ピアース都立大学ってどうですか？

同じ呑川沿いでも、柿の木坂や八雲とは雰囲気が全然違いますね。

城南ピアースの印象を比較しての序列

若林≧用賀＞自由が丘>都立大学

緑が丘は、すでに各投稿のとおり。現地も含めてプラス要因が見当たらない
総合的に若林がもっとも無難か。用賀は立地環境で評価
奥沢でも、自由が丘を気取るならありか

ディスポーザーなし、共用設備なしなので管理費や修繕積立金は安いんだろうと思います。3階建てだけど、さすがにエレベーターはあるよね？

>>82 マンション比較中さん
同感です。しかも、若林≧用賀＞自由が丘>都立大学 順でディアナっぽさが増すという感じ。

>>83 匿名さん
エレベーターはさすがに有るかと笑
管理費は６６戸、低層、平置駐車場ですので同規模よりも少しは安くなりそうですね
修繕積立金は、、、修繕費用予算の費用が漏れなく計上されて高い計画のマンションがオススメです笑

6,000万台があればいいのですが、無さそうですね。

低層マンションだしその金額はないでしょう。

>>86 評判気になるさん

HPのDタイプならもしかしたら6,000台後半ならあるのでは？

>>83
ディスポーザーありますよ！ないのは自由が丘ですね。

池田山公園は、さすがに「ディアナ」と発表されましたが、ディスポーザーなしで「自由が丘」というのも、おやって感じがしました。用賀は、既存の「ディアナ」が３つのもあったので、新規は「ピアース」になったようで。若林は「ディアナ」仕様で作れば、もっとよかった気もします。でも三茶から遠いから難しかったのか。この都立大学の設備仕様は高くないと思いますが、ここしばらくは、「ピアース」の販売が続くのでしょうかね。

>>90 匿名さん
若林は外廊下ですしコンパクトな間取りが多いですからねぇ
設備は昔のディアナとは違うようですが、三茶ディアナ仕様ではある様です
いまどこの売主も近郊のマンションは仕様レベルが似てきています
ここの仕様が高くないのはどの設備ですか？
もしそうなら候補から外したいです

用賀　内廊下　ディスポーザ有　メゾネット有り
若林　外廊下　ディスポーザ有　直接基礎
自由　外廊下　ディスポーザ無　
都立　内廊下　ディスポーザ有　壁式構造　メゾネット有り
あってます？

ディスポーザの便利さを体感してしまうと、もう戻れませんね。
内廊下は個人的には高級感があって憧れがあります。

ハザードはどこまで気にしたら良いでしょうかね。近隣住民の方、いかが思われますか？個人的に立地は気に入っていますが、、、

>>94 評判気になるさん
ハザードを気にするなら緑道(暗渠)沿いは止めるべきですね。
川沿い低地って事です。

>>93 マンション検討中さん

内廊下はその分維持費があがる

ゼンコンがしっかりしていればいいが、コンクリート打ちっぱなしは、工事の出来栄えが試される。

>>97 マンション比較中さん
あと維持費も。
2年に一回程度コンクリ打ちっぱなし部分に撥水剤を塗布する必要があるかと思います。
そうしないと雨漏りしちゃいます。

>>94 評判気になるさん
都立大近辺に30年程住んでおりますが、
そこはあまりネックだと個人的には感じてはおりません。
確かにリスクはありますが対策をしていても、それでも浸水するなら他の場所でも起こりえることですし。。何にプライオリティをおくか次第かなとは。
また想定外のことはいつかは有りえることだとは思うのでハザードリスクを気にするのであれば平町・碑文谷方面等、より高台方面が安全かなと感じました。

ハザードってあまり気にすることありませんでしたが、
やっぱり多少なりとも気にしなければなりませんかね。
永住目的なら特に考えておきたいポイントかもしれません。

低金利の影響で「なってしまった億ション」かもしれませんね。中身は我々が思い描く億ションには遠いですが。

デザイナーズマンションみたいで、とてもかっこいいです。
でも、管理も大変そう。
冬寒いって聞いたのですが、本当ですか？

>>2年に一回程度コンクリ打ちっぱなし部分に撥水剤を塗布する必要がある
多分、管理費に入っていると思います。管理費や修繕費が上がることもありますか？

>>102 匿名さん
管理費には入っているかと思います。（むしろ入っていないとオカシイ笑）
営業さんが業務委託費当初予算の内訳を出してくれると思いますので、不安でしたら確認されると良いかと思います。

