プレミスト王子神谷

結論から言うとガークロより安いならプレミスト買った方が手堅い。
南北線徒歩2分は便利だし、王子神谷は西ヶ原や志茂より栄えてる。
これからスミフの王子6丁目計画も出てくるので、周辺の相場が釣り上がるのは確実。
ただ、トイレ手洗いカウンターが独立式でなかったり、コストカットが窺えるのは残念。

同じ北区でも西ヶ原と王子神谷は異次元ですよ、マンションの価値は利便性や街の賑わいで決まるわけではないですし。

地位やハザードが気にならなければここはいいマンションだとは思います。

ガークロは王子駅徒歩圏内、ここは王子神谷駅徒歩圏内、後者が安くて当たり前、比較対象が違いますね。

西ヶ原と王子神谷の違いは百も承知、単価も全然異なりますし。
徒歩圏内と言っても2分と大通り挟む10分は同一視できないでしょう。
ガークロよりはこちらが生活感ある立地と感じます。同等の単価でも不思議ではないと思いますよ。

ガークロは徒歩10分圏内にJR、メトロ、都電、ここは駅近とはいえメトロのみ、どうなんでしょう、駅力も違いますし。

住不物件が相場を押し上げることは同意ですが、それであれば王子の相場も連動しますし、今のうちにガークロを買うほうが手堅いと思うのですが、如何でしょう。

ここは販売がまだ先ですし、ガークロより安いというのも確証がない話ですので…

>>25 ご近所さん

都電は徒歩11分でした、失礼しました。

駅力は比較になりませんが、単純な徒歩分数以上に明治通り以東はハンデがあると感じます。
王子から一駅ですし、歩けない距離でもないので王子駅からでもドアツードアだと大差ないですよ。
南北線ユーザーなら迷わずプレミストを勧めますが、京浜東北線ユーザーなら悩ましいところです。
ガークロが入居開始後に値引きを始めたら悪くないですが、リセール時に飛鳥山タワーと比較されると苦しいのは明らかです。
プレミストは王子神谷No.1物件になるのが確実（ザガーデンズは東十条）なので、底堅いと思います。

補足すると、プレミストから東十条駅まで徒歩14分程度なので、JR徒歩圏内と言えなくもないです。
ガークロも悪い物件ではないのですが、王子界隈は北本通り周辺が暮らしやすい印象です。

東十条までも歩けない距離ではないと思います。
王子神谷前にジャパンミートも賑わってますし、なにより駅徒歩2分、目の前にはコンビニも大きい公園もあるので立地はガークロよりも良いと思います。
個人的にはガークロよりも高いと思ってました…

>>29 匿名さん

ここは買物の選択肢が豊富ですよね。
ジャパンミートに行ってみましたが、店名と違って野菜や魚も扱っていて新鮮で安いです。
ほかに2つのサミットやコモディイイダ、業務スーパーなど選び放題。主婦には助かります。

王子神谷とはいえ徒歩2分は便利ですし環境も良好に感じました。
ガークロを検討しつつ踏み切れなかったのですが、こちらを第一候補にしようと思います。

王子神谷駅ですが徒歩2分なので、坪300は超えてしまうでしょうか。この辺りはスーパーなど豊富で道の高低差も無く便利です。住宅しかないので雰囲気も良いです。王子神谷駅自体は結構深いのと、北側の出口は端になるので、通勤利用には実質5分くらいの時間は見たほうが良さそうです。中古になった時はガークロよりはガーデンズと比較されやすい物件な気がしますね。

ガーデンズが販売初期で坪250、終盤で270、現在の中古相場が330前後です。
ガークロが坪310で販売しているので、プレミストが坪300なら違和感ありませんね。
坪280未満なら迷わず買い、300なら妥当、320以上だと現時点ではやや割高という判断になります。

