クラッシィハウス京都六地蔵

>>1320 匿名さん
まあ確率の問題ですね。三井、住友、三菱といった大手著名なベデのほうが、
小さなデベよりいろんな意味で（瑕疵があった場合の保証も含めて）安心かな、
と感じるわけ。ただ、それだけで選んでいるわけではありません。あくまで、
デベがビッグネームであることは判断の一材料にすぎません。

むろん、いくら大手著名なデベの物件でも、実際に請け負うのは下請け企業であることは承知していますがね。それでも人情として大手の物件は安全安心と感じます。

地価データ出されて、クラッシィの方が立地が良いことが示されたら、炎上。買う気がないなら、この掲示板からにこないでいいよ。プレサンスマジでヤバいやつが住んでる。中古マンションが溢れて全く売れていない理由が分かった。

>>1308 匿名さん
超一流wの優良企業だから悪質なことをするはずがない　ですか
最近欠陥工事で騒ぎになった都内新築マンションのデベも超一流優良企業ですよ？
今時そんな理由だけでは絶対的な信頼は得られないのです

最近の購入者は知識もありますし、現実を見て判断します
不信感を抱かせるような広告や対応などをすれば無名で小さな不動産会社より
信頼されなくなりますから注意してくださいね

>>1324 マンション比較中さん
1315にも書いたとおり、大手の偽装工作事件はよく知ってます。
でも、無名デベより大手を選びたくなるのが人情。「クラッシィハウス」は著名ブランドだから、10年後のリセールのときも多少買い手がつきやすいかもしれません。ブランド好きは世間に多いですから。

ブランド好きに多い。

もうその考え方が古いんです。もちろん大手なのできちんと仕事はされると思います。というか
住まいて命を預ける場所でもありますので、絶対きちんとしないといけませんよね。でも、うちは大手だからと、変にいきがっている会社は
ちょっとは手抜きしても分からないだろと、魔がさす恐れもあるのです。こちらも、きちんと仕事されると思いますが、購入者は最後まで目を光らせておいた方がいいのではないでしょうか
ただ、ただ、名前だけで購入する人って中味なくて、言い方悪いですが、薄っぺらいなと感じます。

>>1325 匿名さん
一昔前なら不動産を資産として所有することにステータスを感じて購入してたかもしれないですが、
今は生活の場として購入する人が増えているのですよ
１０年後のリセールより長く住み続けられる環境であるかどうか、
高級感より安全性、ブランド名より実態なのですよ

もちろんマンション投資や後々売ることを目的として
表面的な数値やブランド名を重視されるのもアリだと思いますよ

1326の者です。

1327さんのおっしゃる通りだと感じています。
考え方は人それぞれですが、不動産ステータスて考える人、古いなあて思います。
令和の時代、又コロナ禍になって、人の考え方て凄く変わってきてるのではないでしょうか。

ちょっと気になったので国土交通省のサイトから令和３年の地価公示価格を見つけてきました
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001395380.pd...
標準地１㎡当たりの公示価格は
六地蔵奈良町 39 番 5 外 305,000
桃山町西尾 10 番 1 　　 265,000

>>1302さんのほうが最新版のようですね

こちらの地図で標準値の場所を確認できます
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet?LY=2021&TD...
六地蔵奈良町のほうはJR六地蔵駅北口、京都銀行の敷地内、
桃山西尾のほうはイズミヤの敷地内、
あたりと思われます

近傍類地としてリーズナブルですから該当地の地価と考えて良いと思いますが、
３０万と２６万、４万差ではドングリの背比べじゃないですか？

10%以上地下に差があって、ドングリ？
プレサンスよりクラッシィの方が高くて当たり前、立地が違うということ。ドングリの差なら、プレサンス買いましょう。中古でたくさん出てますわ。クラッシィより安い値段で。1年以上売れてないけど。

私はここの物件を第一に検討していますが、リセールバリューに関心があります。
子供が自立する10年後くらいに売却を考えています。
三井健太さんがリセールには立地・管理・規模・ブランドが大事だと書いていました。
ここは管理だけ未知数ですが、他は満たしているので、私には向いていそうです。

