プレミスト王子神谷

今回の地震を見てると地下鉄駅のあるエリアに住みたいなと思うわ。

今回の地震で複路線の強み分かりました。

王子神谷？マジ？信じれないけど、、、良い部屋無くなっているので、興味あるなら早めに動いた方が良いかもしれません！

>>964 マンション検討中さん

もう販売開始してるんですか？

>>965 マンション検討中さん
まだ販売は始まって無いですね。
多分要望書出てるって話かもですね。
欲しければ早めに動くは賛成ですけど、とても微妙な値付けなのでそんな動きは早く無いと思います。
次期値上げしたらプレミスト三丁目確定ですね。

>>966 マンションマンさん

確かに。賛成です。

>>966 マンションマンさん
今の値段でもプレミスト三丁目になる可能性がじゅうぶんありますよ。

本当にここを検討されてるのであれば、早めにどの部屋かは決めた方がいいですよ！
人気なのない部屋は残りそうですが、人気の部屋はどんどん予約されてます。

>>969 匿名さん

もう希望出せるんですか？

>>970 検討板ユーザーさん
出せますよ。
重なったら抽選になると思いますけど、初めに話しておくと優先度高そうな感じでした。

私もモデルルーム見学しました！
良かった点
①内装が素敵
②内臓梁でおへやの有効面積が広い！
③スラップシンク素敵
④サッシ高と天井高高くて素敵！
⑤パッシブデザイン最高！【その代わりアルコーブ無し】
悪かったところ
①値段【え？王子神谷でこの値段？ほぼ埼玉だよ？】
②アルコーブ無し
③エレベーター前住戸終わってる
④浴室ミラー驚愕の小ささ！
⑤隔板低い
今回はマンション内に限った話です。駐車場率は50％弱確保されてるので値段は高いですが車所有されてる方ならおすすめかなと思います。

>>972 eマンションさん

ここは駅近なのに駐車場そんな利用する人がいますかね。
駐車場埋まらなくて管理費上がるという話をよく聞きますが、詳しい人いたら良ければ教えてほしいです。

むしろここは車持ちたい人が多いでしょう。駅近なだけで駅周りは弱小、更に南北線は主要駅を通りません。車があれば北本通りから都内にも埼玉のショッピングモールにも出やすいですし、高速のインターも近いので利便性が全然違ってきます。

>>973 マンション検討中さん
駐車場料金は1.5万から2.0万の間くらいでエリア的に見ても安いので埋まると思いますよ。それに全て平置きなので維持費がかからない分管理費にはプラスに作用するでしょう。駐車場はプラスですが、そもそもの値段【多分中央値6500万前後】が高すぎです(´+ω+｀)そして次期は更に上げるという事ﾋｨｰ(((ﾟДﾟ)))ｶﾞﾀｶﾞﾀ欲しい方は早めに動きましょう。私はいりませんってか買えないo(TωT)o

ここ購入して、車持ちで駐車場借りられる…理想的な暮らしです！！
仮に購入できたとしても、車維持する予算はない…みなさんどんだけ稼いでいらっしゃるの？笑
素直に羨ましい限りです。

団地だらけで本来家庭に優しいリーズナブルな街なのに6500万以上が中心。この価格帯を買うには、子供一人の家庭でも世帯年収1300万は必要。共働きで世帯年収1000万程度の世帯が変動金利でギリギリで購入したら確実に積む。

坪単価300万って王子神谷ですよ？再開発も何もなく川辺りのスーパーとユニクロしかない街が本当に6500万払う価値があります？10年後分かりませんが王子や赤羽より激しく価値は下がりそう。上限でも坪単価280万程度と思ってたので意外でした。王子や赤羽で探しても多少面積絞れば同じ値段で買えますね。

再開発がないことをデメリットにあげる方が多いので考えてみました
駅前の団地が1970代築と古く、いずれ再開発されると思うのですが、皆さんはいつ頃と予想しますか
面積が広大ですので、再開発されれば風景が変わるでしょう

自分は20年後くらいに計画が持ち上がり、30年後くらいに実現するくらいかなとぼんやり予想します

自分は今の駅前が気に入ってるので、自分が住む分にはこのままで問題無いのですが、
将来手放したくなったときに、再開発の期待を織り込んで思ったより中古価格が下がってなかったら嬉しいなと！

