プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

>>283 匿名さん

ブランズ 神楽坂は所有権

まあ、これでもきっと売れますよ。戸数も少ないですしね。今は都市銀もすべて定借にローン出します。定借にローン使えないのは事務手数料取る情弱向けのネット銀行くらいなもんで融資ネックもないので所有権との乖離は以前より縮まっています。

パークハウス市ヶ谷はパークホームズ市ヶ谷がほとんど変わらない単価できたことにより、不満続出してますね。
ここはほとんど競合らしい競合はありませんが、定借割引感はないので、値崩れが怖い。

定借って利用権を買うってことで合理的だとは思います
ただ日本人の土地信仰は根強いので、出口を考えたときに定借ってだけで対象外にする一定層がいるので手を出すのを躊躇しちゃいます

>>287 匿名さん
確かに、、、
２３区内、駅徒歩５分の下記のどっちかをただで貰えるとしたら、、、
Ａ　３０坪の土地　所有権
Ｂ　６０坪の土地　定借残３０年

私はＡかも。

旗の台より高いんですけどなんなん
あっちは所有権だけど、線路脇、低仕様、地権者多い、旗の台徒歩7分、洗足徒歩9分、複数路線使える
こっちは定借、低仕様、中庭(いらない)、価格高い、洗足徒歩4分、プラウド
勝ってるの駅距離、前電車通らない、中庭、プラウド(一部の信者)
こんなんで例えば10年経過した時点で売出し価格の1,000万減で買う人いるかなぁ？
詳しい人教えて欲しい

定期借地権でも都心立地なら間違いなく中古でも売れる。目黒区内でなら山手通りより都心寄りの青葉台、大橋、三田、目黒あたり。洗足だとリセールは厳しいと思う。高くても所有権の7割ぐらいが相場。逆算して所有権で坪600なら洗足のプラウドが売れるか？と考えると難しいと思う。港区の新築タワーマンションと同じ価格帯。あり得ない。

>>289 マンション検討中さん
営業マンは自信満々に「高級感が違いますから」的な発言していましたけどね。
せめて仕様が圧倒的に優っているとかなら理解できますけど、そこまでの差があるとも思えないし。
向こうは線路脇で幹線道路も近いので、弱気なのか…

都心の定借物件ならリセールも大きな影響ないですけど、城南の特にこの辺りの低層住宅街を好む人たちは所有権に拘るイメージあるから、苦労するかもしれませんね。

>>291 マンション検討中さん
高級感なだけで高級とは言っていないですね笑

>>291 マンション検討中さん
> 城南の特にこの辺りの低層住宅街を好む人たちは所有権に拘るイメージあるから、苦労するかもしれませんね。

まさにそうおもいます。世田谷区中町のブランズも、周辺住宅街は著名人も一軒家を構える閑静な高級住宅街で、そんな場所に建つ定期借地権ですが2年以上売れ残っています。

>>293 匿名さん
中町のブランズは、分譲開始から考えると約5年経ちますね（笑）
駅遠+定借のダブルパンチとは言え、定借にアレルギーある人が一定数いるのは事実ですし。
あとは、感覚的に所有当初から解体を前提として積み立てをしていくことに抵抗感がある人もいると思います。

>>294 マンション検討中さん
都区内の所有権マンションは建替えられなくとも土地代で解体費用を清算出来ますが、
定借マンションはそれができませんからねぇ、、、
インフレになったら、追銭いるでしょうし。ババ抜き感が拭えない。

中町は戸建ての立地である事がマーケットからも証明されましたね。

賃貸に出すなら売るよりはハードル低いですかね？

>>297 マンション検討中さん
定借期間残り一桁年でもない限り、賃貸は問題ないのでは？
借主は土地の権利状態なんて気にしないと思いますよ。

そもそも利回り取れなくね

>>299 匿名さん
賃貸投資用で考えているのでは無く、転勤などの都合で住居費が二重払いにならないように、転勤の間は賃貸に出せるか…を気にしているのでは？利回りとか気にしてないかと。

残り一年でも定期借家で賃貸で貸せますね。賃料は相場の7割ぐらいの水準ですけど。

定期借家って分譲と賃貸の悪いところ取りした感じだな

>>302 匿名さん
自宅戸建ての建替えなどで、短期間だけ借りたいとかの超レアケースには便利そうですが…
あと、ケースが思いつかない笑
まぁそんなにニーズはないかな笑