>>1332 匿名さん
コロナ禍で中小デベは倒産のリスクが高まっているそうです。↓
https://www.zakzak.co.jp/eco/news/200114/ecn2001140002-n1.html
管理のことなど考えると、クラッスィハウスのような大手の有名ブランドが無難では？

>>1333 匿名さん
2020.1.14付けの記事ですね。
コロナ禍はまだ深刻化していない時期ではないでしょうか。

>>1334 匿名さん
なるほど、コロナと関係なく、中小デベは倒産時代を迎えるということですね。
余計中小デベの物件は危うい気がしてきました。

管理は大手だから大丈夫。
これもどうなんですかね？管理て会社がやるだけで、運営は管理組合。要は入居者です。
入居者の考え方が低いものであれば、管理なんて、またたくまに悪くなっていきます。よって、資産価値も落ちます。あまり言いたくないですが
その川横のマンションさん、荒れてますよね？
理事長も誰もやりたくない、だとか、人任せ多いです。管理なんて、住人が高い意識を持ってやっていかないと、マンション自体衰えますよ。
こちらの検討者さんは、大手だからの安心感が強いのですね。

>>1331 匿名さん
地価公示に関して、その二つの比較をしたところであまり意味ないのですよ
京都圏なら京都駅付近が500万程度ですから、そのあたりから見たら現時点での差なんてほとんどないのです

ただ、投資物件として見る時に、現時点での地価公示が低いなら
再開発によって地価が高騰する可能性を考えて投資するというのは
夢があっていいんじゃないかなとは思いますｗ

>>1336 匿名さん
物件概要をみると、このマンションの管理会社は「住商建物」ですね。
昨年の管理会社満足度ランキングでは１２位。微妙かな
https://diamond.jp/articles/-/254731?page=2

1338.さん

だから、名前はどうでもいいんです。
何回も言います。住商建物さんもきちんと、管理仕事はされると思います。でも、大事なのは、
入居者なんです。駅前なので価値はあると思いますが入居者が好き放題やっていたら、どんどんすたっていきます。質の高い入居者さんが集まるといいですね。

入居者も大事だけれど、これは選べませんから・・・。
管理会社は選べるので、できるだけ大手の、実績のある管理会社の物件を選びたい。
私としては住商物件ならまあよし、と考えてます。

>>1340 匿名さん
住商物件じゃなくて、住商建物のまちがいでした。

この掲示板のネガまとめ
・規模が大きすぎる
・管理会社ではなく入居者が大事
・デベは大手より中小

普通に考えたら、プラスとしか捉えられないことをマイナスに誇張する以外に批判するところはないのかな？
大規模だからこそ、地下鉄に専用入口、ジム、コワーキングスペース等の共用施設、平置き駐車場、スーパー保育所併設。これほどの大規模は大手デベしか出来ない。パデシオンやプレサンスよりも価格が高いから、入居者も経済的にリッチでトラブルも少ないはず。

>>1341 匿名さん
スレの伸びがすごいですね^_^デベは関東でも名が通っている超一流。管理会社もメジャーです。駅直結は立地として二重丸。リセール時も無難な条件が揃っていますね。

>>1341 匿名さん

>>1341 匿名さん
スレの伸びがすごいですね^_^デベは関東でも名が通っている超一流。管理会社もメジャーです。駅直結は立地として二重丸。リセール時も無難な条件が揃っていますね。

いま見たら二重投稿になってました(⌒-⌒; )故意ではございません。ご海容くださいませm(._.)m

1342さん

入居者がリッチてなぜ分かるのですか？
物件価格が高いから意外の理由でお願いします

デベが中小のほうがいいなんて書き込みありました？
私が見落としているのかな

もう涙拭きなよって感じ(笑)
買いたくても買えない人やもう少し待っていればもっといいマンションが買えたのにと思っている人が悔しがってて見てられないです。
一流とか言われちゃうと過剰に反応して必死になっちゃって。
本当はヴィトンが欲しいけど強がってるアラフォーみたいですよ。