>>102 匿名さん
内側に断熱材が入っていますので、タイル張りの物件と変わりませんよ。内側がコンクリート打ちっぱなしでは無いですよね。

>>99 匿名さん

コメントありがとうございました！区の基準以上の対策もしているそうですし、それ以上の天災の場合は、確かに、どこでも同じかもしれないですね！

緑道の反対側の陽当たりは気になります。

向かいの野村が具体化したら比較して検討したいですが、なかなか、そうはいかないのが新築かと思っています。

>>101 匿名さん

上手に言いますね。70㎡程のプランかつこの立地で億ションですので、それならば別立地で別マンション若しくは戸建が建てられます。

案内会行ってきました。歩くのは苦にならないので、立地は良かったのですが値段が…
最近価格が発表されましたが、Fタイプの62㎡で7400万からだそうです。こちらは緑道(東側)と反対側ですが、1階だと半地下のような形になるので日当たりも気になります。東側が3階、西側が4階になるようです。
担当者はエントランスの家具はイタリアのなんとかで、優越感を感じていただけるような内装で、この立地に新築物件は希少性が高く…を連呼されていて、挙句、この値段が無理なら他のエリアあたった方がいいですよ、と言われました。まあ、本当のことですけど、ちょくちょく上から目線の発言が気になりました。

>>88 匿名さん
Dタイプは7000万くらいでは、と担当者の方が仰ってましたよ。

・一見おしゃれでも、コンクリート打ちっぱなしは、経年劣化は必至。外観デザインは好き好きもあるでしょうが
・エントランスの家具が舶来といってもね。もっと実用的な話として、設備仕様レベルは共有、専有のトータルで評価しないと。三井や野村では「標準」なのに、そうでない部分もあるので
・若いうちは、歩くのは苦にならないかもしれないが、長く暮らしていけば…。都立大学まで遠いです！　頭上の鉄塔と電線が気になりました
・目と鼻の先の「野村」を待つか、思案される方もいるかと
・どこのデべでも、上から目線の勘違いの営業にあたってしまったら、そもそも縁がなかったとあきらめるか。もちろん、若くても仕事のできる営業さんもいますが。初見の接客で裁量権のある「チーフ」が担当なら、属性を評価された上客という扱いになりますが、さて…。
・大手以上に強気の価格設定。このエリアでリセールを考えると「？」

野村が安く仕上げてきたらショックですね。野村はいつになるかも分からないし、基本的には高めの値付けになるかと思ってモリモトさんで話を進めています。
前身の都民住宅も築浅なので、壊して建て直す必要があるかも不思議です。。

パークホームズ自由が丘ですら、ビックリポンの高値でした（笑）
野村も相当高めになるでしょうね。

>>110 評判気になるさん
野村さんですが近頃は「物件によっては」コストカット仕様が多いので要警戒ですね。
洗足ではディスポーザーも付いてない！って話題になってますね。

>>112 匿名さん
大手の方がコストカット最近酷いですよ。

>>107 通りがかりさん

物件角にある消防署が気になりました。小さい派出所ですが、サイレン音が鳴り響いて気になりそう。

>>113 マンション検討中さん
昔は仕様もデザインも新興デベが財閥系を超える事はありませんでしたが、最近の財閥系は酷いコストカット物件がチラホラありますね。（全部では無いですよ）

モリモトさんが最近当たっているのは仕様もデザイン性も頑張っているのが受けているのでしょうね。
一般庶民向け物件では良いものを作っているかと思います。

一部の営業さんの態度や、過去に経営面でやらかした点で損している感じがします。

>>114 マンション検討中さん

近くに住んでますがそこまで出動回数は多くないですよ！逆に、火災の場合は安全、と思ってます。

>>112 匿名さん

そうなんですね、ありがとうございます！野村は、モリモトを見た後の設計になるので、違った角度からのデザインを仕上げてきそうですね。モリモトに入居した後、野村が素晴らしいデザインで予想外に安い！となったらさみしいです。いっそ、買えないレベルの値付けであることを祈ります笑

>>117 評判気になるさん
どうしても大手さんはブランド料（大企業を維持するための間接コスト）が掛かりますので、
①ここを越える素晴らしい仕様で超高額
②ここと同じ仕様でお値段お高め
③ここより低い仕様で同額程度
にはなると思います。
この市況で大手さんがこの物件より良い仕様で同額以下の価格設定は普通に考えて無理でしょうね…

