プレミスト王子神谷

赤羽台と同じように建替えでは？
そうなると家賃が安くなることはないですね。

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>>598 マンション検討中さん
赤羽や王子も、出てくる案件が微妙だから比較対象になっているんだと思います。
どちらも格安の都営住宅のエリアに建てているので、利回りなんて考えて意味があるのか疑問です。

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>>603 匿名さん
意味はありますよ。マンションの特徴の１つとして流動性の高さがあるので、価格を予想して買うのは普通です。そのうえで王子や赤羽から徒歩10分くらいのところとここを比べてるだけです。

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今の周辺の中古相場を見てみたら、価格は妥当かと…

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>>605 マンション検討中さん

販売中のガークロやこれから始まるシティテラス赤羽は比較的駅からから離れた都民住宅・都営住宅のエリアなわけですが、そこの利回りを算出する際に都営の家賃を考慮しています？

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>>607 匿名さん
まあでもこの辺りの都営住宅は古いですし、住み替え需要はあるかと。

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>>607 匿名さん
都営住宅の家賃は考慮してませんよ。駅から離れたと言っても徒歩圏内ですから、赤羽や王子駅徒歩圏内の築浅マンションと比べればいいんじゃないですかね。

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ここが月20万の賃料なら高いですよ。20万だせば王子でも赤羽でも築年数妥協すればいくらでも良いところ借りれます。プレミスト志村三丁目みたいになるのかな…

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新築が相場に釣られて上がりすぎだけど肝心の街の方は昭和のまま。再開発地域じゃないと、20年後はただの古いマンションになってしまって選ばれないと思う。とはいえここは駅徒歩近いから絶対売れるし貸せるのは強みだよね。

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利回りを算出するっておもしろいなとは思ったんですけど、
価格の妥当性の検証や利回りの計算をする意味ってそもそも何ですか？
賃貸か分譲か比較したい人、将来貸す場合まで想定したい人、損した気持ちになりたくない人にとっては意味があるってことであってますか？
その部屋で暮らしたいから買うんだよって人にとっては、その価格が自分の許容範囲内か否か、それだけだと思うんですけど

まあ、売ったり貸したりするのは、10年後20年後だと思うんですけど、その時の不動産の価値なんて自分には到底わからないから試算できない、ってのが正直なところですけど
バブル崩壊もリーマンショックも東京オリンピックもコロナも、王子駅前の風景が何十年も変わらないことも、赤羽のイメージがこんなに向上することも、王子神谷にこれほどの高額マンションが登場することも、自分には全く予想できませんでした

とりあえず、普通に考えたら、信じられないくらい割高ですよね、王子神谷ですよ？

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同条件の部屋がいくらで借りられるかは知っておいた方がよいと思いますよ
賃料が安い地域では借りた方が良いケースもあるので
営業に想定賃料を聞けば教えてくれるでしょう

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>>609 マンション検討中さん

適当ですね、しかも表面利回りの世界ですよね？
ただ3%だ4%だと言いたいだけかな。

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賃料は自分でスーモを見ればいいだけでは。。

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賃貸サイトで似た物件を見ればいいじゃんという意味で↑

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クレアホームズ買えなかった連中にちょうど良さそうだな

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初心者です。
クレアは完売ですが賃貸向けに人気だったり、転売で利益出せたんですかね？

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比較のため他物件の話をお許し下さい。
新田って、リセールの相場が10年～数年前の分譲価格に対しても上がっていなさそうですね。少し前にファインシティというマンションができたそうですが、やはり新築時よりリセールは低いそうです。

～マンマニブログ抜粋～
・レーベンリヴァーレグラセス　2009年築　新田1　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約140万円
・ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト　2017年築　新田1　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約165万円

あくまでブログ引用なので確認は必要ですが、マンション高騰のご時世で、王子神谷～東十条あたりの中古価格も上がっているのに価格が下がっているのは驚きではありませんか？相場下降の局面になったらもっと下がるのではないでしょうか。

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中古で考えると駅遠物件は尚更厳しいですね。住宅サイトで検索するにしても駅徒歩5分以内が最多。条件緩和してもせいぜい10分までらしいので。ファインシティや新田の物件はバス便物件ですのでリセールにもそれが影響していますね。

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>>594 マンション検討中さん
書き込みでクレアホームズ王子神谷は利回りが4.5%くらいありとてもお買い得というお話でしたが、実態としては逆にリセールが厳しい案件だったのではありませんか。

