プレミスト王子神谷

何が起きているのだろう…気になる

>>4878 検討板ユーザーさん
抽選が起きてます

>>4879 マンコミュファンさん

MRに行ったんですか？

皆さんがおっしゃるとおりI3は争奪戦ですか？

>>4881 eマンションさん

争奪戦ほどじゃないけど、何部屋かは抽選になって他のお部屋も申し込みが入っているのだと思います。

そういう無難な推測は結構です

>>4883 eマンションさん

ほぼ埋まってるって投稿されてる方いますよ？
気になるなら行ってみては？

>>4884 マンション掲示板さん
SUUMOだと今週の土日は?になってるんですよね。空いてる休日に行こうと思います。

この土日が申し込み期間なので、新規さんに時間取れないとかじゃないですかね。
なので3次1期なら金曜日しかないんじゃないですかね。

>>4883 eマンションさん

直接問い合わせするのがいいと思います。

>>4886 名無しさん
今週末申込みなの？

>>4888 さん

すみません、確かではないですが9月上旬とあるので翌週だと中旬か？と思い今週末だと予想したまでです。

ネタは出尽くしているのだし、あとは金額次第。Web予約が満席だって電話すればなんとかなるって。予定金額を聞くこともできるしね。それすらしないなんて、検討者ではないのでしょう。

今週末が申込です。情弱は乗り遅れますよー

>>4891 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。日数少ないですが検討します。

完売近そうですね

3期１次は13部屋。値上げはなさそうな気がする。

>>4894 マンコミュファンさん
中階層は7000ちょいですかね。

売れてると分かってからアンチの方々はすぐどっかに行っちゃいましたね笑笑

特に何も起きてなかったですね。このまま静かに売れていきそうな気がします。

価格わかる前に完売してしまいそうですね。

一階の庭付きが6298万なのかな？
中階層が7000くらいなら今の市場だと割高でもないですね。

>>4898 口コミ知りたいさん
> 価格わかる前に完売してしまいそうですね。

さすがに、それはない。
なぜならば、すでに価格はオープンになっているし、第3期2次もあるから。

第3期1次
　68.32m2～70.80m2
　販売価格：6,298万円～7,498万円
　最多販売価格帯：6,200万円台･6,700万円台･7,400万円台(各2戸)

中層以上でも位置によっては抜け感が無い部屋もあるけれど、
駅近以外に、ランニング安いし、アウトフレーム＆天井高め、隣りが公園で入居まで1年以内。
南北線利用者には刺さる人も多いでしょう。

とはいえ、7千万円台半ばとなると、入居時期が変わらないシティテラス赤羽の低層とかぶりそう。そして、あとで購入したひとの入居時期が後ろ倒しになったのは、長期戦覚悟のため？ もしくはエレベーター問題の不満削減のため二段階の一斉入居？

>>4900 購入経験者さん
シティテラスの低層階7500万で買えますかね。
7000後半な気もしますけど…あくまで予想ですが。

>>4901 マンション検討中さん

7500万じゃ買えないと思うけど、500-800万くらいの違いなら悩む人もいるでしょ。赤羽と王子神谷なのだから。

>>4902 購入経験者さん
赤羽といっても徒歩8分…
微妙な場所なんですよね

徒歩3分とはいえ南北線…しかも王子神谷…

>>4904 マンション検討中さん
しかも王子神谷って言ってるのになんでここにいるの？
あっネガ盛り上げてくれてるのかな？
でももう遅い、、、

>>4899 eマンションさん
ハザードの一階にちっちゃい庭が付いてもって感じですが、今の相場を考えるとこれくらいが妥当なんでしょうね。

赤羽の方がもちろん駅力ありますが、シティテラスの人気は無さそうですね。
新築時の人気って中古になっても直結しますからね。

予算内で気に入ったほうを買えばいいんじゃない。どちらもリセール向けの物件じゃないんだし。

リセール向け狙うともう8000越えですからね。
庶民ペアローンでも無理ですね。

>>4907 マンション検討中さん
> 赤羽の方がもちろん駅力ありますが、シティテラスの人気は無さそうですね。
> 新築時の人気って中古になっても直結しますからね。

