プレミスト王子神谷

平置き、外廊下、大規模から考えて、平米200以上なら高すぎ。ネット代入れて平米170円位が妥当。

>>1209 匿名さん
ネット代無しで平米170円くらいでしたよ。

現地にいったとき近くに大量の鳩を飼っているらしい謎の家があって糞害が酷そうでした。自治会とかで注意できないのかな。

>1211
５丁目公園を中心に都営住宅のベランダと件の一軒家の付近を棲みかにしてる鳩がけっこういるんですよね。公園横の道を通るときはいつも糞が落ちてこないかドキドキします。以前ここにあった社宅は鳩よけしていた記憶はあまりないのですが、都住のベランダはけっこう鳩よけしてるのでちょっと心配です。

はとですか？物件からみるとどっちの方角なんでしょうか？？

糞まみれのマンションとかいくら新しくても嫌ですね

ベランダや庭が糞だらけは嫌ですね

公園隣接だと緑が多くて良いけど、鳩のみらなず、夏は蚊や蝉、虫などのデメリットもあるよね。上層なら問題無いが下層はちょっと嫌かな。

目の前の王子五丁目公園って普段はにぎやかなんでしょうか。マンション内がうるさいのは我慢しますが、外まで騒がしいのは気になります。

>>1216 評判気になるさん
下層は植木など緑もたくさんあるので虫や蚊はかなり出てくると思います。
でも下層、特に一階はハザードとそれを考慮された価格になっていました。
一階でしたら南東でも6000万切ってますので。

>>1215 夏はフンの臭いがすごいです。

>>1217　平日の昼は老人(浮浪者ぽい人も)のいこいの場、夏場は子供の水浴び場で賑わってます。鳩の餌場でベンチがフンだらけ、禁煙なのに吸い殻も多いです。(定期的に掃除はしているようですが) 夜中に若い人のたまり場(騒がしい)となる事もあります。新たなマンションできる事でこのあたりの雰囲気が変わればいいですね。

>>1211 糞害で困ってる人多いですよ。

>>1220 匿名さん
残念ですね…

南北線に職場がある人で物件を探してる人はここは選択肢になるよね。駅から近いし
溜池山王や永田町や四谷らへんに職場がある人にはいいんじゃないの
北部は南部の住宅地と比べて割安だし。というか南部は高すぎ

鳩の糞害って、根拠あるんですかね。。

根拠はないでしょうね、そもそも建物が建ってないんですから。ただ、糞害が無いとも言い切れません。どちらにせよ検討するにあたっては嬉しくない情報です。

角部屋のサービスバルコニーとかに鳩が来ると厄介ですね。早朝からグルグルポッポーと鳴き声も煩かったし。鳩除けしたかったけど、外からの景観も悪くなりそうだし、万一、鳩除けアイテムが落下して階下のお宅にご迷惑がかかると思うと申し訳ないので、対策が打てなかったです。

>>1213 通りがかりさん

エントランス辺りですよ。行けば道路の糞の量で分かりやすいかと。

それは困りました…。検討から外しますかね。皆さんはいかがですか？

>>1228 匿名さん
現地を確認してからですね。あまりにひどいようなら検討から外します。

>>1226 購入経験者さん

>>1226 購入経験者さん
知らぬ間にベランダに鳩ノ巣をつくられて、大変な思いをしたことがあるので、鳩が多いのは、、、

まあ、でも自然のものだし、隣の人の顔が見たくもなくても見えちゃうマンションよりましかなあ。

ここは、近くにピリピリしたライバルマンションがあるのが悲劇だよね。北赤羽のベレーナはなんとまったりしていることか。レス数なんか少ないけど早々に完売しそうだよね。

>>1232 マンション検討中さん
ライバルマンションってどこのことか教えて下さいm(_ _)m

このスレではネガティブな投稿をすぐにガークロの営業と決めつけていますが、根拠もないのにそのように書きこむのはやめた方が良いと思います。

いいマンションで検討してましたが、この掲示板見て検討から外そうと思います、、、
ネガ発言あれば検討比較候補の物件の営業とすぐ騒ぎ、比較物件のネガを言ってこっちの物件のがマシみたいな投稿ばっかで、こんな人たちが検討していて同じところに住みたくないですね、、

ネガはっかり言っても安くなる訳ではないのに…
自分は周りの環境よく知ってる上で申し込みしてます。営業じゃないですからね。
この付近に大規模のマンションができたらなぁとずっと思っていただけです。

