ここは人気スレですね。外側スレ早く作ればいいのにここが気になるんだねw

>>2025 匿名さん

過去スレは広めの区画を切り取って良く見せただけ。
早く全体で証明してよ。上物10億の証明もね。
嘘だから証明できないと思うけど。

>>2025 匿名さん

大きな区画だけじゃなく1ブロックぜんぶ測れ。そしたら調べてやるよ。平均150坪なくて残念だったね。ウソがばれて。

>>2028 匿名さん

ヒマなんだろ。証明したいなら自分でやれ。

>>2029 匿名さん

ねむの木の庭のあるブロックは平均72.8坪だよ。むかしはもっとあったんだろうけど細かくなっちゃったね。残念でした。ちなみに1番大きな家で137坪、次いで108坪、あとは100坪未満で15軒のうち100坪以上は2軒だけ。平均150坪なんてホラ吹きだなー

大邸宅なんて税金も含めてコストばかりかかっちゃって、最近の合理的な人はアパートとか建てちゃうよね。駅から遠いから家賃が安いんで、それなりの人が住むこととなる。今は住む家に世間体とか見栄とか誰も求めないので、時の流れって残酷だよね。ラトゥール住んでいる方がずっと世間体がいいよ。

インドネシア大使公邸付近ですが、中央水色の屋根のお宅は敷地約150坪（グーグルマップの面積計測機能による）なので土地だけで10億近い。周囲も似たような広さのお宅が多く、右下の日本家屋のお宅は430坪以上。集合住宅が大半の山手線内側でも、このような低層住宅街では10m以上のマンションやビルなど建てられず、その希少価値も含め都内最高峰です。

>池田山は20坪の狭小戸建あるし平均100坪はウソ。
グーグルで測ったら、この土地は約530坪。 とすると、そのあたりの平均はどれぐらいかね？平均100坪なんてもんじゃないな。

地図中は、池田山でも公示地価の一番高い五反田駅寄りのエリアです。 南北に走る通り沿いに豪邸が多いですが、画像中央右手の駐車場がちょうど150坪。 その周辺の戸建てはほぼ同じ広さで建ち並んでいますね。

大半は戸建てですが、画像の一番上、通りの右側のレンガ色のはマンションで敷地は500坪ありました。 そのマンションの通りを挟んで左側の一軒家は、半年ほど前に完成したばかりで、 都心富裕層御用達、水澤工務店の施工で測ったら土地は300坪あります。

それらの広さを基準にすると、池田山の戸建て敷地平均は150坪前後と言えそうですね。

>>2031 匿名さん

ラトゥール南麻布とか、重厚なゲートで閉ざされてカッコいいと思いますけど、その近くに100坪以上のモダンな一軒家があったら、迷わずそっち選びますね。土地だけで100坪10億とかするでしょうけど。広尾駅徒歩2分ですからね。

>>2035 匿名さん

でもそんな広い戸建てないからね。南部坂上がって元麻布に向かう右手に、例のトグロ巻いたようなアパ御殿があるけど、あれ一軒だけ悪目立ちで、高級住宅街の雰囲気はないよね。高級低層マンション街。個人的には有栖川公園付近は結構好みだけど。

広尾駅まで、池田山からクルマでたった5分。広尾ー麻布ー白金ー池田山ー高輪エリアはすぐ回れる狭いエリアだから。

>>2031 匿名さん

世間体？独身時代に数年なら自分も家賃100万弱の賃貸に住んでたけど。富豪クラスの富裕層は集合住宅など選ばないよ。税金コストなど以上に、代々に受け継ぐだけの価値ある立地を優先するもの。山手線外側はどの時点で論外。地歴地ぐらいも格下の三流など真の富裕層は見向きもしない。

「真の富裕層が選ぶ超高級な街をまとめた。本当のエスタブリッシュメントは利回りでは不動産を見ない。彼らが重視するのは、「地ぐらい」という、過去何百年もの間にその土地に刻まれたブランドだ。 」

https://cakes.mu/posts/6994

>ねむの木の庭のあるブロックは平均72.8坪だよ。

狭いエリアの面積でも、平均的な土地代は約4億円。上物等含めると5億超え。↑に出てた530坪超の邸宅だと土地だけで30億とかだから、池田山全体では土地と建築コストの平均は8-10億円ぐらいか。やはり別格の低層中心の住宅地だね。

>>2040 匿名さん

でも風俗街アドレスなんだよ。残念でした。ほんとにムダに高い。

>>2034 匿名さん
> 画像中央右手の駐車場がちょうど150坪。 その周辺の戸建てはほぼ同じ広さで建ち並んでいますね。

またホラ吹いて。ほとんどの区画が駐車場より狭いよ。駐車場の下の家で120坪でこれでも大きな方。もっと小さいところいっぱいあるじゃん。平均150坪もないない。

池田山が見栄を張って嘘をつく度に、アンチに暴かれ、どつぼにはまるパターンの繰り返しだな。
コメントすればするほど池田山の評価が下がっていくんだから、むしろ黙っていた方がよいのに。

>>2039 匿名さん

番町・紀尾井町・六本木・麻布(有栖川)・白金・表参道はいいですね。
品川区の五山はランクが落ちる。

>>2044 匿名さん

城南五山は品川五山。品川区をどうにか付加価値をつけて高く売るために不動産屋が考えたキャッチコピーなんだから、千代田区港区の工夫しなくても高く売れる本当の高級住宅地から比べてランクが落ちて当たり前ですわ。

>>2043 匿名さん

ホントそうだよね。

広尾や麻布をボロ屋・ミニ戸画像で攻撃したりするから、逆に池田山のボロ屋・ミニ戸画像で仕返しされる。

平均区画のサバをよんで誇張するから、突っ込まれる。

今日も
>>ミニ戸以前にアパートなど論外でしょう。
>>そういうのは存在しない(～中略～)池田山あたりの城南五山が、やはり総合的に見て至高でしょうね。
なんて書いちゃうから、逆に池田山の安アパートの存在が>1983に暴かれたわけだし。