プレミストも南北線利用者にはよい物件だけ思うれど、シティテラス赤羽をネガるのは笑える。

赤羽は現時点で都内屈指の駅力で再開発もある。南北線志茂も徒歩10分圏。今後のオフィス移転や転職、子供の通学などを考えれば2駅徒歩10分内はリスクヘッジも含めて魅力的。新設の小中一貫校 都の北学園は2年後に開校。

予算が届くなら、シティテラス赤羽は魅力的だと思うけど。

リセールバリューで重要なのはいくらで購入するか。1期より大幅値上げじゃ魅力少なめ。まあ、実需物件でリセールバリューを強調しすぎるのはどうかと思うけど。将来の相場なんてわからないのだし。

>>4910 購入経験者さん
赤羽をネガしてはいませんよ。予算が届くのであれば徒歩分数ありますが赤羽の方がいいと思います。
ですが、現在赤羽のランドマークは依然としてプラウドシティ。駅前再開発ありますが徒歩分数あるシティテラスは少し毛色が違うエリアとなるでしょう。あとは販売時期延期は、お客がついていないとそうなるケースが多いので進捗が悪いのかなと感じたまで。
お客がいるのであれば予定通り販売しますからね。

>>4911 マンション検討中さん
なんでプレミストのスレでシティテラスのネガしてんの？

>>4911 マンション検討中さん
誰もランドマークの話してなくない？
それ言うたら王子神谷エリアもランドマーク物件はザガーデンズか今度できるプラウドになってもおかしくないよね

>>4913 買い替え検討中さん

プラウドは王子神谷ランドマークありえないわ。プレミストでもないし、ランドマークと言えるのはガーデンズだけ。
どう考えてもガーデンズしかない。

ガーデンズは王子神谷というか東十条のランドマークだよね。王子神谷のランドマークは五丁目団地です。

ガーデンズは東十条だよ笑
5丁目団地かー笑

徒歩3分表記になっちゃいましたね

王子神谷ならランドマークは絶対ここだろ笑

普通に考えて、ここでしょうね。

王子5丁目団地に1票。次点はジャパンミート。

ランドマークを名乗るにはスペックが低すぎるでしょう。リバーグレイスの方がそれっぽい。せめてエレベーターホールやアルコーブつきでトイレ手洗い場、二重床位は満たした物件でないと。

>>4921 マンション検討中さん
それはまずない。
まぁできたら分かるよ。

>>4921 マンション検討中さん
二重床は直床よりもどこが優れてると思っていますか？
防音面であれば、二重床は太鼓現象で、直床よりもうるさいという話もあります。

この議論は、いろいろな板でさんざん繰り返されているのに、また出た。

騒音は、スラブ厚が一番重要で、それ以外に二重床/直床や床材の等級、梁間長などの総合結果。だから騒音と二重床/直床という単純な議論は不毛。

二重床最大のメリットはリフォームのしやすさ。そして直床を採用している高級物件ではほとんど無いってこと。

騒音で一番重要なのは隣人ガチャ。人間がバンバン跳ねれば、ほとんどの構造でアウト。

個人的には、二重床のほうが好ましいけれど、だからといって直床がダメってことは無いね。物件の総合評価のひとつ。築20年近い中古ならば二重床のほうが安心だけど。

どちらにせよ直床は代表的なコストカットです

まぁ、こちら側から見れば二重床で価格が上がるのであれば、
直床で多少コストが下がり、天井高が高い方がいいです。

ここが二重床でアルコーブとエレベーターホールつけたらいくらになることやら

>>4927 評判気になるさん
それだけコストカットしても今の価格なんですよね、厳しい相場です

>>4928 さん

>>4928 名無しさん
後は価値観だと思います。
駅近重視で南北線使う方にとっては住みやすい環境なので人気なのでしょう。

>>4929 通りがかりさん
そう思います。ハマる人には無茶苦茶ハマる。今の相場だとこういうエッジが立った物件の中で自分に合うものを選ぶのが満足度高そうです。

>>4927 評判気になるさん
それで高くて買えないよりは、予算内に収まるくらいにコストカットされてた方がいい人はいくらでもいますしね。

二重床やエレベーターホールつけるといくらになることやらって…。今の価格なのについていないので指摘されているわけで。エレベーターホールなんてこの規模のマンションだと標準的な仕様でない方が珍しいし、二重床も7000万近くのマンションだと普通でしょう。ガークロはそこまで高くないのにどちらも実装されていましたよ。

