プレミスト王子神谷

環境面からファミリー実需にピッタリですし、売る時もすぐ売れそう。やはり駅近は正義でしょう。エリア的に外食はあまり期待できないので（東十条にはそこそこありますが）車を持ってお出かけするようなライフスタイルだと完璧かなと思います。私は既に購入していますが、ここの条件は本当に羨ましいです。一階は水害が怖いエリアなので、3階くらいが狙い目だと思います。

おそらく2～3Fのごみ置き場近くの住戸がパンダになると思います。多少の臭いは覚悟で。

ダイワ「ずいぶん人気あるみたいだな」
営業「1本つり上げましょう」
すると、5F周りのボリュームゾーンが7200万になり、高層階は1.3臆に。絶対買うぞと鼻息荒くしていたみんながしらける。誰が買えるんだ・・　
経験から、どうしても欲しい家の審査で、あと300万、500万融資がおりない。すると買えない。仕方なく妥協した場所を買う。そして後悔するがどうにもならない。
結婚しているカップルなら両方の親ごさんから1本づつ贈与してもらえたりすれば比較的楽に買えるが、そんな人は少数。なので、ボリューム7200万だと、ガークロが一気に完売に向かうと予想。

>>283 匿名さん

ガークロより高いようであれば撤退します！

平均7200万もするなら、あと少しでプラウドタワー亀戸クロス並のマンションですね。
なのでそこまではしないと思います。

>>284 匿名さん
そこですよ! ダイワさんはそのあたりをしっかり汲んでガークロよりちょい安価格でどーーんと来てくれるはずです。

価格はいつわかるんでしょうかね。

川の近くの高級マンションを買うなんてありえない、地下鉄のせいで地盤も弱いとパートナーから反対されています。災害のことなど詳しくないのですが、この地域はどうなのでしょうか

>>288 マンション検討中さん
アトラス加賀中古はいかが

>>288 スムラボに防災のことも書かれた記事があがっていました。

https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

私は荒川近くのマンションに住んでいて、住み替えを検討していますが、荒川については国主導で洪水対策が進められているのでそれほど心配はしていません。一昨年の台風はやばかったけど、荒川の増水を彩湖に流すという計画通りの対応でなんとかなりました。　

私はむしろ洪水よりも地震火災が心配で、物件探しの時は首都直下地震が起こった時の被害予測と対応をまず調べることにしています。

この物件のある場所は木造家屋密集地帯でないし、埋立地でもないので、大地震が起こった時、他の地域よりもまだ大丈夫なように思います。

それをいうなら地震で岩淵水門破損してるときにあのときレベルの台風来たら終わるけどな…
まぁそうでもない限りは安全だし、そうなったら事前の広域に避難指示が出ると思われるが。

そんなふうに考え出すと、南海トラフが発生して、関東への影響も甚大で、地盤が悪いマンションはみなクラックだらけになるかもしれないから、トラフが来るまで買えないな。になっちゃいますね・・・

地震があった時にはコンクリが薄い賃貸仕様のマンションやアパートより最新の分譲仕様のマンションのほうが壁や床が厚くて安心ですよ。賃貸仕様のマンションは住人の生活向上のためではなく、オーナーの利益確保ために各所でコストを削って作られていますから。

まぁ、購入後に建物が損壊するリスクを考えたら今は分譲仕様の賃貸マンションに住むのがベストという話になるかもしれませんが、当然その場合は月々の賃料にはオーナーの利益が乗るので自分で分譲マンションを買うより高くなります。。家賃相場を見れば明らかです。
リスクを回避してオーナーの養分になるか、自身でリスクを取って資産を形成するかの選択ですね。

>>292 匿名さん
地震のクラックは耐震基準である程度クリアできるのでは？と思いますが…

水門が動かないとかわりと現実的な想定ですよ。3.11でも防潮の水門が歪んで閉じないとかかなりあったわけですし、台風が来なくても東京湾北部震源で地震が起きた場合は短時間で川を津波が遡上する。その場合、上流に遊水池があるとか関係なくなりますからね。治水されているから安心、というのは楽観的すぎるのでは？と思うわけです。
たた、危ないから住むな、というのではなく、ハザードの地域にあるリスクのある物件を選ぶんだから、リスクを誤魔化さずに起きうる最低を想定最悪して備えた上で住んだ方がいいかなと思っての書き込みでした。私なら上層階で無事浸水をやり過ごすために電源やカセットガスや食料を備蓄したり、災害用のトイレ袋準備したりとか、出先の子供をどこにどう避難させるように教えるかとか考えますね。