ここもガークロも販売代理は長谷工アーベストが二社のうちの一社だから、営業同士が悪口書き込むなんて無いような。個人の成績に走れば別だけど。
どちらかというと、お互いの検討者や近隣住民、その他物件の検討者なんじゃない。
あと、どちらを買うにしても、それなりに収入がある人だから、ネガを嬉々として書いているのは全然外野の買えない方々だったりして。

鳩はネガ意見とかじゃなく、普通に嫌だと思いますけどね。
糞とかたくさんだと臭そうです。
車も糞とかつくんですかね。
近くのレアシス王子神谷は糞対策とかされてるのか気になります。

>>1231 マンション検討中さん

ガークロのバルコニーは横の隙間から隣が見えるみたいですね。格好良い形状をしたマンションだから故のマイナス面。最初から分かってたのに今更気付いてもねって感じ。

レシアス王子神谷は鳩よけネットとかしてる家は外から見てる限りないですよね。でもたぶん夏はベランダに蝉はすごいたくさん来るんじゃないかなと勝手に想像しています…神谷堀公園はとても賑やかなので。プレミストは神谷堀から共用廊下に、５丁目公園からベランダに瀕死の蝉が多くくるだろうなぁと思ってますがそれは覚悟の上で申し込むつもりです。公園に囲まれているんだから当然といえば当然ですよね。鳩は、メイツ王子がそんなに困ってる様子が見えないので大丈夫なんじゃないかと思っているんですが楽観的すぎかな…

>>1240 マンション検討中さん

現地確認したり、マンマニの動画見てる限りは鳩の糞は道路に落ちてないし大丈夫なんじゃないかと思います。

>>1241 マンコミュファンさん

現地にいくのが一番確実ですよ。

話変わってすみません、こちらってペット可でしょうか？

鳩飼えるんですか？？

ペット不可ってことはないでしょう。

>>1234 マンション検討中さん

ネガティブな投稿は他の営業だと思い込んでいるのは傲慢だと思います。普通に検討していても気になる事出てきました。駅距離は魅力的ですが、それ以外はマイナスポイントも多いです。
モデルルームで話を聞いても他のマンションの悪口が多くてげんなりしました。
ちょっとストレスだったので発散したくなりました。失礼しました。

>>1246 マンション掲示板さん
今住んでる家が公園の近くで、夏のセミがうるさい。虫がダメな人はその点も考えたほうがいいよ

個人的にはやはり駅が気になる。特にベビーカーだとエレベーターを使う必要があるから北本通りを横断しないといけない。そこから都心方面のホームまではエレベーターを3回乗り継ぎ。正直しんどい。

比較検討物件の悪口を言われると残念です。お互いメリデメはあり、あっちはここが良いですが、こっちはここが良いから自信があります！みたいな営業さんが快い。

>>1230 名無しさん

大変でしたね。ウチのサービスバルコニーはエアコンの室外機が通せる位の縦滑りの腰窓だったので、万一、転落して事故物件になっても困るので掃除も出来ませんでした。

先の方の口コミによると蝉の死骸も多そうだから、Fタイプは洋室３からバルコニーに出られるから問題なさそうですが、Sタイプのサービスバルコニーの窓タイプが気になります。腰窓でも引き違いだから出ようと思えば出られそうだけど、出来たら掃き出し窓にしてもらえるとお掃除の面では楽そうです。

>>1248 マンション検討中さん
それは慣れですね。
自分はベビーカー下ろして階段降りてます。
わざわざエレベーターの方を行く方がめんどくさいので。
始めて王子神谷を利用する人は抵抗あるかもしれませんね。

