ピアース都立大学ってどうですか？

>>20 マンション掲示板さん

建て替え前にあったマンションは浸水歴あると聞きましたので一階はやめた方がよい。
水害対策が建物内にあっても、ピンポイントであの辺りの一番低い窪地だから、万が一の時に本当に大丈夫なのか、、

ハザードマップで水害直撃って、ガーデンパレス自由が丘と同じだけどどうするんだろう。
何らかの説明がないと買主は安心できない。

>>22 マンション検討中さん

気になれば、この物件は買わない、で良いんじゃないでしょうか。
そこは天災の範囲でデベが保証するものでも無いですし、それを折り込んで買いの価格だと購入者が判断すれば買う、リスクの割に高いなと思うなら買わずで良いと思います。

今や水害は簡単にやってくる時代で、毎年のように50年に一度（笑）みたいな言葉を聞くようになりましたから甘くみない方が良いと思いますね。

今日から案内会ですね。価格期待してます。

コンクリート打ちっぱなしはデザイン的かもしれませんが、施工次第ではもっとも劣化が目立つので…。某ディアナにも亀裂が気になるケースありました。好みが分かれますね。

最寄駅の緑ヶ丘周辺には、一見すると何もなさそうな雰囲気ですが、スーパーやドラッグストアありますか？または今後できる予定など情報あったら知りたいです

あそこ高圧線なかったっけ？
水害は数十年前にありましたね。ちょうど自由が丘と大岡山の間の旧河川の窪地ですから。
ただ、静かで良いところですよ！
東横も大井町線も目黒線も使える便利な場所かと。

>>27 匿名さん
便利の指標がわからない。
大井町線・東横線・目黒線が利用できるとありますが、どの駅までも遠くて、緑が丘はマジで何もなし。ファミリー向けの場所にピアースって正直微妙ですね。

水害はヤバいですね。
水が集約しそうな谷底ですからね。

>>24 匿名さん
案内会へ参加されたのですね。
価格はおいくらでしょうか？

外観デザインお洒落ですね。
こんなマンションに住みたい。
緑が丘は生活環境はいいですが、買い物が不便。
車でまとめ買いしないのであれば、かなり大変かと。
以前、緑が丘に住んでいたので分かります。

>>31 匿名さん
見た目の印象はいいんだけど、緑道沿いは昔は川。低い土地が多いから心配だけど対策はどうなってるか、ハザードMAPでも2メートル浸水予測だし、いざというとき耐えれるでしょうか？対策聞けた方教えてください。

>>32 マンション検討中さん
今も川ですよ。暗渠になってるだけ。

競合する野村のマンション計画が気になりますね。

緑ヶ丘は何にもないし、実質普段の通勤通学には都立大学前か大岡山(行きの坂が無理)を利用するんだろうけどここみたいな駅遠の場合は自転車なんですかね？
そうするとまた、駅で駐輪場借りてまた月2,000から3,000円／台かかりますね。健康の為って歩るくんですかね？私は雨の日とかこの距離毎日歩くのは・・・。

>>24 匿名さん
私も案内会参加してきました。人気物件なのかかなり強気な姿勢でビックリしました。私には手が出なそうです。

>>36 マンション検討中さん

お値段はわかりましたか？

外観、おしゃれだと思うんですが…。
確かにコンパクトマンションで、家族で住むなら広めのJタイプかGタイプと思います。どちらも70㎡前半でした。

Gは最初2LDKと書いてあったので不安でしたが、サービスルームを主寝室にすれば3LDKになります。1LDKや2LDKが多くて、1人暮らしや投資用、夫婦2人の住まいが多いのかと思っています。

このあたりは高圧線があったんですか？
土地のことをあまり知らないので、教えてほしいです。
元々何があった場所なのかなど、あらかじめわかっておけるといいですね。

70平米のお部屋はおいくらぐらいなんでしょう

緑が丘駅ってなぜ、こんなにも何も利便施設がないのでしょうか。
10分以上の都立大学駅も自由が丘駅も自分には遠すぎます。バス停は近くにあります？

何度となく、現地へ足を運びました。緑が丘駅からの道、歩道・ガードレールもなく、夜は暗くて危険ですね。立地も含めて、ピアース用賀レジデンスのほうがいいですが、あちらは狭い部屋しかないので。。。