>>303 マンション検討中さん
私は分譲マンションを売って買い替えるまでの間に定期借家の賃貸に住みましたよ。賃料が安いのと定期借家権の物件自体が少ないので結構すぐ埋まります。

て事は安く貸さないと借り手が見つからないって事なのでは？

定期借家契約と定期借地権をごちゃまぜにして話してる人がいるな。

>>286 マンコミュファンさん

ザ・パークハウスの一期は坪単価360からあったからねー。パークホームズは安めだとは思うけど、ザ・パークハウスに引きづられた値段設定だと思う。三菱一期で買った人はそこまで不満に思ってないと思うよ。三井は囲まれ感すごいしね。

>>307 マンション掲示板さん

そうですね。三菱市ヶ谷は、敷地が四角形で地型が良く、周囲の建て替えリスクも低いのが三井と異なる強味だと思います。だからこそ、NTTが敷地を手放さなかったと言えます。

>>308 マンション検討中さん
NTTは基本的に土地手放さないですからねぇ。
かの有名な世田谷中町も確かNTTとの定借でしたよね。

>>305 匿名さん
だから7割ぐらいですって。定期借家契約はそれが普通だから。

>>306残りの借地期間が短い定期借地権の分譲物件を賃貸に出そうとしたら普通は定期借家契約になる。

入力した内容でモデルルームかなり選別してますね。本当の内容なんて入力しないとかなりひかえめに入力したら、まったく音沙汰なしで。そこまで人気なんですね。

かな駅近なので賃貸需要は十分見込めそうですね。ただし中古で売る時は苦労しそうです。中目黒、学芸大、池尻大橋あたりなら定期借地権の中古でも問題なく売れると思うけど、洗足だと上の方にも投稿があるように、多少価格が高くても所有権にこだわる層の需要の方が多いと思う。

>>310 匿名さん
タワマンとかだったら普通借と分からない水準での制約事例が多々ありますよ。
あまり断定的な発言はしない方が…

>>315 マンション検討中さん
んーー…
スレの流れからして、定借期間残存がだいぶ短くなってきた場合に影響が出てくるから定期借家契約が必要だよね、その場合は賃料7割だよね。って話です。
良く読みましょう…

>312さん　私もあまり個人情報を入力したくなくて控えめに入力したせいか、全く音沙汰ありません。個人的には定期借地権気にしてないのでといいかな思いましたが、そこまで高飛車な物件なのかなぁ？っと印象が悪く興味がなくなりました。。。。

>>315 マンション検討中さん
同じタワマンの定期借家と普通借家では差がありますよ。

>>317 デベにお勤めさん
どこのデベも最初に記入するプロフィールで客に優先度をつけ、営業マンの振り分けをしてるようです。

コロナ禍でモデルルームに営業マンと客を詰め込めないので、ターゲット客を厳選しているのでしょうねぇ。

コロナ前は下手な鉄砲数撃ちゃ当たる作戦も多かったと思いますが、属性と資金と物件価格が合ってない訪問者にモデルルーム見学枠と、エース級の営業さんを充ててもね。。。

甘言でギリギリのローンを組まされて後々苦労するより良かったと思いますよ。

>>312 デベにお勤めさん
戸数も少ないし、コロナ禍で対応難しいし、営業の数も限られてるし、今来てる人で売れてしまうかもね

>>320 匿名さん

それは絶対ない

完売はわかりませんが、販売予定が2月下旬ですし、今時点でアプローチないと現実的には、良い間取りは売れてしまうかもしれませんね

>>322 匿名さん
現時点で予定価格帯が出ていない(次期以降販売予定の)部屋も、要望書の提出があれば１期で販売することも吝かではない、というような説明を受けましたので、おっしゃるとおり、既にMR訪問済みの方とそうでない方で選択肢の幅にそこそこの差がありそうかなと思います。

>>317 デベにお勤めさん
控え目に書いたら、声がけしてもらえなかったってだけで、残念に思う気持ちは理解できるが、それで相手を高飛車と決めつけるのはちょっと違う気がします。真剣に買いたい人はみんな必死でアピールしつるんだよ？