>>118 マンション検討中さん
わかりやすいまとめですね！おっしゃる通りだと思います。あとは、ご自身の好みと予算によります。

プラウド瀬田一丁目は、もともとあったマンションを解体しての開発でした。
さすがに、ノムラも「瀬田」という地にふさわしいマンションにしようと、久々にグレードの高い物件となりました。最近、より駅近に某大手の新築ができましたが、マンコミで写真もアップされたように、コストカットがありありです。
洗足のプラウドが「定借」で不満の声があるようですが、果たして、ここのモリモトを上回る物件をつくる意気込みがあるか。。ただ、「瀬田」レベルのハイクラスの仕様にはならないとは思います。立地、周辺環境があまりに違うので。

緑道と反対側の部屋の日当たりが気になりますね。
西向きですが、坂なので目の前の建物よりやや下に立つみたいですし。最上階でも3階の高さなら前の建物で日陰にならないのか心配です。以前の建物はどうだったのでしょうか。

>>117 評判気になるさん
大岡山マンション跡地となると規模もここより大きくなるので、それがどう価格に反映するかだと思います。

>>120 マンション比較中さん
瀬田のプラウドは良すぎますよ。比較しちゃだめ

>>123 匿名さん
瀬田はレンジが違いますね笑

>>112 匿名さん
こちらのプラウドは70平米で1億位から、、、と言ってました。
洗足の営業さんが言ってました。

今の時期は寂しいですが、春夏秋は緑道の緑や桜がすごくきれいなんですよね。特に緑が丘駅から駐輪場を抜けた方の道は良い環境で、付近住民は駅前の車の通る道は誰も歩かないです。

>>125 匿名さん

そうなんですね！ありがとうございます。もう時期も決まってるんでしょうか？
手が届かなさそうで、安心しました笑

>>107 通りがかりさん

わかる！モリモトの営業は最悪
上から目線半端ない
大きな買い物はモリモトからしたくない

>>128 マンション検討中さん
ハズレ引いたんですね。どこのデベも最初に記入するプロフィールでどの営業マンつけるか振り分けてるようです。

>>129 マンション検討中さん
でしょうね、属性と資金と物件価格が合ってない訪問者にエース級の営業さんを充ててもね。。。
甘言でギリギリのローンを組まされて後々苦労するより良かったと思いますよ。

>>108 通りがかりさん

残念ながらそれならば諦めます

ギャラリーの予約が取れずご存知の方に教えていただきたいのですが、3LDKで70平米以上の部屋（最下層階は除く）はどのくらいの価格でしょうか？この立地で億超えはないと思いますが、9000万円台のどの辺かなと。

こえますよ

>>132 匿名さん

>>77
>>107
>>108
辺りが参考になるかも？　
正しいかどうかはご自身で確かめて下さい

ご回答感謝です。億超えですか。ファミリー向けとなると戸数も少ないから高値でも売れてしまうのでしょうね。他を探します。この立地ならもっとファミリー向け住戸を増やして欲しかったです。ありがとうございました。

>>135 匿名さん
東上線で埼玉方面、つくばエクスプレスで千葉茨城県方面だと広いファミリー物件でお値段控えめの物件がたくさん出てきますね。大規模マンションも共用設備充実、管理費も抑えめです。
都内東急エリアはブランドがあるのでこの価格にビビったら無理ですね。
（奥の手で世田谷中町物件もありますが…）

東上線沿いには住みたくないですよ。

>>136 匿名さん
東急エリアに住んでいる人は東急へのこだわり強いので。それなのに新築供給は少ない。どう考えても価格上がります。

郊外にマンションを買うとリセールで後悔しますよ。
安かろう悪かろうです。

埼玉や千葉方面に行くくらいなら、神奈川だとしても田園都市線にするのでは？

>>140 匿名さん
田園都市線って下ってもなかなか値段が下がらない笑
なんでたまプラや青葉台が高いのかがわからんw

>>132 匿名さん

70超で一番安いのは9390でしたよ

>>142 評判気になるさん
リーズナブルですね

若林は“正解”だったとみた人たちも・・

＞＞141 匿名さん
たまプラに住んでいる知り合いが何人かいるけど、二子玉川を馬鹿にしていて世田谷区よりも上だと思っているらしい。さすがに東横線沿いの目黒区にはかなわないと認めているようだけど。
たまプラはアクセスの悪い、面白みのない街だけど、いずれにせよ何故か住民のプライドが異常に高い。

