プレミスト王子神谷

>>1295 マンション検討中さん

じゃあみんな営業ですね、あなたも営業ですか？

>>1299 マンション検討中さん
北区のハザードマップや水害対策にはある程度知見がある者です。

まず水害ハザードを少しでも気にするのであれば選ばないほうがよいエリアです。2019年の大型台風では、あわや氾濫というところまで行きました。雨のたびに気になるくらいなら検討しないほうが無難です。特に北区の低地は、浸水深度も大きいですが浸水の持続時間がかなり長い（２?４週間続くとされています）ですから、生活に及ぼす被害は甚大です。
近年は全国で台風に伴う豪雨が頻繁に起こっており、国も浸水被害対策法を改定しました。荒川は特定都市河川には該当していませんが、今後範囲が拡大される可能性はありますから、マンションとしてどのような対策をしているかはしっかり説明してもらうべきでしょう。（電気室が地下にないか？防水されているか？など）
https://www.mlit.go.jp/report/press/mizukokudo02_hh_000027.html

一方、安心材料としては荒川は今日本で最も対策されている河川とも言えます。（実際に都心に被害が出るとまずいので）第２・第３の調整池も国家事業として計画されており（https://www.ktr.mlit.go.jp/arajo/arajo00761.html）、一般的な氾濫しやすい河川とは別物と考えてよいでしょう。また、隅田川との分岐地点に岩淵水門が用意されており、2019年のような有事の際にはこちらが閉じますので、仮に水が溢れたとしても隅田川の内側が被害にあう可能性は低いとされています。

実際に荒川が人工河川として今の形になってから氾濫したことはありません。ガーデンクロスのある堀船で起きた水害も２回とも石神井川からのもので、荒川は無事でした。荒川のリスクだけ考えるのであればそこまで気にする必要なないかなと個人的には思います。

みんな生活環境や家族環境、考え方が違うんだから、好きなの買えばいいんですよ。駅距離だって、ハザードだって、人によって感じ方が違うのだから。この高値相場の中、100％の物件はありません。

王子神谷駅でこの値段で買うというのは、一番悩むポイントですね

ガーデンクロスの掲示板では、プレミスト王子神谷の話題は少ないのに、こちらの掲示板ではガーデンクロスの話題が多すぎ、、

>>1302 匿名さん
ありがとうございます。とても参考になります。

>>1305 検討板ユーザーさん
私の予想としては、その理由はここが早期完売して、ガークロが残る状況だったらガークロ関係者の嫉妬。近くに競合するより駅に近いマンションが出来たら心中穏やかじゃいられないんでしょうね。唯一の強みは「こっちはJR王子だぜ、いくら近くても南北線じゃあねえ」なんでしょうね。そしてガークロよりすこしだけ安い戦略価格も効いていますねえ。ああ僕営業です。ということにしとけばめんどくさくないかな。（笑）

>>1302です。私の書き方で、ガーデンクロスの方が水害リスクが高いような受け取られ方をしている気がしたので訂正しておきます。建物の浸水リスクについては私は詳しくはわかりません。あくまで河川単体の氾濫リスクとしてお考えください。

石神井川は2005年と2010年に氾濫を起こしていますが、両方とも護岸が崩れたことが原因でした。１回目は首都高工事によるもの、２回目は人災かどうかが微妙なラインだったと思います。その後護岸工事も行われましたが、現在対応しているのは1時間50mm雨量まで。今後は雨量の増加を見越して75mm雨量対応を目指しているようですが、具体的にいつかは決まっていません。板橋区で調整池の整備は進んでいます。いずれにせよ水害の起きやすい川であることは確かでしょう。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jimusho/yonken/koji2/syakujii.h...