良い不動産を買うにはネットだけじゃ無くて、営業さんと人間関係を築くのが大事ですよ。
電話したり、対面だったりコミュニケーションをしっかり取るのがおすすめです。

>>316 マンション検討中さん

自分が保有する複数の区分マンション(所有権)の賃料見積もりを何度か取ったことがありますが、各々定期借家と普通借家で賃料に3割の差はありませんでした。実際に見積り取得後都内の一物件は普通借家で、神奈川の一物件は定期借家で契約しました。神奈川の方は将来自分で利用する可能性がありますので…

土地定借期限が短くなった物件を賃貸に回す場合、そもそも普通借家として賃貸は出来ないのではないかと思います。普通借家は賃借人が希望すれば何度でも賃貸契約の更新が可能である前提がある為です。土地定借期限が何十年も残っている場合に普通借家で賃貸出来るかどうかは不動産のプロでないので分かりません。

旧法借地の売買価格が所有権売買価格の6-7割となるのはよく聞きますし、実家が建っていた借地の底地権を時価の約3割で買い取った経験があります。借地権+底地権 = 所有権 です。

>>326 通りがかりさん
定期借家でも期間が短くなればなるほど安くなりますよ。私は買い替えまでの繋ぎで2年契約の定期借家の築10年ぐらいの大手デベ分譲賃貸マンションを経堂で借りていましたが、同じエリアの同グレードの物件の普通借家賃料と比較して2割以上は安かったです。

結論として、定期借地権の売買も定期借家の賃貸も金額はケースバイケースということですかね。
定借は購入者や賃借人にとって不利なのは事実なので、提示された金額に納得できるかは他のメリット等を勘案して総合的に判断しなければならないのであって、絶対◯割安いなんてことはないんですよ。

>>328 マンション検討中さん

要するに色々制限があるものは価値が低くなる、ということですね。借地権は手出し無用だとよくわかりました。

>>329 評判気になるさん
定期借地権であっても所有権よりも3割安いならばその価値に見合っていると思います。それにここは駅近なので賃貸に出しても借主を見つけるのに苦労することはなさそうです。ただ、ここが坪420だとして、もし所有権なら坪600の価値はあるか？と考えると疑問ですね。白金高輪や麻布十番と同じぐらいの相場になってしまいます。所有権なら坪500から550、その7割の坪350から385がフェアバリューかと思われます。

>>327 匿名さん
貸す側に、短期間だけ貸したい、しかも空室にはしておきたくない、って特殊事情があれば、賃料下げて入居者探すのが普通だから、仰ってることは多分正しいんでしょうね。

>>330 匿名さん
参考になります。ただ、定期借地権の物件を所有権物件の何割に見るのが適当かについては、もう少し多様な考慮要素を勘案してもいいように思います。極端な例で言えば、マンションに適した敷地調達が容易な場所（つまり田舎）に定期借地物件を建てる意味はないので、その場合は所有権物件の７割でも価値に見合わないでしょう。この物件の場合、駅近で、しかも第一種低層住宅地域内にあるってところがかなり特殊な気がします。後者は周辺環境重視派にとっては魅力でしょうが、マンションを建てるとなると制約が多いので、そこのところが評価の分かれ目になるのかも知れません。

>>332 匿名さん
この辺りの第一種低層住居地域で新築ってそうそう出てこないので比べようがないです。

中古市場での比較になりますが、南麻布の定期借地権マンションのクオリア南麻布やパークホームズ南麻布レジデンスを見ると、やはり所有権の7割程度の相場になっていますね。
フランス大使館敷地内に定期借地権で建ったプラウド南麻布は中古になってから高騰しましたが、新築時は坪350からで、分譲時の周辺相場の7割でした。

>>334 匿名さん
７割で売り出して値上がりしたなら、適正販売価格より割安だったってことでは？あと、パークホームズ南麻布レジンンスは同じ定借でも期間50年だったかと思います。期間70年の物件と単純比較できません。

>>335 匿名さん
プラウド南麻布はもとの価格が周辺相場の7割という設定が割安だったのは間違いないですね。ただ、フランス大使館敷地内という特殊な立地ですから単純な比較は難しいですね。このマンションの建つ洗足駅にそこまでのブランド価値はあるかというと、流石にそうではありませんから。

>>336 匿名さん
周辺の所有権物件との比較の話をしているのであって、洗足と南麻布の比較をしているわけではありませんよね？定借適正価格が同条件の所有権物件に対して７割とは限らないと言いたいだけです。