ここを駅から遠すぎると思う方は自由が丘や都立大学での検討は難しい。
碑文谷や八雲、自由が丘のブランドマンションは此処以上に最寄り駅から遠く、
急坂で表記以上の時間と労力を要します。
此処は都立大学からも自由が丘からもほぼ平坦で、遊歩道沿いに歩けます。
でも、自転車が良いですね。

どなたも言われていませんが、小学校と中学校が5分位で遊歩道沿いに通学できるのが、ファミリーには大きなメリットと思います。
何故ファミリー向けのお部屋が少ないのでしょうね？

向かいにプラウド？が建つようですが、此処より敷地が広くファミリー向けでしょうか？
遊歩道を挟んで向き合う東（ピアース）と西（プラウド？）ですが、どちらも水害ハザードマップ上に在るのが最大のネックと思います。
ただ、ピアースは敷地の一部が水浸最大～１ｍですが、向かい側は敷地の多くを
最大～２ｍで覆われています。　
近いのに数字は大きく違っていますね。

緑が丘からの道は、駅裏の屋根付き駐輪場を抜けて遊歩道へ出られます。
ガードレールの無い道は、背中側に建つパークホームズ自由が丘ですが、
そこの板でこちらの遊歩道を推奨していた程です。
でも、確かに夜は暗いですね。

緑が丘の昔から住民によると、昔、大岡山駅に統合の検討がなされたけど、
きつい登坂の大岡山へは住民の反対が強く、取りやめになったそうです。
郵便局も近くにありますし、急な日用品は取りあえず買えるお店は周辺に在りますよ。
選ぶモノは時間の有る時に都立、自由が丘、大岡山へ行くのは楽々。　
過疎地じゃないのですから。

>>42 近隣住民さん

駅から程よく近く、買い物利便施設もあり、建設地は静か。は贅沢ですね。

直近のピアース自由が丘、用賀、若林の中でもどうなのかと思いましたが、沖式ではまさかの儲かる確率85%と高評価です！なんで？

>>44 匿名さん
沖式ねぇ…
占いレベルとは言わないけどね…
競馬とか宝くじの予想屋ぐらいにはデータを研究しているかとは思いますが、物件購入可否の参考にはしてはいけない数字だと思います。
この数値で一喜一憂してはいろいろ損ですよ

その条件満たすのって、以外と用賀とか自由が丘な気がしますね。
用賀や自由が丘もかっこよく場所・モノ・価格、高いけど近くの他物件と比較するとバランス良し。になりますが、こちらの都立大学は価格どうなんでしょう。

価格お分かりになる方はいらっしゃいますか？
用賀、自由が丘は60平米台で8400万程でしたが、おそらく同程度の値付けなのかな。

本物件は用賀と比べて駅遠にはなるので若干、割高な気はしますが。。

確か事前案内会始まってるので概算金額は聞けてる人いるんじゃないかな？8,000切らないと厳しいのでは？野村の前に売り切りたいでしょモリモトは

同時販売だったら、プラウドに流れる可能性もありますからね。いまなら、強気でも売れる！？

ここの隣家、グーグルマップだとモザイクかかってるんだけど、どういうことだろう？

駅遠いマンションですのでバランス型でリセール弱そう。

駅10分くらいの距離でやや遠いく感じますが
駅前に無料で停められる駐輪場はありますでしょうか？
最近はどこも有料というところが増えてきていますので気になりました。

>>52 匿名さん
無料で止められる駐輪場なんてあるわけないじゃない。むしろ今どき23区内にそんなとこあるの？？
緑道沿いの駐輪場はたしか年間3千円だからタダみたいなもんだけど、徒歩10分程度の人は駅から遠いところしか当たらない。

プラン内容を見ると、使いやすそうな間取りもいいなと感じましたが、
何より通気性が高そうな設計になっているところに魅力を感じました。
これからの季節、湿気が多くなると思います。
距離は少しありますが、最寄り駅が複数あるのも便利でいいですね。

>>54 匿名さん
これからの季節は乾燥では？

私は用賀との比較は、同じモリモトでもちょっと。。この辺で探す人は東横線の中目黒から田園調布まで、大井町線の等々力から緑が丘くらいかと。電車は東横線、車は目黒通りをベースに考えるので、田園都市線と246だと比較の候補に入らないです。