神谷掘公園と５丁目公園については、口コミが参考になりますよ。
鳩や蝉、治安なども地元の人がいろいろ記載してます。

調べたらめっちゃ鳩でしたね…

公園付近なので鳩や虫は考慮した上で検討してます。

虫も駅の不便さも妥協するのはちょっと厳しいですね…

駅の不便さは慣れてるので問題ないですが、虫は初体験…
一階を検討してましたが、どうなることやら…

この周辺だと隅田川の遊歩道から見る満開の桜並木がすごい綺麗でしたね。

とはいえモデルルームはたくさん来訪されていましたので結局売れるでしょうね

>>1258 匿名さん
申し込みの部屋も結構埋まってましたもんね。

高いのにみんなすごいなぁ
やはり、検討されてる方は買い替えですか？

買い替えで予算あるならガーデンズかと。ここは今買いたい一次所得者向けかと思います。

ここの販売はいつからなのでしょうか。もう申し込みできるみたいな書き込みでしたが、、、

>>1262 マンション検討中さん
申し込みというより、希望をお伝えする感じですね。

一期はどのあたりを販売するのでしょうか？

要望書が入れば殆ど売りそう。竣工前完売を目指すならスタートダッシュが大事です。

買うなら一期がいいけど、一期の売れ行きを見たい気もする。一期である程度捌けなければ、最終的に結構な売れ残りが出そう。

検討中なのですが、駅近、スーパー近い、公園近い以外に皆さんがメリットと考えてるのはどのようなところでしょうか？
静かな雰囲気は悪くなく住みやすそうなんですが、値段を考えるともう少し何か情報欲しいので、みなさんの意見聞きたいです

>>1267 マンション検討中さん
駅2分、23区内というのがものすごく希少です。心配していた駅近プレミアムもそんなについていません。ここは買いでしょう。考えてください、駅は確かに3流ですが、1流の駅近2分にマンションを建てられる土地など皆無です。ここはそこそこの駅、王子、赤羽にほど近い立地で、徒歩2分というだけで買う価値があります。中古で売り出しても即希望価格で売れます。王子というそこそこの駅でも、10分歩いて、メインエントランスまでさらに3分歩くマンションと比較しても、毎日のことなので駅から近いが一番です。間違いありません。

>>1267 マンション検討中さん
1268さんと同様、さらにこの立地で平面駐車場のマンションはあまり無いと思います。
何回もコメントありましたが、子育てにおいては新しい小学校もあります。
部屋の設備もディスポーザーや食洗機もあるので悪くはないと思います。
近くに保育園や学校もあり、近くに住んでる限り治安も悪いと思ったことはありません。
私もこちら検討してますが購入しても車持つ余裕はないので駐車場は申し込みしませんけどね笑

皆様に参考になるかわかりませんが、旧東西線・千代田線ユーザーの私がこの周辺に引っ越しして南北線ユーザーになりました。南北線は大きい駅を通らない、どこいっても大体３０分以上がかかるのは確かですが、他の線と比べると混まない、かつ治安が非常にいいです。千代田線の時は変な人が多すぎて、毎日イライラしていましたが、南北線になってから、通勤が長くなった代わりにストレスが下がりました。

中古で出すときに希望価格で売れる！みたいな書き込みは怪しいからやめたほうがいいと思う。その時の状況次第で大きく変わるし、リスクは小さいかもしれないがゼロにはならない。バブルのときも郊外の物件が今では考えられない値段で売られていたわけだし。少なくともそうした物件よりはリスクは低いとも思う。王子神谷でのこの価格はすごいと思ってしまうけども。

>>1267 マンション検討中さん
設置率の高い平置き駐車場だと思います。この物件の弱点は駅周辺の不便さと南北線の使いにくさだと思いますが、車があれば多少は気にならなくなると思います。

南北線が使いづらいと思われてる方は検討から外した方がいいです。
東十条でも結構な距離があるので。
南北線でも一回乗り換えさえすればどこいくにも不便はあまり感じないので、元々南北線を利用されてる方に対しては買いだと思います。

>>1270 匿名さん
わかります。南北線は、他の電車で見るようなマナーの悪い酔っぱらいやトラブルをほとんど目にしないので乗りやすい電車です。終電間際は全然混まないですし。

>>1267 マンション検討中さん
同じ南北線の駅で、志茂と比べると駅の近くに内科、小児科のクリニックが多いので、王子神谷の方が生活しやすいと感じています。

近所に住んでいますが、JR線を利用せずに南北線がメインの方にはメリットの大きいマンションです。駅力もネガティブな意見がありますが、スーパーや医療機関も駅前にありますし3年暮らして不便に感じることがありませんでした。
大きな道路を通らずに真新しい小学校に通えるメリットはかなり魅力的に感じます。
お洒落なショップやカフェなどを最寄り駅に求める方にはオススメできませんが（ 笑 ）

王子神谷はマンションがものすごく多いので、朝は普通に満員電車ですけど…
埼京線とかと比較したら空いてる方なのですかね。
そして、ここができたら更に混むのは確定なので再来年は覚悟して通勤します…