本当に興味ない人は意気揚々と「こんなマンション絶対買いません」なんて宣言せずにスルーするものです。必死になって買わない宣言する時点で執着している証拠です。

本当に情報交換したい人の邪魔なので退場してください。

>>1346 匿名さん
リッチという書き込みをしたのは私でないけれど、この議論は水掛け論になるからやめましょう。「リッチ」には客観的な定義がないからです。例えば年収400万以上の人をリッチだと言い張ってしまえば、このマンションの購入者の大半がおそらくリッチになってしまうでしょう。もうすこし建設的にこのマンション購入の話合いがしたいと思います。私自身まじめに検討していますので。過去の書き込みで土地柄のことは参考になりました。もともと関東の出身ですので、宇治と伏見区の境界すら曖昧です。個人的には宇治市といえば紫式部や平等院を連想し、雅なイメージがあります。

>>1340 匿名さん
入居者の質については、前もって傾向だけでも知りたいと思ったらこういった掲示板などの
コミュニティで雰囲気を感じ取るくらいしかないですものね

あとは管理規約がしっかりしてればなんとかなるかもしれないけど・・・
契約済みの方はマンションの管理規約はもう渡されているんですか？

>>1349さん
一時期東京にも住んでいたので勝手なイメージですが、六地蔵は練馬って感じです。
足立区とかよりは治安がいいけど、世田谷区、港区みたいな感じではない。けど、都心へのアクセスはそこそこって感じ。でも中央線沿いでもないみたいな。

>>1349 匿名さん
この手の人達には反応しないのが一番ですね

私も関東の人間ですので宇治とか伏見とか憧れの地でしたから治安が悪いと聞いて驚きましたが、
都内にもそんな地域は沢山ありますからねｗ

>>1351 マンション検討中さん
練馬は広すぎませんか。
日比谷線の北千住あたりかと思います。

同じ関東者同志、話したいことはたくさんありますが
このスレでは関東圏の話題はあまり広げないでおきましょう
また別の論争が始まってしまうかもしれないですから

六地蔵は近年目覚ましい開発が進んでいる街です。パデシオン六地蔵やブランズ六地蔵に加えて、クラッシィ六地蔵が建設されれば、京都では珍しい高層マンションが立ち並ぶエリアになります。
なぜマンション開発が進むのか、それは3線が利用可能な交通利便性です。JR、京阪、地下鉄で、京都駅、河原町、烏丸、大阪方面にアクセスが良いです。
しかもクラッシィ六地蔵は駅直結で、雨に濡れずに地下鉄、JR改札まで行けます。しかもスーパーが同じ敷地内に併設。なかなかこうした条件はありません。また、徒歩圏内にモモテラスもあります。クラッシィの誕生で、駅前にも賑わいが増すでしょう。

個人的に、不動産価値はすべて立地で決まると考えています。※駅からの距離や大型ショッピングが近いなど。
最近では、駅から徒歩5.6分以内の駅近マンションが一般的になっているように思います。
しかし、ここは駅近ではなく、駅直結です。六地蔵では、最強の立地になるとおもいます。

また、プレサンス、ブランズ、パデシオン、クラッシィハウスなど有名どころの大型マンションが六地蔵にそろっているのも価値があると思います。人が集まるところは今後再開発されていくと思われるので今後に期待ですね。

よく京都と東京を対比されるけれど、東京は東京都なんですよね。なら京都も京都府で勝負しましょう。「京都には海がない」といった人がいるけれど、舞鶴も京都。つまり京都も海のある都道府県の仲間入りできるわけだ。京都の概念が拡大することは京都の豊かさだと思います。宇治も京都、亀岡も京都、園部も京都。京都は豊かな府です。

そんなことは私が生まれる前から決まっていたんだよ

どこまでが京都か論争はやめましょう。心底どうでもいいです。
京都府内はすべて京都です。

本当(笑)の京都人からしたら洛中以外は京都じゃないとか言い出すのでしょう。
宇治市は京都じゃないとか言い出した方も伏見区や山科区の方だと京都人じゃないと言われますよ。
本当にしょうもないでしょ。

こちらの検討者は見ていたら、何故か肩書きにこだわる人が多い。大手だからとか、マンション名にしても。
どんな人が入居されるんでしょうか？
不思議です。

>>1366 匿名さん
関東の購買層をターゲットにした物件は京都を付けると聞いたことがあります。
ジオ京都二条とか。京都人ならジオ二条だけで十分ですが、東京の人にはぴんと
こないみたい。ただ、東京の人は京都といえば「京都府」と理解してくれます。
京都＝京都市、というのはあくまで京都市内住民の脳内だけです。全国的には京都＝京都府です。