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>>621 618さん
計算した結果リセール厳しいと言ってるんですか？
クレアホームズ王子神谷はリセールも非常に優秀ですよ。リセール時に一番大事なのは残債が残らないこと。と認識しています。実際に以下条件でマンマニ先生が紹介してるクレアホームズの5階部屋で試算してみましょう。
ファインシティが5年で3%の下落ですが、厳しい条件の8%で試算。10年後はマンマニ先生の数字をそのまま使ってます。
手数料も借入フルローン4080万35年4448万
D1タイプ3LDK　70.69㎡5階　3878万円新築時
5年後　売却額3567万　残債3812万 ▲245万
10年後　売却額3320万　残債3169万　+151万
住宅ローン控除13年約400万+151万＝551万
10年リセールで大きな売却益が出ます。
621さんは何を根拠にリセール厳しいと言ってるのでしょうか？手数料借りても含み益です。ちなみに私はクレアホームズ王子神谷のセールスでも購入者でもありません。そもそも完売してますしね。
計算してみましたが来年以降住宅ローンが改悪されて無くなればプレミスト王子神谷は残債割れギリギリくらいになるイメージでしょう。計算方法は上記のような感じなので一度ご自分で計算してみることをお勧めします。

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クレアホームズの人なんでこんなに書き込んでるの？

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ここ、かなり盛り上がっているね！

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懸念しているなら、買わない方がいいよ。他のマンションにどうぞ。

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>>622 マンション検討中
横からですが、残債割れするかしないかを簡易的に計算しているのでしょうけど
損得計算するのなら、譲渡経費にならない利息・管理費修繕積立金・固定資産税の支払額もキャッシュアウトフローとして考慮した方がよいですよ。
細かいですが10年後譲渡を前提でその残債ならローン控除400万はとれませんし、売却益という言葉を使うのも不正確です。
クレアホームズがお手頃価格だったのは否定はしませんが。

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クレアホームズ購入者しつこいね。足立区の駅遠物件は興味ないし住民板へ帰ってくれ。

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よくわからないのですが、新田のマンションのリセールバリューや利回りを計算して何か意味があるのですか？
こちらのマンションを購入するかどうかの検討に影響ある話とどうしても思えないのですが
例えば、こちらのマンションと新田のマンションで同じくらい住みたい部屋があり、どちらにするか迷っているというのなら、比較するためあれこれ計算するのもわかるのですが

皆さん、まず、そこで自分が暮らしたいかどうかじゃないんでしょうか？
そもそも、リセールバリューや利回りを気にするなら、できるだけ安く買った方がいいわけで、今は買い時じゃないとも思われますけど

将来の価値を考える前提として、この地域のマンション相場の見通しがあると思うんですけど、皆さんはどういうお考えなのでしょうか？
上がり続ける？いつ下がる？今の水準が当面保たれる？

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>>622 マンション検討中さん

ご教示ありがとうございます。
他の方が仰るように、借り入れが4080だと住宅ローン減税は10年で400ではなく最大で350万ほどですかね？あとランニングコストがあるので、「残債割れが無い」と「売却益がある」はイコールではないと思いました。

クレアのケースは、住宅ローン減税がなければ10年後は残債と売却額が同レベルかやや売却が上回るという話だとすると、実需ベースで考えている私にはハザードリスクあり・河川橋の登り降りありの割にはお得とは思えませんでした(完売なので関係ない話ですが)。むしろプレミスト王子神谷も住宅ローン減税を除けば残債リスクはクレアと同レベルかやや下という程度だと、言うほど割高ではなさそうですね。

割高・割安の話はローン減税を含めないほうが検討者がフラットに比較できると思いますよ。ローン減税がなくなるから全部割高だ！で話が終わったらマンションの比較ができませんね。

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クレアホームズは地域が足立区新田なんですよね。学区対象の新田学園は都内の児童数No. 1のマンモス校で校庭が足りないなどが問題になっています。
https://blog.goo.ne.jp/kazukojcp/e/67384b7c87bb6e4c1c88ff6f5a299b41
このような状況が改善されない限り、お子さんを持つ家庭は敬遠するでしょうね。実際新田付近に行くと子供が多すぎると感じます。今時点では教育環境は北区の方がバランスが良いでしょう。

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クレアホームズは購入した時期によって住宅ローン13年の恩恵を受けてるかもしれませんね。色々口コミ見たらコロナ禍で出物が減ってますが、中古でいいかもと思ってきました。皆様たくさんの判断材料になる口コミありがとうございます。