そういった意味で、今後氾濫が起きる可能性（河川単体の氾濫リスク）としては石神井川＞荒川かなと思います。ただ、堀船は今後区役所移転を控えており区が何も対策をしないとは考えづらいです。おそらくガーデンクロスも盛土なども行っているでしょうし、建物としてのリスクは限定的ではないでしょうか。詳しくMRで聞いたわけではないのでわかりませんが、気になる方は区に問い合わせると答えてもらえると思います。

何故こんなに色々調べているかというと、私自身が長年北区に住んでいたからです。リスクはありますが、交通利便性も高い地域ですからリスクを許容できる方にはおすすめです。参考になれば幸いです。

>>1307 マンション検討中さん

あまりその視点はなかったのでスレ見直してみましたが、
傍から見てるとここでガークロの話題が出る時はディスりが多いのにどうしてその解釈に？と思いました。
逆にプレミスト関係者が変な対抗意識でディスっている感じが私はしました。
どちらにしても視点を変えて見てみると面白いです。

購入するにあたってこことガーデンクロスを比較検討してる人も多いかと

>>1309 周辺住民さん
ただ、ここを買おうとしてる人（もしくは営業）がガークロを意識しすぎふあまり負けまいと必死なたげでは。あっちは駅距離はここより遠いですがターミナルかつ駅力があるので。
一方で、ガークロ検討者は南北線しか使えない時点でふふーんといった感じで興味持たれてないだけかと。

何でも良いじゃないですか。
結局、入居したら同じ地域に住むんですから仲良くしましょうよ。

>>1311 マンション検討中さん
ほんと、そのステータスどっちが上か的な内容どうでもいいです。物件の話が知りたい。倍率とかどこの部屋が1番人気みたいな話知ってる方いたら教えて下さい。

この前見に行ったら鳩の糞がたくさん落ちてました。

>>1314 マンション検討中さん
ホントにあの家どうにかしてほしいです！

モデルルームにもなってるIタイプは人気が高いみたいですね。すでに3件入ってる部屋もあるみたいです。やっぱり70平米くらいが金額的にも広さ的にも手を打ちやすいと感じるのかな。

>>1315 マンション検討中さん
小さな車が停まってる家ですか？

>>1316 マンション検討中さん

入ってるというのは希望ですか？
希望なら自分の時は3件どころか5階以上は結構埋まってましたよ。

>>1318
そうです希望です。3件というのは1つの部屋にという意味です。確かに5階以上はほぼ空きがないようで、人気階は抽選確実みたいですね。

>>1319 マンション検討中さん
なるほど、そういうことですね。
抽選ならないように営業がコントロールしてると思うので、それでも3件重なるのはほんと人気部屋なのでしょうね。自分は景色とかよりは価格重視です笑

現時点でそんなに要望入ってるんだ。これは一期が楽しみだね。

だいぶお高い部屋から希望出されてるイメージありました。
元々我が家は7000万以上は手が出ないので関係ありませんでしたが。

やっぱり人気ありますよね、北区の新築ならここが一番バランス良いなって感じます。特に廊下側アウトフレームと、今は珍しいスロップシンクがファミリーには嬉しい。近所の成徳付属幼稚園もとても綺麗に再建築されていて、住んでたら子供通わせたいなあと感じます。
ただ、値段の高いお部屋から要望入っているのは意外ですね、ある程度安さを求めてくる人の多いエリアだと思ってたので...

4LDKが稀少なので高い部屋から売れていくと思います。

>>1323 匿名さん

ある程度安さを求めるにしても6000万以上はしてしまう部屋が多い要因もありそうですよね。

>>1323 匿名さん

北区外の南北線ユーザーからの需要がありそうですね。北区を除いた他の南北線の駅近で3LDK70平米の新築を買うとすると、億ションですから。普通のサラリーマン家庭では検討どころか異世界です。

>>1326 eマンションさん

確かにそうですね。
しかも、今後金利上昇の可能性もありそうなので、
今の金利でかなりの余裕あるローンの方でないと今後厳しそうです。
私もプレミスト王子神谷検討してますが、今の金利でもまぁ大丈夫かな程度なのでちょっと迷い始めてます。

>>1326 eマンションさん

北区以外の南北線の駅といったらもう山手線の内側だから、他の路線もバンバン通っていますし高いですよねー。
そこいらは南北線の相場ではないのでそこと比較して安いから買いと考えてしまうと買った後少し違うなとなるかもしれませんが、南北線を主に利用する人には需要ありそうで良いマンションですよね。

良くも悪くも南北線ユーザー向けの物件ですよね。公務員がたくさんいそうです。

南北線ユーザーではない人からも需要あるなと思うのは自分だけですかね。そりゃどこにでも1本で行けるに越したことないですが、自分は乗り換え１回くらい全く苦に感じないですね。