>>294 匿名さん
耐震基準は想定外の対応はありませんからね。それで100%安心はできないわけですね。建物は頑丈でも、地盤がゆるいとダメージは当然大きくなりますよね。たまたま局所的にそのマンションのあるところが大きく揺れて壊れたなどということも考えられます。て、そんなこと考え出すと買えません。おっしゃるとおり、シミュレーションは確かに大切ですね。

>>288 マンション検討中さん
ここら辺一帯は地盤が悪いためか、洪水と液状化リスクのあるエリアと出てきますね。ハザードマップを気にしないのであれば買いですが、奥さんのハザードマップへの優先順位が高いのであれば京浜東北線西側の高台エリアでご検討された方が良いかと思います。物件の数は少ないかもしれませんが。。。

そんなにハザードリスクを気にするならば、ずばり本郷台地以外ありませんよね。3億ぐらいあればいけますよ。

>>297 匿名さん
本郷台は文京区も含むし１億あればファミリーマンション買えるし高くとも３億もしない
災害リスクない安い台地は東京にいっぱいあるよ成増台武蔵野台とかね

本郷ならルジェンテ文京湯島とかどうでしょう？
交通の便はとても良いですよ。

ここも、最上階の角部屋は億いきそうですね

流石に2020年度一番エリア人気とも称されるクレアホームズ王子神谷の人気には及ばないようですね。

>>301 検討板ユーザーさん
クレアホームズ王子神谷とは比較対象にならないと思います

>>301 検討板ユーザーさん

他の足立区のマンションと競ってください。

>>300 匿名さん
そこまでは無理だと思います。プレミアムじゃないし、長谷工の億ショ？

中国の千年に一度の大雨みたいなのがここにくればアウトなんでしょうね。つまりは荒川が氾濫する状況のときですね。地下鉄乗っていたら溺死する可能性とかもありますよね。3F以上なら大丈夫でしょうが・・

土地勘ない者です。億いくって本当でしょうか。

ガークロ悩んでる人は、ここの価格出てから検討する人も多いと思うので安くはないと思います。
1番広い部屋の最上階は億近くなるかもですね。
私はありえない価格かもですが6000万が限界です笑
みんなお金持ちなんですね。。。
羨ましいです。

>>303 匿名さん
瞬間で蒸発したんだよなぁ。
ここはどうだろ。

三井のリハウスで近隣のパークタワーが売りに出ていますね。坪単価220くらいかな？
ここはガークロと同水準の310?330位と予想します。

東京都内、10年後の資産価値「落ちる街」ランキング
https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...
王子駅前は19位です！
つまりここも高値ならリスク高いってことでよろしいでしょうか。

>>310 マンション検討中さん
これ見たら21位は池袋ですから、あまり参考にならないと思いますが…

>>311 匿名さん

池袋が二つ入ってますね。王子ではなく荒川線の王子駅前ってのが笑えます。

>>310 マンション検討中さん
なんかよくわからん

>>222 匿名さん

中央工学校寮跡地に看板出てますね。
10階建て、延べ床面積から推定して70戸前後の規模でしょうか。
王子神谷から6分、王子駅はメトロなら10分、JRなら12分。
IAO竹田設計を起用しているのでハイグレードなマンションになりそうです。

隣接する神谷堀公園が、このエリアだとオススメな公園です。大きい遊具あり、アスレチックあり、大きいじゃぶじゃぶ池あり。子供が小さい頃、自転車で通いました。また、他の公園（王子神谷駅に隣接する団地内の公園）には山型の遊具もあり、子育てには非常に良いと思います。大通りが近いですが、裏の道路は交通量も少なく、歩道も確保されています。

王子駅（JR、メトロ、都電荒川）vs 王子神谷駅（メトロのみ）の比較は違うかな、と思います。ここからなら東十条駅（JR）が十分に徒歩圏内ですよ。王子神谷駅も東十条駅も当駅始発がありますし。

価格が気になりますねー。

プレミスト志村三丁目は、スミフスタイルで行った良い例。未だ完売ならず。駅から近いから「スミフスタイルで行け」っていい気になって高値にしすぎると、志村三丁目と同じ目にあいます。財閥系と違ってそんなに体力ないと思うから、ここは「ユーザ様のためにバーゲンプライス」でどうぞ!!!! でGOして欲しいものです。

>>316 匿名さん
財務諸表見たらわかると思うけど、大和は下手な財閥よりも会社の規模が大きいから、その心配はないと思うよ。ただ経営判断が下手だから、値下げしなくても値下げする場合もある。