共用廊下側カッコイイですね。
手すりがガラスだし、おそらく可動式ルーバー面格子だと思います。
公園利用者に対して目立つのでリセールも苦労しなさそう。

駅近なのに平置駐車場で設置率が約50%あるのはかなり珍しいです。
将来的な修繕コストが抑えられますし、駐車場利用料によって管理費も安くなりやすいです。
楽しみな物件なのは明らかですが、販売予定が12月なのが気になります。
ガークロとバッティングさせたくないのか、高値を狙っているのか、思惑がありそうですね。

>>30 匿名さん

この周辺に住んでますが、困ったことはありません。
確かにガークロの王子駅は魅力的ですが、オーケーまでも少し歩きますし、個人的には断然こちらのが住みやすいと思いますし魅力的に感じます。
ガークロより高めになるようなら諦めますが笑

周辺住民ですが、住みやすいですよ。日常の買い物には困らないですし、公園もあり雰囲気が良いです。高齢化してる地域ではあるのと、必ずしもマナーの良い高齢者ばかりではないのは散見されますので、地縁の無い方は一度周辺を歩いてみてください。南北線ユーザーなら、ガーデンズやガークロよりも断然ここでしょう。

>>36 検討板ユーザーさん

確かにマナーが悪い高齢者結構いますね、王子駅周辺よりも明らかに多いです。

とはいえ、王子も低地側、特にオーケー周辺は多いですが。

再販で有利なのはがーくろよりこっかな。いままで経験測から。二分は強い。JRでなくとも強い。ここがポイント。

10階建てだと南側の都営や西側の既存マンションで眺望が抜けない住戸が多そうですね。

>>39 匿名さん
そもそも眺望気にする人が王子神谷選ばなくないですか？団地とURに囲まれた地域ですよ。川沿いならリバービューありますが…

ついに「迷わず決断できる物件」来ました！
勤務先が新橋なので東十条まで歩く予定です。真夏や雨の日は南北線で王子へ出ます。
環境・利便性文句なし。
あとは値段だけですが、ガークロより少し安いという書き込みを信じて待ちます。

パークビューではありませんがハイサッシなんですね。
平置き駐車場といい、都内のマンションの中では特色があるマンションですね。

>>40 検討板ユーザーさん
眺望そのものの話もありますが、向かいの建物が集合住宅なので外からの自宅内への目線が気になる、リビングのカーテンを開けて生活しにくいというデメリットになると思います。

ハイサッシ、玄関側とリビング側のフルポールアウトはガーデンズと同じ仕様ですね。相場が上がっている中で頑張っていると見るか、相応以上の高値になると覚悟するべきか。。
実用面ではスロップシンクいいですね、デザイン面はFix窓の住戸がかっこいいと思います。

ガークロより少し安い程度だと平均坪単価300万くらいでしょうか。
王子神谷ではもちろん高いですが、23区全体で見ればお手頃かもしれません。

70平米が1番多いのでしょうか。横リビングタイプだとパウダールームの入口がリビング外ですね。気にする人は一定数いるので良いと思います。縦リビングタイプだとリビングイン。
ただ横リビングはそれに加えて収納が多いせいで2部屋の面積は各0.5畳ほど小さくなる感じですね～。仕方ないですが選べるのは嬉しいです。

>>43 39さん

それを言い出したら都会に住めません。それも駅徒歩2分に。
それにリビング側の団地とは斜め同士の位置関係なので、室内にいる限りリビングへの視線は気にならないと思います。

>>41 匿名さん
東十条駅ユーザーならガーデンズの中古の方が良く無いですか？この新築が出る頃には今の中古の高値相場も少しは落ち着いて、出物が増える気がします。
王子神谷が不満なのはジムがないんですよね。（しょぼい無人ジムはありますが）ガーデンズならセントラル使えますし。ここは南北線ユーザー向けでしょう。

ガーデンもいいですが、ザ・パークハウス東十条フレシアもいいですね。

敢えてここがいいって人は、新築限定なんでしょうね。

ここは立地が優れている上に規模感もあるので、価格次第で新築で買う価値がありますね。
中古も選択肢に入るなら赤羽か王子の駅近が資産価値的にはより良いです。

ガーデンズもいいですが、プレミスト王子神谷は駅近以外にも公園の隣とか環境面だったり、平面駐車場の大きさにも魅力を感じました。
自分なら、販売時にガーデンズとこちらが同価格くらいになっていても迷わずこちらを選びます。もちろん、新築というのも大きな魅力ですが笑