高級かどうかは主観だし客観的な指標が必要。エリア内のパークマンションの数で決めたら？

>>2047 通りがかりさん

そうすると、マンション街などあり得ない、って池田山が言ってくるぞ。(笑)

都心の特性である地価・地歴・利便性の3点に絞ればよいのでは？

>>2049 匿名さん

それだと、一種低層が・・・、と池田山が言ってくるね。

今日はドライブで気分転換！軽井沢は、昨日までの混み合いからだいぶ空いてきましたが、スーパーは別荘族で見た通り盛況です。

>>2051 匿名さん

スレと関係ない書き込みはしないでください。
なんど言われてもわからないアスペですね。

>>2052 匿名さん

ここのスレチ外側推しさんみたい？笑

>>2038 匿名さん

柳生社長と三木谷社長は？

ヤギュウ社長って誰やねん。忍者の末裔かw

地歴や地ぐらい以前の現実問題として、有事の際には、首都機能維持が最優先だから、数年前の電力逼迫時の計画停電など、やはり都心エリアは優遇されているので安心度も高く、郊外に行くほど生活に支障が出る可能性が高く、生活利便性も低くなる。山手線内側は当然、なるべく都心近くの安全な高台に住むべき。もう好立地に空きは殆ど無いけれど。

>>2052 匿名さん
ここは、みんなの羨望を集める事で自尊心を保つ心の拠り所なんです。

>>2054 橘さん

外だけど、柳井さんは本宅は山口でしょ？そんな上京さんだから、都内の住宅事情には明るくなかったんでしょう。三木谷さんは…よく知らん。都内出身？本社を二子玉に移したぐらいだからねえ…

>>2058 名無しさん

山口をバカにするなよ！
初代:伊藤博文から前:安倍晋三まで、歴代総理大臣を8人輩出(全国最多)している県だぞ！

>>2047 通りがかりさん

住宅地の条件(立地・利便性・周辺環境・歴史・ほか)は結局『価格』に反映されますので、客観的かつ明確な指標として『地価』で決めるのが合理的だと思います。
但し、地価(公示価格、路線価、等)を単純に比較してもあまり意味がありません。なぜなら、容積率が高ければ建物が高く建てられる(マンションなら戸数、戸建なら延床面積、が稼げる)ため、地価は容積率にほぼ比例して高くなるからです。
よって、1種(容積率100%)あたりの地価、で比較すれのがよいと思います。

近所を散歩中。朝から気持ち良く晴れて、高原の空気を満喫！

>>2061 匿名さん

スレと関係ない書き込みをしないでください。

>>2061 匿名さん

不要不急の外出は自粛してください。
良識ある大人が率先しないから、若者が路上飲みを平気でやるようになる。

>>2061 匿名さん

石田純一みたいなお気楽じいさんなんだろうな！

ここにはマウンティングしたい人しかいないみたいだな

>>2064 匿名さん

あんな年寄りじゃないっす！w
さて午後は知人の別荘のガーデンパーティーへ。元々は港区内のご近所さんで、某外資系投資ファンドの共同代表をされている業界の有名人。10台ぐらい止めれそうなゲスト用パーキングや、著名建築家の建物に庭も広大で流石でした！

>>2066 匿名さん

スレと関係ない書き込みをするな。
なんど言ってもわからんようなので命令にしました。

>>2067 匿名さん

あんたこそ外側はの書き込みするな。命令にします。

>>2066 匿名さん
> 10台ぐらい止めれそうなゲスト用パーキングや、著名建築家の建物に庭も広大

この写真じゃぜんぜんわからんわ。ウソかな？

>>2060 匿名さん

なるほど、と思いましたので、主要エリアの1種単価を調べてみました。
なお、使用した地価データは2021年1月時点の公示価格(単位:千円/㎡)です。

①赤坂1(港-4)、4,840千円、400%
1種単価:1,210千円
②六番町(千代田-3)、4,050千円、400%
1種単価:1,012千円
③三番町(千代田-1)、3,100千円、400%
1種単価:775千円
④元麻布2(港-13)、2,550千円、300%
1種単価:850千円
⑤南麻布5(港-7)、2,020千円、300%
1種単価:673千円
⑥松濤1(渋谷-5)、1,840千円、150%
1種単価:1,227千円
⑦青葉台2(目黒-7)、1,480千円、100%
1種単価:1,480千円
⑧広尾2(渋谷-3)、1,340千円、150%
1種単価:893千円
⑨高輪4(港-12)、1,310千円、200%
1種単価:655千円
⑩東五反田5(品川-9)、1,250千円、150%
1種単価:833千円
⑪田園調布3(大田-4)、1,080千円、80%
1種単価:1,350千円

1種単価が1百万円を超えるのは、青葉台2、田園調布3、松濤1、赤坂1、六番町、の5地区。
外側の高級低層住宅街と、都心ど真ん中の高額マンション地区が、居住面積辺りの住宅地価が最も高いという興味深い結果になりました。

>>2070 匿名さん

都心低層住宅地の大和郷を追加します。
⑫本駒込6(文京-8)、1,210千円、150%
1種単価:807千円

>>2070 匿名さん

これ、サンプリング地点によりかなり違いが生じないか？

>>2070 匿名さん
>>2070 匿名さん

まず、自分で参考になる、をポチるのみっともないですよ。
それから、I種単位というのは、ビルやマンションを建てる際の収益率を見るための数値であって、それの上下によって上だから住宅地として高級、下が低級という判断材料にはなりません。番町と南麻布など、明らかに齟齬が生じています。