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>>630 マンション検討中さん
そこなんですよ。最寄りが王子神谷なだけでれっきとした足立区新田です。学区ももちろんだし何より足立区民になります。妻子のことを考えると普通はどんなに安くても足立区だけは避けます。

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>>628 匿名さん
王子神谷は良くも悪くもマイナーで注目度が低い、でも生活利便性はそこそこ良い、浸水ハザードは確かにあるが真っ赤ではないから許せる人が多いというマニアックな土地なので、投機的な売買が多い都心湾岸部や浸水が深刻なエリアに比べたら敬遠されるリスクは少ないと考えています。地下鉄駅なので周辺の再開発の話もなく値上がりが見込める訳でもないので、緩やかに市場の影響を受けていく感じではないでしょうか。

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>>633 匿名さん
そんな感じですね。王子に住んでいる人で、王子神谷は落ち着いたマンションに住む人が多い大人しい印象です。意外と若者も結構住んでいるらしい。

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ハザード色付きなら浸水が深刻なエリアでしょう。色付きの時点で荒川が氾濫したら大変なことになるし大差ない。

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ちなみにですが、このプレミスト王子神谷はアドレス的には王子5丁目なので、同じ丁目で過去の中古情報を調べるとガーデンズや東十条側の駅近の事例が多くヒットしてやたら高い坪300超とか出てきちゃいます。逆に王子神谷駅を条件に調べると類似の大規模案件の事例が殆どないので駅から離れた豊島側とか古くて安い情報ばかり。どちらもそのままでは参考にならないので、過去情報からリセールをどう試算するかは個人(もしくはデベ業者)の見立て次第になってしまうと思います。当然、業者は高めに想定してくるでしょうね。

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>>622 マンション検討中さん

そもそも去年の秋と比べても相場が上がっていることはマンマニ氏も言っておられるので、その数字を使うことにあまり意味がないかと。

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>>635 検討板ユーザーさん

浸水の色付きも50cmから10メートル以上まで様々です。深刻かどうかは人それぞれですね。ここは荒川氾濫時は5m未満なので2階までは水災保険をかけたいです。

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5m未満は十分深刻では？自分の住戸を上層階にしても車や一階の共有設備や植栽も被害を受けますし。

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>>639 検討板ユーザーさん

そう感じる人もいますよね。ただ周辺の築浅中古では浸水2mでも坪300以上で売買されているし、ガークロも同じです。買う人が避難対策まで考えた上で住むのか、全く考えていないのかまでは知りませんが。

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王子神谷なら赤羽か王子で良いじゃん。

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>>637 坪単価比較中さん
では、使える数字をお示しになられては？622さんはたくさんのご意見があることを承知で数字を提示されたと思います。使えない数字とおっしゃっていて、数字を示さないのはただの雑談ですね。

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荒川は滅多に氾濫しないでしょう、ここが浸水してるときは岩淵水門を越えたということですから東京全域アウトです。ガークロは石神井川リスクも抱えてますからね、過去2回の浸水も石神井川からでした。

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浸水を避けたい人は京浜東北線以東に家を持ちません
赤羽か王子がいい人は王子神谷に家を買いません
リスクとメリットを織り込んだ価格として納得できるかどうかに尽きます
何がリスクかメリットか人それぞれです

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お値打ち価格でした

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>>641 匿名さん
地元が王子神谷の方はこちら周辺のが住みやすいって方も多いと思います。
あと、赤羽の駅近でこの値段は無理です。

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それだと地元が王子神谷の人しか買わないのでは…

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赤羽王子の駅近は買えないが、埼玉や足立は嫌という層はいますね。

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現地まで歩きましたが、駅めちゃくちゃ近くていいですね。

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休日に周囲を散歩してたら30代くらいの男女がたくさん来てました。なんだかんだで注目はされているみたいですね。

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自分はこの周辺に住んでるので、王子駅よりこちらを検討する予定です。

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近所の賃貸マンションに住んでいますが、子育て環境としてはとても満足しています。公園も多いし、スーパーも種類豊富。欠点としては、大人には退屈。レストランやバー、カフェみたいなものは少ない。また、隣接する豊島エリアと神谷でだいぶ住民層が異なるのでそこらへんも好き嫌い別れるかも。自分は赤羽の物件の方が今のところ優先順位高いかな。

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>>652 匿名さん
神谷と豊島ってそんなに違うんですか？

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自分も近隣に住んでますが、豊島はザ・下町って感じです。王子神谷のほうが建物とか綺麗にまとまってるイメージ。住民層は知りません。