>>51 匿名さん
南北線ユーザーではありませんが、私もここを新築という以外に魅力を感じています。
公園隣接と隅田川テラスが近い、改築後の小学校が近くなど、中古でガーデンズなどと戦ってもアピールできそうです。
あとは価格次第ですね…。

>>52 匿名さん

小学校ももうできてきてますしね！！
そうですよね、価格が坪300以上するようなら撤退します…

中古はパークタワー王子リバーグレイスも良いと思います。だいぶ高くなりましたが。。

皆さんの反応だと70平米が6000万＝坪283なら即買いって感じですね。
マーケットがそういう反応だと6500くらい＝坪307になりそう。パーク隣接＆駅2分のエリアオンリーワンで広域から集客できるなら安売りする必要がありません。規模も200戸クラスだと特定のファンに売れれば捌けるでしょうし。

外観デザインを見ました。建築としては最新かもですが以前の社宅とそっくりな面影ですね。

バルコニー側のデザイン処理はブランシエスタ王子にそっくりですね。
高級感があります。賃貸だと月20万オーバークラス。

なんか不自然なアゲ投稿ばかりあるな
同じ南北線 ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の苦戦忘れてない？

アゲばかりではないとは思いますが。。
さすがに赤羽志茂と比べるとスーパーの有無や駅までの距離、道路アクセスの利便性、パーク隣接の環境、ハザード想定はどれも良さそうです。

オイコスとは条件が違いすぎますよ。駅徒歩2分、がんばれば徒歩15分で東十条もいける。公園隣接。買い物便利。文京地区で雰囲気良しです。買うしかありませんね。オイコスは、周辺に何もないしハザードも一番危険な区域です。

>>60 マンション検討中さん
じゃあ坪450かなぁ？

>>58 匿名さん

営業さんと、王子神谷の相場を上げたい足立区新田のマンション購入者よる投稿も含まれていると思われます。

なんか変な人来てて草

シティテラス赤羽 とここは、比較対象になりますか？あちらはスミフだから坪350以上になると予想しています！

>>64 マンション検討中さん
昨年完売したシティハウス赤羽レジデンスが坪350だったので、10年ぶり大規模案件のシティテラス赤羽は坪400付近のチャレンジで間違いないでしょう。

あと戸建が直撃を受けているウッドショック、価格高騰や木材不足はマンションも無関係ではないと思うんですよね。。

>>65 匿名さん
じゃあここ坪450かなぁ？買わないけど

すでに大人気の様相を呈してますが、大和ハウスが強気になって高値設定に変更するかも知れませんよ。

ひとつ冷静になってマイナス要素についても情報交換を希望します。

坪450とか予想してる奴は正気なの？シティテラス赤羽でもそこまでは行かないよ。
オイコスとは立地や周辺の雰囲気が雲泥の差だし、あちらはヴェレーナ含めて明らかな供給過剰。
ここは大和ハウスが強気だったとしても上階の眺望良い部屋で坪350くらいでしょう。

ホームページを見る限りですが、隔板が低い、トイレ手洗いカウンター無し、トイレは古めかしいタンク式、アルコーブ無し、はイマイチですね。
ただ、2,200のハイサッシ（階高3メートルなので、二重床二重天井、天井高2,450～2,500でしょうか？）、共用廊下側アウトフレーム、壁内蔵梁なので、お部屋の中は広々としてそうです。
また、ハザードはかかっているエリアなので、買うなら3階以上でしょうか。
平置き駐車場設置率50％に伴い管理費・修繕費が安いと思われるので、将来のランニングコストも安心ですし、坪300万切ってくれると相当良いと思います。