地上乗り換えでなければそんなに苦ではないのかもですね。

思いつくのは駒込駅からJR山手線、飯田橋から有楽町線、うろ覚えですが
溜池山王からの銀座線辺りが便利って思えた乗り換えでした(個人的に）。

実需で検討するエリアでしょうし、近隣の物件も含めて日々の生活利便性を
享受しながら休日は気分を変えて、違うエリアで食事や買い物を楽しめるのが
この界隈の物件の魅力なのかもしれませんね。

個人的な感想ですが、王子、駒込、後楽園、四谷あたりの乗り換えは面倒です。特に後楽園の丸の内線乗り換えはエスカレーター5本くらい使います。目的地次第ですが、乗り換えの時間を考慮すると徒歩2分のメリットが相殺されるんですよね。悩ましいところです。

3年で1.5千万とか上昇しちゃいましたよね。3年前ならここでも5200万ぐらいがボリュームゾーンだったんじゃないかな。それでも高いとか言われてたでしょうけどね。
プラウドシティ加賀学園前通りも5.5千万が7千万で堂々と売りに出てますものね。

>>1333 匿名さん
逆に今後、値段が下がることはないのでしょうか。また適正価格に戻って欲しい。涙

なんだかんだで、前評判もいいし竣工前に完売しそう。環境もまあまあいいけど、結局立地なんだろうなあ。

低金利ありきの高価格だからね。韓国や米国の情勢を見ていても、今後日本でも金利は上がる可能性は高いし余裕をもって返せるくらいの収入でないときつい。子育て世代だと世帯年収1300万は必要。ただその位の層が住むような街では本来ないんだよねぇ。

南北線沿線の四谷～六本木までの間に職場がある人はある程度の高い収入がある層ですが
その層でも南側に住むのは大半が無理ですし、目黒線も割高ですから
北側地域でも駅近で手頃なここらへんは十分に選択肢になる思いますよ。
南北線は他路線と比較して空いてますし

変動金利で組んでローンの計算すると痛い目にあいそうですね。。。
これからローン組む方は、固定で組んでも余裕の方じゃないとこの先破綻しそう。
金利上がったら価格も安くなり、低金利の状態となんだかんだどっこいどっこいかもしれませんが、
この高価格で今変動で組むのが一番怖い気します。
私も今の低金利がずっと続くのであればすぐ買うにしたい物件ではありますが。

第一期でいくら売れるかだなぁ。4LDKは当然売れるとして、駐車場のインセンティブが付いた状態でどのくらい販売が伸びるか。二期以降は駐車場無しで価格アップになるだろうから戸数残ってたらちょっと厳しそう。

>>1338 匿名さん
仮に6500万の部屋を買って、固定金利1.3パーセントなら毎月のローン返済が約19万。そこに管積と固定資産税乗せて22万。さらに駐車場代入れると24万くらい？それを払って、余裕あり。さらにファミリーマンションなので子供も2人くらい？みんなお金持ちですね…

一般的に住居費は月の手取りの3割以内と言われますから月22万から24万の場合、月70万の手取りが必要です。一馬力でそれが余裕なら心配はありませんが、ペアローンでギリギリ位なら相当無謀だと思います。

>>1341 検討板ユーザーさん

ペアローンでギリギリ位なら相当無謀だというのは、どちらかが働けなくなったとき詰んでしまうから、という意味ですね
この場合、一方のローン残高分＋αの貯金があれば大丈夫と考えて良いのでしょうか

前のレスにもありましたが、ここを購入されるのは高収入の方、買い替えの方がメインなのでしょうね。
頭金何千万も入れないとさすがに厳しい気がしますし

> 頭金何千万も入れない
相当額の資産を持っていたほうが安全なのはその通りだけれど、いまのような低金利時代では頭金に入れなくていいでしょう。可能な限りローンで借りる。このほうが住宅ローン減税のメリットも大きい。
貯蓄は運用で回して、家庭の収入や運用状況、ローン金利を見ながら、繰り上げ返済を検討。そして団信があるので亡くなったら全部チャラ。総合判断が必要かな。
ちなみに5%で運用できれば15年で２倍になります。