公表されてる全地点を対象に1種単価を計算して、その最高値でランキングすれば良いと思う。

>>2073 匿名さん

そうなるように、都合の良い場所をチョイスしたランキングだから。

>>2060= >>2070だろ。自作自演。
誰も反応しないから耐えられなかったんだろうが。まあいいけど。高級住宅街と直接関係ない数値だから。

>その最高値でランキングすれば良いと思う。

過去にもその話題出たけど、高けりゃ高級住宅街とは限らないって話だった。当たり前だけど。

雑居ビルだらけで豪邸の一軒もない番町と、スレ対象外だけど田園調布などを比較できないのと同じ。

定期的に湧く、1種単価比較厨。

印象は各々だと思いますが、>>2070のデータは主観が入り込む余地の無い客観的数値で、延床面積が同じ建物を建築する際に必要な土地取得単価と言える。
外側の建築規制の厳しい低層住宅街は広めの庭も必要となるし高さ制限もあり景観に配慮されている点で高級感が増す。
都心ど真ん中は土地が超高額で高級グレードのマンション用地となっている。
そういうことでしょう。

>>2070 匿名さん

けっこう説得力あるな。田園調布3は容積率80%が効いて高いなー。まあそれだけ評価が高いってことだね。しかし東五反田5丁目は風俗街アドレスのクセに高すぎるだろw ムダに高い。

>>2073 匿名さん

そりゃ、マンション業種は、勝った土地の上にどれだけの延床面積のマンションが建てられるかが収益の肝であり、当然使用しますね。
でも、戸建てにおいても、延床何百㎡の家を建てたいが土地代が最低でもいくら必要か、と逆算する時の参考値になりますね。

>>2070 匿名さん

なんでもかんでも1種単価で比較すれば良いってモンじゃないよ。
それに、サンプリングが作為的。

ちなみに港区全地点をあえて1種単価でランキングするとこうなる。
（そもそもこういう1種単価での比較自体がナンセンスだが）

>>2083 匿名さん

ですよね。私は南麻布至近なので、なぜパークマンションのある4丁目でなく、割安な5丁目にしたのか、など疑問のある順位だったので、やはり南麻布4はマンションエリアのトップクラスですよね。スッキリしました。
きっと田園調布とか郊外を何とか上位に上げたくて、恣意的な条件下で身勝手なゴリ押しは、いつもの郊外民の常套手段ですね。

>>2083 匿名さん

港区は容積率がすごいな。住宅地と言えそうな200%だと南麻布4のあそこね。やっぱりあのあたりなんだけどマンションに囲まれてるんだよな。
いずれにしても1種単価ランキング上位で、かつ住宅地と言える容積率200%以下のところが最高峰の高級住宅地の候補になるんだろうね。

>>2083 匿名さん

そのリスト興味深い。3位の南麻布4はパークマンション南麻布、赤坂1はホーマットロイヤル。どちらも最高級シリーズで甲乙付け難い物件。有栖川公園付近の雰囲気か、ホテルオークラやスペイン大使館の付近か、どちらも都心マンションの雄ですから。

住宅地として理想的なのは容積率100%、山手線内都心エリアでも150%までがギリかな。都心3区だと厳しいから必然的にマンション街になってしまうね。利便性と快適性の両立が、東京のみならず都心住宅地の永遠のテーマ。

>>2085 匿名さん
> 1種単価ランキング上位で、かつ住宅地と言える容積率200%以下のところが最高峰の高級住宅地の候補になるんだろうね。

となると、>>2070のリストで山手線内側の200%以下は広尾2、東五反田5、高輪4のみになるね。どこも過去レスで賛否両論語られた住宅地で目新しさはないな。苦笑

>>2088 匿名さん

まあそうです。目新しく変わるもんでもないでしょう。マンション街区が最高の高級住宅地となれば変わるでしょうが、私はマンションより一戸建の方がいいと思ってます。

>>2083 匿名さん

おや？一時期最高峰でいいのではと意見のあった白金2や4丁目が出てないね。マンション街の白金台は出てくるけど。やっぱり一種単価のリストは無理矢理で、高級住宅街を正しく反映してない意味ない羅列だね。>>2070は東京の高級住宅街を何も分かってないようだ。

>>2083 匿名さん

アホか？
それ、商業地も含んでるだろ？
上位は商業地ばかり。商業地の地価が高いのは当たり前。
土地用途が『住宅地』に絞らないと意味がない。
はい、やり直し！

>>2083 匿名さん

アホか？
なぜ港区のみでやった？
他区も入れたら銀座やら丸の内で上位が占領されたからだろ？
自演でのコメントもみっともない。

>>2090 匿名さん

白金4(港-27)、1,460千円、300%
1種単価:487千円

>>2083 匿名さん

上位(1種単価が1百万円超)の中で用途が住宅地なのは、南麻布4(パークマンション南麻布)のみですね。
周囲は容積率300%ながら、ギリギリ200%のエリアにある。
パークマンション南麻布は地上8階・地下1階のようですが、高さ制限17mが守られているようには思えないな。建築した時(2004年竣工)には、規制が緩かったのでしょうか？

>>2094 匿名さん

見た感じ6階建だし高さ制限は守ってると思う。なんで8階建なのか知らんけど、たぶん斜面地だからかな？

>>2095 匿名さん

パークマンション南麻布の基本情報。
地上8階のようです。

8階にして戸数を増やしたことにより土地を高くしてもペイしたってこと？
であれば、このポイントは曰く付きの地価だな。

容積率200%以上のマンション地には個人的に興味がありませんので、南麻布のマンションが高さ制限超えていようがいまいがどちらでもよいです。
やはり容積率150%以下の低層住宅街に限ります。特に100%以下の青葉台2や田園調布3は、土地を贅沢に使っていて素晴らしい景観です。