王5団地の再開発は期待してもいいんじゃないですかね
建設当時は南北線は開通しておらず陸の孤島までは言わないまでも電車利用は不便な立地でしたが、
今は目の前に地下鉄駅もできましたのでそれに見合った再開発は現実的にありそうですけどね

北区に関しては赤羽と十条の再開発は決まっていますが他はほぼないでしょう。王子神谷が開発されるくらいなら先に王子が開発される。王子神谷は団地とスーパーとユニクロしかない駅。都心に近い割に賃料が安いから悪くないだけで6500万以上出して住む場所ではない。それなら少し足して赤羽や十条に住んだ方が利便性も資産価値も間違いない。地元の人なら特にわかるのではないでしょうか。

確かに、サンスクエアの方が古いので、そちらが先ですね
区役所の移転も決まってますし、あの一帯は遠くない将来、もっときれいになりそうですね

地元の方ほど割高感を感じるのは本当にそのとおりですが、モデルルームの混み具合を見ると、案外順調に売れるのかと興味深く見ております

十条、赤羽、王子とは、住環境が違うので、それぞれ心惹かれる場所に住めばいいことと思います

>>982 匿名さん

自転車で少し頑張れば志茂の建て替え中のイオンも行けますね！

この前の地震といい、今日の蕨の火災といい、JRは本当に災害に弱い、、、
その点南北線はいいですね！

南北線は人身事故もほとんど起こらないですしね

それでもJRのほうがいいかな、便利だし。どちらにせよJRと地下鉄の両方が使える赤羽、王子には勝てない。

>>986 マンション検討中さん
それであれば王子、赤羽の物件で探される方がこの方にはあってますね笑

駅から近いのは素晴らしいことなんだけど、駅力としては2.5流な位置。だからこそ価格で割安感を出す必要があったと思う。赤羽と同レベルだったら赤羽買うよね。

そうですね。コスパが良いのが唯一の長所のはずが…。この価格なら複数路線使えてより利便性が高く、資産価値が保証されているプラウド赤羽や、シティタワー赤羽テラスが買えちゃいますからね。それと同等の価値があるのだろうか。

恐ろしいことに10年経っても残債割れしそうですね。
↓オーベル王子神谷7年で5280万って事は10年だと多分4980万くらいになってますよね。ここの6500万の部屋買って10年後のシュミレーションで赤字になっちゃいました…減税が終わる10年で買い替え検討するかたもいらっしゃるでしょうから、これは厳しいですね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_96940066/

赤羽だと3LDKはここより1000万円高い…シティテラス赤羽はきっともっと高い！王子神谷だけど、都内で6000万円代がないじゃん！ここもNGなら、千葉か埼玉へ…

王子でも赤羽でも、どこでも、住みたいところに住んだらいいですよ
1000万円の違いなんて、均せば大したことないです。余命60年として、1月あたりたった1.4万円の違いです。

赤羽や王子との比較や、過去の不動産相場との比較にあまり意味を見出せないので、
流れを変えて当マンションの新しい情報を書き込んでくださる方の登場に期待したいです。

>>992 匿名さん
そうですね。
まぁ、でもそれだけここは高いってことをみなさんで情報交換してるんでしょう。
1000万…私は、こちらが予定価格より1000万安くなるなら即買いしたいくらいなので私にとっては大きな差です笑

因みにみなさんは何棟を検討されてるのでしょうか。
やはりB棟の方が多いんですかね。

>>992 匿名さん
> 赤羽や王子との比較や、過去の不動産相場との比較にあまり意味を見出せない

このことには同意なのですが、1000万円の違いは小さくないような…。大きいか小さいかは、家庭に依存すると思います。

1馬力の人は、単純に住宅ローンの審査金額に満たない可能性があるでしょう。子無しで2馬力ならばローン審査は余裕でしょうが、子供の養育費は大卒までだと1千万円以上です。家と子供で悩む方もいるでしょう。

余命60年とありますが、新築マンションの購入平均年齢は42歳です。平均のマジックもありますが、日本人の寿命は何歳になったのでしょうか...。

一千万の違いを一月あたりたったの1.4万円と言われてまともな人なら納得するわけがない。聞いたこともないような計算だ。笑　それを言い出したらたった数万多く出して山手線内側の高台に買うほうが資産価値の面でも間違いないだろう。