>>1344 匿名さん
頭金入れないで6500万ほどのローンは私は不安です。
住宅ローン減税も今後まだ分からないので改正されて少なくなる不安もあります。
もちろん、このまま低金利が続くようならお得な保険として住宅ローンはいいと思いますが、ここの価格全額は厳しいかなと思いました。
人それぞれ価値観違うので正解はないですけどね。

>>1345 匿名さん
意図が伝わったのか微妙ですが、年齢によりますが、2～3千万円の裏付けはあったほうがいいでしょう。でも、そのお金は頭金にするのではなく投資に回したほうがいいという考えです。お金は時間があれば育ちます。

賞与を抜いた月の手取りが70万以上、2～3千万を運用できる資産。一般的にはかなり優秀な層のはずだが、それが北区の川岸にしか住めないとは恐ろしいバブル時代だ。

ホントこのスレ見てると古い考えと言うか、バブル崩壊時代の知識のままアップデートしていない人が多いなぁって思うね。
別に保守的考えるのはいいんだけど、考えすぎもどうかと思うよ。

検討してたのですが、そんな収入あるわけないのでびびってきました。

とりあえず変動金利にすれば2万くらいは月の支払いは減りますよ

質問失礼します。
ペットは飼えますか?

大袈裟でもなんでもなく資産も年収も1000万前後の層が買っていいような価格の物件ではないと思いますよ。月の支払が2万減ってやっと買えるくらいの層は金利が変動したら一発でアウトです。老後の資産形成や、子供の教育費等人生には他にお金がかかることが山ほどありますから。私は年収1200万で1500万程金融資産がありますが手が出せないです。

保守的なんですね

>>1353 マンション検討中さん
保守的とは思いません。最近はペアローンで買う前提の相場になってきていますが、上昇し続ける住宅価格と同じ比率で日本人の給料も上がっているわけではないです。古い考えでも保守的でもなく、いつ奥さんが働けなくなるかもわからないので、一馬力で買える位の価格にしか手が出ません。デベロッパーの営業から紹介されるFPには買えるとは言われますが信用していません。

1馬力で1200万なら何とでもなりそうですが。

>>1355 マンション検討中さん
一馬力ならなんとかなるかもしれないですね。ただ残念ながら私が800万、妻が400万なので足りません。

>>1356 マンション検討中さん
『私は年収1200万』って書かれていたので一馬力かと思いました。失礼しました。

>>1351 匿名さん
自分も知りたいです

>>1352 マンション検討中さん
それほどあっても手が出せないのですね。
我が家は世帯年収もっと少ないです。
今はすごく低金利なので、毎月これならいけるかも！っと勘違いしてしまうのが恐ろしいところですよね。
考え直します。

掲示板ではマンションと契約しているFPの評判がよくありませんが、個人的な印象では、個人技能なので人それぞれだと考えています。

私は4人のFPに相談して、とても参考になりました。有料は一人だけで、一番良かったのはSUUMOの無料FPです。不動産屋紹介のFPもよかったです。当然自分での勉強も必要ですよ。

・FPの能力は個人差が大きい
・FPは所属会社によって考え方が違う
・最低3人には聞きたい
・FPの目的は保険を売ること。成約後は保険を売り込んできます。それを契約するかはひとそれぞれ。
・積極的に質問すること
・厳しいコメントを言うFPはいいFP

今まで相談したことない方には、ぜひ相談することをおすすめします。

価格設定について、皆さんどう思いますか？
6階と7階の価格差が200万とか、最上階と9階の差が400万とか、納得できますか？

納得出来るかは微妙です。でも、値付けは売り手の裁量なので文句は言いません。

変動と固定悩みますよね。

>>1361 マンション検討中さん

上にいくにつれて価格差ありましたね。

収入が厳しい方は買えない物件にこだわるよりも他の買える物件を探した方が良いのでは？大幅値引きがあるわけでもないですし。価格設定は売る側次第なので、階数による価格差も見て自身の資金的に購入できるかどうかだと思います。

うちは30代で世帯年収1800万、子供2人いますが、現在の東京の不動産価格は割りにも身の丈にも合わないと思い撤退です。2010年頃に都内でマンション買った人は本当におめでとうございます。（この10年は不動産に限らず何でも儲かりましたけどね）