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豊島から橋を渡ったハートアイランド新田も綺麗にまとまってる感じだな。
豊島だけ取り残されてる感じ。

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でも自分としては、ガークロの暗い感じよりこっちのほうが好きですけどね。自動車学校、倉庫、新聞社印刷所。人の住むというよりは、工業地帯的な雰囲気がどうもね。あくまでも個人の感想です、ガークロ買われた人を否定しているわけではありません。だからこそ静かでいいという方もいらっしゃるでしょうからね。

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浦和や川口も貶してた人だよね、この人。楽しいのかな。

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全然盛り上がらないね。みんなガークロに流れたのかな。

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>>658 マンション検討中さん
そういうのやめよ。逆効果。好きなとこ買えば良い

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ここを購入検討してましたが安くならない限りは他を検討します。
この価格ならもっと条件の良い中古とかもありそうなので探してみます！

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全然気にしなくていいことなのですが、価格発表されてから掲示板の評価がガタ落ちしてますね

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正直、もう少し安いと思っていた人が殆ど。予定価格から5％下げれば多少は売れそう。

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>>662 匿名さん
今の価格でも良いですが、仕様を高めにしないと納得度低いですね。

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どこで価格発表されてますか？

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安くするのはいつでもできるし、高い値段で納得して買える人たちにとって、満足ならいいと思うよ。

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大規模マンションは市場より高い方が住民レベルが上がる。

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>>666 通りがかりさん
まあ、仮にそうだとしてもこの辺検討する人はおそらくそんな余裕ある人ばかりじゃない気もしますね

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>>657 マンション検討中さん
ご自分がお好きなら、自信を持って川口を推してくださいね。他人はどうでもいいじゃないですか。

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>>667 名無しさん
余裕はないけど、この物件の魅力感じてる人も多い感じですね。私もそうです笑
ただ、どこのマンションも区内の駅近はサラリーマンが購入するには厳しい時期になってます…
でも売れてるんですよね…

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>>668 購入経験者さん
別に川口が好きなわけじゃないですし、検討もしてませんよ。ただ、656の方は他の地域を貶すような発言が多いので気になっただけです。

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もう購入意向書みたいなの出してる人いるのかな？モデルルーム内覧開始し出したら出せますよね？

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駅近で住環境が良いですが、買い物利便性が今ひとつですね。また、近くのマンションの土地からダイオキシンが出たことや、神谷堀公園は心霊スポットとしても有名なことから、今の価格では見送りたいと思います。

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>>670 マンション検討中さん
べつに自分の思いを言っているだけで、他人がどうとか全く言っていないんですけどね。凄く高い買い物をするかもしれないわけで、そこにはシビアに他の場所を含めて比較、検討をし、正直な思いを検討版で語ってはいけないんですかね・・・まあ、あなた様のようなデリケートなお方もいらっしゃるみたいなので、今後は心に秘めておきます。

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>>673 匿名さん
検討材料になるようなことでしたらいくらでも語っていただいていいですよ。ただ、銀座からタクシーで帰れないとか鋳物の町がどうとか、他の人にとって参考にならない独り言は落書き帳にでも書いててください。

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>>672 マンション検討中さん
確かに。私も価格が予想より1割高かったので王子駅か赤羽駅の中古でいいか。と見送ろうと思います。大和地所さんは広域での検討者を獲得しようとしてのかしら。広域検討者ならハルミフラッグ行くと思いますが、今の予定価格で行くなら地元の人は見送る可能性が高いですし、広域検討者なら他に行くだろうから販売は住友並みの牛歩作戦覚悟でしょうから急ぐ必要は無いかなと思っています。

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>>672 マンション検討中さん

心霊スポットとは初めて聞きました！
全くそのような雰囲気のない明るい公園です

似た名前の他の公園と勘違いされてるのかなと思うところですが、
もしこちらの公園をそのように認識されている方が本当にいらっしゃるなら知りたいです
詳しく教えて下さい！

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>>676 匿名さん
聞いたことないです笑

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別の公園と勘違いしたデマですね。
元ネタは岩渕のほうです。

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当たり前な事ですが、蚊は多いです。
たまにこちらの公園で子供遊ばせてますけど、マンションできたらすごい混み合いそうですねー！

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神谷堀公園　心霊スポット
約 125,000 件

はて・・・？

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だから、それは神谷公園だって。志茂のほうにある別の公園です。

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検索サイトは似たワードでもヒットしちゃうのに、その件数を鵜呑みは恥ずかしい