>>2098 匿名さん

スレ対象外エリアは興味ありませんし、そもそもスレチですので書き込みはお控えください。

都心(内側)で居住面積辺りの土地代が高いのはマンション用地。そういうエリアの高グレードマンションが都心最高峰でよいのでは？

低層住宅街(容積率150%以下)に限定すれば、高いのは外側ばかりで、内側は対抗できないことがわかったんだから。

>2091、>2092

>2083
の一覧をUPした意図は、サンプリング地点がおかしいとか、>2073で番町と南麻布で明らかに齟齬があるという意見を見て港区のみをピックアップして検証してみただけであり、全区を対象にすると銀座や丸の内が上位にくるのは当然。そんな事分かりきってますよ。

>ちなみに港区全地点をあえて1種単価でランキングするとこうなる。
と自分でコメントを入れている通りナンセンスなランキングだけどあえて全地点を入れてみただけ。

>2070
で1種単価で比較してる割にそのランキングに入っていない地点も多数あり。そういう意図なら1種単価順にチョイスするべきではないのか？
これは住宅地にコメント入れたバージョン。

また、天地神明に誓って自演はしてませんのであしからず。

>>2101 匿名さん
>>ランキングに入っていない地点も多数あり。

1種単価が1百万円未満の全データを羅列したところで意味がないですね。

それにしても港区の住宅地はマンション用地ばかりなんですね。
港区内では南麻布が最高峰ってことでいいじゃん。

>>2102 匿名さん
>2070
は1種単価が1百万円未満の地点も入れている割に、そのランキングより1種単価が高い地点が色々欠落しているという意味です。
具体的には、港区を例に出すと⑨高輪4より1種単価が高い地点として南麻布4、南青山4、赤坂6、南青山4、南麻布1、高輪3、白金台3が存在するのに、それが抜けているという意味です。

>>2103 匿名さん

同じエリアで複数入れる必要ある？
各地1個で傾向値は十分だろ？

てか、あなたが恣意性を排除したデータ(港区だけでなく他区も含む)を作成すればいいだけ。よろしくね。

データ数を増やしたところで結論は変わらないと思うが。

>>2103 匿名さん

全てのデータを入れてもキリがない。
高輪2ではなく高輪4にしたのは、このスレでよく話題になる評価が高い地点(三菱開東閣かある)だからではないか。

>港区内では南麻布が最高峰ってことでいいじゃん。

南麻布もいいし、白金も高輪もいい。港区内の南側エリアは、商業地と一定距離もあり住宅地として良好。一種低層なら東五反田の池田山が、広尾より面として邸宅街が広がり別格の低層中心の住宅地だというのは変わらない。そんなところだろう。

>>2106 匿名さん

どんな流れでも、しれっと池田山をブチ込んでくる池田山爺。
池田山はどう足掻いても最高峰にはなれないよ。
品川区でお山の大将してればいいじゃん。

>>2106 匿名さん

スレチなのでこのスレで順位争いをするつもりはないが、一種低層住宅街の質として池田山が外側(松濤、青葉台、ほか)に劣っているのは明白。

スレ内(内側)で最高峰を競うのはマンション地域(容積率200～400%の地域)。南麻布、赤坂、番町、とかですね。

>2104
私は別にどの場所をひいきしてる訳でもないので、23区全てを対象にしても全然OKですよ。

>2073
の投稿者は南麻布のランクの低さに違和感を感じていたようですが、あらためて23区全ての住宅地で集計すると>2070のランキングに入っていなかった南麻布4が1位という結果に。
他には青葉台、田園調布、松濤、赤坂、自由が丘、成城などが健闘してます。

>>2109 匿名さん

サンクス！
序列が明確になりましたね。
1種単価が1百万円を超えている地点が、最高峰の候補でよいのではないでしょうか。
因みに千代田区で『表記なし』となっている4,050千円(1種単価1,012千円)の地点は、『六番町6番1外』ですね。

>>2110 匿名さん

1百万円超はちょうど10地点で良さげですね。
そのトップ10からスレ対象外の外側をはじいた、南麻布、赤坂、神宮前、六番町、の4地点が内側の最高峰といえるでしょう。

>>2111 匿名さん

いずれもマンション地点。都心らしい結果ですね。

数値が突出している南麻布4で決定でよいような。

>>2109です。
あとから気付いたのですが、>>2070で1種単価のランキングという割にはサンプリングが不自然だったため、てっきりアンチ港区で田園調布押しの人の恣意的ランキングかと思って突っ込みを入れてしまったのですが、そのレスをよくよく見直したらそういう意図ではなさそうですね。言いたいことは理解できました。

>>2113
保安官のロバートです。
ご理解頂けて光栄です。

興味のあるテーマだったので見てみましたが、何を以って最高の高級住宅地とするのか基準が示されていないせいなのか、薄っぺらい連中がこぞって低レベルな罵詈雑言の応酬とマウンティング合戦に終始してるのが草

>>2115 マンション検討中さん

まさにその通りで、高級住宅街の定義が曖昧。
戸建メインかマンション地でもよいか、山手線を結界にして意味があるのか、地歴、都心アクセス(利便性)、他、各人が都合の良い解釈を駆使した局地戦が繰り広げられ、収拾がつかない。

なので、立地・利便性・地歴・周辺環境などの諸条件が優れているなら、それは価格に反映される、という考え方で、主観が入り込まない客観データとして1種単価(容積率100%辺りの土地単価/㎡)を比較してみたのは意義があると思う。

>2070が叩き台を示し、>2109が補完してくれたデータの上位が、住居エリアとして質・評価が高いエリアになると思う。

ついに答えを出してしまいましたね（笑）

皆さん長い間お疲れ様でした。

ん？一種単価が高級住宅地とどういう関係が？
高級住宅地の条件の一つして、地価というのはもちろん重要な指標の一つだと思いますが、一種単価では例えば白金より白金台が高額になったりと、都心育ちの感覚には、ん？と感じる点などまだ齟齬があります。