王子神谷駅から徒歩 20 分弱のハートアイランド（足立区新田 3 丁目）に住んでいましたが、子供の成長に伴い、周辺で買い替えを検討していました（もう買い替え済み）。今の私の生活スタイル的に、路面店や居酒屋などが多い（仕事帰りに焼き鳥やお惣菜買って妻と晩酌する）王子駅周辺も検討しましたが、ガーデンクロスと飛鳥山レジデンスは私には予算オーバーでした。

完全に子育て目線で恐縮ですが、>> 315 さんの通り、公園の近さと広さ、小学校は新しくて安全な経路（交通量が少なく歩道が確保されている）が魅力的だと思います。スーパー（ジャパンミート、最高ですよ）も色々あり近い、そして都内です。逆に、私には駅近の優先度は低く、都外で電車乗ってる時間増えるより、音楽聞いて徒歩してる方がラクと思って（パパが我慢すればいい）、当時に徒歩 20 分弱のマンションを買いました。バスや自転車より徒歩のがラクでした。

まだ肝心の価格が未定ですが、都内で平和に子育てしたい方々には、予算の範囲内なら買いだと思います。掲示板では、よく資産価値の話になりますが、言ってる人も聞いてる人も所詮素人（営業も）だし、振り回されずにモデルルーム見学するときに周辺を探索しまくって判断するのが良いと思います。将来的に、子育て & 駅近のメリットがあるのに、売れない事はないと思います。

王子神谷周辺、良いですよ。子連れで入れる食事処（座敷）、温水プール（元気ぷらざ）、昭和の公園、色々あります。古い工場や団地が再生されているエリアなので、子供の笑い顔とお年寄りの笑顔が両立していて、私は好きです。

>>316 匿名さん
王子神谷周辺の中古マンション相場からみたら、安くても6000万はしますね。
中古でもこの立地なら5000万しますし、ザガーデンズ東京王子は65平米くらいで7000万近くで中古出てますし。

>>318 周辺住民さん
あの辺で勤めていますが、ほんと活気があって面白いお店もあって、いい雰囲気の土地ですよねぇ。老人も子連れも学生もごちゃっと住んでいて、惣菜屋もスーパーも楽しい。
ガークロや飛鳥山レジと比較しても、街の活気という点では最高だと思います。住むイメージが湧くというか。
ハザードリスクを認識してOKなら買いですよね。

近隣住民ですが、そんなに良い場所ですかね？確かにスーパーは強いですが、それ以外の店はかなり限られてくるかと。あと、王子神谷駅は結構深いので駅自体も不便な印象です。東十条や王子まで歩けば色々ありますが、ちょっと遠いです。住む分に不便はありませんが、正直特徴の無い地域だと思って住んでいます。検討する方は周辺探索をしっかりしたほうが良いかと思いますよ。

>>321 名無しさん
同意です。近隣住民ですが、落ち着いて住める場所ではあると思いますが、活気はないと思います。団地が多く高齢化を目に見えて感じる地域なので。落ち着いて住むには良いですよ。あまりアゲなコメントは真に受けず、まず散策してみることをお勧めします。

王子神谷にドトール、ベローチェ、プラントといったカフェが全くないのが難点です。
気軽にお茶できるところはジョナサンくらいしかありません。

カフェは無いね。昔ながらの喫茶店みたいなのばかり。ドトールだと東十条が一番近いかな。

>>324 名無しさん
428コーヒーはすごくオススメ！

自宅がある駅前でドトールコーヒなどのコーヒーを飲む必要がないような。自宅で好きな豆を挽いて飲めば。。

そうですよ、サエコ社の業務用エスプレッソマシンを買って飲み放題飲むほうが結果安くてうまいですよ。

近所に住んでるけど王子神谷私は大好きだよ
東十条銀座商店街はチェーン店も多いしカフェもある
近くのバスから池袋や赤羽に一本で出やすいのもいい

ただ確かにこのマンションの側の商店街はだいぶ寂れてるから
もう少し賑やかで便利になれば決め手になるんだけどなー
地下鉄は本当に深胃から実際には徒歩6分?8分はみた方が良い　
川に関しては前の大きい台風のときに決壊するって言われててなんやかんやもったから大丈夫かなーって私は思うけどもちろん確証はない

