プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

普通借地と全然違うからね。普通借が1割減だとして、定期借地は2割以上は下がって当然

>>184 匿名さん
定借だと２割以上減は当然、とおっしゃる理由を教えていただけますでしょうか。統計？ご経験？感覚？

販売時期は2月中旬と記載されてます。
先週から事前案内会は始まっているとの書き込みもありますが、今は案内会は受付ていない。
『定借なのに！』なんて言ったってなんだかんだ緊急事態宣言下ですが売れちゃうのかもね。

定借なのに価値が高いから、予算高い人しか声かけてないだけでは

12月上旬〆切で事前アンケートがあって、それに回答した人から順次って感じですね。

高くても戸数少ないですし、新築マンション販売数が少ないからすぐ売れちゃいそうですね。

したたかですな。

新しい物件が出にくい場所だし70年定借の市ヶ谷加賀町も好調だから意外にここもサッと売れる気がする。

そりゃあ慈善事業じゃないですからね。特に小規模だから高い価格出してくれる人数十組見つけて終わりって考え方は当然かと

>>28 坪単価比較中さん

400だと瞬間蒸発だと言う人いましたが結果
なかなかいい読みだったんじゃないですか
さて実際どうなりますかね

>>193 匿名さん
坪400万だと竣工まで売れ残る笑笑

この戸数で売れ残ったら悲劇ですね

未公開の間取りが気になります。事前案内会では全プラン確認出来るのでしょうか？案内会に行きたい！

エントリーすればいくつかの未公開プランが見られますよ。

>>198 匿名さん

ありがとうございます。エントリー済みですが、他の未公開プランも気になってしまって…。
そういえば、いつのまにかPrタイプの間取りが削除されていますね。

地代って下がる事はないでしょうけど、上がる事はあるんですかね？

駐輪場は屋内だといいですけど
瀬田は億ションなのに屋外だと聞きました

>>200 匿名さん
地代については借地借家法11条に規定があり、地価や周辺相場の動向等に左右されるので、上下とも可能性があるのではないかと。もっとも、地主との契約の内容にもよる部分もありますが。

>>200 匿名さん
市谷加賀町は土地の固定資産税に対して1.5倍で連動する形でしたよ。
この場合だと3年に1度上がったり下がったりですね。

マンションに限りませんが借地だと固定資産税に対して2倍 - 3倍あたりが相場でしょうか？これはたしか旧法借地権の場合で定借、普通借だとまた違うのかも知れません。

>>201 マンション検討中さん
>>202 口コミ知りたいさん

ありがとうございます
地代も含め定借については色々わからない事があり不勉強で難しいです。

>>203 匿名さん
201です。ご丁寧にありがとうございます。
普通借地権と定期借地権の違いについて、借地借家法の内容をごく簡単にまとめましたので、ご参考まで。

普通借地権
・期間は30年(契約でこれより長い期間も可)
・契約の更新可(更新後の期間は、初回の更新時は20年、以後は10年。契約でこれらより長い期間も可)
・更新拒絶は正当事由がなければできない。
・建物買取請求可

定期借地権
・期間は50年以上
・契約更新や建物買取請求ができないことを契約で定めることができる。

本日事前案内会に行きました。広い部屋は1.2億前後の価格で出ていましたよ。南側61平米タイプでも1階から、7500、7700、8200という価格帯です。モデルルームは軒並み盛況で活気がありましたが、手袋着用など感染対策万全でした。

>>205 匿名さん
情報ありがとうございます。
3LDKの価格はどんな感じでしたか？

70平米南側で8400?9300万くらいですね。

>>205 匿名さん

貴重な情報ありがとうございます
因みに中の仕様とかは205さんも納得出来るものでしたでしょうか？

>>208 さま、お疲れ様です。仕様についての個人的見解は控えますが、ディスポーザー無し、室内玄関と廊下の床は大理石調タイル、廊下壁は標準仕様クロス（モデルルーム内は片側突板パネル）1階、2階サッシ高2550㎜、3階サッシ高2650㎜、床快fullとキーレスエントリーは無かったですね。