ここは、クラッシィハウス京都ではなく「クラッシィハウス京都六地蔵」ですよ。笑
小倉のようにしっかりと六地蔵を強調していると思われます。

確かに敷地共有部分の一部は京都市伏見区石田になり、それらの部分もマンションの一部で固定資産税もかかります。宇治市だけ名前をつければ不適切だと思います。全敷地は京都府内にありますので、京都でいいじゃないですか？

ともかくこのマンション、関東の人にも注目されているのはたしかですね。

>>1366さん
その理論でいくなら、クラッシィハウス京都六地蔵もきちんと六地蔵とつけておられますよ。
パデシオン京都小倉も宇治市です。パデシオン宇治にします？
そしたら、パデシオン六地蔵もパデシオン宇治ですね。

京都市を連想させるのではなく、京都を連想させるのです。どこもやっていることです。
「京都＝京都市、というのはあくまで京都市内住民の脳内だけ」そのとおりです。

皆さまとても良いですよね

京都でも宇治でもこのマンションの立地やグレード、スペックは変わりません。駅直結、ジム、コワーキングスペース、スーパー、保育所併設、3線利用など、資産価値は変わりません。リセールも安心だと思います。平均坪200弱ですが、5年後10年後坪300でも可笑しくないです。京都市内マンションでは坪400-500は普通です。市内マンションよりも駅近、スペック高いです。

売主は掲示板に書き込みなんてしないわ笑。
コンプラでアウト。社内規定で禁止されている。これ大企業勤務なら常識。
住友商事クラスの一流企業で、掲示板に書き込むサラリーマンいないよ。なぜなら書き込んで社内的に処分されるリスク抱えるほど、販売実績に給料は連動しません。リスクとリターンが合わない。
書き込んでいるのは、部外者・近隣住民9割、検討者・購入者1割。伏見区の宇治市寄りの住民がひたすらネガ書き込み。妬み、嫉み。

こんな掲示板で開示請求するとか煽っている方がいますが、個人的な見解を述べて気に入らなければすぐに開示請求すると脅すのはどうかと思います。ここはマンション検討スレで購入される方や購入を検討する方がいろいろな情報を交流する場所だと考えています。
個人や企業に対して誹謗中傷しているのならありえますが。例えば、クラッシィハウス京都六地蔵のことをバカッシィ宇治とか書いてる方。
これは、購入者や企業に対して、侮辱罪になりますよ。平和的にいきましょう。

ところで一期分 売り切ったんですか？

リセール目的で買うならマンションの評価額が高騰するのはありがたいかもしれないけど
居住目的の人間にとっては固定資産税が増えるということだから
あまりうれしくもないんだけどな

HPに以下の記載がありました。
第1期6次販売概要
申し込み期限、抽選 2021年8月13日（金）

先着順以外も販売しているんですかね。

六地蔵は最近当たり屋が横行してるので車持ちのみなさん気をつけましょうね。

クラッシィは20階建マンションですが、固定資産税はどの階層も同じなんですかね？

こちらのマンションの固定資産税は４０?60万ですよ

>>1384 マンション検討中さん
20階以上、60ｍ越えでタワマン扱いですから変わると思いますよ

10-15万程度です。各種軽減があります。

>>1386 マンション比較中さん
そうですか。ありがとうございます。もう一度調べてみます。

共用部分がありますので、あとモモテラスとイズミヤ、スーパードームのジャグラー等、固定資産税もそうですが、管理費がバカ高い!

怖くて住む気になれません

管理費、修繕積立はしっかり計画を説明されていて、納得した方しか購入しないと思います。
説明が無いわけないと思いますので
怖くて買えないなら買わなければいいだけです。
世帯数が多い強みは、管理費、修繕積立が頭数の大ささで負担額が減ること。これによって、公共部分が充実できるのではないですか。

管理費（月額）10,620円～16,280円
修繕積立金（月額）8,900円～13,500円
サイトに掲載されている通りであれば他の一般的なマンションと同程度ですよ
固定資産税（＋都市計画税）が軽減後で10-15万なら元は20-30万ですから
これも一般的なマンションと同程度