本来、高級住宅地とは、高級住宅が面となって連なっているべきだとずっと議論されてきましたが、南麻布にはそれがありません。高額マンションの周辺には、画像にあるような今にも崩れてきそうなボロ屋が連なっていたり、ミニ戸が多く、広尾プラザ裏手には都営住宅などの団地もありますが、それが高級住宅地の景観でしょうか？また、例えば南麻布は4丁目より3丁目のほうが、バブル期最高額だったドムスはじめ高級物件も多くあり、高級マンション街といえば3丁目というイメージがあります。でも一種単価の比較では4丁目のほうが上位のようですね。

またマンションメイン街区なら、檜町公園横のパークマンションには55億円の住戸があったり、表参道のラフォーレ裏手に70億超のマンションも建設中で、より高額嗜好向けがあります。そちらのほうが、ただ価格の比較であれば高級では？

ちなみに、私は有栖川公園すぐそばの南麻布エリアにも住んでいてよく知っているので、気に入っている街ですけど、あそこが都内最高峰とは思えないのでレスしています。同じ港区でも、例えば白金4や高輪の方が、数百坪クラスの広い邸宅の並ぶエリアと低層マンションが調和して、より高級住宅地としての質の高い景観を醸していると感じます。単に地価や一種単価の比較では、実際の街並みや高級感とは関係ないと思いますが？

スルーw

>>2109 匿名さん　

やっぱりそのリストは、高級住宅街とは色々な面で合致しないですね。

横が調布市すぐの成城8丁目が、高輪3丁目より上とかあり得ないでしょう。
単純に地価も、成城8丁目は64万、高輪3は233万と4倍近く違いますし。
一種単価は、高級住宅街の序列を表す数値とは全く言えないということです。

しかし、まるで一種単価が高いほど高級住宅街だと誤解している方は、
どういう神経なのでしょう？都心不動産を知らないにも程があります。

成城はそもそも対象外エリアですが、問題の一例としてあげました。場違いでしたらご容赦を。

>>2120 匿名さん

これは恥ずかしいwww
もっと説得力のある理屈をつけましょうね。

>不動産の価値を全く理解してないだろ。w

では、あなたは道挟んですぐ調布市になるような成城8が、高輪3より住宅地として高級だと思っているのでしょうか？現地どちらも歩いたことありますか？

>成城8丁目は64万、高輪3は233万と4倍近く違いますし。

坪単価、それが不動産の価値。
調布市すぐ横の成城8丁目の方が、高輪三丁目より高級とかどういう神経？話にならないよね普通に。
ここって、都心をよく知らない田舎民が、一種単価とか高級住宅地とは無関係の値で、なんとか港区より郊外を上位に持ってこようとしてるけど、だからといって多摩川っぺりの川崎近くの田園調布の立地が都心に近づく訳でもないし、立地の時点で山手線外側など論外という人向けのスレがここなのに、しつこく対象外エリアがあれこれ書き込んでも、誰も興味もなければアウトオブ眼中なんですけどね。意味のないレスばかりでスペースの無駄ですねえ。

さすがですね。

>>2123 匿名さん

同じ延床面積の建物に住むとしたら、成城8の方が高輪3よりも土地代がかかる、ってことだよ。つまり高額ってわけだ。
イメージで語られても説得力ゼロだよ。

>同じ延床面積の建物に住むとしたら、成城8の方が高輪3よりも土地代がかかる、ってことだよ。つまり高額ってわけだ。

それが、街の高級感とどういう関係が？成城8など50坪程度の家ばかり、高輪3の100坪の家とは価格も価値も大違いなんだが？土地代がかかるという以前に、高輪を検討しているような富裕層が、成城8などの田舎に住むわけもない。たらればの話は意味ない。

>>2118 匿名さん

そういうボロ屋を言い出したら、大概のところには存在しますので、叩き合いの結果『該当なし』になるでしょうね。

確かに公示価格をベースにしている以上、面ではなく点でのランキングになりますので、高級住宅街を完璧に表しているものではありませんが、点であっても十分に参考になるとは思います。

>成城8丁目は64万、高輪3は233万と4倍近く違いますし。

成城8丁目は64万x50坪=土地代3000万。
高輪3は233万x100坪=土地代2億3000万。

さて、どちらがより高級住宅地でしょうか？w

>>2128 匿名さん　

白金4や高輪にはそんなボロ屋はありませんよ。ミニ戸も。
今までの議論では、点で高級マンションがあっても意味ないはずですが？点なら他に赤坂や表参道などの超高級マンションがありますし。一種単価で高いからといって南麻布が住宅地として最高ではありませんし、成城八丁目が高輪三丁目より高級だなんて言ったら、100人が100人失笑しますよ。

>>2127 匿名さん

なんで地価の話から、高輪が100坪で成城が50坪、という意味不明な話に擦り変わる？
君の妄想ではなく客観的データに基づいて説明できないと、企画書通らないよ！やり直し！