近所の中古も高いですね。
売り出し価格ですがオーベル王子神谷も66平米で5200台。

>>996 匿名さん

かなりな価格ですよね。
こちらの新築が66平米で5400万からなので…
中階層だともう少し上がると考えるとオーベルもありかもです。

>>993 匿名さん
買うならB棟のI2より右側の列五階以上しかないと考えています。住んだ後の満足度が眺望一つで全然違うでしょう。その部分には既にかなり要望入ってきてるみたいですよ。J1より左は前の建物とこんにちはですが、価格は100万程度しか変わりません。

992です
自分の予想平均余命から考えましたが、確かに聞いたこともない計算でしたね
994さんが書いてくださった購入平均年齢と男性の平均年齢で余命40年として計算しても月2万円ちょっとです
実際には、専用面積に応じた管修・固定資産税やローンの額に応じた手数料・利息があるので、もう少しプラスになるでしょうが、それでも月数万円の増額で好きなところに住めるなら、トータル納得度の高い人生が送れるかなと思っています。
「悩む理由が値段なら買え、買う理由が値段なら止めておけ」を信じているタイプです。
また、この低金利でより不動産価格の差がより小さく感じているというのもあります。（自分が想定する価格帯で、高金利の時代と比べると支払利息1000万円くらいは差がつきそうです。）

お金のお話は各ご家庭で考えればいいお話ですね。ご家庭により住宅に掛けたい費用の上限はそれぞれですし、お子さんの人数や進路によって教育に掛ける費用も全然違いますので。
つまらない投稿してしまったなと反省しています。申し訳なかったです。マンションの話に戻しましょう。

「悩む理由が値段なら買え、買う理由が値段なら止めておけ」とのことですが、王子神谷に買う理由は値段だと思いますよ。値段が安いのがウリの王子神谷なのに高いという意見がでているわけで。値段に悩まないほどの予算があれば、わざわざハザード色付きを買わずに、高台の資産価値が高いエリアに買うと思います。

価格も含めてマンションの話だよね。マンション検討者で資産価値を一切考えない人なんてほとんどいないでしょ。売りやすいのもマンションのメリットの一つなんだから。

不動産詳しい方にお願いしたいですが、このマンションの10年後の予想坪単価を教えてほしいです。

マンマニの記事上がりましたね！！！！

マンマニの記事読んだけど、車持つことが前提の物件だと感じました笑

トイレはタンクを隠した設計ですが、センスなさすぎですね。
タンクなしにすれば良いじゃないですか。
後でタンクなしに変更可能でしょうか？

こちらのマンションを前向きに検討しています。
もともと北区在住なので北区で探していますが、赤羽は金額面で手が届かないのと部屋の広さ等から外すことにしました。
こちらの物件は都内23区、坪単価、駅距離、部屋の広さ、規模、ブランドどれも理想的なので申し込み予定ですが、マンマニさんの評価や中には坪単価が300を切った部屋もありますから、第1期は申し込みが増えそうですね。
どの程度売り出すかも気になります。今流行りの次期から値上げするパターンも十分ありえそうです。

>>1005 マンション検討中さん
第一期で注文すればオプション変更できると思いますよ。締め切り時期や内容については営業さんに聞いてみてはいかでしょう。
インテリアオプション第1弾：壁面の造作や各種設備の変更が可能。締め切り期限あり。住宅ローンに組み入れられるのもメリット。
インテリアオプション第2弾：食器棚やフロアコーティングなど外注も可能なオプション。締め切り時期はあるが、期限を過ぎても追加料金で可能。外注という選択肢もある。

>>1006 マンション比較中さん
マンマニさんも高評価ですね！だいたい同じような理由でここをいいなと思っています。70㎡4Fの6200万くらいの部屋が、予算にも収まるので理想的です。廊下側アウトフレームのマンションも最近は減ってきていたので、かなりポイント高いです。

1007ですが、マンションの純正オプションは高めです。TOTOのタンクレス"ネオレスト"を外注業者に頼むと工事費込みで30万あれば十分です。新品を交換するのはもったいないですが、価格次第では外注もありでしょう。