緑が丘駅裏の緑道、中根公園、小中学校へのアクセスの良さ、家族向けにはすごく良い物件で楽しみにしてたのに、最大72平米では我が家のニーズに合わず、残念です。　

プラウドの名前ちらほら出てるけど、プラウド目黒洗足ガーデンコートのこと？それとも近くに新しいプラウドのプロジェクトがあるの？

最寄り駅から少し距離があるのが気になりますが
外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
低層階マンションもイメージが変わりました。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。
モダンな感じがして、女性には特に好まそうだと感じました。

ハザードマップが気になりますね。近年は豪雨が明らかに増えてきていますし。

>>16 匿名さん
＞こちらは野村不動産に売却されたようで

ソースありますか？

>>61 周辺住民さん
現地に何か看板が出てた気がする。気になるなら現地見るか、謄本あげるかしてみてください。

駅までちょっと距離があるのが気になりますが、
駅周辺に買い物できるお店や飲食店が結構集まっているので
生活面に関してはあんまり不便はなさそうな印象です。
実際のところこのへんの住み心地に関してはいかがでしょうか。

大岡山、緑が丘、、、どちらも微妙な駅ですね。東工大生には不便そうな周辺環境。ま、勉学に集中できるからいいのかな。
近辺の中古マンションでは、パークホームズ自由が丘、なかなか売れない感じ。

>>64 匿名さん
大岡山は全然微妙じゃないけどね
駅までは坂で遠いけど

大岡山は便利ですね。駅前の店も十分。都立大も好きです。東急沿線で探すなら大きい方の駅かと。むしろ、中目黒と自由が丘は特別と思います。

駅前が思ったより充実していて良い印象を受けました。
飲食店も多く、仕事終わりとか休日にふらっと良い時間をすごせそうです。
コロナ過で今はなかなか飲食店も厳しい時期ではありますが、
なんとか以前の暮らしが戻ってくることを願っています。

>>61 周辺住民さん
プラウドめっちゃいいですね！

いいね

ゲリラ豪雨災害多い時代だから、まあ住んだら1?2回はなんかあるよね。

モリモトだけはヤバいです。

超狭小の部屋、どんな方が買うんだろう

事前案内会が始まりましたね。地下の部屋は誰が買うのでしょうか。

緑が丘駅から５分でも、パークホームズ自由が丘。
同じくアドレスは緑が丘で、緑が丘駅から８分なのに、ピアース都立大学。
業界的にありがちなイメージを意識したネーミングだろうけど、
「緑が丘」では売りづらいというだけなのか。

こちらの2LDKの価格帯はいくらぐらいなんでしょうか？

>>72 匿名さん
投資用でしょうね

>>75 匿名さん

2階以上は8000万円台後半で話が進んでいるようです。

>>77 マンション検討中さん
若林みたいに60平米前後で6000万台のお部屋とかは無いですよね…

ワンルーム混在マンションは、パスです。
投資用想定で、テナントがコロコロ変わるし、出入り激しいマンションの良いマンション聞いたことないです、、
実需ならせめて、1LDKからでないと、検討できないです。

>>77 マンション検討中さん

この場所で…そうですか。諦めがつきます

同じ呑川沿いでも、柿の木坂や八雲とは雰囲気が全然違いますね。

城南ピアースの印象を比較しての序列

若林≧用賀＞自由が丘>都立大学

緑が丘は、すでに各投稿のとおり。現地も含めてプラス要因が見当たらない
総合的に若林がもっとも無難か。用賀は立地環境で評価
奥沢でも、自由が丘を気取るならありか

ディスポーザーなし、共用設備なしなので管理費や修繕積立金は安いんだろうと思います。3階建てだけど、さすがにエレベーターはあるよね？

>>82 マンション比較中さん
同感です。しかも、若林≧用賀＞自由が丘>都立大学 順でディアナっぽさが増すという感じ。

>>83 匿名さん
エレベーターはさすがに有るかと笑
管理費は６６戸、低層、平置駐車場ですので同規模よりも少しは安くなりそうですね
修繕積立金は、、、修繕費用予算の費用が漏れなく計上されて高い計画のマンションがオススメです笑