>>209 匿名さん

そうですかありがとうございます
個人的感想は実際行ってからにします
ありがとうございました。

>>209 匿名さん

天カセは無かったですか？

>>211 匿名さん

最近、億ションスタートの物件でもない限り、天カセ付けてる方がめずらしいですよ。
あまり実用的ではないですし、一般ファミリー層にはニーズないのかと。

>>212 匿名さん

要するに天カセは無いんですね。
定借で天カセすら無いほど仕様が悪いとなれば検討するに値しないです。

>>213 匿名さん

天カセの有無で仕様の良し悪しを判断するのであれば、今は都心の2億以上の物件しかほぼ選択肢ないですよ。
たまーに、他は全然仕様低いのに天カセ付いているケースもありますが、あまりセンスのいい選択とは思いません。

>>207 匿名さん

借地権か所有権か分からないくらいお高いのですね。

ブリリアシティ西早稲田は平米当たり100万円を切って人気でしたよね。

>>214 匿名さん

1億以下の物件でも都心部の物件では普通に天カセは付いてますよ。同じく定借で天カセが付かないような仕様の悪さとなればわざわざ選ぶ必要はないでしょうね。

>>216 評判気になるさん

それ、タワマンの話じゃないですか？
低層で戸数の限られる物件でそのケースは稀だと思いますよ。

この立地で定借なことに対する抵抗感は同意します。
本当に利便性の高い都心で、定借でも欲しくなるような物件で多少安くなるのなら分かりますけどね。

事前案内会に行かれた方、二重床かどうかご存知ですか？

>>217 匿名さん

武蔵小山のタワマンなど目黒線沿線は天カセ無いですね。一方で田園都市線は低層でも天カセが付くことが多い。
それに荻窪や南阿佐ヶ谷でも天カセ付けてるので、洗足武蔵小山はその辺よりも格下扱いされてるのかな。

仕様の好き好きはいろいろあるけど、中でも天カセ信者が一番よく分からないな。メンテナンス性、実用性、コスパどれをとっても壁掛けのほうが優ってないか？天カセこだわる人って見た目重視にパラメーター振りすぎでコンプレックスがある人に思えてしまう。ちなみに天カセは後付できないものなのですか？

天カセが無いことより、ディスポーザーが無いのがキツい。

>>221 マンション検討中さん
ですよね。地代と解体準備金があるからイニシャルを抑えたかったんですかね？中庭よりせめてディスポーザー欲しかった
>>219さん
荻窪3丁目のプラウドは天カセないですよね

食洗機ぐらいは付いてました？
廊下壁が板張りでも無いと…
近郊レベルではもう標準仕様ですよね。
廊下がクロス張りなんで駅遠格安郊外ファミリー物件ですよ…

>>220 eマンションさん
完全に同意です！
最近は田都沿線も天カセほぼありません。

仕様の良し悪しを天カセで判断する人、正直センスないというか時代遅れ！
今や一般ファミリー層には大してウケないから付けていないということに、そろそろ気づいた方がいいですね。

廊下壁の板貼り、リビングのタイルも正直いらない！
付けたければオプションで付ければ良し。

ディスポーザーは利便性に大きく関わるから人によっては必須ですが、キッチン天板がやれシーザーストーンだの天然石だの、そんなのは見た目ばかり気にする自己満の世界。

そんなに完璧を求めたいなら、都心の超ハイグレードマンション買えるくらい稼げるように努力すれば良いじゃん！問答無用で全部付いてるよ。

ビルトインエアコンのないマンションを買った人はコスパや壊れた場合とか必ず言いますね。はっきり言って1億程度の買物するのにそんな細々した費用は気にしません。
そもそもビルトインエアコンも壁掛けエアコンとのコスト差すら知らないのでは？清掃で1?2万円、交換でも10万-20万円の違いです。
そういう方は管理費とか地代とかも気にするんでしょうか？定借なんてコスパの悪い極みだと言う人もいますね。

>>225 匿名さん
都心のハイグレードマンションじゃ無くても今どき、東横線、田園都市線近郊エリアのモリモト物件にはほぼ付いてましたよ。自由が丘物件にはディスポーザー無かったですが…
大手ブランドのプラウドですよ！
新興デベに負けてどうするのかと…