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神谷公園は廃止になりました。跡地には中高一貫の「北区立都の北学園」を建設中です。
その横に「大東亜戦争犠牲者慰霊記念碑」があるので、 >672 は完全な誤爆ですね。
誤爆というか意図的かも知れませんが。

とにかくこちらの神谷堀公園は無関係ですし、戦争犠牲者の方々を弄ぶような672さんの投稿には不快感しかありません。心霊スポット以上に怖い存在です。

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自主警察が多いスレですね

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ネガでもポジでも、フラットな議論にしましょう。デマを投稿するのは一番良くないですよ。

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洗面所にリビングから入る間取りが多いのが残念。このご時世、帰宅したら洗面所に直行して手を洗うまでなるべくドアに触る回数を少なくしたいと思うんだけど、皆さんそんなにこだわらないポイントなのかな。そもそも洗面所はキッチンに近いよりもトイレに近い方がなにかと便利だと思うんだけど、最近こういう間取り多いよなぁ。

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近隣で土壌汚染があったようですね。工場跡地だと少なくないようですが。

王子事業所跡地（東京都北区）の土壌汚染の再調査結果を発表。トリクロロエチレンによる汚染は当該土地の外側から押し広げられてきた可能性が示唆されるとし、汚染原因者に対し汚染除去の申し入れを行う予定。

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>>686 マンション検討中さん
個人的にはあまり好きじゃないです。風呂出てすぐにリビングだと落ち着かなそう。家事動線がいいとかよく言われますが、ドラム式洗濯機で乾燥までするなら正直関係ないですよね。

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>>688 マンション検討中さん
そうねえ

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>>686 マンション検討中さん
地価上昇からの占有面積削減で、廊下が犠牲になってるパターン。2015年くらいからのマンションで、リビングイン増えましたよね。最近だとさらに廊下を排除した間取りもあるようです。さすがにお手洗いがこの位置は気になる人が多い気はしますが…

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>>687 マンション検討中さん

北区内だから、近隣・・？
こことは関係ない製薬会社跡地の話ですよね。

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>>691 匿名さん
しかもそれ20年前の記事のコピーですよね。心霊スポットのデマといい、悪意のある方の書き込みを感じます。
https://www.mixonline.jp/tabid55.html?artid=25904

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値段わからないけど、Sタイプが良さそうですね。
パウダールームが他よりゆとりが感じられ、部屋の形も家具が置きやすそうです。

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>>691 匿名さん

土壌汚染はここではなく、レシアスの土地ですね。

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>>694 eマンションさん
レシアスの隣の空き地ですね。かれこれ10年以上舗装を繰り返していますが、未だに空き地です。

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レシアスはバルコニーが神谷堀公園に面していて良いですよね。
中古を狙ってますが売出しを見たことがありません。。

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>>695 マンション検討中さん
あそこの土地に何か建つことはあるのですか？
しばらくはなさそうな気しますよね。

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>>693 匿名さん

Sタイプ低層階で6000万きってくれたら検討したいです！

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>>698 匿名さん

北東（王子神社側）ですが、王子本町プラウドが去年の8月位まで
約60㎡で5700万弱（坪単価312）とか、今年の春先にも5900万位で出てましたね。

同タイプの間取りでしたが後出しの低層階のが高かったです。

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駅近のクリオ2番館が築23年64㎡で4000万円で出てますね。一つの指標にしても良いかもしれません。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-39042680006956/

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王子、赤羽を含めた議論がされることが多いと思うのでこの辺の地域での比較目線で話します。

プレミストは良くも悪くも日常の生活に特化しているマンシャンかと個人的には思います。最大の魅力の駅徒歩2分に加え、コンビニやスーパーもとても近いので、普通の日常を送るにはとてもいいマンションだと思います！
逆に外食を多くしたい！や土日はほぼ出かけるような人には路線が1つだったり、飲食店が少ないので、適してないかなと思います。
このような方であれば王子や赤羽を検討した方が良いと思います。
ただ王子や赤羽になるとプレミストと同じ値段だと駅徒歩10分くらいの距離の場所にはなってくるので、同じ徒歩時間とするなら予算の兼ね合いもありますが。
10年20年後とかの資産価値で考えるなら、赤羽や今後区役所移転で今後駅前発展が見込める王子を検討した方がいいと思います。王子神谷で中古で売る時に悪い声は聞かないですが良い声も聞かないので。
個人の意見ですが誰かの参考になれば嬉しいです！

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