>>1005 マンション検討中さん

タンクを隠した設計ってどういう意味？
間取図だと上部の収納があって便器が半分隠れてるけど、まさかそれを言ってるわけじゃないよね？

マンマニ先生のおっしゃる比較対象物件がガーデンズっていうのはちょっと無理があるなと感じるのは私だけでしょうか、どっちかというと近いのはオーベル王子神谷や、パークホームズ王子神谷かと。i3タイプの7階10年後は5500万くらいと見て申し込み入れるつもりです。

>>1009 マンション検討中さん
ありがとうございます。
外注すればダイワハウス自慢のタンク隠しの造作も撤去しないといけないですね。
別にタンクレスは必須ではないですが、そこまで造作すれば、最初タンクレスにしないのはセンスなさすぎですね。という感想です。

>>1010 匿名さん
MRの写真をご覧ください。

タンクを棚で隠しタンクレス風にする工作ですね。この価格なら本物のタンクレストイレにして欲しいところですが。

私はトイレがタンクがどうこうより、天井高が2550あるポイントの方が大きいと思います。トイレはリフォームできますが天井高とサッシ高はどうにもならないですからね。

>>1013 マンション検討中さん
コストと見た目を両立したナイスアイデアと思いつつも、これだとほかのトイレに変えられないですね。タンクレスに変えた場合には、手洗いカウンターがなくなるし、スペース的に厳しいかも知れません。ガッツリ工事すれば大丈夫だけど。

ただし、1015さんと同じく、トイレの優先順位は低いです。天井高は魅力的ですが、直床とのトレードオフなので人によって違うでしょう。

>>1015 マンション検討中さん
まぁ。直後床ですから…そりゃ天高出ますよ。

あなたたちは逆にタンクレスなら買うんか。
トイレで1日過ごすんですか。

>>1011 eマンションさん

私も違和感ありましたねー。
ガーデンズ東京王子とは規模も立地も全く違うだろうと突っ込みたくなりました。
今まで参考にしてましたが、ちょっとマンマニさんの事が信用しにくくなってしました。

>>1018 マンション検討中さん
すいません、タンクレスでも買いません。
ってかトイレネタ離れましょ。
アルコーブあったらかなり前向きに検討してました。

>>1020 マンション大好きさん

https://stormio.hatenablog.com/entry/2021/10/11/224208
こちらでも触れてましたが、アルコープないのはかなりのデメリットだと感じました。
うちのようにベビーカーに乗ってる子がいる家庭はなかなか厳しいんじゃないかな。

ベビーカーにはつらいよね。南北線も階段多めで使いにくいし。

>>1021 マンション検討中さん
そーなんです！駐車場の優先権が愛があると思うのは、大人の車を現状持ってる方々で、私たちみたいな子育て世帯で子供の車を使ってる人はアルコーブがある方が愛を感じるんです。オムツとか買い物袋とか着替えとか手一杯に荷物を持ちながらベビーカーを引いてるところ、玄関前でわちゃわちゃしてたら、かなり通行の邪魔で申し訳なくなってしまいます。

エレベーターホール無し、アルコーブ無しでベビーカーは危ないですよね。廊下も幅広ではないし。車所有前提の記事が多いですが子育て世代で物件に6500万、車も所有できる収入って少なくとも1500万以上は必要ですよね。団地エリアですから周辺との格差がすごいです。

>>1024 マンション検討中さん
モデルルーム来店されて検討されてる方は、ほとんどが区外からの人みたいです。
東京でマンション購入希望されてる方の中では、こちらのマンションそれほど高くはないのでしょうね。

今ですら南北線の満員電車が辛いのに、また増えるのかと思うと会社に行きたくなくなります笑

>>1021 マンション検討中さん

リンクありがとうございます。この記事の方が偏ってないと思いました。
マンマニさんの記事は駅力の弱さは無視して駅近ゴリ押し感があります。
何か営業マンの記事を読んでいるようですっきりしませんでした。
本人が車好きだから車も激推しだけど7000万円近く出して子供育てて車持てるのかなあ。世帯数の半分、駐車場があるみたいだから2人に1人は持っているのかもなあ。