>>337 匿名さん
貴方のお考えで適正と思う価格ならそれで良いんじゃないですか。
評価するのは市場で、市場は個人の価値観の集合体ですから。

>>338 匿名さん
「評価するのは市場で、市場は個人の価値観の集合体」はとてもいい言葉ですね。
結局のところ私もそれが言いたかっただけです。

>>333 名無しさん
ここ純粋な一種低層じゃないでしょ笑
用途地域またがってるよ

>>330 匿名さん
所有権に換算すると坪600万円!!!?　それほどの物件かというと私はそう感じません

338さんの仰る通りで、新築は待っても高くなる一方ですし、買う人は買うでしょうね

>>341 匿名さん
だったら武蔵小山の方がいいね

現在もディスポーザーはない戸建てからの転居なので気にならず、立地的に好きなところなので申込してみることにしました＾＾

>>344 マンション検討中さん
申し込み者は多そうですか。

>>345 匿名さん
なるべくバランスよくしたいと言われてましたが、抽選部屋は出るような感じでした。
過去2回も抽選で外れており、くじ運は悪いです…

>>346 マンション検討中さん
ありがとうございます。抽選当たると良いですね。

バス通り沿いはNGだなあー
駅までの道も白線だけだから車怖いし
ざんねん…

定借ざんねん
でも坪400万きるなら御の字！

定借だから壊すこと前提
グレードは二の次
壊しやすさ優先
やっぱり価格重視かなぁー

いまだに、定借にこういうイメージ持ってる人いるんだ。都心には素晴らしい定借沢山ありますよ。恐らく、ホテルオークラ別館の野村タワマンは、所有権含めても都内最高峰のマンションになるでしょう。

15億円の定借もある。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODJ299DQ0Z20C21A1000000/

土地に金かけない分、むしろ建物に金かけてます。

壊さない前提のマンションって存在するの？
過半数が壊したくても一部住人がゴネて壊せないマンションなら知ってるけど？

このエリアに区役所職員をかたる者から嘘の電話が入っています。

>>353 通りがかりさん
何が言いたいんですか？特殊詐欺やらアポ電やらなんてこのご時世どこだってありますでしょうに。

固定電話のある昔からの住宅街は狙われるよね

都心の定借はいいと思う。
所有権ではとても手が出ないような立地を定借で買うのは価値がある。
しかし、所有権優勢の立地で少し安いからといって安易に定借に手を出すと火傷するよ。

寿命・健康寿命が想定以上に延びた場合、定借終了後の70年後も生きていて追い出されて住むところが見つからないという可能性は大きいと思います。

>>357 口コミ知りたさん
まだお若くて、先もながく、また老後資金の計算に十分自信が持てない方が、リセールバリューをアテにして購入するマンションでないのは確かでしょうね。

確かに、リセールを前提とした人には向かなそうですね
近隣の戸建てシニア（子供も成人済み）の住み替え需要がメインでしょうか
老人がたくさんのマンションになるんでしょうかね…

土地柄、地元の高齢者が多数派になるのかな？もしそうなら、管理組合はどうなるでしょうか？

>>360 口コミ知りたいさん
地元高齢者受けする管理仕様に徐々に変わって行くのでは無いでしょうか。
長期に渡り資産価値を維持する方向性と、とりあえず20-30年持てば良いとする方向性は相容れない部分があると思います。
今後もどんどん出てくるであろうデジタル機器を活用したマンション共用部のグレードアップ、新規サービスは、潰れてしまうかもしれません。
攻めの管理組合運営は厳しい"かも"ですね。

業務委託費カットして、回覧板とともに箒が回ってきて正面玄関は住民みんなで順番に掃除しましょう…みたいな田舎＊＊スタイルになったら嫌ですねwww（冗談ですよw）

>>362 匿名さん

それで経費カット出来るなら悪くないのでは？

30代前半ですけど申し込み予定です。他も30代の方をお見かけしましたし、高齢の方はむしろ見かけてないですよ。
定借とかは気にならない世代なのかなと思います。

>>364 マンション検討中さん
30代前半でここをとはなかなかのご職業か、実家がお金持ちなんでしょうか？

>>365 匿名さん
親の援助などはなく自己資金です。
夫婦共にIT業界なので通常より所得はあると思います。
別プラウドの抽選に外れてしまい、馴染みのあるエリアだったのでこちらの物件を候補にしました。