>>4932 マンション検討中さん
こちら一期の平均は、7000万もしませんよ。
今だから7000万くらいに値上がりした訳なので、当初からスペック上げてたら更に今は手が届かない価格になっていたでしょうって話です。
なので、昨年より値上げしているので前のマンションの話題持ってきてもあまり参考になりません。

>>4933 eマンションさん
> 当初からスペック上げてたら更に今は手が届かない価格になっていたでしょうって話です。

4932じゃないけれど、むちゃくちゃな理論におどろき。2期以降は、1期の売れ行き＋周辺相場がおもな価格決定要素なので、スペック上げていたら手が届かない価格になるなんてあり得ないでしょう。

1期の値付け：原価や利益＋周辺相場で検討
2期の値付け：1期の売れ行き＋周辺相場で検討

いまからさらに5%値上げしたらどうなるか。ただでさえ2期以降鈍化しているのに、もっと売れなくなるだけだから、そんなことしないよね。2期以降はスペックと価格の関係性は低下するよ。

>>4934 匿名さん
いや、建築費上がるなら価格に乗せるのは当然すぎるのですが

建築費は施工会社の受注時、着工時でほぼ決まるので、2期以降の値付けは建築費の上昇分ではない。なので当初からスペック上げていたら今は手が届かないというのは正しくない。むしろこのマンションが計画された２０２０年の秋は、景気の後退局面で、資材確保の段階でコストは抑えられていた。


ちなみに労務費は公共系は多少契約変更ができてるが、民間のマンションはまだまだで価格転嫁はこれから建つマンションになる。

せめて二重床にしてほしかったですね。

スペックも大事ですが、環境が気に入って買うならいいんじゃないでしょうか

>>4937 マンション検討中さん

環境良くても、家の中で居住性が悪いのはいかがなものかと。。。

>>4938 匿名さん
ハイサッシ、天井高、廊下側アウトポールなど居住性は良いと思います

>>4938 匿名さん
家の中ならガーデンズも同じですね。
あそこは移住生悪いのにすごい高値で人気ですが。

>>4940 評判気になるさん
ガーデンズは東十条が使えますし商業一体ですからね、特にカームコートは便利だと思います

エレベーターが使いにくいよね、
２機ないとけっこう待つよ。今はコロナで他の人と一緒に乗りたくないからね
住んでみたら分かると思う

エレベーターが使いにくくても階段がありますし。中層までは特に問題ないでしょう。

>>4941 マンション掲示板さん
家の中の話でした。
利便性はガーデンズのが良いのはわかります。

>>4944 マンション掲示板さん
ここも駅近で公園隣接ですから利便性は高いと思います。家の中だけで価値が決まるわけではないということですね。

専有部はよさげ。とくに角部屋はすてき。中層でも抜け感がない部屋もあるけれど、購入時に織り込み済み。富士山や隅田川が見えると気持ちいいのだけどね。

共有部は気になる点がいくつかあり。エレベータ1棟1機、エレベータホールなし、玄関全開にするとMBライン越え、仕切りのない共有スペース。部屋の位置によってはゴミ捨て場が遠い。

共有スペースでテレワークしたいときに、子供がわちゃわちゃしていたら気が散りそう。パーティールームまともに機能するのか...。

あと、会社帰りのスーパー動線。ジャパンミートは夜8時までなので今後の営業時間延長に期待。惣菜の充実したサミットは魅力だけれど、王子店・桜田通り店ともに駅動線外（東十条駅の場合はOK）。でも、スーパーやマイバス、コンビニはそこそこあるわけだし、少し遠いところに行くときは一度帰って自転車かな。コンビニはすぐ隣りだしね。