>>227 マンション検討中さん
伝わりにくかったかもしれませんが、自分もディスポーザーは必須派です。
実利を考えるとディスポーザーは設備の中で1番欲しいかも。

某M社と比べるのはどうかと思いますが、ディスポーザーは正直付けて欲しかったです。
この物件、ディスポーザーなしにしては管理費そこまで安くないですし。

>>228 匿名さん
マンションは出口を考えると自己満の映え仕様も必要と考える派です。
廊下、水回りはタイル張り
廊下壁は板張り
キッチン天板、洗面所化粧台はクオーツストーン
食洗機とディスポーザー
昔は超高級マンションの仕様でしたが、
この価格高騰の折、設備もそこそこにしないと客がついて来ない（営業さん談）ので近郊マンションではほぼ標準仕様。
売却時は部屋の内見時の第一印象でほぼ決まります。
だから映える設備はいると考える派です。
近くの物件と競ったとき負けちゃいます。
モリモト物件にも負けちゃいます。
プラウドなのに…

>>228 匿名さん
現時点で管理費は未定でもう少し先に示される予定と営業から聞きましたが、228さんは管理費について具体的な数字など何か情報をお持ちなのですか？

>>229 マンション検討中さん
確かに、お化粧品もリセールの時にはプラス要素というのはあるかと思いますが、個人的には実利がある設備の方を優先したいですね。
この辺はファミリー層が多いはずなので、見た目より機能重視の方がリセールの時も多いのではないでしょうか。

モリモトはデザイン性重視ですからね。
その代わり最近は価格も大手並み。

ブランドかデザインか。両方あれば良いんですけど、今は土地代高いので自分がどちらを重視するかじゃないですか。
結局は自分の住む家なので。

武蔵小山の駅前タワマンも見ましたが、タワマンらしからぬ貧弱な共有部と低仕様な占有部。それとわちゃわちゃした商店街横と墓地横でナシだなと判断して見送りました。
目黒線沿線が希望でしたので、閑静な住宅街の洗足にできると期待したのですが、借地権に目を瞑ってもあまりの仕様の低さに購入意欲は消えました。
事情があって目黒線が都合が良いのですが、他のエリアと違ってワンランク上の仕様にはなりませんね。

>>232 マンション検討中さん
ワンランク上で無くとも、今どきの標準仕様で良いんですがねぇ…（泣）

>>232 マンション検討中さん
グランドヒルズ目黒一丁目とかどうですか？コンシェルジュ、ディスポーザー、天然石カウンタートップ、天カセなどなど、こちらよりは仕様も良さそうですよ？

>>234 マンション検討中さん
価格帯が違すぎる…@750ですよ。
検討できる財力あるなら、目黒一択でしょう。

>>230 マンション検討中さん
70平米で、地代＋解体積立金＋管理費＋修繕積立費で、だいたい5万/月と聞きました。

>>236 匿名さん
ありがとうございます。トータルがそのくらいで、それぞれの額というか、細かい内訳は今後決まっていく感じですかね。

野村さん、三井さん、住友さん等のブランドマンションを希望しております
城南の東急線エリアではモリモトさんもそこそこ供給があるようですが、デザイン性重視とのコメントもあったとおりちょっと躊躇してしまいます。
価格的にはこの物件あたりが良いのですが、仕様ではあちらが良いです。ブランド、売主の信頼度の他に、こちらが優位な部分はどこでしょうか。
構造は優れているのでしょうか？
もし詳しい方がいれば、耐震性が良いとか、管理費が安いとか、メリットを教えて下さい。

>>237 マンション検討中さん
地代7000円、解体積立13000円、管理費＋修繕が3万程度との事です。

>>239 匿名さん
地代と解体準備金って逆じゃないですか？
13,000×840ヶ月＝10,920,000円になるので高すぎるかと。41戸で447億円になります。大体1世帯300万が相場かと。

>>238 マンション検討中さん
一昔前は財閥系デベはお高いけどハイグレード仕様でデザイン性も高い物件の代名詞でした。
一方、新興デベは仕様イマイチ、デザイン凡庸だけどお手頃価格でした。
この序列が逆転することは無かったので財閥系ブランドマンションを指名買いすれば労せず良いグレードの物件が買えました。

でも最近はどうでしょうか、、、
新興の某MO社などが仕様を高めデザイン性を高めお値段も従前より高めた企画を出してそれなりに当たっています（こう書くと営業さんですか？って罵られそう笑）。
比べて財閥系は仕様が同レベルか場合によって低い「場合」も。
デザイン性もコストカットデザイン、お値段だけは財閥系と言う物件が増えてきました。