含み益の有る買い替え組はお好きにどうぞなんですが、自分のような「ここまで買えなかった一次取得層」は、もう価格が割に合わないところまで来てると思うんですよ。千葉埼玉で中古マンションか戸建てでも買って、お金に余裕を持って暮らすの悪くないですよ。車欲しいし、子供の教育費は切り詰めたくないし。テレワークできるかどうかが一つのポイントなのかもしれませんが…

そうですね。どうぞ撤退なさってください。不動産は買えない人が買う物ではないと思います。

月々の支払い額を試算してもらいましたが、管理費修繕積み立て費含めても13万くらいでした。（駐車場なし）
3LDK、綺麗で駅近の賃貸だったら、20万くらいしますよね。て考えると、高くないなと思いました。

最後に決めるのはご自分ですから。
情報を整理して決めるのが良いかと思います。
地元民から言わせると。
メリット
①駅徒歩2分
②10年後でも多分残債割れはギリ無い
③環境面が良い
④部屋の仕様・設備が良い
⑤スーパー徒歩4分
⑥小学校近い保育園沢山なので子育てには最高
⑦価格は世帯年収1300万以上なら有り
⑧駐車場は先着順
デメリット
①王子神谷にしては価格がたっかい。
②将来の金利不安
③駅力が都電荒川線駅並
④ベビーカーだと地下鉄結構大変JRは楽
⑤駅が深い
⑥虫や鳥、水害含めた自然災害が気になる
⑦お受験するには将来都心に出る必要あるが出にくい
⑧アルコーブは欲しかった。
⑨天井高は良いが、ファミリー多く二重床が良かった

>>1368 匿名さん
頭金いくらいれる計算ですか？まさかボーナス等は含めてないですよね？フルローンだとそんな金額にはならないと思いますが。

頭金2000万円くらいの試算ですかね

北区も交通利便性の再評価で赤羽を筆頭に全般的に値上がり傾向ですけど
南北線ユーザーとしては南側は無理ですし、目黒線は割高ですし
色々と考えると北側の物件に目が行きますよ。

>>1369 マンション掲示板さん

デメリット⑦がよくわかりませんでした
具体的に教えて下さい！

駅力やブランド力は必要ないかな
その分が価格に上乗せされるだけだもんな
新宿渋谷池袋東京品川に接続する駅は混雑が酷すぎて痛勤電車だ

>>1373 匿名さん
1369じゃないけど塾とか皆無だから都心に出ないといけないってことかな？でも、王子にたくさんあるからどうとでもなる気がする

>>1374 匿名さん

南北線も品川延伸予定ですよね？
王子神谷駅壊れちゃう笑

大半の人は多少混んでも品川に行けたほうが嬉しいので問題ないです

>>1373 匿名さん
デメリット⑦について
進学関連色々調べたのですが、大学受験まで逆算するとこの沿線って東大しかなくて、子供達が合格すると思えないw。となると、都内の大体の大学はJR沿線にあるので、大学進学まで考えると家からの通いが大変なのと、進学塾は王子か赤羽に通うのでその点が少し不便と感じます。ちなみに、教育に力を入れるご家庭なら幼稚園は赤羽にある成立学園幼稚園が群を抜いて教育に力を入れててお勧めです。

すいません。この辺りの小学校の中学受験率はどの位ですか？王子にも沢山塾があるので受験すら人が多いのかな？

南北線にも大学は複数あるよ
そもそも路線で大学は選ばないと思うけどね
それに高校生大学生なら乗り換えや満員電車もそれほど苦にはならないでしょう

>>1366 匿名さん
その考えも正しいと思います。私はそこまでの年収はないですが、永住を考えて東京都内に買う予定です。子供の進学や通勤を考えるとやっぱり都内の利便性は高いんですよね、おっしゃる通り販売時に評価割れは免れないと思うのですが難しいです。

>>1380 匿名さん
後は南北線で思いつくとこと言えば東洋大？電車の乗り換えはおっしゃる通りなんですが、幼稚園に通う小さな子供たちを見てると心配になるんです。もう可愛すぎてダメなんです。大きくなった時のことなんて考えられないw

ここを購入してから、一気に不動産の市場が落ちるってこともありえますかね。
もう少し購入を待とうか検討してますが、この辺に住みたいし、今後このような立地のマンションもできることないなら…とずっと迷ってます。