高級マンションぽくないというのみたけどそもそも王子神谷に高級さは求めたらあかん

おそらく6500?7000万くらいが多いと思いますので、私的にはそもそもその時点で高級ですね。

その値段だったらさすがに売れない気がしますね。ガークロに流れる人が出そう。

ガークロがそこまで売れ行き良くないし、特に値上げもしてないから、あんまり高値追及するとここも売れ残りが多くなりそう。

まぁ、スミフの王子6丁目案件はどちらよりも高くなるのは確実です

なので6丁目が始まればプレミストもガークロもその時には残っていないですよ

ガークロが苦戦してる中でガークロより高いことは無さそう。大和は安定してるけど、やはりブランド力ではメジャー7には劣る。現実的な価格で来ることを祈ります。

この辺は中古の相場からみても高いイメージしかありません。。。
中古のザガーデンズ東京王子と同額くらいなら結構高そうですね

メジャー7ってライオンズマンション？

>>337 匿名さん
京浜東北線オンリーでしたら東十条までも少し歩きますしね。
JRでしたら、駒込乗り換えでたまに使います。
一階とかなら5000万台になるかもですね。

ガークロがここの価格待ちステータスになっております。

ガークロのスレでここの話が盛り上がってますね

早く価格がわかるといいですよね。ここはブログで取り上げる方も多そうですし、期待です。

高そうですねー。
3LDKで6500くらいですかねー。
このエリアの新築ならもっとかな…

>>342 匿名さん
ダイワさんもカンカンガクガク価格会議しているんですよ。「高くても売れる」派と、早く完売して「イメージ戦略重視」派、「志村三丁目のテツは踏むな」派で闘っています。

現地見てきましたが、寂れたエリアでした。お店はまったくないし、まわりの古い民家はエアコンがないのか窓全開。JRまで遠すぎる。近隣の建物と距離が保てている点はいいと思いました。
歩いてみて痛感したのはザガーデンズ東京王子が最高すぎるということですね。あれを見てしまうと…

ザガーデンズは東十条も徒歩圏内ですしね。
このような意見どんどん出て価格が安くなることを祈ります笑

王子神谷はスーパー以外はほぼ何もないですからね。駅も深いので出にくいですし、利便性は低いと思います。ただ、ガーデンズが近いので値段は高めになりそうです。

王子神谷は飲食店が無くスーパーしかないですし、団地が多く新築マンションもどんどんできているため駅前の保育園も既に入りづらくなっているのがファミリーには難点でしょう。ただ、新築の小学校に行けるのはポイント高いですね。あと近くの成徳大学附属幼稚園も建て替え工事が行われているので、幼稚園に行けるご家庭はこちらを検討しても良いかもしれませんね。

周辺環境ですが。
紀州通りまで出るとユニクロの大型店やhonda、美味しい焼肉屋(牛徳)や、こちらにもサミット、と地味ながら便利。あとマンションが川に近いのは個人的にはプラスです。

ユニクロとホンダが並んでるのを見るといかにも郊外って感じがしますよね。もう少し店舗増えてもいいと思うのになぁ。

3年住んでますけど全然変わらないですよ。住宅はどんどんできるけどお店はできない。まあ王子か赤羽に行ってねってことなんだなと解釈してます。その分治安はいいですけど、刺激はない街ですね

唯一あったチェーンの居酒屋(やるき茶屋)も無くなりましたよね。まあ、行くことはあまりなかったので別にいいんですが。

>>351 マンション検討中さん
巣ごもり食堂という定食屋に変わりました。個人的にはこちらの方が嬉しいです。

付近住民です。この界隈のクルマ移動時の優位性について。
ほど近い王子北と王子南の両ICでC2自在に使えて都心方面、東北・常磐道方面へのアクセスがどちらも極めて良い。隠れたメリットと思ってます。

それならガークロでいいですね

和光のプレミストが平均坪305万円とのことなので、ガークロより安いってのは難しそうですね、良くて同じくらいでしょうか。

ガーブラックは江戸時代は、特殊な方が住む地域だったのが・・印の神社が気になり、私はだめだな。

>>353 通りがかりさん
わかります、便利なので車のお出かけ増えますよね。

江戸時代のこと気になるなら何も買えなそうな気がします笑
マジでただ高いだけの物件になりそうな気がしてきたので、早く価格出して欲しいです

ここは珍しく平置き駐車場が多くて便利そうですね。
駐車場も25000円くらいはやはりしますかね…
ここが5000万台の部屋が3LDKであれば即購入したいです！

北赤羽などと比較しており、5千万円台?6千万円半ばくらいを期待しています。

>>360 マンション検討中さん
現在販売中の北赤羽徒歩3分のマンションですか？あの立地だとここと比較できないですよ。

アルコーブ無しに6000万…
いやまぁ市場価格の世界だから良いんですけどね、
個人的には4500万円以上のマンションの
最低限の仕様の１つと思うので
スレの瞬間蒸発とかいう雰囲気に着いて行けない…
高値掴みされ…（自粛）