この数値の通りなら、バカ高いというほど高くはないと思いますよ

空室が多ければ管理費等、高くなるんじゃないですか？このままのペースだと648
は、かなりの値下げをしないと捌けないと思うのは私だけでしょうか。。。。。。一期で苦戦して二期からガンガン売れる事は考えづらいです。スタートダッシュに失敗した感は否めませんね。

>>1393 匿名さん
空室の場合、管理費等は住民に転嫁されません。デベが負担することに決まっていますのでご安心を。

?高い。菅積、凄く高いと思います。
スタートでこの金額。プラス、駐車場代が入ります。648世帯あるのに。
でも、あれだけの豪華な共用施設だから仕方ないですね。菅積は上がっていきます。
ただ、ただ、すごいなあと思いました。

>>1393 匿名さん

一期は最初の段階で120戸です。8月も先着順である程度捌けているようです。ブライトタワー240戸はまだ売り出していないで、400戸中120-140程度は売れていると推測出来ますので、まずまずのペースです。30%~40%売約済み。逆に2期以降で残り260-280戸。

ブライトタワーは眺望が確保出来るので、今回見送った人でブライトタワーの売り出し待ちが一杯のようです。ブライトタワーが1番坪単価が高いです。ブライトタワーは抽選になる部屋がいくつかありそうとのこと。ブライトタワー落ちた方が割安なゲートタワー、テラスに落ち着く可能性も高いです。
ゲートタワー、テラス、ブライトテラスの低層は完売まで時間がかかると思いますが、2023/3までまだ1年半以上あります。まず竣工までの完売は間違いないとの印象です。
駅直結物件で売れ残りがあれば、売主は赤っ恥なので、
住友商事が広告費を大量に投入するでしょう。
住友系列は利益確保にシビアなので、これ以上値下げ期待はしないほうが笑
住友不動産なんかは、竣工後から売り始めて値下げせずに2-3年かけて売ります。不動産で、利益率トップです。
値下げを期待したいのは理解出来ますが、住友商事は不動産のプロです。クラッシィブランドはナショナルブランド、なかなか値下げはしませんよ。プレサンスよりも安い価格で新築、駅直結を売りますか？笑

>>1392 マンション比較中さん

六地蔵
戸数 648
管理費（月額）10,620円～16,280円

滋賀県　某所
戸数 217
管理費（月額）9,000円～14,400円

現在分譲中で管理費が確認できるものを比較のため上げてみました。
戸数が多いのに六地蔵が高いのは、設備が充実しているためでしょうか。
でも、比較しても高すぎるというレベルではないですね。

売主でも書込みはしますし見ています。
検討者が掲示板を見るので当然事業主も見ます。
専門的な書込みは事業主がしている場合があります。それは間違った内容を訂正する為です。販売サイドの一個人が書込みをしていてても会社は確認しようがないです。
コンプラアウトということはありません。

購入者です。

色々な意見があるのは理解しますが、
管理費が特別高いという意見はどうかと思います。ジムやその他施設があるので、適正かと思います。他のマンションも見ましたが、管理費は相場並みです。

京都市近郊で、駅近マンションを探してきましたが、やはりJRと地下鉄が直結なのが決め手になりました。
京阪も徒歩数分で、交通の利便性が他のマンションと比べてダントツでした。スーパーが併設されるのも共働き家庭には便利です。夕方の買い物時間がかなり短縮できます。

六地蔵の治安は少し気になりましたが、京都市内の他のマンションの周辺にも同じような治安が少し悪い場所はありました。ここは上手く付き合っていくしかないと思いました。

資産価値についてはマンション自体が年々値上がりしている中で、駅直結マンションの資産価値は下りづらいだろうと思います。素人意見です。

本当に人気があるのなら即日完売すると思いますよ。そうじゃないのは何か原因があるのでしょう。また言うと叩かれますから言いませんが。

売れてないから買い煽りをする訳です　順調に売れているならそういう面倒なことする必要ありませんからね

1398のデベの方が答えてくださると思います。

>>1400 匿名さん
さすがに即日完売はない。１００物件に１つくらいかな、あるとして。

即日完売する物件なんてありますか？
大規模マンションで笑。
即日完売したら、値付けを間違えたと事業主に叱られます。竣工まで期間があるのに、完売したら、値付けを失敗してます。
このマンションは現状の坪単価が適正なんでしょう。
だから、値下げもありません。
不動産販売の基本のキ笑