>>69 匿名さん
この辺りが妥当。坪450とか書いてる人は適当に煽ってるだけだと思う笑

>>71 マンション検討中さん
坪450なんか安いですよ！王子神谷の坪600マンションはここです。（笑）

>>65 匿名さん
坪400売れない！あなたの言う通りだとしたら、次の残念賞はシティテラス赤羽です。

まあでも王子神谷で駅近とはいえ新築が坪300でも妥当性を感じる時代になったと思うとすごいね。検討者は、王子神谷の中古の価格ちゃんと見た方がいいですよ。

ガーデンズの中古が坪330前後で動いてるので、それより安ければ新築としては妥当性はあるかと。
北区最高峰のプラウドシティ赤羽で現在の相場が坪380。
明らかに周辺相場から逸脱しているのは今の新築だとパークコート北参道とか。
駅近大規模物件は一般的にリセール強いので、どこまで出せるのかでしょうね。

高そうですね。クレアホームズ王子神谷買っておいて良かった。同じ最寄り駅でずいぶん安いです。

坪450って湾岸タワマン買えちゃいますね。
まぁ、湾岸は眼中に無いんだろうけど。

クレアはノンブランドで立地にも弱点があった故の弱気の値付けが奏功しましたね。
今の相場としてはどう考えても安すぎました。賛否両論ありましたが売れ行きが全てです。
坪450出すなら文京区が一番かなあ。個人的には湾岸に高額出す人の気が知れません。

不動産経済研究している人ですけど、ここは310超えないですよ。。400以上書いた人間違いなく営業さん！こんにちは。

坪450煽りマンが営業？ただの荒らしでしょ

予算6000万で待つ！
世帯年収1200万でフルローンでも年収5倍だから安全圏！来い！

って人、普通に多そうですよね。。
近くに大型URが複数あるので賃貸から購入を狙ってる層も分厚い。

>>81 匿名さん

68平米で低層階なら6000万いかないかもですね！
それを狙ってます！

>>82 匿名さん

ですよね！
このあたり保育園も多くて、共働き世帯が多数です。
ガーデンズ、ガークロを見送った人の需要が積み上がっていて、そんな人でもここなら！と思える案件だと思います。

この土地は2016年に日本製紙から譲渡されたわけですが、それ以降はこの近辺でまとまったマンション用地の話がありません。つまりこれを逃すと次の案件は何年も出てこなさそうです。ゆえに足元を見て価格が釣り上がりそうなのが心配ですが、王子神谷はローカル駅なので優しめの価格を期待したいですね。

>>74 マンション検討中さん

中古も5年前と比べたら2割ほど上がってませんか。。
当時4600が今5500という具合に。

良さそうな物件だと思いHPを見ていたのですが、駐車場が公園側なのが気になりました。
今後、ベランダ側に同様のマンションが建ってしまったら日当たり悪くなりそうですよね。

アベノミクスから始まり、異次元金融緩和で都心は別世界に。
消費税増税で少し落ち着いたところにコロナ対策のバラマキで、インフレが止まりません。
コロナ以降、マンション価格は都心のみならず近郊も明確に高騰しています。
不動産価値が上昇しているというより、現金の価値が下がったと理解しています。

>>85 匿名さん
それは最悪ですね！隣にマンションの計画があればここも検討対象外にします

>>87 マンション検討中さん

ただ、バルコニー側は接道してるし、目の前のセブンや保育園が入ってる建物は昨年建てられたばっかりなので、当面マンションに変わるようなことはないかと。一方で、いま駐車場があるエリアはリスクありますね。買うならセブン側が良いかと思います。

平均坪単価は320-330と見ます。
トイレ手洗いカウンターがない辺り完全に高級志向ではないのに坪350超えるとかあり得ないと思う。

王子のガークロでも中低層は坪300以下の住戸がそこそこあったので、あそこを上回る極端な高値にはならないでしょうね。

>>88 マンション検討中さん

ベランダ側の周辺によその駐車場ってありましたっけ？
都営アパートの駐車場のこと？

>>89 マンション検討中さん
ガーデンクロスが平均坪単価310ですから、それよりは下げるか同じくらいじゃないでしょうか？広告的にも5000万円台の部屋は作りたいはずで、そうすると70.65㎡の低層階の部屋を5900万で値付け＝坪275からのスタートと予想します。これが狙い目でしょう。