他のデベの営業さんが言ってましたが、田園都市線の奥のエリアは専業主婦の方が多いそうです。
満員電車に奥様方は乗らない前提で、旦那さんお通勤＆仕事頑張ってー！だそうです。
合理的ですねー笑

昔は、テレビの影響もあって、神奈川田都にあこがれた時期もありましたが、

便利な世田谷田都に住み慣れて、よかったと思います。

駆け出しの地方勤務から待望の東京本社勤務になって、家探しを知人らに相談したら、
東急は部長クラス、小田急は課長クラス、京王は係長クラスと言われ…
かなり大ざっぱな物言いと思いましたが、東横線は神奈川でも相場が高ったなあ。
結局、ちょっと駅から遠い大井町線沿線になりましたが…（笑）

>>106 マンション検討中さん
そりゃそうだけど都内だと東側の災害リスクが高いとこしか無理なのでは？

＞144 匿名さん
＞148 評判気になるさん

2018年のDC尾山台翠景が駅距離ありながら環境も良く、物件に対する価格がディアナ離れしていて評判でした。
昨年中古が出ましたが、価格上乗せも無かったらしく一瞬で消えました。
見ている人は居るものですね。

若林もそのピアース版でしょうか？
モリモトさんはたま～に出しますね。

尾山台は、あの立地だから高くできなかった。なぜ、ディアナだったなのか。

昨年末、外周補修のコンクリート工事を広範囲にしていたのが気になりました。

近隣住まいだけど、今朝の新聞に厚紙で作られた立派な広告が入ってた。
問い合わせ多数と聞いていたけど、何でもいまだに新規客を集めようとするのか、、、それがこのマンションの評価に対する答え。

ここって坪450万くらいですか？

>>150 マンション検討中さん
世田谷線は評価が低かったですからね。
田園都市線、東横線物件と比較されると、物件がたくさん出た時代では検討初期段階で外されることもあったと思います。

世田谷線駅近物件ですと田園都市線駅遠物件と比較して、渋谷までのドアto時間が勝負になります。
庶民が物理的に買える値段におさまっていただけかもしれませんが笑

ただ、世田谷線物件は中古を含めてめったに出ないので決断瞬発力が必要なのが難点ですね。

売れ行きはどうなのでしょうか？

>>156 マンション比較中さん
モリモトさんの売り方って、一部のパンダ部屋を除いて実質先着順です。客が手を上げた住戸が販売されます。既に客が着いていれば抽選にもなりません。

あと、友の会分が実質0期。
もし有力な候補物件でしたら、連絡を待つのではなく積極的に連絡をとって営業さんとコンタクト取ることをオススメします。

もし、あなたの属性と資金が物件価格に合っていて、営業さんから見て優良顧客に見えて、買いたい熱意が伝われば、友の会枠で買えるかもしれません。

>>156 マンション比較中さん

営業さんに聞くと、物件正面に出来るプラウドを意識している組が多いとのことです。プラウドの方が南側に面した並木道で資産価値が高いのは間違いなさそうです。
事前案内会も次々設定されていますし、人気殺到という様子ではないです。

＞＞158 マンション検討中さん
プラウドが並木道に面して南側というのは間違いです。
ここは並木道を挟んで東西に向き合っています。

ピアースは東向きでプラウドは西向き。
プラウドの敷地の方がずっと広いので南向きも作れると思いますが、
桜並木には面していません。
ハザードのランクも1段階深く、送電線の鉄塔もプラウド側に在ります。

それでも、都立大学駅から平坦で周辺環境も敷地もファミリー向けの
良い場所と思います。

現時点で、プランも価格もまったく読めないプラウド。
“妄想”も含めて、広さなど期待値はあるが、それを待つか否か。
しかし、これこそ正解はない。
多くの投稿にもあるとおり、現地をみて、多かれ少なかれ、
不安や失望はあるだろう。
そうしたネガティブ要素を逆手にとって、
「城南のモリモト」がどうさばく、見もの。
個人的には、コンクリート打ちっぱなしは…
P若林が世田谷線でなければなあ。