>>363 通りがかりさん
え～～～っ！笑

>>366 マンション検討中さん

なるほど。若くして資金計画もされてご立派ですね。ハイパー共働ですね！家賃払うより全然良いですね。
またまだ次もありますね

>>364 マンション検討中さん

私も申し込み予定です。同世代の方がいて嬉しいです。お互い抽選当たるといいですね。なお、365さんとは別人です。

抽選が基本なんですかねー。定借でも人気なんですね。

プラウドは定借、ブリリア旗の台は線路沿いの騒音がネックですが、値頃感はブリリアの方があると思い、迷っております。同様に未だにブリリアと迷われている方、いらっしゃいますでしょうか？？

>>371 マンション検討中さん

わざわざ洗足限定で検討する理由はありますか？

>>371 マンション検討中さん
いや定借加味してもこっちの方が良さそう。7分と4分の違いは生活してると大きいし、環境もこっちが上。ネックは定借だけどその分坪単価安い。

>>371 マンション検討中さん

どちらもあまり条件が良くないですね。それなら、田園都市線や小田急線沿いの方が低層で良いマンションありそうですね。

>>374 匿名さん
おっしゃるような低層の良い物件のうち、最寄り駅まで徒歩５分程度、最寄り駅から溜池山王か永田町まで30分程度の条件満たすもので、価格帯も大体ここと同じ程度のものがあれば教えていただけますか？

>>375 eマンションさん

それは自分で探しましょう。
情報はタダではありません。

ブリリア旗の台との比較ですが、駅距離はブリリアが劣後しますが、複数路線(目黒線、大井町線、池上線)使えるのでマルチアクセスの面ではブリリアに優位性があると思います。

仕様はどちらもディスポーザーなしがネックで、全体的に大きな差はないと思います(プラウドはタイル貼り箇所多い、ブリリアはカップボード標準装備と差引ほぼゼロの印象)。

あとは、ブランドの好みじゃないですかね。
プラウド信者の方々はこちら一択でしょうが、拘りが無ければブリリアも有りかと思いますよ。
価格は定借の割にはプラウドの方が単価高く、ブリリアは割安感あります。
総合的に考えるとどっちもどっちという感じで、外観を含めた好みで判断分かれるんじゃないでしょうか。

>>377 匿名さん

ブリリア旗の台って線路前物件でしょ？
そのことに触れないで比較しても意味ない気がするな。
超格安ならいざ知らず、騒音の点でもプライバシーの点でも線路前はゴメンって人もいるはずだから。
てか、あちらの物件の一番の短所を敢えて隠して議論しようとするのはなぜ？

>>378 匿名さん
377です。
すいません、指摘の通り線路脇についての住環境の差を提示しないと比較の意味がありませんでしたね。。。
記載漏れしましたが、住環境(閑静さや一種低層のメリット享受具合)はプラウドの方が上であることは事実です。

線路の音はサッシでかなり防音対策をしていたため、個人的には閉めるとほぼ気にならない水準でした。
プライバシー面は3階住戸だとほぼ電車と同じ目線になるため気になると思いますが、その分3階は価格をかなり落としています。
2階(1階が地下のためエントランスフロア)は防音壁の下かつ、植栽により外部から目隠しされているため、音とプライバシー面は懸念が少ないですが、少し価格上がります。

ただ、1番高い住戸(最上階角住戸)でもプラウドの2階部分より安い水準であり、割安感はブリリアに軍配と感じました。
なので、線路脇と定借のデメリットをイーブンと仮定すると、ブリリアも検討する価値あると判断した次第です。

>>369 匿名さん
皆さん若いのにすごいなー！ご予定通り住める事、お祈りしております！！

>>371 マンション検討中さん
ブリリア旗の台、全く期待しないで見に行ったら思ったほど電車の音は気にならず、多少仕様は落ちますがお値段が安いので迷います。価格を反映してか一番倍率の高い2LDKは20倍に、他でも5倍程度にはなりそうとのこと。どうぞ良かったらご参加ください的な売り込む意思がない雰囲気でした。個人的にはこちらでダメならプラウドという順序が望ましいのですが、プラウドが先に締め切りなんですよね。

>>381 周辺住民さん

仕様の違いが気になった箇所はどちらになりますか？

>>381 周辺住民さん
その気持ち分かります。
自分は、ブリリアの価格見せられて、洗足の定借に坪400万オーバー出すのが恐ろしくなってしまい、こちらの申込を諦めました。。
家庭の事情的に永住できる保証がないので、リセールも考慮しない訳にはいかず。。。