来年には8両化するのに混雑の話とか本当に検討者なのだろうか。

>>1278 匿名さん
8両でも行ける駅も増えるのでそんな変わらないと思います。

南北線ユーザーにはめちゃくちゃ便利な物件だけど、乗り換える前提だときついよね

キツくはないけど、そりゃ直通が理想ではあるよね。もっとも、京浜東北線は事故などでよく止まるから、地下鉄の信頼性は高いよね。

京浜や山手をこだわり、そこから徒歩2分で購入可能な世帯はそもそもこちらを検討すらしないと思いますけど。
南北線がきついならここを検討しなければいいだけ

朝のラッシュは、始発以外はJRなみに無茶混みます。(10年くらい前はまだましでした。ガーデンズができてからは身動きできません。マイナーな駅なら、降車するのも一苦労です。車両が増え緩和されればいいですが) このマンションができれば、さらに混みあうかと。６時台なら多少はましかと思います。

ここの雰囲気やばすぎませんか？営業トークが多すぎる気がします。
保育園があるので王子神谷限定で中古も交えて数ヶ月前からから探していて、ここも候補ですが、周りと比べて新築である事を差し引いても高いですよね。
世の中の駅近と比べればそりゃ安いんでしょうけど。王子神谷でこの値段なら十分駅近プレミアム付いています。この辺は中古マンションもゴロゴロありますし。
営業さんの話ばかりで肝心のどの間取りが良いだとかそういう話が全然なくて。そういうの興味あるの自分だけですか。

>>1282 匿名さん
そうじゃなくて、南北線をやたら前向きにとらえてる人が多いことに違和感があるだけです。南北線ユーザーや南北線が弱いことを承知の上で買うなら問題ないと思います。自分は車があるので検討してます。

>>1284 口コミ知りたいさん
営業トークとか言うと、他の方がほんとに良いと思って共有したい事も言いづらくなりますよ。
結局どの間取りがいいとか低層階は狙い目ですねとか話しても、営業トークと言われますから。
何回か私も発言しましたが、営業と言われたのでその話は辞めました。

>>1283 通りがかりさん
7:30?8:00はめっちゃ混みますよね。
始発も減ってから余計に。

私も保育園があるので中古交えて探していますが適正価格だなと感じたので検討しています。例えば北本通り沿いの同じく徒歩2分の3階約80平米が5,800万円くらいで夏ごろに売れたと記憶しています。オーベルも5階66平米くらいで5,300万じゃなかったかな。こちらは新築だから高くなって当然で、高いけどまぁ納得はいくかなと思っています。ただ間取りはつまらない…。オプションもあまり自由がきかなそうでテンションがいまいちあがりません。。

後楽園に一本で行けるから、遊園地や野球観戦、楽しいと思いますよ。
JRや私鉄で駅が地上で駅近だと電車の騒音がう～ん…で躊躇することもありますが、
地下鉄だとそのデメリットがないんだな、と盲点のような立地ではあります。
駅の深さや駅力のマイナスは抜きにして。

>>1284 口コミ知りたいさん

よく分かります。
極端な意見が結構ありますもんね。
ただ中には普通の意見もあるので上手に見極めて参考程度に眺めるのが良いかと。

インターネットに書き込む人は見ている人の3%と言われてます。
結局、間取りの話だろうが南北線の話だろうがどんな話題だとしても少数の意見ですから匿名掲示板で情報交換なんて難しいんです。
さっと眺めて後は自分自身で調べた方が良いかと。

まあ自分の頭で考えろって事ですね。
言われてみればその通りかもしれません。

ここは絶対買いですよ。今の市況では安い。駅近。かっこいい。大規模。何も迷う必要は無いでしょう。MRの営業の知識が乏しいのが気になるが、マンションとは関係ないので気に入ったら買いましょう。まごまごしてたら第1期に間に合わなくなっちゃう。

また営業の方が来ているようですね

>>1294 匿名さん

そして次は、営業じゃないのに（泣）
のお決まりの展開です。

>>1293 eマンションさん
安いですか？笑
恥ずかしながらモデルルームで案内受けた時、高っ！って思いましたよ。
25年以上この周辺に住んでるからこそ、そう思ったかもです。
他の地域と比較してお手頃な価格なら、そちらの方たちが購入してすぐ売れちゃいそうですね。

管理費って決まりましたか？

空気読まずに申し訳無いですが、知りたくて。

荒川氾濫したら、ここはかなり被害大きいですよね？最大5m浸水、2週間継続と。。
なかなかパンチ効いてる想定ですがもうこれはリスクとして許容するしかないんですかね？サイト見る分には特に対策もなさそうですけど。(このレベルならマンションで対策など無意味かもですが)
なにか安心材料あったら教えてください笑