>>1025 匿名さん
やはりそうなんですね。北区でこの場所にこの価格を出す家庭も出せる所得の家庭もそんな多くないですよね。うちは私が700万、妻が500万の1200万ですが、金利の上昇や妻の出産や、健康面の変化等も考えるとペアローンは怖いので諦めています。ここを一馬力で購入できる経済力は本当に羨ましいです。

世帯年収1500以上だと、今度はここじゃなくても良くね？って話になりそう。

6500万って少し前ならDINKSがペアローンで武蔵小杉のタワマン等を買うような価格ですよね。日本の所得が急に上がった訳ではないのに、ファミリー向けのこの物件にその価格を出せる子育て世代はかなりエリートだと思います。そのくらいの層なら少し前ならもう少し都心に住めていましたよね

よく「少し前ならこの辺りを買えてた」という投稿が散見されますが、気持ちはわかりますがその内容には何の意味も持ちませんよね。

だったら何故10年前に買わなかったの？と逆に言われても当時は色々な理由で買えなかった、と言ったところで何の意味も無いのと同じで。

ガーデンズも当時は高い高いと散々言われてましたし、今の相場の中で他と比較しないと意味が無いように思います。気持ちはわかりますけどね。

年収は何年も上がっていないのに、マンション価格だけは上がっていっている状況です。都内の物件は一般人だとペアローンでないと買えないような価格になっています。DINKSならわかりますが、子育て世代でこの価格でペアローン組んでしまうと金利の上昇や、妻が正社員で働けなくなったら一気に破綻してしまうと思います。一馬力で買える経済力があれば心配無用ですが。

インターネット回線はマンション全体で導入する方式ですね。
月額2200円で安くはないですが、各住戸の速度を保証できるか心配です。
自分はテレワークだから安定な回線が必要です。

>>1032 マンション検討中さん
月額は1100ですね。失礼しました。

>>1033 マンション検討中さん
在宅が増えてるので心配ですよね。
各住戸には光ファイバーがきてなかったので、速度は保証できないと思います。
確か、直接LANが来てて、それをHUBでカスケードしてるだけでした。
もし、安定さを求めるなら別契約で光を直で問題ないかを管理会社に相談する必要あると思います。
インターネットは個別契約がいいですよねm(._.)m

>>1034 匿名さん
夜の時間帯だとアクセスが集中するので、夜も心配ですよ。

>>1035 マンション検討中さん

平日20時以降や土日は厳しいかもしれません。
遅ければ住民みなさんで相談して、ニューロ契約するなり個別で配線の案を管理組合通して決めるしかないですね。
ネットゲームをする子供たちも増えてるのですぐ議題に上がると思います。

ガークロよりプレミストかな。ちょっとでも安くしたのは正解。200万あればあれやこれや出来るよ。食器棚、エコカラット、フロアコーティング、備付け家具等など検討したい。

一年分の家賃と住宅ローン減税を考えるとこちらのほうが高くつく可能性もあります。ガークロと比較するなら値段はほぼ同じと考えたほうがよいかと思います。

>>1038 マンション検討中さん
たしかに住宅ローン減税は濃厚ですね…
10年に戻りますし。
それもふまえて価格設定してるとは思いますが、躊躇しちゃいます。

マンマニは庶民の視点を持ってない。駅近資産価値、車所有者最優先で、ファミリー中心のマンションなのにファミリー目線で見ていない。億のマンション買える人の意見と庶民の意見は違う。

>>1040 評判気になるさん
庶民が購入できる価格ではないマンションだから庶民は検討するなって遠回しに言いたいんじゃない。庶民向けマンションの記事読むと庶民目線なんだよね。今回はそのように理解した。

>>1040 評判気になるさん
ですね。今回のマンマニさんの評価は少し意外でした。
仕様も価格も少しファミリー向けマンションとしてはズレてる感があります。通風スリットなんていらないから、アルコーブ欲しかったし、トイレの造作なんていらないから少しでも価格抑えて欲しかったです。

なんていうか、総合力でガークロより魅力的だなあ。転勤があって再販するときにやはりガークロよりここのほうが即刻売れるだろうしね。あくまでも個人の意見です、他人のチョイスは全く否定しません。自主警察さんに怒られませんように。