ブランド信仰も解りますが、視野を広く持って検討されることをオススメします。

あ、都心の裕福層向け超高級物件は別ですよ。このレンジは財閥系の牙城です。あくまでこの物件のような庶民物件の話です。

>>226 マンション検討中さん
天カセはメンテナンスコストもあるが天井高が低くなることが問題。階数を減らせば解決しますが価格に思いっきり跳ね返ります。

>>242 検討板ユーザーさん
この物件は全戸2550以上(最上階2650)確保されていたので、天カセなしの恩恵かもしれませんね。

天カセ君はマンコミの伝統芸能ですから、無いと寂しくなります笑

熱湯風呂の縁にスタンバって、押すなよ！押すなよ！みたいな感じです
思いっ切り押してアチチーッ！てやりましょう。

プラウド世田谷代田も天井高を謳ってるので天カセはないですかね。しかしあっちはディスポーザーはあり所有権ですもんね。価格は分かりませんが

代田は駅から遠いんですよね…
あと小田急の各停駅なので、日中は10分に１本（1時間に6本）しか電車が停まらないのが絶望的です。

>>246 マンション検討中さん
ですよね
こっちも各停ですが洗足8/時間:梅ヶ丘6/時間
(平日10:00から16:00)ですね。駅遠ですし
だからあっちはちょっと仕様良いんですかね？
外観ショボいと言ってる人がいますが

スレを見る限り今どきの標準仕様ですね。（こっちよりは良い）
外観は…好みが分かれますね笑
ただデザイン事務所も使ってない、タイルを貼る面積も減らすコストカット外観デザインだとは思いました。

代田はかなり注目されているみたいですが、この物件とは(同じプラウドですが)競合しないと思いますよ。
あちらは、小田急沿線から千代田線文京区エリアまでわりと幅広い層が検討しているようですね。
対して、こちらは元祖東急エリア色が強いので、もっと狭い範囲の検討者になっているかと。

一昔前は物件が多かったので比較対象にはならなかったと思いますが、今は本当に供給が少ないですから、広域で探している方が増えたと別のデベの営業さんが言っていました。
ざっくりハザードマップが大丈夫な城南高台の駅近で探しているといった具合。
地元縛りが無い方は比較対象になると思います。

>>249 匿名さん
そうですね。小田急は行くつもりないですがプラウド比較で見てみました。あっちは恐ろしく幅広？検討者以外のガヤが多そうですが
緑が丘は窪地だし、西五反田3丁目もまだ先で高そうだし微妙だなぁと思案中です

>>251 匿名さん
私は方南町の川沿い谷底具合に絶望して、ＤＣ大森山王を見て、ここに来ました笑

さすがに梅ヶ丘は…という感じの人は多いでしょうね。第一種低層といっても場所自体が地味すぎると言いますか。。戸数少ないので売れるのかもしれませんけど。
こちらと比較という感じにはならない気がします。

>>253 マンション検討中さん
東急ー小田急の壁ですね。
そういう方多いようです。わかる気がします笑
私は超えちゃいますが笑笑

>>252 マンション検討中さん
私も方南町は物件はよかったですけど町が合わないなと思い離脱した側です。

そろそろ事前案内会行った方は2巡目になってるのでしょうか？3月中旬販売予定となってるので1期1次？での売れ行きが他の値付けに影響したりするんですかね？

定借で設備はコストカットマンションか

>>245 匿名さん
同じ都心近接低層プラウドですが、
所有権と定期借地権、
設備仕様のグレードの差もあるようなので、
価格はかなり開きがあるんでしょうかね。。

>>258 匿名さん
あちらは小田急各停駅徒歩９分ですからね、、、
そんな差にはならない気がしてます

>>259 匿名さん

各停といっても都心までの距離は近いので、侮れないと思います。
別に代田擁護するわけではありませんが、こことは差があって(向こうが高い)しかるべきかと。
でないと皆さん、定借を受けいれられないでしょう。