このマンションは営業がステルスマーケティング頑張ってるなー
他のマンションスレでも暴れてるし
はっきり言ってこんな立地のマンションが坪400なんてありえない
坪300でも高いよ
駅近なら何でもいいわけじゃないよ？王子神谷ｗ

近隣住民です。王子神谷は暮らしやすいですよ、退屈ですけど。確かになんか販売前なのにやたらポジトーク多いですね笑　そんなにいい場所じゃないですよ

私も地元住みですが、これまで近隣案件を買い逃した人自身が一番分かっていると思いますよ。。

南北線駅徒歩2分、ブランドマンション、大規模

南北線は中央官庁勤務者に便利ですね。

>>92 マンション検討中さん

あまりに高値のコメントが多かったので、つい引っ張られてしまいましたが、駅近ではあるもののエリア的には冷静に考えれば310位が妥当な気はしますし、私も5000万円台から価格設定するだろうなと思います。
仮に高価格帯で設定するのであれば、デベもその層に合わせた設備仕様にすると思いますが、ここはそうでもなさそうですし。

プレミストはブランドマンションではないだろ。笑

プレミストはマンションのブランド名では？
会社はいわゆるメジャーセブンではないですね。ハウスメーカー系の中堅だと思います。

ブランドマンションかどうかは人それぞれですが、昨年の供給戸数ランキングでいえば、神7はは上から順に野村、住友、三井、三菱、新日本、日鉄興和、東急ですね。大和は惜しくも僅差の8位でしたが、充分に認知度やブランド力があると思いますよ。

メジャーセブンの括りに異論があるんだよな。
大京はもはや大手じゃないし、大和ハウスの方が業界で存在感ある。とにかく大京は外すべき。
伊藤忠ハウジングや日鉄興和、積水ハウスも準大手として都心で勢力拡大中。オプレジは特殊。
タカラレーベンやフージャース、大和地所あたりは郊外メインで、棲み分けがされている。

とりあえず6000万以下で3LDKあれば検討します

12月販売開始だから価格が出るのはまだまだ先ですね。

70平米で6000万円なら安いですね！

アスカ山レジデンスと、悩むなぁ

>>101 匿名さん
東京建物もメジャー7と呼ばれるのはおかしいよね。ランキング下位だし。

オイコスの価格と販売率を洞察してクレアホームズ王子神谷TOKYOは絶妙の価格付けを行い、早期完売した。大和さんもこの手法を用いると思われますね。ターゲットはもちろんガークロを洞察するんでしょうね。

価格高騰にのっかり、高値チャレンジしすぎてコケタ敵をみながら、近道を取って勝ち名乗りをあげるデベ。まさにマンション価格付けセンスの戦国時代ですよね。

それを願います。安ければ瞬間蒸発ですよ立地がいいですからね

マンション周辺はすべて団地マンションだから、ここを購入しても団地で住むような気持ちですよ。眺望も期待できないし

正直団地のイメージがあまりにも強くて、駅近以外は大したポイントなし。。。

学校は確かにあるものの、文教地区って感じはしないですね。

ただただ団地、低地、川沿いの地域って印象です。

>>108 匿名さん
クレアは瞬間蒸発でしたね、ブランド力が急騰し始めていると思います。

>>113 ご近所さん
団地の中に高級マンションが建つから、目立つよね

で、いつ買うの？

>>116 住民板ユーザーさん1さん
今でしょ

坪単価予想してる方はここの土地売主のリリースとガーデンズの土地売主のリリースを見ればおおよそ分かるのでは…
300未満はあり得ないですよ

>>117 匿名さん
もう買ったよ

>>118 住民板ユーザーさん1さん
パンダ部屋ならありうるかも。