王子神谷と北赤羽、どちらも北区なんだから比べる人がいても不思議ではない。
この物件狙ってる人は埼玉とか千葉も見てるんじゃないかな。比べるといっても単純に価格だけで決めるわけじゃなく、割安感とか納得感が大事よ。

ヴェレーナグラン北赤羽となら価格は同等くらいでしょうね、最上階はもう少しこちらのが安いかもです。さすがに億はぎりいかないかな、、

近隣賃貸住民で立地の良さはわかるのですが間取りや仕様等見ると坪単価300超えは冷静に考えて高過ぎる印象。それが今の市場と言われれば仕方ないんだけど、駅徒歩２分とはいえ王子神谷だしなぁ（しかも３番出口だから実質徒歩5分）。東十条が徒歩圏内、王子と赤羽もアクセスしやすいからそこそこ便利だけど王子神谷自体はスーパーとマンションしかなくて外食砂漠。地味な駅なので価格も地味にしてほしいなぁ。

和光市駅10分のプレミストですが、強気な価格が出ました

>>366 マンション比較中さん
ほんとですね。
HPみたら、65平米が6000万台?でしたね。
戸数が違うのでなんとも言えませんが、王子神谷も強気できそうな予感します。
でも買える人は買いますよね。

>>367 匿名さん
和光徒歩10分で坪305なら、ここは坪330は見といた方が良いと思う。しかも駅近だし70平米が安くて7000万円くらいじゃないかな。
それでもかなり安いと思うよ。このエリアはお金持ちも多いので、サクッと売れていく気がします。

和光36戸、王子神谷227戸。前の方が「戸数が違うのでなんとも言えませんが」と付け加えてるように、単純に比較するのは難しい。
ちなみに284戸の志村三丁目は4千万台の部屋もまだ空いてる。板橋区、三田線の存在感のないエリアは王子神谷と似ている気がする。

正直王子徒歩9分のガークロよりこっちが良いわ。
メトロ2分はでかい。王子までも電車込み9分掛からんだろ。

>>370 周辺住民さん
ここがガークロより良いかどうかは分からんけど王子駅までだったら間違いなくガークロのほうが近いよ。駅2分だけど改札とは反対の出口だし、王子神谷駅はかなり深いからホームまで5分はかかる。王子駅に着いてもJRまで出るには結構登るから1分以上はかかる。電車の待ち時間を除いても9分で行くのは結構ギリギリだから、待ち時間考えたら10分以上はかかると思うよ。

>>371 マンション検討中さん
逆に六本木や溜池山王勤務なら、ここから直通だから超便利だよねってことを証明してるよね。。

>>372 匿名さん
371だけど、それを言うなら逆に東京や新橋とか京浜東北線沿いの駅に出るにはガークロより時間かかるけどね笑
あと、六本木一丁目と六本木は結構遠いから、森ビル勤務の人とかはそんなに便利じゃないと思います。

>>371
確かに、言われてみれば南北線ってそこそこ深かったですね。
メトロでも南北線ってのが微妙かぁ。六本木一丁目も泉ガーデン勤務以外者ほぼ使いものにならんし。

飯田橋の乗り換えも有楽町線以外遠いし、駒込もまぁまぁ歩いた記憶があるなぁ。
うーん。。

ガークロ購入者（もしくは営業？）とプレミスト営業が争ってるのいいな。
南北線ユーザーなら絶対プレミストでしょう。ガークロから南北線の入り口まで、明治通りの信号加味したら絶対9分じゃ着かないですよ。逆に、JRユーザーならガークロにしとくべき。王子駅でたった一駅なのに乗り換えるのが地味にだるくなる。

駅力が違いすぎます。JRユーザーや、王子駅付近の銀行や飲食店などよく使う方はガークロの方が便利かと思います。ガークロ×自転車が便利かと。ここは南北線ユーザーならいいと思いますが価格がガークロより高ければ検討外します。

70平米5890～6900ってとこかいな？

5000万台は低層階60平米台ならあるかもです。

価格って通常どれくらいの時期に公表されるものなんですか？

しかしなあ、ガー黒より安めで来たら、ガー黒検討している客もこっちに引っ張りこめて完売早くなりそう。そうでなければ「俺ガー黒にするわ」になりそうな価格バランスにハラハラ・ドキドキしています。楽しみです。