文句言う人はどこの物件でも不足するとこをうだうだ言うだけです。さっさと検討をやめて全ての揃うパーフェクト物件（坪400）へどうぞ。

>>4947 匿名さん
坪400のパーフェクト物件って例えばどれですか？

>>4946 匿名さん
共有スペースは仕切りあります。
閉めたり開けたりできたはずです。
ジャパンミートは当初は21時までで、コロナで20時になりましたよね。早く戻ってくれることを期待します！

>>4948 名無しさん

カメックスとかですかね！パーフェクトのレベルも人それぞれですが。本格的なパーフェクトは坪500以上かなとも思ってます。

200坪以上ある松濤の戸建がパーフェクトかな。上をみればきりがない。下をみてもきりがない。ああ無常。ちょうどいいのがプレミスト王子神谷。

ここの2階買うならプラス1200万くらいでカメックスの2階買った方が魅力的ですね。
自分はそこまで予算がないのでプレミスト王子神谷でもぎりぎりです。

亀戸クロスは買い物は便利ですね。駅も近いし、中古も高値で評価されているみたいだし。でも、ランニング重たい。ただでさえ管理費が高いのに、商業施設のせいで固定資産税が激高。駐車場入れたら10万近くするかも。晴海フラッグもランニング激重。

そもそも万人にーフェクトな物件なんて存在しないよね。でも、坪600万くらい予算があると、かなり選択肢が増えそう。おそろしや...。ここは駐車場平置きで、ランニングも安いのが魅力。規模感あるし、隣はそこそこ大きな公園。ガーデンズは車両の2トン制限で揉めるいるみたいだし。

平置き駐車場の敷地の固定資産税は専有面積比で各戸が負担するという認識であってます？

>>4954 匿名さん
あってます。

結局3期1次は何戸売れたのでしょうかね

>>4956 マンコミュファンさん

多分明日の朝HP更新されると思うので分かりますよ

3期はI3タイプ販売してたのですがホームページから無くなってたのでI3は売れてるんでしょうね。

売れ行きによってはいよいよ最終かもしれませんね

ダラダラ売るのかなーと思ってたらあっさり売れてしまいそう

また1階の1部屋だけ残ってますね。

ここはハザードマップ真っ赤な場所で、荒川が氾濫したら5m以上浸水する。その場合2階の軒下まで浸水するわけだから1階はうんと安くしないと普通は中々買わない。本来6000万以下でしょう。

竣工前完売いけそう

>>4962 マンション検討中さん
すでにたくさん買われてますが

>>4963 検討板ユーザーさん
残すところ、約二ヶ月。あと10室位ですかね

2期の価格に相場が追い付きましたね

>>4966 検討板ユーザーさん
そうですね。
この規模で施工前完売したらすごいですね。

第3期も凄い勢いで売れていきましたね！
アンチコメントもなんのそのって感じ！
首都圏で見てもこの規模の竣工前完売はなかなかないでしょうね。完成が楽しみです。

ここがこの価格でも売れるなら、設備や立地で勝るガーデンズは今いくらで売れるんだろうね

>>4969 マンション検討中さん
75平米8480万はずっと残ってますね。坪370なのでここより1割ちょっと高いくらいですが、グロスが高いですからね。

ガーデンズが買えた方羨ましいですね。当面は東十条、王子神谷No1物件は揺るがない。

マンションが増えて、相乗効果で地域が活性化されるといいですよねぇ。ガーデンズのサミットや医療モールにもお世話になりそうです。

スーパー以外に何か出来てほしいですね。近くにたくさんあるのはうれしいけどこれ以上はいらない笑

北区の再開発は赤羽と王子以外はにはありませんよ。ここはどちらにも微妙に近いのでこれ以上の発展は見込めません。

静かに暮らしたい方にはとてもよい環境ですね。

活性化してほしいのか、何も変わらないほうがいいのかどっちなんだろ、この人