路線価、地ぐらいは此方が高いけど、あっちが坪単価500だったら高すぎるかな？それでも売れるだろうなぁ。だけどあっちに行かないですよね！

同じ西側エリアで都心近接の低層所有権プラウドだから、あっちの方が高くないとここの検討者は納得できないでしょうね。

野村や三井等どこのデベも目黒線沿線を下に見てますよね。その証拠に総じて仕様が低い。
こんなこと言うと天カセ君などと武蔵小山君に揶揄されそうですが、目黒線で天カセありのマンションは見たことないです。
あ、天井高がーとか言わないでくださいよ。
天カセが無いってことは天カセが付けられるほどの階高が無いだけですから。笑

ここで天カセ天カセわめいてもこの物件に天カセが付くわけでもないですし、仕様のことをあれこれ言っても仕様が変わるわけでもないのに、いつまで同じことを言っているのでしょうか。有益な情報交換にならないのでは。

>>264 マンション検討中さん

デベがどこまでを都心として扱ってあるかなど
エリア特性がわかってとても参考になってます。
都心部では当然ついてて当たり前の天カセが無いということの意味は格下郊外エリアということです。
イコール資産性が乏しいエリアということ。納得しました。

>>263 マンション検討中さん
天カセ君、絶対高さ制限というものはご存知ですかな？
これは法令上の制限であり、デベがそう簡単に変えられるものではありません。
それに従って階高を含めプランニングしていくわけですから、結果として天カセが付けられないこともありますよ。

>>265 マンション掲示板さん
釣り針がデカすぎるか、無知かどちらか

マンコミ伝統芸能の天カセ君ですね。

下り天井にして無理矢理天カセにする物件もあるけど同じ階高なら居住性はかえって悪くなる。

ここは残念ですが天カセありません
天カセの有無が判断基準の方は年配の方なんじゃないかと。

>>270 評判気になるさん
お年寄りは頭が硬いですからね…

天カセ有無は地域性出るね。
都心部の高級立地では当然あるけど、郊外行くとまず無いとか。
目黒線沿線では武蔵小山がタワマンでも天カセカセ無いのは当然として、洗足にも無かったのは驚き。しかも定借の場合は仕様を上げてくるのが普通なのにさ。
最新機種のエアコン入れたいとか言っちゃうような目が肥えてない客層をターゲットにしてるんでしょう。

>>272 匿名さん
天カセ君いらっしゃい！（笑）
天カセを求める=目が肥えているという固定観念がもう時代遅れなのだよ。そこんとこ、そろそろ理解しようね。

天カセ君はなぜ天カセ以外に、
リビングルームはタイル張りじゃ無いんですか？って来ないのかなぁ…

口コミを見ていると仕様が低いようですね。
やっぱり解体前提にコストを抑えているということでしょうか？
中庭や駅近など良さそうと思っていましたが考え直します。

>>275 マンション検討中さん
住戸内部設備はは７０年持たないので、グレードの高い良いものを採用しても無駄にはなりません。
値段を抑え、利益を確保する為だけでしょうね。。。

本気で検討していた人が、ここで検討やめた宣言する意味が分からん。情報交換に資するとも思えない。

>>277 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
仕様が低いとかという指摘は、駅距離や規模、沿線、行政区など条件が似ている他物件の例を挙げて比較するなどしていれば、この物件が相対的にどうなのかという検討に資する情報になると思います。しかし、天カセがないことだけをもって仕様が低いとする単なる主観や、検討をやめたという個人的事情の開陳は、無益的記載ですね。
掲示板利用規約に反しない書き込みは自由なので止めませんが、読み流されるだけかなと。

>>278 マンション検討中さん
営業の方ですかね？
乱暴な発言ですね。
天カセの問題だけではないと思いますよ。

>>278 マンション検討中さん
この方はこの匿名掲示板に何を期待しているのだろう、、、謎。

営業だろどうせ

現地の前面道路、バスが通る割に道幅が狭く、歩道やガードレールもなくて、子供がいると交通事故の危険性など心配になるのですが、普段の交通量はどのくらいなのでしょうか。ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

定借は懲り懲りかもしれないですが
パークハウス市谷加賀町は坪400万円
ブランズ神楽坂が坪550万円
プラウド神田駿河台が坪605万円

直近では場所は違いますが坪単価だけを比較すると、洗足も仕方がないと諦めるか、納得するしかないのか

これから神楽坂袋町町も予定されてるみたい