>>1299 マンション検討中さん

許容範囲でしょう

>>1295 マンション検討中さん

じゃあみんな営業ですね、あなたも営業ですか？

>>1299 マンション検討中さん
北区のハザードマップや水害対策にはある程度知見がある者です。

まず水害ハザードを少しでも気にするのであれば選ばないほうがよいエリアです。2019年の大型台風では、あわや氾濫というところまで行きました。雨のたびに気になるくらいなら検討しないほうが無難です。特に北区の低地は、浸水深度も大きいですが浸水の持続時間がかなり長い（２?４週間続くとされています）ですから、生活に及ぼす被害は甚大です。
近年は全国で台風に伴う豪雨が頻繁に起こっており、国も浸水被害対策法を改定しました。荒川は特定都市河川には該当していませんが、今後範囲が拡大される可能性はありますから、マンションとしてどのような対策をしているかはしっかり説明してもらうべきでしょう。（電気室が地下にないか？防水されているか？など）
https://www.mlit.go.jp/report/press/mizukokudo02_hh_000027.html

一方、安心材料としては荒川は今日本で最も対策されている河川とも言えます。（実際に都心に被害が出るとまずいので）第２・第３の調整池も国家事業として計画されており（https://www.ktr.mlit.go.jp/arajo/arajo00761.html）、一般的な氾濫しやすい河川とは別物と考えてよいでしょう。また、隅田川との分岐地点に岩淵水門が用意されており、2019年のような有事の際にはこちらが閉じますので、仮に水が溢れたとしても隅田川の内側が被害にあう可能性は低いとされています。

実際に荒川が人工河川として今の形になってから氾濫したことはありません。ガーデンクロスのある堀船で起きた水害も２回とも石神井川からのもので、荒川は無事でした。荒川のリスクだけ考えるのであればそこまで気にする必要なないかなと個人的には思います。

みんな生活環境や家族環境、考え方が違うんだから、好きなの買えばいいんですよ。駅距離だって、ハザードだって、人によって感じ方が違うのだから。この高値相場の中、100％の物件はありません。

王子神谷駅でこの値段で買うというのは、一番悩むポイントですね

ガーデンクロスの掲示板では、プレミスト王子神谷の話題は少ないのに、こちらの掲示板ではガーデンクロスの話題が多すぎ、、

>>1302 匿名さん
ありがとうございます。とても参考になります。

>>1305 検討板ユーザーさん
私の予想としては、その理由はここが早期完売して、ガークロが残る状況だったらガークロ関係者の嫉妬。近くに競合するより駅に近いマンションが出来たら心中穏やかじゃいられないんでしょうね。唯一の強みは「こっちはJR王子だぜ、いくら近くても南北線じゃあねえ」なんでしょうね。そしてガークロよりすこしだけ安い戦略価格も効いていますねえ。ああ僕営業です。ということにしとけばめんどくさくないかな。（笑）

>>1302です。私の書き方で、ガーデンクロスの方が水害リスクが高いような受け取られ方をしている気がしたので訂正しておきます。建物の浸水リスクについては私は詳しくはわかりません。あくまで河川単体の氾濫リスクとしてお考えください。

石神井川は2005年と2010年に氾濫を起こしていますが、両方とも護岸が崩れたことが原因でした。１回目は首都高工事によるもの、２回目は人災かどうかが微妙なラインだったと思います。その後護岸工事も行われましたが、現在対応しているのは1時間50mm雨量まで。今後は雨量の増加を見越して75mm雨量対応を目指しているようですが、具体的にいつかは決まっていません。板橋区で調整池の整備は進んでいます。いずれにせよ水害の起きやすい川であることは確かでしょう。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jimusho/yonken/koji2/syakujii.h...

そういった意味で、今後氾濫が起きる可能性（河川単体の氾濫リスク）としては石神井川＞荒川かなと思います。ただ、堀船は今後区役所移転を控えており区が何も対策をしないとは考えづらいです。おそらくガーデンクロスも盛土なども行っているでしょうし、建物としてのリスクは限定的ではないでしょうか。詳しくMRで聞いたわけではないのでわかりませんが、気になる方は区に問い合わせると答えてもらえると思います。

何故こんなに色々調べているかというと、私自身が長年北区に住んでいたからです。リスクはありますが、交通利便性も高い地域ですからリスクを許容できる方にはおすすめです。参考になれば幸いです。