>>1383 匿名さん
ありえるかどうかでしたらありえるでしょう。価格が下がらないって言いきれる人なんていないんですから。この辺に住みたいのなら買っていいんじゃないですかね。待ってたら家賃の分だけ損ですし。売って儲けたいならオススメかどうかは微妙ですが。

>>1384 マンション検討中さん

私もそう思います。結局、相場は分からないし、運ですよね。
相場が不安なら竣工済み物件か、中古も検討するのも有りだと思います。すぐ入居できれば、家賃分は得するという考え方です。

素敵な物件だなと思っていましたが予算オーバーで撤退します。皆さんお金持ちで羨ましいな。うちも頑張って貯蓄しよう！

南北線が品川延伸することを確定したら資産価値は更に上がりますよ。

>>1366 匿名さん
そんな、東京23区のPあり戸建ても買えますよ。マンションが暴騰しすぎだからね。ただ、戸建ては物件価格の2割は最低頭金等の資金が必要になりますが。それがあれば安く買えますよ。グッドラック!

南北線沿いの大学といえば東大前があるじゃないですか。
教養課程は駒場ですが

>>1387 ご近所さん

南北線が品川に延伸しても価値は上がらないような。だって大回りだし、東十条や王子からなら最短距離ですよ。
あと、品川まで完成するのは最短でも10年後。そのときの相場もわからないし。

>>1388 マンション検討中さん
都内の三階建て矮小戸建て買うなら郊外で広々が良いなぁ…資産価値が高いのは前者だけどね

狭い敷地のペンシル戸建てを買うなら、平面マンションを買いますね。設備や共用施設、管理体制など戸建てには無い部分に価値を見いだせれば買いです。

12月の電気ガス料金も上がりますね。インフラや物の価格が上がっているのに賃金が上がらなく完全なスタグフレーションの状況です。米FRBはゼロ金利解除を2022年に行い、2023年までに3度利上げするとのことです。今の上がりきったバブル価格で変動金利のペアローンで購入するのは本当に危険だと思います。もちろん一人で6500万のローンを返済できるくらい余裕があれば大丈夫だと思いますが。

京浜東北の利用者ですがここを検討しています。
南北線はそんなに不便？地下鉄だから？そもそも乗換え無しでどこへでも行ける駅はないわけで… 路線の多い駅は構内が広くてホームまで遠いし、雨の中を徒歩10分や自転車こぐならとりあえず２分の出入口は嬉しい。駅が近いだけでぐんと行動範囲が広がりますよ。
スーパーが近いのは利点ではなく必須、買物不便は問題外。ここは便利なのに立地周辺が静かなのが良いです。高校の通学路なのも良し、意味がないようですが、学校は町が若々しくなり活力も生まれます。
あれこれ欲張りたくても予算の壁が高くなるだけ。設備と周辺環境の我慢ポイントを加味してもここは丁度良いマンションだと思いました。エレベーターホール無しかぁとかハザードありかぁとか鳩がいなけりゃとか、今が最高に高い時かも?とか諸々あるけど。
だけどそれでも住めば都になれば一番良いなと。

公式サイトはまだ仕様・設備を公開していないですね。
なんかこの会社が本当に信頼できるのかなぁ？

>>1394 マンション検討中さん
京浜東北線ユーザーなら京浜東北線沿いのほうが良くね？南北線からの乗り換え考えたら、結構歩くし時間もかかるから行動範囲は広がらないと思うよ。あと、公園と保育園に挟まれてるから静かではないと思います。マンションもファミリー多めで騒がしくなるだろうから内も外も賑やかなはず。
ここの良さは南北線ユーザーにとっての利便性と平置き駐車場でしょ。

保育園うるさいですかね？雲母。

保育園が目の前の部屋は声聞こえると思いますよ。外まで子どもの声やピアノの音は漏れ聞こえますから。でもそれがうるさいと感じるかどうかは人によるでしょうね。

>>1397 マンション検討中さん
保育園より公園のがうるさいですよ。まあ仕方ないですが。

少なくとも静かではないかな。そもそもファミリータイプのマンションに静かさを求めるのが間違い。ガーデンズとかめっちゃうるさいよ。