一軒の豪邸があるだけでもダメだったよね。マンションだって同じこと。
また周囲にミニ戸や崩れかけのボロ屋、都営住宅などの低年収向け住宅の存在もタブーでしょう。

>なんで地価の話から、高輪が100坪で成城が50坪、という意味不明な話に擦り変わる？

それなら、なんで地価の話から一種単価の話にすり替わる？高級感とは関係ない。

あ、君もっと漢字も勉強したほうがいいねw

>>2132 匿名さん

じゃ、客観的統計値に基づいて貴方が正しいと思うランキングを出してみなよ。
人の意見にケチだけ付けて代替案も示さない、って野党のアホ議員か？

>客観的統計値に基づいて貴方が正しいと思うランキングを出してみなよ。

それが君にとっては「一種単価」なんだろ。アホらし。高級感とは関係ない指標なのに。
もっと勉強しなさい。あと漢字もなw　擦り変わる？ ってw　擦るなよw

1人で連投ごくろうさん。まったく説得力がないけど。

大体、このスレで言われてた通りってところですね。
当然ですけどね。

成城って789は全く高級ではないですよ。

都心住宅地を何も知らない人（以前にボロ家ばかりの広尾2丁目を高級とか言い張ってた無知な郊外さん）が、一種単価なら都心に抵抗できると編み出した、高級住宅地は何たるかも知らない人が、ただ悦に入ってヌカ喜びしているだけですね。

リアル都心住みから見ると、穴だらけで高級住宅地とは関係ない意味ない内容のリストだから。白金より白金台が上位とか、成城8丁目が高輪3丁目より上位とかw、全く無意味なリストを出せば出すほど無知を露呈しているだけでみっともないだけ。都心住宅地を何も知らないことが露呈したので、以降相手してやる必要もないレベルの低さだと感じただけです。

>>2137 匿名さん

公示価格を基にした指標なんだが、納得できるランキングになってるな。上位ランクはまったく違和感ないね。

G涙目ｗｗ

>>2139 匿名さん

説得力なし。残念でしたw

>>2137 匿名さん　

ふーん、南麻布4が最高峰なのかあ。自分はそのエリアの億ション住んでるけど、実家のある池田山のほうがはるかに高級感あると思いますけどね、質の高い広い戸建ても南麻布にはほぼ無いし。高級住宅地の基準によってどう感じるか、まあ私は南麻布も池田山も知ってるので語れますが、ここの人は両方とも住んだこと無い人ばっかでしょ。だからレス見てて滑稽に感じてしまいました。現地に住んだこともない、本当の高級住宅地は何たるかも知らない人たちでどうぞ話し進めて下さい。以上です。

>上位ランクはまったく違和感ないね。

ありがとうございます。南麻布いいですよ。ぜひ住んでみてください、できれば戸建てで。

五反田Gの敗北宣言

書き忘れましたが、白金の高台には親戚が数家族住んでいますので白金エリアも結構詳しいです。なぜかマンション街の白金台のほうが高級だと勘違いしている無知な人がいますが、それも滑稽です。本当の高級住宅地は何たるかも知らない人たちが、高級を語るほど無意味で滑稽なものはありませんから。スレ対象外エリアのゴリ押しだらけの、お粗末なスレになってしまいましたね。

上位ランクに東五反田5は入ってないですね。さげすまれ笑われる風俗街アドレスが最高峰の高級住宅地の訳がない、とずっと信じていましたが、当然の結果とは言えうれしいですね。めでたしめでたし。

池田山が実家で親戚は白金、麻布、広尾など。現在は南麻布の億ション住まい。
外側エリアなど行くことも興味もない。都心生まれ育ちだとそんなもんです正直。

ともかく、南麻布が最高峰と決まったようで良かった。まあ個人的には、いずれ相続で池田山に戻ると思いますが。
外側には住む気はありません。一種単価が上だろうと下だろうと興味もなし。

>>2149 匿名さん

悔しさMAXですね。残念でしたw

>>2143 匿名さん

貴方の主観で語られても、説得力ゼロ。
池田山？ 幕下力士かい？

>池田山？ 幕下力士かい？

傑作ｗ

>>2151 匿名さん

東五反田は北千住と同等レベルなので序の口ですかね。笑われるようなところには住みたくありません。

今日の軽井沢は朝からよく晴れて、絶好のアウトレット日和。芝生が気持ちいい一日でした！

>絶好のアウトレット日和
>絶好のアウトレット日和
>絶好のアウトレット日和

バーゲンでも行ってたのか？

>>2154 匿名さん

スレと関係ないどうでもいい書き込みはお控えください。

>>2155 匿名さん

軽井沢に来たら、プリンスのアウトレットがマストでしょ。旧軽銀座はだいぶ廃れてますから。まさか軽井沢来たことないの？

>>2157 匿名さん

スレと関係ないどうでもいい書き込みはお控えください。

軽井沢か・・・
行き飽きたよ

>>2124 匿名さん

>>坪単価、それが不動産の価値。

容積率を無視して単純に坪単価で優劣を付けるなら、最高峰は赤坂・番町という結論になりますね。

貴方の主張は矛盾だらけ。

都心住宅地を何も知らない人（以前にボロ家ばかりの広尾2丁目を高級とか言い張ってた無知な郊外さん）が、一種単価なら都心に抵抗できると編み出した、高級住宅地は何たるかも知らない人が、ただ悦に入ってヌカ喜びしているだけですね。

リアル都心住みから見ると、穴だらけで高級住宅地とは関係ない意味ない内容のリストだから。白金より白金台が上位とか、成城8丁目が高輪3丁目より上位とかw、全く無意味なリストを出せば出すほど無知を露呈しているだけでみっともないだけ。都心住宅地を何も知らないことが露呈したので、以降相手してやる必要もないレベルの低さだと感じただけです。

一種単価で高いから高級って本気かね？だから、成城八丁目が高輪三丁目より高級だなんて言ったら100人が100人失笑しますよ。

>>2161 匿名さん

>>以降相手してやる必要もないレベルの低さだと感じただけです。

相手にしてやる必要もないとか言いつつ、悔しさから何度も同じコメントをコピーして、完全に釣られてる奴。

ここ常識ない人が多いですね。
種単位というのは、ビルやマンションを建てる際の収益率を判断するための数値であって、その上下によって上だから住宅地として高級、下が低級という判断材料にはなりませんよ。雑居ビルだらけの番町と、マンションの少ない田園調布などを比較できないのと同じ。