6,000万台があればいいのですが、無さそうですね。

低層マンションだしその金額はないでしょう。

>>86 評判気になるさん

HPのDタイプならもしかしたら6,000台後半ならあるのでは？

>>83
ディスポーザーありますよ！ないのは自由が丘ですね。

池田山公園は、さすがに「ディアナ」と発表されましたが、ディスポーザーなしで「自由が丘」というのも、おやって感じがしました。用賀は、既存の「ディアナ」が３つのもあったので、新規は「ピアース」になったようで。若林は「ディアナ」仕様で作れば、もっとよかった気もします。でも三茶から遠いから難しかったのか。この都立大学の設備仕様は高くないと思いますが、ここしばらくは、「ピアース」の販売が続くのでしょうかね。

>>90 匿名さん
若林は外廊下ですしコンパクトな間取りが多いですからねぇ
設備は昔のディアナとは違うようですが、三茶ディアナ仕様ではある様です
いまどこの売主も近郊のマンションは仕様レベルが似てきています
ここの仕様が高くないのはどの設備ですか？
もしそうなら候補から外したいです

用賀　内廊下　ディスポーザ有　メゾネット有り
若林　外廊下　ディスポーザ有　直接基礎
自由　外廊下　ディスポーザ無　
都立　内廊下　ディスポーザ有　壁式構造　メゾネット有り
あってます？

ディスポーザの便利さを体感してしまうと、もう戻れませんね。
内廊下は個人的には高級感があって憧れがあります。

ハザードはどこまで気にしたら良いでしょうかね。近隣住民の方、いかが思われますか？個人的に立地は気に入っていますが、、、

>>94 評判気になるさん
ハザードを気にするなら緑道(暗渠)沿いは止めるべきですね。
川沿い低地って事です。

>>93 マンション検討中さん

内廊下はその分維持費があがる

ゼンコンがしっかりしていればいいが、コンクリート打ちっぱなしは、工事の出来栄えが試される。

>>97 マンション比較中さん
あと維持費も。
2年に一回程度コンクリ打ちっぱなし部分に撥水剤を塗布する必要があるかと思います。
そうしないと雨漏りしちゃいます。

>>94 評判気になるさん
都立大近辺に30年程住んでおりますが、
そこはあまりネックだと個人的には感じてはおりません。
確かにリスクはありますが対策をしていても、それでも浸水するなら他の場所でも起こりえることですし。。何にプライオリティをおくか次第かなとは。
また想定外のことはいつかは有りえることだとは思うのでハザードリスクを気にするのであれば平町・碑文谷方面等、より高台方面が安全かなと感じました。

ハザードってあまり気にすることありませんでしたが、
やっぱり多少なりとも気にしなければなりませんかね。
永住目的なら特に考えておきたいポイントかもしれません。

低金利の影響で「なってしまった億ション」かもしれませんね。中身は我々が思い描く億ションには遠いですが。

デザイナーズマンションみたいで、とてもかっこいいです。
でも、管理も大変そう。
冬寒いって聞いたのですが、本当ですか？

>>2年に一回程度コンクリ打ちっぱなし部分に撥水剤を塗布する必要がある
多分、管理費に入っていると思います。管理費や修繕費が上がることもありますか？

>>102 匿名さん
管理費には入っているかと思います。（むしろ入っていないとオカシイ笑）
営業さんが業務委託費当初予算の内訳を出してくれると思いますので、不安でしたら確認されると良いかと思います。

>>102 匿名さん
内側に断熱材が入っていますので、タイル張りの物件と変わりませんよ。内側がコンクリート打ちっぱなしでは無いですよね。

>>99 匿名さん

コメントありがとうございました！区の基準以上の対策もしているそうですし、それ以上の天災の場合は、確かに、どこでも同じかもしれないですね！

緑道の反対側の陽当たりは気になります。

向かいの野村が具体化したら比較して検討したいですが、なかなか、そうはいかないのが新築かと思っています。

>>101 匿名さん

上手に言いますね。70㎡程のプランかつこの立地で億ションですので、それならば別立地で別マンション若しくは戸建が建てられます。

案内会行ってきました。歩くのは苦にならないので、立地は良かったのですが値段が…
最近価格が発表されましたが、Fタイプの62㎡で7400万からだそうです。こちらは緑道(東側)と反対側ですが、1階だと半地下のような形になるので日当たりも気になります。東側が3階、西側が4階になるようです。
担当者はエントランスの家具はイタリアのなんとかで、優越感を感じていただけるような内装で、この立地に新築物件は希少性が高く…を連呼されていて、挙句、この値段が無理なら他のエリアあたった方がいいですよ、と言われました。まあ、本当のことですけど、ちょくちょく上から目線の発言が気になりました。