総合力って何でしょうか？笑

この価格ならオーベル王子神谷かえばええやん。
パークホームズ王子かえばええやん。
ガーデンズ買えばええやん。
ってか、赤羽買えばええやん。ってなる。
総合力ってなんですかね（笑）
強そうですが…ラグビー的なやつですか？

オーベルもパークホームズも70平米ないし、小規模だし魅力ないなぁ。ガーデンズと赤羽の方が資産価値は高いのは間違いない。

私はオーベル王子神谷買うくらいなら、新築で広いこちらを検討しますけどね。オーベル王子神谷もそこそこ高いので。
ガーデンズはそもそもこちらより高いので比較にはしてないです。

ガークロでいいかな。駅近とはいえ駅力は大違い、価格は住宅ローン控除などを考えると大差無し、どちらも平置き駐車場でほぼ勝てる要素がない気がする。とりあえず値段下げよう。

>>1048 マンション検討中さん

今の条件でガークロのがいい方は、ガークロのままのが検討されたほうがいい気がします。
ここは値段下げるどころか第二期は上げると言ってましたから

今から値上げって…そもそも一期でどれくらい売れるんだろうね。

>>1044 マンション検討中さん

嫌味な自主警察さんお疲れ様です

>>1051 匿名さん
そういう嫌味はいりませんので、総合力が何なのか教えてください

市況を考えれば妥当な値段で、良いマンションだとは思います。南北線ユーザーかつ車が所有できる層にはピッタリですが、それ以外の方にはどうでしょうね。王子神谷という場所をどう取るかだと個人的には思います。

>>1053 マンション検討中さん
私も思いました。
高い高いと言われてますが、近辺の相場を見ると妥当な値段です。
高くて検討できない場合は、今購入するタイミングではないか、郊外で検討するしかないです。

マンションに於いては「総合力のほとんどの加点が駅からの距離となります」
2分以内、5分以内の二段階があり、2分以内なら他のネガティブ要素が消し去られ、それだけで100点中の80点相当の加点がされます。5分以内だと65点ぐらいですかね。10分以上歩くマンションは総合力は20点ぐらいに低下します。バス便だと5点ぐらいですかね。そうなると、他の仕様、美観、環境その他の加点は微々たるものになるのです。何故?根拠は? 「5分以内のマンションは必ずすぐに中古で売ることができるからです」売れるか、売れないか。それが資産価値のすべてです。総合力とは「誰がみてもあったら欲しいマンション」になります。ガークロと比較した場合、総合力はどうみてもこちらに軍配が上がります。個人の意見ですが（笑）

>>1055 マンション検討中さん
>>2分以内、5分以内の二段階があり
初めて聞きましたが、SUUMOの条件検索だと1分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、以下省略ですね。

>>1055 マンション検討中さん
なるほど。つまり、あなたの言う総合力とは駅からの距離のことなんですね。それでしたら駅から2分のここはガーデンクロスだけでなくガーデンズよりも総合力が高いということですね。よく分かりましたのでもういいです。

>>1055 マンション検討中さん
興味深く拝見しました
マンションの価値を総合的に考えてみようとするとき、項目、加点ポイント、考え方いろいろですよね
同じマンションに点数付けようとしたとき、採点者により、0点から100点まで様々な点数になるわけですね
マンションの総合力、他の方の「個人の意見」も聞いてみたいなと思いました。

このマンションを選ぶのは、「駅距離」「大規模」「子育て環境」あたりの配点を高く考える方でしょうか
「子育て環境」は、自分が選ぶときのポイントにはなるけど、1055さんのいう総合力となるとちょっと違うのかな

ガーデンズは、二駅徒歩圏内なのでJRも利用できるので価値は断然ガーデンズのが高いですよね。
プレミスト王子神谷の掲示板なので、こちらについての情報交換していきたいです。

>>1058 匿名さん

個人によって総合力は違うという事ですね。
1055さんはどの路線の何駅の駅近なのかも抜け落ちてます。
またその他の要素を重視していない点から
「南北線メインユーザー」且つ「独身もしくはディンクス」の方の総合力なのかなと。
総合力の点数は千差万別なので、皆さん違っていて当然ですよ！
面白いですよね?。

最後、文字化けしてハテナになってしまいました