フェラーリやロールスに乗ったこともない人が高級車を語るように、本当の高級住宅地は何たるかも知らない人たちが、高級を語るほど無意味で滑稽なものはありませんから。スレ対象外エリアのゴリ押しだらけの、お粗末なスレになってしまいましたね。

>>2164 匿名さん

たしかに1種単価は、不動産業者が一定の利回りを確保するためにはその土地価格が適正か割高か、等の判断基準として使用するのが一般的ではある。

指標が意味するところは、容積率100%辺りの土地単価。つまり、居住面積辺りの土地代と置き換えることもできる。

1種単価が高いということは、投資の観点からは『割高な土地』ということになるが、見る角度を変えれば『居住用地としての価値・魅力がある土地』とも解釈できる。

容積率を無視した坪単価での比較よりは、住宅地としての価値を表していると思う。

>>2166 匿名さん

訂正。
(誤)投資の観点からは『割高な土地』
(正)投資の観点からは『より高い賃料を設定しないと利回りが確保できない土地』

>『より高い賃料を設定しないと利回りが確保できない土地』

なら都心一択になる。同じ居住面積の広さの家賃は田園調布の戸建てより、港区のマンションのほうがはるかに高額。ただし、それは高級住宅地の要件の一つであり、例えば商業地隣接は高額だから自動的に高級とは限らない。例えば3Aエリアなど。

でも、いずれにせよ山手線外側はそれ以前に、立地、利便性、資産性、地歴などなど論外なので、このスレの対象外です。

>『より高い賃料を設定しないと利回りが確保できない土地』

田園調布でも松濤でもいいけど、延べ床80坪=260㎡ぐらいの家賃を、例えば六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズとかのマンションと比較してみたらいい。都心マンションのほうが遥かに高いから。だから六本木や虎ノ門のほうが住宅地として高級かね？
一種単価などなんの尺度にもならない、土地の仕入れで使うプロ=デベロッパー向けの数値だから。

>>2169 匿名さん

商業地のタワマンと比較しても意味がない。
やり直し！

>商業地のタワマンと比較しても意味がない。やり直し！

まさにそういことだよ。一種単価で比較しても意味がない。やり直し！

>>2168 匿名さん

別に山手線外側で順位を付けなくてよいが、内側限定で語るなら、低層住宅街は低レベルだからマンション用地の方が格上ということ。

>商業地のタワマンと比較しても意味がない。やり直し！

ああ、なら住宅地のパークマンション南麻布とか、広尾とか、そういうエリアのマンションでもいいよ。
田園調布でも松濤でも戸建ては賃貸安いから。それだけ人気も無いってこと。
家賃が高い=人気が高い=高級なんだろ？w

>低層住宅街は低レベルだからマンション用地の方が格上ということ。

それ、要は池田山は南麻布より格下と言いたいだけだろ。
君はずーっと粘着して必死にそう言い続けてるけど、
常識ある都心住民は、もちろんどちらも知っているけど（君ははじめ池田山知らなかったみたいだけど）、
南麻布が高級マンションが多いエリアだし、池田山が広い邸宅の建ち並ぶ、昔からの著名住宅街であることも知っている。
どちらが格上とか下とか、マンションメインの街区と、戸建てメインの街区は単純に比較できないなんて、
普通の判断出来るだけの常識を持っているもの。それをただ地価が高い、都心に近い、だけで判断するなら、
商業地に近い銀座や千代田区などになるだろうが、それは「住宅地として」高級かとは関係無い。
常識のない発言は、無教養と、出自の悪さを露呈するだけで恥の上塗りなのだが、まだ続けるのか？

家賃が高いというだけで高級というなら、家賃比較すれば簡単じゃね？

一軒一軒調べるのは面倒だけど、港区の高級物件だと家賃の平均はだいたい坪4万ぐらい。
50坪=165㎡ぐらいだとだいたい200万ぐらいかな。
同じ延べ床の田園調布や松濤の一軒屋だとどんな感じ？

>例えば赤坂檜町タワーとか狭い部屋でも３億スタート、高層の広い住戸は20億超えだから、あのマンション一棟で田園調布3丁目の家だったら100軒ぐらい、松濤なら一丁目全部買えるのでは？そんな安い街が最高級の住宅街とはとても言えない。

だね。結局山手線外側には高級住宅街は存在しない。内側のマンション混在の商業エリアか、都心でも希少な一種低層の戸建て街かが都内最高峰という結論です。どちらも、pros and consがありますから、外側には価値の高い高級住宅街はないから、悔しくて都心住民にちょっかい出してくる、さもしい外側は排除してゆっくりいきましょう！

>山手線内はそもそも商業地メインなんだから、低層である必要はなく、

集合住宅より、低層住居専用エリアに広い庭つきで住まうことこそが、最高の贅沢だろう。マンションとは所詮は土地建物を他人とシェアの集合住宅であり、地価の高い内側エリアで自己所有の一軒家が最高なのは当然。本当の贅沢、高級という定義を今一度よく認識すべきだね。そもそも、その一つとして山手線外側はセカンドクラス、J2なんだよ。地価・地歴・利便性全てにおいて劣っているんだからね都心より。

>本当の贅沢、高級という定義を今一度よく認識すべきだね。そもそも、その一つとして山手線外側はセカンドクラス、J2なんだよ。地価・地歴・利便性全てにおいて劣っているんだからね都心より。