>>160 匿名さん

おっしゃる通りですね
プラウドを待つうちにローン支払いの年数も減ってしまいますし、期待通りのプラウドが建つかもわからない。。。

敷地は広そうなので、コストメリットはあるかもしれないですがまだ、解体もスタートしていないですよね？
プラウドにはいつ入居できるか情報お持ちの方いらっしゃいますか？

低階層の2LDKはまだ残っているのでしょうか？

>>160 匿名さん
Ｐ若林。サブ路線ですが三軒茶屋エリアで＠300代（三茶駅近では無いw）。
今となってはお買い得感があった気もします。
最終一戸。この週末には売れて完売になりそうな勢いですね。

建設計画の届出調べてみましたが、データバンクでヒットしないですね。
まだ、既存アパートが解体していないので、もう少し先かと。

>>153 マンション検討中さん
近隣で浸水している家もありましたとありますが、いつごろのどちらのことでしょうか？私が役所で調べた時には長期に渡りそんな話はありませんでしたが。

億越えで誰が住むのかとありますが、この周りの一戸建ては、億越えが珍しくもなんとも無いので、ある程度お金のあるマンション派の普通の人だと思いますよ。

>>165 周辺住民さん
浸水実績図等を確認しましたが、少なくとも平成12年以降の浸水実績はないかと。

>>167 買い替え検討中さん
ですよね。緑道沿いに昔から住んでいる人も「暗渠になってからは水害には会っていない」と言っていたので、153氏の「浸水している家もありました」が気になります。

>>168 周辺住民さん
目黒区の浸水実績を見ると緑ヶ丘1丁目4で床上浸水が過去にあったようですが、1丁目5ではないようです。

>>169 買い替え検討中さん
緑が丘1丁目の4と５では、そう大きく条件は違わないように思います。いつごろの実績でしょうか？

目黒区の浸水実績で検索してみてください。都内の広範囲で浸水実績があり、気にしたらキリないですよ。

153 です。
マンションの隣とかではなく少し離れた緑道沿いの話です。混乱させてすみません。
以前東洋経済で呑川によって浸水したお宅の記事を読んだり最近の大型台風で私が過度にハザードを気にしてしまいました…。
新築マンションなら対策してるでしょうし、多摩川のような大規模浸水はないので心配しなくても大丈夫かと思います。
不安にさせてしまってたら申し訳ありませんでした！(＞＜)桜の時期は最高ですよね！

浸水実績を見ると、必ずしも低い地域が被害にあっているわけではなくて、坂の上にも点在しており、個々の建物の構造等も影響しそうですね。プラウドになると噂されているほうの建物は、いまだに30台位住民おの自転車があるようですので、計画には時間がかかりそうですね。ただしここまでの情報から、モリモトの営業に良い印象はありませんが。

まだ、ファミリータイプ残っているでしょうか。リセールも可能か？評価割れているみたいですね、、、静かな環境を求める人には向いていそうですが。

>>148 評判気になるさん
東急と言っても、東横線と他の線ではかなり地価や利便性にも差があるんですよね。それに駅前の商業施設の多さで比較すると、大森、大井町などJR沿線と比較すると東横線駅であってもどこもしょぼいですし、街の雰囲気を重視する人向けかと。
逆に言うと、近隣住民は普通に見えますが、収入はかなり高めでかつそれをひけらかさないタイプが多いかな。住民の年齢層に偏りも無いし、長く住める良い街ですよ。

>>161 評判気になるさん

1週間前お伺いした時は、都営住宅に住む、まだ数組が退去していないとおっしゃっていました。

東工大の付属高校が田町から移転してくるそうです。東工大キャンパスはかなり広大で、マンション近くにまで広がっています(通学区となる十一中も東工大の敷地内)。どこに高校が出来るか次第ですが、緑が丘エリアに出来た場合、環境や街並みもかなり変わると思います。高校生が闊歩するエリアになって賑わいができるのを良しとするか、雑多さが増えることを悪とするか。。

不便至極の立地環境。

プラウドまで待つメリットもなさそう。

>>178 匿名さん
駅前でもなければ眺望もたいしたことは無いと思うので、マンションであるメリットは大きくないかもしれません。しかし最寄り駅から徒歩８分の物件が不便至極とするならば、選択肢はかなり限られるでしょう。毒吐くのは簡単ですが、現実はそう甘く無い。

最寄り駅まで８分の良否はその駅の力によるでしょ。
最寄り駅がしょぼかったら意味はない。