>>1400 匿名さん

ビジネスやったことある？
沢山売れれば良いわけじゃ無いんだよ。
利益が残らないとマンション建てる意味無いんだよ。

即日完売　普通にありますよ。調べてみてね。

なんちゃって即日完売ならいくらでもデベのやり方次第で謳えるよ。
即日完売とか意味がないよ。マンション関係者なら皆知ってますわ。

>>1406 通りがかりさん

騙されてるよ笑

即日完売なんて意味を持たないよ。

1378さんが、販売会社の書き込みはないと言いきったのに、その後、凄く詳しくこの掲示板でマンション内容が書き込まれているのを見て、こちらの怖さを痛感した。どんな言い訳をされても、もう入ってこない。

誤情報、根拠のないネガの書き込みには、売主さんも反論するのでは？
それはありがたいです。誤った情報は要らないです。

購入者です。そして、もともと六地蔵近辺に住んでいて、現在京都市在住です。
購入してから久々にこの掲示板を見ましたがかなり盛り上がっていますね。
ちょっと長くなりますが、以前自分がこのマンションをどう評価したか自分なりにまとめてみたものを購入検討者の参考になればと思って共有してみます。すべてあくまで個人的な感想です。

【交通】
3駅3路線利用可能はやはり大きなメリットと思います。
また、単に3駅というだけでなく地下鉄・JRは始発駅や快速停車駅としても魅力を感じました。

・地下鉄
当然ですが、河原町、烏丸、二条あたりへのアクセスはありがたいです。
また、始発駅というのは大きいです。15年ほど前の話ですが、通学で使用していた時、市内に向かう時は醍醐あたりで座席はなくなりその後どんどん人が増えて烏丸まではとても込み合っていました。

・JR
みやこ路快速が停車するのは大きなメリットです。京都駅まで停車駅1駅、最短11分で行けます。大阪駅までも新幹線を使わず49分で行けます。
また、地下鉄通路を使えば、ほぼ直結といってもいいくらいで、雨に濡れずに大阪駅で買い物もできるくらいです。

・京阪
これといった特徴はないですが、大阪や河原町まで複数経路で行ける点は利点かなと思います。

電車が注目されがちですが、その他、高速道路もメリットかと思います。
市内からだと京都東インターや沓掛インター、京都南インターを使うしかないですが、いずれも行楽シーズンはびっくりするくらいに渋滞します。それを考えると六地蔵から宇治東インターは通常10分程度で行けるので、混んでいてもそれほどは時間がかかりません。車での遠出にもいいかなと思います。

交通の便という意味では京都府全体で見ても、桂、二条、四条河原町、山科駅・京都駅周辺と並ぶような立地かと思います。

【近隣商業施設】
MOMOがあるのが大きいです。ほぼすべてのものが揃うかと思います。
下記あたりが個人的にはうれしいです。

ユニクロ、GU、Right on、無印良品、ニトリ、ABCマート、JINS、眼鏡市場、スポーツ三橋、くまざわ書店、コンタクトのEyecity、マツモトキヨシ、DAISO、3COINS
ジョーシン、エディオン
コーナン、COSPA
DONQ、カプリチョーザ、がんこ、KFC、ミスド、串八

【医療機関】
武田総合病院、宇治徳洲会、六地蔵総合病院が比較的大規模病院かと思います。
武田総合病院、宇治徳洲会あたりは救急もやっています。
その他、小規模クリニックもそこそこあるかと思いました。

【治安】
5年ほど前まで六地蔵あたりに住んでいましたが、治安の悪さを実感することはなかったです。空き巣やひったくり、自転車盗難なども聞いたこともなかったです。
もちろん、市内の北山や御所南などと比べて治安がいいとは言えないと思いますが、特別悪いとも思いませんでした。
こう言うと良くないかもしれませんが、小栗栖や醍醐あたりのほうが治安が悪いと聞きました。実際そんなこともないかなと思いますが。