やっとこ探し出したI種単価の比較でも郊外は撃沈。家賃も安い郊外など初めから論外。ご苦労さんw

>>2174 匿名さん
横からだけど。南麻布在住の自分のお住いの住宅地は都内ナンバーワンとは言わないが、少なくとも池田山よりは格上だと思っているよ。

マンション街と戸建低層住宅街を比較するのは主観・好みも入りがちになるのでとりあえず置くとして、戸建低層住宅街のみで比較してみる。

①松濤1(渋谷-5)、1,840千円、150% 1種単価:1,227千円
②青葉台2(目黒-7)、1,480千円、100% 1種単価:1,480千円
③広尾2(渋谷-3)、1,340千円、150% 1種単価:893千円
④東五反田5(品川-9)、1,250千円、150% 1種単価:833千円
⑤本駒込6(文京-8)、1,210千円、150%
1種単価:807千円

1種単価以前に、平米単価でも外側の圧勝。

立地・利便性・地歴等の優位性は既に地価に折り込まれてますから。

内側の低層エリアはレベル低過ぎて話にならない。
だから、内側で最高峰を語るなら、港区・千代田区・渋谷区の高額マンション街(あくまで住居地域限定)ということになる。南麻布、赤坂、番町、神宮前、等。

>>2180 匿名さん

こりゃ、ぐうの音も出ない。
都心低層は撃沈。

なんだ、まだやってるんだ。きのう泣きながら敗北宣言したくせに、やっぱり悔しいんだねー
最高峰の高級住宅地はこの中のどれかに決まりました。この中に東五反田5が入ってなくて本当によかったわー

南麻布4が最高峰なのかあ。自分はそのエリアの億ション住んでるけど、実家のある池田山のほうがはるかに高級感あると思いますけどね地価関係なく。質の高い広い戸建ても南麻布にはほぼ無いし。高級住宅地の基準によってどう感じるか、まあ私は南麻布も池田山も知ってるので語れますが、ここの人は両方とも住んだこと無い人ばっかでしょ。だからレス見てて滑稽に感じてしまいました。現地に住んだこともない、本当の高級住宅地は何たるかも知らない人たちでどうぞ話し進めて下さい。以上です。

>>2180 匿名さん

だから？地価以前に、そもそも山手線外側は論外だという代々の都心住民も多いから話にならない。上京さんとか、地歴も理解できず、高けりゃ高級？とでも盲信してるブランド信仰者には知名度の高いエリアがいいんでしょう。

以前、参議院副議長より、知名度のある都知事のほうが上、とか恥ずかしげもなく公言しているような無教養で低級民度な情弱さんとは話は合わず当然です。

>>2184 匿名さん

地歴が素晴らしいエリアなら当然価格に反映されてますから。言い訳ばかりでみっともない。

>>2185 匿名さん

ん？最高峰の南麻布住みなんで、マンションですが。下々の庶民は黙ってなよ。

>>2186 匿名さん

だから、悔しいのだろうが、マジみっともない！

自分は価格以前に立地、ここは山手線内側スレなのに、外側みたいな郊外推しのスレチの低民度さに辟易してます。外側って都心コンプだから仕方ないのかな。迷惑な人多そうだから、そもそも外側は論外なのに。by代々都心住民。

まさに＊＊＊の遠吠え。w

>>2187 匿名さん

なぜ？南麻布が最高峰なんだよね？住民からしたら今更なんだかなあって感じだけど。
じゃ、郊外さんはもう来るなよw

南麻布の家賃12万の賃貸住みですが、都内最高の住宅地に住んでいると思うと誇らしいです。田園調布とか松濤とかの山手線外側は安いし遠いし不偏だし、やっぱり知名度も高くて有名な港区が最高です！ゴミみたいな郊外はスレチなんで入場禁止だよ！

>>2191 匿名さん

みっともない。恥ずかしくない？

今日はいいお天気で風が爽やかで涼しかったので、近所のナショナル麻布まで買い出しに行ってきたところです。賃貸マンション住みでも、有栖川公園の新緑や、意識の高い周辺住民が多いので住んでいて楽しい街で、都内最高峰に選んで頂いてまさに最高に相応しい街です。いずれは家賃100万超えのパークマンション南麻布やプラウド南麻布に住むのが憧れです！今は広尾のセガフレードから、周りは外国人の方も多い中レス書いてます！

南麻布も悪くないけど、マンション街の最高峰は六本木4丁目だと思う。
檜町公園を囲むようにパークマンション六本木、パークマンション檜町公園、プラウド六本木、ブランズ六本木など。以下ご参考。

【史上最高額55億円!!】パークマンション檜町公園が凄まじすぎる!!その全貌に迫りました。
https://kawlu.com/journal/2017/12/12/55608/

>みっともない。恥ずかしくない？

対象外だと再三注意されているのに、しつこくスレチなレスを連投する厚顔無恥なあなたの方が、
よっぽど恥ずかしいでしょう。みっともない。

容積率80％対決。

ふむ。>>2182のI種単価のリストだと、南麻布4がトップにランクインしているのに、南麻布に負けずとも劣らない、棟数や価格で言えばさらに上のはずの六本木4がランクインしていないのはなぜ？やはりI種単価って偏りがあって全く意味を成しませんね。少なくとも、都心住宅街をよく知っている人間から見ると、高級住宅街を語る上ではいびつで合理性に欠けますね。そこに意を唱える人がいないというのが、更に可笑しな事象ですが…w　
スレチと言われ続けながら、必死にレスし続ける郊外民さんの意図が透けて見えるようですw

>>2196

世田谷とか大田区とか・・・スレタイ読めませんか？
山手線外側の格下の住宅街など、そもそもスレチだし誰も興味無いんですよ。
スレを荒らすのはやめてください。

>そこに意を唱える人がいないというのが、更に可笑しな事象ですが…w　

実家が池田山で、南麻布在住の者ですが、私以外はみな外側住民だからでしょう。
スレ対象外なのに日本語理解できないようで。日本語理解できないような人が、
いくら郊外を押し売りしてきても迷惑なだけで、逆効果なんですけどね。
それすら理解できない低能力なようで、もはや呆れています。。

ぷっｗｗ