>>88 匿名さん
Dタイプは7000万くらいでは、と担当者の方が仰ってましたよ。

・一見おしゃれでも、コンクリート打ちっぱなしは、経年劣化は必至。外観デザインは好き好きもあるでしょうが
・エントランスの家具が舶来といってもね。もっと実用的な話として、設備仕様レベルは共有、専有のトータルで評価しないと。三井や野村では「標準」なのに、そうでない部分もあるので
・若いうちは、歩くのは苦にならないかもしれないが、長く暮らしていけば…。都立大学まで遠いです！　頭上の鉄塔と電線が気になりました
・目と鼻の先の「野村」を待つか、思案される方もいるかと
・どこのデべでも、上から目線の勘違いの営業にあたってしまったら、そもそも縁がなかったとあきらめるか。もちろん、若くても仕事のできる営業さんもいますが。初見の接客で裁量権のある「チーフ」が担当なら、属性を評価された上客という扱いになりますが、さて…。
・大手以上に強気の価格設定。このエリアでリセールを考えると「？」

野村が安く仕上げてきたらショックですね。野村はいつになるかも分からないし、基本的には高めの値付けになるかと思ってモリモトさんで話を進めています。
前身の都民住宅も築浅なので、壊して建て直す必要があるかも不思議です。。

パークホームズ自由が丘ですら、ビックリポンの高値でした（笑）
野村も相当高めになるでしょうね。

>>110 評判気になるさん
野村さんですが近頃は「物件によっては」コストカット仕様が多いので要警戒ですね。
洗足ではディスポーザーも付いてない！って話題になってますね。

>>112 匿名さん
大手の方がコストカット最近酷いですよ。

>>107 通りがかりさん

物件角にある消防署が気になりました。小さい派出所ですが、サイレン音が鳴り響いて気になりそう。

>>113 マンション検討中さん
昔は仕様もデザインも新興デベが財閥系を超える事はありませんでしたが、最近の財閥系は酷いコストカット物件がチラホラありますね。（全部では無いですよ）

モリモトさんが最近当たっているのは仕様もデザイン性も頑張っているのが受けているのでしょうね。
一般庶民向け物件では良いものを作っているかと思います。

一部の営業さんの態度や、過去に経営面でやらかした点で損している感じがします。

>>114 マンション検討中さん

近くに住んでますがそこまで出動回数は多くないですよ！逆に、火災の場合は安全、と思ってます。

>>112 匿名さん

そうなんですね、ありがとうございます！野村は、モリモトを見た後の設計になるので、違った角度からのデザインを仕上げてきそうですね。モリモトに入居した後、野村が素晴らしいデザインで予想外に安い！となったらさみしいです。いっそ、買えないレベルの値付けであることを祈ります笑

>>117 評判気になるさん
どうしても大手さんはブランド料（大企業を維持するための間接コスト）が掛かりますので、
①ここを越える素晴らしい仕様で超高額
②ここと同じ仕様でお値段お高め
③ここより低い仕様で同額程度
にはなると思います。
この市況で大手さんがこの物件より良い仕様で同額以下の価格設定は普通に考えて無理でしょうね…

>>118 マンション検討中さん
わかりやすいまとめですね！おっしゃる通りだと思います。あとは、ご自身の好みと予算によります。

プラウド瀬田一丁目は、もともとあったマンションを解体しての開発でした。
さすがに、ノムラも「瀬田」という地にふさわしいマンションにしようと、久々にグレードの高い物件となりました。最近、より駅近に某大手の新築ができましたが、マンコミで写真もアップされたように、コストカットがありありです。
洗足のプラウドが「定借」で不満の声があるようですが、果たして、ここのモリモトを上回る物件をつくる意気込みがあるか。。ただ、「瀬田」レベルのハイクラスの仕様にはならないとは思います。立地、周辺環境があまりに違うので。