【渋滞】
確かにMOMOから外環状線にかけて、週末は混み合うかと思います。しかし、週末以外はそれほど混み合うことは多くないと思います。
また、もしクラッシィハウスに住むなら、MOMOからマンションまでは混んだといってもかかる時間は知れていると思います。一番混み合うのはMOMOから出てくるときでしょうか。最長20分ほどかかるかと思います。ただ、普段5分で帰ってこられるところが20分になる程度で、困るようなら歩いて行けばいいだけかと思います。
それに、パデシオンやブランズができた時に急に混みだしたということはなかったので、クラッシィハウスができたから特にひどくなるとも思えません。
そもそも、買い物という意味ではMOMO・イズミヤ以外に週末に車で醍醐や観月橋、木幡方面に行く用事はほぼないかと思います。

【学区】
木幡小・木幡中の学区ですね。
木幡中出身なので、20年ほど前の話ですが、授業を抜け出したり、たばこを吸うような中学生がいたのは事実です。中学受験で勉強のできる子は私立に行ったので、その他が地域から雑多に集まった、いわゆる普通の中学校でした。1学年300人くらいいたので、いろんな人がいましたが、中にはその後、京大や医学部に行くような優秀な生徒もいました。今はどうなっているかは全然知りませんが、そこまで不良中学とも聞いたことはないです。
ちなみに、小栗栖団地や石田団地とは学区が違います。

【居住棟】
・ゲートタワー棟
地下鉄直結エレベーターが利点かと思います。あとは高層階があることや共用施設が近いことですかね。
デメリットとして、目の前に商業施設があることでしょうか。下層階はやや日当たりが悪くなりそうです。ビッグボーイ(ファミレス)が横にある低層棟があり、においはどうかと気になりましたが、現地に行くと気になるほどではなかったです。というかほぼわからなかったです。まぁ、すでにこのビッグボーイ近くの部屋は地下鉄直結エレベーターに近いこともあって人気で結構売れていました。
あと、目の前にパデシオンがあって、おそらく眺望は限定的な気がします。パデシオン側は通路なので部屋が向かい合うことはないです。

・ゲートテラス棟
外環状線と近いこともあって騒音は気になりますが、併設商業施設と近い点はよいかもしれません。騒音や西南向き等を考慮してなのか、やや割安でした。

・ブライトテラス棟
幹線道路と離れており、騒音は比較的心配なさそうです。角部屋はルーフバルコニーがあるのがいいですね。

・ブライトタワー棟
竣工は1年遅いですがおそらく、この棟が基本的には一番人気かと思います。
交通量の多い道路からは距離があり、パデシオンの向いではなく眺望もよさそうです。日当たりも問題なさそうです。


いずれの棟もまだ竣工されていないですが、耐震面やちゃんと工事が行われるかは、大手デベロッパーや施工主であるという点で安心と考えました。竣工前の状態では(竣工後であっても？)、素人ではその建物が本当にしっかりしたものかはわからないので、これまでの実績から評価するほかないように思いました。

【部屋】
広さ等はいろんなタイプがあるので各個人に合ったものが選べるかもしれないです。
個人的にはディスポーザーがあって生ごみがすぐ処理できるのが良かったです。

【共用施設】
ライブラリーカフェ、キッズスクエア、コワーキングスペース、スタディルーム、オナーズジム、パーティーサロンなどです。

キッズスクエア、コワーキングスペース、オナーズジム、パーティーサロンあたりを使うかなと思いました。ジムの完成予想図ではちょっとしたランニングマシンとサイクリングマシン、その他がある程度でそれほど器具が揃ってはなさそうです(笑)がっつりやるには近くにあるスポーツジムに行ったほうがいいかもしれないです。
いずれも共用空間という感じで、いろいろ機器あるわけではないので維持費のかかる感じではないように思いました。

ゲストルームもあって、親族や友人に泊まってもらうにはよいかなと思いました。

共用施設ではないですが、セントラルガーデンは意外に維持コストがかかるような気がしました。また、水辺は清掃が行き届いていないと汚くなりがちです。唯一この水路はないほうがいいと思いました。

【価格】
これについては、はっきりいって適正かどうかはわからなかったです。
調べる限りでは、一般論として資材価格の高騰や超低金利の影響でここ10年ほどマンション価格は高騰し続けているようです。パデシオンやブランズの中古価格でも少なくとも3500万程度はすることを考慮すると、4000万前後の価格は妥当なのかなとも思いました。六地蔵ではやや割高かもしれないですが、利便性や新築を考慮すると妥当かもしれません。高値掴みしたか割安で買えたかは今後わかることと覚悟しています。

【資産性】
長期的に住む予定ですが、資産性としては安定感はあるかなと思っております。
マンション価格が高騰している現状から考えると今後、価格がすごく上がることはないでしょうが、逆に下がりすぎることもないと思います。駅直結、商業施設近くは資産性が保たれると考えました。

久しぶりに有意義な意見を読ませてもらいました。
ありがとうございます。

今度は即日完売するかどうかで言い争っていたみたいですねｗ

ほどほどの人気しかなくて完売まで１年くらいかかる物件なんてよく見かけるし、
それが普通レベルのマンションだと思うし、ここもそれでいいと思うのだけど、
どうしても一番人気で人が殺到して即完売じゃなければ気が済まないのかな？

>>1397 匿名さん
内訳を見たわけではないので何が理由で1500ほど高くなるのかは分かりませんが
この程度は誤差範囲でしょう

私が比較検討していた物件の中に管理費月６万というのがありましたが、
このくらいすると流石に高いと思い候補から外しましたｗ

上記、理路整然としたコメント読み応えありました。見識の高さが感じられます。

ピンポンダッシュみたいなネガコメもすごすごと引き下がって、もう登場できないかも。再登場したらよほど身の程知らず・・・。

>>1411です。

補足ですが、早く買うように煽っているわけでは全くないです。
このマンションは少なくとも立地や商業施設などのゆるぎない利点はあるマンションかと思います。
しかし、値段や治安、規模など不安になる要素もあるかと思います。
完璧なマンションはないので、自分がデメリットに対して妥協ができるかをしっかり考えるのがいいと思います。
戸数も非常に多いので、すぐに売り切れる心配もないのでゆっくり考えるのがいいと思います。これだけ大規模なので、上下隣の部屋なんてほぼ同じようなものでほしいと思うような部屋も残っていると思います。

1411さんのコメントとても参考になりました。
最近の地下鉄の混雑状況ですが、朝の7時台は六地蔵からも結構乗られるので、醍醐あたりで席は満席になってました。石田でほぼ埋まってることもあるくらいです。学校が夏休みに入る前の状況なので今はちょっとわかりませんが、六地蔵からは確実に座れるので、始発駅なのはメリットかなと思います。

１４１１さん、たいへん貴重なコメントありがとうございました。

以下、管理費と修繕積立金に関する個人的感想を書きます。
いちばん戸数の多い、７０㎡程度の場合、管理費が11000円前後、修繕積立金が100０0円前後のようです。

同規模の他のマンションの管理費を調べてみると、11000円は妥当なラインだろうと思います。共用施設が多いことを考えれば、スケールメリットでこの程度で治まっているのでしょう。管理組合でコストのチェックをしますので、管理費がどんどん上がるケースなんて現実にはほとんどありません。高いか安いかは、他のマンションとの比較で判断するしかないでしょう。

修繕積立金10000円は他のマンションと比べると高いと感じる人もいるかも知れませんが、実際は安いと思います。修繕積立金は資産価値を維持するうえで非常に重要なもので、国土交通省「マンション修繕積立金のガイドライン」によれば、１㎡あたり200円前後が標準価格となっています。７０㎡であれば14000円が標準ということになりますので、10000円であれば３０％安です。これもスケールメリットかもしれません。修繕積立金が必要以上に安いマンションは、将来的に値上げするとか、一時金として不足分を支払うなどの措置が必要になるかもしれませんが、ここはあまりその心配はないかと思います。

高いと感じるか安いと感じるかは個人差が大きく出る世界ですから、できるだけ客観的指標を活用して判断するしかないかと思います。

客観的に見て、このマンションは立地や交通アクセスが抜群、共用施設が充実している点、平均坪200万円で市内から見るとかなり割安な点等で、買って後悔はないかなというのが、一般的な印象かと。複数路線駅のランドマークとなるマンションはリセール時も強いのは全国共通。

>>1418 周辺住民さん
月の修繕積立金は、そんなものかと思います。
ただ、修繕積立基金が、単純平均で1.5倍近くになっています。
入居後のチェックが重要になりそうです。

修繕積立基金（引渡し時一括払い） 531,500円～814,600円
滋賀県　某所 366,000円～584,000円